APS Contratos e responsabilidade contratual

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ATIVIDADE PRÁTICA SUPERVISIONADA (APS)
SÃO PAULO
2021
ATIVIDADE PRÁTICA SUPERVISIONADA (APS)
Lorena de Oliveira Serpa R.A: 3870423
Trabalho apresentado à Faculdades Metropolitanas Unidas para aquisição de média sob orientação da professora Lidiane D. Silva
SÃO PAULO
2021
ATIVIDADE PRÁTICA SUPERVISIONADA (APS)
(1) Elaboração de minuta de contrato de compra e venda de imóvel. O aluno deverá: reconhecer os interesses das partes; avaliar possibilidades juridicamente viáveis de alcance dos interesses; definir estratégias jurídicas de minimização dos riscos envolvidos. 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
		Pelo presente instrumento particular, de um lado, Augusto Pereira da Silva, brasileiro, engenheiro civil, solteiro, portador do RG nº 50.345.765-3, e do CPF nº 303.543.633-17, residente e domiciliado à Rua, Teodoro Sampaio nº 100, Bairro Faria Lima no Estado de São Paulo, de ora em diante denominado simplesmente VENDEDOR e, de outro lado, Arthur Montenegro, brasileiro, Delegado de Policia, casado, portador do RG nº45.209.287-5 e do CPF nº 403.643.687-10,  residente e domiciliado à Rua Casa do Ator, nº 290, Bairro Vila Olímpia, Estado de São Paulo, de ora em diante denominado COMPRADOR, têm entre si como justo e contratado o que segue, que se obrigam a cumprir por si, seus herdeiros e sucessores:
		CLÁUSULA 1: O vendedor é proprietário e possuidor do imóvel localizado na rua Alameda Amazonas, 875, Cidade:  Barueri / SP Bairro: Alphaville (Zona Centro), CEP: 06454-050, possuindo as seguinte características: Edifício Classic, 100 m2, com 3 dormitórios, sendo 1 suíte, 3 banheiros, 1 sala, 1 lavabo, 2 garagens, apartamento, semi mobiliado, Prédio em estilo clássico, com excelente infraestrutura - espaço gourmet com churrasqueira, piscina, fitness, salões de festa, academia, Área de Serviço com Banheiro, Armários Embutidos, Armários Planejados, Churrasqueira, Elevador, Espaço Gourmet, Playground, Portaria 24 Horas, Sacada, Salão de Festas e Varanda, sob o Registro n.º 3.764.555, do Cartório do 9° Ofício de Registro de Imóveis, desta capital, livre de ônus ou quaisquer dívidas e, em boas condições de habitabilidade.
		CLÁUSULA 2: O Promitente vendedor resolve vendê-lo ao COMPRADOR, o imóvel pelo valor de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais) , que deverá ser pago da seguinte forma: a título de sinal e primeiro pagamento R$ R$300.000,00 (trezentos mil reais), através de cheque número 176542864, Banco Safra, nesta data, do qual o VENDEDOR dará plena quitação após a compensação ou cobrança respectiva, e o restante no ato da desocupação do imóvel e entrega das chaves, no valor de R$450.000,00 ( quatrocentos e cinquenta mil reais).
 		2.1- O presente contrato obriga também os sucessores das partes.
		CLÁUSULA 3:               A posse do imóvel será transferida ao COMPRADOR após a desocupação do imóvel e entrega definitiva das chaves, mas a transferência definitiva somente ocorrerá mediante o recebimento do valor total estipulado na cláusula anterior.
		3.1 - Na hipótese de pagamento em cheques, a quitação das parcelas e do negócio estará condicionada a compensação ou cobrança bancária correspondente.
		CLÁUSULA 4.               Em consequência ao acima pactuado, se o COMPRADOR não efetuar o pagamento das parcelas devidas, ou se os cheques não forem liquidados ou pagos, o presente instrumento considerar-se-á rescindido de pleno direito, ficando o COMPRADOR constituído em mora e obrigado a restituir imediatamente o imóvel adquirido.
		4.1   - Na hipótese de ocorrência de mora, o VENDEDOR restituirá ao COMPRADOR a importância equivalente a 50% (cinquenta por cento) do sinal e das parcelas efetivamente pagas, corrigidos pelo IGP-M a partir do mês subsequente a cada pagamento e até o mês anterior ao de devolução, no prazo de 30 (trinta) dias após a restituição do imóvel.
		CLÁUSULA 5.               O VENDEDOR desocupará o imóvel na data máximo de 15/05/2021. Caso não o fizer, ficará sujeito a um aluguel diário de R$ 100,00 ( cem reais) até a desocupação e entrega definitiva das chaves.
		5.1 - Ao VENDEDOR caberá zelar pela conservação do imóvel até a data da desocupação e entrega definitiva das chaves, inclusive arcando com as despesas que para isso forem necessárias, defendendo-o da turbação ou esbulho de terceiros.
		5.2 - Na hipótese de devolução do imóvel por ocorrência de mora, o VENDEDOR executará a vistoria do bem devolvido, no ato do recebimento. Caso o mesmo não esteja em perfeitas condições de uso e conservação, os reparos serão orçados no prazo de 5 (cinco) dias da data do recebimento, e deduzidos do reembolso estipulado na cláusula 4.1.
		5.3 - As despesas com taxas, impostos e demais encargos sobre o bem objeto da presente contratação são assumidos, a partir desta data, pelo COMPRADOR, exceto em relação ao período entre a data deste contrato e a desocupação do imóvel e entrega definitiva das chaves.
		5.4 - Caso o VENDEDOR venha a desocupar o (s) imóvel (is) antes do prazo máximo fixado, ao COMPRADOR será facultado receber ou não as chaves. Caso o faça, as parcelas faltantes para completar o preço total serão devidas no próprio ato, conforme pactuado na cláusula 2.
		CLÁUSULA 6.               Ao COMPRADOR será facultado inspecionar periodicamente o imóvel, em dias e horários previamente acordados, até a entrega definitiva das chaves.
		6.1 - Obriga-se o VENDEDOR a contratar um seguro total sobre o imóvel vendido, com apólice a favor do COMPRADOR, na seguradora de sua preferência, mantendo-o segurado até a data da entrega final das chaves, sob pena de, não o fazendo, responder por todos os danos ocorridos a o bem, ainda que oriundos de caso fortuito ou força maior.
		CLÁUSULA 7.         Em caso de mudança de endereço, o COMPRADOR deverá comunicar imediatamente tal fato ao VENDEDOR, por escrito.
		7.1- Integralizado o valor total do preço, e não havendo qualquer violação contratual, o COMPRADOR passará a ter a posse e a propriedade plenas do referido objeto, sem maior formalidade.
		7.2 - O COMPRADOR efetivará o registro da transferência do bem no órgão competente no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a quitação integral do preço, isentando o VENDEDOR de qualquer responsabilidade sobre eventuais consequências de sua omissão.
		CLÁUSULA 8.         As partes elegem o foro da Comarca desta cidade, para dirimir qualquer controvérsia decorrente deste contrato.
E por estarem assim justas e contratadas, assinam o presente em 2 (duas) vias de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo.
São Paulo, 15 de Abril de 2021
Augusto Pereira da Silva 
VENDEDOR
Arthur Montenegro
COMPRADOR
TESTEMUNHA
NOME: Ramom Felipe Serpa
RG:50.253.766-5
TESTEMUNHA
NOME: Elisângela Oliveira
RG:63.652.744-9
(2) Estudo de Caso. Érico celebrou contrato com a sociedade empresária Wagner & Cia. Ltda., com a obrigação de promover, à conta desta e mediante retribuição, a mediação para a venda de artigos de cozinha, em zona determinada (estado da Bahia), podendo representar o proponente na conclusão dos contratos. Após dois anos de vigência do contrato, o agente assumiu o encargo de mediação para a venda dos mesmos produtos à conta de outros proponentes, também no estado da Bahia. Sem ter recebido qualquer comunicação sobre esse fato e sabendo que Érico estava a serviço de um dos seus maiores concorrentes, a sociedade empresária dispensou o agente por justa causa, alegando infração contratual e prejuízos pela diminuição comprovada do faturamento na mesma zona geográfica. Tomando ciência da extinção unilateral do contrato, Érico procura um advogado relatando que, antes da dispensa pelo proponente, ele intermediou com êxito várias propostas que resultaram em vendas para a Wagner & Cia. Ltda. Apresentou os documentos comprobatórios das referidas transações, correspondentes aos quatro últimos meses da vigência do contrato, informando que não recebeu nenhuma comissão por elas e indagando se tem direito a algum crédito em relação ao proponente. Com basenas informações contidas no enunciado, responda aos seguintes itens.
 A) A despedida do agente pelo proponente pode ser considerada por justa causa, sendo portanto legítima? Justifique.
 B) Diante da narrativa apresentada por Érico ao advogado, qual a orientação a ser dada a ele? Obs.: responda justificadamente, empregando os argumentos jurídicos apropriados e a fundamentação legal pertinente ao caso.
RESPOSTAS:
B) A despedida do agente pelo proponente pode ser considerada por justa causa, sendo legítima, pois de acordo com o código civil art 711 “Salvo ajuste, o proponente não pode constituir, ao mesmo tempo, mais de um agente, na mesma zona, com idêntica incumbência; nem pode o agente assumir o encargo de nela tratar de negócios do mesmo gênero, à conta de outros proponentes” Dessa maneira, fica evidente a obrigação do agente de não assumir encargos referentes aos mesmos negócios com outros proponentes na mesma zona geográfica, violando a proibição expressa, salvo em que estava a serviço de um dos maiores concorrentes do proponente, também no Estado da Bahia. Assim é lícito ao proponente rescindir o contrato por justa causa e pleitear perdas e danos.
B) A orientação dada mediante fundamento no Art. 717, do Código Civil, onde preceitua que “Ainda que dispensado por justa causa, terá o agente direito a ser remunerado pelos serviços úteis prestados ao proponente, sem embargo de haver este perdas e danos pelos prejuízos sofridos”. Diante disso, os documentos mostrados de Érico servem como provas da transação evidenciando que houve mediação útil ao proponente e que as comissões delas advindas não foram pagas, mesmo intermediando várias propostas/vendas em favor do proponente.