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Modalidades de operações imobiliárias: compra e venda, comodato, arrendamento, locação, incorporação e loteamento Ao atuar na intermediação de imóveis, o técnico em transações imobiliárias aproxima as partes interessadas para concretizar uma determinada operação imobiliária. Neste tópico, você conhecerá algumas das principais operações imobiliárias, apresentando o conceito, os procedimentos e atores envolvidos e as determinações legais para cada uma delas. Compra e venda de imóveis Pode-se dizer que esta é a mais lucrativa das transações imobiliárias, na qual o corretor faz jus à comissão de intermediação, já que a compra e venda é a modalidade de contrato na qual uma parte se obriga a transferir à outra a propriedade de uma coisa, mediante ao pagamento de um preço. E é nesse momento que entra a intermediação por meio do corretor de imóveis. A venda de um imóvel é o processo final de um trabalho de um profissional ou de uma equipe, que passa por algumas etapas. Os procedimentos e documentos desta transação podem ser definidos da seguinte maneira: Clique ou toque para acessar o conteúdo. Agenciamento do imóvel O agenciamento do imóvel de terceiro acontece por meio do jornal, indicação ou captação direta. Já é de conhecimento que o corretor para poder oferecer o imóvel do cliente deve ter uma autorização de venda. Buscar certidões negativas nos órgãos competentes: deverá ser exigida do cliente que pretende vender o imóvel, a certidão negativa de ônus do imóvel, junto aos cartórios, receita municipal e dependendo dos casos, INSS, receita federal e estadual. Retirar certidão vintenária: é expedida pelo cartório de registro de imóveis, revela se o bem tem algum embaraço jurídico, penhora, hipoteca etc., que inviabiliza e até impossibilita a venda do imóvel. Importante destacar que na compra de um apartamento requer ainda mais atenção, pois o apartamento tem características próprias, como: a. O condomínio está em dia? b. A vaga da garagem está expressa na escritura? c. Existe outro documento atestando a venda da garagem, como um contrato de compra e venda? d. O condomínio cumpre com suas obrigações de pagamento junto às empresas de água e energia? Consulta de viabilidade É interessante ter em mão uma consulta de viabilidade de construção emitida pelo órgão municipal, para poder avaliar suas reais condições de valor de mercado. Laudo de avaliação O laudo de avaliação emitido por profissional competente, dá segurança quanto ao valor de mercado. Autorização de venda É o documento obrigatório e deve ser mantido arquivado, caso haja até uma fiscalização dos órgãos competentes. Este documento consiste da identificação do cliente e do imóvel, em que o mesmo está descrito detalhadamente, por determinado preço, condições e prazo de validade da proposta. Plano de marketing De posse da autorização de venda, o corretor deve traçar uma estratégia para comercializar o imóvel no mercado. No plano de comercialização poderão ser utilizados diversos veículos, como: a. Anúncios em jornais b. Anúncios em portais na internet c. Feiras, plantões e exposições d. Panfletos Quando o cliente contata o corretor, deve se realizar uma entrevista para que o profissional saiba quais as suas particularidades para encontrar o imóvel, dentro de suas necessidades e possibilidades financeiras. Encontrando o imóvel que o corretor acredita ser o ideal, o profissional deve mostra-se conhecedor do imóvel, em relação ao tipo de material utilizado na construção e acabamentos, padrão, localização, vizinhança, acessos, comodidades, avaliação, retorno de investimento, e sobretudo, mostrar a situação de legalidade, garantindo a segurança do negócio. Feito todo este estudo, deve-se marcar uma visita, em que o cliente deverá assinar um termo de visita, pois só assim o corretor tem cobertura jurídica a respeito dos honorários. Termo de visita ao imóvel Neste termo está identificado o visitante, o corretor, o imóvel e o dono do imóvel. Este termo tem validade mesmo depois de vencida a autorização de venda. O corretor ainda terá direito à comissão, caso o negócio seja fechado, com cliente apresentado pelo mesmo ao vendedor, em prazo previsto em lei. Contrato de sinal ou arras Neste contrato o comprador dá um sinal manifestando o interesse na compra do imóvel. Caso venha a desistir, perderá o valor dado em sinal e, caso o vendedor desistir de vender, deverá devolver a quantia recebida mais sua forma equivalente (dobro). No Código Civil, os artigos 418 a 420 preveem que, poderá ainda, a parte inocente requerer na justiça, indenização suplementar se provar prejuízo maior pela desistência ao mesmo, caso não haja cláusula de arrependimento no contrato. Documentos para a intermediação de compra e venda de imóvel: o contrato de compra e venda propriamente dito, deve seguir um rol de requisitos. Ele é um acordo de vontades, oneroso, entre duas ou mais pessoas, no qual uma das partes compromete-se a passar direitos reais de posse, domínio e uso à outra parte diante de pagamento de quantia certa, estipulada no contrato, segundo as condições acordadas no mesmo. O Contrato de compra e venda cria uma relação entre o vendedor e o comprador, especifica o negócio a ser realizado, quais as condições, garantias, prazos etc. No contrato devem constar todas as informações necessárias ao enquadramento das pessoas e dos negócios. Atenção: antes de estudar os passos para a elaboração de um contrato de compra e venda, é importante conhecer os requisitos para que este contrato seja lícito e sem vícios: Os agentes devem ser capazes perante a lei: maiores de 18 anos ou maiores de 16 anos com assistência de um responsável legal. Não sejam pródigos, ou seja, aquele que gasta, desperdiça, esbanja seu patrimônio. Não sejam ébrios habituais ou viciados em substâncias tóxicas. Os agentes devem poder exprimir claramente sua vontade. Aqueles que, por causa transitória ou permanente não puderem, não são considerados agentes capazes. O objeto deve ser lícito, possível, determinado ou determinável. Forma contratual prevista em lei ou não proibida em lei. Outras situações de extrema importância merecem destaque, como: Verificação da situação do vendedor ou dos vendedores (no caso casal, marido e mulher) do imóvel perante a dívida pública ativa da união, estados e municípios, pois pode haver ônus dos vendedores a serem quitados com a dívida pública. A verificação da situação do vendedor ou dos vendedores perante a justiça do trabalho, devendo-se juntá-la à certidão negativa correspondente sob pena de, não se observando tal situação, anular o negócio realizado. A justiça pode anular a venda e o comprador pode ficar no prejuízo. É importante saber que a relação de documentos e providências citadas é somente um exemplo, e que não se deve considerá-la única e definitiva, deixando de se preocupar com as demais situações que podem ocorrer em razão das peculiaridades de cada negócio, ou mesmo do local em que o negócio está sendo realizado, ou ainda, o tipo de imóvel negociado. Um caso bem peculiar é a negociação de imóveis com características físicas e geográficas que envolvam questões de meio ambiente, como matas, áreas de preservação ambiental de fauna e flora, entre outras situações, por exemplo, devem merecer atenção redobrada dos corretores de imóveis para o atendimento correto às exigências da legislação ambiental. Como este conhecimento desta legislação não está no dia a dia do corretor, requer muitas vezes o auxílio de uma assessoria jurídica especializada na legislação ambiental. Para que o contrato de compra e venda atenda a sua finalidade com sucesso, ele deve atender os requisitos elencados acima, bem como, ser elaborado de forma correta, seguindo os seguintes passos: a identificação das partes envolvidas no negócio deve ser completa, contendo documentação, naturalidade, estado civil, endereço, profissão etc. A natureza do negócio, a tipificação do objeto transacionado(compra e venda). Informações que indiquem precisamente o imóvel em questão (localização, metragem, confrontações, matrícula e outras características, como garagem, área privativa, memorial descritivo etc.). Garantia que o imóvel pertence aquele proprietário. O valor da parcela de entrada (sinal ou arras) ou a forma de pagamento inicial escolhida, que garante ao comprador primazia na compra do imóvel, além da data que esse valor deve ser pago. Um prazo razoável para a apresentação de toda documentação O valor da prestação ou das prestações posteriores e suas respectivas datas de pagamento, com eventuais correções acertadas entre as partes. Em caso de financiamento do restante a ser pago, o prazo exequível para que toda a documentação seja providenciada e analisada pela instituição que concederá o empréstimo. Cláusulas de arrependimento, quando houver. Data de desocupação, pois caso o imóvel seja usado e esteja ocupado, é necessário incluir uma cláusula que fixe a data em que proprietário ou inquilinos devem deixá-lo. A entrega ao comprador, de documento de quitação da compra do imóvel após os devidos pagamentos. Cláusula penal, pois define as obrigações de cada parte caso alguma cláusula seja descumprida. Ela deve estipular também os valores a serem pagos se isso acontecer. A denominação do foro contratual (um tribunal de justiça) escolhido para julgar problemas decorrentes deste negócio. Para que o negócio transcorra em segurança, é necessário que o vendedor apresente uma série de certidões negativas de ônus junto à receita federal, estadual ou municipal, cartório de distribuição, protestos etc. Normalmente, essas certidões têm validade de 30 dias. É preciso ter conhecimento também de que acordo com o Código de Defesa do Consumidor, nos contratos de compra e venda de imóvel em que haja relação de consumo e envolva o pagamento de prestações, consideram-se nulas as cláusulas que estabelecem perda total das prestações pagas ao vendedor/credor por inadimplência. Permuta A permuta é uma troca. É também uma das formas de adquirir um imóvel, para os casos em que o comprador tem um imóvel de valor igual ao imóvel que pretende adquirir. Assim, comprador e vendedor, de comum acordo, se interessam pela troca. A permuta pode ocorrer com valor justo, quando é realizada uma troca pura de um imóvel por outro, sem compensações financeiras. Por exemplo, o comprador está interessado em um imóvel de R$ 300 mil e é proprietário de um imóvel de mesmo valor. Caso o vendedor aceite, eles poderão trocar (permuta) um imóvel pelo outro. O processo é basicamente igual ao de compra e venda, com exceção de que ele será uma permuta, e a documentação a ser coletada deve ser de ambos os imóveis (os quais devem aparecer nos documentos, como propostas, promessas e escrituras). A escritura a ser assinada será uma escritura de permuta, e não de compra e venda, e os honorários de corretagem serão pagos por cada permutante, considerando o valor do imóvel de cada um. Além disso, mesmo que não exista uma compensação financeira, as partes terão que arcar com os custos de ITBI (Impostos de Transmissão de Bens Imóveis), escritura e registro, por exemplo. Por fim, embora tenham sido usados os termos “comprador” e “vendedor” para um melhor entendimento, as partes não serão identificadas dessa forma, e sim como “permutantes”. O que ocorre, então, quando o imóvel do comprador (proprietário) tem um valor inferior ao do imóvel que ele tem interesse? Trata-se de uma permuta com torna. Por exemplo, o comprador se interessou por um imóvel de R$ 300 mil, mas é proprietário de um imóvel de apenas R$ 200 mil. Considerando que o vendedor tenha interesse no negócio, será feita uma escritura de permuta com torna, na qual o permutante 1 (chamado, neste exemplo, de comprador) trocará seu imóvel com o permutante 2 (chamado, neste exemplo, de vendedor) e ainda dará uma compensação financeira (torna) no valor de R$ 100 mil. Os cuidados e o processo são os mesmos que os da permuta com valor justo, porém existe um limite de valor que pode ser dado como torna. Para se enquadrar como permuta, o imóvel de menor valor deve corresponder a no mínimo 50% do valor do imóvel de maior valor. Neste exemplo, só seria caracterizada permuta caso o imóvel de menor valor fosse avaliado em pelo menos R$ 150 mil. Caso fosse avaliado em um valor inferior a R$ 150 mil, por exemplo, R$ 100 mil, não seria mais realizada uma permuta, e sim um processo de compra e venda com dação em pagamento. Confira o que diz o artigo 533 do Código Civil sobre a permuta: Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações: Dação em pagamento A dação em pagamento ocorre quando o credor aceita receber em pagamento, como parte do valor de um imóvel, algo diferente da forma monetária, como um veículo ou um imóvel. Como visto anteriormente, se o valor de um imóvel a ser permutado for inferior a 50% do valor do outro imóvel, não se trata mais de permuta, e sim de compra e venda com dação em pagamento. Seguindo os exemplos anteriores, suponha que um potencial comprador com interesse em um imóvel de R$ 300 mil é proprietário de um imóvel de R$ 100 mil, o que corresponderia a apenas 33,33% do imóvel que o comprador tem interesse. Trata-se, assim, de um processo de compra e venda com dação em pagamento. Mais uma vez, os cuidados e os procedimentos não diferem muito dos que ocorrem nos processos de compra e venda e de permuta. O importante é ressaltar nos documentos a complementação “com dação em pagamento”. Por exemplo, em vez de ser assinada uma “promessa particular de compra e venda”, seria assinada uma “promessa particular de compra e venda com dação em pagamento”. Igualmente, não se assinaria uma “escritura de compra e venda”, e sim uma “escritura de compra e venda com dação em pagamento”. Ressalta-se que a documentação do imóvel dado como dação em pagamento também deverá ser coletada e que o proprietário pagará os honorários referentes ao valor desse imóvel. I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca; II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante. Também é muito comum que outros bens entrem no negócio como dação em pagamento (por exemplo, um veículo). Contudo, nem sempre quem quer vender um imóvel aceita outro imóvel ou outro bem no negócio, mesmo podendo ser uma alternativa interessante quando se pensa em liquidez. Eventualmente, um imóvel pode ficar um bom tempo sem ser vendido, e, dependendo da urgência do vendedor em finalizar o processo, aceitar um imóvel de menor valor no negócio possibilitará que ele tenha acesso a recursos financeiros que podem ser necessários. Além disso, um bem de menor valor, normalmente, tem uma maior liquidez, ou seja, mais pessoas têm capacidade financeira de comprá-lo, o que poderia aumentar a velocidade de venda. Observe o que determinam os artigos do Código Civil sobre a dação em pagamento: Comodato Art. 356. O credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida. Art. 357. Determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes regular-se-ão pelas normas do contrato de compra e venda. Art. 358. Se for título de crédito a coisa dada em pagamento, a transferência importará em cessão. Art. 359. Se o credor for evicto da coisa recebida em pagamento, restabelecer-se-á a obrigação primitiva, ficando sem efeito a quitação dada, ressalvados os direitos de terceiros. O Código Civil de 2002, no livro que trata sobre o empréstimo, traz uma modalidade que é aplicável aos imóveis: o comodato, que nada mais é que, o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis, ou seja, bem infungível. Para entender, você precisa saber o conceito de coisas fungíveis. É a característica de bens que podem ser substituídospor outros da mesma espécie, qualidade ou quantidade (exemplo: dinheiro, mercadorias). Portanto, o comodato se enquadra no empréstimo de algo que não pode ser substituído por outro da mesma espécie e qualidade, neste caso, um imóvel, que é um bem infungível. O comodato é realizado pela entrega do objeto. O comodante é aquele que empresta e o comodatário é a pessoa que recebe o objeto em comodato. Pelo Código Civil de 2002, existem algumas restrições para a realização de comodato. Essas restrições estão elencadas no artigo 580 e é assim resumido: os tutores, curadores e em geral todos os administradores de bens alheios não poderão dar em comodato, sem autorização especial, os bens confiados à sua guarda. O comodatário tem algumas obrigações que deve seguir na vigência do comodato. Essas obrigações estão elencadas no artigo 582 do Código Civil, você pode buscar e fazer a leitura do artigo por completo. Resumidamente, as obrigações do comodatário são: a) Conservar a coisa: o Comodatário deve conservar a coisa como se fosse sua, evitando desgastá-la, não podendo alugá-la e nem emprestá-la. É responsável pelas despesas de conservação, não podendo recobrar do comodante as despesas comuns, como despesas de energia e água, por exemplo. Como possuidor de boa-fé, tem direito a indenização das benfeitorias. O Código Civil apresenta que em caso de perigo, preferindo o comodatário salvar os seus bens, abandonando os do comodante, responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir o evento a caso fortuito, ou força maior. O comodatário só pode usar a coisa de forma adequada, se fugir do acordado no contrato, também irá responder por perdas e danos, além de ser causa de resolução do contrato. b) A restituição da coisa: o comodatário deve restituir no prazo convencionado aquilo que lhe fora dado em comodato, ou, não sendo este determinado, terminando o prazo necessário ao uso concedido. Todo comodatário que negar-se a restituir a coisa, praticará esbulho e estará sujeito a ação de reintegração de posse, além de incidir em dupla sanção, conforme determinado no Código Civil. Os requisitos da extinção do comodato acontecem por meio do prazo convencionado, ou não havendo estipulação nesse sentido, pela utilização da coisa de acordo com a finalidade para que foi emprestada. Pela resolução, por iniciativa do comodante, em caso de descumprimento pelo comodatário de suas obrigações. Não pode o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente e também reconhecida pelo juiz, suspender o uso da coisa emprestada, antes de terminar o prazo determinado. Extingue-se também o comodato, pela morte do comodatário se o contrato for celebrado intuitu personae, ou seja, quando só a parte contratada pode executar a obrigação do contrato, não podendo repassar o comodato para outra pessoa. É importante saber que o comodato não enseja a ação despejo. As ações mais comuns no comodato são a reintegração de posse ou ação de restituição de coisa. O comodato também se dá em imóveis rurais, nada mais sendo que, o empréstimo gratuito de imóvel rural, de parte ou de partes de imóvel rural, incluindo ou não outros bens e outras benfeitorias ou embarcação, com o objetivo de nele ser exercida atividade agropecuária ou pesqueira. Na situação de comodato, o corretor de imóveis deve ter o conhecimento que o contrato é unilateral, pois apenas o comodatário assume obrigações. Arrendamento O arrendamento, que é muito comum no âmbito rural para fins de plantação e lavoura, consiste na cessão onerosa do uso e gozo do terreno em si, em troca de um pagamento pré-fixado, que no caso deve ser em dinheiro ou até mesmo em produto. Porém, não é somente a possibilidade de imóvel rural que se pode arrendar. O objeto do arrendamento costuma ser bens imóveis, como casas, apartamentos, fazendas, pontos comerciais, fábricas e outros estabelecimentos comerciais. Um programa do ministério das cidades e operacionalizado pela caixa econômica federal tem como objetivo reduzir o déficit habitacional em municípios com mais de cem mil habitantes, viabilizando imóveis residenciais para famílias com renda de até mil e oitocentos reais. O programa é denominado PAR (programa de arrendamento residencial). Os agentes envolvidos neste programa são: o ministério das cidades, a caixa econômica federal, poder público, construtoras, arrendatários e empresas do ramo imobiliário, que cuidam dos contratos de arrendamento, imóveis ou condomínio. Já as pessoas envolvidas no arrendamento são: arrendador (dono bem) e arrendatário (pessoa que arrendou o bem). As famílias interessadas neste programa, procuram a secretaria de habitação municipal para se candidatar. E a secretaria faz uma pré-seleção e indica as famílias à caixa. Aquelas que forem selecionadas definitivamente, começam a morar nas unidades habitacionais pagando uma taxa mensal inferior ao aluguel cobrado na região. Ao final de quinze anos, elas têm a opção de comprar os imóveis. Este programa abrange as regiões metropolitanas, capitais e municípios com mais de cem mil habitantes. <https://dpuba.files.wordpress.com/2014/10/download.jpg?w=240>. Para que o arrendatário tenha direito a arrendar o imóvel, deve obedecer às seguintes condições: O imóvel deve ser utilizado exclusivamente para residência do arrendatário e de sua família, com ocupação no prazo máximo de 90 dias após a assinatura do contrato de arrendamento. Cabe ao arrendatário assumir todas as despesas e tributos incidentes sobre o imóvel, bem como mantê-lo em perfeitas condições de habitabilidade e conservação. O prazo de arrendamento é de 180 meses, sendo o vencimento da primeira taxa de arrendamento com 30 dias após a assinatura do contrato e as demais em igual dia nos meses subsequentes. A contratação do arrendamento residencial é firmada por meio de contrato por instrumento particular de arrendamento residencial com opção de compra. O valor inicial da taxa de arrendamento do imóvel é igual a 0,7% do valor de aquisição do imóvel (ou de 0,5%, caso a família arrendatária tenha renda mensal de até 1.200 reais). O atraso no pagamento da taxa de arrendamento por mais de 60 dias consecutivos é motivo para retomada imediata do imóvel, sem direito à devolução de valores pagos a título de taxa de arrendamento. O imóvel arrendado, por solicitação do arrendatário e expressa concordância da caixa, pode ser substituído por outro equivalente ou de valor diverso, desde que haja disponibilidade de imóvel. O imóvel do PAR tem padronização de 2 quartos, sala, cozinha e banheiro, com área útil mínima de 37 m², exceto nos projetos de recuperação de empreendimentos, que são analisados individualmente. O que difere o arrendamento do aluguel é que ele pode ser tipo arrendamento com opção de compra. Neste tipo de arrendamento, fica estabelecido que o imóvel poderá ser adquirido pelo arrendatário ao final do término do contrato, e os valores pagos mensalmente poderão compor o pagamento para aquisição do bem móvel ou imóvel. O arrendamento rural funciona como se fosse uma locação. No caso de arrendamento rural há regulação específica pela Lei nº 4.504, de 1964 (Estatuto da Terra) regulamentada pelo Decreto 59.566, de 1966. A locação de imóvel rural é regulada pelo Código Civil e de imóvel urbano pela Lei nº 8.245, de 1991. No arrendamento rural não há a possibilidade de compra do imóvel ao final. Importante lembrar que não se deve utilizar a figura do arrendamento como substitutivo da locação. Não se tratando de terras rurais ou então de arrendamento em todas as suas faces (com opção de compra ao final), não é recomendável o uso de instituto. Locação A Lei nº 8.245/91, que é a Lei de Locação Predial Urbana – LLPU, também conhecida pela Lei do Inquilinato, tem por objetivo regular as locações de imóveis urbanos para fins residenciais e não residenciais. A locação de bens móveis e de imóveis rurais é regulada pelo Código Civil e pelo Estatuto da Terra – Lei nº 4.504/64. Existem situaçõesem que a locação poderá ser regida pelo Código Civil ou por leis especiais (parágrafo único do artigo 1ª da LLPU c/c com o artigo 2.036 do Código Civil): Locação de coisa móvel Imóvel rural para a exploração de atividade produtiva ou não Imóveis de propriedade da união, dos estados, municípios e de suas autarquias e fundações públicas Vagas autônomas de garagens ou espaços para estacionamento de veículos Espaços destinado à publicidade Locação em apart-hotéis, hotéis, residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar Arrendamento mercantil em qualquer de suas modalidades A locação é um contrato que tem por objeto a cessão temporária do uso e gozo de bem infungível mediante remuneração (aluguel). O objeto do contrato de locação poderá ser a cessão do uso de bem infungível ou de seu uso e gozo. São partes do contrato de locação, o locador, que poderá realizar a locação daquilo que for titular do direito de uso e gozo do bem infungível. Assim, o proprietário da coisa terá a prerrogativa de locá-la a quem bem entender por decorrência dos direitos inerentes a propriedade (artigo 1228 do Código Civil). Além do proprietário, também poderão ser locadores o usufrutuário, credor anticrético, locatário de imóvel urbano com contrato por escrito que permita a sublocação e todos aqueles, salvo vedação expressa, que detiverem o poder de administração do bem. O locatário é a outra parte do contrato de locação, também conhecido popularmente por inquilino. O locatário poderá ser qualquer pessoa que tenha o poder de cessão de uso da coisa. O próprio ente estatal pode ser locatário de bem pertencente a particular. E é neste momento que entra a ação da intermediação da locação por parte do corretor de imóveis. O intermediador deve deixar claro que, tanto o locador quanto o locatário têm direitos e deveres sobre a locação. Veremos alguns desses direitos e deveres, bem como algumas características do contrato de locação, mas você vai encontrar a legislação completa sobre a Lei do Inquilinato em outro tópico desta unidade curricular. No contrato de locação, o locatário passa a ter o direito de usar a coisa, extraindo dela todas as suas utilidades. A locação pode ser realizada para uso próprio do inquilino ou indiretamente para uso de sua família. Os elementos essenciais da locação são: a) Onerosidade: pagamento de aluguel em retribuição à cessão de uso e gozo sob pena de se caracterizar contrato de comodato. b) Temporalidade: a duração temporária da cessão de uso e gozo é uma situação inseparável da locação. A situação de transferência de uso definitivo e fruição é peculiar da compra e venda. O artigo 3º da LLPU dispõe que o contrato de locação poderá ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de autorização conjugal (da esposa ou do marido), do locador ou do locatário se igual ou superior a dez anos. c) Infungibilidade: o objeto da locação deve ser bem infungível, no caso um imóvel. Modalidade de locação Há muitas outras questões e peculiaridades no que diz respeito a lei de locações. Nesse conteúdo, veremos os principais tópicos, verificando na sua lei as principais funções e como deve ser a atuação do profissional de transações imobiliárias referente às locações de imóveis. Clique ou toque para acessar o conteúdo. Locação residencial de imóvel urbano O critério definidor de imóvel urbano é o de sua destinação, isto é, não importa onde o imóvel esteja localizado, em zona urbana ou rural, mas sim a destinação que lhe foi dada pelo locador e pelo locatário quando da celebração do contrato de locação. É possível que um imóvel esteja localizado em área rural, mas seja considerado imóvel urbano diante de sua utilização restrita à moradia. O imóvel rural é caracterizado pela exploração de atividade econômica rural, sendo regulado pelo Estatuto da Terra (arrendamento rural e parceria agrícola). Já se o imóvel estiver localizado em área urbana e pelo contrato de locação for acordado que nele irá ser explorada atividade econômica agrícola, será considerado imóvel rural. A locação de imóvel residencial urbano abrange apenas a cessão de uso. A exploração econômica do bem é incompatível com sua natureza. Portanto, estão excluídas no âmbito das locações residenciais as sublocações e as locações para fins comerciais. Locação por temporada Segundo o artigo 48 da LLPU é considerada locação por temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, realização de obras em seu imóvel etc. Nesse tipo de locação o prazo contratado não deve ser superior a 90 dias. O imóvel poderá estar ou não mobiliado para uso (armários, sofás, estantes, camas etc.). No caso de imóvel já guarnecido com mobílias, deverá constar, obrigatoriamente, no contrato de locação sua descrição e o estado de conservação em que se encontram. Quadro resumo das diferenças Locação residencial Locação por temporada Destina-se a moradia fixa do locatário e de sua família Destina-se a moradia provisória do locatário e de sua família, normalmente para períodos de férias ou causas transitórias O prazo pode ser livremente convencionado pelas partes – artigo 3º da LLPU Não pode exceder o prazo de 90 dias A exigência de pagamento antecipado do aluguel somente poderá ocorrer se não foram dadas pelo locatário algumas das garantias legais (caução, fiança ou seguro- fiança) A lei permite ao locador exigir o pagamento antecipado dos alugueis – artigo 49 da LLPU Figura 1 – Diferença entre locação residencial e locação por temporada Observação importante: decorrido o prazo de 90 dias, caso o locatário permaneça no imóvel sem oposição do locador por mais 30 dias, o contrato de locação temporária será considerado prorrogado por tempo indeterminado, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado dos alugueis. O locador somente poderá denunciar o contrato após 30 meses de seu início – artigo 50, parágrafo único da LLPU ou mediante denúncia motivada nas hipóteses do artigo 47 da LLPU. Locação não residencial Existe duas espécies de locação não residencial: a locação empresarial e a locação não residencial e não empresarial. A locação empresarial é destinada ao exercício de atividade econômica. Nesse tipo de locação o locador exerce o uso e gozo do bem. Exemplo: casa utilizada como salão de beleza. Já a locação não residencial e não empresarial é quando mesmo que a locação seja destinada a fins não residenciais, caso não sejam preenchidos os requisitos do artigo 51 da LLPU, não haverá direito de inerência, uma vez vencido o contato de locação, o locatário deverá restituir o bem para o locador, posto que a locação cessa de pleno direito independentemente de notificação o aviso do locador. Caso o locador permaneça inerte, após o decurso de 30 dias da permanência do inquilino no imóvel sem a sua oposição, será considerada prorrogada a locação, vigendo a partir daí por prazo indeterminado. Os contratantes poderão, então, resilir o contrato a qualquer tempo. Ainda temos as locações não residenciais de conteúdo especial que envolvem a utilização de determinados imóveis para atividades especiais de atendimento à coletividade. Nesse tipo de locação a lei busca conferir ao locador uma maior segurança em relação à estabilidade quando do uso e fruição do bem. Os contratos de locação celebrados com hospitais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo poder público, unidades sanitárias oficiais e entidades religiosas devidamente registradas, nos termos dos artigo 9ª e 53 da LLPU somente poderão ser rescindidos: Por mútuo acordo. Em decorrência da prática de infração legal ou contratual. Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. Para a realização de reparaçoes urgentes determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatáriono imóvel ou podendo que ele se recuse a dar seu consentimento. Locação mista A locação mista pode servir simultaneamente para fins residenciais e comerciais. Exemplo, um sobrado em que na parte inferior funciona um comércio e na parte superior está a residência do locatário. Para este tipo de locação mista, a lei não institui nenhuma regra de aplicação específica. O critério utilizado pela jurisprudência é o da preponderância da atividade. Vale dizer, a locação será regulada em razão da preponderância na utilização do bem locado. Locação mista: análise do contrato + análise fática do caso. Locação residencial de imóvel urbano O critério definidor de imóvel urbano é o de sua destinação, isto é, não importa onde o imóvel esteja localizado, em zona urbana ou rural, mas sim a destinação que lhe foi dada pelo locador e pelo locatário quando da celebração do contrato de locação. É possível que um imóvel esteja localizado em área rural, mas seja considerado imóvel urbano diante de sua utilização restrita à moradia. O imóvel rural é caracterizado pela exploração de atividade econômica rural, sendo regulado pelo Estatuto da Terra (arrendamento rural e parceria agrícola). Já se o imóvel estiver localizado em área urbana e pelo contrato de locação for acordado que nele irá ser explorada atividade econômica agrícola, será considerado imóvel rural. A locação de imóvel residencial urbano abrange apenas a cessão de uso. A exploração econômica do bem é incompatível com sua natureza. Portanto, estão excluídas no âmbito das locações residenciais as sublocações e as locações para fins comerciais. Locação por temporada Segundo o artigo 48 da LLPU é considerada locação por temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, realização de obras em seu imóvel etc. Nesse tipo de locação o prazo contratado não deve ser superior a 90 dias. O imóvel poderá estar ou não mobiliado para uso (armários, sofás, estantes, camas etc.). No caso de imóvel já guarnecido com mobílias, deverá constar, obrigatoriamente, no contrato de locação sua descrição e o estado de conservação em que se encontram. Quadro resumo das diferenças Locação residencial Locação por temporada Destina-se a moradia fixa do locatário e de sua família Destina-se a moradia provisória do locatário e de sua família, normalmente para períodos de férias ou causas transitórias O prazo pode ser livremente convencionado pelas partes – artigo 3º da LLPU Não pode exceder o prazo de 90 dias A exigência de pagamento antecipado do aluguel somente poderá ocorrer se não foram dadas pelo locatário algumas das garantias legais (caução, fiança ou seguro-fiança) A lei permite ao locador exigir o pagamento antecipado dos alugueis – artigo 49 da LLPU Figura 1 – Diferença entre locação residencial e locação por temporada Observação importante: decorrido o prazo de 90 dias, caso o locatário permaneça no imóvel sem oposição do locador por mais 30 dias, o contrato de locação temporária será considerado prorrogado por tempo indeterminado, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado dos alugueis. O locador somente poderá denunciar o contrato após 30 meses de seu início – artigo 50, parágrafo único da LLPU ou mediante denúncia motivada nas hipóteses do artigo 47 da LLPU. Locação não residencial Existe duas espécies de locação não residencial: a locação empresarial e a locação não residencial e não empresarial. A locação empresarial é destinada ao exercício de atividade econômica. Nesse tipo de locação o locador exerce o uso e gozo do bem. Exemplo: casa utilizada como salão de beleza. Já a locação não residencial e não empresarial é quando mesmo que a locação seja destinada a fins não residenciais, caso não sejam preenchidos os requisitos do artigo 51 da LLPU, não haverá direito de inerência, uma vez vencido o contato de locação, o locatário deverá restituir o bem para o locador, posto que a locação cessa de pleno direito independentemente de notificação o aviso do locador. Caso o locador permaneça inerte, após o decurso de 30 dias da permanência do inquilino no imóvel sem a sua oposição, será considerada prorrogada a locação, vigendo a partir daí por prazo indeterminado. Os contratantes poderão, então, resilir o contrato a qualquer tempo. Ainda temos as locações não residenciais de conteúdo especial que envolvem a utilização de determinados imóveis para atividades especiais de atendimento à coletividade. Nesse tipo de locação a lei busca conferir ao locador uma maior segurança em relação à estabilidade quando do uso e fruição do bem. Os contratos de locação celebrados com hospitais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo poder público, unidades sanitárias oficiais e entidades religiosas devidamente registradas, nos termos dos artigo 9ª e 53 da LLPU somente poderão ser rescindidos: Por mútuo acordo. Em decorrência da prática de infração legal ou contratual. Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou podendo que ele se recuse a dar seu consentimento. Obrigações e direitos do locador e do locatário A LLPU apresenta um rol de direitos atribuídos ao locador e ao locatário dispostos nos artigos 22 e 23. Pela leitura destes artigos, se pode perceber quais são as obrigações de cada um no curso do contrato. Trata- se de uma relação de deveres de cunho não taxativo, ou seja, podem ocorrer situações não previstas na lei, mas que podem ser solucionadas à luz dos princípios gerais norteadores do direto contratual. Clique ou toque para acessar o conteúdo. Locação mista A locação mista pode servir simultaneamente para fins residenciais e comerciais. Exemplo, um sobrado em que na parte inferior funciona um comércio e na parte superior está a residência do locatário. Para este tipo de locação mista, a lei não institui nenhuma regra de aplicação específica. O critério utilizado pela jurisprudência é o da preponderância da atividade. Vale dizer, a locação será regulada em razão da preponderância na utilização do bem locado. Locação mista: análise do contrato + análise fática do caso. Obrigações do locador Transmitir a posse do bem ao locatário Concorrer com o pagamento das despesas necessárias à manutenção do imóvel. Assegurar o uso pacífico da coisa no período de locação, respeitando a posse do locatário e defendendo ela contra turbações de terceiros. Ainda, o artigo 22 da LLPU apresenta mais algumas obrigações do locador: Responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação: o locador responde pelos vícios ou defeitos no imóvel existentes ao tempo da celebração do contrato de locação. Fornecer o memorial descritivo. Emissão do recibo de quitação: o locatário tem o direito de exigir do locador a emissão do recibo de quitação das parcelas pagas. Pagamento de taxas de administração imobiliária e de intermediação. Pagamento de tributos e seguro complementar contra fogo. Exibição dos comprovantes relativos às parcelas que estão sendo exigidas do locatário: o locatário tem o direito de exigir do locador os comprovantes dos pagamentos que efetuou relativos às despesas que tinha a obrigação contratual de solver. Por exemplo, as despesas de IPTU, normalmente, são enviadas ao locador que é o proprietário do imóvel. O inquilino tem a prerrogativa de exigir a comprovação de tais pagamentos. Pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Obrigações do locatário As obrigações do locatário podem ser determinadas: Remunerar pontualmente o locador pela cessão de uso. Cuidar e ser diligente com a coisa locada como se dono fosse. Utilizar o imóvel de acordo com a destinação fixada em contrato: o critério norteador para a definição do uso do imóvel é o uso convencionado, isto é, a destinação da locação seráa indicada no contrato para fim residencial ou não residencial. O desrespeito ao determinado, caracteriza quebra de obrigação contratual que poderá implicar sua resolução por desvio de finalidade. Conservar o imóvel e restituí-lo ao final da locação. Turbação de terceiros: é a conduta que impede ou atenta contra o exercício da posse por seu legítimo possuidor, podendo ser positiva, quando o agente de fato invade o imóvel e o ocupa, não importando se de forma parcial, total ou negativa, quando o agente impede que o real possuidor se utilize de seu bem como, por exemplo, fazendo construções no local. Dever de informar a turbação e os danos ou defeitos no imóvel: o locatário tem o dever de providenciar a imediata notificação do locador quando sua posse for turbada por terceiros para que este possa tomar as providências cabíveis (defesa possessória). Reparar de forma imediata os danos de sua responsabilidade: a responsabilidade pelos danos no imóvel não recai apenas sobre atos praticados pelo locatário, mas também é extensiva para seus familiares, dependentes e, até mesmo, aos visitantes que danificarem o bem locado. Observação: quando o dano for decorrente de incêndio provocado por alguma das pessoas arroladas no artigo 23, V, da LLPU (familiares, dependentes, locatário, visitantes, preposto), a responsabilidade pela reparação não será necessariamente do locatário. Lembre-se de que dentre as obrigações do locador está o pagamento do seguro complementar contrafogo e, no caso de imóvel em condomínio, o pagamento das despesas extraordinárias para instalação de equipamentos de segurança e de incêndio (artigo 22, VIII, E, da LLPU). Não modificar a forma externa e interna do imóvel. Entregar documentos dirigidos ou de interesse do locador. Pagar despesas de consumo: a responsabilidade pelos débitos de prestação de serviços públicos é do inquilino, entretanto, é limitada ao período em que locou o imóvel, não respondendo por dívidas oriundas do consumo realizado por inquilinos anteriores ou posteriores ao tempo em que usou o bem. Permitir a vistoria in loco do imóvel: a lei do inquilinato não prevê datas periódicas para a verificação do imóvel, a fim de fiscalizar se o locatário está utilizando o bem da forma contratada. Assim, a chamada vistoria do bem poderá ser realizada pelo locador desde que seja dada prévia ciência ao locatário, agendando dia e hora para a sua realização. Assim deve-se fazer na hipótese de vistoria do imóvel por terceiros interessados na sua aquisição. Cumprir a convenção de condomínio e os regulamentos internos. Pagar as despesas ordinárias de condomínio: as despesas ordinárias de condomínio são aquelas necessárias a sua administração, como manutenção e conservação de elevadores, limpeza e pintura das instalações e dependências de uso comum, entre as outras descritas no inciso XII do artigo 23 da LLPU. Direitos do locador Podem ser destacados como principais direitos do locador: Receber alugueis: o contrato de locação é o instrumento que regula a cessão temporária de coisa infungível, mediante remuneração. Esta faz parte inseparável do caráter oneroso desse tipo de contratação. O locador faz jus ao recebimento do valor da remuneração pela cessão. Caso o locatário não pague, estará sujeito à ação de cobrança de aluguel e despejo. Atualização anual do valor do aluguel. Exigir o oferecimento de garantias locatícias: as garantias legais do pagamento, conforme o artigo 37 da LLPU são: - Caução: afetação do patrimônio do devedor ou de terceiros para garantir o pagamento. - Fiança: garantia fidejussória em que um terceiro. Proprietário de pelo menos um imóvel, garante o pagamento da dívida. - Seguro-fiança: uma seguradora, contratada pelo locatário cobre o risco de seu eventual inadimplemento. Caso o interessado em realizar uma locação não tenha como oferecer alguma das três garantias possíveis, poderá ajustar com o proprietário pagar antecipadamente o mês da locação (locação com pagamento de aluguel antecipado – artigo 42 da LLPU). É crime a exigência por parte do locador de mais de uma modalidade de garantia para o mesmo contrato de locação. Incorporação A conceituação de incorporação pode ser entendida como a realização de construção de um imóvel em edificação composta por unidades autônomas (futuro condomínio), para ser alienado no seu todo ou em parte. Por isso, possui regras próprias dispostas em lei. O incorporador é entendido como pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetue a construção, promova o compromisso de compra e venda de frações ideais de terreno, que podem ser entendidas como unidades imobiliárias do empreendimento. A legislação que trata sobre o assunto é a segunda parte da Lei nº 4.591/64. Obrigações do incorporador: É obrigação do incorporador proceder de forma especificada, levando os documentos mencionados a seguir ao registro de imobiliário, pois somente após o atendimento aos requisitos legais é que o incorporador poderá negociar as unidades autônomas: Direitos do locatário Os principais direitos do locatário podem ser resumidos em: Proteção contra a retomada imotivada do imóvel pelo locador. Porém, há algumas justificativas para a retomada do imóvel, o locador pode exercer o seu direito de retomada do imóvel em contratos de locação residencial com prazo superior a 30 meses, e deverá apresentar algumas das seguintes justificativas, que podem ser encontradas nos artigos 9º e 47 da LLPU. Título de propriedade de terreno, de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste a cláusula de imissão na posse do imóvel, não havendo estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e incluindo o consentimento para demolição e construção devidamente registrado. Certidões negativas de impostos, protestos de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes do terreno ao incorporador. Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos. Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes. Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da área global, a das partes comuns e indicando cada tipo de unidade/metragem. Certidão negativa de débito (CDN) quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições. Memorial descritivo das especificações da obra projetada. Avaliação do custo global da obra, atualizada com base nos custos unitários, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra. Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão. Minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações. Declaração em que é definida a parcela do preço. Certidão do instrumento público de mandato. Declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência. Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país há mais de cinco anos. Declaração acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda desses veículos. Loteamento O loteamento é a divisão de área de terra existente com abertura de ruas, logradouros públicos e demais equipamentos públicos, como praças, asfalto, galerias pluviais etc. A Lei nº 6.766/79 dispõe sobre o parcelamento do solo com finalidade urbana. Assim, o parcelamento do solo poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento. Daremos atenção nesse momento, ao loteamento. No loteamento, as zonas habitacionais de interesse social – ZHIS podem ser declaradas pelo poder público para assentamento de programas populares de habitação, mas devem se formar com o mínimo de infraestrutura, que são: Vias de circulação Escoamento de águas pluviais Rede para abastecimento de água potável Soluções para o esgotamento sanitário epara a energia elétrica domiciliar O parcelamento do solo deve respeitar o plano diretor da cidade, bem como o estatuto da cidade – Lei nº 10.257 e deve atender ao menos aos seguintes requisitos: As áreas destinadas aos sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. Os lotes terão área mínima de 125 metros quadrados e frente mínima de 5 metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes. Ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de 15 metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica. As vias de loteamento deverão se articular com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas e se harmonizar com a topografia local. Sendo assim, o corretor de imóveis deve conhecer os elementos e requisitos legais e a estrutura da prefeitura municipal do município da área de atuação, parta obter acesso às informações. A lei de parcelamento do solo prevê algumas proibições, que são: Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas. Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados. Em terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas as exigências específicas das autoridades competentes. Em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação. Em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis até sua correção. Outras proibições relativas aos loteamentos são: É proibido vender uma parcela de loteamento não registrado. Esse fato, sendo verificado, constitui crime nos seguintes casos: Dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento do solo para fins urbanos sem a autorização do órgão público competente ou em desacordo com as disposições da Lei nº 6.766/79, ou ainda, em discordância com as normas pertinentes do distrito federal, estados e municípios. Dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença. Fazer ou veicular em proposta, contrato ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos ou ocultar fraudulentamente fatos a ele relativo. A pena prevista para esses crimes é reclusão de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo vigente no país. Também é crime registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado, de acordo com o artigo 52 da Lei nº 6.766/79. A pena prevista é detenção de 1 a 2 anos e multa de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo vigente no país, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis. Conclusão Como vimos, cada procedimento que trata da intermediação imobiliária, sendo a compra e a venda, a permuta, a dação em pagamento, a incorporação, o comodato, a locação, tem uma legislação ou artigos dentro do Código Civil que prevê a sua regulamentação, trazendo meios norteadores de como trabalhar em cada caso especificamente. O corretor de imóveis sabe que, na sua maioria, as intermediações se dão por meio de um contrato entre as partes, e é nesse contexto que entra o papel do profissional de TTI: realizar a intermediação em cada situação específica.