Conceituação Direito das coisas

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Rio, 9 de abril de 2012
Direito das Coisas
A principal consequência em classificar a posse como de boa fé ou de má fé é o prazo para a usucapião. Trataremos hoje da aquisição da posse, que pode ser originária ou derivada. Assim, a qualificação da posse (de boa ou má fé) e a sua forma de aquisição são relevantes para a aquisição da propriedade.
A posse derivada permite somar a posse com a do seu antecessor para fins de usucapião. Comprovar a sua própria boa fé é simples – porém, comprovar a boa fé do seu antecessor na posse é mais complexo. Se um antecessor A estava na posse durante 8 anos e o seu predecessor B estava na posse durante 2 anos, se somarmos a posse dos dois, teremos 10 anos de posse – o que corresponde ao prazo para adquirir a posse de boa fé. Porém, a boa fé do antecessor deve ser comprovada. Lembrando: de 5 anos será o prazo para a usucapião em caso da pessoa possuir um justo título. Se o prazo do antecessor for caracterizada como de má fé, o prazo para a usucapião será de 15 anos. 
Já a posse por aquisição originária ocorre quando não existe relação jurídica entre o possuidor e o seu antecessor – não ocorreu transferência direta de um para o outro. Sendo assim, na aquisição originária não existirá a possibilidade de somar o prazo de posse do antecessor com o sucessor – muitas vezes o sucessor sequer sabe quem é seu antecessor. 
A posse injusta, por exemplo, será sempre uma posse originária. A aquisição da posse originária pode se dar por apreensão ou ocupação. Uma coisa abandonada, por exemplo, pode ter sua posse adquirida por ocupação de alguém. O artigo 1.204 do CC indica a definição de posse. A partir do momento em que se exerce em nome próprio algum dos poderes inerentes à propriedade, a pessoa terá a posse.
Já a posse derivada por surgir, por exemplo, por meio de um contrato de locação. Assim, o locatário terá posse direta adquirida de forma derivada. Será derivada porque advém de um negócio jurídico, e foi feita a transferência diretamente do locador para o locatário. Não basta, porém, a celebração do contrato para que se tenha posse - a tradição é necessária para a transmissão da posse por ato inter vivos. No caso dos bens móveis, a tradição é essencial para a aquisição da propriedade. Já no caso dos bens imóveis, a chave é entregue. A tradição pode ser real/material, que ocorre de fato, ou ficta, feita por meio de um gesto que simplesmente simboliza a entrega da coisa.
Assim, a tradição é a primeira forma de transmissão da posse. A segunda forma é o constituto possessório. Isso ocorre, por exemplo, quando alguém transfere o imóvel para alguém que antes detinha apenas a posse direta (como o locatário). O locatário passará, assim, a deter a posse plena da coisa por meio do constituto possessório. Outro exemplo de transmissão por constituto possessório ocorre quando a pessoa é proprietária de um imóvel e o vende para outro, porém continua morando lá – antes, ele tinha a posse como consequência da propriedade, e depois passou a possuir apenas a posse indireta. O constituto possessório ocorre, assim, quando se transfere a posse para alguém que já a detém, porém passará a exercer a posse por outro título, com outras qualificações. Os requisitos de validade do negócio jurídico devem ser observados caso a posse esteja sendo transferida por meio de um negócio jurídico. 
A transferência da posse, ocasionando posse derivada, também pode ocorrer causa mortis – nesse caso, herdeiros e legatários passarão a deter a posse. Sendo assim, a sucessão é a terceira forma de transferência da posse de forma derivada. A herança se transmite desde logo aos terceiros – porém, ela se transfere inicialmente como um todo indivisível. O princípio que indica que os bens da herança se transferem imediatamente é o princípio de sai sina. O inventariante exercerá a posse direta, enquanto todos os outros herdeiros exercerão, de início, a posse indireta.
Assim, em resumo, a posse originária pode ser injusta ou por meio de ocupação/apreensão. Já a posse derivada pode se dar por transferência inter vivos, por meio de tradição ou pelo constituto possessório, ou causa mortis, por meio de sucessão. 
Na transferência causa mortis, sempre o tempo será somado, porque a posse se transfere com as mesmas características (artigo 1.206 do Código Civil). Ou seja, se o autor da herança estava na posse de má fé, o sucessor também estará de má fé. O artigo 1.207 indica que no caso da sucessão universal, a posse se transfere de direito e imediatamente, somando-se o prazo. 
Já na transferência inter vivos o tempo pode ou não ser somado. É interessante somar, por exemplo, quando há como comprovar que o antecessor estava de boa fé. O artigo 1.207 também fala que ao sucessor singular (que sucedeu apenas um bem específico, ou seja, de forma inter vivos) será facultado somar os tempos de posse de sucessor e antecessor. 
O artigo 1.205 indica que a aquisição da posse inter vivos não precisa ser necessariamente feita pela própria pessoa, ou seja, pode ser feito por meio de representante (legal ou nomeado). Também pode-se transferir por meio de terceiro que não possuía mandato no momento – desde que depois se faça a ratificação dos atos já feitos por ele. 
A usucapião não cabe com relação a bens fora do comércio e a bens pertencentes à União, Estados e Municípios. A usucapião é definida pela posse mais o tempo – e quanto mais favoravelmente qualificada a posse, menor será o tempo necessário. Para ingressar com uma ação de usucapião, é necessário fazer uma qualificação completa e efetiva da posse que se tem. O artigo 1.207 segunda parte indica que existe uma faculdade de unir a sua posse com a do seu antecessor para os efeitos legais – esse é uma disposição relevante para a usucapião.
O artigo 1.242 fala da usucapião ordinária, enquanto o artigo 1.238 fala sobre a usucapião extraordinária. Quando se contabiliza o prazo para a usucapião, pode-se realizar a accesio possessiones (a soma das posses). A usucapião não exige que todo o prazo legal seja de posse própria – se o somatório das posses preenche o prazo, pode-se requerer a usucapião. Deve-se, porém, ter certeza de que prazo o cliente pode comprovar a boa fé antes que se peça a usucapião ordinária. Se a boa fé alheia não puder ser comprovada, é melhor ingressar com uma ação de usucapião extraordinária – isso porque o réu da ação de usucapião, o proprietário formal, poderá ser motivado a retomar a posse devido à ação de usucapião caso esta seja indeferida por ausência de prova de que a posse foi de boa fé, mansa e pacífica. Se o prazo for maior que 15 anos, é melhor entrar com a posse de usucapião extraordinária, já que nesse caso não é necessário comprovar a boa fé ou o justo título. Assim, devemos conferir se temos o prazo necessário e a qualificação da posse como de boa fé. Logo, o somatório dos prazos é uma faculdade e não uma obrigação, e deve ocorrer dependendo dos fatos que orientam cada caso.
Se um imóvel é comprado e depois um terceiro entra com uma ação para anular o registro de imóveis e, cumulativamente, a solicite a reivindicação da propriedade (como se fosse uma ação reivindicatória). Serão dois pedidos na mesma ação judicial – mas o juiz só julgará o segundo pedido se julgar procedente o primeiro. Por que não se poderia cumular a anulação de registro com a reintegração de posse? Porque, a rigor, o que se pede com a anulação de registro é mais do que a posse – é a propriedade. Atualmente, alguns tribunais indicam que quando, por esse, se pede a cumulação da anulação de registro com a reintegração de posse, por erro, deve-se considerar que existe um pedido de ação reivindicatória implícito. Assim, se flexibiliza um pouco o pedido. 
No caso acima, se o sujeito comprou o imóvel antes dessa ação de anulação de registro e tiver, durante mais de 5 anos, utilizando o imóvel como sua moradia ou tendo feito nele obras de interesse social, ele não entrará com uma ação de usucapião – isso porque ele não possui interesse processual, já que enquanto outra pessoa não entrar com aação de anulação, ele é o proprietário. Assim, o que se deve fazer é indicar, em sua defesa, na contestação, que já está no imóvel há mais de 5 anos.
Se o sujeito já está há 15 anos no imóvel (por posse própria ou somada, tanto faz). Nesse caso, o réu irá se defender da ação de anulação indicando já ter prazo para usucapir. Porém, se o réu se limitar a se defender com uma ação de usucapião, ele continuará sendo apenas possuidor – ele apenas evitou a perda da posse do bem. Sendo assim, a defesa indicando o prazo possível para a usucapião deve ser cominado com o “ataque” que é a própria ação de usucapião, visando alcançar a propriedade. Sendo assim, ele deve mover ação de usucapião contra o autor da ação. Se o réu não mover ação de usucapião, ele estará sujeito a uma nova ação judicial – isso porque ele permanece sendo mero possuidor. Nesse caso, a ação de usucapião não poderá ser feita por reconvenção porque não há compatibilidade de procedimentos que devam ser adotados na ação da anulação do registro e na ação de usucapião. Assim, não há reconvenção – ele deve se defender alegando o prazo suficiente para usucapir e entrar com uma nova ação de usucapião. 
A lei 6969/81, que trata da usucapião de imóveis rurais, indica, em seu artigo 7º, cria uma facilidade de defesa processual ao permitir indicar a presença dos requisitos para a usucapião sem que seja necessária uma ação especialmente para isso. 
No artigo 13 do Estatuto da Cidade indica que a usucapião de imóvel urbano também pode ser alegada como matéria de defesa. Se essa defesa for acatada pelo juiz, a sentença servirá para a transcrição do registro de imóveis, reconhecendo a propriedade. 
Sendo assim, se for o caso de um imóvel que não se encaixa nos pré-requisitos da lei 6969/81 ou do Estatuto da Cidade, deve-se mover ação de usucapião logo após a sentença de improcedência do pedido de anulação do registro. Existem casos que não se encaixam nos requisitos de nenhuma dessas leis devido ao tamanho da propriedade que se planeja usucapir.
O artigo 219 do CPC é um artigo muito importante. Sabemos que a usucapião é vista, por muitos autores, como uma prescrição aquisitiva. Esse artigo indica que a citação, ainda que realizada por juízo incompetente, tem o efeito de interromper a prescrição. Assim, se uma pessoa está na posse por 14 anos e alguns meses e recebe a citação de ação de reintegração de posse, a citação interromperá a prescrição (fazendo com que o prazo para a usucapião retorne a zero)? Ou a usucapião terá seu prazo considerado até o trânsito em julgado? A jurisprudência tem utilizado a segunda hipótese, indicando que não há efeito prescritivo da interrupção caso a ação seja julgada improcedente (isso porque existe derrota do autor por outros motivos além da não concessão da usucapião – pode ser julgado improcedente por falta de uso da função social da propriedade). Já se a ação for julgada procedente, devemos considerar a prescrição como interrompida no momento da citação.
O artigo 1.239 do CC está indicada uma hipótese de usucapião rural ou urbana com prazo menor (de 5 anos). Nesse caso, porém, deve ser o único imóvel sobre o qual a pessoa detém a propriedade, existe uma limitação de tamanho, e as terras devem ter sido utilizadas de forma produtiva ou para moradia da família. Trata-se da usucapião constitucional rural, por ser prevista também no artigo 191 da Constituição. 
O artigo 1.240 do CC e seus parágrafos trata dos imóveis urbanos, indicando também existir uma limitação de área e a circunstância do usucapiente não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Também existe previsão constitucional para essa usucapião constitucional urbana, no artigo 183 da Constituição. O parágrafo 1º do artigo 183 trata da composse e o parágrafo 2º indica que esse direito só pode ser exercido uma só vez. 
O artigo 1.241 é autoexplicativo. O artigo 1.243 trás a previsão expressa da acessio possessiones.
No Estatuto da Cidade está prevista outra hipótese de usucapião, a chamada usucapião coletiva, regulada a partir de seu artigo 9º. Esse Estatuto se aplica, obviamente, a imóveis urbanos. O artigo 9º indica a hipótese de usucapião de imóvel urbano de até 250 metros quadrados. A redação é muito parecida com a hipótese do artigo 1.240 do Código Civil. Porém, o Estatuto da Cidade trata de hipóteses mais amplas por cogitar de área ou edificação urbana. Assim, um apartamento, por exemplo, poderia ser usucapido por meio da disposição do Estatuto da Cidade – se considerássemos apenas o artigo 1.240 CC, restaria dúvida quanto à possibilidade de usucapir um apartamento. O Estatuto da Cidade, mesmo sendo anterior ao Código Civil (é de 2001) continua em vigor por trazer, portanto, hipótese mais específica. 
A ementa da lei do Estatuto da Cidade indica que ele visa reorganizar a política urbana. O parágrafo 3º do artigo 9º do Estatuto da Cidade indica que o herdeiro legítimo tem direito à posse do seu antecessor desde que já resida no imóvel no momento da sucessão. Sendo assim, trata-se uma exceção ao artigo 1.207 do Código Civil (que indica que a sucessão causa mortis necessariamente transmite a usucapião com todas as suas características). Nesse caso, somente o herdeiro que já morava no imóvel se beneficia da regra do parágrafo 3º.
O artigo 10 trata de áreas urbanas com tamanho superior a 250 metros quadrados. O destinatário dessa disposição são os moradores da favela – visava dar título de propriedade a esses moradores. Trata-se de uma usucapião coletiva de pessoas de baixa renda. O parágrafo 3º desse artigo surge porque nem sempre, em uma favela, é possível dividir um imóvel do outro. Sendo assim, se não existir consenso quanto à divisão dos imóveis, todos receberão uma área identifica. O parágrafo 4º é uma exceção à regra do artigo 1.320 do CC, que trata de divisão de coisa comum. Em geral, a copropriedade pode ser extinta por solicitação dos condôminos. No caso do parágrafo 4º, porém, o condomínio que surge tem natureza especial por ser indivisível. 
O artigo 11 cita uma regra semelhante a do artigo 923 do CPC: indica que não pode se confundir a ação possessória com a ação petitória – primeiro deve-se julgar a ação de usucapião e só depois ações relativas a propriedade da mesma área.
O artigo 12 indica aqueles que podem ajuizar ação de usucapião especial urbana. Inicialmente, o possuidor, sozinho ou em litisconsorte, em estado de composse ou não. Como substituto processual, a associação de moradores da comunidade também pode ajuizar tal ação. Nesse caso, não existe requisito temporal entre o surgimento da associação de moradores e o ajuizamento da ação de usucapião. O parágrafo 1º fala do MP atuando como fiscal da lei e o parágrafo 2º fala da gratuidade de justiça.
O artigo 13 nós já lemos. O artigo 14 indica que o rito observado será o rito sumário, a fim de tornar célere o processo.