Aula de Dir. Civil III - 4º Período

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Rio, 02 de fevereiro de 2012.
Prof. Consuelo
Bibliografia – Pablo Stolze – Flávio Tartuce – Carlos Roberto Gonçalves Pereira – Nelson Rosenvald + Cristiano Chaves
Contratos – acordo de vontades que produz efeitos jurídicos – não quer dizer “papel”, é ajuste, é acordo. Preciso no mínimo de 2 declarações de vontade, sem exceção. 
Princípios contratuais
Da liberdade contratual ou da autonomia da vontade
As partes têm liberdade pra contratar quando quiserem e com as cláusulas que quiserem. Toda liberdade na esfera do Direito é limitada. O princípio da supremacia da ordem pública é o limitador desse princípio. A ordem pública está acima da liberdade de contratar. As normas de ordem pública limitam a autonomia da vontade.
Da supremacia da ordem pública ou do dirigismo contratual
É o Estado dirigindo as normas do contrato. O objetivo é equilibrar os acordos. O princípio da Socialidade é a base para este princípio.
Da Socialidade
Interesse social, todo o contrato tem de cumprir uma função social. O contrato não pode contrariar o interesse social fazendo prevalecer o interesse social. O interesse social não pode ser contrariado. 
Os princípios estão no art. 421 
Da Boa Fé
É honestidade. O contrato concluído é aquele que está apto a produzir efeitos. Conclusão é a fase de formação. 
Execução é o cumprimento do contrato. A boa fé positivada neste artigo é objetiva e não a subjetiva. Subjetivo é a mera intenção de ser honesto. A boa fé objetiva é o comportamento reto, probo, honesto. Na avaliação não se leva em conta a intenção. 
A boa fé objetiva vai além da intenção de ser honesto. Ela dispensa a análise da intenção e leva em consideração apenas o comportamento do sujeito, que deve agir de acordo com o contrato realizado. Quebrada a boa fé objetiva nasce a responsabilidade civil (dever de pagar perdas e danos), que nesse caso também é objetiva, já que dispensa a análise da culpa. 
A boa fé faz nascer o que a doutrina chama de deveres anexos. São deveres que nascem diretamente da boa fé objetiva, ou seja, nascem sem acordo, sozinhos., independentemente de acordo, é o mínimo que se espera das pessoas. 
Os principais deveres anexos são: lealdade, cooperação, informação, solidariedade, entre outros, e a violação desses deveres é chamada violação positiva do contrato, capaz de gerar responsabilidade civil (dever de pagas perdas e danos).
Obs.: A vítima dessa violação alcança o direito à indenização provando apenas a violação de pelo menos um desses deveres. 
Do Equilíbrio
É a ideia de que todos os contratos devem ser equilibrados, as partes ganham mais ou menos a mesma coisa que o outro ganhou. Existe contratos que são desequilibrados por natureza, seguro, plano de saúde. 
Da obrigatoriedade
Não pode descumprir e desistir. A desistência também gera a responsabilidade civil. A obrigatoriedade aplica o “pacta sunt servanda”, a tradução é: os contratos fazem lei entre as partes. 
Da Imutabilidade ou da intangibilidade
O contrato não sofre mudança, nenhuma das partes sozinha pode alterar o contrato, sob pena de responsabilidade civil. As partes juntas podem alterar. 
Da Relatividade
Os contratos em regra geral só produzem efeitos entre as partes, inter partes. Esse princípio é típico não só de “contratos” mas também de “obrigações”, pois contrato é a maior fonte das relações obrigacionais. 
Obs.: A função social dos contratos mitiga (diminui, flexibiliza) o princípio da relatividade. 
Art. 608 – aliciar = influenciar.
Ou seja, flexibiliza a sua aplicação. Num primeiro momento, devemos considerar o interesse da maioria em detrimento da minoria, influenciando na relatividade contratual. Muitas vezes o contrato produz efeitos externamente, atingindo quem está de fora da relação (Ex. uma indústria aluga um terreno de uma pessoa física com o propósito de despejar todo o lixo da sua atividade). Se isso prejudicar o interesse da maioria o contrato pode inclusive se extinguir (se os moradores, vizinhos ao terreno, promoverem uma ação pedindo a extinção contratual e provando o prejuizo derivado da relação locatícia, certamente terão êxito nessa ação).
Por outro lado, a função social também serve de fundamento para os deveres anexos (lealdade, cooperação, informação, solidariedade e outros), que traduzem valores da maioria. O dever de cooperação é um dos mais importantes deveres anexos e deve ser observado não apenas pelas partes contratantes mas também por todas as pessoas estranhas àquela relação, o que significa que as pessoas que não participam do contrato devem colaborar com ele se abstendo de atrapalhar o seu andamento, o que justifica o norma do art. 608 CC. (Ex. caso do cantor Zeca Pagodinho que descumpriu o contrato por um tempo porque foi aliciado pela Schincariol. Nesse caso a Brahma teria o direito de punir pecuniariamente não apenas o Zeca, mas também a Schin. É isso que atualmente a doutrina chama de: tutela externa do crédito. 
Do Concensualismo
O contrato nasce a partir do simples consenso, ou seja, a partir do acordo. Feito uma proposta a simples aceitação do outro sujeito faz nascer um contrato, o que já obriga os dois contratantes. Em regra geral, os contratos são informais (art. 107 do CC), o que significa que a simples vontade e suficiente para a sua existência. 
Rio, 09 de fevereiro de 2012.
Art. 114 – contrato benéfico = contrato gratuito = só uma parte tem vantagem
Regras gerais de interpretação estão no art. 112, 113 e 114. 
Na interpretação qualquer cláusula deve ser interpretada dentro do contexto.
INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS
A interpretação do contrato é importante para a sua melhor aplicação. A principal regra de interpretação está no art. 112 do CC que trabalha com a teoria da vontade, desprezando o sentido literal da linguagem para dar ênfase à vontade das partes, ou seja, vale menos o que foi escrito ou o que foi dito e mais aonde as partes quiseram chegar quando ajustaram as cláusulas. 
Com objetivo de aplicação dessa teoria nasceram outras regras de interpretação a exemplo dos art. 113 e 114 do CC. O primeiro desses dois dispositivos estabelece uma presunção de boa fé que sempre desse ser levada em consideração no momento de interpretação das cláusulas contratuais. 
O art. 114 do CC se refere a negócios benéficos, também chamados gratuitos ou liberais, que são contratos onde apenas uma das partes tem vantagens. Ex: doação, fiança, comodato. Nesses casos, a interpretação deve ser restritiva, em prol daquele que praticou a liberalidade.
Quando não há uma relação de igualdade entre as partes, como ocorre nos contratos de adesão, onde o aderente é a porte mais fraca da relação, a interpretação deve beneficiá-lo, art. 423 do CC. Da mesma forma nas relações de consumo a interpretação deve ser feita a favor do consumidor que é a parte hipossuficiente.
Formação dos Contratos
A formação dos contratos passa por 3 etapas, cuja primeira é chamada fase preliminar, negociações preliminares, tratativas ou ainda fase da puntuação. Nesta etapa as partes estão apenas se conhecendo e avaliando a possibilidade de realização do negócio futuro, o que significa que essa fase não vincula podendo qualquer uma das partes desistir sem ter de pagar a outra perdas e danos salvo boa hipótese de má-fé. Havendo quebra da boa fé objetiva nasce a responsabilidade civil pré-contratual. A quebra da boa-fé depende de um comportamento extraordinário fora dos padrões capaz de criar na outra parte uma expectativa absoluta de que não haveria mais desistência, o que justifica a responsabilidade civil na hipótese.
Ultrapassada essa fase as partes ingressam numa segunda etapa chamada fase da proposta, fase da policitação ou ainda fase da oblação.ta é chamado proponente ou policitante, e o sujeito a quem se dirige a proposta é chamado de oblato (futuro aceitante).
A proposta vincula proponente, o que significa que ele não pode mais existir sob pena de perdas e danos, salvo as exceções descritas na parte final do artigo 427 do CC e as circunstancia previstas noartigo 428 do CC. O artigo 427 do CC esclarece que os termos da proposta podem contrariar essa regra de maneira expressa, permitindo a inserção de cláusulas como “essa proposta depende de confirmação futura”. Além disso, a natureza do negócio pode flexibilizar essa regra como acontece quando a proposta é feita ao número plural e indefinido de pessoas (oferta ao público), pois nesse caso a oferta está vinculada ao número de produtos no estoque. Por fim, o fortuito e força maior podem excepcionar a regra.
O artigo 428 do CC traz mais 4 circunstâncias que excepciona a regra de que a proposta obriga do proponente. Os 2 primeiros incisos se referem à proposta sem prazo, devendo a resposta, nessa hipótese, ser imediata.
A proposta pode ser feita entre presentes e ausentes. No 1º caso existe a possibilidade de simultaneidade na comunicação das partes, ou seja, a conversa pode se dar no tempo real, o que não acontece na proposta entre ausentes. A proposta entre presentes, desde que aceita, também é chamada de declarações consecutivas, e a proposta entre ausentes, desde que aceita, também é denominada declarações intervaladas.
Se a proposta é entre ausentes, com prazo para aceitação, inciso III do artigo 428 do CC esclarece que o proponente só se desobriga se a resposta não tiver sido expedida no prazo, o que significa que se a aceitação for expedida no prazo dado, o contrato nasce sem a possibilidade de desistência.
O inciso IV permite a retratação da proposta se a manifestação da vontade com a desistência for recebida pelo oblato antes mesmo da proposta ou, no máximo, junto com ela.
A 3ª etapa na formação dos contratos desrespeita a aceitação, o que pode ser expressa ou tácita. A expressa se dá através de símbolos ou sinais inequívocos na nossa cultura, e a tácita normalmente decorre de um comportamento que faz crer inequivocadamente que a pessoa aceitou. 
O silêncio quase nunca vale como aceitação, salvo as exceções previstas na lei como nas hipóteses dos artigos 539, 111 ou 432 do CC.
 
Rio, 16 de fevereiro de 2012.
Momento da Aceitação
Definir o momento da aceitação é importante porque esse é também o momento de nascimento do contrato.
Existem quatro teorias a respeito: 
Teorias da Agnição (não conhecimento)
Teoria da Declaração – por meio da qual a aceitação ocorre no momento em que ela é declarada, externada;
Teoria da Expedição – para a qual a aceitação se dá quando a resposta é expedida, ou seja, quando a resposta sai da esfera subjetiva do oblato
Teoria da Recepção – que defende que a aceitação acontece no momento em que a resposta é recebida pelo proponente 
Teoria da Cognição (conhecimento)
Teoria do Conhecimento para qual a aceitação se dá quando o proponente toma conhecimento do conteúdo da resposta 
O art. 434 caput do CC escolheu, como regra, a teoria da expedição, mas excepcionalmente trabalha com a teoria da recepção, na conformidade dos inc. I e II do referido artigo. 
O inciso I remete o leitor para o art. 433 que permite a desistência da aceitação desde que ela chegue antes da resposta ou no máximo junto com ela.
O inciso II permite que o proponente declare expressamente em sua proposta que vai aguardar a resposta, no prazo, para que o contrato venha surgir e produzir efeitos.
I inciso III não traduz propriamente uma exceção, mas uma contradição já que não se vincula a qualquer circunstância específica.
Os autores afirmam que o Art. 430 também traduz uma exceção já que trabalha com a teoria da recepção, mas vale esclarecer que ele só se aplica na hipótese do inc. II do art. 434.
O art. 431 do CC esclarece que se a aceitação não traduzir um simples sinal positivo mas, tentar modificar de alguma forma a proposta, não será mais uma aceitação mas uma contraproposta, de maneira que os papéis se invertem e o proponente de antes passa a ser o oblato. Essa regra também é importante porque no âmbito dos contratos internacionais se aplica a lei do lugar da proposta. 
Classificações dos Contratos
Unilateral – gera dever para um lado só doação, empréstimo- bilateral – gera dever para os dois lados. Locação, compra e venda
Principal ou acessório – Principal tem existência autônoma, não depende de outro para existir. Aluguel - Acessório – para existir depende do principal – fiança. Essa classificação nos leva ao princípio da gravitação jurídica em que o acessório segue o principal.
Formal ou informal – Formal – é aquele que a lei impõe uma forma. Informal – a lei não impõe nenhuma forma. Em regra geral os contratos são informais, art. 107.
Típico ou atípico – Típico ou nominado – é o que está previsto na lei. - atípico ou inominado – op que não está previsto na lei.
Comutativo ou aleatório – Contrato comutativo é aquele em que cada uma das partes consegue antever as vantagens e desvantagens da relação, motivo pelo qual ele guarda certo equilíbrio. Aleatório – é aquele em que nenhuma das partes consegue prever vantagens e desvantagens, que em regra dependem de um evento futuro e incerto. É um contrato desequilibrado por natureza. (aléa = sorte) 
Gratuito ou oneroso – gratuito é aquele que só gera vantagem para uma das partes. Oneroso gera vantagem para as duas partes. 
Paritário ou de adesão – Paritário é aquele contrato em que as duas partes estabelecem juntas as regras da relação. Adesão – uma das partes cria sozinha as regras contratuais, cabe ndo ao outro apenas anuir ou não. 
De execução instantânea ou de execução diferida ou ainda de execução continuada – instantânea é o mesmo que de execução imediata, é aquele que nasce agora, executa agora, extingue agora. Se cumpre no momento imediatamente seguinte ao seu nascimento. Diferida (futura) nasce mas se cumpre num momento futuro, posterior. Há intervalos. De Execução continuado se cumpre aos poucos, continuamente. Ex. locação, financiamento de carro, de imóvel. Ele tem um intervalo entre o início e o fim. 
Consensual ou real – é aquele que nasce a partir do simples consenso (acordo). Real – é aquele que pra nascer depende também da tradição, ou seja, entrega da coisa. Mútuo, comodato e depósito.
Preliminar ou definitivo – Preliminar é aquele que tem por objeto principal uma obrigação de fazer um contrato definitivo. Definitivo – é aquele que vem depois do contrato preliminar. 
Rio, 23 de fevereiro de 2012.
ESTIPULAÇÃO EM FAVOR DE TERCEIROS
É um gênero de contrato que envolve situações onde duas pessoas contratam em benefício de uma terceira. 
Ex1: contrato de seguro de vida em que uma pessoa (estipulante) contrata com uma seguradora (promitente) um direito de indenização para um terceiro (beneficiado), após a morte.
 Ex2: Um casal que divorciando ajusta que uma das partes abre mão da sua meação em prol dos filhos. 
Ex3: Uma doação com encargo desde que a obrigação tenha sido estipulada em benefício de um terceiro.
O artigo 436 do CC estabelece que tanto o estipulante quanto o terceiro são credores da obrigação, o que significa que o passageiro, terceiro beneficiado pelo contrato de seguro realizado entre a transportadora e a seguradora no caso concreto 02 da aula 03, poderia exigir a obrigação direto da seguradora.
O beneficiado não é parte integrante do contrato, podendo inclusive ser incapaz, apesar de a lei lhe garantir um direito de crédito, como explicado acima.
Rio, 01 de março de 2012.
Prazos para Reclamação de vícios redibitórios
Na relação civil aplica-se o art. 445 pelo qual o adquirente tem o prazo de 30 dias ou de um ano para reclamar um vício no caso de bens móveis ou imóveis, respectivamente. Os 30 dias são contados da tradição e o prazo de um ano é contado do início da posse sobre o imóvel, que normalmente se dá com a entrega das chaves.
Os dois prazos caem pela metade, se transformado em 15 dias e 6 meses, quando o adquirente do bem já estava na sua posse antes da aquisição. Nesse caso os dois prazos são contados da data da alienação (art. 445 caput).
No caso dos bens móveis, considerando que o prazo é curto, a lei admite que ele seja contado da data damanifestação do defeito e não da tradição, quando juiz constatar que o vício por sua natureza só poderia se manifestar tarde, fora do prazo, mas a lei estabelece um máximo de 180 dias, contados da entrega para o defeito aparecer e ser reclamado.
Nas relações de consumo o prazo está no art. 26 do CDC sendo 30 dias para produtos não duráveis e 90 dias para produtos duráveis, contados sempre da manifestação do vício até o máximo de tempo de vida útil do produto. 
Promessa de Fato de Terceiro e Contrato com Pessoa a Declarar
A promessa de fato de terceiro está regulada no código nos art. 439 e 440. Se alguém promete um fato que não é próprio (Ex.; Carlos se compromete com uma casa de shows que seu irmão irá cantar naquele espaço num determinado dia), se responsabiliza devendo pagar perdas e danos caso o terceiro não cumpra o contrato. No entanto, se o terceiro ratificar a promessa e posteriormente não cumprir a obrigação será ele o responsável pelo inadimplemento e não mais o promitente (art. 440).
O contrato com pessoa a declarar está regulado no CC, nos arts. 467 e seguintes. Ocorre quando duas pessoas realizam um contrato estabelecendo expressamente que uma delas pode indicar outra pessoa para lhe substituir, num determinado espaço de tempo (art. 467).
O prazo da indicação será aquele ajustado no contrato, mas se o instrumento contratual for silencioso aplica-se o prazo do art. 468 caput.
A aceitação da pessoa nomeada tem de revestir a mesma forma que as pessoas utilizaram para fazer o contrato (§ único do art. 468)
Ao contrário do que ocorre na sessão de contrato, a substituição do contratante originário pela pessoa indicada produz efeitos ex-tunc, como se o nomeado fosse contratante desde o início da relação (art. 469).
O contrato produzirá efeitos somente entre os contratantes originários nas hipóteses do art. 470.
Vício Redibitório
Redibir = desfazer
Vício redibitório é um defeito oculto que se manifesta posteriormente à aquisição do bem inutilizando completamente a coisa (tornando-a imprópria ao fim a que destina) ou pelo menos lhe diminuindo muito o valor (art. 441).
O adquirente prejudicado, pelas regras do direito civil, tem a possibilidade de optar entre a ação redibitória e a ação quanti minoris (ação estimatória). No primeiro caso ele escolhe redibir o contrato (desfazer), devolvendo a coisa e pegando o preço de volta (art.441). No segundo caso ele escolhe ficar com um bem defeituoso pedindo, entretanto um abatimento no preço (art. 442). Além de uma dessas possibilidades, o adquirente também poderá pedir perdas e danos provando que o alienante sabia do defeito (responsabilidade civil subjetiva, vinculada a culpa).
Se o bem perecer “nas mãos do adquirente”, desde que em razão de um defeito oculto que já existia antes da aquisição a responsabilidade do alienante sobrevive, o que significa a possibilidade de redibição contratual.
Nas relações de consumo o consumidor é a parte hipossuficiente, o que significa que a relação é desequilibrada e ele é a parte mais fraca do contrato, motivo pelo qual o CDC concede ao adquirente prejudicado por um vício redibitório 3 alternativas e não apenas duas: a ação redibitória, a ação estimatória ou ainda a possibilidade de substituição do produto por outro equivalente, com direito sempre às perdas e danos, independentemente de culpa, já que a responsabilidade civil nas relações de consumo é objetiva. (arts. 18, 20, 12, 14 do CDC).
Rio, 08 de março de 2012.
Evicção	
É a perda, total ou parcial, da propriedade, em razão de uma decisão que a atribui a outrem por uma causa anterior a alienação. 
O instituto envolve sempre 3 personagens:
Alienante – 
Evicto – (parte vencida).
Evictor – ((vencedor, aquele a favor de quem a decisão reconheceu o direito de propriedade).
O art. 450 do CC confere ao evicto uma série de direitos contra o alienante. O evicto pode reclamar o preço que pagou pela coisa, as despesas que teve com o contrato, as custas judiciais por ter sido parte vencida na ação, honorários do advogado por ele contratado, as perdas e danos pelos prejuízos que resultaram da evicção e os frutos que porventura seja obrigado a devolver para o evictor verdadeiro dono do bem. 
Com relação as perdas e danos, vale esclarecer que a responsabilidade civil aplicada à hipótese é objetiva, e independente de culpa do alienante.
No que diz respeito aos frutos, a lei civil no seu art. 1.214 esclarece que o possuidor de boa-fé tem direito a ficar com todos os frutos colhidos enquanto durou a sua boa-fé, mas o mesmo dispositivo explica ainda que cessada a boa-fé, os frutos percebidos posteriormente devem ser restituídos ao verdadeiro proprietário. Com o objetivo de aplicar a regra, a jurisprudência fixou o entendimento de que a quebra da boa-fé ocorre quando um possuidor é citado numa ação para a retomada da coisa. Neste caso sendo o evicto possuidor de boa-fé, se ele extrai frutos da coisa adquirida, depois de citado na ação pelo verdadeiro proprietário deverá restituir todos os frutos percebidos após esse momento, mas o inciso I do art. 450 do CC dá a ele o direito de exigir esse valor do alienante.
O art. 453 do CC ainda permite que o evicto exija do alienante as despesas que ele teve com benfeitorias necessárias e úteis, que não foram indenizadas pelo verdadeiro proprietário. 
No entanto, para poder exigir todas essas garantias devem fazer a denunciação da lide ao alienante, dando a este a possibilidade de se defender. Se a denunciação não é feita, o evicto perde praticamente todos os direitos, podendo exigir somente o preço que pagou pela coisa de volta, com base no artigo de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). 
O art. 456 que trata da denunciação da lide permite o que a doutrina chama de denunciação por saltos, mas a melhor interpretação da nossa lei processual não admite essa hipótese. 
O caput do art. 450 combinado com o art. 448, esclarece que o contrato pode aumentar a garantia da lei, pode diminuí-la ou mesmo excluí-la. Nessa última hipótese, o art. 449 do CC explica que mesmo existindo a cláusula de exclusão da garantia, ocorrendo a evicção o evicto terá direito de obter de volta ao menos o preço pago pela coisa, a não ser que a cláusula tenha informado um risco específico sobre o bem e assumido pelo adquirente. 
Contrato Preliminar
O contrato preliminar está regulado no seu CC a partir do art. 462, que esclarece que ele tem que conter todos requisitos do contrato definitivo, com exceção da forma, motivo pelo qual embora o art. 108 do CC exija escritura pública para compra e venda de imóvel, o art. 1417 permite que a promessa de compra e venda seja feita por escritura particular.
Não contendo cláusula que permita o arrependimento, chegado o momento de realização do contrato definitivo, se uma das partes descumpre a outra pode notificar o inadimplente exigindo a realização do definitivo, num determinado prazo, e caso o descumprimento continue a vítima poderá pedir ao juiz que supra a vontade do inadimplente, transformando o contrato preliminar em definitivo (Arts. 463 caput e 464). Esse direito existe independentemente do contrato preliminar ter sido ou não registrado. A interpretação mais correta do § único do art. 463 é aquela que entende que o registro só é indispensável para efeito de publicidade e oponibilidade do direito “erga omnes”, ou seja contra todos. 
Assim, numa promessa de compra e venda em que o promitente comprador já pagou todas as prestações, e o promitente vendedor, tendo o dever de realizar a escritura definitiva descumpriu essa obrigação, alienou o imóvel a terceiro, poderá aquele exigir o imóvel do terceiro desde que tenha registrado a promessa de compra e venda do RI, pois com o registro ele adquire direito real à aquisição do bem o que significa um poder oponível contra todos. No entanto, se a promessa não tiver sido levada à registro, o terceiro não pode ser atingido, e a situação se resolve em perdas e danos. 
Vale esclarecer, entretanto, que se o promitente vendedornão tiver alienado o bem a terceiro, a sua recusa na realização da escritura definitiva dá ao promitente comprador o direito de promover uma ação de adjudicação compulsória para exigir a coisa forçadamente, contra o promitente vendedor, ainda que a promessa não tenha sido levada a registro, e isso porque entre as partes contratantes o contrato é capaz de produzir efeitos, com ou sem o referido registro ( Arts. 1417, 1418 e súmula 239 do STJ).
Rio, 15 de março de 2012.
Exceções ao Princípio da Obrigatoriedade
Nulidade ou Anulabilidade - vício
Fortuito ou Força Maior – art. 393 CC
Teoria da Imprevisão – art. 478 CC
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução (extinção) do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. 
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato. (na interpretação qualquer das partes pode pedir a revisão ao invés da extinção).
Essa teoria permite que um dos contratantes, no curso do contrato se socorra da justiça com o objetivo de pedir a extinção do contrato, ou ao menos a sua revisão. Isso só é possível se ao longo da relação ocorrer um fato extraordinário e imprevisível que altere o contrato, ou a forma de seu cumprimento, desequilibrando-o de maneira que uma das partes passou a ter vantagem demais e a outra prejuízo excessiva (onerosidade excessiva). 
Considerando os requisitos supra-citados, a teoria também pode ser chamada de teoria da onerosidade excessiva. 
 
No CDC (Lei 8078-90) a teoria também está prevista no art. 6º, V, mas não pode ser chamada de teoria da imprevisão, porque o dispositivo não exige que o fato seja imprevisível, devendo ocorrer apenas um fato posterior ao contrato que desequilibre a relação gerando onerosidade excessiva para o consumidor, que poderá pedir apenas a sua revisão. 
Cláusula Resolutiva (extintiva) – art. 474 e 475 CC
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera (produzir efeitos) de pleno direito (automaticamente); a tácita depende de interpelação judicial.
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
A cláusula resolutiva é uma cláusula que está implícita em todo contrato bilateral, e que permite à vítima do inadimplemento resolver extinguir o contrato exigindo inclusive perdas e danos. O art. 475 do CC dá a vítima o direito de escolher entre essa alternativa ou procurar a justiça forçando o cumprimento da obrigação.
A cláusula resolutiva pode ser expressa, quando prevista expressamente no contrato, ou tácita. No primeiro caso o descumprimento extingue o contrato automaticamente (opera efeitos de pleno direito), o descumprimento exige a propositura de uma ação judicial para fim de extinção contratual. 
Distrato – art. 472
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
É desfazimento do contrato por um novo acordo de vontade, ou seja, é quando os dois contratantes (ou quantos forem) não querem mais. 
Com base no art. 472 do CC, o distrato tem de seguir a mesma forma que a lei exige para a celebração do contrato, sob pena de não produzir efeitos.
Resilição unilateral – art. 473 
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.
Ocorre quando uma das partes desiste do contrato, e ainda assim não será obrigada apagar perdas e danos por isso, o que só é possível nos contratos de execução continuada, sem prazo determinado.
Anatocismo = cobrança de juros sobre juros
3 formas de extinção do contrato
Rescisão (nulidade ou anulabilidade) – por vício
Resolução ( caso fortuito ou força maior, teoria da imprevisão, cláusula – descumprimento involuntária 
Rescisão (distrato e resilição unilateral) – vontade particular, unilateral
Última exceção ao princípio da obrigatoriedade
Art.476 - exceção de contrato não cumprido (exception non adimpleti contractus)
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
O art. 476 permite que uma das partes descumpra a sua obrigação porque a outra não cumpriu o que lhe cabia. 
COMPRA E VENDA
Art. 481 e seguintes
Definição de compra e venda: Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Ver art. 1.245
Rio, 15 de março de 2012.
Elementos da Compra e Venda – art. 482
Pura – não tem condição, nem termo, nem encargo. Negócio jurídico simples. 
Consentimento, coisa e preço. O consentimento deve ser livre, despido de vícios sob pena de anulabilidade do contrato.
A coisa deve ser determinada ou determinável, também tem de estar dentro do comércio, ou seja, tem de ser alienável, sob pena de nulidade.
Obs: existem, bens que são inalienáveis, em regra pela própria natureza, como a lua, o céu, etc. As vezes a ineliabilidade decorre da lei ou da vontade de particular, e em qualquer dos casos a venda desses bens é nula de pleno direito.
A coisa tem de ter a existência atual ou futura. Nessa segunda hipótese a lei esclarece que se a coisa não vier a existir até a data estabelecida no contrato o negócio é ineficaz, ou seja, não vai produzir efeitos, o que significa que se o comprador já havia pago o preço terá direito de obtê-lo de volta, salvo se a intenção das partes era de fazer um contrato aleatório (contrato de risco) tendo elas inserido no negócio uma cláusula expressa por meio da qual o comprador assume o risco de pagar o preço mesmo que nada venha a existir ( art. 483 do CC).
O preço tem de ser pago em dinheiro ou com aquilo que pode ser reduzido a dinheiro (títulos de crédito). O preço, em regra é determinado no momento da conclusão do contrato, mas os artigos 485, 486 e 487 permitem que o preço seja determinado posteriormente através de cláusula expressa indicando um critério objetivo de determinação. O que não é possível é um contrato de compra e venda sem preço, que será nulo de pleno direito, salvo nas hipóteses do art. 488 em que se trabalha com preço presumido.
O art. 489 esclarece ainda que é nula a compra e venda que contém as cláusulas “pague o quanto quiser” ou “cobre o quanto quiser”.
Limitações a compra e venda
Limitações à venda – art. 496 do CC 
Ver art. 1647, I do CC 
A lei destaca 3 limitações à venda que se violadas geram anulabilidade. A primeira está no art. 496 do CC que proíbe a venda de ascendente a descendente, sem autorização dos demais descendentes. Vale esclarecer que o dispositivo não quis propriamente coibir a venda, mas uma simulação de compra e venda disfarçando uma doação. Isso porque o art. 544 do CC declara que a doação de ascendente a descendente equivale a um adiantamento de herança, o que significa que o donatário (aquele que recebe), após o falecimento do doador, terá que descontar da sua parte na herança o valor do bem recebido em vida, de maneira que os demais herdeiros, neste caso, ficam protegidos automaticamente pela lei.
O que o art. 496 quis evitar foi aquela situação em que um ascendente simula vender um bem para um descendente, tentando ocultar uma doação para driblar a regra do art. 544. Nessa linha de raciocínio, se a venda for séria, real, e for feita sem o consentimento dos demais descendentes, ainda que eles promovam uma ação anulatória se o ascendente provar que a venda foi séria e o preço foi pago, a ação será improcedente. Da mesma forma, se o ascendente não obtém a autorização dos outros, ele pode se socorrer da justiça provando a seriedade do contrato e pedindo um suprimento judicial, uma autorização judicial para suprir a falta de consentimentodos demais descendentes.
O art. 504 esclarece que num condomínio tradicional (várias pessoas donas de um mesmo bem) sobre imóvel ou qualquer outro bem indivisível, se um dos condôminos quiser alienar a sua cota a estranhos primeiro terá que oferecer a preferência na compra para os demais consorte (o mesmo que condôminos), direito de prelação ( o mesmo que preferência). Contudo o direito de preferência só pode ser exercido se os demais condôminos igualarem a oferta, tanto por tanto (pagando o preço que o estranho pagaria, nas mesmas condições). Caso a preferência não seja respeitada, o condômino preterido poderá pedir a adjudicação compulsória do bem a justiça, respeitado o prazo do art. 504. 
O art. 1647, I também traz uma limitação de venda esclarecendo que o cônjuge casado não pode alienar imóvel sem autorização do outro, saldo no regime de separação total de bens. Vale esclarecer que em qualquer dos outros regimes a autorização é necessária ainda que o imóvel seja próprio, exclusivo, particular. 
O art. 497 traz algumas limitações à compra, que se violadas geram nulidades.
Obs.: A principal obrigação do vendedor é traditar a coisa alienada já que é a tradição que transfere a propriedade. No caso dos bens móveis, em regra geral, a tradição é real (art. 1267), mas no caso dos imóveis a tradição é simbólica (simbolizado pelo registro da escritura no RGI – art. 1245 CC
Rio, 22 de março de 2012.
Classificação da Venda de Imóveis
 Venda ad mensuram ou venda ad corpus – a venda ad mensuram é aquela em que o preço do imóvel é fixado com base única e exclusivamente na medida de extensão do bem, e nesse caso se a área comprada não corresponder àquela relacionada na escritura, o comprador poderá exercer as alternativas do art. 500 caput, devendo pedir primeiro o complemento da área e se isso não for possível as opções mencionadas. 
Na venda ad corpus o preço leva em consideração mais o imóvel em si e menos a medida de extensão, que é meramente enunciativa. Havendo diferença de metragem, a opção do complemento da área não é viável (§3º do art. 500).
Obs.:
1 - Se a venda for ad mensuram, mas a diferença de metragem for muito pequena, aplica-se o §1º do art. 500.
2 – Se ao contrário a hipótese não constatar falta de metragem, mas sim excesso, aplica-se o §2º do art. 500.
Cláusulas especiais a compra e venda
Pacto de retro venda – art. 505 e seguintes – as partes inserem uma cláusula no contrato estabelecendo que no prazo máximo de três anos, ocorrendo uma condição, o comprador terá que retro vender o imóvel para o vendedor, desfazendo venda anterior e pagando aquilo que está estabelecido no artigo supra citado.
Direito de preempção ou preferência – art. 513 e seguintes – as partes inserem uma cláusula no contrato por meio da qual o comprador se compromete a dar ao vendedor o direito de preferência na aquisição do bem, caso ele deseje vender a coisa. Mas essa preferência só pode ser exercida no prazo do § único do art. 513.
A retro venda é só para imóvel e a preempção ou preferência se aplica a móvel e imóvel.
Venda a contento ou sujeito a prova - art. 509, 510 e 511.
Venda com reserva de domínio – art. 521 e seguintes – as partes inserem uma cláusula no contrato excepcionando a regra de que a tradição transfere a propriedade, ou seja mesmo com a entrega da coisa a cláusula estabelece q	eu o vendedor reserva para si o domínio, a propriedade da coisa até o pagamento integral. 
Obs: A lei esclarece que essa cláusula só é cabível em venda de bem móvel. 
Rio, 12 de abril de 2012.
Contrato de Troca ou Permuta – Art. 533
Aplicam-se à troca todas as regras de compra e venda, com duas exceções: 
Diz respeito à divisão de despesas, comparando com o art. 490 do cc;
Diz respeito a permuta entre ascendentes e descendentes. na compra e venda, o art. 496 esclarece que a venda de bem de ascendente para descendente sempre exige a autorização dos demais descendentes, mas na troca essa autorização só é necessária se houver desigualdade nos valores permutados, se o bem de propriedade do ascendente valer mais que aquele de propriedade do descendente.
Obs: Se na troca uma das partes entregar a outra uma coisa e um valor em dinheiro como complemento, sendo a maior parte em bem material (coisa), aplicam-se as regras da permuta, mas se a maior parte for em dinheiro o negócio é tratado como compra e venda.
Doação
Esta regulada no CC a partir do art. 538 e traduz um contrato em que uma das partes transfere a propriedade de um bem para outra, gratuitamente, ou seja, sem pagamento de preço.
O contrato é formal, considerada a regra do art. 541 do CC, mas vale ressaltar que o parágrafo único da norma permite a doação verbal quando envolver bem móvel, de pequeno valor (em relação ao patrimônio do doador), e a tradição ocorrer imediatamente à realização do negócio. 
O art. 539 esclarece que na doação pura e simples (sem encargo), o silêncio do donatário vale como aceitação, mas considerando a já mencionada regra do art. 541, deve-se concluir que o art. 539 só se aplica na doação informal, ou seja, aquela que versa sobre bem móvel de pequeno valor. 
A doação comporta classificações, entre os quais, ela pode ser condicional ou com encargo. No primeiro caso está sujeita a uma condição suspensiva e só produz efeitos se a condição se implementar, o que significa que o donatário nessa hipótese só adquire direito à coisa se o evento futuro e incerto ocorrer. Até lá ele tem mera expectativa de direito. 
Ao contrário, como estabelecido no art. 136 do CC o encargo não suspende a aquisição do direito e nem mesmo o seu exercício, o que significa que nesse caso o bem doado passa à propriedade do donatário logo em seguida à realização do negócio, e esse donatário pode inclusive agir como dono da coisa, exercendo todos os poderes da propriedade: direitos de usar, de gozar ou de fruir e de dispor. Assim o donatário antes mesmo do comprimento do encargo, já pode utilizar a coisa, alugá-la (tirar frutos) ou vendê-la (disposição).
O art. 555 do CC explica que o descumprimento do encargo dá ao doador a possibilidade de revogar a doação, através de ação de revogação, que é personalíssima na forma do art. 560, e deve ser promovida no prazo descrito no art. 559 sob pena de decadência.
Obs: Se o donatário tiver utilizado do seu direito de disposição da coisa e tiver alienado bem a terceiro antes do descumprimento do encargo, a ação de revogação não será capaz de tomar o bem do terceiro, e nessa hipótese a situação se resolve em perdas e danos. 
O art. 555 diz ainda que a doação também pode ser revogada por ingratidão do donatário, se este praticar contra o doador os atos descritos taxativamente no art. 557 do CC.
Obs.: O art. 556 esclarece que não é possível inserir no contrato cláusula através da qual o doador renuncia antecipadamente ao direito de revogar a doação por futura ingratidão do donatário.
Classificações da Doação
Doação pura e simples – é aquela realizada sem qualquer elemento acidental ou seja, sem condição, sem termo ou encargo.
Doação com encargo – aquela em que o donatário deve cumprir uma obrigação, em contrapartida a liberalidade (também é chamada de doação gravada) art. 540.
Doação em contemplação do merecimento – aquela em que o doador estabelece expressamente no contrato o motivo da doação, a causa que gerou o merecimento do donatário. Art. 540 do CC. 
Doação com cláusula de retorno também chamada de doação resolutiva (vinculada a uma condição resolutiva) ou ainda doação personalíssima – definida e regulada no art. 547 do CC
Doação inoficiosa – aquela que excede a parte em que o doador poderia dispor em testamento. A lei, na parte de direito sucessório, no art. 1846, esclarece que pertence aos herdeiros necessários, obrigatoriamente, a metade dos bens da herança o que significa que a lei reserva pra eles a metade do patrimônio do titular, quer ele queira ou não. Os herdeiros necessários são os descendentes, os ascendentes e o cônjuge (art. 1845), assim, se um sujeito, que tenha um desses parentes, quiser vender todosos seus bens, a lei não tem como impedi-lo porque no ato de venda , teoricamente, não há queda de patrimônio já que saem os bens mas o dinheiro entra no lugar. Entretanto, se o sujeito quiser doar tudo para terceiros isso não será possível, porque metade do que ele tem está reservado aos herdeiros necessários, e a doação do excesso é nula de pleno direito.
Vale esclarecer que mesmo não existindo herdeiros necessários a lei não permite que alguém doe todo o seu patrimônio sob pena de nulidade a não ser que tenha outros meios de sobrevivência. 
 Doação condicional – vinculada a uma condição suspensiva, o que significa que ela não produz efeitos enquanto a condição não ocorrer
Doação remuneratória (art. 540) – É um misto de liberalidade e pagamento, realizada como forma de compensação por um pagamento inadimplido anteriormente, e que não pode mais ser cobrado em razão da prescrição.
Doação em forma de subvenção periódica – feita por períodos, como na hipótese de um sujeito que decide doar uma pensão alimentícia a outrem, por um período pré-definido (regra geral). Sua regulamentação está no art. 545 do CC.
Obs: O art. 544 esclarece que a doação de ascendente para descente vale como adiantamento de herança, o que significa que quando o doador falecer deve ser descontada da cota hereditária do donatário, o valor que ele recebeu em vida.
Por fim, o art. 550 estabelece a proibição de se doar bem para amante. 
Rio, 19 de abril de 2012.
LOCAÇÃO:
1. Locador - Pessoa que, em um contrato de locação, se compromete a ceder o direito de uso de algo (um imóvel, um carro etc.) ou prestar um serviço
1. Pessoa que toma alguma coisa (imóvel, carro, equipamento etc.) de aluguel ou contrata a prestação de um serviço e paga ao locador pela coisa alugada ou serviço prestado; ARRENDATÁRIO; INQUILINO: Cobra-se do locatário um adicional para entrega do veículo em outra cidade
A Lei 8.245/91 trata da locação predial urbana, que envolve locação de imóveis residenciais, não residenciais e para temporada. A locação de coisas está regulada pelo CC a partir do artigo 565 do CC. A locação de imóveis rurais é chamada arrendamento e tem regulamentação específica.
O artigo 1º da Lei traz um rol de contratos que são excluídos da Lei de Inquilinato, valendo esclarecer que a alínea “a”, número 04, exclui da regulamentação da Lei a locação em apart-hotéis ou equivalentes, porque em regra geral esses contratos também envolvem prestações de serviços, se tornando atípicos.
O artigo 2º impõe solidariedade havendo mais de um locador ou locatário, mas o próprio dispositivo permite que o contrato se estabeleça de maneira diferente. Essa solidariedade é apenas para fins patrimoniais.
A locação pode ser feita por escrita ou verbalmente (não é contrato solene), por prazo determinado ou indeterminado. Se feita por prazo indeterminado, qualquer uma das partes pode, a qualquer momento, denunciar esse contrato desde que notifique a outra no mínimo de 30 dias (artigo 6º). 
OBS: O artigo 6º se refere apenas ao locatário, mas sua aplicação se estende também para o locador. 
OBS2: A regra se aplica para locação residencial ou não residencial (artigo 57 da referida Lei).
Contudo, se a locação for feita por prazo determinado, o locador não pode retomar o imóvel antes do prazo, nem mesmo pagando a multa contratual (artigo 4º da referida Lei), salvo nas hipóteses do artigo 9º. O locatário até pode sair do imóvel antes do tempo, desde que pague a multa contratual proporcionalmente ao tempo cumprido.
OBS: O §único do artigo 4º ainda permite que o locatário rescinda o contrato antes do tempo sem pagamento de multa, na hipótese lá descrita.
Se o contrato é feito por escrito com prazo mínimo de 30 meses, ele termina no final do prazo e se o locatário não devolve as chaves o locador tem 30 dias para se opor a sua permanência distribuindo uma ação de despejo. Caso isso não seja feito, a Lei entende que a locação se prorrogou por prazo indeterminado, e a partir daí permite que qualquer uma das partes faça denúncia vazia, desfazendo o contrato sem indicação de causa, desde que notifique o outro contratante com prazo mínimo de 30 dias (artigo 46 da Lei).
Mas se o locador aluga um imóvel por prazo inferior a 30 meses (ou ainda se a locação é verbal), o prazo final não produz efeitos, de maneira que o contrato se prorroga automaticamente do fim, por prazo indeterminado, e a partir daí o locador só consegue retomar o bem se se encaixarem em uma das hipóteses taxativas do artigo 47. O inciso III do mesmo dispositivo é um dos mais utilizados nesses casos e permite a retomada para uso próprio do cônjuge ou companheiro, para finalidade residencial ou comercial. O mesmo inciso permite a retomada para uso de ascendente ou descendente, mas nesse caso apenas com finalidade residencial e desde que nenhuma dessas pessoas tenha imóvel residencial próprio.
A princípio, há uma presunção de veracidade do fato alegado pelo locador, que não precisa provar a causa, a não ser que caia em uma das hipóteses do §1º do artigo 47. Contudo, se ele não der ao imóvel a destinação alegada, incide na pena do artigo 44 (incisos II e III).
Rio, 26 de abril de 2012.
Benfeitorias
O art. 35 da lei esclarece que o locatário tem direito de exigir indenização pelas benfeitorias necessárias que realiza independentemente de autorização do locador. Pelas úteis, ele só pode reclamar indenização se elas foram autorizadas/indenizadas pelo locador previamente, enquanto as benfeitorias voluptuárias (São as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual da coisa, ainda que a tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. Veja art. 96, § 1°, do Código Civil (Lei 10.406/2002).não são indenizáveis, podendo o locatário apenas retirá-las, se isso não causar dano à coisa. (art. 36).
Obs.: Pelo valor das benfeitorias necessárias (para conservar o imóvel) e úteis (para melhorar o imóvel), o locatário tem o direito de retenção, ou seja, o direito de reter a posse sobre a coisa até receber a indenização devida. 
Obs.: O contrato pode contrariar essas regras.
 
Das garantias locatícias
O art. 37 da lei estabelece as 4 formas de garantias: caução, fiança, seguro de fiança e seção fiduciária de cotas de fundo de investimento.
A última quase não é utilizada. A caução pode ser de bens móveis (penhor) ou imóveis (hipoteca) e ainda pode ser de dinheiro que é mais utilizada. E está regulada no §2º do art. 38 da lei. 
O seguro de fiança é prestado, em regra, pelos bancos, mas é caro, e por isso pouco utilizado. A fiança ainda é a garantia mais comum, traduzindo um contrato acessório, em que o fiador tem a responsabilidade no caso de inadimplemento do locatário.
A relação de fiança é diferente da relação de locação, envolvendo o locador e o fiador, enquanto a locação envolve o locador e o locatário. Mas como tem natureza de contrato acessório, a princípio, segue o principal e dura o tempo da locação. Por isso, é habitual a existência de uma cláusula no contrato estabelecendo que a fiança é eficaz até a entrega das chaves. 
Todavia, é fato que ao final do termo locatício a locação pode se prorrogar, por prazo indeterminado e a entrega das chaves pode ocorrer muito tempo depois do início do contrato. O art. 39 da lei esclarece que qualquer garantia locatícia se estende até a definitiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, mas o art. 40, inc. X (acrescido pela lei 12.112/2009) permite que o fiador após o final do prazo contratual, não desejando mais aquela responsabilidade, notifique o locador (por escrito) se exonerando da fiança, mas vale esclarecer que mesmo assim ainda fica preso a aquela responsabilidade durante 120 dias após a notificação.
Obs.: É importante lembrar que ainda que o fiador possua um único imóvel de natureza residencial, esse bem poderá ser alcançado pela dívida, não traduzindo bem de família, na forma do art. 3º, VII da lei 8009/90 (o STF já decidiu que a norma é constitucional).
Do preço 
O preço da locação,em regra, não pode ser cobrado antecipadamente, o que significa que normalmente o locador só pode cobrar o mês vencido, com exceção da hipótese do art. 42 da Lei do Inquilinato que esclarece que não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir o valor do aluguel e encargos até o 6º dia do mês vincendo. Além disso, na locação por temporada (art. 48 da lei) também permite a cobrança antecipada do aluguel. Neste caso o locador pode cobrar todos os meses antecipadamente.
O contrato de locação pode estabelecer índice de reajuste do aluguel, nem sempre a aplicação desse índice vai adequar o preço do aluguel ao valor de mercado. Para que isso aconteça as partes podem fazer um acordo ou, o locador ou o locatário no prazo de 3 anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir judicialmente a revisão do aluguel ( ação revisional), com o objetivo de ajustar o preço ao valor de mercado. 
Sub-locação
A sub-locação só é possível se o contrato de locação expressamente à autorizar (art. 12). O valor do aluguel da sub-locação não poderá exceder o valor da locação (art. 21).
Da preferência
O art. 27 estabelece que o locatário tem direito de preferência na aquisição do imóvel, caso o locador deseje aliená-lo, isso significa que esse locador tem a obrigação de notificar por escrito o locatário lhe dando ciência da intenção de venda informando o preço e as condições de pagamento. 
O locatário tem 30 dias para responder a notificação, valendo seu silêncio como recusa (art. 28 LI)
Se preterido no direito de preferência aplica-se o art. 33 da lei. Neste caso, se o contrato de locação foi registrado, pelo menos 30 dias antes da alienação do imóvel, o locador poderá adjudicar o imóvel do terceiro, desde que exerce esse direito no prazo estabelecido no supracitado artigo. Na falta de registro, ele só poderá reclamar perdas e danos. 
Vale esclarecer, que o locador sendo dono do imóvel, pode aliená-lo a qualquer interessado, respeitando o direito de preferência do locatário. Mas o terceiro que adquirir o bem, com base no princípio da relatividade contratual, pode tirar o locatária de lá, antes do termo final do contrato, e sem pagar multa ou qualquer quantia a título de indenização, a não ser que o contrato contenha cláusula de vigência (cláusula estabelecendo expressamente que o adquirente do imóvel terá de respeitar o prazo) e tenha sido registrado no registro de imóvel. (art. 8º).
Renovação Compulsória na locação não residencial
O locatário que preencher todos os requisitos do art. 51 terá direito a renovação compulsória do contrato pelo prazo de mais 5 anos, desde que promova a ação de renovação compulsória até, no máximo, 6 meses antes do termo final do contrato.
Obs.: As exceções à renovação compulsória estão no art. 52 da lei. 
Obs.: O §1º do art. 52 da LI estabelece que, na hipótese do inc. II do referido dispositivo, o retomante do imóvel desempenhar a mesma atividade que o locatário desenvolvia. A não ser que a locação a atividade comercial.
Locação de Coisa – CC art. 565 e seguintes
É um contrato de locação como outro qualquer cujo objeto (bem móvel), em regra. 
Como todo o contrato de locação, só envolve bem infungíveis. (art. 565). 
As principais obrigações do locador e locatária estão nos art. 566 e 569 do CC, que são bem semelhantes às obrigações descritas na LI – 8245/91, no seus art. 22 e 23.
Analisando as regras dos art. 571 a 576 do CC, conclui-se que essas regras são iguais a da LI. 
alienado = transferido
Rio, 03 de maio de 2012.
Fiança
Regulada no CC a partir do art. 818. É contrato acessório, já que traduz uma espécie de garantia da obrigação, e como tal a fiança não pode ser de valor superior a dívida, mas apenas de valor igual ou inferior (art. 823 CC).
É contrato formal (solene), e deve ser feito por escrito, público ou particular, sob pena de nulidade (art. 819).
É contrato benéfico, gratuito, liberal, e por isso não pode ser interpretado extensivamente, merecendo interpretação restritiva, a favor do fiador (art. 819 e 114 do CC).
A fiança é um contrato feito entre o fiador e o credor, o que justifica a redação do art. 820 do CC. 
O principal efeito da fiança está descrito no art. 827 e é chamado benefício de ordem, que dá ao fiador a possibilidade de requerer que primeiro sejam executados os bens do devedor, e posteriormente os seus próprios bens. Entretanto, o art. 828 traz um rol de situações em que esse benefício não é aplicado (rol taxativo).
A fiança conjuntamente prestada por mais de uma pessoa é solidária, na conformidade do art. 829 do CC, mais o próprio dispositivo esclarece que o contrato pode estabelecer entre eles uma divisão da responsabilidade, contrariando a solidariedade, o que é confirmado pelo art. 830.
A fiança pode ser estabelecida com ou sem prazo. No segundo caso, o art. 835 do CC esclarece que o fiador pode exonerar-se a qualquer momento, notificando o credor, mas ainda fica preso ao contrato por mais 60 (sessenta) dias do recebimento dessa notificação.
A fiança também pode ser feita com prazo, e nesse caso o fiador só se libera no seu termo final. Vale esclarecer que se a fiança for atrelada a uma locação, deve ser aplicada a lei do inquilinato, art. 39 e 40. Normalmente, a fiança que garante uma locação fica a esta vinculada até a entrega das chaves do imóvel ao locador, ou seja, a cláusula vem com essa redação, o que é possível, de acordo com o art. 39 da LI. Contudo, ao final dos 30 meses da locação, o fiador tem a possibilidade de se exonerar do vínculo, notificando o locador a respeito da sua intenção, mas ainda assim fica preso por mais 120 (cento e vinte) dias do recebimento desta pelo credor (art. 40, X da LI). É importante frisar que a liberação do fiador nesses casos só é possível com a notificação.
A morte do fiador extingue a fiança, mas a responsabilidade dos herdeiros subsiste para atender o débito que já existia até aquele momento, e nesse caso os herdeiros vão pagar a dívida com a herança, e nos seus limites, ou seja, não são obrigados a tirar do próprio patrimônio para atender o débito (art. 836 do CC).
O credor não é obrigado a aceitar um fiador que não seja pessoa idônea que não seja domiciliado no município onde tenha que prestar a fiança, e que não possua bem suficiente para cumprir a obrigação (art. 825 do CC). 
Comodato e Mútuo
Todos os dois significam empréstimo. 
Diferenças principais:
	Comodato – Art. 579
	Mútuo – Art. 586 e 587
	É o empréstimo de bem infungível
	É o empréstimo de bem fungível
	É o empréstimo com finalidade de uso
	É o empréstimo com finalidade de consumo
	Não transfere a propriedade do bem para o comodatário
	Transfere a propriedade do bem para o mutuário
	Considerando a regra “res peret dominu”, o comodante suporta o prejuízo do perecimento da coisa caso o comodatário não tenha tido culpa.
	Considerando a regra “res peret dominu”, o quem suporta o prejuízo do perecimento da coisa é o mutuário.
	A responsabilidade do comodatário, pela perda ou deterioração da coisa, é subjetiva.
	A responsabilidade do mutuário, pela perda ou deterioração da coisa, é objetiva. (porque ele deve um gênero e o gênero não perece nunca.
	É sempre empréstimo gratuito
	Pode ser gratuito ou oneroso
Comodato – Características
Qualquer uma das partes pode resilir o contrato, em qualquer tempo, na forma do art. 473 do CC. No primeiro caso, o comodante não retoma o bem antes do final do prazo, salvo necessidade imprevista e urgente. Essa mesma idéia se aplica se o contrato não tiver prazo específico, mas o uso do bem for concedido de acordo com uma finalidade (art. 581).
A principal obrigação do comodatário é conservar a coisa como se fosse sua, de acordo com o art. 582 do cc. O mesmo dispositivo na sua parte final esclarece que a mora do comodatário por ela responderá, ou seja, o comodatário que não restitui o bem no tempo devido, por culpa sua (mora), se submete aos efeitos do art. 399 do CC., e além disso ainda fica obrigado,a pagar, durante o atraso, o aluguel da coisa, arbitrado pelo comodante.
Obs.: Esse aluguel é chamado aluguel pena e não transforma o comodato em locação, pois tem caráter de indenização.
Embutido no dever de conservação está a obrigação de pagar as despesas ordinárias do bem (art. 584).
Ainda com relação ao dever de conservação, a lei entende que o comodatário tem de ser grato ao comodante o que justifica a redação do art. 593 do CC.
Rio, 10 de maio de 2012.
Mútuo – Características
Além das características anteriormente mencionadas o art. 588 esclarece que o mútuo feito a menor, sem autorização do representante não pode ser reavido do mutuário e nem dos fiadores. A regra encontra fundamento no fato de que o contrato realizado nessas circunstâncias é nulo ou anulável, mas o artigo seguinte contraria essa regra determinando a restituição do empréstimo nas hipóteses que ele descreve taxativamente.
O art. 590 trata de instituto jurídico chamado exceção de seguridade, que é uma forma de defesa e de garantia. Se o mutuário (aquele que pegou emprestado) sofrer uma mudança inequívoca na sua situação patrimonial, para pior, o mutuante pode exigir uma garantia de restituição do objeto do mútuo (garantia fidejussória ou real), e caso o mutuário não ofereça a garantia, o mutuante pode pedir a resolução do contrato (art. 475 do CC), o que implica na devolução antecipada do que foi emprestado (art. 590 do CC).
O art. 591 trata do mútuo oneroso, com cobrança de juros, chamado mútuo feneratício. O dispositivo esclarece que os juros cobrados neste tipo de operação não podem exceder a taxa a que se refere o art. 406 do CC. Vale esclarecer, entretanto, que a taxa mencionada é a Selic, que além de embutir índice de correção monetária, oscila com muita freqüência podendo ir muito além dos juros que antes eram permitidos pela lei da usura (Decreto 22.626/33) que não podia ultrapassar 12% ao ano. Isso gera insegurança nas relações negociais, já que o devedor não consegue antever o quanto de juros pagará não conseguindo se preparar para o cumprimento da obrigação. Por isso, no que diz respeito às relações entre pessoas físicas, a jurisprudência vem afastando a aplicação do art. 406 e trabalhando ainda com a taxa máxima de 12% a.a., de acordo com o decreto supracitado.
A taxa Selic pode, entretanto, ser utilizada pelas instituições financeiras, mas vale esclarecer que de acordo com a Súmula 596 do STF os bancos podem cobrar a taxa de juros que quiserem.
O Decreto 22.626 proíbe ainda a prática do anatocismo, aplicação de juros sobre juros mensalmente, mas como descrito na súmula os seus dispositivos ás instituições financeiras. O art. 591 do CC também não permite a capitalização mensal, mas apenas a capitalização anual para os mútuos com finalidade econômica, mas já existem decisões do STF liberando a prática do anatocismo para as instituições financeiras e operadoras de cartões de crédito.
Prestação de Serviços – art. 593 e seguintes
O contrato de prestação de serviço inclui as pessoas que prestam serviço de maneira autônoma, como os profissionais liberais, por exemplo, e as pessoas jurídicas que também prestam serviço. As relações trabalhistas estão excluídas do CC e tem regulamentação própria. São marcadas por 3 características: continuidade, dependência econômica e subordinação.
Tanto o serviço material quanto o imaterial (braçal ou intelectual) podem ser objetos desse contrato. A retribuição é elemento indispensável na prestação de serviço, de acordo com art. 594 do CC. Se ela não for fixada no contrato, aplica-se o art. 596 do CC. Esse contrato não pode ultrapassar o prazo de 4 anos, na forma do art. 598. Se é realizado sem prazo determinado, qualquer das partes pode resilir o contrato a qualquer momento, notificando a outra com os prazos de antecedência descritos no art. 599. Ao contrário se a prestação de serviço é contratada por tempo certo, nenhuma das partes, a princípio, pode despedir ou se ausentar antes do tempo sem justa causa, e se acontecer o prestador de serviços terá direito a retribuição vencida, ou seja, pela parte do serviço que já foi efetuada, mas deverá responder por perdas e danos, art. 602.
Obs: Se o serviço for prestado por uma pessoa que não está habilitada tecnicamente (sem título de habilitação), este não poderá cobrar por esse serviço, mas para evitar o enriquecimento sem causa da outra parte, se o serviço lhe gerou algum tipo de utilidade, o juiz pode fixar uma quantia a título de retribuição, se a prática não for ilegal. Art. 606 do CC.
Depósito
Pelo contrato de depósito uma das partes chamada depositante entrega um bem a outrem, chamado depositário, para que este guarde a coisa, ou seja, assuma o dever de guardião, conservando o bem e respondendo pelas deteriorações que sejam resultado de uma conduta culposa (art. 627, CC).
Embora o dispositivo só se refira a bem móvel, a jurisprudência já admite o contrato de depósito de imóvel.
A principal finalidade desse contrato é a guarda do bem, e nessa linha de raciocínio, o art. 640 explica que o depositário, a princípio, não pode utilizar a cosa, a não ser que o contrato contenha cláusula expressa permitindo. Neste caso, ainda que seja possível a utilização do bem pelo depositário, o contrato não se confunde com o de comodato, porque nesse último a finalidade principal é o uso enquanto no depósito a finalidade principal é a guarda. O contrato de depósito ainda que fixado sem prazo é sempre temporário de acordo com a regra do art. 633 do CC, o que significa que em algum momento o depositário terá que restituir o bem ao depositante. Mesmo que o contrato fixe prazo, o depositário tem de devolver a coisa logo que o depositante a exija salvo nas hipóteses descritas taxativamente no art. 633.
O contrato pode ser gratuito ou oneroso (art. 628 CC). No primeiro caso ele é unilateral, a princípio só gera dever para o depositário. no segundo caso ele é bilateral, com obrigações para ambos os lados. Mas ainda que seja unilateral, se o depositário no comprimento do contrato tiver despesas ou prejuízos nascerá para o depositante a obrigação de ressarci-lo (art. 643 do CC).
O art. 644 é uma das exceções previstas no art. 633, pela qual o depositário pode não devolver a coisa ao depositante, retendo-a até que seja ressarcido das despesas e dos prejuízos derivados do contrato.
Espécies de Depósitos
 O depósito pode ser voluntário ou necessário. No primeiro caso decorre de acordo, traduzindo efetivamente um contrato. No segundo caso é imposto pela lei ou por algumas circunstâncias, e como não decorre de acordo, muitos autores não o classificam como contrato.
O depósito voluntário pode ser regular ou irregular. Regular é aquele que envolve bens infungíveis e o irregular, o contrário, é aquece que recai sobre bens fungíveis. O depósito irregular é regulado pelas regras do mútuo (art. 645, CC).
O depósito necessário pode ser legal ou miserável. Legal é aquele imposto por lei (art. 647, I, CC ) como na hipótese do art. 649. Miserável é aquele que se dá em função das circunstâncias descritas no Art. 647, II. 
Rio, 17 de maio de 2012.
Contrato de Mandato
Cuidado com a confusão de palavras – Mandato (contrato) x Mandado (ordem)
Mandado ( Procuração ( Representação 
Mandato traduz um contrato por meio do qual uma das partes outorga a outra determinados poderes, mandado significa ordem judicial para o cumprimento de determinado dever. 
O contrato de mandato está regulado no CC a partir do art. 653. Ocorre esse contrato sempre que uma pessoa outorga a outra poderes especiais ou gerais para que esta aja no interesse daquele. A lei, no já mencionado art. 653 esclarece que o mandatário age sempre em nome do mandante. Agir em nome de alguém significa em nome de alguém significa representar essa pessoa. Sem sombra de dúvidas, quem representa age no interesse do representado, mas nem, todos aqueles que agem à conta (no interesse) de outrem representam. Isso significa que ao contrário do que diz o art. 653, pode existir mandatosem representação.
Ex.: contrato de comissão descrito no art. 693, CC.
No contrato de comissão uma pessoa é contratada pela outra para a aquisição ou venda de bens, em seu próprio nome, mas no interesse do comitente, ou seja, à conta daquele que lhe contratou. A maior parte dos autores nesse caso enxergam uma espécie de contrato de mandato, sem representação. E da mesma forma que pode haver mandato sem representação, também pode existir representação sem mandato, como ocorre na representação legal dos pais em relação aos filhos menores.
A procuração é o veículo quase sempre utilizado para a outorga de poderes, motivo pelo qual a parte final do art. 653 diz que a procuração é o instrumento do mandato.
Mas vale esclarecer que mandato e procuração também são coisas diferentes e a prova disso é que o art. 656 esclarece que o contrato de mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito. O que significa que a procuração nem sempre é obrigatória no mandato, existindo situações em que uma pessoa passa a agir no interesse de outra com consentimento tácito do mandante. 
A procuração é um instrumento formal que deve ser realizada por escrito na forma do art. 654. Normalmente pode ser feito por escrito particular se aquele que outorga o poder ou passa a procuração é plenamente capaz. Isso implica concluir que o relativamente incapaz, além de ter que estar assistido no ato da realização da procuração, está deve ser feito por instrumento público devido a sua falta de capacidade plena.
Obs. – O art. 38 do CPC permite que o relativamente incapaz outorgue procuração “ad judicia” (procuração para advogado atuar em uma causa) por instrumento particular, o que significa que a necessidade de instrumento público no que diz respeito ao relativamente incapaz, só é necessária na procuração “ad negotia” (procuração para realizar negócios jurídicos em geral).
Pelo princípio da simetria, se o ato para o qual houve a outorga de poder é formal, como quando alguém passa procuração a outrem para a venda de um imóvel, a procuração deverá se revestir da mesma forma exigida pela lei para o ato a ser praticado. Assim, aproveitando esse exemplo, considerando que a venda de imóvel deve ser feita por escritura pública, a procuração da mesma forma deverá ser realizada, art. 657 do CC.
O contrato de mandato pode ser gratuito ou oneroso. Em regra, a lei presume a sua gratuidade a não ser que o contrato tenha expressamente estipulado a sua retribuição. Essa presunção, entretanto, não se aplica quando o mandatário desenvolve a tarefa por ofício ou profissão, art. 658 do CC. 
O mandato pode ser especial ou geral. O primeiro é realizado apenas para um ato específico, ou mais de um, ou seja, a um ou mais negócios determinados ao contrário, o mandato geral é para todos os negócios do mandante, ou seja, para que o mandatário administre todos esses negócios, art. 660. É importante esclarecer que mandato geral é diferente de mandato em termos gerais com poderes gerais, assim como mandato especial não significa o mesmo que mandato com poderes especiais. O mandato com poderes gerais só inclui poderes de administração, que exclui qualquer poder de disposição patrimonial (poderes para alienar ou diminuir patrimônio). Para que o mandatário possa alienar, hipotecar, receber e dar quitação ou quaisquer outros atos que excedam à administração ordinária depende a procuração de poderes especiais e expressos, art. 661 do CC.
Os atos praticados pelo mandatário que age no limite dos poderes que lhe foram outorgados obrigam o mandante, que deverá satisfazer todos os deveres contraídos em seu nome (art. 675, CC), se, ao contrário alguém agir no interesse de outrem sem mandato ou com mandato, mas sem poderes suficientes, obrigará a si próprio e não o mandante. O mesmo acontece na hipótese de excesso de poder descrita no art. 665 do CC.
No entanto, se a hipótese for de abuso de poder (e não de excesso), em que o mandatário age dentro dos limites da procuração mas contrariando instruções do mandante, ficará este último obrigado pelos atos praticados pelo mandatário, mas terá ação contra o mandatário para lhe exigir perdas e danos (art. 679 CC).
Obrigações do Mandatário
 
O art. 667 esclarece que o mandatário é obrigado a ter o máximo de cuidado possível na execução do mandato, indenizando qualquer prejuízo gerado ao mandante se causado por culpa sua. Não havendo causa proibitiva no contrato, o mandatário pode substabelecer os seus poderes, delegando-os a um terceiro. Se o contrato proíbe o substabelecimento e o mandatário contraria essa regra será obrigado a pagar perdas e danos ao mandante por qualquer prejuízo que lhe tenha sido gerado ainda que resultado de fortuito ou força maior. Além disso, os atos praticados pelo substabelecido, nesta hipótese, não obriga o mandante (art. 667, §s. 1º e 3º).
O mandatário também é obrigado a prestar contas ao mandante na forma do art. 668 do CC, devendo ainda transferir ao mandante todas as vantagens resultado do mandato, já que elas pertencem a este.
Obrigações do Mandante
O mandante é obrigado a satisfazer as obrigações contraídas pelo mandatário em seu nome (art. 675, CC). Também deve indenizar o mandatário pelas despesas e prejuízo que o mandatário teve na execução do mandato, de acordo com os art. 675 e 676 do CC.
O art. 681 do CC permite excepcionalmente que o mandatário retenha as vantagens ou bens provenientes do mandato, que pertencem ao mandante até que seja reembolsado das despesas supracitadas. 
Se o contrato de mandato for oneroso, deve o mandante ainda pagar a remuneração ajustada. 
Contratos de Comissão, Agência e Distribuição (Representação Comercial) e Corretagem
O contrato de mandato é baseado numa relação de confiança entre as partes, (é fiduciário) e também é personalíssimo, motivo pelo qual a morte de qualquer das partes extingue o mandato. Se ele é fiduciário, quebrado a confiança por qualquer um dos contratantes o contrato pode ser revogado a qualquer tempo sem gerar prejuízo. A possibilidade de revogação por qualquer uma das partes, a qualquer momento, é uma das maiores características do mandato, salvo algumas exceções tipificadas na lei. 
As causas de extinção do mandato estão todas no art. 682 do CC
Em seguida ao contrato de mandato, o CC trata dos 3 institutos supracitados.
Pelo contrato de comissão alguém, denominado comissário, adquire ou vende bens, em seu próprio nome, mas no interesse do comitente.
Boa parte da doutrina, como já dito antes, considera esse contrato uma espécie de mandato sem representação. O contrato de agência e distribuição também é chamado de representação comercial. O representante comercial também age no interesse de uma outra pessoa, mas diferentemente do comissário, não última no negócio, ou seja, não fechando negócio, desempenhando o papel de intermediador. Ele transmite a vontade das partes reciprocamente, engatilhando o negócio, mas sem finalizá-lo (art. 710 CC). O representante comercial desenvolve essa tarefa em caráter não eventual, ou seja, embora não exista entre ele e o proponente, também chamado preponente (aquele que o contratou) qualquer relação de dependência ou de emprego, ele age no interesse no interesse desse último com habitualidade. 
A representação comercial fica vinculada a uma área de atuação, de acordo com art. 711 do CC. 
Em todos os dois contratos, de comissão e de representação comercial, o comissário e o representante assim como o mandatário, devem agir com a maior diligência possível, tendo direito a remuneração pelo serviço prestado, e tendo o direito de ressarcimento pelas despesas e prejuízos na execução da tarefa.
Pelo contrato de corretagem uma pessoa também se obriga a obter para outra um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Também é uma hipótese de intermediação, e também sem vínculo de dependência. Sua diferença para a representação comercial é que o agente, como afirmado anteriormente, atua de modo habitual em razão do interesse de uma pessoa e em zona determinada,o que não ocorre na corretagem, mas o contrato também é oneroso devendo o corretor ser remunerado pela intermediação feita (art. 724 e 725 CC), e também deve agir com a máxima diligência possível na forma do art. 723.