APOSTILA CONTABILIDADE CONSTRUTORAS
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APOSTILA CONTABILIDADE CONSTRUTORAS


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\u201cPROJETO EDUCAÇÃO CONTINUADA\u201d
CONTABILIDADE DE CONSTRUTORAS 
ANTONIO DORVALINO DOS SANTOS
KEILA M. HOOG PASTA
Janeiro/Fevereiro / 2007
SUMÁRIO
31. ASPECTOS CONTÁBEIS	\ufffd
31.1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA	\ufffd
31.2 PLANO DE CONTAS	\ufffd
51.3 FORMAÇÃO DO ESTOQUE	\ufffd
51.3.1 Registro Permanente de Estoque	\ufffd
51.3.2 Livro Registro de Inventário	\ufffd
61.4 FORMAÇÃO DO CUSTO	\ufffd
61.4.1 Apropriação dos Custos	\ufffd
131.5 COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA	\ufffd
131.5.1 Vendas de unidades concluídas	\ufffd
161.5.2 Venda de unidades em construção	\ufffd
261.5.3 Diferença entre o valor do Custo Orçado e o Custo Realizado	\ufffd
301.5.4 Permutas	\ufffd
311.5.5 DISTRATOS	\ufffd\ufffd TOC \o "1-3" \h \z \u \ufffd
342 ASPECTOS TRIBUTÁRIOS	\ufffd
342.1 LUCRO REAL	\ufffd
342.1.1 Tratamento Fiscal da Insuficiência de Custo Realizado	\ufffd
362.1.2 Tratamento Fiscal do excesso de Custo Realizado	\ufffd
362.1.3 - Apuração do Lucro Real Trimestral	\ufffd
402.1.4 Incentivos Fiscais Dedutíveis	\ufffd
402.2 - TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO \u2013 ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS	\ufffd
402.2.1 Restrição à opção Pelo Lucro Presumido	\ufffd
402.2.2 Opção após a conclusão das operações com registro de custo orçado	\ufffd
412.2.3 Adoção do regime de caixa	\ufffd
412.2.4 Alteração do critério (de caixa para competência)	\ufffd
422.2.5 Variações monetárias	\ufffd
422.2.6 PERMUTA \u2013 IRPJ e CSL	\ufffd
432.2.7 - Determinação do Imposto Devido - Alíquota	\ufffd
442.2.8 Distribuição de Lucros	\ufffd
442.2.9 Cálculo da Contribuição Social pelo Critério de Lucro Presumido	\ufffd
442.3 PIS/PASEP E COFINS \u2013 NÃO CUMULATIVO	\ufffd
452.3.1 Fato gerador	\ufffd
452.3.2 Base de cálculo	\ufffd
452.3.3 Alíquotas	\ufffd
452.3.4 Utilização de créditos - Custos das unidades imobiliárias vendidas	\ufffd
472.3.5 Custos orçados - Crédito presumido	\ufffd
542.4 PIS E COFINS NA PERMUTA DE IMÓVEIS	\ufffd
542 .5 PIS E COFINS CUMULATIVOS	\ufffd
552.6 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO	\ufffd
573. DIMOB \u2013 Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias	\ufffd
593.1 PERGUNTA E REPOSTAS DA SRF.	\ufffd
634. COAF - NOVA OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA	\ufffd
\ufffd\ufffd\ufffd
1. ASPECTOS CONTÁBEIS
A legislação fiscal brasileira, especificamente aquela que foi criada para regulamentar os tributos incidentes sobre o lucro, que é definida pela Secretaria da Receita Federal, veio delimitar os procedimentos para contabilização das operações efetuadas pelas empresas de atividades imobiliárias.
Tal regulamentação está definida, para fins de apuração do lucro Real, nos arts. 410 a 414 do RIR/1999 e também pela Instrução Normativa (IN) nº. 84, de 20 de dezembro de 1979, com as modificações introduzidas pela IN 23/1983 e posteriormente a IN 67/1988, que veio com normas alternativas e complementares e disciplinam a tributação nas atividades de compra, venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis. 
1.1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
A incorporação imobiliária é definida pelo artigo 28 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 como sendo a atividade exercida com a finalidade de promover e realizar a construção, para alienação, total ou parcial, de edificações, ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Esta atividade se caracteriza por meio do comprometimento ou da efetivação da venda de frações ideais de terreno com vinculação de tais frações às unidades autônomas.
A Formalização da Incorporação Imobiliária dá-se por meio do Instrumento de Incorporação Imobiliária que, registrado em cartório, permite que a empresa comercialize as unidades, provenientes de uma edificação, ainda em construção. 
1.2 PLANO DE CONTAS
Modelo de um plano de contas para empresas Construtoras e Incorporadoras:
	Contas Sintéticas 
	Contas Analíticas
	Descrição das Contas
	1
	
	ATIVO
	1.1
	
	CIRCULANTE
	1.1.1
	
	DISPONIVEL
	1.1.1.1
	
	CAIXA
	
	1.1.1.1.01
	Caixa geral
	1.1.1.2
	
	BANCOS 
	
	1.1.1.2.01
	Banco do Brasil
	1.1.1.3
	
	APLICAÇÕES FINANCEIRAS DE CURTO PRAZO
	1.1.2
	
	CRÉDITOS POR VENDA DE IMÓVEIS
	1.1.2.1
	
	CLIENTES \u2013 EMPREENDIMENTO ALFA
	
	1.1.2.1.01
	Cliente A
	
	1.1.2.1.98
	(-) Títulos descontados Empreendimento Alfa
	
	1.1.2.1.99
	(-) Prov. p/ Créditos de Liq. Duvidosa \u2013 Empreendimento Alfa
	1.1.3
	
	IMPOSTOS E CONTRIBUIÇÕES A RECUPERAR
	1.1.4
	
	CRÉDITOS POR ADIANTAMENTOS
	1.1.4.1
	
	ADIANTAMENTO A FORNECEDORES
	
	1.1.4.1.01
	Fornecedor X
	1.1.5
	
	ESTOQUES
	1.1.5.1
	
	ESTOQUE DE IMÓVEIS CONCLUÍDOS
	1.1.5.1.01
	
	RESIDENCIAL LUCA PACIOLI
	
	1.1.5.1.01.01
	Unidade A
	1.1.5.2
	
	ESTOQUE DE OBRAS EM ANDAMENTO
	1.1.5.2.01
	
	OBRA EM ANDAMENTO \u2013 RESIDENCIAL ALFA
	
	1.1.5.2.01.01
	Salários
	
	1.1.5.2.01.02
	Empreiteiros 
	
	1.1.5.2.01.03
	Material Aplicado
	1.1.5.3
	
	ESTOQUES DE MATERIAIS
	1.1.5.3.01
	
	ESTOQUE DE MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO
	
	1.1.5.3.01.01
	Cimento 
	1.1.6
	
	DESPESAS DE EXERCÍCIOS SEGUINTES
	1.1.6.1
	
	CUSTOS E DESPESAS ANTECIPADAS
	1.1.7
	
	OUTROS CRÉDITOS
	1.2
	
	REALIZÁVEL A LONGO PRAZO
	1.2.1
	
	CRÉDITOS POR VENDA DE IMÓVEIS
	1.2.1.1
	
	CLIENTES \u2013 EMPREENDIMENTO ALFA
	
	1.2.1.1.01
	Cliente A
	1.3
	
	PERMANENTE
	1.3.1
	
	INVESTIMENTOS
	1.3.2
	
	IMOBILIZADO
	1.3.3
	
	DIFERIDO
	2
	
	PASSIVO
	2.1
	
	CIRCULANTE
	2.1.1
	
	EXIGÍVEL A CURTO PRAZO
	2.1.1.1
	
	FORNECEDORES DE MATERIAIS E SERVIÇOS
	2.1.1.2
	
	EMPRÉSTIMOS E FINANCIAMENTOS
	2.1.1.3
	
	OBRIGAÇÕES SOCIAIS
	2.1.1.4
	
	OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS
	2.1.1.5
	
	OUTRAS OBRIGAÇÕES DE CURTO PRAZO
	2.1.1.5.01
	
	ADIANTAMENTO DE CLIENTES
	2.1.1.5.02
	
	PROVISÕES
	2.1.1.6
	
	CUSTO ORÇADO
	2.1.1.6.01
	
	CUSTO ORÇADO \u2013 RESIDENCIAL ALFA
	
	2.1.1.6.01.01
	Custo Orçado
	
	2.1.1.6.01.02
	(-) Custo Orçado Efetivamente Realizado
	2.1.1.7
	
	CUSTO ORÇADO
	2.1.1.7.01
	
	CUSTO ORÇADO \u2013 RESIDENCIAL ALFA
	
	2.1.1.7.01.01
	Custo Orçado
	
	2.1.1.7.01.02
	(-) Custo Orçado Efetivamente Realizado
	2.2
	
	EXIGÍVEL A LONGO PRAZO
	2.3
	
	RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS
	2.3.1
	
	RECEITA DIFERIDA
	2.3.1.1
	
	RECEITA DEFERIDA \u2013 RESIDENCIAL ALFA
	
	2.3.1.1.01
	Receita Diferida de Venda
	
	2.3.1.1.02
	Receita Diferida de Juros
	
	2.3.1.1.03
	Receita Diferida de Variações Monetárias
	2.3.2
	
	CUSTO DIFERIDO
	2.3.2.1
	
	CUSTO DIFERIDO RESIDENCIAL ALFA
	
	2.3.2.1.01
	Custo Diferido de Venda
	2.4
	
	PATRIMÔNIO LIQUIDO
	2.4.1
	
	CAPITAL SOCIAL
	2.4.2
	
	RESERVAS DE CAPITAL
	2.4.3
	
	RESERVAS DE REAVALIAÇÃO
	2.4.4
	
	RESERVAS DE LUCROS
	2.4.5
	
	LUCROS OU PREJUÍZOS ACUMULADOS
	3
	
	DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DO EXERCÍCIO
	3.1
	
	RECEITAS OPERACIONAIS
	3.1.1
	
	RECEITAS OPERACIONAIS LÍQUIDAS
	3.1.1.1
	
	RECEITAS BRUTAS DE VENDAS
	3.1.1.1.01
	
	RECEITAS DE VENDAS DE IMÓVEIS CONCLUÍDOS
	
	3.1.1.1.01.01
	Receitas de Vendas \u2013 Residencial Luca Pacioli
	3.1.1.1.02
	
	RECEITAS DE VENDAS DE IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO
	
	3.1.1.1.02.01
	Receitas de Vendas \u2013 Residencial Alfa 
	3.1.1.1.03
	
	RECEITAS FINANCEIRAS
	
	3.1.1.1.03.01
	Variações Monetárias Ativas
	
	3.1.1.1.03.02
	Juros Contratuais Recebidos
	
	3.1.1.1.03.03
	Outras Receitas Financeiras
	3.1.1.2
	
	(-) DEDUÇÕES DA RECEITA BRUTA
	3.1.1.2.01
	
	TRIBUTOS INCIDENTES S/ RECEITAS
	3.1.1.2.02
	
	OUTRAS DEDUÇÕES
	3.2
	
	CUSTOS E DESPESAS OPERACIONAIS
	3.2.1
	
	CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS
	3.2.1.1
	
	IMÓVEIS CONCLUÍDOS
	
	3.2.1.1.01
	Custo dos Imóveis Vendidos \u2013 Residencial Luca Pacioli
	3.2.1.2
	
	IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO
	
	3.2.1.2.01
	Custo dos Imóveis Vendidos \u2013 Residencial Alfa
	
	3.2.1.2.02
	Custo de Exercícios Anteriores
	3.2.2
	
	DESPESAS OPERACIONAIS
	3.2.2.1
	
	DESPESAS ADMINISTRATIVAS
	3.2.2.2
	
	DESPESAS COM VENDAS
	3.2.2.3
	
	DESPESAS FINANCEIRAS
	3.2.2.4
	
	DESPESAS TRIBUTÁRIAS
	3.2.2.5
	
	DESPESAS COM OBRAS CONCLUÍDAS
	3.3
	
	RESULTADO NÃO OPERACIONAL
	3.4
	
	IMPOSTOS E CONTRIBUIÇÕES S/ LUCRO
1.3 FORMAÇÃO DO ESTOQUE
Na contabilidade deve ser apropriada, detalhadamente, a totalidade dos custos incorridos na construção, desde o terreno até a mão de obra e os materiais aplicados, permitindo um controle rigoroso da evolução da obra e sua comparação com o orçamento fornecido e aprovado pela empresa construtora. 
As empresas do ramo de Incorporação Imobiliária seguem regras específicas para o registro permanente de Estoque e Livro Registro de Inventário como segue:
1.3.1 Registro Permanente de Estoque
Miquéias
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Eduardo
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