Eletiva 2 - Apostila (63)

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PREPARATÓRIO PARA OAB
Professor: Dr. Flávio Tartuce
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL
Capítulo 6 Aula 4
CONTRATOS EM ESPÉCIE
CONTINUAÇÃO
Coordenação: Dr. Flávio Tartuce
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Locação do CC e da Lei 8.245/91
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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1) Locação de coisa no CÓDIGO CIVIL. 
A locação de coisa é o contrato pelo qual uma das partes (locador, senhorio) se obriga a ceder à outra 
(locatário, inquilino), por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa 
remuneração, denominada aluguel (art. 565 do nCC). 
São as principais regras do contrato de locação previstas no Código Civil em vigor: 
- O locador é obrigado a entregar ao locatário a coisa, com todos os seus acessórios, em condições de ser 
utilizada não perturbando o seu uso, durante a vigência do contrato (art. 566 do nCC). 
- O correndo deterioração da coisa durante o prazo da locação, não havendo qualquer culpa do locatário, 
poderá esse pleitear a redução do valor locatício ou resolver o contrato, caso a coisa não lhe sirva mais (art. 
567 do nCC). 
- O locador deve resguardar o locatário contra turbações e esbulhos cometidos por terceiros, tendo ambos 
legitimidade para promover as competentes ações possessórias. Também responderá o locador por 
eventuais vícios e defeitos que acometem a coisa (art. 568 do nCC). 
- O art. 569 do novo Código Civil traz as obrigações legais do locatário, comuns a todos, a saber: servir-se 
da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos conforme a natureza dela, tratando a coisa 
como se sua fosse (boa-fé objetiva dever de lealdade); b) pagar pontualmente o aluguel nos prazos 
ajustados e na falta de ajuste, segundo os costumes do lugar; c) restituir a coisa, finda a locação, no estado 
em que a recebeu, salvo as deteriorações naturais do uso.
- Eventualmente, empregando o locatário a coisa em uso diverso do que consta no contrato ou mesmo tendo 
em vista a sua destinação normal, deteriorando-se a coisa por abuso do locatário, poderá o locador pleitear 
a rescisão do contrato, sem prejuízo de eventuais perdas e danos (art. 570 do nCC). 
- Se a locação for estipulada com prazo fixo, antes do seu vencimento não poderá o locador reaver a coisa 
alugada, a não ser que indenize o locatário pelas perdas e danos resultantes dessa quebra do contrato, 
gozando o locatário de direito de retenção do imóvel até o seu pagamento. 
- Por outro lado, o locatário somente poderá devolver a coisa pagando a multa prevista no contrato, 
PROPORCIONALMENTE ao tempo que restar para o seu fim (art. 571 do nCC). 
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- O art. 572 do novo Código Civil está em total sintonia com a redução da cláusula penal (art. 413 do nCC), 
bem como com o princípio da função social do contrato, prevendo que se a multa ou a obrigação de pagar 
aluguel pelo tempo que restar para o fim do contrato constituir indenização excessiva, caberá ao juiz reduzi-
la em "bases razoáveis". Isso, se o contrato prever tal pagamento, como forma de multa ou cláusula penal. 
Sendo esse artigo norma de ordem pública, não cabe sua renúncia por força do contrato, cabendo inclusive 
tal redução "ex officio" pelo magistrado. 
- Se por prazo determinado, a locação cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado, independente de 
notificação ou aviso, adotando a codificação, como regra, a possibilidade de denúncia vazia, aquela sem 
qualquer motivos (art. 573 do nCC). 
- Findo o prazo da locação, se o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, 
presumir-se-á prorrogada sem prazo determinado, com mesmo aluguel, mas sem prazo determinado (art. 
574 do nCC). 
- Eventualmente, alienada a coisa, o novo proprietário não é obrigado a respeitar o contrato, a não ser que o 
contrato esteja na sua vigência, por prazo determinado, e contenha cláusula de sua vigência no caso de 
alienação, e constar de Registro de Imóveis (art. 576 do nCC). Continua em vigor a Súmula 442 do STF: "A 
inscrição do contrato no registro de imóveis, para a validade da cláusula de vigência contra o adquirente do 
imóvel, ou perante terceiros, dispensa a transcrição no registro de títulos e documentos", 
- Morrendo o locador ou locatário transfere-se a locação a seus herdeiros, o que comprova que o contrato 
tem natureza não personalíssima, na questão sucessória (art. 577 do nCC). Quanto às benfeitorias, o 
locatário tem direito de retenção quanto às necessárias, em todos os casos, e quanto às úteis se forem as 
mesmas autorizadas (art. 578 nCC). 
2. Locação de Imóvel urbano residencial ou não residencial lei de locação lei nº 8.245/91. 
O Código Civil em vigor não afastou a aplicação da Lei nº 8.245/91 à locação de imóvel urbano, conclusão 
retirada da simples leitura do seu artigo 2.036 segundo o qual "a locação de prédio urbano, que esteja 
sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida". 
Inicialmente, interessante verificar que o critério utilizado pela lei, aqui, para diferenciar imóvel urbano de 
imóvel rural ou rústico é a sua destinação e não a sua localização ou estado (com ou sem construção): 
a) Imóvel rural ou rústico: destinados à agricultura, à pecuária, ao extrativismo ou terrenos baldios 
regulados pelo Estatuto da Terra ou pelo Código Civil.
b) Imóveis urbanos: destinado à residência, habitação, indústria, comércio e serviços com intuito empresarial 
regulados pela Lei de Locação (Lei nº 8.245/91).
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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Eventualmente, um imóvel localizado no perímetro urbano pode ser rural para fins locatícios (exemplo: 
plantação de tomates no centro de uma cidade). Já um posto de combustíveis localizado na zona rural ou 
próximo à uma rodovia pode ser tido como imóvel urbano, incidindo as regras previstas na Lei nº 8.245/91. 
Entretanto, outras regras devem ser estudadas, já que, de acordo com o artigo 1º da Lei de Locação, a 
mesma não terá incidência, no caso de locação de imóveis: 
a) Públicos ou bens que integram o patrimônio público, devendo ser aplicados o Decreto-Lei nº 9.760/46 e 
a Lei nº 8.666/93. 
b) Vagas autônomas de garagem ou espaço destinados a veículos, locação que deverá ser regida pelo 
Código Civil. 
c) Espaços publicitários, ou "out-doors", incidindo as regras do Código Civil. 
d) Locação de espaços em apart-hotéis, hotéis residência ou equiparados ("flats"), aplicando-se o Código 
Civil. 
e) Arrendamento Mercantil ou leasing, devendo ser aplicada a Resolução BACEN 980/84. 
Por constituir outro "microssistema jurídico", entendemos que às relações locatícias que envolvem imóveis 
urbanos não deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/90). 
2. 1. REGRAS GERAIS DA LEI DE LOCAÇÃO (LEI Nº 8.245/91)
- A remuneração é denominada aluguel, que deve ser fixado por qualquer prazo (se for igual ou superior a 
dez anos, necessita de outorga uxória ou marital).
- Durante o prazo convencionado, não poderá o locador reaver o imóvel alugado; o locatário poderá 
devolvê-lo, pagando a multa pactuada. O locatário poderá denunciar alocação por prazo indeterminado 
mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
- O aluguel não pode ser fixado em moeda estrangeira, nem vinculado à variação cambial ou salário 
mínimo.
- O aluguel não pode ser cobrado antecipadamente, salvo na locação por temporada ou na ausência de 
garantias locatícias. 
- Os índices e a periodicidade dos reajustes são previstos em legislação específica. O aluguel pode ser 
revisto judicialmente a cada 3 (três) anos, a partir do último contrato ou acordo, sendo cabível a ação 
revisional de aluguel, que segue rito sumário. 
- A alienação do imóvel rompe o contrato, salvo se a locação for por tempo determinado.
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
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"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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- A locação se desfaz por mútuo acordo, infração contratual ou não pagamento do aluguel.
- A ação do locador para reaver o imóvel é sempre por despejo que pode ser cumulado com a cobrança de 
aluguéis. 
- O locatário poderá votar em assembléia geral que envolva despesas ordinárias de condomínio, se o 
locador não comparecer
- O locador só pode exigir as seguintes modalidades de garantia:
a) Caução em dinheiro (que não pode exceder a três meses de aluguel) ou caução real (bem móvel ou imóvel 
que é dado como garantia).
b) Fiança pessoal ou fiança bancária.
c) Seguro de fiança locatícia
Observação. - É vedada, sob pena de nulidade,
 mais de uma dessas modalidades de garantia num mesmo contrato.
2. 3. REGRAS ESPECIAIS QUANTO À LOCAÇÃO RESIDENCIAL
O legislador estabeleceu as seguintes hipóteses:
- Contratos fixados por escrito por trinta meses ou mais: neste caso, o contrato se rescinde no término do 
prazo, com prorrogação por tempo indeterminado, caso silentes as partes por mais de trinta dias. Ocorrida a 
prorrogação, caberá denúncia imotivada (denúncia vazia), a qualquer tempo, com 30 dias para a 
desocupação. Mas na ação de despejo, se o locatário concordar em sair do imóvel, terá seis meses para a 
desocupação.
- Contratos fixados verbalmente ou por escrito, por menos de trinta meses: celebrado por escrito, findo o 
prazo ajustado, a locação prorroga-se automaticamente. A retomada do imóvel só será possível com 
denúncia estribada em um dos motivos previstos na lei (uso próprio, reforma, falta de pagamento, entre 
outras denúncia cheia). No caso de locação celebrada oralmente, presume-se ter sido a mesma celebrada 
por prazo indeterminado, só sendo cabível a denúncia motivada ou cheia. 
- Locação por temporada: por até 90 dias, para certos fins, como lazer, tratamento de saúde, trabalho 
temporário ou execução de obras. Aluguel e encargos podem ser cobrados antecipadamente e de uma só 
vez. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias, a locação estará 
prorrogada por tempo indeterminado, somente podendo ser denunciada após 30 meses do seu início ou 
havendo motivos para denúncia cheia. 
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Hipóteses de denúncia cheia - a) Extinção do usufruto; b) Término do contrato de trabalho, quando o 
empregado residir em imóvel do empregador; c) Alienação do imóvel. O adquirente pode denunciar o 
contrato; d) Havendo mútuo acordo para a extinção; e) Não pagamento do aluguel e demais encargos; f) 
Infração legal ou contratual; g) Para residência de ascendente ou descendente do locador; h) Para uso 
próprio; i) Para demolição ou edificação licenciada; j) Para reparações necessárias e urgentes que não 
possam ser executadas com o locatário no imóvel; l) No caso de locação velha, aquela com vigência 
ininterrupta com mais de cinco anos.
2. 4. REGRAS ESPECIAIS QUANTO À LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. 
- Locação comercial ou empresarial: contrato por qualquer prazo, com prorrogação por tempo 
indeterminado, se no seu término ficarem silentes as partes por mais de 30 dias. Ocorrida a prorrogação, 
caberá denúncia imotivada (denúncia vazia), a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação. A 
despeito da previsão acima, o locatário comerciante ou industrial pode obter judicialmente a renovação do 
aluguel, se houver contrato escrito por mais de 5 anos ininterruptos (Ação Renovatória de Aluguel). A 
renovatória deve ser proposta nos primeiros seis meses do último ano de vigência do contrato.
- Locação não residencial civil: abrange locatários com atividades civis, suas sedes, escritórios, estúdios e 
consultórios. Rege-se pelos princípios da locação comercial (denúncia vazia), não havendo direito a ação 
renovatória. 
- Locação não residencial especial: abrange escolas, hospitais e asilos. Rege-se por sistemática própria, que 
exclui a denúncia vazia.
- Locação de benefício ou vantagem profissional indireta: ocorre quando o locatário é pessoa jurídica e o 
imóvel destinado ao uso de seus dirigentes ou empregados. Segue a locação comercial: denúncia vazia 
como regra geral.
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
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