Cto preliminar e extinção

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Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
 
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.
Art. 466. Se a promessa de contrato fr unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.
Do contrato preliminar
CONCEITO:
Contrato preliminar, também conhecido como pré-contrato, promessa de contratar, contrato preparatório ou compromisso, é a convenção de que se valem as partes, em uma fase inicial de entabulamento de negócio, para obrigarem, ou uma delas, à outorga futura de um contrato definitivo. É fonte de uma obrigação de fazer, qual seja, celebrar um contrato definitivo.
Do contrato preliminar
Nos dizeres de Antônio Chaves, “objeto do contrato preliminar é a celebração de um futuro contrato que será solutório (resolutivo), uma vez que dá cumprimento às obrigações assumidas no contrato anterior, e ao mesmo tempo, constitutivo, pelas novas relações que dele resultarão em caráter definitivo”.
 
Em certos casos, o contrato preliminar, preenchendo determinados requisitos legais, essenciais do contrato definitivo visado, chega a confundir-se com ele, conferindo direito real sobre o objeto da contratação, a possibilitar a concretização negocial futura, por via judicial (adjudicação compulsória), como na hipótee do compromisso de compra e venda de imóvel para pagamento parcelado celebrado na forma dos arts. 1.417 e 1.418, CC/02.
Do contrato preliminar
Modo normal de extinção do contrato
O contrato, assim como as obrigações, possui um ciclo vital. Nasce do acordo de vontades, produz os efeitos que lhe são peculiares e extingue-se. Como nos ensina Humberto Theodoro Júnior, “o vínculo contratual é, por natureza, passageiro e deve desaparecer, naturalmente, tão logo o devedor cumpra a prestação prometida ao credor”.
Extinção dos contratos
A extinção do contrato se dá, via de regra, pela execução, seja instantânea (imediata ou diferida) ou continuada. O cumprimento da prestação libera o devedor e satisfaz o credor. Este é o meio normal de extinção do contrato. Sobre a prova do cumprimento (ou pagamento, como quer a lei civil), consulte o art. 320 do CC, que trata da quitação.
Extinção dos contratos
Causas anteriores ou contemporâneas à formação do contrato:
a) defeitos decorrentes do não-preenchimento de seus requisitos subjetivos (capacidade das partes e livre consentimento), objetivos (objeto lícito, possível, determinado ou determinável) e formais (forma prescrita em lei), que afetam a sua validade, acarretando a nulidade absoluta ou relativa do contrato;
 b) o implemento da cláusula resolutiva, expressa ou tácita; e
 c) o exercício do direito de arrependimento convencionado. Vejamos cada uma.
Modos anormais de extinção do contrato. Extinção do contrato sem cumprimento
A nulidade absoluta resulta da ausência de elemento essencial do ato, com transgressão a preceito de ordem pública, impedindo que o contrato produza efeitos desde a sua formação (ex tunc). O Código Civil enumera hipóteses de nulidade em seus artigos 166 e 167.
O pronunciamento da nulidade pode ser requerido em juízo a qualquer tempo, por qualquer interessado, podendo ser declarada de ofício pelo juiz ou sob provocação do Ministério Público (CC, 168).
 Nulidade absoluta 
Nos termos do art. 170 do CC/2002, se o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade. Seria a hipótese de contrato de compra e venda de imóvel celebrado sem a observância da forma prevista em lei, gerando a nulidade do contrato (CC, 166, IV); no caso, poderá o juiz considerar o contrato de compra e venda nulo como uma promessa de compra e venda, em atenção ao princípio da conservação do negócio jurídico. É a denominada conversão do negócio jurídico.
 Nulidade absoluta 
A nulidade absoluta é tratada com rigor pelo legislador civil. Assim, nos termos do art. 169 do CC/2002, o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.
 Nulidade absoluta 
A nulidade relativa ou anulabilidade resulta da imperfeição da vontade: ou porque emanada de um relativamente incapaz não assistido, ou porque contém algum dos vícios do consentimento (erro, dolo, coação etc.). Como pode ser sanada e até mesmo não argüida no prazo prescricional, não extinguirá o contrato enquanto não se mover a ação que a decrete, com efeitos ex nunc. 
Nulidade relativa
A anulabilidade, diversamente da nulidade, não pode ser argüida por qualquer das partes da relação contratual, nem declarada de ofício pelo juiz. Legitimado a pleitear a anulação é somente o contraente em cujo interesse foi estabelecida a regra (CC, 177). É de se notar que, enquanto a nulidade absoluta visa tutelar interesse público, pois houve violação de normas de ordem pública, a anulabilidade resguarda precipuamente o interesse das partes.
Nulidade relativa
Na execução do contrato, cada contraente pode pedir a resolução do acordo, se o outro não cumpre as obrigações avençadas. Essa faculdade pode resultar de estipulação ou de presunção legal.
Quando as partes convencionam, diz-se que estipulam cláusula resolutiva expressa ou pacto comissório expresso. Na ausência de estipulação, tal pacto é presumido pela lei, que subentende a existência da cláusula resolutiva. É a denominada cláusula resolutiva implícita ou tácita.
Cláusula resolutiva
Em todo contrato bilateral ou sinalagmático presume-se a existência de uma cláusula resolutiva tácita, autorizando o lesado pelo inadimplemento a pleitear a resolução do contrato, com perdas e danos. Assim:
 
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Cláusula resolutiva
Nestes termos, o contratante pontual tem, diante do inadimplente, duas alternativas: pleitear a resolução do contrato ou exigir-lhe o cumprimento mediante execução específica (CPC, art. 461). Em qualquer das hipóteses, terá direito a indenização por perdas e danos.
Cláusula resolutiva
Nos termos do art. 474 do CC/2002, a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial. Em ambos os casos, tanto no de cláusula resolutiva expressa quanto tácita, a resolução deve ser judicial, ou seja, precisa ser pronunciada pelo juiz. A sentença que reconhecer a cláusula expressa e o direito à resolução terá efeito meramente declaratório, ex tunc, portanto. Sendo a cláusula tácita, a sentença tem efeito desconstitutivo, dependendo de interpelação judicial, ou seja, a cláusula só produz efeitos após a interpelação.
Cláusula resolutiva
Desde que expressamente previsto no contrato, o arrependimento autoriza qualquer das partes a rescindir o ajuste, mediante declaração unilateral da vontade, sujeitando-se à perda do sinal, ou à sua devolução em dobro, sem, no entanto, pagar indenização suplementar. Estamos diante das arras penitenciais, previstas no art. 420 do CC/2002.
Direito de arrependimento
O direito de arrependimento deve ser exercido no prazo convencionado, ou antes da execução do contrato, se nada foi estipulado a respeito, pois o cumprimento do
contrato implica em renúncia tácita do direito de arrepender-se. O Código de Defesa do Consumidor prevê hipótese especial de direito de arrependimento em seu art. 49, para os casos de contratação fora do estabelecimento comercial (por telefone, fax, internet). O prazo para o consumidor se arrepender é de 7 dias.
Direito de arrependimento
Verifica-se a dissolução do contrato em função de causas posteriores à sua criação nas seguintes hipóteses: a) resolução, como conseqüência do seu inadimplemento voluntário, involuntário ou por onerosidade excessiva; b) resilição, pela vontade de um ou de ambos os contratantes; c) morte de um dos contratantes, se o contrato for personalíssimo; e d) rescisão, modo específico de extinção de certos contratos. 
 Causas supervenientes à formação do contrato
a) Resolução.
Nem sempre os contratantes conseguem cumprir com aquilo que foi avençado, em razão de situações supervenientes, que impedem ou prejudicam a execução do contrato. A extinção do contrato mediante resolução tem como causa a inexecução ou incumprimento por um dos contratantes.
Segundo Orlando Gomes, “resolução é um remédio concedido à parte para romper o vínculo contratual mediante ação judicial”. O inadimplemento pode ser voluntário (culposo) ou involuntário (sem culpa).
Causas supervenientes à formação do contrato
a.1) Resolução por inexecução voluntária
Decorre de comportamento culposo de um dos contratantes, com prejuízo ao outro. Produz efeitos ex tunc, extinguindo o que foi executado e obrigando a restituições recíprocas, sujeitando ainda o inadimplente ao pagamento de perdas e danos e da cláusula penal.
Entretanto, se o contrato for de trato sucessivo, como no caso de locação ou fornecimento de matéria prima, a resolução não produz efeito em relação ao pretérito, não se restituindo as prestações cumpridas. Há efeito ex nunc.
Causas supervenientes à formação do contrato
OBS.:
A resolução do contrato por incumprimento é subordinada à condição de que a falta não seja irrelevante ou de importância reduzida, levando-se em conta o interesse da parte que sofre seus efeitos. Seria absurdo se cada parte fosse legitimada a desembaraçar-se do contrato, tomando por pretexto toda a mínima e insignificante inexatidão na execução da outra parte (Enzo Roppo). Por outro lado, se uma parte sempre manifestou tolerância por uma certa margem de atraso ou de pagamento de valor inexato, pouco inferior ao convencionado, isto pode ter relevância para excluir a possibilidade de resolução do contrato por falta de cumprimento integral.
O juiz, ao avaliar tais circunstâncias caso a caso, deverá levar em conta os princípios da boa-fé e da função social do contrato, bem como as legítimas expectativas das partes em relação à complexidade econômica do negócio.
Causas supervenientes à formação do contrato
Exceção do contrato não cumprido.
Vem prevista no art. 476 do CC/2002, nestes termos: nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. A sede natural da exceção em comento encontra-se nos contratos bilaterais ou sinalagmáticos, que envolvem prestações recíprocas, atreladas umas às outras. Se uma das prestações não é cumprida, deixa de existir causa para o cumprimento da outra.
Causas supervenientes à formação do contrato
 
Exceção do contrato não cumprido.
Repugna ao direito que o contratante inadimplente, nestas condições, pretenda compelir a outra parte a cumprir com a sua prestação. Caso o faça, sua pretensão será paralisada pela exceptio non adimpleti contractus. Nenhuma das partes, sem cumprir o que lhe cabe, pode exigir da outra que o faça.
Causas supervenientes à formação do contrato
Para o manejo da exceção do contrato não cumprido é fundamental que, além de recíprocas, as prestações sejam simultâneas, pois, caso contrário, sendo diferente o momento da exigibilidade de cada prestação, não podem as partes invocar tais defesas. Quando as prestações não são simultâneas, mas sim sucessivas, a exceção não pode ser oposta pela parte a quem caiba prestar primeiro. Se não foi estipulado o momento da execução, entendem-se simultâneas as prestações.
Causas supervenientes à formação do contrato
Se um dos contraentes cumpriu apenas em parte, ou de forma defeituosa, a sua obrigação, quando se comprometera a cumpri-la integral e corretamente, cabível se torna a oposição, pelo outro, da exceção do contrato parcialmente cumprido, ou exceptio non rite adimpleti contractus. Diferencia-se da exceção non adimpleti contractus porque essa pressupõe completa e absoluta inexecução do contrato. Na prática, contudo, a primeira é abrangida pela segunda.
Causas supervenientes à formação do contrato
a.2) Resolução por inexecução involuntária
A resolução pode também decorrer de fato não imputável às partes, como nas hipóteses de fato de terceiro ou de acontecimentos inevitáveis, alheios à vontade dos contraentes, denominados caso fortuito ou força maior, que tornam impossível o cumprimento da obrigação.
Causas supervenientes à formação do contrato
a.2) Resolução por inexecução involuntária
caracteriza-se pela impossibilidade superveniente de cumprimento do contrato. Há de ser objetiva, ou seja, não dizer respeito à própria pessoa do devedor, pois deixa de ser involuntária se de alguma forma este concorre para que a prestação se torne impossível.
A impossibilidade deve ser, também, total, pois se a inexecução for parcial e de pequena proporção, o credor pode ter interesse em que, mesmo assim, o contrato seja cumprido. Por outro lado, há de ser definitiva, pois via de regra a inexecução temporária acarreta apenas a suspensão do contrato.
Causas supervenientes à formação do contrato
a.2) Resolução por inexecução involuntária
O inadimplente não fica, no caso de inexecução involuntária, responsável pelo pagamento de perdas e danos, salvo se expressamente se obrigou a ressarcir os prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, ou se estiver em mora (CC, arts. 393 e 399):
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.
 Art. 399. O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada.
Causas supervenientes à formação do contrato
a.2) Resolução por inexecução involuntária
A resolução opera de pleno direito. Cabe a intervenção judicial para proferir sentença declaratória e obrigar o contratante a restituir o que recebeu. O efeito da resolução por inexecução decorrente do fato fortuito e da força maior é retroativo, da mesma forma como ocorre na resolução por inexecução culposa, com a diferença que, na primeira hipótese, o devedor não responde por perdas e danos. Todavia, deve restituir o que eventualmente tenha recebido, uma vez resolvido o contrato.
Causas supervenientes à formação do contrato
a.3) Resolução por onerosidade excessiva.
Os contratos devem ser cumpridos nos termos em que foram pactuados. Contudo, os negócios jurídicos podem sofrer as conseqüências de modificações posteriores das circunstâncias que os justificaram, com quebra insuportável da equivalência das prestações. Tal constatação deu origem ao princípio da revisão dos contratos ou da onerosidade excessiva.
Causas supervenientes à formação do contrato
a.3) Resolução por onerosidade excessiva.
A partir da Idade Média, desenvolveu-se a teoria rebus sic stantibus, que presume, nos contratos comutativos, de trato sucessivo e execução diferida, a existência implícita de uma cláusula, pela qual a obrigatoriedade de seu cumprimento pressupõe a inalterabilidade da situação de fato. Se esta, no entanto, modificar-se em razão de acontecimentos extraordinários,
como uma guerra, que tornem excessivamente oneroso para uma das partes o adimplemento de sua prestação, poderá esta requerer ao juiz que a isente da obrigação, total ou parcialmente.
Causas supervenientes à formação do contrato
a.3) Resolução por onerosidade excessiva.
O Código Civil de 2002 reconheceu o direito à alteração do contrato em situações específicas, dedicando uma seção, composta de três artigos, à resolução dos contratos por onerosidade excessiva. Assim:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Causas supervenientes à formação do contrato
a.3) Resolução por onerosidade excessiva.
Além de exigir que o acontecimento seja extraordinário, imprevisível e excessivamente oneroso para uma das partes, o dispositivo em apreço insere mais um requisito: o da extrema vantagem para a outra – o que limita ainda mais o âmbito de abrangência da cláusula. Critica-se a exigência de tal requisito, bem como o fato de não priorizar o dispositivo a conservação do contrato pela sua revisão, e sim determinar a sua resolução.
Causas supervenientes à formação do contrato
Os requisitos para a resolução do contrato por onerosidade excessiva são os seguintes:
a) vigência de um contrato comutativo de execução diferida ou de trato sucessivo; 
b) ocorrência de fato extraordinário e imprevisível; 
c) considerável alteração da situação de fato existente no momento da execução, em confronto com a que existia por ocasião da celebração do contrato;
 d) nexo de causalidade entre o evento superveniente e a conseqüente onerosidade excessiva.
Causas supervenientes à formação do contrato
O contratante que estiver em mora quando da ocorrência dos fatos não pode invocar, em defesa, a onerosidade excessiva, pois, estando naquela situação, responde pelos riscos supervenientes, ainda que decorrentes de caso fortuito ou força maior (CC, 399).
Segundo o art. 479 do CC/2002, a resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato. Permite-se, portanto, dar solução diversa ao problema da onerosidade excessiva, por iniciativa de uma das partes, evitando assim a resolução do contrato.
Causas supervenientes à formação do contrato
Por último, prescreve o art. 480 do Código Civil: se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva. 
Causas supervenientes à formação do contrato
b) Resilição.
A resilição não deriva de inadimplemento contratual, mas unicamente da manifestação de vontade, que pode ser bilateral ou unilateral. Resilir, do latim resilire, significa “voltar atrás”.  A resilição bilateral é denominada distrato, que é o acordo de vontades que tem por fim extinguir um acordo de vontades anteriormente celebrado. A unilateral pode ocorrer somente em determinados contratos, pois a regra é a impossibilidade de um contraente romper o vínculo contratual por sua exclusiva vontade.
Causas supervenientes à formação do contrato
b.1) Distrato
Nos termos do art. 472 do CC/2002, o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato. Qualquer contrato pode cessar pelo distrato. É necessário, todavia, que os efeitos não estejam exauridos, uma vez que o cumprimento é a via normal de extinção. Contrato extinto não precisa ser dissolvido.
Causas supervenientes à formação do contrato
b.1) Distrato
O distrato é, segundo Messineo, em substância, um caso de retratação bilateral do contrato, que se perfaz mediante um novo contrato (solutório e liberatório), de conteúdo igual e contrário ao do contrato originário e celebrado entre as mesmas partes do contrato que se irá dissolver. A sua eficácia é ex nunc, operando sem necessidade de pronunciamento judicial.
A exigência de observância da mesma forma do contrato, no distrato, deve ser interpretada com temperamento: o distrato deve obedecer à mesma forma do contrato a ser desfeito quando este tiver forma especial, mas não quando esta for livre.
Causas supervenientes à formação do contrato
b.2) Resilição unilateral: denúncia, revogação, renúncia e resgate 
A resilição unilateral pode ocorrer somente nas obrigações duradouras, contra a sua renovação ou continuação, independentemente do não-cumprimento da outra parte, nos casos permitidos na lei (p.ex., a denúncia prevista nos arts. 6º, 46, §2º. E 57 da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato), ou no contrato, quando as partes tenham expressamente pactuado a possibilidade de resilição unilateral.
Causas supervenientes à formação do contrato
b.2) Resilição unilateral: denúncia, revogação, renúncia e resgate
A obrigação duradoura é aquela que não se esgota em uma só prestação, mas supõe um período de tempo mais ou menos largo, tendo por conteúdo ou uma conduta duradoura (locação, arrendamento etc.) ou a realização de prestações periódicas (fornecimento de gás, de alimentação, de energia etc.). Nesses casos, a resilição unilateral é denominada denúncia.
A resilição é o meio próprio para dissolver os contratos por prazo indeterminado. Se não fosse assegurado à parte o poder de resilir, seria impossível libertar-se do vínculo se o outro contratante não concordasse.
Causas supervenientes à formação do contrato
b.2) Resilição unilateral: denúncia, revogação, renúncia e resgate
Cumpre mencionar ainda o contrato de mandato, no qual a resilição unilateral denomina-se revogação ou renúncia, conforme a iniciativa seja, respectivamente, do mandante ou do mandatário. 
A resolução unilateral independe de pronunciamento judicial e produz efeitos ex nunc, não retroagindo. Para valer, precisa ser notificada à outra parte, produzindo efeitos a partir do momento em que chega ao seu conhecimento. Em princípio não precisa ser justificada, mas em certos contratos exige-se que obedeça à justa causa. Na hipótese, a ausência de justa causa não impede a resilição, mas obriga a parte a indenizar perdas e danos.
Causas supervenientes à formação do contrato
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.
Causas supervenientes à formação do contrato
c) Morte de um dos contratantes
A morte de um dos contratantes só acarreta a dissolução dos contratos personalíssimos, que não poderão ser executados pela morte daquele em consideração do qual foi ajustado. Subsistem as prestações cumpridas, pois seu efeito é ex nunc.
Causas supervenientes à formação do contrato
d) Rescisão.
Existe o hábito no meio negocial de utilizar a expressão rescisão englobando as figuras da resolução e da resilição. Contudo, tecnicamente falando, a rescisão ocorre nas hipóteses de dissolução de determinados contratos, como aqueles em que ocorreu lesão ou que foram celebrados em estado de perigo.
Causas supervenientes à formação do contrato
d) Rescisão.
A lesão está prevista no art. 157 do CC: 
Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.
§ 1º Aprecia-se a desproporção das prestações segundo os valores vigentes ao tempo em que foi celebrado o negócio jurídico.
§ 2º Não se decretará a anulação do negócio, se for oferecido suplemento suficiente, ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito.
Causas supervenientes à formação do contrato
O estado de perigo, por sua vez, vem disciplinado no art. 156 do CC:
 
Art. 156. Configura-se o estado
de perigo quando alguém, premido da necessidade de salvar-se, ou a pessoa de sua família, de grave dano conhecido pela outra parte, assume obrigação excessivamente onerosa.
Parágrafo único. Tratando-se de pessoa não pertencente à família do declarante, o juiz decidirá segundo as circunstâncias.
Causas supervenientes à formação do contrato