Garantia contra Evicção

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A evicção é a perda total ou parcial de um bem em razão de sentença que o atribui a outrem por direito anterior ao contrato. A garantia contra a evicção é obrigação do alienante que deriva automaticamente do contrato. Assim, nos contratos onerosos pelos quais se transfere o domínio, posse ou uso, o alienante deve garantir o adquirente dos riscos da evicção e indenizá-lo na eventualidade de vir a perder o bem por força de sentença que reconheceu direito de outrem. 
Evicção
Na redação do art. 447 do novo Código Civil, menos restritiva do que aquela do Código revogado, pode-se considerar evicção, também, a perda do domínio do bem pelo implemento de condição resolutiva, pela apreensão policial de coisa furtada ou roubada em momento anterior à aquisição ou pela privação da coisa por ato inequívoco de qualquer autoridade. A única excludente prevista pelo CC/2002 para a responsabilidade pela evicção é a ciência por parte do comprador de que a coisa adquirida é alheia ou litigiosa.
Evicção
a) a onerosidade da aquisição do bem, o que afasta a figura nos contratos gratuitos; 
b) a perda, total ou parcial, da propriedade ou da posse da coisa alienada pelo adquirente; 
c) sentença judicial com trânsito em julgado, reconhecendo a evicção, salvo as exceções mencionadas no parágrafo anterior (p.ex., apreensão policial).
Requisitos da evicção
- alienante: sujeito que transfere a coisa;
- evicto ou evencido: adquirente da coisa;
- evictor ou evencente: sujeito que alega direito anterior ao do alienante.
Sujeitos da Evicção
Uma vez caracterizada a evicção, o adquirente tem direito de pedir a restituição integral do preço, a indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir, as despesas do contrato e a indenização dos prejuízos que resultem diretamente da evicção (CC, 450), incluindo as custas processuais e os honorários advocatícios. 
A garantia da evicção pode ser renunciada pelo adquirente. Contudo, a eficácia da cláusula que exclui a evicção varia, conforme o adquirente tenha ou não real conhecimento do risco da evicção (CC, 449). Se o adquirente tinha conhecimento dos riscos da evicção e concordou com a cláusula exonerando a responsabilidade (cláusula de irresponsabilidade pela evicção ou cláusula non praestenda evictione), deve suportar os riscos (CC, 457).
A evicção pode ser total ou parcial. Neste último caso, pode o evicto optar entre a extinção do contrato e conseqüente indenização conforme o art. 450, CC, ou a manutenção do pacto com reembolso do que foi perdido ao evictor, mais eventuais perdas e danos. 
Evicção total ou parcial
O exercício dos direitos assegurados pela garantia contra a evicção depende de prévia comunicação do adquirente (evicto) ao alienante, que deve ser instrumentalizada através da figura da denunciação da lide (CC/2002, 456; CPC, art. 70, I). Nos termos do parágrafo único do art. 456 do CC/2002, não atendendo o alienante à denunciação da lide, e sendo manifesta a procedência da evicção, pode o adquirente deixar de oferecer contestação, ou usar de recursos.
Necessidade de denunciação da lide
Entretanto, a jurisprudência tem suavizado o aparente rigor do art. 456, CC, entendendo que a denunciação da lide não é obrigatória, sendo somente necessária para que a restituição ao evicto pelo alienante seja feita no mesmo processo. Assim, ainda que o evicto não faça a denunciação da lide, ainda poderá ser indenizado através de ação própria.
Necessidade de denunciação da lide
PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. VEÍCULO IMPORTADO. EVICÇÃO. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. AUSÊNCIA DE OBRIGATORIEDADE.1. Esta Corte tem entendimento assente no sentido de que "direito que o evicto tem de recobrar o preço, que pagou pela coisa evicta, independe, para ser exercitado, de ter ele denunciado a lide ao alienante, na ação em que terceiro reivindicara a coisa" (REsp 255639/SP, Rel. Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, Terceira Turma, DJ de 11/06/2001).2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 917314 / PR. Rel. FERNANDO GONÇALVES. QUARTA TURMA. DJe 22/02/2010)
Posicionamento do STJ
SE NO CONTRATO INEXISTIR CLÁUSULA EXCLUDENTE DE GARANTIA A REESPONSABILIDADE DO ALIENANTE SERÁ INTEGRAL
CLÁUSULA EXPRESSA DE EXCLUSÃO DE GARANTIA + CONHECIMENTO E ASSUNÇÃO DO RISCO DA EVICÇÃO PELO EVICTO = ISENÇÃO DE TODA E QUALQUER RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE
RESPONSABILIDADE
CLÁUSULA EXPRESSA DE ISENÇÃO DE GARANTIA+ DESCONHECIMENTO DO RISCO OU NÃO ASSUNÇÃO, SE DELE INFORMADO = RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE APENAS PELO PREÇO PAGO PELO ADQUIRENTE PELA COISA EVICTA.
RESPONSABILIDADE