Eletiva 2 - Apostila (30)

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PREPARATÓRIO PARA OAB
Professor: Dr. Flávio Tartuce
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL
Capítulo 8 Aula 2
CONCEITO DE PROPRIEDADE
Coordenação: Dr. Flávio Tartuce
01
A "Nova Propriedade" À Luz da Codificação Privada Emergente e da 
Constituição Federal. Formas de Aquisição da Propriedade Imóvel. 
A Usucapião. Propriedade I 
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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A propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica tem de usar, gozar, dispor de um bem ou reavê-lo de 
quem injustamente o possua ou detenha (art. 1.228, "caput", do novo Código Civil). Trata-se do mais 
completo dos direitos subjetivos e centro do direito das coisas, devendo ser analisado à luz da função social 
consubstanciada na codificação privada e da Constituição Federal de 1988. 
O atual Código Civil, no artigo 1.228, §1º, reafirma a função social da propriedade acolhida no art. 5º, XXII 
e XXIII e artigo 170, III, todos da Constituição Federal de 1988. Na verdade, o Novo Código Civil vai mais 
além, prevendo ao lado da função social da propriedade a sua função "sócio ambiental" com a previsão de 
proteção da flora, da fauna, da diversidade ecológica, do patrimônio cultural e artístico, da águas e do ar, 
tudo de acordo com o que prevê o artigo 225 da Constituição Federal de 1988 e a Lei da Política Nacional 
do Meio Ambiente (Lei nº 6.938/81).
A idéia de propriedade está, assim, de acordo com o citado comando da codificação, relacionada com os 
seguintes direitos dela decorrentes:
- Direito de Gozar ou Fruir ("jus fruendi") consiste na retirada dos frutos da coisa principal, sejam eles frutos 
naturais, industriais ou civis.. 
- Direito de Reivindicar ou Reaver ("rei vindicatio") abrange o poder de mover ação para obter o bem de 
quem injustamente o detenha ou possua, mediante a ação reivindicatória, principal modalidade da ação 
petitória, aquela em que se discute a propriedade. 
- Direito de Usar ou Utilizar ("jus utendi") consiste na faculdade que o dono tem de servir-se da coisa e utilizá-
la da maneira que entender mais conveniente, sem modificação em sua substância, não causando danos a 
terceiro. O direito de propriedade não é mais tido como totalmente absoluto, encontrando o direito de uso 
limitações previstas na Constituição, no próprio Código Civil e no Estatuto da Cidade, além de outras 
normas específicas. Nesse sentido, veda o §2º do art. 1.228 os atos emulativos ou abuso no exercício do 
direito de propriedade, modalidade de abuso de direito (art. 187 NCC), a gerar a responsabilização civil. 
Assim, "são defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam 
animados pela intenção de prejudicar outrem". 
- Direito de Dispor ou Alienar ("jus abutendi" ou "jus disponendi") consiste no poder de se desfazer da coisa a 
título oneroso ou gratuito, abrangendo também o poder de consumi-la ou gravá-la de ônus real (penhor, 
hipoteca e anticrese).
Aula 2
02
2. A DESAPROPRIAÇÃO JUDICIAL POR POSSETRABALHO. 
O Código Civil atual inova ao trazer, nos parágrafos 4º e 5º do artigo 1.228, a denominada desapropriação 
judicial por posse trabalho, situação em que um considerável número de pessoas ocupa uma extensa área, 
por cinco anos (posse ininterrupta e de boa-fé), existindo nessa extensa área obras consideradas pelo 
magistrado de relevante caráter social e econômico (posse trabalho). Essa idéia de posse trabalho, denota, 
para nós, a função social da posse. 
No caso de uma ação reinvindicatória proposta pelo proprietário, os ocupantes poderão alegar tal 
desapropriação como matéria de defesa, desde que paguem (os ocupantes), uma justa indenização ao 
reinvindicante (§ 5º). Vale ressaltar, assim, que a indenização não deverá ser paga pelo Estado, pela natureza 
privada da inovação. Esse aliás é o entendimento constante do enunciado nº 84 do Conselho Superior da 
Justiça Federal: "a defesa fundada no direito de aquisição com base no interesse social (art. 1.228, §4º e 5º, 
do novo Código Civil) deve ser argüida pelos réus na ação reivindicatória, eles próprios responsáveis pelo 
pagamento da indenização". 
Em que pese argumento em contrário, esse modalidade aquisitiva de propriedade móvel é constitucional 
(enunciado nº 82 CSJF), não devendo ser aplicada às ações reivindicatórias propostas pelo Poder Público 
(enunciado nº 83 CSJF). Por um questão lógica, quando estiver configurada a situação descrita nos §4º e 5º 
do art. 1.228 NCC, não poderão os ocupantes alegar como matéria de defesa a usucapião, não se 
aplicando a Súmula 237 do STF, pela qual "o usucapião pode ser argüido em matéria de defesa". 
O instituto em questão não se confunde com a usucapião coletiva, prevista nos arts. 9º e 10 do Estatuto da 
Cidade (Lei nº 10.257/01), eis que a indenização deverá ser paga para que os ocupantes tenham direito à 
esta desapropriação privada. Na usucapião, como se sabe, não há pagamento de qualquer indenização. 
3. PRINCIPAIS Caracteres da propriedade
A propriedade apresenta como principais características, diante do novo Código Civil e da Constituição 
Federal de 1988: 
a) Natureza absoluta relativizada - o direito de propriedade é o mais completo dos direitos reais (constantes 
no rol taxativo do art. 1.225 do nCC). Propriedade tem natureza absoluta se comparada com os direitos 
pessoais puros. Entretanto, relativiza-se quanto aos direitos da personalidade, aos direitos difusos e coletivos 
e os interesses da coletividade. 
b) Direito exclusivo - a mesma coisa não pode pertencer com exclusividade a várias pessoas, ressalvados os 
casos de condomínio ou compropriedade. 
c) Direito perpétuo - subsiste independente de exercício, enquanto não ocorrer causa extintiva, seja ela legal 
ou voluntária.
d) Direito elástico - a propriedade pode ser distendida ou contraída no seu exercício, conforme lhe adicionem 
ou subtraiam poderes destacáveis.
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”
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4. DAS FORMAS DE AQUISIÇÃO da propriedade imóvel
A aquisição da propriedade imóvel poderá ocorrer na seguintes formas (arts. 1.227, 1.238 a 1.259 e 1.784 
do nCC):
- Aquisição originária - quando não houver transmissão de uma pessoa para outra; o indivíduo faz seu o bem 
sem que este lhe tenha sido transmitido por alguém. Dessa forma, não há intermediações, mas um contato 
direto entre pessoa e coisa. Ocorre aquisição originária de bens imóveis nas acessões e na usucapião. 
- Aquisição derivada - quando houver transmissibilidade do domínio, com intermediação pessoal, sem o 
contato direto entre pessoa e coisa. Tal aquisição pode ser "mortis causa" (sucessão legítima, testamento e 
legado) ou "inter vivos" (com o registro do título aquisitivo). 
Vejamos as regras específicas quanto à tais formas de aquisição da propriedade imóvel, pela ordem acima 
apresentada. 
4. 1. DAS ACESSÕES
a) Aluvião (art. 1.250 do nCC) - acréscimo paulatino de terras às margens do rio, mediante lentos e 
imperceptíveis depósitos naturais ou desvios das águas. Esses acréscimos pertencem aos donos dos terrenos 
marginais,seguindo a regra de que o acessório segue o principal (aluvião própria "terra vem"). As partes 
descobertas pelo afastamento das águas dormentes, como lagos e tanques, são chamadas de aluvião 
imprópria ("água vai"). 
b) Avulsão (art. 1.251 do nCC) - repentino deslocamento de uma porção de terra "avulsa", por força natural 
violenta, desprendendo de um prédio e juntando-se a outro. 
c) Ilhas formadas por força natural (art. 1.249 do nCC) - acúmulo paulatino de areia, cascalho e materiais 
levados pela correnteza, ou de rebaixamento de águas, deixando a descoberto e a seco uma parte do fundo 
ou do leito. Interessam ao direito civil somente ilhas formadas em rios não navegáveis ou particulares, por 
pertencerem ao domínio particular, conforme prevê o Código de Águas. Conforme o Código Civil, para se 
saber a quem pertence a ilha, traça-se uma linha mediana e imaginária no leito do rio dividindo-o em duas 
partes. Até o meio do leito, a ilha pertence ao proprietário fronteiro da margem esquerda e a outra metade 
ao proprietário da margem direita. 
d) Álveo abandonado (art. 1.252 do nCC) - o álveo é o leito do rio; secando ou desviando por um fenômeno 
natural, tem-se o abandono de álveo. Em casos tais, dá-se a mesma solução da formação de ilhas, 
"entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do rio". 
e) Acessões artificiais, físicas ou industriais - As plantações e as construções (arts. 1.254 a 1.259 do nCC) 
derivam de um comportamento ativo do homem, possuindo caráter oneroso e se submetendo à regra de que 
tudo aquilo que se incorpora ao bem em razão de uma ação qualquer, cai sob o domínio de seu proprietário 
(presunção "juris tantum" do art. 1.253 nCC). 
"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A 
violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
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violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
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4. 2. DA USUCAPIÃO
A usucapião constitui uma situação de aquisição do domínio pela posse prolongada, permitindo que uma 
determinada situação de fato alongada por um certo intervalo de tempo previsto em lei, se transforme em 
uma situação jurídica: a aquisição da propriedade de forma derivada. A posse deverá ser exercida com 
"animus domini", bem como com as seguintes características, devidamente comentadas: 
- Posse mansa e pacífica: exercida sem contestação de quem tenha legítimo interesse. 
- Posse contínua: sem intervalos, porém, admitindo sucessão. 
- Posse justa: sem os vícios da violência, clandestinidade ou precariedade. 
Cinco são as modalidades de usucapião de imóvel admitidas no direito privado brasileiro, com os requisitos 
listados de forma esquematizada: 
A) USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (ART. 1.238 do nCC).
- Posse pacífica, ininterrupta, com "animus domini" e sem oposição por 15 anos.
- O prazo cai para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou houver 
realizado obras ou serviços de caráter produtivo ("posse trabalho").
- Não é necessário provar boa-fé ou justo título, havendo uma presunção absoluta ("iure et de iure"), da 
presença desses elementos. 
B) USUCAPIÃO ORDINÁRIA (ART. 1.242 do nCC).
- Posse mansa, pacífica e ininterrupta com "animus domini" por 10 anos.
- O prazo cai para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante 
do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua 
moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico ("posse trabalho").
- Justo título, ainda que contenha alguma irregularidade. 
- Boa-fé, consubstanciada na ignorância dos defeitos no título ou na crença de que a coisa realmente lhe 
pertence.
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C) USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL, ESPECIAL RURAL ou "pro labore" (arts. 191 CF/88 e 1.239 do nCC): 
- Área não superior a 50 hectares (50 h.a), localizada na zona rural. 
- Posse de 5 anos ininterruptos, sem oposição, com "animus domini".
- Utilização do imóvel para subsistência (trabalho) agricultura, pecuária, extrativismo ou atividade similar. 
- Quem adquire por usucapião não pode ser proprietário de outro imóvel - rural ou urbano.
- A pessoa ou família deve tornar produtiva por força de seu trabalho ou de sua família.
D) USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL, ESPECIAL URBANA, "pro moradia" ou "pro misero" (arts. 183 CF/88 
e 1.240 do nCC):
- Área urbana não superior a 250 m2. 
- Posse de 5 anos ininterruptos, sem oposição, com "animus domini".
- O imóvel deve ser utilizado para a sua moradia ou de sua família (art. 6º CF/88). 
- Aquele que adquire o bem não pode ser proprietário de outro imóvel - rural ou urbano
E) USUCAPIÃO COLETIVA (art. 10 do Estatuto da Cidade Lei nº 10.257/01). 
- Extensa área urbana, havendo limitação mínima de 250m2. 
- Posse de 5 anos ininterruptos, sem oposição, com "animus domini".
- Existência no local de famílias de baixa renda, utilizando o imóvel para moradia. 
- Ausência de possibilidade de identificação da área de cada possuidor.
- Aquele que adquire não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano. 
- Há ainda a possibilidade de instituição de um condomínio especial e indivisível, não passível de extinção 
4. 3. SUCESSÃO OU DIREITO HEREDITÁRIO. 
O direito hereditário ou sucessão é a forma de transmissão derivada da propriedade que se dá por ato 
"mortis causa" em que o herdeiro legítimo ou testamentário ocupa o lugar do "de cujus" em todos os seus 
direitos e obrigações. 
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4. 4. REGISTRO DO TÍTULO AQUISITIVO. 
Como é notório, os contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis devem ser feitos por 
escritura pública, se o imóvel tiver valor superior a trinta salários mínimos (art. 108 do nCC). A escritura 
pública é lavrada no Cartório de Títulos e Documentos (CTD) de qualquer local do País. 
Mas os contratos criam apenas direitos e deveres com natureza obrigacional, não ocorrendo com esses a 
transmissão da propriedade em si. A transmissão da propriedade imóvel só se opera com o registro da 
transferência, realizada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) do local de situação do bem. 
Usucapião 
de 
imóvel
Coletiva
(Estatuto da Cidade
Lei 10252/01) 
Constitucional ou 
especial urbana
pro moradia ou
promisero 
(NCC + CF/88
Constitucional ouespecial rural
pro labore
(NCC + CF/88)
Ordinária (NCC)
Extraordinária (NCC) 
Prazo = 15 anos
10 anos (posse-trabalho)
Presunção de boa-fé 
e justo título
Prazo = 10 anos
5 anos (posse-trabalho)
 
justo título
boa-fé 
50 ha
 
Posse = soma
Para o trabalho 
Não pode ser proprietário
250 m
 
Posse = soma
Para a moradia (art. 6º CF)
Não pode ser proprietário
Considerável nº de pessoas
 
Utilização para moradia
Posse = soma
Área mínima = 250 m
 
Imóvel urbano
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violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do
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Sucessão
Registro do Título
Aluvião
Avulsão
Ilhas
Álveo abanc
Construções e Planta
Extraordinária
Ordinária
Especial Ru
Especial V
Coletiva
Formas de
Aquisição
da
Propriedade
Imóvel
Originárias Acessões
Usucapião
Derivadas