REGISTOS E REGRAS REGISTAIS

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Turma: A1/B1 e C1 
Sala: B.2.3 
Lição nº 9 e 10 
Tema: Modalidades 
Sumário: Registos e regras registais 
 
 
O Registo Predial encontra-se organizado em conservatórias do Registo Predial, à frente 
das quais se encontra o Conservador do Registo Predial. A cada conservatória 
corresponde uma circunscrição territorial dentro da qual tem competência em exclusivo 
para a prática dos actos registais. Todos os registos relativos a prédios situados na área 
territorial da Conservatória devem ser feitos nela, artigo 26.º e seguintes do Código de 
Registo Predial. 
1. Objecto do registo 
O registo tem por objecto factos jurídicos (compra e venda, a permuta, a sucessão, 
etc.) e não situações jurídicas (direitos), artigo 2.º do CRP. Inscrevem-se factos 
para, desta forma, dar a conhecer aos interessados a situação jurídica dos prédios. 
É verdade que nem todos os factos sujeitos a registo produzem eficácia real, artigo 
2.º al) t. do CRP, e que o Registo Predial publicita efeitos que não são reais, 
embora estejam sempre conexos com a situação. 
2. Título para registo 
Para que seja promovido registo, o facto a registar tem de estar titulado em 
documento escrito, artigo 95.º do CRP. Quando tal não suceda os interessados no 
registo têm de titular por escrito o facto, ainda que a forma escrita seja indiferente 
para a sua validade ou eficácia. É o que se passa nomeadamente com o registo da 
usucapião, a qual deve ser justificada notarialmente ou declarada judicialmente 
para efeitos de registo e, com o registo da posse, artigo 1295.º, n,º 2 do CC. 
3. Legitimidade para registar 
A legitimidade para registar pertence, em primeiro lugar, às partes do negócio 
jurídico. A legitimidade não se confina, todavia, às partes a que respeita o facto a 
 
 
 
 
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registar, artigo 87.º do CRP, estende-a aos interessados (interessado é aquele cuja 
posição jurídica pode ser afectada pela falta de registo, exemplo os credores. Além 
dos credores qualquer pessoa que para registar um facto que lhe respeita tenha de 
fazer outra inscrição prévia tem legitimidade para registar o facto de que depende o 
seu registo). 
4. Legitimação registal 
Diferente da legitimidade para registo, a legitimação registal prende-se com a 
regra, segundo a qual, só pode ser titulado um facto jurídico se o disponente tiver 
prévia inscrição registal a seu favor, artigo 13.º, n.º 1 do CRP, são disso exemplo 
as situações em que se necessita de escritura pública para os factos jurídicos 
constitutivos, modificativos, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis. 
Esta regra aparece mitigada nos casos contemplados no artigo 86.º da LSMRP. 
5. Ausência de uma obrigação de registar (obrigatoriedade indirecta) 
Embora exista uma previsão nos artigos 2.º e 3.º do CRP, a verdade é que o 
Registo Predial, ou seja, a inscrição registal de factos sujeitos a registo não é 
obrigatória em Angola à luz do presente CRP. Esta falta de obrigatoriedade do 
registo pode ser explicada pelo acolhimento do princípio da consensualidade, 
artigo 408.º, n.º 1 do CC. 
6. Função 
O registo destina-se essencialmente a dar publicidade à situação dos prédios, 
tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário, artigo 1.º do Código do 
Registo Predial. O registo predial incide sobre factos relacionados com coisas 
imóveis, artigo 2.º do Código do Registo Predial. Quanto às coisas móveis, a regra 
é a ausência do registo. No entanto, há serviços de registo de factos jurídicos 
relactivos a certas coisas móveis, ditas registáveis: automóveis, aeronaves e 
navios. 
Sem oferecer segurança absoluta, o registo presume que o imóvel, se já pertenceu 
à pessoa em cujo nome está registado, ainda lhe pertence, artigo 8.º do CRP. 
7. Características 
O registo é um sistema público e real. Público porque está a cargo de serviços 
públicos, as conservatórias de Registo Predial, que dependem de um serviço 
central, integrado na orgânica do Ministério da Justiça. Real, porque os actos 
 
 
 
 
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sujeitos a registo respeitam a prédios e não a pessoas titulares dos direitos reais 
que tenham por objecto. 
8. Actos registais 
Os actos de registo podem agrupar-se em dois grupos que são: quanto ao 
conteúdo e função e quanto à eficácia. 
Quanto ao conteúdo e função temos: 
a) Descrição: tem por fim a identificação física, económica e fiscal do prédio a 
que respeitam os factos inscritos, artigo 147.º do Código do Registo Predial. 
Trata-se de determinar a localização física do prédio, onde se situa, qual a sua 
área, a sua conformação (rústico, urbano ou misto) e a situação matricial, artigo 
85.º da Lei da Simplificação e Modernização do Registo Predial. De cada prédio 
é feita uma descrição distinta, artigo 148.º do Código do Registo Predial. 
Nenhum acto registal, nomeadamente, inscrição ou averbamento é feito sem 
que a descrição do prédio esteja lançada, artigo 174.º, n.º2 do Código do 
Registo Predial; 
b) Inscrição: visa definir a situação jurídica dos prédios, mediante extracto dos 
factos sujeitos a registo referentes a cada um deles, artigo 174.º, n.º1.º do CRP. 
É este acto a que normalmente se alude quando se menciona o registo. Os 
factos sujeitos a registo encontramos nos artigos 2.º e 3.º do CRP. A inscrição 
pode ser definitiva ou provisória; 
c) Averbamento: tanto a descrição predial como a inscrição registal podem ser 
completadas, actualizadas ou rectificadas, ou seja, permite alterar, 
complementar ou rectificar os elementos duma descrição e inscrição, artigo 
157.º e 193.º, n.º 1 do Código do Registo Predial. 
Quanto à eficácia, o registo pode ser: 
a) Definitivo: constitui o registo final do facto. Satisfaz os requisitos legais e, por 
isso, produz, sem reservas, a sua eficácia; 
b) Provisório: tem lugar quando o facto a registar é insuficiente para produzir a 
alteração da situação jurídica do prédio, ou seja, ocorre quando alguma 
circunstância impede que o registo seja definitivo; 
c) Por dúvidas: tem lugar quando algum motivo, que não constitui fundamento de 
recusa, artigo 69.º, n.º 2 do Código do Registo Predial, impede o conservador 
 
 
 
 
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de lavrar o registo como foi pedido, artigo 244.º e 177.º, n.º 2 do Código do 
Registo Predial. O registo converte-se em registo definitivo quando as dúvidas 
sejam removidas; 
d) Por natureza: assenta em diversas razões legalmente consideradas, artigo 
179.º do Código do Registo Predial. Para poder ser convertido em registo 
definitivo é necessário que se verifique um novo facto que afaste a causa da 
provisoriedade. 
9. Princípios do Registo Predial 
O Registo Predial estrutura-se com base em princípios que são: 
9.1. Princípio da instância: a iniciativa dos actos registais pertence aos 
interessados no registo. O conservador não lança os registos oficiosamente. 
Salvo nos casos legalmente previstos de registo oficioso vide artigo 167.º do 
CRP e 163.º da LSMRP, o registo efectua-se a pedido dos interessados, 
artigo 4.º do CRP e 90.º da LSMRP, ou seja, o registo é um serviço público, 
mas depende da actuação dos particulares, a quem cabe o impulso inicial.O 
pedido de registo deve ser apresentado no modelo oficial aprovado e deve 
ser entregue com os documentos que titulam o facto a registar; 
9.2. Princípio da legalidade: está subjacente ao artigo 5.º do CRP e comporta 
duas modalidades: o controlo formal (neste, o conservador controla 
unicamente o respeito pela regra da forma legal e a legitimidade das partes, 
sem entrar na apreciação de outros aspectos da validade do facto a registar) 
da legalidade e o controlo substancial (cabe ao conservador mais do que a 
apreciação do respeito pela forma legal e a legitimidade das partes, um 
verdadeiro controlo de validade do acto sujeito a registo). 
9.3. Princípio do trato sucessivo, também denominado trato contínuo: vem 
previsto no artigo 13.º do CRP, tendo o Registo Predial por finalidade dar a 
conhecer aos interessados a situação jurídica do prédio, deve patentear 
toda sequência dos factos jurídicos que respeitam a cada prédio descrito. 
Assegura uma cadeia ininterrupta de inscrições de alienações ou onerações 
referentes a certa coisa, oferece-nos a história da sua situação jurídica e 
proíbe que seja lavrado registo quando o trato sucessivo estiver 
interrompido (cada adquirente só pode inscrever o seu direito se o receber 
de quem anteriormente já figurava no registo). 
 
 
 
 
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Com a inexistência de um dever de registar, o alcance deste princípio 
encontra-se enfraquecido, pois, caso o facto sujeito a registo não seja 
registado, o Registo Predial fica incompleto e, com isso, desconforme à 
realidade substantiva. 
Este princípio tem o conservador como destinatário e não os participantes 
que requerem o registo. Por isso, a violação do mesmo é da 
responsabilidade do conservador, que o deve respeitar, artigo 13.º, n.º 1 do 
CRP. 
9.4. Princípio da prioridade: prevalece o direito primeiramente inscrito sobre os 
que, em relação aos mesmos bens, lhe seguirem. É uma aplicação da velha 
máxima romana prior in tempore, potior in iure, artigo 9.º do Código do 
Registo Predial. Quanto ao registo provisório, depois de convertido em 
definitivo, conserva a prioridade que tinha enquanto registo provisório, artigo 
9.º do Código do Registo Predial. 
A redacção do preceito afigura-se à primeira vista deficiente, porquanto o 
registo tem por objecto factos e não direitos. Tecnicamente, este princípio 
consagra a prevalência entre direitos compatíveis, que vale, antes de mais, 
para os direitos reais que se constituam com o registo, nomeadamente, a 
hipoteca, artigo 687.º do CC e 6.º, n.º 2 do CRP. Como nenhum outro 
direito de gozo, garantia ou aquisição se constitui com o registo e tem 
a sua oponibilidade a terceiros dependente do registo do 
correspondente facto aquisitivo, diz-se que a amplitude deste preceito 
é bem menor do que aparenta. 
Para além dos casos em que o registo é constitutivo de direitos reais, o que 
em Angola só acontece com a hipoteca, este princípio vale também para os 
direitos cuja oponibilidade possa segundo a lei ficar dependente do registo, 
exemplo dos direitos reais de gozo, artigo 407.º, n.º 1 do CC, ou outros 
direitos reais que se refiram a um prédio (direitos reais de gozo, penhora, 
arresto, arrolamento). 
Por último, tendo em conta a importância que a prevalência tem para o 
exercício do direito a que se reporta o registo, caso o registo seja 
inicialmente recusado e o interessado haja recorrido da decisão do 
conservador, vindo o recurso a ser procedente, a data do registo é a data do 
pedido inicialmente recusado, não a data da procedência do recurso. 
 
 
 
 
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10. Efeitos 
Os efeitos do registo têm na sua base a fé pública registal que se traduz na 
confiança que os particulares têm em o registo corresponder à realidade 
substancial da situação jurídica dos prédios. O registo definitivo, para proporcionar 
essa confiança, oferece duas presunções registais: a de que o direito existe; e a de 
que pertence a quem está inscrito como seu titular. São presunções ius tantum. 
Quando a aquisição do direito ocorre por força do registo, chamada de aquisição 
tabular, teremos uma presunção inilidível, ou seja, iuris et de iure. Esta sucede 
quando o direito real é inoponível a terceiro que, de boa-fé, registou a sua 
aquisição a título oneroso antes do registo da acção de declaração de invalidade 
substantiva, artigo 291.º do CC, ou de nulidade registal, artigo 83.º e 84.º do CRP. 
Os seus efeitos são: 
a) Presuntivo: funda-se no artigo 8.º do CRP. É uma presunção ilidível ou iuris 
tantum, por conseguinte, susceptível de ser afastada mediante prova em 
contrário, artigo 350.º do CC. A presunção abrange elementos da inscrição 
registal, mas não os da respectiva descrição. Esta presunção pode colidir com a 
presunção fundada na posse, artigo 1268.º, n.º 1 do CRP. Neste caso, o titular 
inscrito terá de levar acabo a actividade probatória tendente a demonstrar a 
titularidade substantiva do direito em causa. 
b) Enunciativo: é a função do registo que se limita a dar publicidade-notícia dos 
factos registados (na voz de Menezes Cordeiro, é o suplemento de 
publicidade que o registo dá ao direito). Diz respeito às situações em que o 
registo predial não desempenha qualquer função de publicidade dos actos 
registados, que não precisem dessa publicidade. Esses casos em que os actos 
de registo não desempenham qualquer função de publicidade são os que estão 
descritos no n.º 2 do artigo 7.º do CRP e complementarmente o registo da 
posse. Em regra este registo é indiferente para a validade e eficácia do direito, 
é o caso do registo da usucapião, artigo 7.º, n.º 2, al. a) do CRP e outros 
exemplos como o registo de aquisição de servidão aparente e o registo de mera 
posse. Outrossim, este registo pode determinar consequências jurídicas de 
outra ordem: o registo de mera posse projecta-se no prazo de aquisição por 
usucapião, artigo 2.º, n.º 1, al. f) do CRP e 1295.º do CC. 
 
 
 
 
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Como consequência dessa irrelevância, o terceiro de boa-fé não pode invocar a 
situação registal para beneficiar do efeito atributivo do registo predial. Face a 
este regime, qualquer que seja o artigo, nomeadamente, artigo 7.º, n.1 e 85.º do 
CRP, ou 291.º do CC, o terceiro não fica protegido se o titular do direito real 
tiver adquirido esse correspondente direito pelos pressupostos da usucapião. 
c) Consolidativo ou confirmativo: está implicitamente consagrado no artigo 7.º, 
n.º 1 do CRP, é o registo que consolida ou confirma a posição jurídica de quem 
registou a sua aquisição (posição precária, quando se adquire um bem e 
não se regista; aquisição a non domino, artigo 408.º, n.º 1, e 879.º, al. a) o 
risco corrido por aquele que tem uma posição precária é afastado se registar a 
sua aquisição antes do outro adquirente, por isso fala-se de registo 
consolidativo ou confirmativo, artigo 7.º, n.º 1 do CRP. 
Este é o efeito regra do registo predial em Angola. O registo em Angola não 
tem efeito constitutivo. Assim, o registo do facto aquisitivo assume uma 
particular importância, uma vez que o registo do facto aquisitivo a favor do 
adquirente consolida o direito na sua esfera jurídica, pondo-o a alvo de um 
eventual ou potencial aquisição tabular de terceiro. 
d) Constitutivo: é o registo que interfere com a eficácia inter partes dos factos 
jurídicos registos.Assume em Angola um regime excepcional. A ausência de 
um efeito de transmissão na publicidade registal em Angola, implica que o 
registo não assuma o papel tão relevante que goza nas ordens onde é 
consagrado. Constitui exemplo a hipoteca, cuja eficácia inter partes depende da 
realização do registo, artigo 6.º, n.º 2, do CRP e 687.º do CC. O regime 
consagrado nesses artigos diz respeito ao processo constitutivo da hipoteca, 
um direito real de garantia, não configurando uma simples condição de 
oponibilidade contra terceiros. 
e) Atributivo ou aquisição tabular: é o registo que protege a aquisição de um 
direito a nom domino face à lei substantiva. Ocorre nas hipóteses previstas nos 
artigos 291.º do CC e 7.º, n.º 1 do CRP. Porquanto, a ordem substantiva 
prevalece sobre a ordem registal, o titular do direito real pode pedir e obter o 
cancelamento do registo predial do não titular, que vê, assim, a sua posição ser 
destruída. 
A necessidade de atribuir fé pública ao registo predial levou o legislador a 
proteger o terceiro de boa-fé que adquire a titular aparente com base na pré-
existência de uma situação registal que não se revele em conformidade com a 
 
 
 
 
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realidade substantiva. Nestes casos em que o registo assume realmente esse 
efeito reconhecidamente aquisitivo de direitos, fala-se, e bem, no efeito registal, 
ou de forma mais resumida, mas esclarecedora pelo seu significado, em 
aquisição tabular1 (aquisição pelo registo). 
A aquisição tabular é de facto um efeito da publicidade registal, mais 
precisamente um efeito da presunção da titularidade do direito que lhe está 
subjacente e é dela inseparável. A lei pretende que os interessados possam 
confiar na situação jurídica do prédio patenteada pelo registo predial (fé pública 
registal), e para tanto, protege em alguns casos, o adquirente do titular aparente 
que consta do registo como tal. 
A aquisição tabular a que corresponde a protecção do registo por efeito atributivo 
do registo predial ou aquisição tabular dá-se relativamente a terceiros de boa-fé 
que tenham adquirido a título oneroso de titulares aparentes e que tenham 
registado o respectivo facto. A aquisição tabular pode ocorrer em três diferentes 
situações, a que correspondem respectivamente os artigos 7.º, n.º 1 e 85.º do CRP 
e o artigo 291.º do CC. 
11. Os artigos 408.º, n.º 1, do Código Civil e 7.º, n.º 1 do Código do Registo 
Predial 
Estabelece que, o terceiro que celebrou com o segundo negócio de disposição com 
o titular inscrito adquire o direito real contando que esteja de boa-fé, haja celebrado 
um negócio oneroso e registe a sua aquisição antes do registo do primeiro negócio 
fica protegido, ainda que o negócio jurídico celebrado seja inválido. 
Em face do que dispõe o n.º 1 do artigo 7.º do CRP, a modalidade de aquisição 
tabular aí consagrada é apenas possível pelo facto de no registo predial não 
constar o primeiro negócio jurídico, e por essa razão esse mesmo primeiro negócio 
jurídico se encontra incompleto. Importa sublinhar que se, entretanto, o primeiro 
negócio vier a ser registado primeiro que o segundo, é evidente que esse primeiro 
negócio fica completo, e a aquisição tabular não procede. 
É que neste o regime do primeiro negócio tem efeito consolidativo e este inviabiliza 
o efeito do segundo negócio jurídico, afastando a protecção tabular do terceiro de 
boa-fé. 
 
1
 É a protecção registal contra o titular do direito real na ordem substantiva. Essa protecção tem por fundamento a fé 
pública registal. Beneficia apenas o terceiro para efeitos do registo predial. 
 
 
 
 
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Requisitos de aplicação do artigo 7.º do CRP. Como vimos este preceito não tem 
por escopo fazer depender a oponibilidade do direito real da prévia inscrição 
registal da aquisição a favor do seu titular. O seu objectivo é antes proteger o 
terceiro que, confiando na aparência de uma situação registal desconforme à 
realidade substantiva, celebra um negócio jurídico inválido com o titular inscrito e 
regista a sua aquisição. 
Primeiro requisito: o preceito abrange apenas os casos de registo incompleto2, 
nos quais um terceiro adquire um direito num negócio jurídico inválido, 
concretamente nulo, por falta de legitimidade do seu disponente, e regista o facto. 
Sem registo do correspondente facto aquisitivo, o terceiro não obtém protecção. 
Segundo requisito: o terceiro3, para ser protegido, tem que inscrever o facto 
aquisitivo do seu direito. Caso o titular do direito real na ordem substantiva registe 
a sua aquisição antes do terceiro, este não beneficiará da protecção registal 
prevista no artigo 7.º,n.º 1 do CRP. 
Terceiro requisito: nem todo terceiro nestas condições recebe protecção da 
ordem registal. Para além dos requisitos enunciados (a pré-existência de um 
registo incompleto desconforme com a realidade substantiva e o registo do facto 
aquisitivo do terceiro antes do registo do facto aquisitivo do titular do direito real) 
torna-se ainda necessário que o terceiro esteja de boa-fé e o facto aquisitivo seja 
oneroso. 
Em suma, requisitos da protecção tabular do terceiro nos termos do artigo 7.º, n.º 1 
do CRP são: 
 Pré-existência de um registo incompleto desconforme com a realidade 
substantiva; 
 Acto de disposição praticado com base na situação registal desconforme; 
 
2
 O Registo diz-se incompleto quando um facto que a ele estava sujeito não foi registado. O registo fica então 
desactualizado, não exprimindo a eficácia jurídica que não foi levado a registo. Um registo predial incompleto 
publicita uma realidade (registal) não conforme à realidade substantiva. 
3
 Terceiro para efeito de Registo Predial: Concepção ampla de terceiro: todos aqueles que tenham adquirido e 
conservado direitos sobre os imóveis, que seriam lesados se o acto não registado produzisse efeitos a respeito deles 
(Guilherme Moreira). Concepção restrita: terceiro para efeito de registo são aqueles que adquirem de autor comum 
direito incompatível (Manuel de Andrade). 
 
 
 
 
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 Boa-fé do terceiro, artigo 291.º, n.º 3 do CC; 
 Carácter oneroso do negócio jurídico de disposição; 
 Que o terceiro registe a sua aquisição antes do registo do facto aquisitivo do 
titular do direito real na ordem substantiva. 
 
 Os artigos 291.º, do Código Civil e 7.º, n.º 2 do Código do Registo Predial 
O artigo 291.º do CC protege outro subadquirente, afastando-se também ele 
claramente do âmbito de aplicação do espírito e da letra do texto do n.º 1 do artigo 
7.º do CRP. Assim, esse subadquirente adquire a sua posição jurídica real com 
base num negócio jurídico inválido, nulo ou anulável, e já não num registo nulo, e 
porque é esse o regime do artigo 291.º, então podemos também neste caso 
diferenciar o seu regime, o seu âmbito de aplicação do artigo 7.º, n.º 1 e o artigo 
85.º do CRP. 
O artigo 291.º é um preceito atinente à aquisição tabular, pressupondo, por isso, a 
pré-existência de um registo desconforme à realidade substantiva por invalidade do 
negócio jurídico registado. O fundamento da protecção é o mesmo das outras 
hipóteses legais: a fé pública. 
Este artigo protege o subadquirente com a invalidade substantiva e nisto distingue-
se quer do artigo7.º quer do 85.º do CRP que protege o terceiro subadquirente que 
adquiriu o seu direito com base no registo nulo. O artigo 291.º tem por escopo 
definir a protecção do terceiro de boa-fé que adquire a sua posição com base num 
registo desconforme por invalidade substantiva do negócio jurídico registado. 
Os requisitos de aplicação deste artigo são: 
a) Supõe uma situação registal desconforme com a realidade substantiva, por 
força da inscrição de um negócio jurídico inválido, nulo ou anulável, ou seja, a 
pré-existência de um registo desconforme por invalidade substantiva do negócio 
registado (a invalidade substantiva respeita ao negócio jurídico registado e 
não ao próprio registo. A nulidade do registo predial obedece a um regime 
específico e consta do artigo 83.º do CRP. A invalidade do negócio jurídico 
não é causa da nulidade do registo predial respectivo. São actos distintos, 
cada um deles submetido ao seu regime jurídico próprio de invalidade); 
 
 
 
 
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b) Deve haver um acto de disposição do direito a que se reporta o facto registado. 
O titular inscrito praticou um acto de disposição negocial do seu direito a favor 
de terceiro. Esse acto de disposição está ferido de ilegitimidade, causando, 
deste modo, a nulidade do negócio jurídico celebrado e, com isso, a não 
produção da eficácia real no plano substantivo (por força do princípio da 
causalidade vigente na ordem jurídica angolana). 
c) O terceiro só recebe protecção em caso de boa-fé. O n.º 3 do artigo 291.º 
define a boa-fé neste caso. 
d) Só o adquirente em negócio oneroso vem a ser protegido por este preceito. 
Usando o argumento a contrário, a aquisição a título gratuito não permite ao 
terceiro beneficiar da protecção registal. 
e) O terceiro tem de registar a sua aquisição antes do registo da acção de 
declaração de nulidade ou anulação do negócio jurídico. A protecção registal 
só é conferida quando o terceiro inscreve o seu facto aquisitivo antes do 
registo da reacção judicial à celebração do negócio inválido. 
f) Artigo 291.º, n.º 2 do CC. Quer dizer, se acção de declaração de nulidade ou de 
anulação do negócio jurídico inválido for proposta e registada nos três anos 
subsequente à celebração, os efeitos da invalidade produzem-se, arrastando 
consigo a nulidade dos negócios jurídicos subsequentes. 
Este preceito consagra, assim, um período de tempo, três anos, durante os quais 
os efeitos da invalidade negocial prevalecem mesmo contra o terceiro de boa-fé 
que adquiriu onerosamente a sua posição. O prazo de três anos conta-se da data 
da celebração do primeiro negócio inválido, aquele justamente que afecta a 
legitimidade negocial dos sucessivos disponentes, e não de cada um dos 
subsequentes negócios que venham a ser posteriormente celebrados. 
Decorridos os três anos a que faz menção o n.º 2, do artigo 291.º, o terceiro que 
reúna cumulativamente os restantes requisitos fica protegido contra o titular do 
direito real na ordem substantiva. Isto quer dizer, que adquire tabularmente o 
direito real a que se reporta o seu registo. É um dos efeitos atributivos previstos na 
ordem jurídica angolana. 
No seu conjunto, todos esses artigos, atribuem protecção a um terceiro de boa-fé 
em função da fé pública registal. Assim sendo, ao princípio da publicidade em 
direitos reais, pode vir a ser associado um efeito atributivo, como forma de tutelar 
 
 
 
 
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terceiros que, estando de boa-fé, celebraram um negócio jurídico com aquele a 
quem a ordem jurídica confere uma presunção de titularidade. 
12. Artigo 85.º do Código do Registo Predial 
Ao contrário do artigo 7.º, n.º 1, protege um subadquirente que adquiriu o seu 
direito com base num registo nulo, nos termos do artigo 83.º do CRP. O artigo 85.º 
do CRP, diferentemente do que preceitua o artigo 7.º, n.º1, estipula expressamente 
cinco requisitos, que concorrendo cumulativamente atribui ipso facto protecção 
registal ao terceiro que adquiriu um direito objectivo de disposição. 
No entanto, o artigo 85.º do CRP só tem aplicação nos casos em que o acto de 
disposição fundado no registo nulo é inválido, por falta de titularidade do direito real 
com base no qual esse acto é celebrado. Se o titular inscrito é o titular do direito 
real na ordem substantiva e o acto de disposição a favor do terceiro é válido, sendo 
apenas o registo nulo, o artigo 85.º nada acrescenta, uma vez que o terceiro não foi 
prejudicado com a declaração de nulidade do registo. Por isso, apenas quando o 
registo nulo induz uma desconformidade com a ordem substantiva tem lugar a 
aplicação deste preceito. 
Outrossim, o artigo 85.º do CRP só actua contra o titular do direito real que não 
tenha registo do facto aquisitivo do seu direito. Se este registo existe, o preceito 
também não tem aplicação. O efeito atributivo do registo predial não prevalece 
sobre o efeito consolidativo, que é definitivo. Se o titular do direito real na ordem 
substantiva regista o facto aquisitivo, consolida definitivamente a sua aquisição e 
fica protegido contra uma eventual aquisição tabular de terceiro. De outra forma, 
não se poderia falar nunca de efeito consolidativo do registo predial e este admitiria 
um grau de insegurança e incerteza que não se enquadra com a sua teologia, 
artigo 1.º do CRP. Por isso, o efeito atributivo só se compatibiliza com o efeito 
consolidativo quando o titular do direito real na ordem substantiva não tem registo a 
seu favor. 
O primeiro requisito para deste preceito é a pré-existência de um registo nulo nos 
casos declarados no artigo 83.º. O segundo requisito consiste no acto de 
disposição fundado no registo nulo. O titular inscrito dispõe do seu pseudo direito a 
favor de um terceiro com base no registo nulo. O terceiro requisito é a boa-fé do 
terceiro. Contrariamente ao 7.º, n.º1 do CRP, o artigo 85.º é expresso relativamente 
à exigência de boa-fé. Esta é de entender em sentido ético, de acordo como 
disposto no artigo 291.º, n.º 3 do CC. O quarto requisito é a onerosidade da 
aquisição do terceiro. O quinto requisito, o registo do facto aquisitivo do terceiro 
 
 
 
 
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tem de preceder o registo da acção de declaração de nulidade do registo ou registo 
da acção de declaração de nulidade do acto de disposição fundado no registo nulo.