ANOTAÇÕES CADERNO DIREITO DAS COISAS OU REAIS (1) ULTIMO-1

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ANOTAÇÕES CADERNO DIREITO DAS COISAS OU REAIS
UNIDADE 1 : INTRODUÇÃO AO DIREITO DAS COISAS:
{Disposições gerais. Terminologia. Noção de direito real. Classificação dos direitos reais. Direitos reais e pessoais. Direito real e obrigação propter rem. Ônus reais. Obrigações com eficácia real. Ações reais. Interpretação civil-constitucional no Direito das Coisas.}
AULA 02 A 04: INTRODUÇÃO AO DIREITO DAS COISAS 
[Disposições gerais. Denominação. Bens e Coisas. Objeto de estudo. Efeitos dos direitos reais. Direitos reais e direitos pessoais]
· BENS E COISAS
Bem é tudo que é útil para as pessoas (ex: água, carro, animal, praça), já coisas é um tipo de bem que podemos nos apropriar e é dotado de valor econômico; aquilo que posso me apropriar (sempre vai depender da situação).
Ex: animal doméstico é bem e coisa, a depender da situação posso me apropriar, já animal silvestre é sempre bem
· CONTEÚDO
Eu exerço poderes/direitos sobre “coisas” e será estudado como é esse poder
POSSE
· DIREITO DAS COISASDIREITOS REAIS
PLENO
LIMITADOS
DE GOZO/FRUÍÇÃO
DE GARANTIA
Ex. de direito das coisas = resp. civil
Posse = relação de fato (art. 1196 – 1224)
Direitos reais = 1225 – 1510
Pleno = propriedade da propriedade; pq o proprietário tem todos os poderes
· DIFERENÇA ENTRE DIREITOS PESSOAIS E REAIS
Direitos pessoais = são aqueles que temos relação de 2 sujeitos ou mais em torno de um objeto
Direitos reais = tem um sujeito ativo (titular de direito que recai sobre uma coisa); o exercício de poderes sobre determinada coisa perante todos os demais; sujeito passivo é toda a sociedade
 ∟ a relação jurídica de titularidade vincula os demais indivíduos 
 
· CARACTERISTICAS 
∟ PRINCÍPIO DA ADERÊNCIA
É o direito do indivíduo se aderir à coisa; em função da coisa que se exerce o direito
Então, se a coisa deixar de existir, o direito não existe mais
∟ PRINCÍPIO DO ABSOLUTISMO =
 - eficácia “erga omnes” 
Significa “oponível perante todos”
 - direito de sequela
É o poder de perseguir a coisa e tomar de volta 
Pode ser o exercício da autotutela ou por decisão judicial
∟ PRINCÍPIO DA TIPICIDADE
É igual “numerus claúsus” [=Número fechado; lista taxativa; rol taxativo, não exemplificativo]
O direito das coisas só existe na lei, não é possível às partes criarem.
∟ PRINCÍPIO DA PERPETUÍDADE
Uma vez existente o direito real, assim ele permanece, até que outra relação jurídica venha modificar
∟ OBRIGAÇÃO “PROPTER REM”
Se a relação de poder está vinculada a coisa, a obrigação também está [ex: se eu comprei um apartamento e hoje ele tem dívida, as dividas também vão passar para mim, porque a obrigação está vinculada a coisa]
· DIFERENÇA ENTRE PROPRIEDADE (ART. 1228 CC), POSSE (ART.1196), DETENÇÃO (ART. 1198) E TOLERÂNCIA OU PERMISSÃO (ART. 1208)
Propriedade = é um direito; uma situação jurídica
“proprietário” é aquele que é titular de um direito sobre uma coisa; está vinculado ao direito e pode exercer um direto; tem legitimidade para exercer os poderes
 ∟ “poderes” = a faculdade de USAR, FRUIR, DISPOR E REAVER a coisa
Propriedade é um direito subjetivo que confere ao seu titular a possibilidade de usar, fruir, dispor ou reaver
 ∟ o titular é aquele que exerce esses direitos pode exercer (fruir = tirar proveito [ex: aluguel]; dispor = dar uma destinação [ex: venda; dar]; reaver = tomar de volta de quem injustamente tem)
Posse = é uma situação de fato, não jurídica 
Muito parecido com o instituto da união estável
“possuidor” é aquela pessoa que efetivamente está exercendo poderes sobre a coisa; exercendo um dos poderes que compreende a propriedade como se fosse o proprietário, não necessariamente sendo
A posse é o exercício, enquanto a propriedade é a titularidade
A posse não decorre só da boa-fé
Na posse estou exercendo direito sobre a propriedade, mesmo não sendo dono, e isso traz consequências jurídicas; proteção jurídica para isso
Detenção = exerce posse, mas indireta
”detentor” é aquele que exerce a posse com nome de outra pessoa
Ex1 de posse indireta [detenção]: o motorista da sanremo é o detentor, está exercendo uma posse, mas está fazendo isso em nome da empresa, não em nome dele
Ex2: caseira tomando conta da fazenda: ele exerce a posse em nome do dono da fazenda
Sempre vai existir essa relação de “comando”; “subordinação”
A consequência disso é que o detentor não tem direito a nada da coisa
Tolerância = quando a pessoa faz uso de uma coisa autorizada; sobre determinado fim; sem que de a ideia de dono; não tem aparência de ser dono 
 UNIDADE 3 : PROPRIEDADE: (começa no art 1228CC)
AULA 05 A 46: PROPRIEDADE
[Disposições preliminares. Finalidade social e função social da propriedade. Fundamentos da propriedade. Elementos da propriedade. Domínio público. Descoberta. Aquisição da propriedade imóvel: Usucapião; Registro do título; Acessão; Sucessão Hereditária. Aquisição da propriedade móvel: Usucapião; Ocupação; Achado de tesouro; Tradição; Especificação; Confusão, comistão e adjunção. Perda da propriedade. Direitos de vizinhança: Uso anormal da propriedade; Árvores limítrofes; Passagem forçada; Passagem de cabos e tubulações; Águas; Limites entre prédios e direito de tapagem; Direito de construir. Condomínio em geral: Condomínio voluntário; Direitos e deveres dos condôminos; Administração do condomínio; Condomínio necessário. Condomínio Edilício: Disposições gerais; Administração; Extinção. Propriedade resolúvel. Propriedade fiduciária.]
· CONSIDERAÇÕES INICIAIS
· NOÇÕES HISTÓRICAS (não vai cobrar na prova)
Código de Napoleão é o 1º código que reconhece a propriedade e que o proprietário é aquele que pode usar a propriedade de forma absoluta
A propriedade passou a ser conhecida como um direito e as pessoas exercem poderes sobre ela
O direito de propriedade é reconhecido e protegido pela sociedade, mas, em troca, a ‘sociedade’ vai pedir uma contraprestação, qual seja: o direito deve ser exercido com finalidade A: de produção OU B: econômica OU C: social
· FINALIDADE SOCIAL DA PROPRIEDADE (ART. 1228 §1º/ ART. 5º XXI CF)
A propriedade tem que cumprir uma finalidade para o corpo social
OBS: Princípio do Poluidor Pagador -> ex: a vale
O direito de propriedade tem que ser exercido de forma não prejudicial
O §1º é um exemplo, apenas.
O exercício do direito de propriedade com base nas finalidades econômicas e sociais pela qual a propriedade se destina, principalmente para a moradia e produção.
A propriedade tem que seguir os interesses sociais
Exercer a propriedade de forma abusiva é ato ilícito
· ABUSO DO DIREITO DE PROPRIEDADE (ART. 1228 §2º C/C ART. 187)
O conteúdo da conduta é lícito, mas o ato é ilícito por conta de que resultado que ela produz ser contra o direito, por isso, todo o ato se torna ilícito
OBS: no caso do crime de perturbação tem que verificar se o barulho e etc. perturba qualquer homem médio; se vai além da tolerância do homem médio
· ELEMENTOS DA PROPRIEDADE (ART. 1228)
São 4 (o proprietário tem a faculdade de exercer)
1. USAR: não se refere ao momento que efetivamente estou fazendo; “usar” tem o significado de ter sob seu domínio; da propriedade estar dentro do campo de domínio da pessoa
2. FRUIR/GOZAR: = tirar proveitos; benefícios.
3. DISPOR: = dar uma destinação a coisa
4. REAVER: = tomar de volta de quem injustamente esteja possuindo ou detendo a coisa
∟ esses poderes devem ser exercidos observando a finalidade/função social da propriedade
· LIMITE DO DIREITO DE PROPRIEDADE POR NECESSIDADE PÚBLICA OU INTERESSE SOCIAL (ART. 1228 §3)
Diante desses interesses pode ter a desapropriação, mediante pagamento de indenização 
· EXPROPRIAÇÃO (ART. 1228 §4º E 5º)
É uma desapropriação diferente criada pelo CC
Tira de um particular e da para um particular
Isso é muito criticado pelos doutrinadores
§4º: - “imóvel reivindicado” = ação reivindicatória
 ∟a aplicação desse paragrafo é em benefício do possuidor
 ∟ a aplicação dele, então, só ocorre pelo réu/possuidor se o proprietário entrar com uma ação reivindicatória; pode alegar isso
Pode “tomar de volta [reaver]”: 
1º: por autotutela(= tomar usando a força)
2º: ações possessórias
3º: ações reivindicatórias
 ∟ são ações que o proprietário tem para reivindicar algo que está ilegalmente com alguém
 ∟ mas ele tem que observas as leis especiais
 ∟o fundamento dessa ação é a prova que é dono da propriedade
 ∟ex: no caso de locação de imóvel é por meio da ação de despejo, não de reivindicatória
Requisitos para o possuidor expropriar, tem que vê se a propriedade:
a. PERTENCE A UMA EXTENSA ÁREA
b. POR UM CONSIDERÁVEL Nº DE PESSOAS
c. MAIS DE 5 ANOS
d. BOA FÉ ( quando desconhece que a área é de alguém, por exemplo)
e. INTERESSE ECONÔMICO E SOCIAL
OBS: nas letras a. e b. a lei não fala em números o que é uma “extensa área” ou um “nº considerável de pessoas”
Se tiver os requisitos o possuidor pode aplicar o §4º e tomar a propriedade, mas perante uma justa indenização.
A EXPROPRIAÇÃO SÓ PODE ACONTECER EM ÁREA RURAL
 ∟ é como se fosse uma desapropriação entre particulares, porque tem que pagar uma indenização para o proprietário; o possuidor quem tem que pagar.
Esse dispositivo só se aplica as áreas rurais, com pessoas de boa fé e quando o proprietário já ajuizou ação reivindicatória aí o possuidor pode alegar esse §4º 
· LIMITES DA PROPRIEDADE (ART. 1229)
Eu só sou dono do que está acima ou abaixo da minha propriedade no/até o limite daquilo que eu consigo tirar de proveito do meu imóvel
· RESTRIÇÕES
∟ VOLUNTÁRIA: os por ato de vontade dos próprios proprietários que criam regras de restrições de imóvel [ex: regras de condomínios -> que só servem para moradia]
∟ LEGAL: municípios e estados podem delimitar áreas comerciais e etc [ex: determinadas áreas podem não ter indústria ou comércio por determinação legal]
∟ CUNHO SOCIAL (ART. 1230): se tiver na propriedade petróleo, jazidas, água e etc. você não tem a propriedade disso, mas você pode usar isso – menos para exploração – pois essas coisas pertencem à União.
· PRESUNÇÃO DE PLENITUDE E EXCLUSIVIDADE (ART. 1231)
A presunção é relativa, ou seja, cabe prova em sentido contrário, porque pode estar, por exemplo, o proprietário proibido de exercer algum poder
A presunção relativa é que o proprietário que pode exercer os 4 poderes da propriedade
· FRUTOS E PRODUTOS DA COISA (ART. 1232)
Os frutos e produtos da coisa pertencem, em regra, ao proprietário, salvo disposição legal ou contratual em sentido contrário
Ex: os filhotes de uma fêmea pertencem a ela, não ao dono do macho -> isso é valido para qualquer animal que cria [sempre fica com a fêmea]
· DESCOBERTA (ARTS. 1233 A 1237)
Isso é válido para coisas móveis
Se eu encontro algo que não tem dono e pego para mim é uma ocupação; é uma forma de aquisição de propriedade; aqui não tem dono então eu posso me “ocupar” da coisa
Mas, se eu encontrar algo perdido e que tem dono, a pessoa que achar a coisa não pode ficar com a coisa – de início – tem quem, antes:
1. TENTAR LOCALIZAR O DONO
∟tem 15 dias para tentar localizar
∟ esse prazo não está no código civil, e sim no art 169 II CP, que fala que, acima de 15 dias com coisa alheia caracteriza o tipo penal de apropriação de coisa alheia
2. COMUNICAR E LEVAR ISSO AS AUTORIDADE COMPETENTES
∟ na polícia ou em juízo 
∟ pode ser feito o depósito judicial
∟redigido o termo, é feito a publicação no edital (se tiver um preço alto, se for baixo não precisa)
∟depois de publicado na imprensa o dono tem 60 dias para aparecer
3. SE DEPOIS DISSO A COISA NÃO ACHAR O DONO: fica para o município onde foi encontrada a coisa, mas o município pode renunciar esse direito e a coisa ficar com a pessoa que achou.
Se o dono da coisa aparecer vai ter que pagar uma recompensa de, no mínimo, 5% para quem encontrou + os gastos que teve com a coisa
Quem encontrou não pode exercer o direito de retenção sobre a coisa se o proprietário não quiser entregar a recompensa; não vai poder reter a coisa, tem que entregar
· AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE IMÓVEL
Fato jurídico = adquirir, modificar e entinguir
Pode adquirir de modo:
A. ORIGINÁRIO: quando a pessoa adquirir a propriedade sem transmissão de propriedade de um para o outro (ex: usucapião)1º
B. DERIVADA: quando há uma transmissão de propriedade de uma pessoa para outra (ex:venda)
A. ONEROSA2º
B. GRATUITA 
A. INTERVIVOS
3º
B. CAUSA MORTIS
A. TÍTULO SINGULAR: quando as coisas são transferidas de forma individualizada
4º
B. TÍTULO UNIVERSAL: quando é transmitida uma coletividade de patrimônio sem individualização (ex: quando uma empresa compra a outra)
· USUCAPIÃO
É uma forma de aquisição da propriedade 
É uma aquisição de modo originário 
Curiosidade: “usucapião” é uma palavra feminina, então, o certo, é falar “a usucapião”
Está fundada na função social da propriedade, a qual tem que ter uma destinação.
O usucapião tem a ideia de trazer uma justiça baseada em distribuição de riqueza, que a pessoa dê uma finalidade para isso
∟ NOÇÕES GERAIS
∟ ”CAPERE”
∟ “USUS”
∟ REQUISITOS GERAIS:
 - POSSE CONTÍNUA E INCONTESTADA
∟ o possuidor que serve da coisa como se fosse o dono – de forma contínua e de forma incontestada – ou seja, o proprietário não reclamou ou que, tendo reclamado através de uma ação judicial, o proprietário perdeu – como perdeu, continua considerando que a posse é ‘incontestada’
∟ essa “contestação” do usucapião tem que ser de mérito
∟ pouco importa se a sentença favorável para o proprietário foi antes ou depois do possuidor ter o direito do usucapião, porque os efeitos retroagem a data da propositura da ação [NÃO ENTENDI PERGUNTAR P O CONTE]
∟ esse requisito é para todas as espécies de usucapião
OBS: AÇÃO DE USUCAPIÃO TEM NATUREZA DECLARATÓRIA: não constitui direito nenhum, apenas declara certo direito
 - COISA HÁBIL
∟ a coisa tem que ser possível de usucapião (ex: propriedade pública não pode) 
 - “ANIMUS DOMINI”
∟ = “ a consciência de ser dono”; é a vontade de ser dono
∟ isso não quer dizer, necessariamente, não saber da existência do dono
∟ isso é ter a compreensão de que ela – o possuidor da coisa – é o dono, ainda que tenha invadido o terreno tem na cabeça que é o dono
∟ a compreensão de que o indivíduo se torna dono da coisa, que quer se tornar o dono
∟ tem que ter o animus domis de ser proprietário; dono da coisa
 - TEMPO
∟ depende de cada tipo/espécie de usucapiãoJUSTO TÍTULO ≠ TÍTULO JUSTO
ART. 104 = “forma prescrita e não defesa em lei”, ou seja, o modo como ocorre a manifestação de vontade e para certas manifestações não tem forma nenhuma, mas se tiver uma forma, tem que segui-la para ter efeito
Para poder celebrar um negócio jurídico de compra e venda (acima de 30 salários mínimos) só posso manifestar essa vontade mediante escritura pública (que é a escrita da vontade das partes, inscrita por um tabelião do cartório que da fé pública)
∟ essa escritura pública é o próprio contrato de compra e venda; é a forma de manifestação de vontade
∟ mesmo com a escritura pública ainda não transferiu a propriedade, tem que registrar para transferir
JUSTO TÍTULO = é uma manifestação de vontade das partes, porém não observando os efeitos que normalmente se espera; é a manifestação de vontade mão atenta a forma necessária, por isso não vai produzir efeitos que normalmente se espera dela
∟ tem a manifestação, mas falta requisitos para essa manifestação, então não tem força/efeito 
∟ mas, mesmo assim, esse justo título comprova a manifestação, contudo, por não estar cumprindo a forma correta, não gera seus efeitos
∟ por mais que não tenha os requisitos, serve como título que a pessoa tem a propriedade, só não faz o registro
∟ pressupõe que a pessoa está de boa fé
TÍTULO JUSTO = quando a manifestação de vontade observa a forma recomendada pela lei para que essa manifestação se produza efeitos que dela se espera
∟ ex: escritura pública; sentença
∟ ESPÉCIES:
Para adquirir a propriedade imóvel tenho que registrar no cartório, mas existem outras formas de adquirir a propriedade imóvel, pode ser por: 1. Registro; 2. Usucapião e 3. Acessão
∟ no 2. e 3. Há um fato registrado e não o registro no cartório; nesses já adquire a propriedade com o preenchimentodos requisitos, a decisão judicial é só para declarar que a pessoa tem o bem; é proprietário e, assim, poder registrar
Usucapião da propriedade independe de ação e registro, desde que implementado todos os requisitos 
O usucapião se constitui de fato, não está vinculado com a propositura de ação
O usucapião pode ser utilizado como matéria de defesa, porque ele se constitui de fato [SÚMULA DO STJ 237] (tipo o que acontece com a União Estável em direito de família)
Se um imóvel não tem registro, então não tem proprietário, logo, não vai se falar em usucapião, vai ter que ser feita uma matrícula do imóvel 
A. USUCAPIÃO ORDINÁRIO (ART. 1242)
Nesse artigo tem 2 tipos
Quem estiver exercendo a posse a no mínimo 10 anos com animus dominis [= posse ad usucapionem] e de forma incontestável [= sem oposição]
E que essa pessoa que tem a posse tem o justo título de boa-fé
Se a pessoa tiver (ex: recibo) e está a 10 anos, pode ter direito ao usucapião
 ∟ com esse recibo só tem a posse e com o usucapião vai passar a ter a propriedade
Não tem ação para constituir usucapião, eu só entro com a ação declaratória quando tenho todos os requisitos do usucapião, porque a ação é DECLARATÓRIA, então, o tempo que corre durante a ação/processo não é contado para usucapião
Eu tenho que ter constituído o usucapião antes de entrar com a ação
A prova que tem que ser feita é tão somente do justo título, porque se presume que estava com boa-fé – o possuidor - -> não precisa provas a boa-fé, cabe a outra parte alegar e provas a má-fé do possuidor
REQUISITOS: A. além dos gerais
 B. justo título e boa fé
B. USUCAPIÃO REGISTRAL OU TABULAR (ART. 1242 §ÚNICO)
É uma espécie de usucapião ordinário
A pessoa adquire o imóvel com base no registro [a pessoa adquiriu a propriedade mesmo] mas, por alguma razão, o título é cancelado porque é nulo ou anulável – algo assim – então, foi anulado/nulo o registro imobiliário 
É cancelado o registro porém se ele está nessa propriedade por mais e 5 anos pode adquirir por usucapião, depois de cancelado o registro
➔ TANTO NO A. E B. O IMÓVEL NÃO TEM LIMITE DE TAMANHO, SÓ TEM QUE COMPROVAR O USO DO IMÓVEL
➔ O QUE VAI DIFERENCIAR O A. DO C. É QUE O ÚLTIMO NÃO TEM JUSTO TÍTULO NEM LIMITE DE ÁREA. O QUE VAI DIFERENCIAR É O PRAZO/TEMPO E A BOA-FÉ, QUE NO C. NÃO PRECISA TER
C. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO (ART. 1238)
O prazo de 15 anos pode ser reduzido de 15 para 10 anos se o indivíduo deu finalidade o terreno para moradia ou para produção/produzir
POSSE
AÇÃO DE REITEGRAÇÃO
AÇÃO É JULGADA IMPROCEDENTE
USUCAPIÃO
ESSE TEMPO VALE PARA USUCAPIÃO
MAS SE A AÇÃO FOR JULGADA PROCEDENTE
Se isso acontecer, o prazo retroage para o da propositura da ação
O tempo durante a ação/curso da ação não vai ser válido para a contagem do usucapião
 VÁLIDO PARA D. E E.:
Para ter essa usucapião não posso ter nenhum outro imóvel
Só posso ser beneficiado por isso uma única vez 
Tempo = 5 anos
 DIFERENÇA DE D. E E. É O TAMANHO DA ÁREA E A DESTINAÇÃO DO IMÓVEL
D.: é destinado para moradia e produtividade 
 tamanho de 50 hc (licitação)
E.: não é destinado para produtividade, o imóvel é destinado para fim de moradia 
 prazo de 5 anos
D. USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL (ART. 1239)
Há uma limitação no tamanho da área, só posso adquirir, 50 hectares; a área só pode ter no máximo isso
Tem que usar para produtividade e moradia própria ou da família
Não precisa ter boa fé nem justo título 
E. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO (ART. 1240)
Não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel
Prazo de 5 anos
Só pode ser usado para moradia própria ou da família
Não precisa ter justo título
A área tem que ser de até 250m²
 └ se a área for maior que isso só vai poder entra com usucapião ordinário ou extraordinário
F. USUCAPIÃO POR ABANDONO DE LAR (ART. 1240-R)
É a modalidade com o menor prazo, que é de 02 anos
Essa espécie de usucapião é muito criticada pelos doutrinadores
 └ 1ª crítica: resgata a discussão de culpa no casamento (em contraposição com a emenda 16/2010)
1º REQUERIMENTO: o imóvel é de propriedade do casal
 └ mas durante a EU ou casamento o cônjuge/companheiro abandona o lar 
(o melhor conceito é do Flávio tartuce) 
“É um ato voluntário que o indivíduo abandona o lar de forma injustificada”
 └ seria o ato do indivíduo sair de casa e não manter mais relação com os indivíduos nem com o imóvel comum = isso configuraria o abandono de lar
Saídas motivadas não podem configurar abandono (ex: mulher que sofre de violência doméstica)
Uma vez configurado, se passado 2 anos, o cônjuge/convivente que ficou tem a posse exclusiva, desde que não tenha outro imóvel/propriedade
O total da área do imóvel tem que ser de até 250m²
 └ só vou usucapir, em tese, 125m², pq como há a meação, metade do terreno de 250 já seria meu em uma partilha de bens
O imóvel tem que ser destinado para a moradia 
A doutrina tem entendido que seria interessante ser julgado no juiz cível, mas, na prática, os julgados são julgados pelos juízes de família, eles quem são os competentes
OBS: USUCAPIÃO É CHAMADO DE PRESCRIÇÃO AQUISITIVA
G. USUCAPIÃO COLETIVO (ART. 10 DO ESTATUTO DA CIDADE)
Essa espécie só funciona na cidade
Tem que ter um considerável número de pessoas que formam centros urbanos e habitam determinada propriedade (ex: favelas, comunidades)
Um grupo de pessoas que ocupa determinada área
 └ não se tem noção de quanto é cada área 
E essa área tem que ser ocupada de forma coletiva
Se depois de 05 anos ninguém se opor, então todos adquirem a propriedade do local
 └ desde que, na teoria, se fosse dividido a área total pelo número total de pessoas desse, no máximo, 250m² por pessoa
Geralmente o estatuto da cidade vai remeter isso a população de baixa renda
∟ DECLARAÇÃO DE USUCAPIÃO (ART. 1241)
O usucapião se constitui de fato
Se preenchido os requisitos eu já adquiro a propriedade 
O usucapião é um modo de aquisição de propriedade sem registro 
A ação serve para declarar o usucapião; para usar a sentença como título de registro no cartório imobiliário 
Polo passivo = o proprietário registrado
Só pode ajuizar a ação declaratório do usucapião a partir do momento que todos os requisitos tenham sido verificados na prática, porque a ação só declara
Entra com essa ação contra aquele que tem a propriedade registrada
A declaração só serve para fins formais para conseguir regularizar 
O usucapião se constitui de fato
∟ USUCAPIÃO COMO MEIO DE DEFESA (SÚM. 237 STF/ OBS: ART. 7º DA LEI 6.969/98)
A sentença do juiz que julgar improcedente a ação principal que a pessoa usa usucapião como meio de defesa não serve como regularização
 └ a pessoa tem que ajuizar essa ação declaratória do usucapião e registrar depois
EXCEÇÃO: para reconhecer o usucapião rural não precisa de ação declaratória [como assim?]
∟ CONTAGEM DO TEMPO DE POSSE DO ANTECESSOR (ART. 1243) 
Sucessão de posse é quando uma pessoa passa exercer a posse que até então era exercida por outro, ou seja, a posse é a mesma
 └ então, se o adquiriu de má fé, o sucessor a posse também vai exercer a posse de má fé – mesmo não estando de má fé.
Obs: essa sucessão pode acontecer no caso de morte do possuidor ou doação -> nesses casos a posse contínua a mesma 
EXCEÇÃO A ESSA REGRA: se a sucessão da posse for entre pessoas vivas e a titulo oneroso: 
A. O adquirente da posse pode manter a posse com todas as características que ela tem e contar o prazo do antecessor
OU
B. Dar início a uma nova posse COMO VAI ESCOLHER SER A OU B? NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA?
Como regra, a posse mantem as mesmas características do antecessor e os prazos podem ser aproveitados
∟ CAUSAS QUE OBSTAM, SUSPENDEM OU INTERROMPEM A PRESCRIÇÃO (ART. 1244)
As mesmas causas da parte geral são válidas aqui (art 197, 198 ...)
O prazo pode correr contra relativamente incapaz, só contra o absolutamente incapaz que não pode 
Não contra o prazo contra o absolutamente incapaz, casamento ...
· REGISTRO DO TÍTULO (ART. 1245 A 1247)
∟ PROPRIEDADE -> REGISTRO DO TÍTULO (ART. 1245)
O registro do título é umato solene; é uma forma de aquisição da propriedade (derivada)
O art 1245CC – a aquisição da propriedade imóvel se da com o registro do título em cartório
Não há que se confundir o registro com a obrigação
 └ a compra e venda gera obrigações, mas só isso não transfere a propriedade, isso só se transfere com o registro
A sentença do juiz pode funcionar como um título também 
Art 108 CC -> por escritura pública se o valor do imóvel for maior que 30 salários mínimos 
 └ escritura pública é um contrato celebrado entre as partes
 └ é a manifestação de vontade atenta a determinada forma
O ato de manifestação de vontade gera obrigações
 └ essa manifestação de vontade só vai ser válida em certos casos, se seguir a forma que a lei fala (ex: compra e venda tem que ser por escritura pública)
 └ a escritura pública não transfere a propriedade, é apenas o título de obrigações; é a transmissão de efeitos; gera obrigações
Com a escritura pública em mãos, o comprador vai pagar o ITBI e aí fazer o pedido de registro
 └ só aqui que vai haver a transmissão de propriedade, quando for registrado no cartório
O contrato é um ato de manifestação de vontade, isso gera obrigação, mas não transfere a propriedade
 └ a relação que se forma aqui é obrigacional; o efeito que ele visa é a transmissão da propriedade; gera obrigação de transferir
 └ para o contrato ter validade entre as partes só precisa ser manifestado a vontade, daí já existe o contrato de qualquer maneira, MAS, quando for exigida uma forma só tem como produzir efeitos se atentado com essa forma
 └ ex: contrato de compra e venda (inferior a 30 salários mínimos), o contrato tem que ser escrito, só assim que ele vai produzir efeitos
A escritura pública é na vontade; redigida no cartório e dado fé pública
 └ não transfere a propriedade, é só a manifestação de vontade 
 └ tem que ser registrado no cartório imobiliário para ter a transferência de vontade
A escritura pública é a manifestação de vontade que visa transferir a propriedade móvel, como regra, (+30 salários mínimos), tem que ser por escritura pública = ART 108CC
Faz a escritura pública, paga o ITBI e faz um pedido de registro
∟ MATRÍCULA (ART. 228 DA LEI Nº 6.015/73)
A matrícula é o cadastro do imóvel no cartório
Precisa ser feito isso
Pode ser que já tenha matrícula o imóvel, mas caso não tenha, precisa ser feita
∟ LOCAL DA TRANSCRIÇÃO
O local da transcrição é o local que o imóvel está matriculado
Circunscrição = cartório = competência 
A escritura pública pode ser lavrada em qualquer cartório do país
Já o imóvel só pode ser transcrito no cartório da sua circunscrição, ou seja, o competente por aquela área 
 └ e, consequentemente, a matrícula também vai ter sido feita nesse mesmo cartório, porque ele que é o competente
∟ DESPESAS COM O REGISTRO
= o valor da escritura pública + 2% do valor do ITBI + o registro = em média, o gasto com as despesas é de 5% do valor do imóvel
A transferência da propriedade se dá com o registro no cartório imobiliário 
Quem paga todas as despesas, como regra, é o comprador COMO REGRA QM PAGA TODAS AS DESPESAS?
 └ a tradição quem transfere a propriedade de bens móveis
Como regra é o vendedor qm paga todas as despesas 
 └ mas isso pode ser mudado por disposição contratual (QUEM PAGA TODAS AS DESPESAS EM REGRA EH QM? O COMPRADOR OU O VENDEDOR?)
∟ AUSÊNCIA DE REGISTRO (ART. 1245 §1º)
Se não for feito o registro, os efeitos só vinculam às partes, não perante 3ºs
OBS: “certidão de ônus” diz a história do imóvel
Enquanto não for feito o registro, o proprietário é aquele que está com o nome no cartório
 └ não há o efeito erga omnes da relação obrigacional que existe, mas não tem registro
∟ VALIDADE DO REGISTRO (ART. 1245 §2º)
O registro é feito na matrícula do imóvel, no cartório imobiliário responsável pela área 
O que transfere a propriedade é quando o registro estiver sido efetivamente feito
O registro não tem prazo de validade, ele permanece até que outro registro o altere ou que ele seja anulado 
Se for lavrada 2 escrituras públicas do mesmo imóvel no mesmo dia, vai ser validada a que tem hora inferior
A presunção da validade do registro é relativa
∟ EFICÁCIA DA PRESUNÇÃO (ART. 1246)
A partir do momento do registro, retroage para a data do protocolo da escritura pública
 └ a eficácia/proteção que o registro dá retroage para a data do protocolo 
A presunção da validade do registro é relativa, ou seja, cabe prova em contrário, podendo o registro ser anulado – se tiver algum vício – ou retificado
∟ RETIFICAÇÃO OU NULIDADE (ART. 1247)
A presunção da validade do registro é relativa, ou seja, cabe prova em contrário, podendo o registro ser anulado – se tiver algum vício – ou retificado
OBS: aquele que tem o imóvel em seu nome é que é a parte legítima para estar no polo passivo da ação de usucapião
· ACESSÃO: [isso não cai na prova; só é para ler os artigos, não doutrina disso]
Toda questão de acessão é por força natural
É outra modalidade de adquirir propriedade
São acréscimos de propriedade 
O código civil trata de 3 modalidade
A. IMÓVEL A IMÓVEL 
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
B. MÓVEL A IMÓVEL AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL
C. MÓVEL A MÓVEL
A.: [IMÓVEL A IMÓVEL] – art. 1249 a 1252
Art.1249: 
1ª HIPÓTESE: quando não há interesse da ilha para a União, estado ou município, daí usa o CC, não a CF, aí é traçado uma linha imaginária no meio do rio e vai acrescer aos proprietários ribeirinhos 
2ª HIPÓTESE: ALUVISÃO -> é quando forma um aterro natural na propriedade da pessoa
3ª HIPÓTESE: AVULSÃO
4ª HIPÓTESE: ABANDONO DE ALVO [ESSE É O MAIS COMUM DESSAS H.] -> no caso de um rio que seca permanentemente e, onde era o rio, vira só terra e essa terra vai ser dividida entre a população ribeirinha – dividida traçando mentalmente uma linha imaginária no meio do rio.
· ACESSO DE MÓVEL A IMÓVEL (ARTGS. 1253 A 1259) [essa é a mais comum; usual na prática]
∟ CONSIDERAÇÕES GERAIS
Acessão = acréscimo à propriedade 
Essa espécie é quando alguém constrói no terreno de outra pessoa ou no seu, mas com material de outra pessoa
∟ PLANTAR, SEMEAR, CONSTRUIR EM TERRENO ALHEIO COM MATERIAL PRÓPRIO
Leva em consideração plantas, sementes e materiais de construção 
 └ são coisas móveis, mas quando são colocadas no solo se transformam em imóveis 
OBS: EM CADA SITUAÇÃO TEM QUE PERGNTAR SE O INDIVÍDUO ESTAVA DE BOA FÉ OU MÁ FÉ 
Tudo que está dentro do imóvel se presume que tudo que está dentro é do dono do terreno
 └ é uma presunção relativa de que o proprietário seja o dono das plantações e construções 
No dia a dia isso acontece mais frequentemente do que aparenta
OBS: SÓ FALO EM ACESSÃO QUANDO NÃO TIVER SIDO PREENCHIDOS OS REQUISITOS DO USUCAPIÃO, PORQUE SE FOI PREENCHIDO, ENTÃO O INDIVÍDUO VAI TER ADQUIRIDO POR USUCAPIÃO O TERRENO
HIPÓTESES:
1º) SE O INDIVÍDUO ESTÁ DE BOA FÉ
 └ ele vai perder a construção/terreno, mas o proprietário vai indenizar por todos os gastos que esse indivíduo teve com a construção – não importa se o proprietário queria ou não a construção
 └ não cabe direito de retenção – por parte do indivíduo que construiu, até receber essa indenização.
2ª) SE O INDIVÍDUO ESTÁ DE MÁ FÉ:
 └ o indivíduo vai perder tudo e, ainda, vai ter que indenizar o proprietário por eventuais perdas e danos 
3º HIPÓTESE:
 └ caso o indivíduo esteja de boa-fé, se a construção for mais cara que o próprio valor da propriedade, quem construiu tem direito à ficar com o terreno/construção, mediante pagamento de uma indenização ao proprietário referente ao valor do terreno
 └ essa hipótese vai ser como se o indivíduo que construiu tivesse comprando o terreno 
∟ PLANTAR, SEMEAR, CONSTRUIR EM TERRENO PRÓPRIO COM MATERIAL ALHEIO
HIPÓTESES:
1º) SE O INDIVÍDUO ESTÁ DE BOA FÉ
 └ ele vai ter que indenizar o valor do material ao dono 
2ª) SE O INDIVÍDUO ESTÁ DE MÁ FÉ:
 └ ele vai te que indenizar o valor do material e pagar eventuais perdas e danos 
OBS: A BOA FÉ É PRESUMIDA,A MÁ FÉ É MATÉRIA DE PROVA, OU SEJA, QUEM ALEGAR VAI TER QUE PROVAS PARA SER CARACTERIZADA
∟ CONSTRUÇÃO QUE INVADE PARCIALMENTE SOLO ALHEIO
Quando constrói em solo próprio, mas vai além da divisa e avança para o terreno/imóvel do vizinho a construção 
 - ÁREA DE ATÉ A VIGÉSIMA PARTE
HIPÓTESES:
1º) SE O INDIVÍDUO QUE CONSTRUIU ESTÁ DE BOA FÉ E NÃO TEM COMO DESFAZER A CONSTRUÇÃO:
 └ quem está de boa-fé indeniza (indenização = o valor da valorização da área invadida + o valor da área invadida) e fica com a parte do imóvel/área invadida
 └ATENÇÃO: se invadiu até 1/20 parte do terreno do vizinho que pode adquirir desse jeito
2ª) SE O INDIVÍDUO QUE CONSTRUIU ESTÁ DE MÁ FÉ:
 └ ele vai ter que ficar com a área invadida, mas vai ter que pagar indenização que seria pago caso tivesse de boa-fé, vezes 10x o valor
 - ÁREA SUPERIOR A VIGÉSIMA PARTE
HIPÓTESES:
1º) SE O INDIVÍDUO QUE CONSTRUIU ESTÁ DE BOA FÉ:
 └ ele paga o valor da área invadida, a desvalorização do terreno do vizinho e, ainda, quanto valorizar do seu terreno – com a construção.
2ª) SE O INDIVÍDUO QUE CONSTRUIU ESTÁ DE MÁ FÉ:
 └ ele é obrigado a desfazer o que tiver sido feito e pagar eventuais perdas e danos em dobro
· AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL
∟ USUCAPIÃO (ARTS. 1260 A 1262)
São os mesmos requisitos de aquisição por usucapião de propriedade imóvel
ESPÉCIES:
1. ORDINÁRIO
└ precisa de justo título
└ boa fé
└ prazo de 3 anos
2. EXTRAORDINÁRIO
└ independe de justo título
└ independe de boa fé
└ prazo de 5 anos
∟ OCUPAÇÃO (ART. 1263)
Quando a pessoa pega para si, passa para seu domínio algo que não tem dono (res nullius = ex: algo que foi jogado fora, um animal que ninguém tenha pegado ainda)
É a prática do fato jurídico
 ∟ quando a pessoa faz algo voluntariamente que implica em implicações legais, mesmo ela não tendo esse animus
Quando pego a coisa para meu campo de domínio, me tornando proprietário
Esse tipo não depende do animus do indivíduo, basta pegar; exercer o “senhorio” sobre a coisa que já vira o dono
∟ ACHADO DE TESOURO (ARTS. 1264 A 1266)
“tesouro” = qualquer coisa de valor; que tenha um valor agregado alto, mas não se tem mais memória de quem pode ser o dono desse tesouro
OBS: o professor disse que nunca viu isso na prática
EX: relógio, quadro
HIPÓTESES:
1º) VOCÊ É O DONO DA PROPRIEDADE E ACHOU O TESOURO DENTRO DA SUA PROPRIEDADE
 └ então você é o dono do tesouro
2ª) SE QUEM LOCALIZOU O TESOURO FOI QUEM ESTAVA NA SUA PROPRIEDADE COM SUA AUTORIZAÇÃO
 └ vai ter que ser dividido meio a meio o valor do tesouro
3º) VOCÊ É O DONO DA PROPRIEDADE E SABE QUE PODE TER UM TESOURO LÁ, ENTÃO MANDA UMA PESSOA ENCONTRÁ-LO
 └ nesse caso não vai ser dividido meio a meio, vai ser de acordo com o que foi ajustado entre as partes 
 └ ex: pode ter sido ajustado que seria pago apenas pelo serviço, os uma porcentagem sobre o valor do imposto, dentro outras coisas.
4ª) SE QUEM ENCONTROU O TESOURO FOI UM INVASOR 
 └ ele não tem direito sobre o tesouro, o bem achado vai ser do dono da propriedade
∟ TRADIÇÃO (ART. 1267 E 1268)
É o modo comum
É a entrega da própria coisa ou algo que a simbolize
Só pode fazer a tradição quem é o proprietário 
Mas existe também a tradição da posse, mas aqui está se falando da tradição da propriedade
Se o proprietário tiver emprestando ou alugando vai estar fazendo a tradição só da posse
No momento que ocorre a tradição, quem recebe se torna o proprietário
EX: o registro no Detran é administrativo e cabe prova no sentido contrário, porque se provar que houve a tradição mesmo que não houve a mudança de registro, pode não me responsabilizar nas esferas, p. ex, criminal, só na administrativa que não deixo de ser responsável.
Quem paga as despesas da tradição, em regra, é o vendedor [como no contrato de compra e venda]
OBS: navio e avião são bens móveis; só são adquiridos por registro porque a lei resolveu dar um tratamento especial para eles 
 └ estão sujeitos à hipoteca, mas continuam sendo bens móveis
∟ ESPECIFICAÇÃO (ARTS. 1269 A 1271)
Transferir matéria prima em obra de arte
Ex: pegar um bloco de madeira e transformar em uma estátua 
HIPÓTESES:
1º) SE TIVER DE BOA-FÉ
 └ fica com a coisa, mas vai ter que indenizar o dono do material
2ª) SE TIVER DE MÁ-FÉ
 └ a ideia inicial seria perder, mas como não tem como apreciar o valor da obra, o indivíduo fica com a construção, indeniza o material + paga por eventuais perdas e danos 
∟ CONFUSÃO[1], COMISTÃO[2], ADJUNÇÃO[3] (ARTS. 1272 A 1274)
São coisas diferentes, de diferentes proprietários que se misturam 
[1]: tem resultado líquido 
 EX: gasolina com álcool 
[2]: resultado final sólido
 EX: mistura os grãos de café
[1] e [2]:
 └ a solução desses são iguais 
 └ não é possível separar [diz o CC], então:
HIPÓTESES:
1º) SE OS 2 TIVEREM DE BOA-FÉ
 └ a regra é que eles passam a ser donos de tudo proporcionalmente ao que tinha antes – de forma separada
 └ isso levando em consideração o preço da coisa que cada um tinha também
 └ não vai ser dividido, necessariamente, meio a meio
2ª) QUANDO 1 PESSOA ESTÁ DE BOA FÉ E A OUTRA DE MÁ-FÉ
 └ o que está de boa fé pode escolher o que fazer, se: 
A. FICA COM TUDO E INDENIZA O OUTRO APENAS PELO MATERIAL DELE
OU
B. NÃO FICA COM NADA E É INDENIZADO + EVENTUAIS PERDAS E DANOS
3ª) QUANDO AS 2 PESSOAS ESTIVEREM DE MÁ FÉ 
└ a regra vai ser que vai ser dividido de forma proporcional 
[3]: quando uma coisa pode ser considerada principal e outra acessória
 EX: relação da tinta em uma tela
Quem é dono do principal fica com tudo, mas indeniza o dono do material e se tiver de má fé, paga perdas e danos também
HIPÓTESES:
1º) SE TIVER DE BOA-FÉ
 └ vai indenizar o dono do material que foi usado
2º) SE TIVER DE MÁ FÉ
 └ indeniza o dono do material + eventuais perdas e danos 
· DIREITO DE VIZINHANÇA (ARTS. 1.277 A 1.313)
∟ CONSIDERAÇÕES GERAIS
Não é só aquele que está muro a muro; lado a lado, mas vizinho para o Direito Civil é todo aquele que pode sofrer interferência do mal uso da propriedade pelo outro
A análise de ser vizinho ou não:
a. Quando o exercício de uma propriedade pode levar o impacto de outro
b. Ideia ampla
c. Se eu fizer algo que vai impactar a propriedade de outro, então eu sou vizinho
d. Tem que analisar sobre o aspecto de uma propriedade em outro 
∟ USO ANORMAL DA PROPRIEDADE
Art. 187 CC
Quando falo em interferência de a propriedade de outro, quer dizer que a pessoa está exercendo seu direito de propriedade, mas de forma além; excede seu direito de propriedade
“Anormal” = “contrário as normas -> todo e qualquer norma [ex: jurídica, social, bens, costumes]
“Uso anormal” = no sentido bem amplo; no limite do seu direito de liberdade 
∟ LIMITES ORDINÁRIOS DE TOLERÂNCIA
A. SAÚDE
B. SOSSEGO
C. SEGURANÇA
Lei do silêncio não é parâmetro nenhum para direito de vizinhança
 EX: um vizinho que fica escutando música muito alta está violando o sossego 
 └ o disk silêncio funciona mais para concessão de alvará e etc. . 
 EX: pessoa que escuta música muito alto, fuma e entra a fumaça na sua janela
Como vai ser analisado essas interferências? R: no limite ordinário de tolerância; como é aceitável em uma situação
 └ não pode analisar só de 1 indivíduo, mas como seria se qualquer indivíduo estivesse nessa situação
 └ toda vez que for analisar a interferência tem que vê se a situação incomodaria a todos; a soma média dos indivíduos na mesma situação
∟ TOLERÂNCIA EM RAZÃO DO INTERESSE PÚBLICO
Tem certas atividades que não tem como cessar a interferência, mas tem que ser reduzido ao máximo essa interferência [ex: aplicando técnicas para diminuir/reduzir]
Mesmo sendo tolerável, se tiver danos, é indenizável
Tem algumas atividades que não posso acabar com a tolerância, mas posso tentar pedir uma redução.
∟ PRÉ-OCUPAÇÃO
= pessoa que ocupou o lugar antes e alega isso como justificativa
Não serve de argumento para justificar as interferências
Não pode justificar sua interferência pra isso
∟ CATEGORIAS DE AÇÕES JUDICIAIS 
1º. AÇÕES INDENIZATÓRIAS└ SOBRETUDO AS AÇÕES COMINATÓRIAS: vai ser cominada uma multa, caso a pessoa descumpra
EX: entra com uma ação de obrigação de não fazer ou de fazer, sob pena de multa; caso descumpra, a pessoa terá que pagá-la. 
∟ INDENIZAÇÃO
Qualquer ação é cabível, inclusive cumulada com indenização
∟ ÁRVORES LIMITROFES ( ARTS. 1.282 A 1.284)
São aquelas que fazem a divisão entre propriedades
 └ ex: com arbustos [chamados de cerca viva]
As plantas que estão dividindo a propriedade pertencem a ambos os proprietários, então os deveres com o cuidado e etc. . pertence a ambos, como os frutos também, caso dê
Existe a situação da árvore não estar na linha divisória, mas próximo do muro/divisão, p.ex., e vai para a área do vizinho.
 └ esse vizinho, que tem seu terreno invadido, não é dono da árvore, mas pode cortar a parte que está passando para sua área, desde que isso não mate a árvore
 └ o dono da árvore tem que custear as despesas para o vizinho – que não é o dono – com a limpeza [ex: quando cair árvores e galhos na casa do vizinho]
∟ PASSAGEM FORÇADA (ART. 1.285)
Todo imóvel tem que ter acesso à via pública, mas existem certos imóveis que não tem acesso a via pública, nesses casos o vizinho vai ter que deixar que seja feita a passagem pela sua propriedade
Para estabelecer esse direito de passagem vai ser pago uma indenização, que é paga levando em conta a interferência que isso vai causar no vizinho 
 └ não é um pedágio e sim uma indenização; pago de uma só vez
 └ gera uma obrigação prop terem
 └ caso o dono vendo o imóvel, não vai precisar ser paga outra indenização.
Caso a impossibilidade ao acesso às vias públicas ocorra só em determinados períodos, então a passagem forçada só vai ser nesse período.
Essa passagem é forçada, não tem como o vizinho se opor.
∟ PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES (ART. 1.286 E 1.287)
Essa passagem é para receber serviços que são essenciais, de utilidade pública
É como se fosse a passagem forçada – tópico acima -, mas é para passar os cabos e tubulações
O vizinho é obrigado a deixar passar os cabos e tubulações pela sua propriedade
 └ esse vizinho é indenizado e uma única vez
Às vezes tem o acesso, mas é muito oneroso ou perigoso, por isso precisa fazer passagem na propriedade do vizinho 
O vizinho que o cabo passa na casa dele pode mudar todo o sistema de lugar que foi instalado na passagem, mas para fazer isso ele quem vai ter que custear tudo.
∟ ÁGUAS (ARTS. 1.288 A 1.296)
Tem que ser interpretado e analisado com base na CF, porque lendo o CC fala que a água é particular
 └ mas isso não existe porque a água é bem da União, o que as pessoas podem fazer é utilizar a água
”imóvel superior” = de onde vem a água
“imóvel inferior” = para onde vai a água 
O vizinho superior não pode impedir que os imóveis inferiores recebam essa água, tem que deixar que siga naturalmente o curso/fluxo natural
O vizinho inferior também não pode fazer uma barragem que vai inundar o vizinho superior
ART. 1.291
 └ esse artigo é inconstitucional pela doutrina.
 └ o CC tem alguns artigos que a doutrina considera inconstitucionais.
 └ esse artigo diz, basicamente, que o vizinho pode poluir a água desde que não polua tanto ao ponto de impedir que satisfaça as necessidades vitais do outro vizinho.
 └ mas, se o vizinho poluir, vai ter que indenizar.
 └ se não der para “tirar” a poluição, vai ter que desviar a água poluída. 
 └ o vizinho não pode impedir o curso natural da água 
 └ não se deve admitir a poluição da água
∟ LIMITES ENTRE PRÉDIO E DIREITO DE TAPAGEM (ART. 1.297 E 1.298)
Para separar as casas dos vizinhos: pode ser por muro, cerca viva, vala, tatume e etc. .
Quem custeia essas coisas são ambos os vizinhos – obrigação de ambos.
 └ se algum dos vizinhos não quiser fazer, pode entrar com uma ação judicial obrigando a custear também
Presume-se que essa separação é de ambos os vizinhos, se está na linha divisória [PRESUNÇÃO RELATIVA]
 └ cada vizinho pode utilizar meia espessura do muro – só se o vizinho tiver concorrido para o custeio do muro 
Se o vizinho quer mudar o tipo de “muro”, ele vai ter que custear isso
∟ DIREITO DE CONSTRUIR ( ARTS. 1299 A 1.313)
Na verdade, a regra usada é do Direito Administrativo, caso fale de algo diferente
 └ se o regulamento administrativo – lei municipal [... não terminei de escrever]
A liberdade de construir está limitada àquilo que consta nos regimentos e leis administrativas 
O CC está mais preocupado com a segurança e privacidade do vizinho do que com a construção
Por exemplo, para construir ou abrir uma janela ou varanda; se eu for colocar uma janela virada para casa de um vizinho que tem ser respeitado a distância de 1,5 metros 
 └ isso é para preservar a privacidade do vizinho
 └ isso é o mínimo que o CC está preocupado, mas a lei municipal pode determinar um espaço maior
Mais janelas para ventilação
 └ pode, desde que esteja a 2m de distância 
 └ tamanho de 10x20 cm
Essas regras não se aplicam dentro de um condomínio edilício
Se eu tenho que fazer uma obra na minha casa, mas só posso fazer entrando na casa do vizinho, o vizinho tem que consentir com a data e como acontece
 └ mas esse vizinho não pode se negar se esse é o único caminho para fazer a obra
 └ isso também no caso de vizinho que tiver que buscar algo que caiu na propriedade do outro 
↪ caso cause dano, vai ter que indenizar
Em relação às obras que não respeitam o regulamento [obras irregulares], pode ser ajuizada duas ações:
1. NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA
└ é feito durante o curso da obra, com o objetivo de embargar uma obra que está em curso
└ se for constatada irregularidade, vai ser desfeito o que estava irregular
 2. AÇÃO DEMOLITÓRIA
└ quando a obra já está pronta, tem o prazo de 1 ano e 1 dia - a partir de quando terminou a construção, para demolir 
· CONDOMÍNIO GERAL
∟ DISPOSIÇÕES GERAIS
É quando mais de uma pessoa exerce a propriedade que recai sobre a coisa
“a coisa” = condomínio 
 └ não necessariamente são prédios, estes são chamados de condomínios edilícios, que é uma espécie de condomínio com regras próprias 
 └ ex: condomínios de carros, helicópteros
 └ é quando várias pessoas compram a mesma coisa, ambos são os donos das mesma coisa
∟ NATUREZA JURÍDICA
 - TEORIAS: 
A. PROPRIEDADE INTEGRAL {essa que o CC usa}
 └ a propriedade é um direito único e exclusivo e, no caso de condomínio, esse direito de propriedade tem +1 titular
 └ cada condômino tem o mesmo direito de propriedade, por isso que o uso de um não afasta o uso do outro
 └ a fração ideal que cada um colaborou não influência no direito do uso da coisa, porque a propriedade é uma só, exercida por mais de 1 pessoa
B. PROPRIEDADES PLÚRIMAS PARCIAIS 
 └ diz que cada proprietário tem um direito de propriedade próprio
 └ como se cada proprietário tivesse um direito de propriedade 
 └ e o valor que a pessoa pagou influência no uso
 └ essa teoria não é aplicada no nosso ordenamento
C. PESSOA JURÍDICA COLEGIADA 
 └ aqui fala que o condomínio é uma pessoa jurídica, porque o condomínio é uma pessoa própria, diferente da pessoa dos condôminos 
 └ mas, na real, condomínio não é uma pessoa jurídica
 └ o problema dessa teoria é que apesar de o condomínio ter CNPJ, isso não quer dizer que o condomínio é uma pessoa jurídica; o condomínio é um coletivo de condôminos.
D. MODALIDADE ESPECIAL DE PROPRIEDADE
   └ fala que o condômino - que é uma disposição específica e pronta – tem natureza própria; regras próprias
   └ - conte gosta dessa teoria, mas não é a que é adotada pelo nosso CC –
∟ CLASSIFICAÇÃO
1. QUANTO À ORIGEM:
A. CONVENCIONAL
└ decorre de acordo das partes
└ elas convencionam a comprar o condomínio 
B. ACIDENTAL
└ o condomínio se forma sem a vontade das partes
 EX: o espólio deixado por todos os herdeiros -> os herdeiros passam a ser condôminos 
2. QUANTO À ABRANGÊNCIA
A. UNIVERSAL
└ o condomínio recai sobre a coisa toda
 EX: empresários que compram um helicóptero juntos
B. PARTICULAR
└ condomínios que se formamsobre áreas específicas 
└ o condomínio recai sobre parte da coisa
 EX: condomínio edilício 
3. QUANTO AO MODO DE EXERCERA
 B 
 C
A
 B 
 C
PRO INDIVISO
PRO DIVISO
A. “PRO DIVISO”
└ quando é DE FATO dividido o terreno que pertence a todos
└ apenas de fato, não no registro
 B. “PRO INDIVISO”
 └ o uso é exercido de forma inteira; todos os proprietários usam o terreno 
 └ os condôminos tem preferencia sobre 3º
 └ quando o uso exercido sobre a coisa é sobre a coisa inteira; sobre todos os bens
 └ todos exercem todos os poderes
AÇÃO REIVINDICATÓRIA: tanto no pro diviso quanto indiviso podem todos os condôminos entrarem com essa ação
AÇÃO DE REITEGRAÇÃO DE POSSE: só no pro diviso que pode entrar
OBS: A. PRO INDIVISO
└ não pode entrar com usucapião entre os condôminos
└ aqui, os condôminos tem que dar preferência aos outros condôminos na venda do seu terreno, se não der essa preferência, os condôminos podem pedir a anulação da venda em até 180 dias. (art. 504CC).
B. PRO DIVISO
└ pode entrar com usucapião entre eles
└ aqui, os condôminos podem vender sua parte sem o direito de preferência 
· CONDOMÍNIO EDILÍCIO
∟ DEFINIÇÃO (ART. 1.331)
= tem dentro de uma construção determinadas propriedades que são de titularidade comum e privada
É a visão de prédio cheio de apartamentos ou condomínios de casas
O art. 1331 do CC fala o conceito de condomínio edilício 
∟ TUTELA JURÍDICA
A. INTERNA
└ regulamentado internamente pela convenção de condomínio ( = contrato que estimula deveres e direitos entre os proprietários)
B. EXTERNA
└ externamente é regulamentado pelo CC
∟ PARTES SUSCETÍVEIS DE UTILIZAÇÃO INDEPENDENTE (ART. 1.331 §1º) + 1.338
∟ PARTES DE UTILIZAÇÃO COMUM (ART. 1.331 §2º)
Essa regra é para a propriedade privada
O §1º fala quais são as áreas privativas dentro de uma construção; as áreas que não são comuns 
 └ ex: vagas de garagem, sobreloja
 └ cada uma dessas áreas tem o proprietário exclusivo, privativo
 └ essas áreas podem ser usadas livremente pelo proprietário desde que respeitado as funções da propriedade
Os poderes para a propriedade privada são plenos, sem precisar de autorização
 └ EXCETO: VAGAS DE GARAGEM
 └ não pode ser vendida ou alugada para 3º sem a autorização do condomínio [ = de todos os moradores]
 └ essa proibição ou regulamentação pode estar nas regras internas do condomínio 
 └ o CC fez isso por uma questão de segurança
 └ a proibição é para vender e alugar, não para emprestar/empréstimo 
 └ se um amigo quiser ele pode parar na minha vaga de garagem 
 └ essa restrição não é para o resto [ex: escritório, sobreloja], podendo alugar ou vender essas coisas sem o direito de preferência 
Em relação à propriedade privada, os condôminos tem acesso/exercício livre
Se eu tenho a propriedade privada, o condomínio só pode limitar essa propriedade se eu não estiver exercendo-a de acordo com a função social da propriedade
 └ ex: as cláusulas de condomínio que proíbem animais de estimação na área privada – não comum – é nula [desde que o animal seja compatível com a propriedade urbana; não pode ser uma vaca, por ex. .]
Toda a unidade tem que ter acesso à via pública
 └ toda a área de conexão – ex: rol de entrada, elevador e etc. – são áreas de transitação, então tem que transportar os animais na guia ou na coleira
 └ não pode ter regra falando que o animal só pode se locomover pela escada ou no colo, berço -> essa clausula é nula, a proibição só pode vir pela lei, não por acordo de vontades
Tem que levar em conta a saúde, o sossego e a segurança para saber se o animal pode ou não 
O animal é compatível com a propriedade privada, não com a área comum de laser
Pode exigir que só se use o elevador de serviço ou que só saia na entrada da garagem
SAÚDE: se afeta a saúde por negligência do dono, no cuidado do animal, por ex. .
SOSSEGO: os latidos, em determinados casos.
SEGURANÇA: animais mais perigosos te que circular com a guia; focinheira
 └ TODOS ESSES REQUISITOS EM RELAÇÃO AOS VIZINHOS 
Tem que se atentar para o abuso de direito
 └ EX: ter 20 cachorros em casa, já é abuso de direito
∟ FRAÇÃO IDEAL (ART. 1.331 §3º)
= o quanto a propriedade representa proporcionalmente em relação ao todo/solo
 └ então, quem tem mais, paga mais -> regra do CC
 └ a regra do CC é que as despesas do condomínio são divididas de forma proporcional com a fração ideal, MAS, nas regras do condomínio podem definir que seja igual as despesas para todos, isso não é ilegal
Cada unidade privativa tem uma fração ideal
Dentro da estrutura de solo/terreno, qual o nº que aquela unidade ocupa? Qual aquela proporção em relação ao solo?
∟ ACESSO A LOGRADOURO PÚBLICO (ART. 1.331 §4º)
Todas as unidades tem que estar conectadas ao acesso à via pública 
∟ TERRAÇO (ART. 1.331 §5º)
Quanto ao terraço e a cobertura, a regra é que são áreas comuns, mas as regras de condomínio podem limitar como sendo privada.
∟ INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO (ART. 1.332)
- CONTEÚDO
Para o condomínio edilício existir ele tem que ser criado, para isso é feito o 1: ATO DE INSTITUIÇÃO, que fala a finalidade para que serve esse condomínio, a individualização da propriedade e a fração delas.
 └ normalmente só consegue ter a aprovação de algumas coisas tendo esse ato 
 └ o ato de instituição tem que ser levado a REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO.
Depois desse registro tem que ser feito a 2: CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, que é um negócio jurídico; um pacto; um acordo de vontade que vai regulamentar entre os condôminos direitos e obrigações; para falar das quotas de pagamentos de despesas; assembleias; reuniões;
 └ a convenção é um estatuto onde coloca os direitos e deveres entre os condôminos 
Depois de aprovada a convenção, ela passa a ser obrigatória; faz regra entre os condôminos
 └ torna-se obrigatória para os atuais e futuros condôminos 
 └ MAS, a convenção pode ter clausulas nulas se contrariar a lei 
∟ CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO (ARTS. 1.333 E 1.334)
A convenção é um ato de vontade, então não pode ser acima da lei
Tem que ser feita a previsão dos valores e o modo de pagamento
 └ EX: o comum é que seja mensal o pagamento
- APROVAÇÃO 
 2/3
∟ OBRIGATORIEDADE 
∟ REGISTRO
Para a convenção ser fazer efeito erga omnes, tem que ser registrada em cartório imobiliário.
∟ QUOTA E MODO DE PAGAMENTO
- DESPESAS: 
A. ORDINÁRIAS
 └ são as comuns do dia a dia 
 EX: água, troca da lâmpada 
B. EXTRAORDINÁRIAS 
 └ são as eventuais que vão depender da assembleia por quórum específico de aprovação
 EX: troca de pastilha, reforma
∟ ADMINISTRAÇÃO
Também tem que estar na convenção, normalmente é o sindico que exerce essa função, mas pode ser um condomínio, uma pessoa de fora ou uma pessoa jurídica própria para isso.
Tem que dizer na convenção qual o encargo do sindico, o que ele recebe exercendo isso, 
 └ o sindico é eleito para ser gestor por, no máximo, 2 anos 
 └ ele pode se recandidatar quantas vezes desejar; não tem limite
 └ acabado o prazo tem que ter uma assembleia para votar no novo candidato – que pode ser o mesmo, inclusive, 
∟ ASSEMBLÉIAS 
São reuniões periódicas para deliberar assuntos dos condôminos que não respeitaram as regras
∟ SANÇÕES
Há sanções para punir os condôminos que não respeitaram as regras 
∟ REGIMENTO INTERNO
É O 3. DOCUMENTO 
É aprovado pela maioria simples, mas para modificar precisa do quórum de 2/3 
A convenção estabelece os direitos e deveres, já o regimento interno regulamenta como são usadas as áreas comuns 
∟ DIREITOS DOS CONDÔMINOS (ART. 1.335)
A. EXERCER LIVREMENTE A PROPRIEDADE
Desde que exerça de forma de acordo com a função social 
É sobre exercer livremente a propriedade privada, nessa, a única limitação é sobre a vaga de garagem (art. 1.331 §1º)
Tem que exercer conforme a destinação do condomínio 
A vontade de um grupo não pode prevalecer sobre a lei, por isso que as regras proibitivas; que delimitam a liberdade do indivíduo em áreasprivadas pode ser nula.
B. USAR AS ÁREAS COMUNS
É o direito de uso de todos os condôminos 
C. VOTAR E PARTICIPAR DAS ASSEMBLÉIAS 
Assembleia é como se fosse uma reunião de condomínio 
No texto da lei fala que não pode votar nem participar das reuniões o condômino que não esteja em dia com o pagamento do condomínio 
Esse dispositivo tem que ser lido com cautela, porque na prática o inadimplente pode não votar, mas ele participa das reuniões e opina, já que quando ele tiver adimplido com as obrigações atrasadas ele vai votar e precisa estar a par das decisões e assuntos das reuniões 
Se uma questão de marcar X versar sobre isso, geralmente tem que marcar conforme o que está no artigo do CC, mas em uma questão aberta pode falar que o condomínio inadimplente poderia participar – mas o voto não seria computado – porque depois ele ficaria adimplente e tem que saber o que está sendo discutido e decidido.
 └ não deixar que participe é como se fosse uma forma de censura 
 
∟ DEVERES DOS CONDÔMINOS (ART. 1.336)
A. CONTRIBUIR COM AS DESPESAS
As despesas do condomínio são rateadas entre os condôminos de forma proporcional a fração ideal deles
Pode ser feito o pagamento de forma mensal, anual e etc. , de acordo com o que estiver estabelecido na convenção
 └ vai ser rateado pela fração ideal de cada proprietário 
** existe decisão isolada do STJ determinando que seja dividida as despesas de forma igual entre os proprietários, ser levar em conta a fração ideal
B. NÃO REALIZAR OBRAS QUE COMPROMETAM A SEGURANÇA
Refere-se as obras de natureza estrutural; aquelas que de alguma forma vai afetar a estrutura existente
C. NÃO ALTERAR FORMA E COR DA FACHADA E ESQUADRIAS EXTERNAS
D. RESPEITAR A DESTINAÇÃO DA EDIFICAÇÃO E SAÚDE, SOSSEGO, SEGURANÇA E BONS COSTUMES
 “bons costumes”
 └ não tem um rol de tratamento 
 └ tem que ser interpretado de forma casuística 
 └ aquilo que de certa forma atinge o valor geral
∟ SANÇÕES
Quando não respeitado os deveres, são aplicadas essas sanções
A. INADIMPLÊNCIA (ART. 1.336 §1º)
Vai trazer um determinado tipo de sanção = juros de 1% ao mês (o máximo) e multa de até 2% 
 └ se teve advogado, vai ter que pagar os honorários advocatícios também e etc. . 
“juros convencionados” 
 └ até o limite de 1% ao mês 
 └ não pode ser mais que isso por causa de um decreto lei da usura; essa lei se aplica a qualquer pessoa, menos aos bancos
Desconto para o pagamento em dia no caso de condôminos pode ser entendido como uma SIMULAÇÃO
 └ esse desconto continua entendendo que é ilegal
B. DESRESPEITO AOS DEVERES (ART. 1.336 §2º)
Os deveres do inciso II ao IV
Essa multa se refere aos itens dos “deveres dos condôminos”
 └ mas, no caso do 1º dever – de cumprir as despesas-, o inadimplemento gera a sansão de cima – juros + multa .
No caso dos outros deveres, pode ter multa específica que pode ser fixada na multa de condomínio, podendo ser até 5x o valor da despesa de condomínio 
Se não tiver na convenção vai ser criada uma assembleia para que se delibere e aprove a aprovação dessa multa
 └ para assembleia tem que ter a aprovação de 2/3 dos condôminos 
Se aplicar a multa sem intimar o condômino antes para ele se defender está sendo feridos a ampla defesa e o contraditório e a jurisprudência entende que isso pode ser motivo de nulidade da multa. 
C. DESCUMPRIMENTO REITERADO (ART. 1.337)
Constantemente o indivíduo pratica a violação dos deveres
A multa pode chegar até 10x o valor do ato condominial
Se não tiver previsto na convenção pode ser criada uma assembleia para decidir o valor da multa 
 └ tem que ter no mínimo o quórum – sempre é o total dos condôminos, não só dos presentes - de ¾ dos condôminos 
D. REITERADO COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL (ART. 1.337 §ÚNICO)
O comportamento “anti social” pode ser interpretado de várias coisas
A mesma regra de cima [da multa e do quórum]
Todos eles têm que notificar antes de aplicar a multa
Só vai mudar o fundamento 
∟ PARTES ACESSÓRIAS (ART. 1339)
Não pode desmembrar do condomínio as partes acessórias
 └ EX: box de garagem 
Nas situações que a vaga de garagem é uma extensão do condomínio, não tem como vender nem nada
ART. 1338: a vaga da garagem
 └ tem que ler esse artigo em conjunto com o art 1331 §1º
 └ se o condomínio autorizar a venda para o 3º, tem que ser respeitado o direito de preferência 
∟ ÁREA COMUM DE USO EXCLUSIVO (ART. 1.340)
Esse artigo fala que se alguém tiver uso exclusivo de uma área que é comum do condomínio tem que pagar as despesas dessa área.
 └ não importa que o condômino não foi avisado sobre essa área quando comprou/ alugou o imóvel
∟ REALIZAÇÃO DE OBRAS (ART. 1341)
Realização pelo condomínio, visando segurar o interesse dos condôminos
A lei estabeleceu um guia para isso acontecer
Os quóruns mínimos legais não podem ser alterados pq são estabelecidos pela lei
- VOLUPTUÁRIAS 
Apenas para o prazer dos condôminos
 EX: construir sauna, piscina
Essas obras precisam de quórum mínimo de aprovação de 2/3 da totalidade dos condôminos 
- ÚTEIS
EX: instalação de câmera de vigilância, cerca elétrica 
Aprovação pela maioria absoluta dos condôminos 
- NECESSÁRIAS 
Podem ser realizadas independente de aprovação, porque são obras necessárias
EX: rachaduras
Mas se essas benfeitorias forem causar auto custo, o sindico vai ter que marcar uma assembleia só para informar os condôminos disso
 └ não precisa de aprovação dos condôminos, é só para informa-los 
- OBRAS NECESSÁRIAS REALIZADAS PELO CONDÔMINO
Se o condomínio não fizer uma obra necessária, o condômino pode fazer diante da omissão do condomínio e depois abater nas despesas do condomínio 
- CONSTRUÇÃO DE OUTRO PAVIMENTO
EX: construir outra torre, pavimento, mudar a destinação – ex: de comercial para residencial.
Tem que ter a aprovação unânime 
∟ TERRAÇO DE COBERTURA 
Se o terraço for área comum as despesas são de todos os condôminos, mas se for exclusivo, só o proprietário dessa área privada que custeia as despesas.
∟ DÉBITOS DE CONDOMÍNIO (ART. 1345)
Passa com a coisa
São obrigações prop ter em = são débitos vinculados a coisa 
Julgados consideram que os possuidores [ex: comodatários, inquilinos] podem ser responsáveis direto pelas dívidas 
 ∟ a única coisa é que o imóvel que o possuidor exerce a posse não pode ser penhorado porque isso só pode acontecer se o proprietário tiver no polo passivo 
Esses débitos respondem tanto os proprietários quanto os possuidores 
O condomínio pode responsabilizar só o possuidor ou proprietário
 ∟ a responsabilidade entre eles é solidaria
∟ SEGURO (ART 1346)
EX: seguro de proteção, de incêndio e etc. .
Todo condomínio tem que ter 
A responsabilidade é do sindico para contratar
∟ ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO (ART. 1341 A 1356)
- ESCOLHA DO SÍNDICO 
A adm. Gira em torno dele
Pode ser uma pessoa jurídica ou pessoa física 
Os condôminos que escolhem quem será o síndico em uma assembleia com esse objetiva 
Precisa de aprovação em uma assembleia 
 ∟ não precisa de quórum mínimo 
 ∟ vai ser a maioria simples dos que estiverem nessa assembleia
O sindico fica no prazo máximo de 2 anos 
- COMPETÊNCIAS 
a) CONVOCAR ASSEMBLÉIAS 
Nº mínimo de ¼ dos condôminos
Os condôminos podem convocar a assembleia se o sindico não convocar
b) REPRESENTAR OS CONDOMINIOS 
Tanto judicial quanto extrajudicial
c) ATOS DE GESTÃO
É competência do síndico 
Mas o condomínio pode contratar uma empresa para ajudar o sindico 
-ESCOLHA DE OUTRA PESSOA COM PODERES DE REPRESENTAÇÃO 
Como para exercer os atos de gestora ou para ser sindico ou para ajudar o sindico 
- DESTITUIÇÃO DO SINDICO 
Com voto da maioria absoluta dos condôminos para destituí-lo
- ASSEMBLÉIA ANUAL
Tem que ter uma assembleia anual todo ano para falar das contas dos condomínios; prestação de conta anual
É uma prestação de contas do ano que passou e uma previsão orçamentária do ano seguinte
- ASSEMBLÉIAS:
Quando estiver diante de uma assembleia precisa de um quórum mínimo, só precisa de uma convocação [não faz a 2º]
Quando não tiver nº mínimo para a aprovação [quando for semprepor maioria simples], então vai ter a regra da 2ª e 3ª convocação.
i. 1ª CONVOCAÇÃO
A 1ª eu marco para determinado dia a reunião e ela só vai acontecer se tiver mais da metade da totalidade de condôminos
Se não tiver o nº suficiente para começar a assembleia na 1ª convocação, marco uma segunda, que é a 2ª convocação 
ii. 2ª CONVOCAÇÃO
Quando o assunto for por votação de maioria simples e a 1ª convocação não ocorrer por falta do quórum, pode ser feita a 2º convocação
Nessa a reunião vai ser realizada com o nª de pessoas que estiver presente, não precisa de um nº mínimo
- PROPORÇÃO DOS VOTOS
Os votos são computados pelo nº de fração ideal; fração do terreno, ou seja, quem tem mais terreno, tem mais voto
Mas, na prática, acaba o voto levando o valor da unidade
A regra da lei é pela fração ideal, mas na convenção pode decidir que o voto vai ser por unidade 
- ASSEMBLÉIA ORDINÁRIA 
Para debater assuntos do dia a dia 
- ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA 
Que exigirem um quórum mínimo de aprovação 
∟ CONDOMÍNIO DE LOTES (ART 1358-A)
Esse art. Acaba sendo redundante 
Se eu pego um terreno e divido em vários lotes
EX: alfaville
Chama de propriedade exclusiva o lote do indivíduo 
∟ EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO (1.320 a 1.322 CC) 
Isso é só para o condomínio geral, porque é difícil fazer a extinção do edilício [a hipótese mais fácil de acontecer a extinção desse é pela desocupação [acho q eh isso, aquilo q o estado faz quando precisa da área e indeniza para desocupar]
É fácil fazer uma extinção de condomínio geral [regras para o condomínio pro indiviso -> quando todos exercem a propriedade e posse, sobretudo].
O condomínio pode fazer uma oferta aos demais condôminos de vender sua parte, se nenhum deles quiser, então ele pode vender para 3º a parte dele
 ∟ se mais de um condômino quiser comprar, vai se ter direito o que tiver mais benfeitorias realizadas na coisa, se não tiver nenhum que tenha feito isso, vai ser para quem tem a maior fração/quinhão; se também não tiver ninguém com isso, todos tem que comprar, senão vai para a venda judicial.
- DIVISÃO DO CONDOMÍNIO GERAL
 I. FORMAS
As partes podem acordar que, durante um período depois da instituição do condomínio – que não pode ser superior a 5 anos – o condomínio fique indivisível.
 ∟ isso pode ser renovado quantas vezes quiser, desde que não seja ultrapassado o prazo de 5 anos
 ∟ essa indivisibilidade pode ser feita no testamento também