Jorge Firmino_financas_corporativas

Prévia do material em texto

1 
 
Matriz de atividade individual 
Disciplina: Finanças Corporativas Módulo: MBA Gestão Empresarial 
Aluno: Jorge Firmino Turma: 
Tarefa: Atividade Individual 
Análise do projeto de construção do shopping center 
 
Introdução 
A empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping center de 
altíssimo padrão no terreno de uma igreja. Segundo os termos da transação, a igreja cederia o terreno 
(que é da sua propriedade), e a empresa assumiria as despesas da construção do shopping com capital 
próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos – pois 2 anos serão de construção, e 
não haverá lucro nesse período. Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que 
serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor – ou seja, a RX não poderá vender as lojas 
(unidades). 
Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do período de 6 anos 
para lucrar com ele. 
A seguir, apresentam-se algumas informações úteis sobre o projeto. 
 
Projeto de construção do shopping 
tempo estimado de construção 2 anos 
pavimento padrão 4.000 m2 
andares de loja 5 
andares de garagem 2 
número de lojas por andar 35 
aluguel padrão 
R$ 20.000,00/mês (esse valor inclui condomínio, taxas 
e IPTU) 
IR incidente sobre operação de aluguéis 15% sobre o lucro real 
custos variáveis por loja R$ 1.000,00/mês 
despesas operacionais e custo fixo mensal para 
manutenção 
R$ 200.000,00/mês 
 
 
 
 
 
2 
 
 
Considerando os dados descritos, nesta atividade, você deverá auxiliar a empresa no processo de 
tomada de decisão sobre o investimento no projeto de construção do shopping, analisando a viabilidade 
econômica do projeto e indicando a sua posição sobre o caso a partir dos resultados aferidos. 
Para atender ao objetivo proposto, a sua avaliação deverá contemplar o cálculo e a análise: 
✓ da TIR (taxa interna de retorno); 
✓ do VPL (valor presente líquido); 
✓ do período para payback descontado e 
✓ do ILL – índice de lucratividade líquida. 
 
Observações: 
➢ O CAPM será mensal. 
➢ No investimento inicial, que acontecerá nos dois primeiros anos, o aporte será feito na data zero 
(valor presente). 
➢ O fluxo será mensal. 
➢ Desconsidere qualquer depreciação contábil. 
➢ Considere que o risco beta para os investidores nesse projeto seja igual a 1 (um). 
➢ Considere que o esperado retorno do mercado (retorno da carteira de mercado) deva estar cerca 
de 1,5% acima da taxa RF. 
➢ Considere que a taxa RF seja dada pela fórmula: 2% + (par de dígitos de controle do seu CPF 
dividido por 100). Por exemplo: se o número do seu CPF equivale a 111.111.111-34, você deve 
aplicar o seguinte cálculo para taxa RF: 2% + 34/100 = 2,34%. 
➢ Considere que o Custo Unitário Básico (CUB) é de R$ 600,00 por metro quadrado. 
 
Cálculo Preliminar 
A primeira etapa do projeto é entender qual será o investimento inicial previsto para as obras, sendo 
os dados: 
Cálculo do Investimento Inicial (Io) 
Quantidade de Andares 7 
Tamanho do andar 4000 m² 
Tamanho total da Obra (A) 28.000 m² 
Valor em reais por m² construído (B) R$600,00 
Valor total da Obra (Reais) = A x B R$ 16.800.000,00 
 
 
 
 
 
 3 
 
 
Para a execução do projeto será necessário um investimento inicial de R$ 16.800.000,00. 
 
Cálculo do Faturamento previsto 
Quantidade de unidades por andar 35 
Anadares de lojas 5 
Quantidade de unidades para locação 175 
Valor mensal do alguel por unidade R$20.000,00 
Faturamento mensal esperado R$ 3.500.000,00 
 
Fluxo de Caixa 
Fluxo de Caixa 
Descrição Valor(R$) Obs: 
Faturamento 3.500.000,00 
Custos variável Total -175.000,00 
Custos Fixos -200.000,00 
Lajir 3.125.000,00 
Juros 0 Não consta utilização de capital de 
terceiros 
Lair 3.125.000,00 
IR de 15% -468.750,00 
Lucro Líquido 2.656.250,00 
Fluxo de Caixa 2.656.250,00 
 
Cálculos da Taxa mínima de retorno para os sócios (Ks) 
 
Para o cálculo do CAPM foi utilizada a fórmula: 
 
Taxa Mínima de retorno para os sócios (Ks) – Modelo CAPM 
Descrição Valor mensal Obs: 
Taxa de aplicação de renda fixa Rf 2,65% CPF xxx.xxx.xxx-65 RF = 2 + (65/100) 
Beta do setor βs 1 
Taxa esperada de retorno (Erm) 4,15% 
Taxa Ks 4,15% 
 
 
 
 
4 
 
 
Cálculo da TIR 
A Taxa interna de Retorno (TIR) é um indicador que mostra a viabilidade do projeto, quando esta for 
maior que o custo do capital. 
O cálculo realizado através da calculadora HP12c, onde 2 períodos de fluxo de caixa devem ser 
considerados. O primeiro fluxo de caixa, serão os primeiros 24 meses do período de construção do 
empreendimento. O segundo período serão os 48 meses restantes de utilização do espaço para geração 
de receitas. 
TIR 
Função da HP12c Valor Descrição Sequência de comandos 
CFo -16800000 Investimento Inicial 16800000 <CHS> <g> <CF0> 
CFj 0 Faturamento do período de obras 0 <g> <CFj> 
Nj 24 Número de faturamentos 24<g> <Nj> 
CFj 2.656.250,00 Faturamento no período de utilização 2656250<g> <CFj> 
Nj 48 Número de faturamentos 48<g> <Nj> 
i 4,15% 4,15 <i> 
IRR 4,68% Valor da TIR <f> <IRR> 
 
 
Cálculo do VPL 
O Valor Presente Líquido mede o lucro ou prejuízo em valores de moeda. Projetos com rentabilidade 
positiva possuem retorno positivo do investimento e projetos inviáveis retornam valores negativos. O valor 
presente líquido é pode ser obtido através de: 
 
 
 
VPL Valor Presente Líquido 
Função da HP12c Valor Descrição Sequência de comandos 
CFo -16800000 Investimento Inicial 16800000 <CHS> <g> <CF0> 
CFj 0 Faturamento do período de obras 0 <g> <CFj> 
Nj 24 Número de faturamentos 24<g> <Nj> 
CFj 2.656.250,00 Faturamento no período de utilização 2656250<g> <CFj> 
Nj 48 Número de faturamentos 48<g> <Nj> 
i 4,15% Taxa mensal 4,15 <i> 
VPL 3.895.434,58 Valor do VPL <f> <NPV> 
 
 
 
 
 
 5 
 
Cálculo do período para payback descontado 
Para realizar o cáluclo do Payback, é necessário descobrir o valor da dívida ao término da obra. 
Valor Futuro 
Função da HP12c Valor Descrição Sequência de comandos 
PV -16800000 Investimento Inicial 16800000 <CHS> <PV> 
n 24 Periodo sem pagamento da dívida 24 <n> 
i 4,15% Taxa mensal 4,15 <i> 
FV 44.579.158,32 Montande da dívida ao término da obra <FV> 
 
Payback 
Função da HP12c Valor Descrição Sequência de comandos 
PV -44579158,32 Investimento Inicial 44579158,32 <CHS> <PV> 
PMT 2.656.250,00 Fluxo de caixa para pagamento do valor 
investido 
2656250,00 <PMT> 
i 4,15% Taxa mensal 4,15 <i> 
FV 0 Término do pagamento 0 <FV> 
n 30 Meses até a devolução do investimento inicial <n> 
 
Após o término das obras, o período de retorno do investimento inicial será de 30 meses, estes 
somados aos 24 meses das obras, onde não houve faturamento, resulta em um payback de 54 meses. O 
projeto tem um total de 72 meses. 
 
Cálculo do ILL 
O índice de lucratividade indica a quantidade em unidade monetária que será recebida para cada 
unidade investida e pode ser obtido através da seguinte fórmula: 
 
 
VP = VPL + I0 
IL = (VPL + I0) / I0 
VPL = R$ 3.895.434,58 
I0 = R$ 16.800.000,00 
IL = (3895434,58 +168000000,00) / 168000000,00 
IL = 1,2318 
 
 
 
6 
 
Decisão sobre o investimento no projeto com base nos cálculos realizados 
 
Indicadores 
Indicador Valor Viável Inviável 
TIR 4,68% X 
VPL R$3.895.434,58 X 
Payback desc. 54 meses X 
IL 1,23 X 
 
Após análise dos indicadores, todos resultaram em viabiliadade do projeto, resultando em ganhos 
em um cenário que todas as lojas serão locadas e resultarão em faturamento a partir do momento da 
inauguração da obra. 
Com um payback de 54 meses onde o prazo do projeto é de 72 meses, e um índice de lucratividade 
de 1,23 o projeto se mostra atrativo aos investidores. 
Além disso, com objetivo de observar a projeção que foi realizada da locação das unidades, também 
calculei o ponto de equilíbrio econômico. 
O cálculo do custo decapital considerou um montande de R$ 44.579.158,32, valor que é resultado 
do investimento inicial de R$16.800.000,00 a uma taxa e 4,15% ao mês durante 24 meses. 
Utilizando a Hp12c foi possível encontrar um PMT de R$ 2.156.272,67, custo de capital mensal. 
Ponto de Equilibrio 
CF R$ 200.000,00 
CV R$ 1.000,00 
IR 15% 
P R$ 20.000,00 
CCap R$ 2.156.272,67 
 
Onde o Ponto de Equilibrio é dado por Q = (CF + CCap – IR*CF) / (P -CV -IR*P + IR * CV) 
Q = 144,04 
Para que o projeto se pague será necessário a locação de 145 lojas o que representa 82% de 
ocupação do local. 
Por fim, caso o cenário econômico e político seja favorável, e acompanhado da análise de outros 
indicadores dos demais setores da empresa, como marketing e comercial, o projeto é viável. 
 
 
 
 
 
 
 
 7 
 
Referências bibliográficas 
ABREU J. C.; Finanças Corporativas; Rio de Janeiro, Editora FGV; Díposnivel em:< chrome-
extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/viewer.html?pdfurl=https%3A%2F%2Fls.cursos.fgv.br%2F
d2l%2Flor%2Fviewer%2FviewFile.d2lfile%2F372325%2F624491%2Fassets%2Ffinancas_corporativas.pdf
%23page%3D49&clen=1320793&chunk=true>; Acesso em: 12 de fev. de 2022 
 
GITMAN, LAWRENCE; Principios de Administração Financeira; 2010, 12ª Edição; São Paulo; Editora 
Pearson Prentice Hall. 
 
Artigo Finanças Casos Práticos Comentados; Editora FGV; Sem autor; Disponível em:< chrome-
extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/viewer.html?pdfurl=https%3A%2F%2Fls.cursos.fgv.br%2F
d2l%2Fle%2F372325%2Fdiscussions%2Fposts%2F5161476%2FViewAttachment%3FfileId%3D4255191&
clen=774202>; Acesso em 12 de fev. de 2022