AULA 2 e 3 COMPRA E VENDA - DIREITO CIVIL CONTRATOS

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AULA 2 e 3 Contratos em Espécie
COMPRA E VENDA
 
Conceito e características.
 
Conceito: contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro. Artigo 481 CC
 
Diferente do Código francês, no nosso o contrato não transfere o domínio (caráter real ao contrato). A transferência de domínio depende de outro ato: a tradição, para os móveis (artigos 1.226 e 1.267); e o registro, para os imóveis (artigos 1.227 e 1.245). 
Segundo Nelson Nery Jr e Rosa Maria de Andrade Nery é o contrato (consensus) pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa (res) – (corpórea, como os móveis e imóveis materiais; ou incorpórea, como os direitos de invenção, a propriedade literária, etc., hipótese em que se dá a essa transmissão o nome de cessão)- à outra, recebendo, em contraprestação, o preço (pretium) (dinheiro ou valor fiduciário equivalente)
Segundo Silvio Rodrigues é um contrato de onde defluem obrigações recíprocas para ambas as partes – vendedor de transferir o domínio da coisa e do comprador de pagar o preço.
 
Natureza jurídica ou características.
 
(a) quanto aos efeitos bilateral – geram obrigações para ambos os contratantes – reciprocidade de prestações (sinalagmáticos); (b) consensual (em regra) porque se aperfeiçoa com o acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa; (c) quanto às vantagens patrimoniais – oneroso (preço); e (d) comutativo (em regra) – corresponde à equivalência de prestações – na compra e venda há a equivalência subjetiva das prestações: o vendedor sabe que irá receber o preço que atende aos seus interesses e o comprador que irá obter a propriedade do bem a ser adquirido. Porém a compra e venda pode ser contrato acidentalmente aleatório – venda de coisas futuras (existência e quantidade); as existentes, mas exposta a riscos.
 
Execução instantânea – compra e venda à vista – entrega imediata.
Execução diferida – a entrega em determinada data do bem adquirido (obrigação a termo) – para Paulo Lôbo a prazo.
Execução de trato sucessivo – compra e venda a prazo ou de cumprimento determinado a prazo.
Elementos da compra e venda. Artigo 482
 
Elementos essenciais da compra e venda: elementos constitutivos em geral (requisitos de existência e validade). 
capacidade genérica – nulos (166, I) ou anuláveis (171, I) – se a incapacidade absoluta ou relativa não for suprida pela representação ou assistência (arts, 1634, V; 1.747, I e 1.781) – ver também artigos 3º e 4º CCB. Capacidade da pessoa jurídica observar a previsão expressa em seus estatutos.
Aptidão específica para contatar – especial – poder de disposição dos bens, objeto do contrato de compra e venda. A outorga uxória (arts. 1.647, 1.649 e 1.650 CC) 
Licitude do objeto – lícito, possível (física e jurídica), determinado ou determinável – artigo 104 II CC - 
 
Elementos integrantes:
 
A)      O Consentimento:
 
* Deve ser livre e espontâneo e recair sobre o preço e a coisa.
* Pressupõem-se a capacidade das partes e a capacidade específica para alienar (poder de disposição da coisa).
* Será anulável a venda se houver erro sobre o objeto principal da declaração ou sobre suas qualidades essenciais.
* Falta de legitimação específica para comprar e vender: (a) de ascendente a descendente; (b) pelos encarregados de zelar pelo interesse dos vendedores; (c) condômino com parte indivisa em condomínio.
* A compra e venda feita por incapazes deve ser enquadrada na noção de ato-fato jurídico, que a lei encara como fato, sem levar em consideração a vontade, intenção ou consciência.
 
B)      O Preço: 
 
* É necessária a sua fixação (senão a venda é nula), determinado, em regra, pelo livre debate entre os contraentes (preço convencional). Deve ser ao menos determinável, mediantes critérios objetivos estabelecidos pelos próprios contraentes. Deve ser, também, sério e real, correspondente ao valor da coisa, e não vil ou fictício.
 
* O preço deve ser pago em dinheiro ou redutível a dinheiro (título de crédito). Se for pago mediante a entrega de algum objeto, temos o contrato de permuta. Já quando é pago parte em dinheiro e parte em outra espécie, a configuração do contrato é definida pela predominância de uma ou de outra porcentagem.
 
* Vários outros modos de determinação futura do preço podem ser escolhidos pelos contraentes:
 
Fixação do preço deixada à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e 	 determinado lugar;
preço deixado ao arbítrio de terceiro, designado (ou designável);
preço fixado em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação;
venda sem fixação de preço ou critério, entendendo-se que as partes se sujeitaram ao preço habitual; 
se houver tabelamento oficial (norma cogente), afastada fica a manifestação de vontade.
C)      A Coisa: 
 
* A “certa coisa” (produto no CDC) é o objeto da prestação do devedor e deve atender a determinados requisitos:
 
a) Existência da coisa: é nula a venda de coisa inexistente; mas a lei se contenta com sua existência potencial.
A coisa pode ser atual ou futura, sendo que quando futura, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir (salvo se a intenção era concluir contrato aleatório – sujeitas a risco).
 
b) Individualização da coisa: o objeto há de ser determinado, ou suscetível de determinação (admite-se a venda de 
coisa incerta, indicada pelo menos pelo gênero e quantidade - artigo 243 CC; bem como a venda alternativa, cuja indeterminação cessa com a concentração – artigo 252 CC.
 
c) Disponibilidade da coisa: a coisa deve ser disponível (não estar fora do comércio).
 
 
Efeitos da compra e venda.
 
 
EFEITOS PRINCIPAIS:
 
Gerar obrigações recíprocas para os contratantes: transferir o domínio (alienante); e pagar certo preço em dinheiro (adquirente). Não há transferência de direitos reais, esta somente se transfere com a tradição (móveis) ou transcrição (imóveis).
Acarretar a responsabilidade pelos vícios redibitórios (defeitos ocultos em coisa recebida e, virtude de contrato comutativo, que a tornam imprópria para o uso a que se destina ou lhe diminua o valor; a coisa defeituosa pode ser enjeitada pelo adquirente mediante a devolução do preço e se o alienante conhecia do defeito, com satisfação de perdas e danos ou abatimento do preço (arts. 441, 442 e 443); e pela evicção perda da coisa (no todo ou em parte) em decorrência de sentença judicial, que a atribui a outrem por causa jurídica preexistente ao contrato – defeito do direito transmitido ao adquirente.
 
 
EFEITOS SECUNDÁRIOS OU SUBSIDIÁRIOS:
 
(a)    Responsabilidade pelos riscos: se houve a transferência do domínio, pela tradição ou pelo registro, quem sofre as consequências será o comprador.
 
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
 	§ 1º Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
 	§ 2º Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
 
(b)    Repartição das despesas:
 
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
 Principio da autonomia da vontade – comum acordo de estabelecer o ônus sobre o contrato de forma diversa da norma (ex. pagamento de transporte pelo comprador ou das despesas de cartório na transcrição imobiliária) 
(c)     Direito de reter a coisa ou o preço: cabe ao comprador o primeiro passo – pagar o preço.
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.
Art. 495.Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado. ver também artigo 477 CC.
Na venda à prazo, não é lícito ao vendedor condicionar a entrega da coisa ao cumprimento das prestações pelo comprador, pois a entrega da coisa não dependerá do pagamento integral do preço.
 
 
Limitações à compra e venda.
 
 Algumas pessoas sofrem limitações, decorrentes da falta de legitimação (só não podem vender ou comprar de certas pessoas) em face de sua posição na relação jurídica.
 
(A)     Venda de ascendente a descendente: proibição relativa.
 
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
(Conforme tal artigo há a necessidade da anuência mesmo nas vendas de avô a neto. Há correntes que entendem de que somente é válida a regra acima pra descendentes imediatos, afastados os mediatos).
Ação anulatória poderá ser proposta por qualquer herdeiro ou todos os herdeiros preteridos neste direito (desde que respeitada a legítima). Nulidade relativa, pois poderá o negócio jurídico se convalescer com a confirmação dos descendentes. (prazo: artigo 179 CC – 2 anos).
Se a venda for realizada por interposta pessoa, com a intenção que seja transferida ao herdeiro, diz que o ato é nulo, pois será requerida em juízo a arguição de simulação (art. 167 CC).
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
 
* Finalidade: evitar simulações fraudulentas (doações disfarçadas de compra e venda). Ver artigo 2.002 CC. Artigo 2.005 CC.
 
* Mas o desfazimento do negócio depende da prova de que a venda se fez por preço inferior ao valor real do bem ou de que a venda tenha incidido na legítima dos herdeiros (50% do patrimônio do ascendente).
 
* Se a hipótese é de recusa em dar consentimento, ou de impossibilidade (caso do amental), pode o ascendente requerer o suprimento judicial.
 
(B)     Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor: proibição absoluta.
 
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração até indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.
  
“ As proibições acima têm por fundamento a presunção de aproveitamento desleal da situação, na aquisição de bens confiados à sua gestão ou administração, em virtude da especial posição das pessoas a que se refere o texto“. - Carlos Roberto Gonçalves, Vol. III, p. 217.
* Finalidade: manter a isenção de ânimo naqueles que, por dever, têm de zelar pelos interesses alheios.
Art. 498. A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso.
* O art. 498 ressalva interesses legítimos que não podem ser prejudicados em razão do exercício de funções no Poder Judiciário. Se referidas pessoas do inciso III forem parte legítimas do processo judicial como partes, não recairá a proibição do art.497. 
(C)     Venda de parte indivisa em condomínio:
 
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. 
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os coproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
 
* Finalidade: evitar o ingresso de estranho no condomínio, preservando-o de futuros litígios e inconvenientes.
 
* Ação de preempção: o condômino preterido pode exercer o seu direito de preferência pela ação de preempção.
 
(D)     Venda entre cônjuges:
 
* Um cônjuge, exceto no da separação absoluta, só estará legitimado a alienar, hipotecar ou gravar de ônus reais os bens imóveis depois de obter a autorização do outro, ou o suprimento judicial de seu consentimento.
 
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
 
 
Vendas especiais.
 
VENDA MEDIANTE AMOSTRA.
 
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
* Amostra constitui reprodução integral da coisa vendida, com suas qualidades e características, apresentada em tamanho menor ou reduzido. Se a mercadoria entregue não for tudo igual à amostra, caracteriza-se inadimplemento contratual.
 
 
 VENDA AD CORPUS e VENDA AD MENSURAM
 Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. Ad mensuram
§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
* Venda ad mensuram: em que o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel (preço por unidade).
- Se ela não corresponder: comprador terá o direito de exigir o complemento da área ou de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
- Diferença menor que um vigésimo (5%): presume-se enunciativa, salvo no caso de o comprador provar que se soubesse da diferença não teria realizado o negócio.
- Se houver excesso: e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
 
* Venda ad corpus: espécie de venda em que o imóvel é adquirido como um todo, corpo certo e determinado.
- Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões.
 
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
* Não pode ser pleiteada a resolução do contrato,ou o abatimento no preço, se puder ser feita a complementação. Inexistente essa possibilidade, abre-se então a alternativa para o comprador: ajuizar ação redibitória ou a estimatória.
* A complementação de área é exigida por meio da ação ex empto ou ex venditio, de natureza pessoal, pois e pleiteia o cumprimento integral do contrato, mediante a entrega de toda área prometida, pactuada no contrato de compra e venda. 
 
 
DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA
 
 
RETROVENDA: O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. Artigos 505 a 508 CC.
*Instituto jurídico em desuso.
*natureza jurídica de pacto acessório.
*condição resolutiva expressa – desfazimento da venda, retornando as partes ao status quo ante.
*recai somente sobre a compra e venda de bens imóveis.
*prazo para resgate 3 anos. O direito de resgate poderá ser cedido a terceiros, herdeiros ou legatários.
VENDA A CONTENTO: A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado. Artigos 509 a 512 CC.
*depende da manifestação do agrado do comprador para se dar como perfeita – cláusula ad gustum. A coisa deve apresentar as qualidades asseguradas pelo vendedor e ser idônea para os fins a que se destina. (art. 510)
* a simples tradição da coisa não transfere o domínio que depende da manifestação do agrado potencial do adquirente.
* pacto que não se transfere a outrem, quer por ato inter vivos ou causa mortis – caráter pessoal.
PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA: A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. Arts. 513 a 520 CC.
Da preempção ou preferência (ou prelação).
 
Pacto pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-lo ao vendedor (personalíssimo – somente este), na hipótese de pretender futuramente vendê-la ou dá-la em pagamento, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições.
 
Tal direito só será exercido se e quando o comprador vier a revender a coisa comprada. Embora seja peculiar ao contrato de compra e venda, não se exclui a sua aplicabilidade a outros contratos compatíveis (ex.: locação).
 
Os prazos decadenciais são para que o vendedor examine a possibilidade de readquirir a coisa nas mesmas condições oferecidas pelo terceiro e verifique a sua real capacidade de obter o numerário a tempo.
 
Exemplos expressos na lei: a preferência do condômino na aquisição de parte indivisa e a do inquilino, quanto ao imóvel locado posto à venda. Mas os artigos 513 a 520 tratam de preferência convencional.
Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.
 
Prelação legal: o artigo 519 cuida da hipótese de preferência legal, denominada retrocessão. Mas os tribunais têm dado à retrocessão, apenas o caráter de direito pessoal do ex-proprietário às perdas e danos.
 
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência  pelo preço atual da coisa.
Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.
VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO: Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. Arts. 521 a 528 CC.
* recai sobre coisa móvel e imóvel (alienação fiduciária em garantia);
* compra e venda a crédito;
* objeto individuado e infungível;
* pagamento do valor pactuado em prestações;
* o vendedor terá como obrigação transferir o domínio ao comprador assim que este complete o pagamento;
*venda sob condição suspensiva.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL FORA DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO:
Artigo 22, parágrafo único Lei 9.514/1997 Redação dada pela Lei 11.076/2004
A alienação fiduciária se dá por: 
por instrumento escrito particular ou público, obrigatoriamente arquivado no Registro de Títulos e Documentos no domicílio do credor e no competente Registro de Imóveis;
conterá o contrato o valor total da dívida, o prazo e as condições de pagamento, a taxa de juros e os encargos incidentes;
descrição do imóvel e cláusula de constituição da propriedade fiduciária.
Em caso de inadimplemento da obrigação:
o fiduciante (comprador- devedor) será notificado pelo fiduciário (vendedor- credor) através do oficial do Registro de Imóveis para satisfazer a dívida em quinze dias;
não encontrado o fiduciante será intimado por edital pelo oficial do cartório;
não pagando o fiduciante, a propriedade se resolverá ao fiduciário, junto à matrícula do imóvel, sendo que o imóvel será levado à leilão em 30 dias do registro junto à matrícula;
o valor do leilão incorpora a dívida, juros, correção monetária, despesas do cartório, deduzidas o valor das benfeitorias, pagando o fiduciante os impostos taxas, condomínio e demais encargos, sendo o fiduciário reintegrado na posse, concedida liminarmente para a desocupação em 60 dias.
CLÁUSULA OPCIONAL QUANDO SE PRETENDER ADOTAR A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL
 
CLÁUSULA X: A PROMESSA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA –
O COMPRADOR obriga-se a constituir, em favor da VENDEDORA, na mesma escritura definitiva de compra e venda (pública ou particular) em solução desta promessa, a alienação fiduciária do imóvel objeto deste negócio jurídico em garantia do saldo devedor do preço, como condição para o recebimento da unidade imobiliária, alienação fiduciária essa que observará as disposições da Lei Federal nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 e Lei 11.076/2004, que o COMPRADOR declaram conhecer e não ter dúvidas quanto ao seu sentido e alcance.
VENDA SOBRE DOCUMENTOS: a venda sobre documentos é muito utilizada atualmente no comércio exterior, , para maior agilidade aos negócios mercantis entre países, que envolvam mercadorias, embora também utilizável internamente. A entrega dos documentos gera presunção de que a coisa conserva as qualidades nele apontadas sem direito do comprador condicionar o pagamento à realização de vistoria. 
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
Art. 530. Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos.
Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa.
Art. 532. Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimentobancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde.
Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador.