DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

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Estudos + Aulas de Direitos Reais II
Princípio dos números clausus que os direitos reais só podem ser restringidos ou estendidos por força da lei, diferentemente dos direitos obrigacionais que podem ser criados por contrato.
Os DIREITOS DE USO/ FRUIÇÃO/ GOZO permitem a utilização da coisa de forma semelhante ao proprietário: enfiteuse, superfície, servidões prediais, usufruto, uso habitação e as rendas constituídas sobre os imóveis.
DIREITOS DE AQUISIÇÃO – direitos do promitente comprador
DIREITOS DE GARANTIA – vinculam a coisa à uma relação obrigacional – penhor, anticrese, hipoteca, alienação fiduciária em garantia
Características – tendem a ser temporárias, sendo então mitigada a perpetuidade; possuem direito de sequela; números clausus; são direitos acessórios pois só existe direito real sobre coisa alheia se já existir direito real sobre coisa própria 
Natureza jurídica – jus in re aliena
“Ramo do direito civil que estuda com o poder do titular de um direito sobre coisa alheia”
SUPERFÍCIE – direito real sobre coisa alheia – jus in re aliena
Direito pessoal, sob a forma de arrendamento. Decorreu da necessidade prática em construir em solo alheio, principalmente sobre bens públicos. Incide apenas sobre imóveis.
O proprietário do solo mantém a substância da coisa, pertencendo-lhe o solo, no qual pode ter interesse de exploração ou utilização do que dele for retirado.
O superficiário tem o direito de construir ou plantar. O fundeiro também tem a expectativa de receber a coisa com a obra, se o instituto é estabelecido na modalidade temporária.
O superficiário detém a posse direta, enquanto o proprietário a indireta, tendo o direito de superfície prazo determinado.
Trata-se, portanto, de uma concessão que o proprietário faz a outrem, para que utilize de sua propriedade, tanto para construir, como para plantar, dependendo de escritura pública. 
- Do direito de superfície
Pode ser particular ou público, oneroso (parcela única ou parcelado) ou gratuito
“O direito de superfície ocorre quando o proprietário concede a outrem, a prerrogativa de construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no cartório de imóveis, observados os requisitos do art. 108 do C.C”
É direito real sobre coisa alheia. O registro no cartório é necessário para que tenha oponibilidade erga omnes e que vede a possibilidade de buscar a coisa nas mãos de quem quer que injustamente a detenha, para nela exercer o direito que é titular – direito de sequela.
As coisas construídas ou plantadas pelo superficiário enquanto durarem o contrato a ele pertence, só passarão para o proprietário quando terminar o contrato.
Existe a vedação da mudança unilateral do superficiário, tendo que ser permitido pelo proprietário.
Direito de superfície é passado ao herdeiro, podendo alienar a qualquer tempo sem consultar o proprietário.
Direito da superfície – jus in re aliena. Direito real sobre coisa alheia, incidindo apenas sobre bens imóveis. Prazo determinado. Enquanto durarem os efeitos o superficiário é dono dos frutos e das construções sobre a superfície, podendo inclusive alienar sua superfície, dando direito de preferencia ao proprietário. Após o término da sessão, tudo que tiver na superfície passará ao proprietário.
ENFITEUSE
Somente a lei pode constituir direitos reais no nosso sistema – números clausus
O objetivo da enfiteuse era permitir ao proprietário que não desejasse ou não pudesse usar o imóvel diretamente cedê-lo a outro seu respectivo uso e gozo, mediante a obrigação de pagamento de um foro para utilização do fundo. O contrato pode ser perpétuo e corresponde a virtual alienação. Se for de tempo determinado, a lei considera um assentamento.
Em 2002 com o advento do novo código civil, a enfiteuse, já em desuso, foi substituída pelo direito de superfície. 
A enfiteuse, portanto, é um direito de gozo e fruição sobre coisa alheia. O enfiteuta pode usufruir dos produtos da coisa. O direito de enfiteuse transmite-se aos herdeiros, tendo característica de perpetuidade, podendo o enfiteuta alienar o seu direito.
O objeto da enfiteuse eram as terras incultas e terrenos destinados a edificação e terrenos de marinha. Se limitando, assim, as terras não cultivadas e terrenos urbanos não edificados com o objetivo de fixar o homem na terra, tornando-a produtiva.
Era o direito real limitado mais amplo existente, tendo a possibilidade de alienação do direito enfiteutico, sua transmissibilidade causa mortis, constituindo-se verdadeiramente um quase domínio. 
O desinteresse do instituto se deu ao desaparecimento de grandes porções de terra desocupadas, à desvalorização da moeda e a valorização das terras, independe do fenômeno da inflação e da impossibilidade de aumento do valor do foro. 
O enfiteuta exerce poderes muito próximos ao domínio, podendo locar, emprestar, ceder seu direito sobre a coisa, exercendo assim quase todos os direitos inerentes ao domínio.
Caso o prazo fosse determinado, seria caracterizado analogamente ao arrendamento.
O direito do enfiteuta de alienar não é ilimitado, devendo sempre avisar ao senhorio nas hipóteses de venda ou dação em pagamento, pois este tem o direito de preferência. 
O senhorio então, detém a preferencia de compra, caso não queira comprar, receberá o laudêmio de 2,5% sobre o preço da alienação. (uma das causa que difere da superfície)
A enfiteuse é, portanto, um direito real sobre coisa alheia – jus in re aliena – que apesar de não estar positivado no atual código civil é regulado pelo código de 1916 pelo chamado fenômeno da ultratividade de lei revogada. Não podendo, portanto, serem constituídas mais enfiteuses. A enfiteuse é um gravame sobre a propriedade que consta na certidão de ônus real do imóvel como terreno foreiro. Isso significa que nele existe uma enfiteuse pública (não há como resgatar a enfiteuse pública) ou privada.
O enfiteuta tem a obrigação de pagar ao senhorio um foro anual e sua inadimplência por TRÊS ANOS consecutivos acarretará no comisso, sendo uma forma de extinção da enfiteuse. O direito de preferência deve ser respeitado por ambas às partes, devendo o foreiro (ou enfiteuta) dar preferência ao senhorio ao pretender transferir a outrem seu domínio útil. Se o senhorio preferir não exercer seu direito de preferência, o enfiteuta deverá pagar a ele um laudêmio, que seria a porcentagem de 2,5% sobre o preço da alienação, se outro valor não houver sido fixado no título de aforamento.
Em se tratando de descoberta, o enfiteuta terá de dividir com o senhorio a metade do achádego, caso este não tome iniciativa pelas buscas.
A enfiteuse terá fim com o perecimento da coisa, o resgate da propriedade pelo senhorio, após 10 anos de enfiteuse, pela falta de três anos consecutivos do pagamento do foro, sendo chamado de comisso, pela confusão , quando o senhorio e enfiteuta se confundir, pelo direito de preferencia, na hora da venda por parte do enfiteuta, pela desapropriação, pela renúncia de uma das partes e por usucapião. 
SERVIDÃO
Estabelecem nos prédios em prol dos proprietários e futuros
Busca-se a utilidade, a maior comodidade, o incremento do valor econômico do prédio dominante.
A servidão concretiza-se sempre na vantagem de utilização para um fundo e na restrição de gozo para outro
O objetivo em regra é corrigir desigualdades naturais decorrentes de prédios vizinhos ou próximos. Desigualdades que podem decorrer das edificações e ligar-se exclusivamente à utilidade por destinação da vontade, como a de não levantar muro divisório, ou a imposição de cercas vivas de determinada espécie entre propriedades, para fins estéticos. 
Servidões, portanto são decorrentes de atos de vontade diferentemente do direitos de vizinhança que é uma imposição legal.
Titular é o proprietário do prédio dominante e fica obrigado a permitir que o titular exerça atividade em seu bem. Ex.: retirar agua em sua propriedade; não levantar muro à certa altura.
As servidões podem ser:
Positivas – permissão de prática deatos sobre o prédio serviente;
Negativas – implicam em abstenções do titular do prédio serviente; 
Aparentes – referindo-se a exteriorização do direito real – manifestam-se materialmente, sendo perceptíveis à vista. Ex.: aqueduto
Não aparentes – imperceptíveis, por isso é obrigatório a constituição mediante contrato e/ou testamento registrado no cartório de registro de imóveis. Ex.: passagem de via sem deixar rastros, obrigação de não levantar muro.
OBS.: Somente servidões aparentes podem ser adquiridas por usucapião – art. 1379 C.C
Em relação à situação do prédio, a servidão pode ser:
Contínua – depois de estabelecida persiste independente de ato humano. Ex.: passagem de água
descontínua – depende de atividade humana atual. Ex.: trânsito na propriedade.
A servidão é um direito real sobre imóvel alheio com eficácia erga omnes, nunca sendo uma obrigação de fazer por parte do serviente, caso haja, será acordo pessoal. Ela é, portanto, direitos acessórios, que não existiria caso não houvesse prédio (princípio da inseparabilidade). 
Indivisível – mesmo que a propriedade se fragmente, não gerará alteração no direito de servidão. Porem não pode agravar a situação do prédio serviente, nem aumentar o âmbito para que foi criada. 
Atipicidade – números abertos, podem ser criados de acordo com a situação real.
A inutilidade da servidão gera seu cancelamento ou extinção.
Impresumibilidade – as servidões somente podem ser estabelecidas pelas formas admitidas em lei (formalismo), evitando assim a confusão entre servidão e atos de mera tolerância. 
Permanente – não confundir com perpetuidade – correspondem a uma necessidade, utilidade ou comodidade duradoura para o prédio dominante. 
Formas de extinção: confusão; convenção das partes (exigindo escritura de extinção registrada); desapropriação; resgate; não uso.
A servidão é um direito real sobre coisa alheia que introduz um gravame sobre a propriedade sendo diferente de direito de vizinhança, por se tratar de um acordo inter partes com eficácia erga omnes, enquanto o direito de vizinhança será obtido pelas vias judiciais. Não é presumido, sendo somente admitidas nas formas previstas em lei e o direito de servidão é inalienável. 
USUFRUTO, USO E HABITAÇÃO
Direitos reais de gozo e fruição sobre coisa alheia
Usufruto – direito real transitório, concede ao titular o uso, gozo durante certo tempo sob certa condição ou vitaliciedade de bens pertencentes à outra pessoa, conservando sua substancia, podendo ser de bens móveis ou imóveis. Estabelece um gravame sobre o bem de eficácia erga omnes.
Atualmente a utilidade prática se encontra na hipótese de doação por ascendentes e descendentes com reserva de usufruto vitalício.
Direito utendi e frutendi
O usufrutuário não recebe o ius abutendi, o direito de alienar e consumir a substancia do bem.
O dono da coisa, chamado nu-proprietário pode dispor do bem, mas não pode praticar nenhum ato que reduza ou embarace o uso e gozo do usufrutuário.
Para garantir a restituição da coisa, o usufrutuário daria um caução como garantia.
Exige transcrição imobiliária no registro, junto à matrícula e possuí direito de sequela.
O usufrutuário mantem posse direta do bem, sendo o nu-proprietário possuidor indireto.
O usufrutuário pode ceder a terceiros, locando e praticando o comodato.
USUFRUTO IMPRÓPRIO – aquele que incide sobre bens consumíveis móveis, como títulos, ações, direitos incorpóreos que resultem em frutos - o usufrutuário recebe a propriedade dos bens, tanto que pode consumi-los, estando obrigado a devolver o equivalente, que podia ser em dinheiro
Portanto, o usufruto é um direito real sobre coisa alhia de fruição e gozo, onde o usufrutuário não pode alienar a coisa, devendo ser devidamente registrado, averbando-se junto a matrícula o gravame sobre o bem, quando se tratar de imóveis de mais de 30 salários mínimos vigentes à época. Não podendo alterar sua finalidade.
Possui direito de sequela, por afastar qualquer obrigação tal instituto. Sua reivindicação é de natureza petitória, mas os seus remédios possessórios também o protegem.
Como se trata de direito real sobre coisa alheia, pressupõe que ambas as partes tenham uma convivência harmônica e pacífica. Os elementos que o distingue será o caráter alimentar originário em favor do usufrutuário, mantendo a posse direita do bem. O nu-proprietário por sua vez é possuidor indireto.
O usufrutuário se defende pelos meios possessórios, incluindo contra o nu-proprietário e esse por sua vez se defende pelos meios petitórios.
O usufrutuário pode fruir sobre a coisa, auferindo seus frutos naturais e civis, podendo ceder a terceiros, dá-la em locação e comodato ou qualquer outro negócio atípico.
O direito de usufruto é intransmissível, sendo então personalíssimo e inalienável. 
# de enfiteuse, o usufruto é sempre temporário, podendo ser constituído vitaliciamente ou por meio de condição resolutiva, vide propriedade resolúvel. 
O usufruto para uma pessoa jurídica não pode passar de 30 anos.
O usufruto é constituído por contrato, podendo ser oneroso ou gratuito, ou por ato de ultima vontade. 
O usufruto pode ser divisível, podendo ser atribuído simultaneamente a mais de uma pessoa, estabelecendo assim o cousufruto.
Não havendo ressalvas contratuais, o usufruto estende-se aos seus acessórios da coisa e seus acrescidos – art. 1392 do C.C.
Em regra geral, no cousufruto quando uma das partes vem a falecer, a parte de um cousufrutuário volta para o nu-proprietário.
As reparações módicas que não forem de custo módico, cabe ao nu-proprietário.
Caso o prédio for destruído sem culpa do nu-proprietário, ele não está obrigado a reconstruí-lo, nem o usufruto se restabelece, caso ele o faça.
Extinta a PJ, extingue o usufruto.
USO
Ius utendi – consagrando o direito de retirar da coisa tudo que for assim suscetível, sem receber nenhum fruto.
Caracteriza-se por uma modalidade menor do usufruto, tendo o usuário apenas o direito de usar a coisa alheia, não podendo fruir. Pode ser cedido, de forma gratuita, sendo também indivisível. É atribuído a móveis e imóveis, porem sendo inútil se for consumível, por ser mais fácil transferir a propriedade.
HABITAÇÃO 
Ainda mais personalíssimo e restrito, atribuindo ao habitador apenas o direito de residir no imóvel, não podendo nem mesmo ser cedido em seu exercício. Não podendo alugar, nem emprestar, somente ocupa-lo com sua família.