Apostila - Direito Civil_Reais (Gustavo)

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DIREITO CIVIL – PARTE ESPECIAL 
DIREITOS REAIS (DIREITO DAS COISAS) 
 
 “O Direito das Coisas é o complexo de normas 
reguladoras das relações jurídicas referentes às coisas 
suscetíveis de apropriação pelo homem” (CLÓVIS 
BEVILÁQUA). 
 
1. INTRODUÇÃO AO DIREITO DAS COISAS 
 
1.1 CONCEITO E CLASSIFICAÇÃO 
Direito das coisas, no conceito de MARIA HELENA DINIZ, é “um 
conjunto de normas que regem as relações jurídicas concernentes aos bens materiais dou 
imateriais suscetíveis de apropriação pelo homem”. 
Assim, pode-se dizer que o direito das coisas visa regulamentar as 
relações entre os homens e as coisas, traçando normas para a aquisição, o 
exercício, a conservação e a perda de poder dos homens sobre esses bens. 
O direito das coisas compreende tanto os bens materiais (móveis ou 
imóveis) como os imateriais, ou seja, os direitos autorais, incluída aí a 
propriedade literária, científica e artística. 
A doutrina tem classificado o direito das coisas da seguinte forma: 
a) Direito das coisas clássico → oriundo do direito romano, tem 
por objetivo estudar a propriedade, as servidões, a superfície, a 
enfiteuse, o penhor e a hipoteca; 
b) Direito das coisas científico → compreende a mesma matéria do 
clássico, porém com âmbito bem mais amplo, graças ao trabalho 
da doutrina; 
c) Direito das coisas legal → é o regulado pela legislação, que se 
preocupa com a situação jurídica da propriedade numa dada 
época e lugar (será este o direito das coisas que estudaremos). 
 
O Direito das Coisas encontra-se previsto no Código Civil, no Livro 
II da Parte Especial, entre os artigos 1.196 e 1.510. 
 
 
1.2 DISTINÇÃO ENTRE DIREITOS REAIS E DIREITOS PESSOAIS 
Como dito, o Direito das Coisas trata do direito real pleno, ou seja, 
da propriedade, tendo por objeto coisa móvel ou imóvel, corpórea ou 
incorpórea, do próprio titular; e os direitos reais limitados, incidentes sobre 
coisa alheia. 
Necessário, portanto, em princípio, diferenciar o que sejam direitos 
reais do que sejam direitos pessoais. 
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O direito real pode ser definido como o poder jurídico, direto e 
imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos. No pólo 
passivo incluem-se os membros da coletividade, pois todos devem abster-se de 
qualquer atitude que possa turbar o direito do titular. No instante em que 
alguém viola esse dever, o sujeito passivo, que era indeterminado, torna-se 
determinado. 
O direito pessoal, por sua vez, consiste numa relação jurídica pela 
qual o sujeito ativo pode exigir do sujeito passivo determinada prestação. 
Constitui uma relação de pessoa a pessoa e tem, como elementos, o sujeito 
ativo, o sujeito passivo e a prestação. Os direitos reais têm por outro lado, como 
elementos essenciais: o sujeito ativo, a coisa e a relação ou poder do sujeito ativo 
sobre a coisa, chamado domínio. 
 
Direitos reais  Sujeito Ativo _Domínio  Coletividade 
Direitos pessoais  Sujeito Ativo Prestação 
Sujeito Passivo 
 
Diante do exposto, podemos enumerar as principais diferenças entre 
os direitos reais e os direitos pessoais: 
 
a) em relação ao sujeito de direito → nos direitos pessoais há 
dualidade de sujeitos: o ativo (credor) e o passivo (devedor), 
identificados no instante em que se constitui a relação jurídica; nos 
direitos reais há uma relação jurídica entre o titular do direito real 
e toda a humanidade, obrigada passivamente a respeitar o direito 
do sujeito ativo (nesse caso, o sujeito passivo é apenas 
determinável, visto que sua identificação somente dar-se-á no 
momento em que se der a violação do direito); 
b) quanto à ação → quando violados, os direitos pessoais atribuem 
ao seu titular a ação pessoal que se dirige apenas contra o 
indivíduo que figura na relação jurídica como sujeito passivo; já os 
direitos reais, quando violados, conferem ao seu titular ação real 
contra quem indistintamente detiver a coisa; 
 
c) quanto ao objeto → o objeto do direito pessoal é sempre uma 
prestação positiva (dar, fazer) ou negativa (não fazer) do devedor, 
e o do direito real é sempre uma coisa, corpórea ou incorpórea; 
 
d) em relação ao limite → o direito pessoal é ilimitado, sensível à 
autonomia das vontades, permitindo-se, portanto, a criação de 
novas figuras contratuais além das previstas no Código Civil; já o 
direito real não pode ser objeto de livre convenção, pois é limitado 
e regulado expressamente (o art. 1.225, alterado pela Lei nº 
11.481/2007, do Código Civil traz rol taxativo dos direitos reais); 
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e) quanto ao modo de gozar os direitos → o direito pessoal, para que 
surja e possa ser exercido, depende sempre do consentimento de 
uma outra parte, já o direito real concede ao seu titular um gozo 
permanente da coisa, bastando para isso que ela esteja com o 
mesmo; 
 
f) em relação ao abandono → o abandono é característico do direito 
real, isto é, o seu titular pode abandonar a coisa caso não queira 
arcar com os seus ônus; tal não pode ocorrer nos direitos pessoais; 
 
g) quanto à extinção → os direitos pessoais extinguem-se pela inércia 
do sujeito (prescrevem); os reais conservam-se até que se constitua 
uma situação contrária em proveito de outro titular (não 
prescrevem); 
 
h) em relação à seqüela → uma das características dos direitos reais é 
a de conferir aos seus titulares o chamado “direito de seqüela”, 
isto é, a prerrogativa concedida ao titular de um direito real de o 
exercer sobre quem quer que possua ou detenha injustamente o 
que é seu; este direito não existe para os titulares de um direito 
pessoal; 
 
i) quanto à usucapião → a usucapião é uma forma de aquisição de 
um direito real, mas não o é em relação aos direitos pessoais; 
 
j) quanto à posse → somente os direitos reais (embora não todos) 
são suscetíveis à posse; 
 
k) quanto ao direito de preferência → é restrito aos direitos reais de 
garantia o privilégio de obter o pagamento de uma dívida com o 
valor do bem aplicado exclusivamente à sua satisfação, ou seja, de 
concentrar a responsabilidade por uma obrigação sobre um 
determinado bem do patrimônio do devedor. Em caso de 
inadimplemento, tem o credor direito sobre tal bem, afastamento 
os demais credores que tenham apenas direito pessoal contra o 
devedor. 
 
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2. DA POSSE 
 
2.1 INTRODUÇÃO AO ESTUDO DA POSSE 
 
2.1.1 Introdução Histórica 
Estado de fato, a posse antecedeu à propriedade, estado de direito, 
na apreensão e utilização das coisas do mundo externo, para a satisfação das 
necessidades do homem. Nos tempos primitivos, não havia organização 
jurídica; as coisas necessárias à vida precária, dos rudes espécimes da família 
humana, estavam ao alcance daquele que as pudesse colher. 
Por melhor defenderem o celeiro, que a natureza lhes oferecia para a 
nutrição, os homens se agruparam e a posse das coisas utilizáveis apresentou, 
num primeiro momento, caráter coletivo. As tribos eram possuidoras das terras 
que ocupavam e os indivíduos se utilizavam das coisas nelas existentes, 
segundo as suas necessidades, mas respeitando os interesses da coletividade, na 
qual encontravam proteção, e a cujas determinações se submetiam. 
A posse começou a receber defesa jurídica em Roma, desde que o 
pretor interveio com a sua “ação protetora” em favor dos que se haviam fixado 
nas terras comuns de Roma, que assim o foram por concessão da República, e 
que sofriam turbação arbitrária em seu gozo. 
 
2.1.2 A Posse no direito moderno 
A posse é protegida para evitar a violência e assegurar a paz social, 
bem como porque a situação de fato aparenta ser uma situação de direito. É, 
assim, uma situação de fato protegida pelo legislador. Se alguém se instala em 
um imóvel e nele se mantém, mansa e pacificamente, por mais de ano e dia, cria 
uma situação possessória, que lhe proporcionadireito à proteção. 
Tal direito é chamado de jus possessionis, derivado de uma posse 
autônoma, independente de qualquer título. É tão somente o direito fundado no 
fato da posse (possideo quod possideo) que é protegido contra terceiros e até 
mesmo contra o proprietário. O possuidor só perderá o imóvel para este, 
futuramente, nas vias ordinárias. Enquanto isso, aquela situação de fato será 
mantida. E será sempre mantida contra terceiros que não possuam nenhum 
título nem melhor posse. 
Já o direito à posse, conferido ao portador do título devidamente 
transcrito, bem como ao titular de outros direitos reais, é denominado jus 
possidendi ou posse causal. Nesses exemplos, a posse não tem qualquer 
autonomia, constituindo-se em conteúdo do direito real. 
Tanto no caso do jus possidendi (posse causal, titulada) quanto no do 
jus possessionis (posse autônoma, sem título), é assegurado o direito à proteção 
dessa situação contra atos de violência, para garantia da paz social. Como se 
pode verificar, a posse distingui-se da propriedade, mas o possuidor encontra-
se em situação de fato, aparentando ser o proprietário. 
 
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2.1.3 Teorias sobre a Posse 
O estudo da posse é repleto de teorias que procuram explicar o seu 
conceito. Podem, no entanto, ser reduzidas a dois grupos: o das teorias 
subjetivas e o das objetivas. 
 
 2.1.3.1 Teoria Subjetiva 
Segundo SAVIGNY, juris-filósofo considerado pai desta teoria, é a 
vontade de possuir para si que origina a posse jurídica, e quem possui por outro 
é detentor. Para ele, posse é o poder de dispor, fisicamente, da coisa, com ânimo 
de a considerar sua e de defendê-la contra a intervenção de outrem. O animus, 
portanto, consiste na intenção de ter a coisa como próprio (animus domini), que 
não se confunde com a opinio domini, que é a convicção de ser o proprietário. 
Assim, o representante não possui, o locatário também não possui, 
são apenas detentores, pois que non habet animum possidentis. Para os seguidores 
desta corrente, portanto, a posse caracteriza-se pela conjugação de dois 
elementos: o corpus, elemento objetivo que consiste na detenção física da coisa, e 
o animus, elemento subjetivo, que se encontra na intenção de exercer sobre a 
coisa o direito de propriedade. Em resumo, para os defensores desta teoria, se 
houve apenas o animus, a posse será tida como um fenômeno de natureza 
psíquica que não interessa ao direito, e, se houver tão somente o corpus, ter-se-á 
mera detenção, ou seja, “posse natural” e não jurídica. 
 2.1.3.2 Teoria Objetiva 
A teoria objetiva, considerada como criação do jurista alemão 
IHERING, não empresta à intenção, ao animus, a importância que lhe confere a 
teoria subjetiva. Considera-se-o como já incluído no corpus e dá ênfase, na 
posse, ao seu caráter de exteriorização da propriedade. Para que a posse exista, 
basta o elemento objetivo, pois ela se revela na maneira como o proprietário age 
em face da coisa. 
Para IHERING, portanto, basta o corpus para a caracterização da 
posse. Tal expressão, porém, não significa contato físico com a coisa, mas sim 
conduta de dono. Tem posse quem se comporta como este, e nesse 
comportamento já está incluído o animus. A conduta do dono pode ser 
analisada objetivamente, sem a necessidade de pesquisar-se a intenção do 
agente. A posse, então, é a exteriorização da propriedade, a visibilidade do 
domínio, o uso econômico da coisa. Ela é protegida, em resumo, porque 
representa a forma como o domínio se manifesta. 
Se a posse é, como dissemos, a exteriorização da propriedade, o 
critério da existência da posse há de ser o modo pelo qual o proprietário usa, 
normalmente, de sua propriedade, o qual varia segundo o destino econômico 
das coisas, de que o homem se serve. Há coisas que permanecem sob a proteção 
ou vigilância pessoal ou real, outras não. “O lavrador deixa os seus molhos de feno 
ou de trigo em pleno campo; o arquiteto deixa, ao lado das obras, que está construindo, 
os materiais a ela destinados, mas ninguém assim procede com relação aos seus objetos 
preciosos, aos seus móveis, etc; todos os conservam dentro de casa” (CLÓVIS 
BEVILÁQUA). O mesmo estado, que é normal para as primeiras dessas coisas, 
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será anormal para as outras, porque não é esse o modo pelo qual, 
habitualmente, se manifesta a exteriorização da propriedade sobre elas. Assim, 
a posse deve continuar para as primeiras, mesmo quando não haja vigilância 
pessoal ou real, e cessar para as segundas. Se encontrarmos materiais de 
construção junto a obras, sabemos que há uma relação de vontade de alguém, 
perfeitamente visível, tendo por objeto aqueles materiais. Se, porém, é uma jóia, 
que aí encontramos, tal relação não existe, e prestamos serviço ao possuidor, 
levando-a para entregar-lhe. Posse deve ser visível, como a não-posse, e é 
precisamente essa visibilidade que é da mais alta importância para sua 
segurança. 
Em conclusão, resumindo-se a teoria objetiva numa única frase, 
podemos dizer que a “posse das coisas é exteriorização ou visibilidade da 
propriedade”, conforme termina IHERING o seu livro sobre o fundamento dos 
interditos possessórios. 
O seu pensamento, conforme mostra essa passagem, era, portanto, 
mostrar que entre a posse e a detenção não há, como ensinava SAVIGNY, a 
diferença resultante da falta do animus domini para a detenção, elemento que há 
de existir na posse jurídica. Por isso, se compreende a posse sem a propriedade; 
mas daí não se infere que a posse não seja, normalmente, visibilidade da 
propriedade. Historicamente, a posse antecede à propriedade; estabelecida esta, 
porém, a posse é a exteriorização da propriedade. 
 
 2.1.3.3 Teoria adotada no Brasil 
O Código Civil brasileiro adotou a teoria de IHERING, como se 
depreende da definição constante em seu art. 1.196, que considera como 
possuidor “aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes 
inerentes à propriedade”, ou seja, para ser possuidor basta se comportar como 
proprietário, exercendo algum dos poderes que lhe são inerentes. 
Na sistemática do nosso direito civil a posse não requer nem a 
intenção de dono nem o poder físico sobre o bem, apresentando-se como uma 
relação entre a pessoa e a coisa, tendo em vista a função socioeconômica desta. 
Caracteriza-se, portanto, a posse, em nosso direito, como a exteriorização da 
conduta de quem procede como normalmente age o dono. O possuidor é, 
assim, o que tem o pleno exercício de fato dos poderes constitutivos da 
propriedade ou somente alguns deles, como no caso dos direitos reais sobre 
coisa alheia (como o usufruto, a servidão, etc.). 
 
2.1.4 Conceito de Posse 
Para IHERING, cuja teoria nosso código adotou, como vimos, posse é 
conduta do dono. Sempre que haja o exercício dos poderes de fato, inerentes ao 
domínio ou propriedade, existe a posse, a não ser que alguma norma diga que 
esse exercício configura a detenção e não a posse. 
Posse, portanto, conforme define o próprio Código Civil, é o 
exercício de fato, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade 
(art. 1.196, CC). 
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Para diferenciá-la da detenção, o art. 1.198 do Código Civil proclama 
que: “Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com 
outro, conversa a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas” 
(ex.: caseiros) Complementa o quadro o art. 1.208, prescrevendo: “Não induzem 
posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição 
os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a 
clandestinidade”. Portanto, o conceito de posse resulta dos três dispositivos legais 
mencionados. 
 
2.1.5 Objeto da Posse 
Podem ser objeto de posse todas as coisas que puderem ser objeto de 
propriedade, sejam elas corpóreas (exceto as que estão fora do comércio) ou 
incorpóreas(com exceção da propriedade literária, artística e científica), pois o 
Código Civil não limita a posse a nenhum deles. 
Quanto aos bens acessórios, podem os mesmos ser objeto de posse, 
individualmente, apenas quando possam ser destacadas sem que haja alteração 
em sua substância. 
Podem ainda, ser objeto de posse, segundo MARIA HELENA DINIZ, 
as coisas coletivas, os direitos reais de fruição (uso, usufruto, habitação e 
servidão), os direitos reais de garantia (apenas o penhor e a anticrese) e os 
direitos pessoais patrimoniais ou de crédito. 
 
2.1.6 Natureza Jurídica da Posse 
A posse é um fato ou um direito? 
Para IHERING, é um direito, isto é, um interesse legalmente 
protegido. Segundo CLÓVIS BEVILÁQUA não é direito, mas simples fato, que 
é protegido em atenção à propriedade, da qual ela é manifestação exterior. Para 
SAVIGNY, tem natureza dupla: é fato e direito. Em princípio, considerada em si 
mesmo, é um fato, mas, pelas suas conseqüências legais, pelos efeitos que gera, 
entra na esfera do direito. Esta última é a definição considerada pela maioria 
dos civilistas, ou seja, de que a posse é um misto de fato e de direito. 
A grande maioria de nossos civilistas reconhece a posse como um 
direito. Ainda assim, se se trata de um direito, qual a natureza deste direito: 
real, pessoal ou especial? 
Na sistemática do Código Civil brasileiro, a posse não pode ser 
considerada como direito real, pois não figura no rol taxativo do art. 1.225 do 
CC, fiel que é ao princípio da taxatividade dos direitos reais (numerus clausus). 
Ademais, estes exigem um título que possa ser transcrito (art. 1.227 do CC), o 
que não ocorre necessariamente com a posse. Por outro lado, casos há em que a 
lei regula a posse como uma situação de fato: pode ser perdida, no caso de 
imóveis, sem a intervenção da mulher, se o marida os abandona. 
Não se entende seja um direito pessoal pois não se estabelece um 
liame obrigacional para o possuidor em relação a terceiros ou ao proprietário, 
assim como não há, necessariamente, um equivalente patrimonial em relação à 
ela, como acontece com os direitos ou obrigações pessoais. 
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Por todas estas razões, ficamos com a posição de CLÓVIS 
BEVILÁQUA, que o conceitua como um direito especial. 
 
2.1.7 Outras definições 
- Quase Posse  no Direito Romano, só se considerava posse a 
emanada do direito de propriedade. A exercida em termos de qualquer direito 
real menor desmembrado do direito de propriedade, como a servidão e o 
usufruto, por exemplo, era chamada de quase-posse. Assim também o poder de 
fato ou posse emanada de um direito obrigacional ou pessoal, como na locação, 
no comodato, etc. Essa distinção, no entanto, é apenas histórica, posto que não 
adotada pelo sistema civil brasileiro, em especial o atual Código Civil, que hoje 
são tratadas como posse propriamente dita. 
 
- Composse  é a situação pela qual duas ou mais pessoas exercem, 
simultaneamente, poderes possessórios sobre a mesma coisa – “Se duas ou mais 
pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, 
contanto que não excluam os dos outros compossuidores” (art. 1.199, CC). É o que 
ocorre, por exemplo, com adquirentes de coisa comum, com marido e mulher 
no regime da comunhão de bens ou co-herdeiros antes da partilha. Admite-se a 
composse, ainda, em todos os casos em que ocorre o condomínio, pois ela está 
para a posse assim como este para o domínio. Pode ser pro indiviso, se todos 
exercerem, ao mesmo tempo e sobre a totalidade da coisa, os poderes de fato 
(utilização ou exploração comum); ou pro diviso, onde há uma divisão apenas 
de fato para a utilização pacífica do direito de cada um, exercendo os 
compossuidores poderes apenas sobre uma parte definida da coisa. 
 
2.2 MODALIDADES DA POSSE 
 
a) Posse direta: é a de quem recebe um bem, para usá-lo ou gozá-lo, 
em virtude de um contrato, sendo, pois, temporária e derivada; Posse indireta é 
a daquele que cede o uso do bem para outrem (art. 1.197, CC). 
 
b) Posse justa: é a que não é violenta, clandestina ou precária; Posse 
injusta: é a adquirida através de um desses vícios (art. 1.200, CC). 
 
c) Posse de boa-fé: é aquela em que o possuidor ignora o vício ou o 
obstáculo que impede a aquisição da coisa (art. 1.201, parágrafo único, CC); 
Posse de má-fé: é aquela em que o possuidor tem ciência da ilegitimidade de 
seu direito de posse, em razão de vício ou obstáculo impeditivo de sua 
aquisição (art. 1.202, CC). 
 
d) Posse nova: aquela de menos de ano e dia; Posse velha: é a de mais 
de ano e dia (arts. 924 e 927, III, CPC). 
 
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e) Posse natural: é a que se constitui pelo exercício de poderes de fato 
sobre a coisa; Posse civil ou jurídica: é a que assim se considera por força de lei, 
sem necessidade de atos físicos ou materiais. 
 
f) Posse “ad interdicta”: é a que pode ser defendida pelos interditos ou 
ações possessórias, quando molestada, mas não conduz à usucapião; Posse “ad 
usucapionem”: é a que se prolonga por determinado lapso de tempo estabelecido 
na lei, deferindo a seu titular a aquisição do domínio. 
 
g) Posse “pro diviso”: ocorre quando há uma divisão de fato, embora 
não haja a de direito, fazendo com que cada um dos compossuidores já possua 
uma parte certa, se bem que o bem continua indiviso; Posse “pro indiviso”: dá-se 
quando as pessoas que possuem em conjunto o bem têm uma parte ideal 
apenas, sem saber qual a parcela que compete a cada uma. 
 
2.3 AQUISIÇÃO E PERDA DA POSSE 
2.3.1 Da Aquisição da Posse 
O Código Civil de 2002, no seu art. 1.204, prescreve que “adquire-se a 
posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de 
qualquer dos poderes inerentes à propriedade” . A aquisição da posse, portanto, dar-
se-á pela obtenção do poder de ingerência socioeconômica sobre uma coisa, que 
excluirá a ação de terceiro, mediante o emprego de interditos possessórios. 
Didaticamente, seguiremos a classificação adotada por SILVIO 
RODRIGUES, que num primeiro momento, enumera as formas de aquisição da 
posse em originários e derivados, conforme a sua origem. 
A aquisição originária da posse realiza-se independentemente de 
translatividade, sendo, portanto, em regra, unilateral, visto que independe da 
anuência do antigo possuidor, ou seja, efetiva-se unicamente por vontade do 
adquirente sem que haja colaboração de outrem (unilateral). Quer a posse tenha 
provindo da violência, quer da clandestinidade, ela pode tornar-se legítima se, 
cessada a violência ou clandestinidade, transcorrer lapso de ano e dia. 
São modos de aquisição originária da posse: 
a) a apropriação do bem → pela qual o possuidor passa a ter 
condições de dispor dele livremente, excluindo a ação de terceiros e 
exteriorizando, assim, seu domínio. Trata-se de apreensão unilateral, 
pois recai sobre coisas sem possuidor atual, por terem sido 
abandonadas ou por não serem de ninguém, ou sobre coisas de 
outrem, porém sem o seu consentimento, por meio de vícios de 
violência e clandestinidade, cessados há mais de ano e dia; 
 
b) o exercício do direito (arts. 1.196 e 1.204, CC) → que, objetivado na 
sua utilização econômica, consiste na manifestação externa do direito 
que pode ser objeto da relação possessória (servidão, uso, comodato, 
etc). 
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Já a aquisição derivada da posse ocorre quando existe relação de 
causalidade entre a posse anterior e a atual, havendo esta emanado da anuência 
do antigo possuidor. Ela é, portanto, bilateral, podendo ser adquirida por 
qualquer dos modos aquisitivos de direitos, ou seja, por negócios jurídicos 
gratuitos ou onerosos, inter vivos (compra e venda, dação em pagamento, 
permuta, etc) ou causa mortis (testamento, legado, etc). Exige-se, ainda, para que 
sua validade, a aplicação dos requisitos previstos no art. 104 do Código Civil 
paraa validade dos negócios jurídicos em geral: capacidade do agente, objeto 
lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. 
São modos aquisitivos derivados da posse: 
a) A tradição → é a entrega ou transferência da coisa, sem 
necessidade de uma expressa declaração de vontade; basta que haja a 
intenção do tradens (o que opera a tradição) e do accipiens (o que 
recebe a coisa) para que se efetive a sua transmissão. A tradição pode 
ser: 
 Efetiva ou material: é a que se manifesta por uma entrega real do 
bem (como quando o vendedor entrega ao comprador a coisa 
vendida); 
 Simbólica ou ficta: é a forma espiritualizada da tradição, 
substituindo-se a entrega material do bem por atos indicativos 
do propósito de transmitir a posse (como a entrega das chaves 
de um apartamento pelo seu possuidor a outra pessoa); 
 Consensual: ocorre através de um negócio jurídico, que 
transmite a posse de uma pessoa para outra, tendo em vista 
não ser possível a detenção física da coisa (se apresenta de 
duas formas: tradicio longa manu, quando a posse é colocada 
à disposição da pessoa – ex: compra e venda de uma fazenda; 
ou traditio brevi manu, quando uma pessoa já tem a posse 
direta da coisa e adquire o seu domínio, recebendo, ou seja, 
quando o possuidor em nome alheio passa a ser possuidor em 
nome próprio – ex: compra e venda, pelo locatário, de um 
imóvel locado). 
 
b) O constituto possessório (art. 1.267, parágrafo único, CC) ou 
cláusula constituti → ocorre quando o possuidor de um bem (móvel, 
imóvel ou semovente, que o possui em nome próprio, passa a possuí-
lo em nome alheio. Opera-se tal fenômeno mediante dois negócios 
jurídicos simultâneos, um de transferência da posse de um possuidor 
antigo a um novo possuidor, e outro, de conservação da posse pelo 
antigo possuidor em nome do novo adquirente (ex: reserva de 
usufruto; locação). 
 
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c) A acessão → através dela a posse pode ser continuada pela soma 
do tempo do atual possuidor com o de seus antecessores. Essa 
conjunção de posses abrange a sucessão e a união: 
 Sucessão: aberta a sucessão, a posse da herança adquire-se 
desde logo, de pleno direito, pelos herdeiros legítimos ou 
testamentários, sem necessidade de que haja qualquer ato seu 
(art. 1.784, CC). Trata-se de transmissão causa mortis, em que os 
herdeiros ou legatários tomam o lugar do de cujus, 
continuando a sua posse, com os mesmos caracteres (inclusive 
eventuais vícios, nos termos do art. 1.203, CC), como efeito 
direto da sucessão universal ou singular (art. 1.206 e 1.207, 
primeira parte, CC). 
 União: ocorre quando o objeto adquirido constitui coisa certa 
ou determinada. O adquirente, nessa aquisição, constitui para 
si uma nova posse, mas, como recebe a posse de outrem, é 
autorizado pelo art. 1.207, segunda parte, do Código Civil, a 
unir a sua posse à de seu antecessor (ex: para fins de 
usucapião). 
 
2.3.2 Quem pode adquirir a Posse 
Dispõe o art. 1.205 do Código Civil que a posse pode ser adquirida: 
a) pela própria pessoa que a pretende (desde que se encontre no 
pleno gozo de sua capacidade de exercício ou de fato e que 
pratique o ato gerador da relação possessória, instituindo a 
exteriorização da propriedade); 
b) por representante legal (pais, tutores e curadores) ou procurador 
(representante convencional, munido de mandato com poderes 
específicos) do que quer ser possuidor (nesses casos, requer-se a 
concorrência de duas vontades, a do representante e a do 
representado); 
c) por terceiro sem procuração ou mandato (caso em que a aquisição 
da posse fica na dependência da ratificação da pessoa em cujo 
interesse foi praticado o ato. Se houver ratificação, esta terá efeitos 
ex tunc; caso contrário, o gestor deverá responder, pessoalmente, 
pelo ato que praticou, perante aqueles com quem o efetivou, 
arcando com eventuais indenizações por perdas e danos, nos 
termos dos arts. 861 a 875, CC). 
 
Obs: Vale dizer que o art. 1.209 do Código Civil estabelece que há 
presunção juris tantum para quem adquirir a posse de um imóvel, de 
que também será possuidor dos bens móveis que nele estiverem (o 
que se denomina extensão da posse). 
 
 
 
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2.3.3 Da Perda da Posse 
O novo Código Civil, abandonando técnica supérflua adotada pelo 
seu antecessor, deixou de enumerar as modalidades de perda da posse, até 
porque, se a posse é uma relação de fato que representa a exteriorização do 
domínio; se possuidor é aquele que exerce algum dos poderes inerentes ao 
proprietário, a posse se perde desde o momento em que o possuidor, de 
qualquer maneira, se vê impedido de exercer aqueles poderes. 
Nesse sentido, traça o atual diploma civil brasileiro apenas duas 
regras genéricas a respeito do tema, em seus arts. 1.223 e 1.224, abaixo 
transcritos: 
 
“Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do 
possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o art. 1.196”. 
 
“Art. 1.224. Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o 
esbulho, quando, tendo notícia dele, se abstém de retomar a coisa, ou, 
tentando recuperá-la, é violentamente repelido”. 
 
Didaticamente, seguindo lição de MARIA HELENA DINIZ, podemos 
dizer que perde-se a posse da coisa: 
a) pelo abandono → quando o possuidor, intencionalmente, se afasta 
do bem com o escopo de se privar de sua disponibilidade física e 
de não mais exercer sobre ela quaisquer atos possessórios (ex: 
quando alguém atira no lixo um bem que lhe pertence com o 
intuito de se desfazer dele); 
b) pela tradição → além de meio aquisitivo da posse, a tradição pode 
acarretar também a sua extinção, pois por intermédio dela o 
tradens ou transmitente perde a posse ao transferi-la 
intencionalmente ao accipiens ou adquirente. Equivalente à 
tradição, para os bens imóveis, é o assento do título no respectivo 
registro. 
c) pela perda da própria coisa → se dá quando for absolutamente 
impossível encontrá-la, de modo que não mais se possa utilizá-la 
economicamente (ex: é o que ocorre com o possuidor de um 
pássaro que escapa de uma gaiola; ou de uma jóia que cai em 
lugar inacessível). Nesse caso, ao contrário do abandono, o 
possuidor vê-se privado da coisa sem querer. Não se considera 
perdida a posse de coisa que tenha sido perdida dentro da casa do 
próprio possuidor, de modo que se a mesma for encontrada, não 
se readquire a posse, pois a mesma nunca foi perdida. 
d) pela destruição da coisa → decorrente de evento natural ou fortuito, 
de ato do próprio possuidor ou de terceiro, que inutilize 
totalmente a coisa, impossibilitando o exercício do poder de 
utilizar, economicamente, o bem por parte do possuidor. 
 13 
e) pela sua inalienabilidade → por ter sido colocada fora do comércio 
por motivo de ordem pública, de moralidade, de higiene ou de 
segurança coletiva, de modo que não possa ser possuída, por ser 
impossível exercer com exclusividade os poderes inerentes à 
propriedade (apenas, pois, quando a inalienabilidade for 
incompatível com a cessão de uso ou posse alheia). 
f) pela posse de outrem → ocorre quando há inércia do possuidor, 
turbado ou esbulhado no exercício de sua posse, deixando este 
escoar o prazo de ano e dia, que dá lugar a uma nova posse em 
favor de outrem. 
g) Pelo constituto possessório → quando o possuidor, em razão da 
cláusula constituti altera a relação possessória, passando a possuir 
em nome alheio aquilo que possuía em nome próprio. A sua 
conduta em relação ao bem, ou seja, o corpus, continua inalterada, 
mas o animus de proprietário extingue-se em relação a ele próprio 
e nasce em nome do adquirente. É, pois, simultaneamente, meio 
aquisitivo da posse e perda. 
 
É possível, ainda, em relação à posse de direitos, elencarem-se duas 
hipóteses de perda, a saber: 
 
a) pela impossibilidade de seu exercício (art. 1.196, CC) → em decorrência 
da impossibilidadefísica ou jurídica de possuir um bem (ex: 
quando se perde o direito de posse de servidão de passagem por 
ter o prédio dominante ou serviente sido destruído); 
b) pelo desuso → se a posse de um direito não se exercer dentro do 
prazo previsto, tem-se, por conseqüência, a sua perda para o 
titular (ex: o desuso de uma servidão predial por 10 anos 
consecutivos põe fim à posse do direito, nos termos do inciso III 
do art. 1.389, CC). 
 
Há, por fim, para o possuidor que não presenciou o esbulho, a perda 
da posse (art. 1.224, CC): 
 
a) quando, tendo notícia do esbulho, o possuidor se abstém de 
retomar o bem, abandonando seu direito, em razão de seu 
completo desinteresse; 
b) quando, tentando recuperar a sua posse, for violentamente 
repelido por quem detém a coisa e se recusa, terminantemente a 
entregá-la (nesse caso, caberá ainda a possibilidade de 
recuperação da posse por meio da reintegração da mesma, a ser 
pleiteada judicialmente). 
 
 
 
 14 
2.4 EFEITOS DA POSSE 
 Os efeitos da posse são as conseqüências jurídicas por ela produzidas, 
em virtude de lei ou norma jurídica. Seguiremos, para fins didáticos, a 
sistematização operada por CLÓVIS BEVILÁQUA, para quem são sete os 
efeitos da posse: I – o direito ao uso dos interditos; II – a percepção dos frutos; 
III – o direito de retenção por benfeitorias; IV – a responsabilidade pelas 
deteriorações; V – conduzir ao usucapião; VI – se o direito do possuidor é 
contestado, o ônus da prova compete ao adversário, pois que a posse se 
estabelece pelo fato; VII – o possuidor goza de posição mais favorável em 
atenção à propriedade, cuja defesa de completa pela posse. 
Passemos, pois, a análise de cada um dos sobreditos efeitos. 
 
2.4.1 Invocar os interditos possessórios 
O possuidor tem o direito de propor ações possessórias quando é 
ameaçado, molestado ou esbulhado em sua posse, para repelir tais agressões e 
continuar na posse (art. 1.210, CC; art. 82, III, do CPC). 
O direito brasileiro admite as seguintes ações para a defesa da posse: 
a) Ação de Manutenção de Posse → é o meio de que pode se servir o 
possuidor que sofrer turbação a fim de manter a sua posse, 
receber indenização dos danos sofridos e obter a cominação de 
pena para o caso de reincidência, ou, ainda, se de má-fé o 
turbador, remover ou demolir construção ou plantação feita em 
detrimento de sua posse (art. 1.210, 1ª parte, CC e arts. 921 e 926 a 
931, CPC). Tem cabimento, pois, quando o possuidor sofre 
embaraço à sua posse, sem, contudo, perdê-la. 
 
Obs 1: Turbação é todo ato que embaraça o livre exercício da posse, 
haja ou não dano para o possuidor; pode ela ser de fato ou de 
direito. A turbação de fato é a agressão material dirigida contra a 
posse, como rompimento de cercas, derrubada de muro e etc. Já a 
de direito, é a que se opera judicialmente, quando o réu contesta a 
posse do autor, ou por via administrativa, quando, p. ex., houver 
decisão de autoridade administrativa fixando a largura de uma 
estrada, em detrimento de sua utilização. 
Obs 2: O art. 1.210, §1º, do CC (que deve interpretado 
conjuntamente com o art. 188, I, do CC) estabelece uma 
possibilidade de justiça privada, isto é, de legítima defesa da posse, 
na qual o possuidor molestado pode reagir, pessoalmente ou por 
sua própria força, contra o turbador, desde que tal reação seja 
incontinenti ou sem demora e se dirija contra ato turbativo real e 
atual, mediante emprego de meios estritamente necessários 
(“moderamen inculpatae tutelae” – moderação da legítima defesa) 
para manter-se na posse. 
 
 15 
b) Ação de Reintegração de Posse → é a movida pelo que sofreu 
esbulho, a fim de recuperar a posse perdida em razão de violência, 
clandestinidade ou precariedade, bem como para pleitear 
indenização pelas perdas e danos eventualmente sofridos (art. 
1.210, 1ª parte, CC e arts. 921 e 926, do CPC). Esta ação pode ser 
movida não só contra o esbulhador, como também contra terceiro 
de má-fé, que recebeu a coisa esbulhada, ou seja, sabendo que o 
era (art. 1.212, CC). Contra o terceiro de boa-fé, que desconhecia a 
origem viciada do bem, caberá tão somente o pedido de natureza 
real, pois que deverá restituir a coisa, mas nunca o indenizatório, 
por ausência de culpa de sua parte. 
Obs 1: Esbulho é o ato pelo qual o possuidor se vê despojado, isto é, 
perde a posse, injustamente, por violência, por clandestinidade ou 
por abuso de confiança. 
Obs 2: Pelo art. art. 1.210, §1º, do CC (que deve ser interpretado 
conjuntamente com o art. 188, I, do CC), o esbulhado pode 
restituir-se, por sua própria força, à posse do bem, por meio de 
desforço imediato, ou seja, o possuidor pode, assumindo toda a 
responsabilidade, agir pessoalmente (ainda que auxiliado por 
amigos ou serviçais), empregando todos os meios necessários, 
inclusive armas, para conseguir recuperar a sua posse, de forma 
imediata ou assim que possível, não podendo ir além do 
indispensável à restituição da posse. 
 
c) Interdito Proibitório → é a proteção preventiva da posse ante a 
ameaça de turbação ou esbulho, prevista no art. 1.210, 2ª parte, do 
Código Civil. Assim, pode o possuidor que tenha justo receio de 
ser molestado na posse, impetrar a corresponde medida para que 
o juiz o segure da violência iminente (no mesmo sentido dispõem 
os arts. 927 a 932 do CPC). Tal interdito só produz efeitos depois 
de julgado por sentença. Procedente a ação, o magistrado proíbe o 
réu de praticar o ato, sob pena de pagar multa pecuniária, 
inclusive perdas e danos, em favor do próprio autor ou de terceiro 
(ex: instituição filantrópica). 
 
Obs: Para propor esta ação basta que o autor tenha um receio 
fundado ou justo de que a violência virá, pouco importando a 
intenção do réu em realmente praticar ou não a turbação ou 
esbulho. 
 
d) Nunciação de Obra Nova → é a ação que visa impedir que o 
domínio ou a posse de um bem imóvel seja prejudicada em sua 
natureza, substância, servidão ou afins, por obra nova no prédio 
vizinho, assim como o ressarcimento dos prejuízos já causados 
(arts. 1.277 e 1280, CC e 934 a 940, CPC). A presente ação só tem 
 16 
cabimento se a obra contígua está em vias de construção; se já 
estiver concluída ou na fase final de conclusão (pintura, p.ex.), 
descabe tal remédio possessório, uma vez que o seu principal 
objetivo é o embargo da obra, ou seja, impedir a sua construção. 
 
e) Ação de Dano Infecto → é uma medida preventiva utilizada pelo 
possuidor que tenha fundado receio de que a ruína ou demolição 
ou vício de construção de prédio vizinho ao seu venha causar-lhe 
prejuízos, para obter, por sentença, do dono do imóvel contíguo, 
caução que garanta a indenização de danos futuros (arts. 1.277 e 
1280, CC e 826 a 838, CPC). 
 
f) Ação de Imissão de Posse → é a que tem por escopo a aquisição 
da posse pela via judicial. Embora o atual Código de Processo 
Civil não a preveja de modo específico, WASHINGTON DE 
BARROS MONTEIRO entende que é possível sua propositura 
como ação específica dos proprietários adquirentes que desejam 
pleitear a posse direta dos bens adquiridos. 
 
g) Embargos de terceiro senhor e possuidor → é o processo que visa 
defender os bens daqueles que, não sendo parte numa ação 
judicial, sofrem turbação ou esbulho em sua posse, ou direito, por 
efeito de penhora, depósito, arresto, seqüestro, venda judicial, 
arrecadação, arrolamento, inventário, partilha ou outro ato de 
apreensão judicial (arts. 1.046, §1º e 1.047, I, CPC). 
 
2.4.2 Direito à percepção dos frutos 
O possuidor tem direito a perceber os frutos advindos da coisa, ou 
seja, as utilidades que a mesma periodicamente produz, sem detrimento de sua 
própria substância. 
 Classificam-se os frutos, quanto à sua origem, em: a) naturais (que se 
renovam periodicamente, devido à força orgânica da própria natureza; b) 
industriais(que são devidos em virtude do engenho humano, ou seja, da 
atuação do homem sobre a natureza); c) civis (são as rendas oriundas da 
utilização de coisa frugífera, como juros, dividendos e aluguéis). 
Quanto à sua percepção, os frutos dividem-se em: a) pendentes 
(quando ainda unidos à coisa principal); b) percebidos (quando já colhidos); c) 
estantes (quando armazenados para venda); d) percipiendos (quando deviam 
ter sido, mas ainda não foram colhidos); e) consumidos (quando, ante sua 
utilização pelo possuidor, não mais existem). 
 Art. 1.214, CC: o possuidor de boa-fé tem direito, enquanto durar 
sua posse, aos frutos percebidos, equiparando-se ao dono. Não 
tem ele, no entanto, direito aos frutos pendentes, ainda que sejam 
colhidos antecipadamente (neste caso, deverão ser-lhe apenas 
ressarcidas as despesas de produção e custeio). 
 17 
 Art. 1.215, CC: os frutos naturais e industriais são considerados 
colhidos e percebidos no instante em que são separados, e os civis 
são reputados percebidos dia por dia. 
 Art. 1.216, CC: o possuidor de má-fé responde por todos os 
prejuízos que causou, pelos frutos percebidos e colhidos, bem 
como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber; tem, porém, 
direito ao reembolso ou desconto das despesas de produção e 
custeio, a fim de se evitar enriquecimento ilícito do verdadeiro 
possuidor ou proprietário. 
 
2.4.3 Direito à indenização das benfeitorias e direito de retenção 
Benfeitorias são as obras ou despesas efetuadas numa coisa para 
conservá-la (necessárias), melhorá-la (úteis) ou embelezá-la (voluptuárias). 
O possuidor de boa-fé, privado do bem em favor do reivindicante ou 
evicto, tem, nos termos do art. 1.219, CC, o direito de ser indenizado das 
benfeitorias necessárias (art. 96, §3º, CC) e úteis (art. 96, §2º, CC), bem como de 
levantar, se não lhe forem pagas, desde que não danifique a coisa, as 
voluptuárias (art. 96, §1º, CC). 
Tem, ainda, o direito de retenção (jus retentionis) da coisa, pelo qual 
pode conservar em seu poder a coisa alheia, após o momento em que deveria 
entregá-la, como garantia de pagamento do valor das benfeitorias a que tem 
direito (art. 745, IV, CPC; Súmula 158, STF). 
O meio processual adequado para que o possuidor exerça o seu 
direito de retenção são os chamados embargos à execução, a ser apresentados no 
curso de uma ação possessória. Se não alegadas e não provadas as benfeitorias, 
impossibilitado fica o uso de tal meio de defesa, cabendo, apenas, ao possuidor, 
recorrer às vias ordinárias, em ação autônoma, para obter a indenização 
respectiva. 
O possuidor de má-fé, por sua vez, só é ressarcido do valor das 
benfeitorias necessárias, executadas para conservação da coisa, uma vez que o 
proprietário seria forçada a também fazê-las se estivesse na posse da coisa. Não 
faz, no entanto, jus às benfeitorias úteis, perdendo-as em favor do proprietário, 
que as receberá gratuitamente em compensação pelo tempo que ficou privado 
de sua posse. Não lhe é dado, também, levantar eventuais benfeitorias 
voluptuárias, nem reter o bem para forçar qualquer pagamento (arts. 1.220 e 
1.221, CC). 
Por fim, quanto ao valor da indenização, quando devida ao 
possuidor de má-fé, poderá o reivindicante optar entre o valor atual da 
benfeitoria ou o seu custo; quando devida ao possuidor de boa-fé, deverá ser 
paga conforme o seu valor atual (art. 1.222, CC). 
 
2..4.4 Responsabilidade pela deterioração e perda da coisa 
Dispõe o art. 1.217, CC, que o possuidor de boa-fé não responde pela 
perda ou deterioração da coisa, a que não der causa. Já o possuidor de má-fé 
responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda que acidentais, salvo se 
 18 
provar que teria tal fato ocorrido mesmo se a coisa estivesse na posse do 
reivindicante, consoante disciplina do art. 1.218, CC. 
Assim, o possuidor de boa-fé, quando condenado a restituir a coisa, o 
fará no estado em que a mesma se encontre, sem qualquer direito indenizatório 
para o proprietário, se não procedeu com dolo ou culpa. Por outro lado, poderá 
o possuidor de má-fé ser condenado à reparação por perdas e danos, ao restituir 
a coisa, caso a mesma não mais exista ou tenha se deteriorado, ainda que por 
caso fortuito ou força maior, exceto se demonstrar que tal ocorreria ainda que a 
coisa estivesse na posse do reivindicante. 
 
2.4.5 Outros efeitos 
Segundo a classificação ora seguida, a posse tem ainda, o efeito de 
possibilitar ao possuidor a aquisição da propriedade (através da posse 
continuada, ou seja, do usucapião); transferir o ônus da prova ao adversário do 
possuidor (cabe ao autor de uma ação possessória demonstrar o seu direito, 
caso contrário a posse deverá ser mantida com quem esteja); dar ao possuidor 
posição processualmente mais favorável (como a posse é complemento da 
propriedade, sem a primeira o detentor apenas desta outra passa a posição 
inferior no que diz respeito às ações possessórias). 
No mais, como já dito anteriormente, a posse do imóvel faz presumir, 
até prova contrária, a das coisas móveis que nele estiverem (art. 1.209, CC), e a 
pessoa que estiver com a coisa será mantida na posse até que se resolva a 
questão, não estando manifesto que a obteve viciosamente, se mais de uma 
pessoa se disser possuidora da mesma coisa (art. 1.211, CC). 
 19 
3. DA PROPRIEDADE 
 
3.1 CONCEITO DE PROPRIEDADE 
 
3.1.1 Introdução Histórica 
Os homens primitivos, naturalmente, se consideravam senhores 
daquilo de que se apoderavam, para satisfazer as próprias necessidades, pois 
que até em animais se observa esse sentimento. Mas sobre as coisas móveis de 
uso, e não destinadas ao consumo imediato, como armas e instrumentos de 
pesca, é que já se manifesta uma projeção de personalidade, sobre o mundo 
externo, ligando o objeto ao sujeito. 
O solo ocupado, por sua vez, não tinha ainda caráter individual; a 
relação entre ele e a pessoa era apenas de posse econômica da coletividade, 
porque somente esta podia, eficazmente, defendê-la. Entre os índios, por 
exemplo, somente se individualizava a propriedade de coisas móveis, como 
redes, armas e utensílios de uso próprio, mas o solo era possuído em comum 
pela tribo inteira, e mesmo assim apenas temporariamente, já que, de tempos 
em tempos, se levantava o grupo, abandonava as ocas, e mais longe ia fixar seus 
lares, não se demorando em um local mais do que cinco ou seis anos (CLÓVIS 
BEVILÁQUA). 
Com a cultura das terras, foi-se acentuando o sentimento de 
propriedade individual, porque o trabalho produtivo, criando, regularmente, 
utilidades correspondentes ao esforço empregado, estabilizou o homem, 
prendendo-o mais fortemente ao solo dadivoso. E com o estabelecimento do 
Estado, os direitos individuais adquiriram mais nitidez e segurança, 
transformando o simples integrante de um grupo em cidadão. Gera-se, nesse 
quadro, uma relação jurídica para um sujeito individual de direito, e o Estado 
protege esta relação da pessoa para a coisa, mediante a coação jurídica (não se 
diga, no entanto, que o direito somente existe depois de instituído o Estado; ao 
contrário, com este, o direito se robustece, se sistematiza, pois é criação da 
sociedade e não do Estado). 
No Direito Romano, sempre lembrado como precursor, observavam-
se três tipos de utilização de terras nos primeiro tempos de Roma: a) comunhão 
agrária (todos os membros da tribo podiam utilizar-se do solo, que ela ocupava, 
explorando-o em comum e dividindo os frutos; os indivíduos tinham, portanto, 
apenas direito de gozo, sendo as terras inalienáveis); b) propriedade familial (o 
chefe de família recebia certa porção de terra, por tempo indeterminado, 
cultivava-a durante a vida e, depois de sua morte, passava aos filhos; se morria 
sem descendentes, a terra era devolvida à tribo; o chefe da família podia 
usufruir do imóvel, mas não o alienar em vida nem o transmitirpor testamento, 
porque era bem de família e não dele, pessoalmente; as mulheres não 
herdavam); c) propriedade individual (o proprietário podia, livremente, dispor 
de seu bem, quer por ato entre vivos, quer por testamento). 
 20 
Com o decorrer dos tempos, crescimento da população e a extensão 
do domínio político sobre os povos vencidos, o direito romano foi se 
modificando, e com ele a organização da propriedade. Desapareceram os 
regimes da propriedade coletiva e familial, subsistindo exclusivamente o 
individual. O proprietário passou a poder dispor livremente do seu patrimônio, 
e o seu direito a prevalecer contra todos. A propriedade do solo passou a 
abranger o que está em cima e embaixo dele, e tudo quanto se incorpora ao solo 
como plantas e edificações, e o interesse social passou a impor certas restrições 
necessárias à manutenção da coexistência. 
 
3.1.2 Conceito de Propriedade 
O domínio é o mais completo dos direitos subjetivos e constitui o 
próprio cerne do direito das coisas. A propriedade representa a espinha dorsal 
do direito privado, pois o conflito de interesses entre os homens, que o 
ordenamento jurídico procura disciplinar, manifesta-se, na quase generalidade 
dos casos, na disputa sobre bens. 
Trata-se, portanto, de um direito real (aliás, assim define o art. 1.225 
do Código Civil de 2002), ou seja, de um direito que recai diretamente sobre a 
coisa e que independe, para o seu exercício, de prestação de quem quer que 
seja. Ao proprietário é conferida a prerrogativa de usar, gozar e dispor da coisa, 
bem como de reivindicá-la de quem quer que injustamente a detenha, conforme 
deixa claro o art. 1.228 do Código Civil. Aliás, como o código não oferece uma 
definição do que seja propriedade, é deste dispositivo que se extraem seus 
elementos constitutivos, que são: 
 
a. jus utendi (direito de usar, que consiste na faculdade de o dono 
servir-se da coisa e utilizá-la da maneira que entender mais 
conveniente, podendo excluir terceiros de igual uso); 
b. jus fruendi (direito de gozar ou usufruir, que compreende o poder 
de perceber os frutos naturais e civis da coisa e de aproveitar 
economicamente os seus produtos); 
c. jus abutendi (direito de dispor da coisa, de transferi-la, de aliená-la 
a outrem a qualquer título); 
d. rei vindicatio (direito de reaver a coisa das mãos de quem 
injustamente a possua ou detenha). 
 
SÍLVIO RODRIGUES descreve duas idéias elementares da noção de 
domínio: a idéia de vínculo legal e a de submissão da coisa corpórea à vontade 
do proprietário. Todo direito subjetivo representa um vínculo jurídico; assim 
também é o domínio. O liame que se estabelece entre o proprietário e a coisa 
que se encontra em seu domínio vincula, de certo modo, todas as pessoas do 
universo, que estão presas a uma obrigação passiva de não turbar o exercício do 
direito pelo seu titular. Esse vínculo, no que diz respeito ao direito de 
propriedade, é determinado pela lei. 
 21 
O domínio se distingue dos demais direitos reais porque incide sobre 
a coisa própria, enquanto estes últimos têm por objeto a coisa alheia. Basta 
observar o elenco do art. 1.225 do Código Civil para apurar-se que todos os 
demais são direitos reais sobre coisas de outrem. 
 
3.1.3 Natureza Jurídica da Propriedade 
Diz-se que o direito de propriedade é um direito absoluto, exclusivo 
e perpétuo: 
a) Absoluto no sentido de que o proprietário tem sobre aquilo que é 
seu o mais amplo poder jurídico, usando e desfrutando a coisa da 
maneira que lhe aprouver (art. 1.231, CC); 
b) Exclusivo porque o direito de seu titular é exercido sem 
concorrência de outrem, podendo aquele afastar da utilização 
quem quer que dela queira tirar qualquer proveito (art. 1.231, 
CC); 
c) Perpétuo, pois ela só se extingue por força da lei, nas hipóteses de 
perecimento da coisa, desapropriação ou usucapião. 
 
3.1.4 Fundamento do Direito de Propriedade 
Várias são as teorias a este respeito. Dentre todas, uma que desfrutou 
e ainda desfruta de grande prestígio é a chamada teoria da natureza humana, 
segundo a qual a propriedade é inerente à própria natureza do homem, sendo 
condição de sua existência e pressuposto de sua liberdade (admitindo-se tal 
teoria, elimina-se da competência do legislador o poder de aboli-la, o que não se 
coaduna com o sistema jurídico brasileiro – função social da propriedade). 
Outra teoria, que é a mais antiga, é a teoria da ocupação, que 
confunde propriedade com a simples ocupação das coisas, quando não 
pertencentes a ninguém (a ocupação, no entanto, é apenas um modo de 
aquisição da propriedade, não seu fundamento de validade). A teoria da 
especificação apóia-se no trabalho. Somente o trabalho humano, transformando 
a natureza e a matéria bruta, justifica o direito de propriedade (esta teoria, que 
inspirou os regimes socialistas do início do século passado, não pode ser aceita, 
porque não responde à dúvida sobre se deve existir propriedade, procurando 
apenas resolver quem é o proprietário). 
A teoria da lei, sustentada por MONTESQUIEU, assenta-se na 
concepção de que a propriedade é instituição de direito positivo, ou seja, existe 
porque a lei a criou e a garante. Esta é a teoria adotada pelo Brasil, onde o 
fundamento de validade do direito de propriedade encontra-se no art. 5º, XXII, 
da Constituição Federal, que o garante, e no próprio artigo 1.228 do Código 
Civil, que assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seus 
bens, e de reavê-los do poder de quem que injustamente os possua. 
 
3.1.5 Espécies de Propriedade 
a) Propriedade plena: quando o titular do domínio enfeixa em suas 
mãos todas as prerrogativas que constituem o conteúdo do 
 22 
direito, ou seja, a possibilidade de usar, gozar e dispor da coisa de 
maneira absoluta, exclusiva e perpétua, bem como de reivindicá-
la como já mencionado; 
b) Propriedade limitada: quando a mesma se desmembra, de modo 
que alguns dos poderes elementares ao domínio se encontram em 
mãos de outrem (ex.: domínio do nu-proprietário; do 
usufrutuário; sobre bens gravados com cláusula de 
inalienabilidade). 
 
3.1.6 Limites ao Direito de Propriedade do Solo 
A lei limita o direito de propriedade do solo a altura ou 
profundidade úteis ao proprietário, não podendo, desse modo, opor-se este a 
trabalhos que sejam empreendidos a uma altura ou profundidade tais que não 
tenha interesse algum em impedi-los (art. 1.229, CC). Portanto, o limite da 
propriedade do solo é dado pelo justo interesse do proprietário. 
O art. 176 da Constituição Federal também institui limite ao direito 
de propriedade do solo, in verbis: 
 
“Art.176 - As jazidas, em lavra ou não, e demais recursos minerais e os 
potenciais de energia hidráulica constituem propriedade distinta da do 
solo, para efeito de exploração ou aproveitamento, e pertencem à União, 
garantida ao concessionário a propriedade do produto da lavra. 
 
§ 1º - A pesquisa e a lavra de recursos minerais e o aproveitamento dos potenciais a 
que se refere o caput deste artigo somente poderão ser efetuados mediante 
autorização ou concessão da União, no interesse nacional, por brasileiros ou 
empresa constituída sob as leis brasileiras e que tenha sua sede e administração no 
País, na forma da lei, que estabelecerá as condições específicas quando essas 
atividades se desenvolverem em faixa de fronteira ou terras indígenas. 
 
§ 2º - É assegurada participação ao proprietário do solo nos resultados da lavra, na 
forma e no valor que dispuser a lei. 
 
§ 3º - A autorização de pesquisa será sempre por prazo determinado, e as 
autorizações e concessões previstas neste artigo não poderão ser cedidas ou 
transferidas, total ou parcialmente, sem prévia anuência do poder 
concedente. 
 
§ 4º - Não dependerá de autorização ou concessão o aproveitamento do potencial de 
energia renovávelde capacidade reduzida”. 
 
3.1.7 Função Social da Propriedade (§1º, art. 1.228, CC) 
No Direito Romano, como visto, a propriedade tinha, em estágio 
final, caráter individual. Na Idade Média passou por uma fase peculiar, com 
dualidade de sujeitos (o dono e o que explorava economicamente o imóvel, 
pagando ao primeiro pelo seu uso). Após a Revolução Francesa, a propriedade 
assumiu feição marcadamente individualista. No século passado, no entanto, 
foi acentuado o seu caráter social, contribuindo para essa situação o 
posicionamento da Igreja Católica, através das encíclicas papais. A atual 
 23 
Constituição Federal dispõe que a propriedade atenderá sua função social (art. 
5º, XXIII). Também determina que a ordem econômica observará a função da 
propriedade, impondo freios à atividade empresarial (art. 170, III). 
Nessa ordem, o novo Código Civil, no §1º do art. 1.228 proclama que 
“o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades 
econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o 
estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o 
patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas”, e que 
“são defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e 
sejam animados pela intenção de prejudicar outrem” (§2º). 
A observância da função social, portanto, aparece como restrição 
legal ao direito de propriedade, e afeta os seus três característicos, ou seja, o seu 
absolutismo, sua exclusividade e sua perpetuidade. Como bem mencionam os 
parágrafos seguintes daquele mesmo artigo (§§ 3º e 4º), o proprietário pode ser 
privado da coisa, através do que se tem chamado de socialização da 
propriedade, ou nacionalização. 
A nacionalização é um meio de o Estado intervir na economia. Por 
seu intermédio, bens que se encontravam no patrimônio particular passam ao 
Poder Público. Tal recurso é aconselhável quando se trata de bens de grande 
importância para a sociedade, pois sua retirada da administração particular 
evita que caiam em regime meramente especulativo. 
Todavia, a nacionalização, hoje, inspira-se não só em propósitos 
igualitários como também, e, principalmente, em preocupação de caráter 
político. E, para alcançá-la, o Estado recorre mais e mais à desapropriação, não 
apenas por necessidade ou utilidade pública, como igualmente por interesse 
social, podendo mesmo fazê-lo para promover a justa distribuição da 
propriedade, com igual oportunidade para todos. 
No Brasil, é inegável a repercussão de tal tendência, uma vez que, 
como dito, o legislador constitucional determinou que o uso da propriedade 
fosse condicionado ao bem-estar social. 
 
3.2 MODOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL 
 
O Código Civil de 1916 enumerava, taxativamente, no art. 530, os modos 
de aquisição da propriedade imóvel: a) transcrição do título de transferência no 
Registro do Imóvel; b) acessão; c) usucapião; e d) direito hereditário, O novo 
diploma não os especificou, limitando-se a disciplinar, no capítulo intitulado 
“Da aquisição da propriedade imóvel”, a usucapião. o registro do título e a 
acessão (arts. 1.238 a 1.259). O direito hereditário é, também, modo de aquisição da 
propriedade imóvel porque, aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde 
logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (CC, art. 1.784). O inventário será 
feito em função do princípio da continuidade do registro de imóveis, para que o 
herdeiro ali figure como titular do direito de propriedade. Todavia a aquisição 
desse direito dá-se simplesmente em razão do falecimento do de cujus, quando 
 24 
então se considera aberta a sucessão (saisine). O mesmo ocorre com a usucapião, 
como se verá mais adiante. Presentes os demais pressupostos legais, considera-
se adquirido o domínio pelo simples decurso do lapso de tempo previsto na lei. 
A sentença que reconhecer a usucapião terá natureza meramente declaratória. 
Quanto à sua origem, a aquisição pode ser: originária, quando não há 
transmissão de um sujeito para outro, como ocorre na acessão natural e na 
usucapião; e derivada, quando resulta de uma relação negocial entre o anterior 
proprietário e o adquirente, havendo, pois, uma transmissão do domínio em 
razão da manifestação de vontade. Se o modo é originário, a propriedade passa 
ao patrimônio do adquirente escoimada de quaisquer limitações ou vícios que 
porventura a maculavam. Se é derivado, a transmissão é feita com os mesmos 
atributos e eventuais limitações que anteriormente recaíam sobre a 
propriedade, porque ninguém pode transferir mais direitos do que tem. A 
aquisição derivada exige, também, comprovação da legitimidade do direito do 
antecessor. 
3.2.1 DA USUCAPIÃO 
3.2.1.1 Conceito 
A usucapião é também chamada de prescrição aquisitiva, em confronto 
ou comparação com a prescrição extintiva, que é disciplinada nos arts. 205 e 206 
do Código Civil. Em ambas, aparece o elemento tempo influindo na aquisição e 
na extinção de direitos. A primeira, regulada no direito das coisas, é modo 
originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de 
exercício continuado (entre eles, as servidões e o usufruto) pela posse 
prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei; a 
segunda, tratada na Parte Geral do Código, é a perda da pretensão e, por 
conseguinte, da ação atribuída a um direito, e de toda a sua capacidade 
defensiva, em conseqüência do não uso dela durante determinado espaço de 
tempo. 
O art. 1.244 do Código Civil, entretanto, demonstra que se trata de 
institutos símiles, ao prescrever: “Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao 
devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a 
prescrição, as quais também se aplicam à usucapião”. Conseqüentemente, 
dentre outras proibições, não se verifica usucapião entre cônjuges, na constância 
do casamento, entre ascendentes e descendentes, durante o pátrio poder etc. 
Não corre, ainda, a prescrição (art. 198) contra os absolutamente incapazes de 
que trata o art. 3º do Código Civil. Já se decidiu que se suspende o prazo da 
prescrição aquisitiva a partir da data do óbito do pai da herdeira necessária, 
menor de dezesseis anos, até que complete essa idade, beneficiando os demais 
condôminos. 
 
 
 
 25 
3.2.1.2 Espécies 
Podem ser objeto de usucapião bens móveis e imóveis. O direito 
brasileiro distingue três espécies de usucapião de bens imóveis: a 
extraordinária, a ordinária e a especial (ou constitucional), dividindo-se a 
última em rural (pro labore) e urbana (pró-moradia ou pro misero). 
A usucapião extraordinária é disciplinada no art. 1.238 do Código Civil e 
seus requisitos são: posse de quinze anos (que pode reduzir-se a 10 anos se o 
possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele 
realizado obras ou serviços de caráter produtivo), exercida com ânimo de dono, 
de forma contínua, mansa e pacificamente. Dispensam-se os requisitos do justo 
título e da boa-fé. Tem, como antecedentes históricos, a praescriptio longi 
temporis, a longissimi temporis (que chegou a ser de 40 anos) e a prescrição 
imemorial (posse de cujo começo não houvesse memória entre os vivos). A 
ordinária é prevista no art. 1.242 e apresenta os seguintes requisitos: posse de 
dez anos, exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e 
pacificamente, além de justo título e boa-fé. O prazo será de cinco anos “se o 
imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante 
do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele 
tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse 
social e econômico” (art. 1.242, parágrafo único). 
Preceitua o art. 2.029 das “Disposições Transitórias” que, “até dois anosapós a entrada em vigor deste Código, os prazos estabelecidos no parágrafo 
único do art. 1.238 e no parágrafo único do art. 1.242 serão acrescidos de dois 
anos, qualquer que seja o tempo transcorrido na vigência do anterior, Lei n. 
3.071/1916”. Os parágrafos mencionados dizem respeito às hipóteses em que o 
prazo é reduzido porque o possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradia 
habitual, ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo. Acrescenta o 
art. 2.030 que “o acréscimo, de que trata o artigo antecedente, será feito nos 
casos a que se refere o § 4 do art. 1.228”. 
A usucapião especial rural (pro labore) surgiu, no direito brasileiro, na 
Constituição de 1934, sendo conservada na Carta outorgada de 1937 e na 
Constituição de 1946. A Constituição de 1967 e a Emenda Constitucional de 
1969 não repetiram o texto das anteriores, mas a última consignou os seus 
requisitos básicos, remetendo a sua disciplina à lei ordinária. Enquanto não 
regulamentada, aplicou-se a Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1964 (Estatuto 
da Terra), até o advento da Lei n. 6.969, de 10 de dezembro de 1981, elaborada 
especialmente para regulamentar a aquisição, por usucapião especial, de 
imóveis rurais. Preceitua o seu art. 1: “Todo aquele que, não sendo proprietário 
rural nem urbano, possuir como sua, por 5 (cinco) anos ininterruptos, sem 
oposição, área rural contínua, não excedente de 25 (vinte e cinco) hectares, e a 
houver tornado produtiva com seu trabalho e nela tiver sua morada, adquirir-
lhe-á o domínio, independentemente de justo título e boa-fé, podendo requerer 
ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para 
transcrição no Registro de Imóveis”. Excepcionalmente, o seu art. 22 incluiu as 
terras devolutas (espécies de bens públicos) entre os bens usucapíveis. 
 26 
Entretanto, o art. 191 da atual Constituição aumentou a dimensão da área rural 
suscetível dessa espécie de usucapião para cinqüenta hectares, tendo o 
parágrafo único proibido expressamente a aquisição de imóveis públicos por 
usucapião. O usucapiente não pode ser proprietário de qualquer outro imóvel, 
seja rural ou urbano. No art. 1.239, o novo Código Civil limitou-se a reproduzir, 
ipsis litteris, o mencionado art. 191 da Constituição Federal. 
A usucapião especial urbana constitui inovação trazida pela Constituição 
de 1988, estando regulamentada em seu art. 183: “Aquele que possuir corno sua 
área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, 
ininterruptamente e sem oposição. utilizando-a para sua moradia ou de sua 
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro 
imóvel urbano ou rural”. Não se aplica à posse de terreno urbano sem 
construção, pois é requisito a sua utilização para moradia do possuidor ou de 
sua família. Acrescentam os §§ 2 e 3º que esse “direito não será reconhecido ao 
novo possuidor mais de uma vez” e que os “imóveis públicos não serão 
adquiridos por usucapião”. O título de domínio e a concessão de uso serão 
conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independente do estado civil. 
Essa espécie de usucapião não reclama justo título nem boa-fé, como também 
ocorre com a usucapião especial rural. Como se trata de inovação trazida pela 
Carta de 1988, não se incluem no preceito constitucional as posses anteriores. O 
prazo de cinco anos só começou a contar, para os interessados, a partir da 
vigência da atual Constituição. O novo direito não poderia retroagir, 
surpreendendo o proprietário com uma situação jurídica anteriormente não 
prevista. Assim, os primeiros pedidos somente puderam ser formulados a 
partir de 5 de outubro de 1993. No art. 1.240, o novo Código Civil reproduziu 
integralmente o art. 183. §2º e 3º da Constituição Federal. 
A Lei 12.424/2011 criou uma nova modalidade de usucapião especial 
urbana, que vem sendo chamada de usucapião familiar, inserindo no Código 
Civil o art. 1.240-A, com o seguinte teor: 
 
“Aquele que exercer, por 2 (dois) anos interrruptamente e sem 
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 
250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade 
divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, 
utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o 
domínio integral, desque não seja proprietário de outro imóvel urbano 
ou rural”. 
 
Trata-se, como se vê, de nova modalidade de usucapião urbana, 
instituída em favor de pessoas de baixa renda, que não tem imóvel própriom 
seja urbano ou rural. Apesar da semelhança com a usucapião especial urbana 
antes mencionada, prevista no art. 183 da CF, há duas grandes diferenças neste 
caso: a) na usucapião familiar, ao contrário desta outra, exige-se também que o 
usucapiente seja coproprietário do imóvel, em comunhão ou condomínio com 
seu ex-cônjuge ou ex-companheiro; b) exige-se também que estes tenham 
 27 
abandonado o lar de forma voluntária e injustificada; c) o tempo necessário 
para usucapir é bem menor do que os demais, consumando-se a prescrição 
aquisitiva em apenas 02 (dois) anos. 
O único porém é a necessidade de se discutir a causa do término do 
relacionamento afetivo entre as partes, uma vez que o abandono de lar deve ser 
voluntário, isto é, culposo. Se a saída do lar, por um dos cônjuges, tiver sido 
determinada judicialmente, não estará caracterizado o abandono aqui exigido e, 
portanto, não se contará prazo algum para o direito à usucapião. 
Por fim, embora o artigo ora mencionado traga a expressão “ex-
cônjuge” ou “ex-companheiro”, não deve ser exigido o divórcio ou a dissolução 
da união estável para o início do prazo para usucapião. A mera separação de 
fato, por dar fim à sociedade conjugal, e, portanto, aos deveres do casamento e 
o regime de bens, poderá ser o marco inicial da contagem do prazo da 
usucapião familiar (prazo este que só pode ser contado a partir da entrada em 
vigor da lei, ou seja, só poderão ser formulados pedidos de usucapião familiar a 
partir de 16/06/2013). 
Além disso, o art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257. de 10-7- 
2001) prevê também a usucapião coletiva, de inegável alcance social, de áreas 
urbanas com mais de 250 metros quadrados. Ocupadas por população de baixa 
renda para sua moradia por cinco anos, onde não for possível identificar os 
terrenos ocupados individualmente. 
 
3.2.1.3 Pressupostos 
Os pressupostos da usucapião são: coisa hábil ou suscetivel de 
usucapião, posse, decurso do tempo, justo título e boa-fé. Os três primeiros são 
indispensáveis e exigidos em todas as espécies de usucapião. O justo título e a 
boa-fé somente são reclamados na usucapião ordinária. Preambularmente, é 
necessário verificar se o bem que se pretende usucapir é suscetível de prescrição 
aquisitiva, pois nem todos se sujeitam a ela, como os bens fora do comércio e os 
bens páblicos. 
Consideram-se fora do comércio os bens naturalmente indisponíveis 
(insuscetíveis de apropriação pelo homem. como o ar atmosférico, a água do 
mar), os legalmente indisponíveis (bens de uso comum, de uso especial e de 
incapazes, os direitos da personalidade e os órgãos do corpo humano) e os 
indisponíveis pela vontade humana (deixados em testamento ou doados, com 
cláusula de inalienabilidade). São, assim, insuscetíveis de apropriação pelo 
homem os bens que se acham em abundância no universo e escapam de seu 
poder físico, como a luz, o ar atmosférico, o mar alto etc. Bens legalmente 
inalienáveis são os que, por lei, não podem ser transferidos a outrem, não se 
incluindo nesse conceito os que se tornaram inalienáveis pela vontade do 
testador ou do doador. A inalienabilidade decorrente de ato jurídico não tem 
força de subtrair o bem gravado da prescrição aquisitiva, não o colocando fora 
do comércio. Decidiu, com efeito, o Superior Tribunal de Justiça que “com o 
usucapião simplesmente extingue-seo domínio do proprietário anterior, bem 
como os direitos reais que tiver ele constituído e sem embargo de quaisquer 
 28 
limitações a seu dispor” (STJ, 4 T., REsp 207.167-RJ. Rel. M. Sálvio de 
Figueiredo). 
Os bens públicos também não podem ser objeto de usucapião. Dispõe o 
art. 2 do Decreto n. 22.785/33 que “os bens públicos, seja qual for sua natureza. 
não são sujeitos a prescrição”. Com relação aos imóveis, essa orientação foi 
reiterada no art. 200 do Decreto-Lei n. 9.760, de 5 de setembro de 1946, que 
disciplina os bens imóveis da União, ao estatuir que “seja qual for a sua 
natureza, não são sujeitos a usucapião”. A jurisprudência consolidou-se nesse 
sentido. 
Conforme se verifica pela Súmula 340 do Supremo Tribunal Federal, 
verbis: “Desde a vigência do Código Civil (de 1916), os bens dominicais, como os 
demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião”. E o novo 
Código Civil, nessa linha, proclama: “Os bens públicos não estão sujeitos a 
usucapião” (art. 102). Assim, somente podem ser objeto de usucapião bens do 
domínio particular, não podendo sê-lo os terrenos de marinha e as terras 
devolutas. Estas não mais podem ser objeto de usucapião pra labore, em face da 
expressa proibição constante do parágrafo único do art. 191 da Constituição de 
1988. 
A posse é fundamental para a configuração da prescrição aquisitiva. 
Não é qualquer espécie de posse, entretanto, que pode conduzir à usucapião. 
Exige a lei que se revista de certas características. A posse ad interdicta, justa, dá 
direito à proteção possessória, mas não gera a usucapião. Posse ad usucapionemn 
é a que contém os requisitos exigidos pelos arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil, 
sendo o primeiro deles o ânimo de dono (animus domini ou animus rem sibi 
habendi). Exigem os aludidos dispositivos, com efeito, que o usucapiente possua 
o imóvel “como seu”. Não tem ânimo de dono o locatário, o comodatário e 
todos aqueles que exercem posse direta sobre a coisa, sabendo que não lhe 
pertence e com reconhecimento do direito dominial de outrem, obrigando-se a 
devolvêla. Ressalve-se que é possível ocorrer a modificação do caráter da posse, 
quando acompanhando a mudança da vontade, sobrevém uma nova causa 
possessionis (cf. n. 11. retro). 
O segundo requisito da posse ad usucapionem é que seja mansa e pacifica. 
isto é, exercida sem oposição. Se o possuidor não é molestado, durante todo o 
tempo estabelecido na lei, por quem tenha legítimo interesse, ou seja, pelo 
proprietário, diz-se que a sua posse é mansa e pacífica. Todavia, se este tomou 
alguma providência na área judicial, visando a quebrar a continuidade da 
posse, descaracterizada fica a ad usucapionem. Providências extrajudiciais não 
significam verdadeiramente oposição. Se o possuidor defendeu a sua posse em 
juízo contra invectivas de terceiros e evidenciou o seu ânimo de dono, não se 
pode falar em oposição capaz de retirar da posse a sua característica de mansa e 
pacífica. 
Como terceiro requisito, deve a posse ser contínua, isto é, sem 
interrupção. O possuidor não pode possuir a coisa a intervalos. É necessário que 
a tenha conservado durante todo o tempo e até o ajuizamento da ação de 
usucapião. O fato de mudar-se para outro local não significa, necessariamente, 
 29 
abandono da posse, se continuou comportando-se como dono em relação à 
coisa. Para evitar a interrupção da posse, em caso de esbulho, deve o 
usucapiente procurar recuperá-la imediatamente pela força, se ainda for 
possível (CC, art. 1.210, § 1º), ou ingressar em juízo com a ação de reintegração 
de posse. O Código Civil brasileiro não prevê prazo para que a posse seja 
interrompida pelo esbulho praticado por terceiro, mas o Tribunal de Justiça de 
São Paulo já decidiu que, se “o esbulhado interpõe, dentro de ano e dia, 
interdito possessório, e vence, conta-se em seu favor o tempo em que esteve 
privado da posse” (RF, 123:469). Se o interdito for julgado em favor da outra 
parte, reconhecendo-se-lhe melhor posse, a do usucapiente será considerada 
descontínua. 
Embora exija a continuidade da posse, admite o Código Civil, no art. 
1.243, que o possuidor acrescente à sua posse a dos seus antecessores, para o 
fim de contar o tempo exigido para a usucapião (accessio possessionis), contanto 
que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e 
de boa-fé. O possuidor pode, portanto, demonstrar que mantém posse ad 
usucapionem por si e por seus antecessores. Ultrapassada a jurisprudência que 
exigia prova escrita da transmissão negocial da posse, sendo admitida também 
a oral. A junção das posses pode decorrer, ainda, da successio possessionis 
(aquisição a título universal), quando o herdeiro se reputa na continuação da 
posse do falecido (CC, art. 1.207). 
No tocante ao decurso do tempo, contam-se os anos por dias (de die ad 
diem), e não por horas. O prazo começa a fluir no dia seguinte ao da posse. Não 
se conta o primeiro dia (dies a quo), porque é necessariamente incompleto, mas 
conta-se o último (dies ad quem). Para a usucapião extraordinária, é exigido o 
prazo de quinze anos (art. 1.238), que reduzir-se-á a dez anos (parágrafo único) 
se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele 
realizado obras ou serviços de caráter produtivo (posse-trabalho). Para a 
ordinária, em que o possuidor deve ter justo título e boa-fé, basta o prazo de 
dez anos (art. 1.242). Será de cinco anos se o imóvel houver sido adquirido, 
onerosamente, com base em transcrição constante do registro próprio, 
cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a 
sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico 
(parágrafo único). 
Para a consumação da usucapião extraordinária não se exige que o 
possuidor tenha justo título, nem boa-fé (CC, art. 1.238). Tal exigência também 
não é feita na usucapião especial. O justo título é, entretanto, requisito 
indispensável para a aquisição da propriedade pela usucapião ordinária (CC, 
art. 1.242). O título normalmente hábil a transferir o domínio, e que se apresenta 
formalmente perfeito, provoca no adquirente a crença (opinio domini) de que se 
tornou dono. Não se confunde tal crença, indispensável à caracterização da 
usucapião ordinária, com o animus doinini, que é a vontade de possuir como 
dono, de ser dono, necessário para a configuração da usucapião extraordinária. 
Tem-se entendido que o justo título, para originar a crença de que se é dono, 
deve estar registrado no cartório de registro imobiliário e revestido das 
 30 
formalidades externas. O compromisso de compra irretratável e irrevogável, 
por conferir direito real ao compromissário comprador e possibilitar a 
adjudicação compulsória, mesmo não registrado, é considerado justo título, por 
alguns, para os efeitos de usucapião ordinária. O Supremo Tribunal Federal já 
decidiu em sentido contrário (RTJ. 97:796). Contudo, o Superior Tribunal de 
Justiça, posteriormente, proclamou: “Segundo a jurisprudência do STJ não são 
necessários o registro e o instrumento público, seja para o fim da Súmula 84, 
seja para que se requeira a adjudicação; podendo dispor de tal eficácia, a 
promessa de compra e venda, gerando direito à adjudicação, gera direito à 
aquisição por usucapião ordinária” (RT, 732:18 1). O decurso do tempo, a posse 
de dez anos e a concorrência dos demais requisitos mencionados vem sanar as 
eventuais irregularidades e defeitos desses títulos. O vício, contudo, não deve 
ser de forma, nem constituir nulidade absoluta. Se o título é nulo, não enseja a 
usucapião ordinária. Sendo nulo, não é justo. Somente o título anulável não 
impede a usucapião ordinária, visto que é título eficaz e produz efeitos, 
enquanto não se lhe decreta a anulação. Se a escritura, por exemplo, é nula por 
falta de assinatura do outorgante vendedor,