DIREITO DAS COISAS apostila completa

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DIREITO DAS COISAS
AULA 01:
Direito patrimonial:
Direito patrimonial (antagonizar com os direitos indisponíveis).
O direito patrimonial divide-se em direito patrimonial pessoal e direito patrimonial real.
Os direitos patrimoniais de natureza real estão dispostos do art. 1.196 a art.1.510 do CC, no livro denominado direito das coisas.
Há diferença entre as expressões direito das coisas e direitos reais? Se há, qual o significado de cada uma?
Parte da doutrina diferencia, a outra parte não diferencia.
Direito das coisas = direitos reais Caio Mário, Orlando Gomes, Silvio Venosa, Cristiano Chaves.
Direito das coisas é diferente de direitos reais: Silvio Rodrigues, Maria Helena Diniz e Carlo Roberto Gonçalves.
Direito das coisas: é o ramo do direito civil que tem como conteúdo relações jurídicas estabelecidas entre pessoas e coisas, determináveis ou indetermináveis.
Coisa: é tudo aquilo que não é humano.
Direito das coisas: há a seguinte relação:
Pessoa coisa = relação de domínio exercida pela pessoa sobre a coisa.
Característica principal: não há sujeito passivo determinado! O sujeito passivo é toda a coletividade.
Direitos reais: conjunto de categorias jurídicas relacionadas à propriedade.
Os direitos reais formam, portanto, o conteúdo principal do direito das coisas, mas não a sua totalidade.
	Características dos direitos das coisas:
Oponibilidade erga omnes.
Existência de um direito de sequela, que segue a coisa.
Direito de preferência em relação ao titular de um direito real. (exemplo: credor hipotecário).
Possibilidade de renúncia ou abandono dos direitos reais (disponibilidade).
Rol taxativo ou numerus clausus. É o chamado princípio da tipicidade dos direitos reais.
Princípio da publicidade dos atos na transferência dos direitos reais: tradição (bens móveis) e registro (bens imóveis).
Podemos dizer que os direitos reais são absolutos? Muito cuidado! Sim, mas no sentido de que geram efeitos contra todos (erga omnes) e não relativamente a partes determinadas. Falo aqui no princípio do absolutismo.
 	Obs.: advertência de Cristiano Chaves: esse absolutismo não quer dizer que os direitos reais geram um poder ilimitado de seus titulares sobre os bens que se submetem à sua autoridade. Ora, como qualquer outro direito fundamental, o ordenamento jurídico o submete a uma ponderação de valores, eis que em um Estado Democrático de direito marcado pela pluralidade não há espaço para dogmas.
MATERIAL DE APOIO 01
PROFESSOR: THIAGO F. C. GAMA LINS
CONDOMÍNIO: estrutura jurídica e modalidades.
Condomínio: verifica-se quando mais de uma pessoa tem o exercício do direito de propriedade sobre o bem. Para Limongi França, é espécie de propriedade em que dois ou mais sujeitos são titulares em comum de uma coisa indivisa, atribuindo-se a cada condômino uma parte ou fração ideal da mesma coisa.
Vários são os sujeitos ativos em relação ao direito de propriedade, que é único, o que justifica a expressão “compropriedade”, ou ainda “copropriedade”.
No condomínio, duas ou mais pessoas possuem, a um só tempo, os atributos do direito de propriedade.
Síntese:
No condomínio:
Mais de uma pessoa tem o exercício do direito de propriedade sobre o bem.
Cada condômino possui uma fração ideal da coisa.
Há pluralidade de sujeitos ativos, que podem exigir a sujeição passiva universal.
Os condôminos possuem, a um só tempo, os atributos do direito de propriedade.
Atributos do direito de propriedade:
Segundo Caio Mário da Silva Pereira, a propriedade consiste no direito de usar, gozar e dispor da coisa, bem como de reivindicá-la de quem injustamente a possua ou detenha.
A propriedade possui 4 atributos (art.1228 do CC):
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
GOZAR:
Gozar ou fruir (ius fruendi): é a faculdade de retirar os frutos da coisa.
Frutos – são aquelas utilidades que a coisa principal periodicamente gera, e cuja percepção não diminui a substância da coisa principal; Ex: As laranjas de uma laranjeira (são utilidades que se renovam ao longo do tempo).
Quanto à sua origem os frutos podem ser: 
Naturais: quando se desenvolvem e se renovam periodicamente pela própria força orgânica da coisa, sem, contudo, perder essa característica se o homem concorrer com processos técnicos para melhorar sua qualidade ou aumentar sua produção, como, p. ex., crias dos animais, ovos, frutos de uma árvore; 
Industriais: quando devidos ao engenho humano, como a produção de uma fábrica; 
Civis: se se tratar de rendimentos oriundos da utilização de coisa frutífera por outrem que não o proprietário, como as rendas, aluguéis, juros, dividendos e foros. 
Distinguem-se quanto ao seu estado em: pendentes, quando ligados à coisa que os produziu (CC, art. 1.214, parágrafo único); percebidos, se já separados (CC, art. 1.214); estantes, armazenados em depósito para expedição ou venda; percipiendos, os que deviam ser, mas não foram percebidos, e consumidos, os que não mais existem.
(DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: teoria geral do Direito Civil. 22. ed. São Paulo: Saraiva, 2005, p. 332. v. 1) 
REIVINDICAR:
Direito que tem o proprietário de reivindicar a coisa em face de quem injustamente a possua ou detenha (ius vindicandi).
Será exercido por meio de uma ação petitória, fundada na propriedade (causa de pedir), denominada AÇÃO REVINDICATÓRIA, que é imprescritível.
Ex.: caseiro que se estabelece em uma fazenda e impede posterior entrada do dono.
USAR:
De acordo com as normas que regem o ordenamento jurídico, os limites ao uso podem decorrer:
Da CF/88.
Art.5º, XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.
Do Código Civil de 2002, a exemplo do direito de vizinhança.
Do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001).
CF/88, art.182:
§ 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
Estatuto da Cidade:
Art. 5o Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação.
Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5o do art. 5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.
Art. 8o Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.
§ 1o Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federale serão resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.
DISPOR:
Por ato inter vivos Exemplo: venda.
Por ato mortis causa Exemplo: testamento.
PARA LEMBRAR ATRIBUTOS DO DIREITO DE PROPRIEDADE =
GRUD
	GOZAR
	REIVINDICAR
	USAR
	DISPOR
Se a pessoa exerce todos os atributos relativos à propriedade, terá a chamada propriedade plena.
PROPRIEDADE PLENA O PROPRIETÁRIO TEM GRUD
Quem exerce pelo menos 1 dos atributos, terá posse.
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Os atributos podem estar distribuídos entre mais de uma pessoa, o que gerará a chamada propriedade restrita.
Desse modo:
Propriedade plena ou alodial: apenas uma pessoa, de forma unitária, exerce os atributos da propriedade. Vale dizer, terceiros não têm qualquer direito sobre a coisa.
Propriedade limitada ou restrita: recai sobre a propriedade algum ônus.
DISTINÇÕES ENTRE PROPRIEDADE E DOMÍNIO, CONFORME OS NOVOS CIVILISTAS (CRISTIANO CHAVES E NELSON ROSENVALD):
	O art.1.196 do CC acolhe a teoria objetiva da posse. Portanto, segue Ihering. Mas, atenção, não se pode esquecer que o CC faz concessões à teoria subjetiva, como, por exemplo, ao tratar da usucapião. Quando o CC fala da usucapião, exige posse com animus domini. Ao tratar deste instituto, há natural inclinação pela teoria subjetiva, malgrado a teoria adotada seja a objetiva.
	Diante da teoria objetiva, já se pode dizer, afirmar, que possuidor é quem exerce um dos poderes da propriedade sobre a coisa. Especificamente, ou uso ou gozo (fruição). Quem exerce um destes poderes tem posse. Quem tem o uso ou o gozo tem contato físico. Sabemos que, para se ter propriedade, precisa-se de uso, gozo, livre disposição e reivindicação. Além dos 4 poderes, para ter propriedade é preciso ter título, registro. Quem tem 4 poderes + título (registro) tem propriedade.
Pode acontecer de o proprietário ter os 4 poderes mas não ter o título. Exemplo: quem usucapiu e não entrou com a ação. Quem tem os 4 poderes e não tem o título tem o domínio. 
	A propriedade é exercida perante a coletividade, por conta dos efeitos erga omnes decorrentes do registro. O domínio é exercido sobre a coisa, sem oponibilidade a terceiros. Perceba a diferença: propriedade = soma dos poderes com o título. Domínio é a soma dos poderes sem o título. Quem tem propriedade tem domínio, mas nem todo aquele que tem domínio tem propriedade. A forma de defesa da propriedade é ação reivindicatória. 
	Até o CC de 2002, domínio e propriedade eram expressões sinônimas. Eu defendia, antes, o domínio com a reivindicatória.
	Quem tem apenas um dos poderes sobre a coisa tem posse. Quem quer defender a sua posse, o faz por meio das ações possessórias. É IMPORTANTE perceber um detalhe: a compreensão do CC deixa claro que propriedade, domínio e posse são coisas diferentes, mas que, eventualmente, podem estar juntas. É possível posse com domínio ou sem domínio. Se um proprietário perder os poderes da sua propriedade, qual a ação que deve ajuizar? Se perder o contato com a coisa, pretenderá recuperar a posse. 
Sendo assim, por ser submetida a um requisito objetivo, a posse traz consigo uma ideia de imediatidade. Esta ideia faz com as ações possessórias sempre sejam mais céleres. Traz a ideia de recuperação do contato. Com esta diferença, dá para ver que o CC segue a teoria objetiva da posse (contato físico).
	LEMBRETE: Não há mais submissão da posse à propriedade. A posse já não é mais apêndice da propriedade. A posse ganhou autonomia. Isto pode ser enxergado pela teoria objetiva.
	Exemplo de quem possui o domínio e não possui posse: usucapião antes do registro e promessa de compra e venda após a quitação.
	DO CONDOMÍNIO EM GERAL:
1. Condomínio
2. Noções gerais
3. Espécies
4. Cond. tradicional
5. Conceito
6. Direitos dos condôminos
7. Deveres dos condôminos
8. Administração
9. Espécies
10. Extinção.
Condomínio:
Conceituação:
	Sob o âmbito dos sujeitos o condomínio é uma comunhão. Pela perspectiva do objeto é uma indivisão.
	Não há como esconder que, se no condomínio nós temos diferentes sujeitos exercendo o mesmo direito sobre o todo, será uma fonte induvidosa de conflitos. Sendo assim, o CC vai pender, naturalmente, à extinção condomínio.
	
	Isto porque, se o condomínio é fonte de conflitos, é preciso perceber que ele tenderá, naturalmente, à extinção. O ideal é concentrar os direitos e os atributos da propriedade em uma só pessoa.
Espécies:
	O CC trabalha com duas espécies de condomínio:
a. Tradicional ou comum;
b. Edilício, também chamado de condomínio por unidades autônomas.
	O condomínio tradicional comum está disciplinado somente no CC. Já o condomínio edilício está disciplinado no CC e na Lei 4.591/1964.
	Começamos a falar do condomínio tradicional. Após, passaremos para o edilício.
	Condomínio tradicional: 
É a copropriedade exercida por duas ou mais pessoas. Exemplo: casamento, união estável e herança. Em todos estes casos temos condomínio. No casamento, os bens que pertencem à comunhão estão pertencentes à regra de condomínio. Duas pessoas exercendo o mesmo direito de propriedade sobre a mesma coisa.
Ex.: A e B recebem um terreno por herança. 
O condomínio é o exercício simultâneo da propriedade por duas ou mais pessoas.
	Direitos recíprocos dos condôminos: 
Quais são os direitos reconhecidos aos condôminos?
Direito de uso. Vale dizer, independentemente de sua fração ideal cada condômino tem direito de usar o bem como um todo. Cada um exerce o seu direito sobre o todo pelo fato de a coisa ser indivisível.
2. Além do direito de uso sobre o todo, cada condômino terá o direito de exercer a defesa do todo. Isto se dá também independentemente de sua fração ideal. O primeiro é o direito de usar o todo, o segundo é o direito de defender o todo.
	
	Como é que se defende o todo? Duas possibilidades: ações possessórias e ações reivindicatórias. A polêmica que surge: é certo que cada condômino tem o direito de se valer de ação possessória e ação revindicatória. A dúvida vai ser: cada condômino pode se valer também de ação possessória e reivindicatória contra outro condômino?
	Resposta: ação possessória: sim! (Flávio Tartuce, de forma minoritária, entende que um condômino não pode se valer de uma ação possessória contra o outro). Cada condômino pode se valer de ação possessória contra outros condôminos, mas de ação reivindicatória não. Os outros condôminos também exercem o direito de propriedade. Por isso, efetivamente, ação reivindicatória não cabe. Ações possessórias podem ser ajuizadas contra terceiros e outros condôminos. Ação reivindicatória só contra terceiros.
3. direito de voto: quando for o caso! Quando o condomínio tiver que deliberar sobre algo! O direito de voto é igualitário ou proporcional? O direito de voto é proporcional à fração ideal. O CC de 2002 prestou justa homenagem à função social da propriedade. Depende da comprovação de que o condômino estava em dia com as cotas condominiais quando for o caso. Aí sim, se solvente, é que ele terá o direito de voto.
4. Direito de alienação ou oneração da coisa condominial: Aqui vale um comentário. Alienar é vender ou doar. Onerar é dar em garantia. Cada condômino pode alienar ou onerar o bem como um todo, desde que se tenha o consentimento de todos. Claro! Todos são proprietários ou comunheiros. Se é assim, é natural que o direito de alienar a coisa dependa da anuência de todos. Ocorre que um determinado condômino pode objetar, sem qualquer fundamentação razoável, e retirar da maioria esmagadora a vontade de vender. Por isso, a recusa imotivada pode dar azo ao abuso de direito, e o juiz pode suprir o consentimento. A recusa imotivada pode caracterizar abuso do direito, ato ilícito do art.187. Consequentemente, pode permitir o suprimento judicial do consentimento.Isto quando a recusa for imotivada. Para a caracterização do abuso de direito não se leva em conta o elemento culpa, bastando que o comportamento seja prejudicial. É ato ilícito objetivo.
	
5. Direito de alienação ou oneração de sua fração ideal: Cada condômino tem o direito de alienar ou onerar a sua fração ideal. Surge um detalhe: para que o condômino venha a alienar ou onerar a sua fração ideal precisa do consentimento dos demais? Não! Independentemente do consentimento dos demais, cada condômino tem o direito de alienar ou onerar a sua fração ideal. 
	
	Malgrado não seja necessário o consentimento dos demais, deve-se respeitar o direito de preferência. Se quer alienar a sua quota, não necessita do consentimento de ninguém, devendo obediência ao direito de preferência dos demais, a fim de que estes venham adquirindo as demais frações ideais, até que, em um determinado dia um só adquira a totalidade. O direito visa extinguir o condomínio.
	5.1 direito de preferência: 
O direito de preferência é exclusivo da alienação onerosa, não se aplicando à gratuita. Vale dizer, se o condômino quer doar a sua fração ideal, não precisa respeitar a preferência. Doação é liberalidade. E, sendo assim, não há que se falar em direito de preferência. Este direito de preferência será exercido por meio de notificação, seja judicial ou extrajudicial. Tanto faz, mas sempre por meio de notificação. Ou seja, o condômino que quiser vender a sua fração ideal, precisa notificar os demais, para venham, eventualmente, a exercer a preferência, nas mesmas condições do terceiro. 
	Só que aí surge um problema: e se mais de um condômino exercer a preferência? Se mais de um quiser comprar a fração ideal ao condômino que está vendendo, qual deles terá a preferência? São 3 regras preferenciais:
Quem tiver na coisa benfeitorias mais valiosas. Uma justa homenagem à função social da propriedade. 
Se não há benfeitorias, ou se possuem o mesmo volume, que tiver o maior quinhão.
Se tiverem o mesmo quinhão, quem oferecer a melhor proposta.
		
	Ainda sobre o tema: e se o condômino alienou a sua fração sem ter dado preferência aos demais?
	
	Aplica-se o art.504 do CC.
	Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
	A resposta é: se o condômino alienou a sua fração ideal sem respeitar o direito de preferência é caso de ineficácia da venda em relação aos condôminos prejudicados.
	Em outras palavras: o condômino que se sentiu prejudicado não precisa entrar com ação anulatória. A venda é válida e eficaz entre as partes, apenas não produz efeitos em relação aos demais condôminos. E assim os demais condôminos poderão ajuizar ação de adjudicação compulsória. Esta ação tem que ser ajuizada no prazo decadencial de 180 dias, contados do conhecimento da venda. Nesta ação, nós teremos um litisconsórcio passivo necessário entre o condômino alienante e o terceiro adquirente. O terceiro não estará de boa fé, porquanto não houve a devida notificação.
Deveres dos condôminos:
	
Cada condômino deve: 
1) respeitar a finalidade do bem (art.1314 do CC).
 	2) Não dar posse, uso ou gozo a terceiros sem o consentimento dos demais.
 	3) Dividir os frutos da coisa comum colhidos individualmente. RESP 622472 do RJ: o STJ firmou o entendimento no sentido de que, aquele cônjuge ou companheiro que se mantiver sozinho em imóvel comum, deverá indenizar o outro. É um passivo flutuante, que poderá interferir na meação.
 	4) Dividir as despesas comuns, ou seja, rateá-las. 
Pode acontecer de em um determinado condomínio de um condômino não querer ou não poder dividir as despesas comuns. O CC permite que o condômino, nesse caso, optando por não participar do rateio, renuncie à sua fração ideal (art.1316 do CC). 
Nesse caso, os demais condôminos vão, proporcionalmente, receber a fração ideal e assumir, também proporcionalmente, as despesas correspondentes. Lá no direito das obrigações aprendemos que a solidariedade não se presume. Se é assim, a responsabilidade dos condôminos pelo rateio das despesas comuns não é solidária, mas sim proporcional à fração ideal de cada um. É lógico que o CC presume a igualdade de cotas. Cuida-se de presunção relativa! 
Administração do condomínio:
	
Será feita por eleição.
A administração do condomínio será definida por eleição, submetida ao critério da maioria das frações ideais. É um critério econômico, portanto. A respeito deste assunto é preciso deixar claro: se houver empate, decisão judicial deliberará sobre a administração do condomínio.
Nesta eleição haverá, seguramente, uma minoria vencida, e o CC admite impugnação. 
Trata-se de um excelente exemplo de direito de minoria. É o direito que tem a minoria vencida de impugnar judicialmente a eleição. 
Não só a minoria vencida, mas também qualquer condômino tem o direito de exigir prestação de contas do administrador. 
Não esquecer um aspecto relevante da ação de prestação de contas, que tem procedimento dúplice.
Vamos encerrar esta análise chamando atenção para uma teoria nova, e que não está no CC, trafegando tranquilamente na doutrina jurisprudência!
Administrador aparente: é o também chamado mandatário aparente. Nada mais é do que a aplicação da teoria da aparência. A jurisprudência diz que, se o administrador aparente criar expectativas em terceiros, o condomínio responde pela obrigação contraída perante os mesmos, possuindo direito regressivo contra ele. O fundamento disso é a proteção do terceiro de boa-fé. 
Espécies de condomínio tradicional: 
O CC se refere a duas espécies de condomínio tradicional: pode ser voluntário ou legal. O legal pode ser forçado ou fortuito.
Voluntário: Decorre de ato espontâneo das partes. Exemplo: 3 pessoas compram uma casa de praia, regimes de bens no casamento e na união estável. É um ato voluntário.
 
Legal: que pode ser: 
a) Forçado: quando a lei impõe a sua formação naquele caso. Exemplo: muro, cerca, vala, pastos etc. Se você tem uma casa e constrói em cima do muro está formando um condomínio com o seu vizinho. Se os condôminos não se acertarem, o juiz decidirá pelo valor médio de mercado. 
b) Fortuito ou eventual: é aquele que decorre do acaso. Exemplo: herança.
	
Extinção do condomínio tradicional:
	
Regra geral: o condomínio se dissolverá pela vontade das partes. Todavia, é preciso deixar claro que o condomínio legal não vai se dissolver, afinal de contas, foi instituído por lei. Mas, o condomínio voluntário vai se extinguir a qualquer tempo pela vontade das partes. Só que o CC estabeleceu um prazo de indivisão, que é de até 5 anos, renovável por igual período, exceto se o condomínio se formou por doação ou herança. Se ele se formou por doação ou herança, não se admite a renovação do prazo.
O CC estabelece um prazo de indivisão: até 5 anos. Durante este prazo, o condomínio não será dividido, salvo se houver justa causa. Aí sim, é possível a divisão a qualquer tempo, mesmo durante o prazo de indivisão. Ultrapassado o prazo, o condômino interessado poder requerer ação de divisão a qualquer tempo. 
Surge um outro problema: e se a coisa for indivisível? Não há como dividi-la. Ex.: apartamento. Se a coisa for indivisível, teremos ação de alienação judicial de coisa comum. O STJ vem entendendo (RESP 791147 de SP) que, se a coisa for divisível, não se admite ação de alienação. Ação de alienação somente se dará se a coisa não admitir divisão. Na alienação judicial da coisa, condôminos terão preferência em relação a terceiros.DIREITO DAS COISAS
MATERIAL DE APOIO 02
PROFESSOR THIAGO F. C. GAMA LINS
DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Introdução:
Condomínio edilício: é uma simbiose orgânica entre propriedade coletiva e propriedade individual. Ou seja, é um mix entre propriedade individual e coletiva.
Aplicam-se as regras do condomínio edilício não só ao condomínio residencial por andares. As regras serão aplicadas sempre que houver uma unidade formada entre partes comuns e partes individuais. Falamos também dos edifícios empresariais e das vilas de casas, que igualmente se submetem ao regime dos condomínios edilícios. 
Expressões sinônimas: condomínio em edificações ou condomínio horizontal (as unidades estão dispostas horizontalmente umas para as outras).
Aplicação aos condomínios assemelhados: loteamentos fechados e clubes de campo.
Estrutura interna dos condomínios edilícios:
ÁREAS AUTÔNOMAS OU EXCLUSIVAS (art.1.331, §1º):
São de propriedade exclusiva do condômino. Ex.: apartamentos, escritórios, salas, lojas etc.
Aplicam-se as regras da propriedade privada. Bem por isso, quando um condômino quer alienar a sua unidade autônoma, ele não precisa dar preferência aos demais.
ÁREAS COMUNS (art.1.331, §2º): 
São de propriedade comum dos condôminos. Ex.: solo, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, acesso ao logradouro público. Não podem ser alienadas separadamente ou divididas. Em relação a estas áreas, a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (§3º)
Um outro dado relevante é que a área comum de um condomínio edilício não pode ser usucapida por um dos condôminos (art.3º da Lei 4591/64). 
Há, todavia, um detalhe: não cabe usucapião, mas nada impede a ocorrência de supretio e surrectio (RESP 356821, RESP 214680 e enunciado 247 da jornada). Exemplo: o condomínio cede área comum por muito tempo a um condômino, que a utiliza como garagem. Tal condômino adquirirá a área pela surrectio.
Supressio e surrectio:
Na supressio, a parte perde um direito ou uma faculdade não exercida ao longo do tempo, que se consolida via surrectio em favor da outra parte. Em linhas claras, supressio significa supressão; a parte perde um direito que não foi exercido ao longo do tempo. 
Vamos analisar alguns pontos mais delicados:
Pela lei, o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. Art.1331, §5º do CC.
Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
Regime jurídico de garagens: o direito brasileiro admite 3 regimes jurídicos:
Regime jurídico de garagens:
1º) Garagem como bem acessório: a garagem está submetida à unidade autônoma. Isto ocorre quando você compra o apartamento com um número x de vagas de garagem. Nesse caso, você tem a garagem como bem acessório do principal, que é a unidade autônoma. Vai seguir o princípio da gravitação jurídica, segundo o qual, o acessório segue o principal.
2º) Garagem como um bem autônomo: quando o titular adquire a unidade autônoma e, separadamente, a garagem. Isso ocorre quando há a possibilidade de aquisição de garagens separadamente. Neste caso, a garagem vai ter registro próprio, não se submetendo à unidade autônoma. Neste segundo regime, a garagem pode ser vendida separadamente? Pode, diferentemente do que ocorre no primeiro regime. 
Antes da Lei 12.607/2012, admitia-se, de forma pacífica, neste segundo regime, a alienação, locação e penhora das vagas de garagem, que também não se enquadrariam como bem de família. (no primeiro regime, por ser bem acessório, compõe, sem sombra de dúvidas, o bem de família)
Contudo, a Lei 12.607/2012 disciplinou o regime jurídico das garagens em condomínios edilícios, vindo a proibir, salvo disposição em contrário na convenção condominial, a venda e o aluguel de tais unidades a terceiros estranhos ao condomínio. Nessa sistemática, torna-se controvertida a possibilidade de incidência de penhora sobre vagas de garagem, dada a impossibilidade de sua adjudicação ou arrematação a terceiro estranho ao condomínio.
3º) Garagem com área comum: se integrar área comum, a convenção interna regulamentará o seu uso. A garagem pertence ao próprio condomínio. Não admite usucapião, sendo possível, entretanto, a aquisição pela via da supressio. Para ser alienada exige o consentimento de todos.
OBS.: LOCAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM:
Convém a lembrança de que o art.1338 admite a locação de vaga de garagem, salvo disposição contrária, ou seja, exceto se a convenção proibir. Se for omissa ou silente, o CC permite o aluguel de garagem. Até abril de 2012, o condômino tinha preferência em relação ao terceiro. A preferência era nas mesmas condições, vale dizer, tanto por tanto.
	Contudo, a Lei 12.607/2012 disciplinou o regime jurídico das garagens em condomínios edilícios, vindo a proibir, em regra, a venda ou o aluguel de tais unidades a terceiros estranhos ao condomínio. 
O aluguel ou a venda a terceiros, todavia, na redação da segunda parte do §1º, poderão ser expressamente autorizados na convenção do condomínio.
	Vejamos o que dispõe a nova lei:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º  As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
É possível a utilização exclusiva de área comum que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao uso comum dos demais condôminos (enunciado 247 do CJF/STJ). Ex.: as vigas e pilares existentes nos apartamentos.
Instituição e constituição do condomínio:
2.1 Ato de instituição:
Inter vivos: podemos citar como exemplo o negócio jurídico de incorporação imobiliária.
Testamento.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
2.2 Convenção de condomínio:
Conceito: é o estatuto coletivo que regula os interesses das partes.
Sobre a convenção há um debate interessante: prevaleceu o entendimento de que tem natureza estatutária: vincula mesmo aquele que não a subscreveu. Exemplo: condômino que adquiriu posteriormente uma unidade. Produz efeitos entre os condôminos, mesmo sem registro.
Natureza jurídica: negócio jurídico decorrente do exercício da autonomia privada.
Constituição: a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais. (Art.1333 do CC)
OBS.: mudança na convenção de condomínio: maioria de 2/3. 
Obrigatoriedade interna: torna-se desde logo obrigatória para os titulares do direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Conforme a súmula 260 do STJ, a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos (efeitos inter partes)
Obrigatoriedade externa: para ser oponível contra terceiros (efeitos erga omnes), a convenção de condomínio deve ser registrada no cartório de registro de imóveis.
Conteúdo da convenção:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno. 
Trata-se do regulamento que traz as regras fundamentais a respeito do cotidiano do condomínio, tais como utilização de áreas comuns, as restrições ao seu uso, os horários de funcionamento e suas limitações, as proibições e permissões genéricas ou específicas, entre outros conteúdos possíveis.
Enunciado 248 do CJF/STJ: O quorum para a alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
O princípio da força obrigatória das convenções e seus limites:
A convenção é regida pelo pacta sunt servanda, ou seja, pelo princípio da força obrigatória das convenções.
Porém, tal preceito não é absoluto, pois encontra fortes limitações nas normas de ordem pública, nos preceitos constitucionais e nos princípios sociais (boa-fé objetiva e função social).
Quais os limites de licitude das estipulações contidas na convenção condominial?
Exemplo: polêmica quanto à presença de animais de estimação nas dependências do condomínio.
Há convenção de condomínio que proíbe animal. Se você proibir todo e qualquer animal vai ter que proibir até mesmo peixe no aquário. O STJ entendeu que estas disposições proibitivas aplicam-se apenas a animais perigosos, mandando aplicar o princípio da razoabilidade. Toda disposição absoluta é descabida! Não pode haver nem liberalidade excessiva nem proibição peremptória. Um simples animal de estimação de pequeno porte, tal como um cãozinho poodle, não pode prejudicar os direitos de vizinhança, a exemplo da segurança, do sossego e da saúde. Agora, se o cão late diuturnamente, não poderá ficar no condomínio.
Há 3 situações vislumbradas pela jurisprudência:
A convenção de condomínio proíbe animais;
A convenção é omissa sobre o assunto;
A convenção permite animais.
Nos casos b e c, a presença dos animais é livre, a não ser que o animal seja perturbador ou incompatível com o bem-estar dos condôminos.
Mesmo nos casos em que há proibição na convenção de condomínio, a jurisprudência majoritária tem entendido que é permitida a permanência do animal de estimação, desde que ele não perturbe o sossego e a segurança dos demais coproprietários. Veja-se, a esse respeito, TJSP, Apelação 99405049285-2, acórdão 4383110, Sorocaba, 8ª câmara de direito privado, Rel. Des. Salles Rossi, 17.03.2012, SJESP 12.04.2010 e TJSP, Apelação 99403096149-9, acórdão 4271082, Limeira, 5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des J. L. Mônaco da Silva, j. 16.12.2009, DJESP 19.02.2010. Tais julgados realizam uma interpretação a favor dos valores coletivos e sociais (funcionalização social).
Natureza jurídica do condomínio:
3.1 Entendimento majoritário e clássico: é um ente despersonalizado ou despersonificado.
O condomínio edilício não tem personalidade jurídica. É ente despersonalizado. Se é despersonalizado, não tem direitos da personalidade, vale dizer, não pode sofrer dano moral. Não vamos nos esquecer de que os entes despersonalizados, tais como o condomínio edilício, possuem capacidade, ou seja, podem titularizar relações jurídicas de ordem patrimonial. De qualquer sorte, fica uma crítica: por que o condomínio tem CNPJ? Para fins meramente fiscais.
O condomínio é representado pelo seu síndico.
3.2 Entendimento dos doutrinadores contemporâneos: considera o condomínio edilício como uma pessoa jurídica.
Enunciado 90 do CJF/STJ: Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse.
Posteriormente, por iniciativa de Gustavo Tepedino e Frederico Viegas de Lima, o sentido do enunciado 90 foi ampliado:
Enunciado 246: Fica alterado o enunciado número 90, com supressão da parte final: nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse.
Prevalece o texto: Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício.
Motivo da mudança, de ente não personificado para pessoa jurídica:
O rol das pessoas jurídicas contido no art.44 do CC é numerus apertus, ou seja, exemplificativo.
A forma de pensar está de acordo com a sistemática filosófica do CC/2002, que adotou um sistema aberto e dinâmico, inspirado na teoria tridimensional do direito de Miguel Reale.
A personificação é um reclame das necessidades econômicas e sociais da atualidade.
Proliferação dos supercondomínios na atualidade.
3.3 Questões controvertidas da convenção condominial: algumas questões polêmicas sobre a convenção condominial.
	 
1ª questão: culto religioso: é possível? Sim, desde que não viole segurança, sossego e a saúde. 
2ª questão: responsabilidade civil do condomínio por roubo ou furto em área comum. Responde somente se a convenção estipular expressamente. Aí sim, o condomínio responde por roubo ou furto em área comum. Responderá também se havia verba específica prevista para empresa de segurança. Neste caso, o condomínio responderá, com ação regressiva perante a empresa contratada.
3ª questão: taxa condominial: é obrigação propter rem. Se é assim, adere à coisa. Assim, se você comprou um apartamento e descobriu que ele tem 10 parcelas em atraso quem paga é o atual proprietário, com ação regressiva contra o alienante. A cobrança de taxa condominial permite a penhora do bem de família. O CC limitou os juros e a multa na taxa condominial. Juros: 1% ao mês, multa de 2% ao mês. Mais do que isso, é nulo naquilo que exceder.
Surge uma dúvida. E os condomínios que estavam constituídos antes do CC de 2002, ONDE A MULTA ERA DE ATÉ 20% ao mês. O condomínio instituído antes teve que se adequar ao novo padrão?
STJ: RESP 722904/RS. Neste Resp, o STJ determinou a aplicação do novo limite de multa, mesmo nos condomínios anteriormente constituídos. Isto porque, conforme bem lembra Flávio Tartuce, como a multa está no plano da eficácia, deve ser aplicada a norma do momento da produção dos seus efeitos.
Por fim, não se pode esquecer que o não pagamento de condomínio não pode implicar cobrança vexatória nem suspensão dos serviços essenciais (elevador, água, gás). Tal exposição, pode gerar da moral para o condômino. OBS: os serviços não essenciais podem ser suspensos!
Direitos e deveres dos condôminos:
DIREITOS: 
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
DEVERES:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Exemplo: em regra, o proprietário da cobertura que equivale a dois apartamentos deve pagar o dobro da verba condominial única. Porém, a convenção pode estipular que o pagamento daquele equivale a 1,5 da unidade comum, por exemplo.
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
 OBS: O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposiçãoexpressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. (§2º)
Além das penalidades pecuniárias, cabe ação de nunciação de obra nova ou mesmo ação demolitória proposta pelo condomínio ou por qualquer condômino.
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
 O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Ex.: imagine-se, por exemplo, que cada condômino resolve pintar a fachada de sua unidade com as cores do seu time de coração.
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
 O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
	- Lei do silêncio
	- o condômino não é proibido de trabalhar em sua unidade, desde que isso não perturbe o sossego dos demais condôminos e os bons costumes. Ex.: ministrar aulas particulares. Proibição: prostituição, exploração de restaurante.
ESTUDO DAS PENALIDADES:
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
É nula qualquer estipulação que disfarce ou simule uma multa superior a 2%, uma vez que a norma é de ordem pública. É nulo o chamado desconto por pontualidade que dissimula ou embute multa acima de 2%.
Enunciado 505 do CJF/STJ:
É nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2% confere suposto desconto de pontualidade no pagamento de taxa condominial, pois configura fraude à lei (Código Civil, art.1336, §1º) e não redução por merecimento.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
DOS DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO:
São situações reais em que há divisão dos atributos relativos à propriedade ou domínio. Transmite-se a outro o direito de gozar ou fruir a coisa, com maior ou menor amplitude.
Luciano de Camargo Penteado: tais direitos visam conferir ao titular da situação jurídica a possibilidade de realizar algum tipo de função ou utilidade sobre o bem objeto de propriedade de outro sujeito de direito.
SUPERFÍCIE:
Art.1369 a 1377 do CC.
Estatuto da cidade: art.21 a 24 da Lei 10.257/2001.
Definição é instituto real pelo qual o proprietário concede a outrem, por tempo determinado ou indeterminado (estatuto da cidade), gratuita ou onerosamente, o direito de construir ou plantar em seu terreno. 
Recai sempre sobre imóveis, mediante escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Art.1369 do CC.
Tem dois personagens:
O proprietário, também denominado fundieiro, aquele que cede o uso do bem imóvel para outrem.
O superficiário, pessoa que recebe o imóvel, a fim de efetivar a construção ou plantação, tendo os atributos de uso e gozo.
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Nos termos do parágrafo único do art.1369 do CC, o direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
A concessão de superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez ou parceladamente.
Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.
Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.
Abrandamento: ENUNCIADO 94 DO CJF/STJ.
94 – Art. 1.371: As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície. 
Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.
Se ocorrer a alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário terão, reciprocamente, direito de preferência em igualdade de condições (art.1.373 do CC).
Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.
Consequência para o desrespeito ao direito de preferência.
3. Correntes doutrinárias:
1ª corrente: o fundieiro ou superficiário preterido somente pode pleitear perdas e danos da outra parte, o que é aplicação legal da cláusula de preferência de compra e venda.
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
Defensores: Pablo Stolze Gagliano e Silvio de Salvo Venosa.
2ª corrente: Deve-se aplicar, por analogia, do art.33 da Lei de Locação (Lei 8245/1991), cabendo alienação da coisa mediante o depósito do preço ou perdas e danos.
Defensores: Maria Helena Diniz.
3ª corrente:
Aplica-se o art.504 do CC, que trata do direito de preferência ou prelação legal a favor do condômino no condomínio de coisa indivisível. O prazo decadencial, aqui, é de 180 dias para a ação de adjudicação da coisa, a contar da ciência da alienação realizada ao terceiro.
Defensores: Cristiano Chaves, Flávio Tartuce e José Simão.
Também defendendo tal ponto de vista, temos o enunciado número 510 do CJF/STJ:
510) Ao superficiário que não foi previamente notificado pelo proprietário para
exercer o direito de preferência previsto no art. 1.373 do CC é assegurado o
direito de, no prazo de seis meses, contado do registro da alienação, adjudicar
para si o bem mediante depósito do preço.
 A superfície pode extinguir-se antes do termo finalse o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual lhe foi concedida (art.1374 do CC).
Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.
Com a extinção da superfície, o proprietário passa a ter a propriedade plena sobre o terreno, a construção ou a plantação, as acessões e as benfeitorias, independentemente de indenização, se as partes não estipularam o contrário. 
Consigne-se que a grande vantagem da superfície para o proprietário ou fundieiro é justamente a de adquirir as construções ou plantações.
Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.
Como ocorre com a sua constituição, diante do princípio da publicidade, a extinção da superfície deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Em caso de desapropriação do imóvel, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário no valor correspondente ao direito de cada um.
Mas, como, exatamente, deve ser a divisão da indenização?
Há uma lacuna na lei. Quem vai nos responder é o enunciado número 322 do CJF/STJ:
322 – Art. 1.376. O momento da desapropriação e as condições da concessão superficiária serão considerados para fins da divisão do montante indenizatório (art.1.376), constituindo-se litisconsórcio passivo necessário simples entre proprietário e superficiário.
Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um.
Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial.
 SERVIDÕES:
Definição e constituição:
É um direito real de gozo ou fruição sobre o prédio alheio.
A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante:
Declaração expressa dos proprietários;
Testamento.
+
 Subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Exemplos:
Servidão de passagem ou trânsito.
Servidão para tirar água.
Servidão para a condução de gado.
Servidão de pastagem.
Servidão para tirar areias.
Servidão para tirar pedras.
Servidão de não construir edificação no terreno.
Personagens:
Prédio dominante: aquele que tem a servidão a seu favor.
Prédio serviente: aquele que serve o outro, em detrimento do seu domínio.
Quanto aos princípios fundamentais:
1) é em regra, uma relação entre prédios vizinhos (praedia debent esse vicina), embora a contiguidade entre prédios dominante e serviente não seja essencial;
2) a servidão não pode recair sobre prédio do próprio titular, logo não há servidão sobre a própria coisa;
3) a servidão serve à coisa e não ao dono, por essa razão distingue-se da obrigação;
4) a servidão não se presume, porque deve ser constituída de modo expresso e transcrita no Registro de Imóveis;
5) a servidão, uma vez constituída em benefício de um prédio, é inalienável.
Quanto aos modos de constituição, pode ocorrer por:
a) ato inter vivos ou causa mortis;
b) sentença judicial;
c) usucapião;
d) destinação do proprietário.
Origens:
Usucapião:
Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.
Com título: o exercício incontestável e contínuo de uma servidão aparente por dez anos, nos termos do art.1242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no registro de imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumada a usucapião.
Sem título: se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de 20 anos.
Como se nota, há, aqui, uma incompatibilidade, pois o CC/2002 prevê para a usucapião extraordinária de servidão um prazo maior que o exigido para a usucapião extraordinária de propriedade, que é de 15 anos.
	Em face de tal descompasso, foi editado o enunciado 251 do CJF/STJ:
251 – Art. 1.379: O prazo máximo para o usucapião extraordinário de servidões deve ser de 15 anos, em conformidade com o sistema geral de usucapião previsto no Código Civil.
Negócio jurídico inter vivos ou ainda disposição de última vontade.
Destinação do proprietário.
O proprietário, em caráter permanente, reserva determinada serventia, de prédio seu, em favor de outro. Se, futuramente, os dois imóveis passam a pertencer a proprietários diversos, a serventia vem a constituir servidão.
Sentença judicial.
Não havendo acordo entre os proprietários, entendendo o juiz que o direito real deve persistir em ação confessória.
Despesas com o exercício da servidão:
O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos.
As obras devem ser feitas pelo dono do prédio dominante, se o contrário não dispuser expressamente o título.
Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos.
Despesas atribuídas ao dono do prédio serviente, por convenção entre as partes.
O dono do prédio serviente poderá exonerar-se das despesas abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do prédio dominante (abandono liberatório). Se o dono do prédio dominante se recusar a receber a propriedade do serviente, caber-lhe-á custear as obras.
Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante.
Parágrafo único. Se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as obras.
Exercício da servidão:
O dono do prédio serviente não poderá embaraçar o exercício da servidão, sob as penas da lei.
Obs.: o dono do prédio dominante poderá fazer uso das ações possessórias.
Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão.
Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente.
Princípio da menor onerosidade ao imóvel serviente:
Desdobramento:
O exercício da servidão será restrito às necessidades do prédio dominante, evitando-se quanto possível agravar o encargo ao prédio serviente.
Regras:
Constituída para certo fim, a servidão não pode se ampliar a outro. Exemplo: se a servidão é para pastagem de gado, não pode incluir a cultura agrícola no mesmo campo rural.
Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa. Ex.: se a servidão é de passagem de carros, inclui a passagem de pessoas. Todavia, a recíproca não é verdadeira.
Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la, mas tem direito a ser indenizado pelo excesso. 
Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.
§ 1o Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.
§ 2o Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.
§ 3oSe as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.
Princípio da indivisibilidade:
Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.
Extinção das servidões:
Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada.
Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.
Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:
I - quando o titular houver renunciado a sua servidão;
II - quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;
III - quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.
Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:
I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;
II - pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso;
III - pelo não uso, durante dez anos contínuos.