Espaços Multiuso - Brooklin_parte1_ORIODE JOSÉ ROSSI

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o
ESPAÇOS MULTI USO
PROJETO DE ARQUITETURA
DO ESPAÇO BROOKLTN
DA coNCEPÇÃo n
TMPLANTnçÃo
O arquiteto e o projeto de um
empreendimento imobiliário
de grande porte
Oriode J. Rossi
Adaptação da dissertação de mestrado
apresentada à comissão examinadora da
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da
Universidade de São Paulo para obtenção do título
mestre em Arquitetura e Urbanismo ern 2007.
de
Oriode losé Rossl
o
Espaços Multi IJso
proieto de arquitetura do Espaço Brooklin:
da concepção à implantação
O arquiteto e o desenaolaimento de um
empreendimento imobiliário de grande porte.
La. edição
São Paulo
Dupla Editora
201"1
Título:
Êspaços Mttlti Uso
" O Projeto de Arquitetura do Espaço Brooklin:
Da ConcePção à lnrylantação."
oArquitetoeoProjetodeumEmpreentlimentolmobiliáriodeGrandePorte
La. Edição
São Paulo, junho de 2011
Reaisão gráfica
Realizada pelo autor
Capa
llustração composta: detalhe de um proieto de Renzo Piano
Ptoieto gráfico e diagtamação
Oriodc Jose Rossi
Texto composto no tipo Palatino Linotype corpo 11
com entrelinhas de 13,7 Pts'
Nenhuma parte desta publicação, incluindo o clesenho da capa' pode ser
reproduzida, ir*rrenada-o.r transmitida de nenhuma forma, nem por nenhum
meio, seja este eletrônico, químico, óptico, de gravação ou de fotocópia' sem a' 
prévia autorização escrita pelos editores'
e-mail: dupla.papelcorC@uol com br
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)
(Câmara Brasiieira do Livro)
R833p
CDU
Rossi, Oriode Jose
Espaços Multi Uso "O projeto de arquitetura d-o Espaço
Brôokhn - da concepção à implantação: o arquiteto e o
projeto de um emprôendimento imobiliário de grande porte /
Oriode José Rossi. - São Paulo, 2011-
240 p. : iI.
1.Edifícios de uso mú1tiplo - São Paulo (SP)
2.Projeto de arquitetura I.Título
CDIJ 725.2+728(816. 1 1)
A Denise, esposa e companheira de sempre.
Ao mestre e amigo paciente, Adilson da Costa
Macedo, meu fiel condutor nesse projeto;
Aos professores EmíIio Haddad e Heliana Comin
Vargas, cujas orientações preliminares foram decisivas
para o complemento deste trabalho;
Ao professor e amigo Paulo Roberto Corrêa, pelo
prestativo c valioso auxílio nos momentos derradeiros do
estudo.
Ao irmigo e colega Victor Armele de Paula Freitas,
que generosantente rne disponibilizou os dados, dese-
nhos e as irrÍorrnações do desenvolvimento do projeto,
proporcionirrrtlo-rne, assim, a oportunidade de realizar
esse estudo, (' n (lLlcm eu agradeço a confiança.
Aos t'olcgi'rs e companheiros, tanto do corpo dis-
cente como tlot't'r'rtc das Universidades Mackenzie, FGV
São Marcor;, Arrhcmbi Morumbi e FAUUSP, que partici-
param da rrrirrlr;r tritjetória acadêmica, e certamente influ-
enciaramrr,r lolrrritção do meu repertório.
A tr,, lr )li, ()s nt(tLts agradecimentos.
Este trabalho mostra o percurso e a evolução do
projeto de arquitetura de um conjunto multifuncional de
grande porte. E, nesse contexto, estuda as principais va-
riáveis que influenciam diretamente as decisões sobre a
natureza dos espaços determinando assim as definições
quanto a sua construção. Esclarece como são definidos os
caminhos do projeto, as fases do seu desenvolvimento e
salienta os pontos críticos relativos à sua qualidade.
Para atingir esse objetivo analisamos a evolução
dos estudos preliminares, o anteprojeto e as inúmeras
alterações no programa do Espaço Brooklin - nosso estudo
de caso - mostrando a evolução do lugar, aspectos
econômicos imobiliários que influenciaram o projeto, o
processo que constituiu a formação do grupo empreende-
dor, e como esse conjunto de forças refletiu decisivamente
no desempenho do trabalho dos arquitetos e consequente-
mente na definição do projeto.
10
O projeto arquitetônico na hnplnntação do espaço multit'uncional
Sumário
lntrodução
Capítulo I
Do espaço de uso público e prioado aos grandes
empreendimentos imobiliários de uso misto ." ' "
Do acesso público ao espaço privado
Introdução e história, definições e interpretações
do multifuncional
As inserções locais do espaço multifuncional . ..
Capítulo II
Características do conceito de um empreendimento
multifuncional observadas no estudo do projeto """"""
Criando hoje um ambiente multifuncional .
As principais características de um empreendimento
multifuncional. O "Mixed-Use" -."..
13
21.
23
28
30
35
3B
"" 40
Capítulo III
Planejamento e programa do espdÇo multifuncional
Da ideia ao projeto " "'" '45
Da conceituação do espaço ao projeto " " "" "47
A teoria e as referências. Do projeto à ambiência "' ' " 53
Capítulo IV
O gercnciamento de
Da teoria à prática
um pro j eto multifuncional
63
O processo do projeto. ".' .
Gerenciando os múitiplos prr;",,r,r, 
" 
.lr-rrt.rto .,.*, 22
12
O p roi e t o rt q tr it c tôtt ico n n imp l nt ú ação d i "p'!:'W" *' *'l
Apêndice I
Oi projetos multiusos inseridos na linguagem
urbana da cidade de São Paulo
Apêndice Ii
A historia do bairro Brooklin Velho contada
por um pioneiro
Apêndice III
A evolução urbana no local do
nosso estudo
APêndice IV 
' rdor eO projeto real. As conversas com o crlz
empreendedor principal do projeto
Lista de figuras
139
159
175
191
235
13
lntrorlução
lntrodução
1.4
O projeto arquitetüico na implantação do espaço mu.ltiflmcíonal
O ssruoo euE Nos pRopusEMos A DESENVoLVER ANA-
lisa e avalia o projeto de arquitetura que se encontra em
andamento para o Espaço Brooklin - nome provisório que
provavelmente será alterado - através do relato dos pro-
cedimentos que deu origem a sua implantação.
F;m2004, razóes profissionais me levaram a acom-
panhar a implantação de um grande projeto envolvendo
atividades comerciais, habitacionais, de serviços, institu-
cionais e de lazey portanto, um tipo de empreendimento
multifuncional, localízado na zoÍta sul da cidade de São
Paulo em uma gleba de 38.000 m2, remanescente de uma
indústria, junto à região da Avenida Roque Pettroni,
Avenida Luis Carlos Berrini e do Shopping Morumbi.
Esse fato despertou a ideia de relatar o desenvolvi-
mento desse projeto arquitetônico, mostrando uma grande
parte dos caminhos que orientam as decisões dos
empreendedores ao encararem um desafio dessa magni-
tude, e também observar como essas definições influenci-
am o trabalho do arquiteto neste percurso.
Na pesquisa que desenvolvemos para a dissertação
contamos com a colaboração de vários profissionais
envolvidos na elaboração do projeto, além do empreende-
dor majoritário e principal artífice da ideia e que nos
disponibilizou informações fundamentais para que esse
trabalho conseguisse obter o seu intento, nos possibilitan-
do, assim, reproduzir a versão original dos dados e dos
fatos que se desenrolaram durante esse período.
Logo no início deste trajeto, percebemos a
importância e a necessidade de discutir de que maneira as
questões de projeto se subordinam diretamente às forças
econômicas e de que Íorma elas influenciam o desenvolvi-
mento do empreendimento. A leitura comparativa de pro-
postas análogas nos propiciou uma observação mais coesa
e madura do assunto abordado, visto que, um dos princi-
15
Introdução
pais objetivos de um jogo como esse, é sem dúvida, o lucro
irnobiliário, além de outros interesses.
Nosso intento é realizar uma compreensão deste
processo como um todo, mostrar as fases do seu desen-
volvimento e salientar os pontos críticos relativos à quali-
dade do projeto. E, para atingirmos esse objetivo, vamos
discutir a evolução dos estudos preliminares, o anteproje-
to e as suas inúmeras alterações até o momento, final de
2006, qrsando o plano de massas e a implantação foram
definidos e o primeiro edifício do complexo já está em fase
inicial de construção.
A aprovação do anteprojetodefinitivo foi o ponto
nevrálgico para o complemento da empreitada, que
demandou muitas horas de reuniões consumidas pelos
empreendedores com os parceiros comerciais e consul-
tores das mais diversas áreas.
Os estudos preliminares e anteprojetos realizados
pelos escritórios de arquitetura, as entrevistas com propri-
etários do terreno e os empreendedores associados, junta-
mente com a bibliografia teórica formam a base dos estu-
dos aqui apresentados, propiciando o painel da evolução
do local culminando no projeto de um espaÇo multifun-
cional.
Desta forma, neste nosso estudo teórico e conceitu-
al desse modelo de produção arquitetônica juntamente
com os relatos da evolução do projeto, comparece a
intenção de que esse trabalho sirva como referência
para o exercício profissional e acadêmico de outros colegas
chamando a atenção para o trabalho do arquitef6(1) 66pe
uma parte fundamental, porém pequena, no, complexo
universo de decisões relacionadas com a magnitude de um
projeto como esse.
Nosso estudo não é uma reportagem, mas tem a
pretensão de relatar, através de um estudo de caso, o
processo de produção de um grande espaço na cidade de
L6
O projeto arquitetônico na implantnção do espaço multifuncional
São Paulo, envolvendo asPectos profissionais relevantes
dos arquitetos nele envolvidos.
Invariavelmente, quando imaginamos um objetivo
ou a intenção de chegar a algum htgat, pressupomos
alguns caminhos e as suas possibilidades. E, ao decidirmos
por um trajeto ou itinerário, pensamos que nossa estraté-
gia está definida. Ledo engano. Desconsideramos, incons-
cientemente, pelo menos no momento inicial, as inúmeras
interferências exteriores que podem advir no decorrer do
percurso/ desvios inesperados ou circunstanciais. Assim
aconteceu conosco. Imaginávamos apenas focalizar o rela-
to de um grandioso projeto arquitetônico, desde o seu iní-
cio, e compará-lo com propostas semelhantes, mas/ no
decorrer da pesquisa, percebemos que o projeto
arquitetônico, em si, era somente uma parte do objeto de
estudo; parcela protagonista, é claro, mas aPenas um dos
elementos no emaranhado contexto de discussões perti-
nentes à elaboração e edificação de um grande complexo,
com inúmeras variantes onde os associados e parceiros
interagem com interesses diversificados, porém, quase
todos sempre objetivando o interesse econômico e finan-
ceiro.
No decorrer dessa dissertação narraremos algumas
dessas situações onde o nosso trabalho sofreu as (boas)
interferências que o tornaram mais denso, mais didático e,
sobretudo mais fiel à realidade do dia-a-dia.
O critério que nos deu suporte na evolução da
7 "Os arquitetos tem a oantagem de possuir uma linguagem próp-ria, adequada à su.a
matéria-prima de trabalho, caíregada de conotações metaforicas. Nosso desenho, sendo
um pro:jectus, é algo que se lanln antes, um tiro arris,cado.apartir das informações.do
qur'st tob" existunle e'do que se intui por existir. O " chute" , original, ousado e ctiatizto,
nos gartmte para além das razões práticas restritas, estas |utras, tan'tbém.indispensáoeis
à víãa e à dignidade hwnanas, tão bem sintetizadas pelo termo poético. E certo 
'ue 
nos-
sos "projéteiÁ" jamais atingirão os alztos em cheio. Não importa; o fundamental é que per-
mitam ieaaaliações contínias feitas por nós e pelos outros, até que se chegue a um con-
senso sobre o que é mesmo o áIzto e sobre a direção eru que se pode supor qu'e esteia'" -
" A Cidade como um iogo de cartas". Carlos N elson dos Santos - P t1 g. 77'
L7
lntrodução
nossa pesquisa foi a fusão do conhecimento gerado basica-
mente pelas fontes:
a) do embasamento teórico pesquisado nas publi-
cações atualizadas do assunto e nos exemplos de expe-
riências correlatas;
b) no acompanhamento prático do desenvolvimen-
to da evolução na concepção do projeto do empreendi-
mento multifuncional, através dos dados, informações e
plantas fornecidas pelos autores da obra, além das entre-
vistas realizadas com os principais empreendedores.
O desenvolvimento dos capítulos e apêndices obe-
deceu ao própÍio desenvolvimento do tema, e ficou assim
disposto:
Capítulo I, "Do espaço de uso público e privado aos
grandes empreendimentos imobiliários de uso misto"'
Àborda aspectos embrionários do espaço multifuncional
através de uma breve apresentação da evolução do meio
urbano, do desenvolvimento do comércio, a introdução
das galerias, até a posterior degradação dos centros
urbanos e propostas para sua recuPeração.
Capítulo II, "Características do conceito de um
empreendimento multifuncional observadas no estudo do
projeto". Comenta as definições de um empreendimento
multifuncionai utilizando-se da literatura técnica específi-
ca desses empreendimentos além da recuperação do
espaço de uso coletivo e introduz o nosso estudo de caso
nesse processo.
Capítulo III, "Planejamento e programa do espaço
multifuncional. Da idéia ao projeto". O tema é uma con-
tinuidade do capítulo anterior, observando a evolução efe-
tiva do projeto na prática, respaldado nas estruturas
metodológicas.
18
O proieto arqtitetônico na implantnção do espaço multit'uncional
Capítulo IV "O gerenciamento de um projeto mul-
tifuncionai. Da teoria à prática". Relata a coordenação dos
profissionais envolvidos e a resposta desse envolvimento
traduzida no desenho do Projeto'
Capítulo V, "O estudo de caso: O Espaço Brooklin'
A implaniação e a estruturação do projeto"' Revelam os
critérios nas proPostas elaboradas pelos escritórios de
arquitetura, uié*-du análise das suas virtudes e deficiên-
cias, e também relata a terceira intervenção, que foi decisi-
va na definição do Projeto.
Apêndice I, "Os projetos multiuso inseridos na lin-
guagem rrbrrru da cidaàe de São Paulo"' Projetos de refe-
iência e suas relações com a cidade'
Apêndice II, "A história do bairro Brooklin Velho
contada por pioneiro". Testemunho do empresário que
assistiu e partlcipou do processo e compÍova que o local
do nosso tbi"to-a" estudo foi o indutor do desenvoivi-
mento urbano no Brooklin Velho'
Apêndice III, "A evolução urbana do local do nosso
estudo". As transformações que o mercado imobiliário
determinou no lugar, alterando o seu uso industrial e re-
sidencial para a inserção do setor terciário' através de
escritórios corporativos de altíssimo padrão, caracterizan-
do definitivamente o lugar como uma nova centralidade
na cidade.
Apêndice IV "O projeto do real' As conversas com
o criador e principal empreendedor do projeto"'
Entrevistas reveladoras com o empresário e arquiteto' o
criador do projeto, explicando os momentos decisivos
durante o geienciamento empresarial do empreendimento'
19
Introdução
-- q-"u"to à foÀa e estrutura da dissertação' o nosso
trabalho difereciou-se um Pouco do er3ce{i*""]::::
vencional porque o objeto dà estudo analisado possui um
recorte bastante aJiiliao' acompanhar o processo -de
clesenvolvimento ao á"r"tt'to do proieto, e compreendet'
nesse seu traieto, as condições que envolveram 
esse
processo desde o 
'"" 
início' até a consolidação do
cmpreendimento, ot'"1u, até a definição do seu plano 
de
lnassas e imPlantação'
Por isso, optamos pot fazer' criteriosamente' a con-
ceituaçáo do espaço multifuncional' analisar seu 
conteúdo
e também o pÍocesso de desenvolvimento do projeto desse
;À;"r. singular de empreendilelto' apresentar os
I,',i"pto1"tos"elaborado' pãlot arquitetos' entender 
a tta-
il;;i, áo desenho e comParaÍ as suas.características 
com
'proietos análogos, e daí, fazermos a reflexão'
Porém, durante os capítulos' ao invés de somente
nos referirmos as fontes, deádimos utilizar alguns 
textos
*riu a"rumados dos seus autores, pol entendermos que a
explicação dos processos do pensamento' da produção 
e
do gerenciamento dos proietoi de arquitetuta'seriam 
me-
lhor absorvidos pelo leitor e' comparados concomitante-
mente com a visão e decisões d.o emoresário construtor'
obteríamos uma compreensão i''"dàtu " t:*Pl":i^1:
;;;;";t. do planejamánto aqui abordado' tanto 
na teorta
ão*o na práiica' Ú dentro desse contexto' fizemos as nos-
sas observações e apontamos a nossa opinião sobre 
o tema'
e, por esta razáo, a! considerações.finais ficaram conden-
sadas, já que as análises com maior expressão estão re-
áir,traât no d"corter do processo' onde 
esse estudo per-
mitiu concluir que:
a) l-lsualmente, quem define o conceito do projeto não é
o arquiteto;
b) O empreendedor e proprietário do lugar (do terreno)
20
O projeto arqtr.itetü.tico nn implontação do espaço nuil.tifun.cional
têm poder relatiuo;
c) O mercado determina a consolidaÇão do projeto;
d) O lugar submete-se no domínio do urbanismo uiário e
econômico;
e) As questões e relações do uso coletizto e do uso priaa-
do têm um peso muito grande e deuem ser muito bem aaaliadas
dentro de um projeto dessa magnitude;
fl O cuidadl com o desenho do projeto na implantaçao
das atiaid.ades comerciais na área central de articulaçao (eixo
fundamental do projeto) e a composição com o conoíztio socinl é
decisiao para que se atinja os objetiaos desejados;
g) Esse tipo de empreendimento imobiliário e urbsno é
basicamente um reconhecimento das experiências norteameri-
canas qlte tem grande inJluência na definição desse tipo de proje-
to, assim clwlo nls critérios L)ara a ocupação das áreas externas e
o do pnisagismo.
Deixamos aqui, como sugestão, a proposta, pata
um futuro estudo da análise da pós ocupação da obra cons-
truída, que no momento encontra-se na sua fase inicial da
construção.
I ttt t'tl)ttÇo dc nso público e priztado ao uso nrislo
27
Copíttlo I
Capítulo I
Do espaço de uso público e prioedCI fros Srendes
empreeildiffientos imobiliátios de uso misto
22
O proieto arquitetônico nn implantação do espaço multifuncíonal
ENTpNopUOS QUE A PREMISSA BÁSICA PARA INICIARMOS
nosso trabalho seda a compreensão das transformações do
significado do uso coletivo e privado dos espaços urbanos,
seus rebatimentos, mudanças e evoluções/ e como essas
transformações exerceram uma influência(z) direta nos
espaços comerciais e de uso misto, refletindo de forma
incisiva na concepção dos conceitos e modelos de
empreendimentos multifuncionais ou multi uso, e a partir
dai, fazermos uma apresentação formal e teórica da
evolução desses conceitos e das características que dife-
renciam esses modelos entre si.
Os termos "Multiuse" e "Mixed-use" são prove-
nientes e originários do experiente mercado americano,
que além de criá-los tornou-se o maior especialista nessa
2 lnfluência: Canceitos de influ.ência. na nrquiteturn: A percepção de estruturas signifi.ca
captar um conjunto de elementos relacionados que formam totnlidades, diferentes das
somas das partes, que conseqüentemente nos leaa à estrutu.ras, e portanto, tendemos a.
falar de um sistema de in.fluências onde os elementos e as relações são proporcionadns pela
cultura, e construímos as eslruturas básicas da nossn mente pela inteiração com o meio,
e nessê sentido poderíamos dizer que toda inteiração é influência. Anotações de nuln dn
Prof. Silaia Arango. Programa especial do curso Cinco Décadas cle Arqu.itetura: FAU-
USP,2OO3
3 Tipologin: Termo adotado pela arquitetura, mas utilizado com diferentes significados,
como tipo, modelo, "standnrd", padrõ0. Neste traball'to nos referimos a tipologia como
sendo o modelo que estrutura um empreendimento multifuncional quanto ao seu uso.
Argan (História da Arte com.o a Histório d"a cid.ade, pág. 75) utiliza o termo com outra
conotação, mas tambéxt relatioo ao estilo, ao afirmnr: "Uma cidode não é apenas o pro-
dttto das técnims da construçã0. As técnicas concorrem para determinar a realidade
aisítel dn cidnde, ou melhor, para oisualizar os diferentes ritmos existenciais da cidade.
Tanto quanto (as técnicas) que na. Renascença são as artes maiores ott do desenho, a pro-
dttção artesanal também tem graus diaersos no interior dns mesmas tipologias, refletindo,
portanto, aquela relação aariada - mas aindn assim - relação entre quantidade e qualidade,
que é constittt.tiaa de todas as ciail.izações artesanais". Refermdo-se então à tipologin,
coÍfll um modelo padronizado meramente estéíico, usual das habitações da épocn. lá o
dicionário de Estilos de Wilfred Koch, relaciona o termo à teoria da concordância do
Antigo e do Nozto Testamento, e da relação entre a arte figuratiaa com os 12 Profetas e os
72 Aaóstolos.4 O' liuro de Dean Srhwanke, Patrick L. Phillips e Frank Spink. "Mixed LIse
Deaelopment - Handbook", da ULI (Urban Lnnd Institute), 2003, douLmenta esse moai-
mento em direção dos empreendimentos de Múltiplo Uso contemporâneos e os coloca à
aista, apresentando muilos exemplos referenciais deste processo como se fosse um guia.
Esse material foi cle grande ttqlia na conceituação de aspectos teóricos e na definição dos
tnomentos históricos deste processo e será citado nlgumas aezes no decorrer deste trabalho.
Do espaço de uso público e priuado ao uso misto
23
Capítulo 1
tipologiaí.r) de edificações conjugadas com as operaçÔes
imobiliárias. As definições pontuais e concisas de Dean
Schwanke(+), sobre essa tipologia, nos deram subsíflios que
nos possibilitaram usufruir, tanto no decorrer deste capí-
tulo como no próximo, de informações e conhecimentos já
estabelecidos, pertinentes ao tema aqui tratado'
Do acesso p,ííblico ao espnço priaado
Sobre os conceitos de "dentro" e "foÍa", suas inteÍ-
relações espaciais envolvendo o uso comercial do espaço,
Hertzberger descreve, com propriedade, refletindo o ideal
de um pensamento sobre esses espaços urbanos de proje-
tos conãagrados, e que ainda funcionam muito bem, onde
suas Íaízes advinham das velhas e Íuturistas galerias'
"Embora os Srandes edifícios que trazem como obietiao
a acessibilidade para o maior número possíael de pessons não
.fiquem perffianentemente nbertos, e ainda, os períodos em que
es;tão abertos sejam de fato impostos de cima, tais edifícios real-
mente implicam numa expansão fundamental e consideráael do
mundo público.
Os exemplos mfiis característicos desta mudança de
ênfase são sem dúaida as galerias: ruas internas de comércio
cibertas de tsidro, tais como as canstruídas no século XlX, e dss
quais muitls exemplos marcantes ainda sobreaiaem em todo o
mundo. As galerias serairam em primeiro lugar para expllrar os
espaÇos interiores abertos, e eram empreendimentos comerciais
afinados com a tendência de abrir áreas de aenda parã um nlao
público de compradores. Deste modo, surgiram circuitos de
pedestres no núcleo das áreas de lojas. A ausência de trânsito per-
ffúte que o caminho seia bastante estreito para dfrr ao comprador
potencial um&baa aisão das rsitrines dos dois lados'
As passagens altas e compridas, iluminadas de cima
graÇas ao telhado de aidro, nos dão a sensaÇão de um interior:
tleste modo, estão do lado de "dentro" e de "fora" ao mesmo
24
O projeto a.rquitetôníco na implantação do espaço ntultifuncional
tempo. O lado de dentro e o de flra acham-se tão fortemente rela-
tioizados um em relaÇão ao outro que não se plde dizer quando
estamos dentro de um edifício ou qtLando estamos no espaÇo que
liga dois edifícios separados. Na medida em que a oposiÇão entre
as massas dos edifícios e o espaÇo da rua serae para distinguir -
grosso modo - o mundo priaado do público, o domínio priuado {s)
circunscrito é trnnscendido pela inclusão de galerias. O espaço
interior se torna mais acessíuel, enquanto o tecido d.as ruas se
tornn mais unido.
A cidade é airads pelo aaesso, tanto espacialmente quan-
to no que concerne ao princípio do scesso. O conceito de galeria
contém o princípio de um noao sistemade acesso no qual a fron-
teira entre o público e o priuado é deslocado e, portanto, parcial-
mente abolido, em que, pelo menos do ponto de aista espacial, o
domínio priaado se torna publicamente mais sçsssfpsl.{o"
Utilizando desta mesma perspectiva de Hertz-
berger, podemos concluir que as galerias, cujos alguns
exemplos na cidade de São Paulo citaremos no decorrer do
texto, foram as incubadoras dos shoppings centers e pos-
teriormente, dos espaÇos multifuncionais, assim como de
outros inúmeros momentos da transformação, modifican-
do definitivamente a relação do comércio/cliente e a comu-
nicação de acessos viários, interferindo sensivelmente no
convívio social urbano. Como toda mudança, essa
evolução deixou marcas positivas, exemplos que ainda
hoje permanecem e persistem com vitalidade, mas tam-
bém deixou, em muitos locais, cicatrizes no tecido urbano
e a deteriorizaçáo do lugar, que provocou nos urbanistas
uma resposta para o problema, que o texto do próximo
parâgrafo, conciso e analítico de Jan Gehl e Lars Gemoz@e
enfocando a "recupeÍação das cidades", nos proporciona
uma continuidade da linha de pensamento de Hertzberger
5 Priuado, do lntim "Priuari", que significa roubnrlo.
6 Hertzberger, Herman. "Lições de ArqttitetLrra". Ptig.74.
Do espaço de uso público e priztado ao uso misto
25
Capítt.Llo I
e serve-nos também como uma indução ao tema que
define com precisão a compreensão das diretrizes con-
ceituais dos projetos urbanos e retrata com fidelidade um
panorama da evolução contemporânea do urbanismo em
todo o mundo sob o olhar da retomada do uso coletivo dos
espaços nas cidades e também do equacionamento do con-
fronto pedestres x automóveis, dilema do final do século
XX, e coloca que durante os últimos 30 ou 40 anos, o inte-
resse na vida e nos espaços públicos comeÇou a crescer de
novo/ geralmente como uma reação direta ao empobreci-
mento crescente das suas condições. E para enfrentar essa
situação, muitas cidades concentraram esforços para ofe-
recer aos pedestres uma melhor condição e, paradoxal-
mente uma importante fonte de inspiração vem dos cen-
tros comerciais abertos, os shoppings malls, particular-
mente dos Estados Unidos.
"lá na década de 20, quando os primeiros centros comer-
ciais foram construídos, era eaidente que os clientes teriam que
ser leuados a deixar seus carrls e passear em áreas aetadas tn
rteículo para assim poder desfrutar das compras. Algumas das
primeiras áreas para pedestres na Europa possuíam esse mesmo
ponto de partida. Muitas outras úress de pedestres estabelecidas
rms décadas de 60 e 70 por toda Europa, incluindo a rua de
ytedestres na Copenhague central em L962 (fig. 1), tambémforam
lt nseadas nesse conceito comercial.
A idéia do uso do espaço público como espaÇo social e
rccreatirso cresceu gradualmente e foi reforçada durante as
tlécadas seguintes. Muitos pesquisadores americanos e europeus
tnmbém contribuíram em assinalar a importância de aariadas
.formas de aida pública nos espaÇos públicos da cidade.
Muitas cidndes européias continuaram a exercer uma
tradição aiaa de uso dos espaÇos públicos para atiaidades sociais
a recreatiaas. Ao longo das décadas de 60 e 70, uma quantidade
crcscente de ruas de pedestres e praÇas tranqüilas foi construída
26
O projeto arquitetônico na implantação do espaço multifuncional
nas cidades européias. As condições para os pedestres também
progrediram gradualmente em muitas aias das principais
cidades. As calçadas foram ampliadas e realçadas com mobiliário
urbano, JTores e áraores(7).
Figura 7: As fases da eaolu.ção de uma mesma rua em Copenh.ague.
Em 7880 e rua era de domínio público irrestrito. Em 1960 a inassão dos ueículos.
Em 1968 a retornada da posse pelos pedestres, e no nno 2000 redesenhada mostÍa a
conaioência social aliada ao comércio contemporâneo. E perceptítel 4as imagens que o
poder econômico e a renda da população também acompanhararu a eaobLçõo'
Portanto, não devemos nos iludir que essas ações
eram apenas pàra propiciil um bem estar social.
Primordialmente essas intervenções visavam o desen-
volvimento do comércio e dos negócios e, mesmo que seia
verdadeiro que as ruas de pedestres facilitam o tráfego das
pessoas pelo centro da cidade, o verdadeiro propósito ini-
cial sempre foi o de levar as pessoas afazeÍem mais comPras.
7 Gehl, lean e Gemzlte Lsrs. -"Noaos espaços urbanos" - A cidade recuperada. Páginas
78 e 1,9,
Do espaço de uso público e priztado ao uso mtsto
27
Capítulo I
S Gehl, yean e GemzQe Lars. -"Noaos espaços urbanos" - A cidade recuperada' Pág"J'9'
Uma importante questão econômica viria auxiliar
na mudança de comPortamento, Primeiramente na
Europa, onde já se tentava limitar a invasão dos carros nas
cidaáes: iniciava-se a crise do petróleo em1973' E nos anos
seguintes essa situaÇão agravou-se com os problemas
adlrindos da alta emissão de gases tóxicos pelos
automóveis, provocando uma intensa poluição ambiental'
fazendo CreSCer de uma forma intensa o intelesse no trans-
porte Público e consequentemente, o uso de bicicletas
.r"r.", em várias cidades. Essa tendência também influ-
enciou muitas cidades americanas. Na cidade de são Paulo
tivemos poucas experiências com algumas ruas centrais
transforÁadas em calçadões, mas que não lograram o
êxito esperado, diferentemente de Curitiba, no Paraná' que
se tornou um exemplo dessas transformações, principal-
mente no uso do transporte coletivo'
Entendemos que nesse momento, durante as
décadas de 80 e 90, as posturas se alteraram e os conceitos
para criaÍ novos espaÇos públicos foram ampliados' o que
antes eÍam apenas interesses comerciais, passotl/ a partir
dessas considerações, a possuir uma abrangência de foco'
gerando esPaços e condições para o passeio, garantindo
ãssi* a possibilidade de desenvolvimento das atividades
sociais e recreativas. Gehl complementa:
"Foi em Barcelona, por aolta de 1'980, que um conceito
mais amplo foi formulado em uma política coordenada para o
espaÇo público. No decorrer dos 50 anos anteriores todos os seus
,rpoçrá wrbanos hartiam sido conquistados pelo corro' 
.Agora a
cidade está rertidando, tanto física como culturalmenfs 
(B) 
'"
Foi também em Barcelona que o conceito de
"urbanismo estratégico" e de "cidade recuperada" nasceu'
28
O projeto nrqtritetônico na impl.nntnção do espaço rnultifuncionnl
Em termos de ideia e formulação arquitetônica, a política
do espaço público de Barcelona passou a desempenhar o
papel principal nas propostas desenvolvidas posterior-
mente. A poiítica de retirada dos carros e oferta de me-
thores condições para a vida urbana continua a ser princi-
palmente um fenômeno europeu, mas é interessante notar
que políticas urbanas correspondentes podem ser agora
encontradas em cidades da América do Norte e do Sul, na
Ásia e Austrália.
Na maioria das iniciativas dessas intervenções exe-
cutadas nota-se que esse tipo de processo sempre se ini-
ciou pela atuação de um grupo de pessoas com uma visão
privilegiada, tanto social como espacial, sanitária ou
urbana. Essa inspiração pode, e deve, advir de várias
fontes - ernpreendedores, urbanistas, dirigentes do setor
público, operadores de hotéis, membros da comunidade -
mas, no final tem que ser uma visão compartilhada e ter
um freqüente envolvimento público desde o seu início
para o próprio benefício do projeto, prepaÍando o clima
salutar para quando as aprovações forem necessárias.
Constata-se, através dos exemplos, que as cidades
que obtiveram êxito e reconquistaram o espaço público
foram as que empregaram uma política urbana arrojada e
visionária, onde vários tópicos são combinados nessas
visões urbanas, como segurança e mudanças nos padrões
de tráfego, saúde pública, redução no conslrmo das
ríquezas, redução de ruído e poluição e esforços para for-
talecer o papelda cidade como fórum democrático.
Intuodução e história, definições e
int eryr et a ç õ e s do multifuncion al
Entendemos que o conceito contemporâneo de
espaço multifuncional, possui, hoje, um significado muito
diferente do que caracterizava, até a poucas décadas, um
! )t, rsplÇo de uso piLblico e prittatlo ao uso mistrt
29
Capítulo I
t'riifício de uso misto, principalmente, aqui no Brasil.
Ao imaginarmos essa categoria de esPaço multi
uso, onde, a área, o local e o volume construído ultrapas-
saffr as medidas usuais de um simples edifício, e que, na
sLra totalidade a dimensão do programa evidencia a neces-
siclade de um complexo de edificações com diferentes e
singulares características contendo variadas funções, inter-
agindo incisivamente com o entorno e modificando con-
sicleravelmente o lugar onde será implantado, percebemos
a ressonância nas observações de Rem Koolhaas, que
crrclossa essa argumentação ao afirmar:
"Quando um edifício, pelo seu simples tnmanho, entra
(tt um cafftpo da arquitetura completamente diferente. E que em
trnt edifício que tiltrapassa um certo tamanho, a escaln torna-se
tiio grnndiosa e a distância entre o centro e o perímetro, ou núcleo
t tt pele, torna-se tão imensa, que não se pode mais esperar que o
trtcrior reaele com precisão o interior. Em outras pnlaaras,
rompe-se a relação hwmanista entre exterior e interior baseadn na
cxltectntiua de que o exterior fará reaelações e esclarecimentos
sobre o infsvisv (e)."
Por isso, quando decidimos acompanhar e avaliar
tuma destas implantações desde o seu início, ficou evidente
tlue seria extremamente atrativo e revelador estudar as
't Kottlhnas, Rem. "Conztcrsa com Esttrtlantes". Pág. 13. O orttor sc rL'ferc c se posiciotro
,lt ttrldo singular à escsln tlos grnndes edit'ícios e rua hserção no espaÇo urban.o. Ele cita,
rtlL;lt tlessn, otLtras três carscterísticas. - Aprimeira: "Nesse tipo de edifício (enonne) as
rlistittcias entre urn c1ntpollefl.te e outro, entre uua entidade ptogramátíca e outrn, tor-
tttutrse tanbént tão grartdiosns que prodtrz tt.ma rrutononila ou itdepen.d.êrLcia dos ele-
ttttttttts espaciois. - À segunda característica: O desempenho do eleztador que, pelo suo
r ttltrrcidnde de simplificni ns soluções chega a ridicr.tlarizar o " conhecinrurto" d.o artluite-
lo, t grande fa.çanha do eleuarlor é stLn capncidade de estabelecer mecanicamente ns
, ,,,,,,ràr, internns de um edífício, sefi recorreT à arquitetura. - A terceirn e últirno cnrnc-
Itrística é qtte o edifício impressionn npenns peln silt fiassa, pela sua aparêncio, peln srrn
ttt,'rn cxistêtrcin. Í'orrrc impressionante, senão belo, htdependente dn inJluêncio do
rrrqrtitcttt, o efeifui tla pnrn escaln e tlo seu aolunrc intimidador" '
30
O projeto nrquitetônico nn impLmtnção do espaço nultiftntcional
influências que interagem com os projetos arquitetônicos
correlatos e as suas interrelações morfológicas, e para isso
seria inevitável uma leitura da influência do uso coletivo e
privado e suas relações nas implantações de alguns con-
juntos multi uso da cidade, onde conceitos concretos
mesclam-se com ideais estritamente humanos e conse-
quentemente, individuais, interferindo e interagindo,
entre si, alterando assim, efetivamente as suas característi-
cas locais, deflagrando uma nova polarizaçáo de influên-
cias.
As inserções locais do espaço multifuncional
Denominações como espaços multifuncionais,
múltiplo uso e multi uso (10), cujos conceitos abordaremos
com maior profundidade no decorrer desta dissertaçáo,
são termos recentemente incorporados e assimilados na
nossa linguagem da produção arquitetônica.
A conceituação dos espaÇos era genérica e mais
simples. Classificávamos apenas como locais específicos e
delimitados onde aconteciam atividades diferenciadas, e
10 Nós, aqui no Brnsil, denoninnm.os indiscriminnrlamente todos os ernpreendirrrentos d.o
gàrcro multifuncionol, múLtipLo uso on aindt ntultiuso, coruo se fosscnr sinônimLts. Para
os nmerictnos existe uma diJbrençn subststr.ciol entre u.m empreenditnerrto de " trso rnisto"
(" ntixed-use " ) e um empreendinento " wultitLso" ( " tnultiuse" ). Para eles, de acordo cottt
os d.efinições de Schutank, "Mixed Use Deaelopment Hnndbook", pógint 5, o
eupraendinrcnto "multi.use" pode i.ncfuír três ou ntais usos que geram renda si,qtrificati
L)a, tnds trccessarimnenfe ytodern não estõo integrados entre si. Exemplificnndo: Ltn esplÇo
" multiuso" ("ntu)tiuse") pode scr íntplantodo nté em urn Lugar cotn baixa intensidode de
J7trxos, mns qu.e gera ótimo lucro (um bont "sprend") c Ttoda estar inseriLlo perfeitamente
em unn cornuri.dade cont baixa densidade denLográficn ou ntó mcsmo estar inserido den-
tro de um "business park", o qunl Ttode até irtchrir rrntLt ottriednde dc usos, rttos, cuja
i.ntensitlade de integraçao física é bem menor, permitindo trtt-lusiae nté unt nmior uso tle
automóoeis entre os suas rttiaidades. Bem diferutte, portnnto, do sigttificndo de tun
cn4treendúnento da categoria d.e uttt "mixed-use" que é raconhecido pela plcnn integraçio
fí.sica e ftmcional dos cottponentes do projeto c qua prccisn ncccsstlt-ianrcnte gierar um
intenso trso do locnl, on.de todos os contponcntas tltzten tsltr interconectsdos peLn cirae
loção depedestres, que, por stLattez deue ser elabontdn de t'ornrn Tnecisu pnrn que se olitt-jam os rtáritts objetiaos do projeto, além é claro, do ratonto Ltcorrôttrico.
I \t §!,tt\'L) de uso 1túblico e Ttriuotltt oo rlstt rtrtsftt
31
Cttrtítultt I
(luc r1ão continham nenhum interrelacionamento com o
lotlo clo lugar ou com o restante do edifício.
Um prédio de escritórios e com comércio local nos
lrrimeilcrs pisos embora já catac"terizasse um espaÇo com
t livcrsas atividades, era aPenas indiscriminadamente clas-
r;ilicirdo como um edifício de uso misto. A conhecicla
l,lclirria no piso térreo e respectiva moradia do proprie-
t,irio nas dependências do andar superior assobradado
st,r'ia uma edificação mlllti uso? Essas conceituações e
r('spoctivas denominações foram se aiterando com o pas-
:;,rr r1tl tempo.
As galerias que geÍalmente conectavam duas vias
t lc grande fluxo de pessoas fazem parte de urn interlúdio
n('ssc pt"ocesso e algumas marcaram uma época na cidade
,lt, São Paulo: A galeria da Rua Sete de Abril; as Grandes
( ,.rlcrias na Avenida São João, a galeria Metrópoie que já
,t1t,r('gou maiores valoÍes ao conceito de galeria e talvez a
(lu('rrais se apÍoxima do conceito atual de multifuncional,
( ( )nr,ctando a PraÇa Dom josé Gaspar com todas as vias do
t'rrlorrro no centro novo da cidade; a gâleria Ouro Fino, na
liuir Augusta; a Nova Barão; e a mais tradicional: a Galeria
(';rliltirnia ligando a RLra Barão de Itapetininga com a Rua
l)orn Jclsé de Barros.
Mas, quanto aos edifícios, onde o conjunto
liockefeller Center, em New York pontificou a essência da
lipollvgl^ multifuncional definitivamente, dois modelos
lr',rrlicionais, e de épocas distintas na cidade de São Paulo
('\(,nrplificam essas vaÍiações de uso nesse padrão de
lipologia aÍquitetônica, atrém do Conjunto Nacional, que
posteriormente abordaremos com maiores detalhes.
O Prédio Martinelli (Fig.2)(Martinelli, 1.929), em
l.i,ro l)aulo, já foi considerado um modelo de edifício mul-
lilrrncional porque abrigava comércio, seÍviços e l"rabi-
l,rr,'õos, e hoje, sem o uso residencial não está mais incltrído
rrt'stir categoria. Mudou o edifício, alteraram-se suas carac-
32
O projcto nrtluiÍetôuictt rto i.utltlnntqão do cspoço multifurrcionol
terísticas e suas funções e, portanto, a sua classificação.
FigtLro 2:
Ed ifício
Marttnelli - SP.
Ocupn unm área
de 2.000 m2 cont
46.000 m2
dc úreo construídn
foi erguido entrc
'1922 
e 1929 por
José Mnrtitr.ell.i.
O edifício Copan, (Fig.3), (Niemeyer e Carlos
Lemos, 1966), também localizado no centro de São Paulo,na Avenida Ipiranga, foi encomendado paÍa se tornar um
complexo hoteleiro com apartamentos de luxo, teatro, ci-
nemas e lojas.
Entretanto, uma divergência entre os sócios
mudou a direção do projeto que o construiu predominan-
temente residenciaf mas com características e funções
multi uso.
"O Copan fi1) foi construíLlo qLlando Sao Paulo mudou
sun fisionomia de uma cidade que ririn do café para o símbolo do
11 Go.laão,Wnher losé Ferreirn "O Edifício CoStlrt", Virteo FALILISP - Dissertação de
mestrado c projeto de uídeo etn parcerin com o Profn. Drl. She iln WoLbc Ornstcin.
Itrt r':;1t11ç1t de ttstt ltiblico e príundo tto uso nislLt
aaJJ
Cn1títultt 1
t tt'tcittrento industrinl rlo Pnís, seguindo a -oerticfilização norte-
tilt t(ricfit-\tl."
Abrigava um cinema, hoje transformado em
,rurlitório para cultos evangélicos, mas ainda mantém o
n'sirler-rcial, as lojas e serviços no piso télreo.
Figttro 3: Edifício Copon , Sp.
Cottstruçio iniciodo L:m 1957 c ínotrgurodt en 1966.
Sua inauguraçào ocorrell quando o centro da
, itlacle já iniciava a sua decadência.
O predio suplantou urn processo de degradação
il()s .uros B0 quando passou por unla grande reforma qlle
, r rt'vigorou, mantendo-se em bom estado de conservação.
[;i
il:;
i:
;-*il::
Iii
O projeto nrt:luitetôrtico tto implantação do esltaçtt nrrltiJuncionnl r rtt ttr'ltt'isticns do Çonceito nlultifnncional
35
CopítuLo Il
Capítulo II
Características do conceito de um effipreendimento
multifuncional obseraadas no estudo do projeto
36
O projeto arquitetôn.i.co tttt inrplantação do espaço multifuncional
As orErivtçÕEs E INTERPRETAÇÔES Do MULTIFUNCIoNAL
não são novidades do mundo contemporâneo' A mistura
de diferentes usos do solo - residencial, comércio, traba-
tho, entretenimento, lazer, depósitos, espaços cívicos, cul-
turais - em uma área relativamente restrita, tem prevaleci-
do na média das suas implantações, tanto das pequenas
como das grandes cidades durante toda a história do
desenvolvimento urbano.
Segundo relata Schwanke(12), o conceito de
empreendimento multifuncional nas áreas urbanas vem
desde as antigas aldeias e cidades da Grécia e China, pas-
sando pelas compactas e amontoadas cidades muradas da
Europa medieval, até chegar a agradável mistura de usos
nos edifícios criados através clos séculos e que resistem até
hoje, em cidades vibrantes como Londres, Paris, Cairo,
Tokio e Pequim.
Mesmo os núcleos de muitas novas cidades na
América do Norte, do Sul e da Austrália, antes do adven-
to do automóvel, já exibiam um alto grau de integração
apesar dos diferentes usos do solo: os primeiros exemplos
foram nas cidades de New York, Toronto, Buenos Aires e
Sydney.
Entretanto, na metade do século XX, com o desen-
volvimento do comércio, os empreendimentos imobi-
liários convergiram para uma mudança radical que prati-
camente eliminou esse padrão de edificação multifun-
cional próximo das áreas urbanas, pelos fatores abaixo
descritos:
" a) O crescimento do uso do automórtel como modo do-
minante de transporte, refletitt na maior horizontslidade das
cidades combaixa-densidnde demográfica, e definiu padrões parn
72 "Mixerl-Use Det:elopntent - Handbook" de Desn Schtoanke. Pag 9'
I tt ttt lt'isticns do conceito nruItifuncional
J,/
Cnpítulo I)
rt rltst'rtuolaimento do uso do solo;
b) Afluência crescente, especialmente na América do
Nrtrtt' e Europa, que permitiu um número cyescente de com-
l,t trtlores ffrcrarem em casas de grande tnmanho - freqttentemente
t'trsrts familiares separadas - em grandes lotes, e consequente-
tttttrta encorajando os padrões de uso horizontal da terrn,
t'rrltrzindo as fáceis conexões dos pedestres e sedimentando a se-
lurrtçno física dos usos dentro dos modestos distritos;
c) As nor,tas nortnas da regulaçao do ttso do solo e leis de
::,otttamento, especialntente nos Estados Unidos, que embora
lrouxessem no seu bojo a intenção de uisr uma ordem atrnués clo
cotrtrctle e separação dos usls, filas que na prática tornou ilegais
rrs cortdições para o desenuolaintento das áreas para empreendi-
t r tt t t I os u r u I t ift r t t cio n ais.
O resultado dessns forças e mudanças persiste até hoje.
llnr mwitas áreas de not)os empreendimentos pelas cidades de
todo o mundo, a imagem dominante e a renlidade de mornr é a
srrbdiuisao dos lotes e do pndrao residencial de casas térreas e
ruifnmiliares. A imngem e realidade do espaço de compras são
bnseadns n.um grande "shopping center" regional ou num espaÇa
linenr, numa faixn ao longo cle urLa passagem ou aaenids. E em-
boro n imagem dominante do espaço dos escritórios seja ainda no
centro da cidade e em edifícios altos, a realidnde é que a maioria
dos espaços de escritório nos Estados Unidos - e et: muitos ou-
tros lugares do mundo - está agora localizada de forma esparra-
mada nos corredores dos distritos e subúrbios com bnixa densi-
dnde, nos chamndos " park-offices" .
Embora esse padrão pretsalecesse em todo o século XX,
noaos modelos de multfuncionnl emergiram durante esse mesmo
período e ofereceram nor)as experiêncins tanto para o moderno
empreendimento imobiliário como para o uso ntisto do espaço.
E, embora oinda não seja dominante, esse noao conceito
38
O projeto arquítetônico rrlt itnplantnção do espoço muLfifurtcion'al
de empreendimento de múltiplo uso ("Mixed Use"), tem se tor-
nado uma influência 6vs5çsn7s (13) " .
Criando hoie um ambien.te multifuncional
Muitas influências atuais têm trazido uma nova
concepção para os empreendimentos multifuncionais
("Mixed-Use") face às mudanças já apresentadas através
do século XX, e um novo conceito urbano de construir
lugares voltando-se para as aberturas Provocadas por
essas mudanças do desenvolvimento em todo o mundo,
onde, segundo Vargas 04) , as atividades terciárias, por sua
vez, encontram-se fortemente ligadas a uma localização
mais central, porque:
"O terciário de comnndo"(1') está condicionndo à
existência de uma série de seruiços só encontrados nos grandes
centros urbanos - sistemas de financiamentl, acesso fúcil n infor-
mações e comunicrtções - O "terciírio de comando" funciona
como um " acelerador de urbanização" .
Esse fato deve-se ao poder de encadeamento entre
as outras atividades terciárias, interdependentes, alem da
oferta de empregos melhores remunerados que incenti-
vam o aparecimento de atividades mais sofisticadas' E, a
arte de criar ou melhorar espaços PaÍa essas atividades
viabiliza um ambiente atrativo Para os empreendimentos
multifuncionais que florescem nos centros e nos subúrbios
e estão sendo expandidos em muitas outras direções.
Hoje, por exemplo, muitas ideias e releituras de
13 "Mixtrl-Llse Deoelopment Hnttdbook" de De an Schronnke. Piig. 10'
14 Vorgot, HclinrLa Contin. "Êstrtrturas Ambien.tois Llrbnnas" ' Dissertação de
Mastrado FAUUSP. Pág. 56. 1986.
75 Denomirtoção elnborrda por Etienne Ddntnsso, L.n.oilttüdo nn disscrttção ncima
mcncionndn.
I ttr trt l(ristic?s d.o con.ceíto ntultifunci.on.al.
39
Capítulo l1
,'rrrpreendimentos multifuncionais são implantadas e
,'slralham-se por todos os lugares porque, segundo
lit'lrwanke, vão de encontro a essa realidade onde:
" a) Os inuestidores e empreendedores imobi.liários de
t tttttttttidades projetndas incorporam cts multiÍuncionnis nos cen-
lnv {10s cidndes en7 seus projetos para melhorar o cnráter d.o
I t t,,{t r nessgs comunidades;
b) Os responsáaeis do setor público e empreendedores
Irrrltnlham iuntos astirytulsndo a reaitnliznçao de l.ugares com
ur)T)os modelos de múltFlo uso propostos tanto nos centras dss
r irlndes, como nos subúrbios, nos distritos comcrciais ort esL)nÇos
rlt tscritórios;
c) Muitos coruerciantes, proprietários de restatLrnntes e
rrrtpre,sários do lnzer procuraru noaos locsis para seus negócios,
r'rtrrt ruas frontaisa espaÇos abertos ao nr liure, notadam.ente nas
tit.t'ns centrais ou ains principais em ambientes de múltiTtlo uso;
d) Como resultndo de LLm número crescente de
tttorndores, coma os casais sem crianças ou mesmo pessoas
soltt.iras, que preferem um estilo de uidn mnis urbnno, em lugares
trttn nlta densidade populncional, e com muitas pessoas andnndo
uttsruas, nota-se um crescimento deste tipo de empreendimento
rlc múltiplo uso tanto ao redor das áreas cotnercíais, como trcs
t'rtrtros urbanos, n.as proximidades das estações de ônibus, trens
orr metrôs e também nos distritos e subúrbios mnis distnntes que
lnssuem escritórios e locais d.e serztiços Q6)".
"-Por que nos Estados Unidos o conceito multifuncional
rstti tão desenuolaido e fazendo sucessoT
Porque o nmericana não agü.enta mais ter que sair e prc-
l(t 
"1r11rrO Llse Deoelopment - Hnnclltook" de Dean Sclnoanke. Pág. 12.
40
() pntjcto nrqrritt'tôtrico nn iilrltlitrtttÇio do tsltnço rttrtlti.firnciotml
cisLTr senlpre pegar wln 
.free-utnq, para fozcr qualqlter clisa.
Porque, ftrcstnl em cidalles que não são ruuito grandes, os su-
búrbios são longe dos centros. Excetunndo ns cidades conlo Noaa
Ittrque, São Francisco, Chicago ou Senttlc qLte tem características
mnis européias, a mnioria das cidndes smericnnas são assirn.
Então os profissionaís do " Renl Estate Deaelopment"
estão pegando ns árens mais deteriorndns e centrnis das cidodes
conlo as intlústrins nntigas ou estnções ou gnlpões obnndonndos,
e estíío fnzcrrdo os ntultiftutcionais, onda colocorn unr lrctel, resi-
dettcinl, lojrts e escrítórios. Eles chuttnril isso de Liuc, Lenrnig,
Work nntl Lnisure.
Hn pouco, eu participci de um congrcsso de espnços mul-
tiftnrcionaís em Misrrti. Forarn tlois mcios dios. Haaia mais de
mil pcssons n.o congressl e n mníttrin crfint pessoas de prefeituras,
.funcionários dos órgaos e Ttoderes público, dcts setores ryrc dao
aproanção para a construção nns cidades, e tnntbénr pessoal de
bnncls, que finnncialn esses projetos. Esse congresso é promoui-
do pela Associação de Shoppittg Centers dos Estndos Unidos,
colocando os nspectos de uma atizsidnde extrentamertte empresa-
rial, rtns, diferuttemente daqui, cont o pnrticipaçno itrtensn do
Ttessonl dos tirgãos priltlicos 
(.17) 
" 
,
As principais características de um
e mp r e en dim ent o multifun ci o n al, o " Mix e d -U s e "
Desde a primeira publicação do livro: "Em-
preendimentos de Usos Mistos: Novas maneiras de uti-
lízar o solo"; pela "ULI" em 1976, tanto o conceito do mul-
tifuncional ("Mixed-Use") como os atuais produtos imobi-
liários do gênero desenvolvidos têm evoluído muito. Mas,
as características e definições originais de 1976 ainda são
as mesmas utilizadas na última edição de 2003, que
17 Tracho tln crrtraitistn cttttr Victor Antrclc Llt Frt'itas, prirrt'iTtLtl tmprcL'rrdarlor L'rL'slton-
sríual pclo Esprtço []rooklitr, oblcto dcssc ltrsso csÍttdo. A ortrcztis[n cotttplL:ttr t'sttr tro
Altêtrdice IV.
( ttt ttL lIt-isticis dLt cotrct,ito tttttItifttttciLttttl
47
Cnpíttrlo Il
r*'litrrrclo Patrick Phillips, spink Frank e Dean schwanke('rjs('s cmpreendimentos são caracterizados por:
" a) Possuir três otL trtttis usos sig,ificatiros e gerndores
tlr' rrtrdn (tais como comércio, entreteniircnto, escritóiios, resi-
tlutcittl, hotel, espaço cíaico, culturnl e de recreação) e qr.Le, nnm
r'r t t t I t:x to bem elabor od o su port ntrt -se mtt tttntttente; por exemplo,() ('spttÇo comercinl deue .fcrecer rrtnis do qtte um lt,Lgar qtte atr.La
r'rrttt fi ztcndfi de pequenos Ttrotltttos e tttcnsílios e deue airnir tutt
,tt'r(trdo sigrtificntiao Ttor si masmo. Nn nrniorin dos emprcendi-
,t(rlos nrtrltifuncionnis, n cLtrttlição ltrinrcrclinl é gernr ruttln,
Itri:; co,rtt o comércio, escritót.iLts, rcsitle ttcinl, , ,rrriço, de hotcli.
As nrertas, centro tle conucttÇões, locnis pnrn perfor_
,ttiltcrs/ tltLLseus e edifícios cíuicos sõo tnnúérn outros usos bns_
I r t r t t c s i gttifi catiaos.
No cnso de espaço culturnl e cíztico, algtnnn receitn ltodertrlt'ir de iilnntropin orr de reaLrsos ptibricos Ttarn tornar n uti-li 'trt:rio Jinnnceirnmente uiázter. o 
.fntor mnis importnnte é que
r'lr's tlt'itt'ttr ter urn uso significntitto pnrn ntrnir stLn próprin clie,-
lrltr pnrn tt ytrojeto.
b) Tcr uma integrnção físicn c fLrrtcio,nr sig,ificatizto trc
/rrrlrrs rrs cLttuponentes do projeto (a suns proxinidodis relntians
tlrtryttt c()ltpor um intenso rLso tlo terruto), n fint d.e gernr trnlirrlcrrs. trso do locttl. Esses componentes necessitnnt estar inter-
t ttut,(todos peln ciruLlaçao de pedestres, ql.te, por stLn ztez, pode
:rr (loboradn de ruuitas formas físicns distintns:
.1- Unt "nrix" aertical tlos conrytonentes tlo Ttrojeto den_I,r rlc ttttr tiuico prédio ou torre, gernltrrcnte 
.ct.tpnrulo-soruente
tttrrtt tTttndro dn cidnde;
.2- Posicionttnrcnto cuidntlos, tlns ,,chnucs ou ârtcoras,,
rlrts ç111,,|,r,,rentes do projeto etn torn.o tio csltoç, ptibtico certtrol(ltttr cxcntplo: tLma rLLa, parque, pr,Ça, átritt, gnlarin ott cenfro tla
42
O projeto nrquitelôníctt nn in4tlantttçio do espnço tnultiÍuttciortal
massas Preliminar.
18 "Mixed Llse Dertelopnrctt Harrdltttok" Llrbrttt l-turLl Ittstitute, de Dentt Schtonrke'
clmpras);
.3- lnterconexões dos cofttpoflentes do projeto trtraaés
dos pnsseios agradáaeil par[I oS pedestres itlcltLinda aS CalÇfldas
o0 lltlgo das rias, russ internas, corredoYes cobertos e aarandüs'
Comércios das praças e dos 
,,shollping-c.enters,,, esca.dL.s rolafites
oLL pontes aéreas conectrndo dois edifícios' A circulação de
pedestres, t ssim como n orientação e sinalização são elementos
críticos do projettt, porqtle sem elns o locnl não adqtLirirá a siner-
gin desejnàn i ,rr* o caráter tlo lttgnr, que fttrnmm n nlma e n
murca de born projeto multit'tutcional'
c) Finnlmente, derte ser el'nborndo em conforrniLlade com
um plr.Lno coerente (qtte fi'equentemcnte estipuln o tipo e a escala
tlos rLlos, tlettsidnde pet'mitidtt, e sel'ts conseqüentes itens reltt'
cionaclo s). o s entp r e.en rlitnen tos rrutltifim cion ais s ã o con ceb idos
e exeuLtarlos seguintlo untn estratégin coerente de planejamen-
tu(l8),, .
Conforme pudemos constatar, e a continuidade do
nosso estudo vai confirmar que existem outras possibili-
dades na formulação de um plano de ação para o clesen-
volvimento de um empreendimento multifuncional' O que
não quer clizel que a estratégia foi diferente'
Definir o plano de açãc-t pode ser um momento
anterior ao da definição da estratégia'
O Espaço Brooklin, estudo de caso que acomPa-
nhamos, somente teve a sua proposta final equacionada
quando adquiriu substância na medida em que os Par-
."i,,o, foram se estabelecenclo, embora o espaço já pos-
suísse um anteprojeto básico, hipotético, e a meu ver/
por-tco consistente, mais próximo até de um estudo de
r ,tr trr lt't rsl rcos Llo conccito ntultifttncional
43
Copílrrlo ll
Já, no espaço Brascan Century plaza, as coisas
,r( ()r)[('ccram de outra forma. O projeto foi encomendado
,ros lrrluitetos com rlm programa concreto, pré-estabeleci-
,lo 1' fipnf onde, aí sim, essa afirmação pode parecer
cr;lliutha, mas não está errada: os arquitetos tiveram, por
rrrrr lac1o o trabalho simplificado pela objetividade, e, no
crrlirr-r tt), por outro, um trabalho bem maior, condicionan_
,lo .rti projeto todos os elementos pré-estabelecidos, sem
r r r r rtla nças posteriores.
A visão geral e definida do projeto permitiu aos
,u't;rritetos atuarem de forma mais dinâmica na solução
,los cspaços, principalmente nas áreas destinadas ao uso
;rrihliccl, visto que a área cla praça é bem menor compara-
tl,r t'oln o nosso estudo de caso, projeto em questão. Esses
tlois prrojetos serão discutidos com maior objetividade no
rlt't'r)t'reÍ deste estudo. E, essa variação da forma de re-
r;olrrç:ãodo projeto conta com o envolvimento de uma
r,,r',rrrlo equipe assim definida por Schwanke:
"Tais projetos absoruent tuna grande unriedade de disci-
I'lirrtrs, incluindo estudos de ntercado, um mintLcioso programa
,1,' rlrsctruoluimento (coru tnuitas possibilidades de opções), r.Lso
rlrt solLt, plano de fl7assas, mnquetes, desenhos detnlhados, estima-
lii,trs Lla cLtstos, análise de fnseanrcnto, planos de finnnciamento,
l)lrrrrLts de "tnarketing" e plano de gerencinmento.
Projetos conceitusis de enLytreendimentos multifi,m-
, ittrrrtis apresentam obrigatoriantenle, pelo tnenos, os tipos e
r'::r'i\il,: de uso do solo, a densidade permitida, e árens gerais do
t' ;ItttÇo onde diferentes tLpos de empreendimentos possaru ocorrer.
Plnnos para o projeto stLbstnncinlmente ainculodos ao
rrtitt'stimento público e controles que possaftt tnntbém especificnr
t,:i procedifiTentos pnrn tLma reoisão nrtluitetônica tmúo quatúo
rltrs t'cspectiaas responsnbilidatles e obrignções finnnceiras tlos
':r'lorcs ptiblicos e priaados (parn a preuisão dn infra-estrutur0,
Itrtt' cxempl1).Pág. 4. 2003
44
O proieto arqr.ritetôrtictt tto implqntoção do aspttço ntultit'ttrtcionnl
Esses documentos gLlias - nos casos dos projetos 1or)er-
namentais - e estudos tais cottto a escala, tempo e fnses dn cons'
trttção, tipos, e densidades dos edifícios construídos e seu rela-
cion.amento que uão nlém dos componentes d.o projeto, espaÇos
abertos e a infrn-estrutura do proieto. Essns crtracterísticns dis-
tinguem tais projetos tlos multiuso('e) sem planeiarnento que fre-
quentemente resultam effi espaÇos desconectados, cltn sepn-
rnções, típico de ações renlizadns por aários e rliferentes
en ryreendedores(2t)) " .
Portanto, projetos Para empreendimentos multi-
funcionais comparados com uma proposta de simples pro-
jeto, demandam uma maior diversidade de participações
especializadas dos empreendedores, analistas de merca-
dos, arquitetos, urbanistas, dos setores públicos envolvi-
dos, proprietários do terreno e das fontes dos financia-
mentos do capital. Um empreendimento multifuncional é
muito mais complexo que a maioria dos projetos imobi-
liários porque uma única disposição equivocada no proje-
to de "lay-out" c1o lugar pode Provocar um desencadea-
mento negativo de desempenho nos objetivos de outros
componentes do "mix".
Podemos Íazet :uma analogia com uma orquestra:
dependendo da apresentação, instrumentos solos tocados
isoladamente procluzem um programa artístico de deter-
minado valor e qualidade, porém, quando inseridos ntlma
orquestra as suas intervenções devem caminhar de acordo
com a partitura musical do todo, a fim de comple-
mehtarem seus sons com os dos outros instrumentos que
possuem timbres e intensidades cliferentes.
19 Neste caso, Multittso tcm o signit'icado da contprecnsão onericana rlo te,no, onde os
elen.tentos frnrcitntnnt in.deperdenÍÜtLtrúe. Di.ferente, portnnto, rlo sigrtificado
Mtrltifu.ncion.nl otr Mixed'Llsc cont'ornrc iá defi n imos nnteriornente.
20 "14;rr4. Use Deoeloprncti - llandbook" Llrltntt Lttnd lnstitute, de Dean Sclt'zptutkc'
Pig. 5.20{),}
I'Ittttt'lrttuu'Lto e prcgranla do espoço multifunciontl
45
Cnpítrrlo lll
Capítulo III
Plaruejamento e programa do espítÇo multiÍuncional.
Da ideia ao projeto
46
O proltto arqt.rirctônito nrt ittrltlnntnçiitt dtt csPnç mr rltiJr.trtcionnl
COIITO UMA INTENÇÃO DE CONSTIIUIR UM EMPIIEENDI-
mento mllltifuncional sai do papel, e toÍna-se realidade?
Quais os aspectos determinantes desse processo para a
cooÍdenação e Planejamento do anteproieto?
Para avaliarmos o processo, a evolução e a con-
tinuidade do estudo de caso, entendemos que seria impre-
scindível abordar a teoria da concepção do empreendi-
mento multifuncional a fim de obter uma real comPreen-
são c1a eficíência do projeto. Optamos por abordar essa li-
teratura concomitante com a apresentação dos aspectos
ligados ao Projeto estudo de caso e também aos exemplos
dã referência na cidade de São Paulo'
A busca dos empreendedores envolvidos geral-
mente esbarra na palavra sucesso, palavra que descarta-
mos pelo seu sentido inadequado a esse tipo de análise.
Preferimos dizcr que o projeto obteve êxito quando o
empreendimento atingiu os seus obietivos, e é exatamente
"ssà 
quar-,tidade de objetivos, e em variados Sralls que irá
dificultar 6 interpretação da avaliação total do projeto, que
geralmente só é possível mensurar depois de alguns meses
ou anos.
Pode-se suPor que o empreendimento obteve êxito
quando, por exemplo, o seu proieto foi reconhecido e pre-
àiuao pllos institutos de arquitetura espalhados pelo
pla.etaj pode-se atingir o êxito comercial numa incorpo-
raçao vendendo todos os espaÇos rapidamente, sem neces-
sidade de mensurar conseqüências futuras; pode-se atingir
o êxito constatando que a área cornercial alugada obteve o
retorno e rentabilidade deseiada, gerando um investimen-
21 O ,álr,,tlo i1 "'lhxn dc Rttorno" nio tetn t fittttlirllile dc aturlfur t rcntthilidadc dt unr
ifiocstíntcnttt ül1rL:sstl tttl ttrrlttrts mr»tetirlos. Scu oblt'tlttr tt t nt'olioÇãtt por rneio dtr tLtxn
tuitlrttutuot pcritlic,t qttL P,.)dttz tt rettrlimcnttt No ctttrttrto, ptro st LleÍerntittnr rt t'iabiliti,ir,,,,,,1,)r'1,r';nrtfitcidn n tnxn httenn dt rtt()rno, ltttrlL'tttos contplrtl lq cotrt n tnxn dn
'r^r,)"ld,o,tirn. 
l.riiz /(olrr'ihr Vartnrttclti. Cilcrrlos ['ittnncairus Alilicodos c Attnlitçdo
l'.r:ottr\tttitrt,i,' /'rIl' /r'"1t Itt"' -Iitttr'rtt" l'r'1 i54'
I' I t t t 1 !' j t il t tt, ntL) f p ta !lr0 tn a do asLt.ço m r I t iJ't tt t c irtt r o l
47
Cnpílrtlo lll
lo ;-r1'1'ç-11g, com as taxas de 1s1or-ns(2I.) satisfatórias; pode_se
, rÍ ingi r o êxito conseguindo Ltrna taxa de y1çfipç13(22) rníni-
nr,r, por exemplo, na loc;rção de esc:itórios, comparada
( ( )nr ()Lttros empreenclinlentos clo gênero na rr-tesma rcgSiào;
;,orle-se dizel qure houve êxito quando a popr-rlação rcsi-
rlcrrtt-' no entorno elogia o local e sente-se satisfeita por
, onrriver com esse empreendimento próximo das suas
(,rs(rsi; ou por esse novo negócio f]€rrar um sem nirmeros de
n()\/()s postos de trabalho na região. Enfim, são inirmeras
,r:; \ilriitntes que nos permite avaliar o grau cle satisfação
,lo t'rr.rpreendedor com o efetivtt resultado de um projeto.
Da conceituação do espnço ao projeto
(]uar-rto às características determinarrtes, tanto da
( (,n('r,pÇã(') do conceito cotro na erecução do projeto a ser
,'l,rlrr.rtdo, mostrarem.s duas ,isões de procedimentos
,;ut' pr1lfls11 se tornar complementares, absorvidas e apli_
I ,rrl.rs r-ro cL.senvolvirnento de clualquer processo anailogo.\ l,i'irncira visãcl conceitual, de Mit;rr"ai(23), ao afirmar clue
,l l),rlavra "interior", num sL.nso mais amplo, Íaz parte ele
urn l)r()cesso que ultrapassa o significado cla "parte inter_
rr,r" tlr-,rrrna sala, de uma Ioja, ou de uma residência, para
rr,,,; irtrr"igannos do meio ambiente natural cle uma fonna
r','t,tl.
Espaços comerciais, resiclenciais e de trabalho são
l,,rrlr,s rlo "eiro cc.ntral" que compreenr:lem o mundo ao
nr):;:j() rerlor, e e possível classificax em sete grupos, os
r,rlios eit-.mentos, que se combinam entre si para dar
,ul)()r'le a esse "eixo", (Fig. a).
Ctrcla um desses elemelrtos está ligado ao interior
Irrtrt rlt vtcâttcit.t" ó tt trtédin dt im.'ocis trio cttmercíalizoLlos ott nlLL,latl.tts tttrtttrr ltrtr
tltttl,ltltt 11','iitio ttt.tnt tlL'terrtirtntlo prrí()do, cottJbnttc o G/os.srírlo ltnobiliirio ntt ,4ptllict [.
'| \ltl,n,ti, Mnsrtko "sutett r''ltrtrtiny process". /rct.,lsrn'pirccss Architcctrtrt', tt.. r),j.
48
O projeto orquitetônico ntt inrylantaçõo do espoçtt multifun.cittnol
através de uma variedade de formas e de diferenÇas
econômicas face às circunstâncias da sociedade atual e,
para Mitarai, se torna claro que: se o esPaço em que o eixointerior não for suficientemente conciliado, certamente irá
gerar um espaÇo solitário e carente de elementos vitais
para o bem estar. E, o que se procura hoje, são locais de
convivência que podem, de alguma forma, atlair pessoas
para dentro deles.
0 processo dos sete Planejamentos
Fígura 1: A relnçio dos setc 
.fases itttera24indo cont o projeto i.nterno gerado.
Embora, os papéis traclicionais de profissionais dos
arquitetos, construtores, desenhistas de interiores e Pro-
prietários sejam individuais e autônomos, nesse tipo de
projeto esses papéis deverão se aPresentar em atividades
unificadas, fazendo a conexão com uma constante: o
"eixo".
Na seqtiência, Mitarai aponta o relacionamento do
"eixo" com os sete elementos essenciais na elaboração do
planejamento de um projeto, e indica como estabelecer o
simples eixo como direção a ser seguida, (Fig. 5).
l' I t t t t t' i t t t r t t' t t t o e pro gt ü n a do es1utç o m u I lifu t t c io r ml
49
Copitula lll
Da mesma forma, como sempre foram tratados, os
r r:;os interiores tem sido manipulados e separados em cate-
1,orias de acordo com suas propostas ou finalidades, como
o irrtcrior de uma loja, de uma hakritação ou interior de um
,'st'ritório ou de um hotel, porém, aqui devemos nos ater
,ros aspectos do interior, mas, horizontalmente, combinan-
,lo os elementos comuns de acordo com as suas categorias.
IIITERIOR
Figurn 5: A relnção dns scte.fnscs conr os projctos dcscnztol-oidos
c st.rtts internçõcs conr o grmtde eixo bisico.
O que necessitamos hoje é um sistema de desen-
volvirnento trabalhando do interior para o exterior, que
t'stará apto para medir e representar com maior acuidade
o nível de satisfação do estilo de vida das pessoas. E,
scgtrndo Mitarai:
"As atiaidades, os pensarnentos, e os estilos de uida das
//('ssorTs mudam atrnaés dos anos, mns o eixo básico pennanece o
tttt'SlllO".
Por essa razão, o sucesso de um projeto será deter-
rlrinado, somente se esse eixo básico for efetivamente corn-
prerendido. Já, pela pesquisa de Schwanke, uma seg;trncla
I 0 quÉ a sociedada ÉqÊessita mak?
? Âs dlrÊtrires do mercado não pu
., ser ignüâdas pêlo paíêjâmênto
d * maneka de penrar emlogicarnente
§ o derentro urbano coletüno
É AâDrorimôcáocoma
O ciêàch mnrportamentat
, OíuhlrodoFroletodof meio ambienle
50
O projato arqtrite türico tn itn1tlnntttçio do cpaço nurltiftttrciotnl
visão, mais prática, nos dá subsídios para equacionar
problemas exccutivos e administrativos, além de auxiliar
na prevenção de sittrações que podem se tornar críticas no
processo da execução e do desenvolvimento do desenho
do projeto cle um espaço multifuncional.
"Comparndo cont a runioria dos projetos imobiliários,
r.tm Ttrojeto rutLltífuncionnl requer truLitos estrl.dos e desenhos
contplexos, não somente conT utnLl bon Ltrtluifetura, fttas tamlténL,
cün ut1l extraordinário rtso do lugtr, dotndo de ttnt desenho
urbsno soberbo que contempln ns necessidades dn regino.
O sentido do hLgnr, os espaÇos púhlicos e as ains de cLces-
so, a interrelncionnmento entre ns identidndes dos elementos, n
ciruLlnção de pedestres, locnis tle estrry e os estacionnmenttts são,
p nr f i uLlarnt en t e, el entent o s,ftm dttnten t s i s d o ob j e t irt o e co nô mi c o
de utn proieto mul.tifuncional.
Entbortt tun desenho cotlt poucls qunlidndes niio seia um
grnnde problen'ra parn LLnl ytrojeto de uso simples, utn desetrho
ntedíocre certnnrcnte detonnrá n idéiLt de um empreendhnento dc
nttiltiplo uso.
A maiorin tlos projetos ruultiftLrtcionnis deue posstrir
utnn equipe especial, e coÍregor um desnfio de um plnnejnmento
físico qtLe uni muito nlénr ds nrquitetura e dn engenhnrh rpte as
ytrojetos t:ontêm e trnnscendeftt aos de outros tiTtos do setor into-
ltiliário porque:
1- E preciso desenhnr e posicionnr cntls um dos elemen-
trts no sett potencinl máxinto e ao rnesmo tempo cornbiná-los corrt
os /rsos e cofft o desemTtenho do lodo, nlém dtts benefícios de uns
nos outros;
2- Oferecer um e.ficiente funcionantento da L'nfraestrtLttr-
rn, e.stncionnmentos, seraiços, utilidndes, tentl.o urn sistemn
estrutural elétrico e mecânico efetiuo, cornpntíuel com csda ele-
mento cornponente do projeto e denmis dentandas;
3- Mnxirniznr os benefícios da ltoa integrnção de trnns-
porte ueicular e do plano do progratna do estncionanrcnto, a firn
I' I t t t t t l t t n ! t' t t t o L' l1r0 lr aút fi do es p aço m ul t it'u ncion al
51
Cnpítulo lll
,1,' lrtr'ilitar 0 acesso tlos oeía.tlos e dos pedestres Parl os ufiTios
I l ;tt:';
4- Oferecer um fácit e efetiao acesso aos pedestres nos
t ttiltltonct.ttei do projeto e nas áreas releaantes adjacentes, dese-
ttlttrtrdo Lntt percllrso de pedestres atratiao nns úreas horizontnis
r' r,r't'lit'fiis nos sistema de mouimento;
5- Incluir nmenid.ades e atrações que ndo possnm scr
Irrr'ilrttt'nte oferecitlas em ufil proieto simples de uso único' e tnm-
l,r'rrt ltrotrcaer a orientaçno do público, de modo que as pessoas
1,,,t,r,,,,, sentir-se reaigorndns, cnpitalizando a sinergin dos diaer-
rror; rrsr)s e tlns atiaidades do projeto, nõo esconder seus lwgares
rlrli'tcrrcíndos e tnmbétn npresentnr nitidamente ns oportunidndes
t' t,tilttigelts que ele oferece;
6- ltmtnr os componentes ilúiaidusis rto projeto de
lt\.iltil qLte se crie uma hnrmonin, tnestno coffL O caráter distittto
trrr rrrqtritetr.Lra do Ptojeto;
7- Fnzer do empreendimento parte da comunidade exis'
lt'ttl( c crinr uma escaln urbana e humattn apropriada, tanto
rtr lt't'ttmnente coflto externnmente, particulnnnente quando n
rttiltico e rliferenciada noua e mnior densidnde dos noaos edifícios
t Í,nstrtúclos e da nottn imagetn arqttitetôttica que ttl1l entpreendi'
rrrt'nto de mtiltiplo r,Lso for mtúto diferente dns áreas do seu
t't tlorn0;
8- Planejar cada fase da edificnção como se fosse utn estú
,,,1io ntLtostrficiente tle LLm programa maior tle desenttolaimento'
1,,'rmitindo sssim a stta efetiun integrnção com os elementos sub-
:;crlttcntes;
g- Desenhar de modo qtte acomode os ciclos de operações
rltts uários r,Lsos do proieto com elementos que têm grandes atiui-
rltttles conr tttioidades que possuam ciclos diferentes, enqtLanto
ttrtuttéttr íteas em clmum e seroiços básicos de operações;
10- Dirigir c gerettciar o processo de descrrho' rytr frt'
t1rttnterrente eniolue profissionais de atiaidndes múltiplus tnis
,'ottto, urbnnistas, pnisagistas, engenheiros e arquitetos portt t'ntin
cotrtponente sepatndo do proieto, tnnto qr'tanto os "inputs" t'ltts
52
O projeto arquitetôuíco na intplontlção do espnço n.ul.ti_funcionnl
construtores das edificações nlém de uma grande aariedade de
outras fontes(2a) " .
Entltora Pamnier produza um trabalho direcionndo parn
a renoaaÇão de centros urbanos, ztejo na sua análise plenas pos-
sibilidades da inserção desses conceitos nas estruturas do
empreendimento de múltiplo uso, uisto que ele pode fazer parte
de umn noaa centrfrlidnde na cidade. Para eln, duas carncterísti-
cas são fwtrlamentnis para o êxito da renouação de uma centra-
lidade:
n) "Um mercndo diaersificado. Um cnráter iLnico de tmm
cidnde, ou de um centro é definido pela diaersidade e concen-
tração de usos complementares. Esses tLsos garantem as ntiai-
dades dos pedestres, o modo da ambiêncin e con.oiaêncin socinl,
que por sua aez sustenta ou suporta essn diaersidade de usos.
h) Um lttgar de alta qunlidnd.e. Lugar com grande npelo
ztisual, com um ambiente confortáael e fisicamente segLLro criará
confiança, clmprlmetimento e inztestimento na comunidade por
um longo prazo(2l)".
Paumier completa que essas duas características
precisam ser dosadas de forma conjunta, e necessitam
fazer contribuições equânimes a fim de atingir os obje-
tivos. E também que os tipos, ou "mix" de uso precisam ser
analisados com cautela, a fim de identificaras funções
urbanas e as atividades que estão faltando ou afugentando
as pessoas do lugar. Um programa para reter ou atrair
uma variedade de usos desejados, inserir amenidades,
equipamentos e mobiliário urbanos deve fazer parte do
projeto, e para isso, procurar oferecer financiamentos ou
outros tipos de incentivos para obter um equilíbrio apro-
24 
"Mixcrl-Llse Deuelopment lltt.ntlbook" Llrbon Ltrnd lttstittÍe, dc Dean Schu,n.ke.
Pírg. 167.
25 Cy Pnutú.er. " A Vibrsnt City Center". Pti.q. 6. 2003.
l)lottejamento e progr0ma do esptço nultiflrtcionnl
53
Cnpilrrlo lll
priado dos usos e atividades.
Conjugando o "marketing" com iniciativas de
desenvolvimento econômico, uma nova centralidade
necessita melhorar a sua infra-estrutura, (visão de necessi-
clades muito próxima de Schwanke) incluindo áreas de
escape, praÇas, parques e espaço público, sinalização, ilu-
rninação, trânsito do público, estacionamento e cuidado na
circulação dos veículos. Igual importância para a preser-
vação e reabilitação de objetos ou edifícios significativos e
um compromisso com a excelência do desenho
arquitetônico das novas estruturas.
Esses conceitos e essas estruturas podem facil-
mente ser adequados ao projeto do empreendimento
multiuso com uma intensidade proporcional ao fluxo e a
nova densidade do local, já que ele será um lugar "da"
cidade, e não somente "na" cidade porque o processo de
desenho para um empreendimento multifuncional é um
exercício de "fazer um lugar" e "construir a cidade" e não
somente um empÍeendimento imobiliário isolado que
requer a visão de um lugar para ser criado.
A teoria e es reÍerências. Do projeto à ambiência
O que vimos até o momento nos conduz quase que
automaticamente, ao próximo passo do processo, que é a
resolução do piso térreo, implantação e interface com a
cidade, ou do meio urbano com o projeto, e essa fase do
trabalho é desenvolvida concomitantemente com os proje-
tos dos edifícios.
Temos agora, mais strbsídios para interpretar a
ambiência do espaço multifuncional tendo como referên-
cia esse repertório teórico apresentado, aliado a untâ
análise comparativa dos projetos das implantações refer-
enciais com do nosso estudo de caso, porém devetnos
levar em consideração os diferentes períodos desses projo-
54
55
CnTtítrtkt Ill
O projeto arqtitetônico na implantação do espaço multifuncional
tos, com seus hábitos e costumes própdos e distintos:
O Conjunto Nacional, localizado na Avenida
Paulista, em São Paulo, está inserido numa área extrema-
mente verticalizada, com tráÍego intenso de automóveis e
com edifícios altos no seu entorno, e o seu interior é um
oásis nesse ambiente.
O traieto do pedestre (Fig. 6) é rigorosamente
ortogonal, linear e sem barreiras, nessa situação o objetivo
da giande maioria dos pedestres é aproveitar o conforto e
atrivessar o lugar para cortar caminho, tttílizando seu
espaço coberto para evitar o calor, o frio ou a chuva' E,
corno o fluxo de pedestres é intenso, ele dinamiza e ali-
menta o comércio e serviços disponibilizados'
I'lturajomento e programa do espaço nultit'uncionaL
urbano, aspectos que revistos, trariam um maior conforto
aos usuáriàs além de um retorno econômico e Íinanceiro
rnais favorável, porém devemos levar em consideração a
tradição de alguns estabelecimentos comerciais e serviços
rlisponibilizadts. Eles também são muito importantes
L)orqlle Íazem Parte da cidade'
No Brascan Century Plaza, no Itaim Bibi' em São
l)aulo, a conformação do espaÇo e desenho estão muito
I'igurn 7:
Il t tstrnção
Pora o
lttoPttstn rJa
lilttÇq nO 0/
Iiore.
próximos da descrição dos textos 
-teóricos 
de Schwanke e
Faumier, onde as amenidades do lugar são enfatizadas na
praça central do projeto" O conceito define a esquina com
singularidade , iel,.l
tornando-a *ffiP':
parte do con- ;4lt Bii l,junto, que pos- i ri
sibilita ao Pe-
destre uma no-
FigtLra6:AciruilaçõodoCottjutttoNacional,ProjetodofinaLdosatlosS0.
Pela própria localização bastante densa e pela
estrutura limitada do espaço, o "mix" que compõe o lugar
não é o mais atual, assim como o seu fraco mobiliário
serviços estão à ,.'',l. ,,ffirT, prrrrnm'* 'J'i,lii'i'í*,
disposição,
mas seus acessos são através da praça' O novo esPaço
trouxe um novo púb1ico aos finais de semana Para a Íeglao
Figura 9:
A
permeabilidade
do Espaço Caio
Prado.
Fíguro 70:
Os edificíos
integrados ao
bosque.
56
O projeto arquitetônico na implnntação do espaço multfuncional
que já era densa e com comércio local vigoroso nos dias
normais durante a semana. É um lugar com alternativas de
opÇões ao ar livre que incentiva o permanecer das pessoas,
um convite explícito para consumir mais, tomar um café
ou comer um lanche. Segundo Melendez (24), o projeto de
paisagismo de Elisa Bracher conta com espécies nativas,
árvores típicas como o pau-brasil, o pau ferro, sibipiruna e
uma esculfura de madeira de grande porte, que reforçam
o caráter tropical brasileiro da proposta.
Ja a hipotética implantação do Espaço Caio Prado,
de 2003, na esquina com a Rua Augusta, também em São
Paulo, além de atender o progÍama solicitad o, tradtz o
desejo de reintegrar e revigorar uma região centÍal, desva-
lorizada e esqueci-
da, mesmo com o
vigor aparente da
vizinhança onde
muitos "night
clubs" decadentes
resistem ao tempo.
(Fig. e).
Seu desenho
responde a proPos-
ta do programa
solicitado e propi-
ciaria uma perme-
abilidade que au-
xiliaria o retorno
da freilüência de
um público que re-
tomaria o espaço
para atividades
culturais, profis-
sionais e de lazer. O
parque preservado
Planejamento e programa do espaço multifuncional
57
Capítulo lll
ganha uma rua que possibilita a passagem com conforto
tanto para os automóveis como para os pedestres. Um
equipamento urbano e mobiliário adequado permitiria
que crianças do residencial e das escolas da região uti-
lizassem o "playground". Devolveríamos o espaço público
de volta à cidade. O residencial garantiria a vivacidade da
área as 24horus do dia juntamente com o hotel. O edifício
multifuncional, os escritórios e o hotel teriam lojas e
serviços em seus pisos térreos interconectados pelo caráter
do lugar aberto. A circulação seria total apenas com
restrições ao residencial que teria um acesso exclusivo
para os moradores e seus automóveis (Fig. 10).
O suave desnível de nove metros, (9 por cento) da Rua
Augusta entre um lado e outro do bloco seria facilmente
vencido através de rampas e degraus durante o percurso.
Na próxima situação (Fig. 11) temos um espaço
tipico e referencial das implantações norte americanas, que
mostra o edifício e o seu envolvimento com o lugar: a
Giannini Plaza, que Íaz parte do complexo do Bank of
América no distrito financeiro em São Francisco, USA,
onde uma praça circunda a torre.
A praça principal (A) forma a esquina do bloco e se
conecta com uma pequena praça secundária linear que
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Figura 11:
O edifícío
na esquína
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O projeto arquitetônico na implantação do espaço multifuncional
acessa as ruas laterais. Outra praÇa secundária (C) (Fig. 12)
está no lado leste da torre e não pode ser vista da rua.
Um mix de lojas, cafés e instituições financeiras
ocupa o piso térreo nas ruas adjacentes. E segundo Francis,
Marcus e Russell, são aspectos positivos do iugar as áreas
não tão expostas, como a praça que não se vê da rua,
porque cria espaços paÍa pessoas que desejam privaci-
dade. Possui uma grande variedade de bancos para des-
canso e conta com uma boa orientação.
Como características negativas elas apontam a área
A, na praça principaf porque está com a face norte na som-
bra da torre do banco; a Íonte, que está localizada em local
que venta muito, provocando respingos; a falta