PATOLOGIAS ELEMENTALES - ANA ELGUERO - gabriel Guel

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Patologías 
elementales 
 
 
 
 
 
 
PATOLOGIAS ELEMENTALES 
ARQ. ANA MARÍA ELGUERO 
nobuko 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Diseño de tapa: 
Florencia Turek 
 
Diseño general: 
Ana María Elguero 
 
Fotografías: 
Jesús José Ferrando 
Ana María Elguero 
“Casa Fernández” Arquitectura en la Argentina (Eudeba) 
Acaro y esporas: revista “Temas & Fotos” 
 
Hecho el depósito que marca la ley 11.723 
Impreso en Argentina / Printed in Argentina 
 
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abril de 2004 
 
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A mi Andru y a mi X’S, 
Sin quienes nada sería posible. 
A mi madre, 
a mi hermana. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
7. Prólogo 
9. Introducción al tema de las patologías 
39. Generación de patologías por errores humanos 
53. Registro de la patología 
59. Ejemplo de informe técnico a un particular 
63. Ley 257 de Seguridad Edilicia 
71. Texto de la Ley 257 
77. Ejemplo de Informe Técnico para la Ley 257 
87. Generalidades de patologías en viviendas según su tipología 
 Diagnosis de patologías: 
103. Patologías en Solados 
113. Patologías en Muros 
127. Patologías en Carpinterías 
133. Patologías en Cubiertas 
149. Patologías en Cielorrasos 
153. Patologías en Revoques 
161. Patologías en Revestimientos 
165. Patologías en Pinturas 
169. Patologías en Instalaciones Sanitarias 
177. Patologías en Instalación de Gas 
179. Patologías en Instalación Eléctrica 
181. Patologías en estructuras de Hormigón Armado 
195. Bibliografía 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
l presente texto fue elaborado a partir de experiencias personales de obra, peritajes y 
también con el valioso aporte de amigos colegas quienes me acercaron sus inquietudes y 
resoluciones constructivas que remediaron patologías. 
 
 Pero quienes realmente configuraron la esencia de lo escrito fueron los brillantes y laboriosos 
autores que conforman la bibliografía consultada. 
 
 Se trata, simplemente, de una recopilación elemental y sintética referida al tema, planteada en 
un esquema panorámico. Tal vez el profesional experimentado no encuentre nada novedoso en 
este “libelo”, porque no se manifestó absolutamente nada que ya no sea conocido en el campo 
constructivo. Sin embargo, espero que las reflexiones esbozadas en algunos capítulos sobre el 
quehacer edilicio, sirvan como disparadores para que nos replanteemos ciertas actitudes técnicas 
que nos acercan peligrosamente a la génesis de patologías. 
 
 Finalmente, este libro fue redactado pensando en mis queridos “pichones de Maestro Mayor 
de Obras” de mi entrañable Escuela “Libertad”, para quienes está dedicado muy especialmente. 
 
 
 
 ARQ. ANA MARÍA ELGUERO 
E
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 PATOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS MÁS FRECUENTES 
 INTRODUCCIÓN 
 
or lo general, cuando se piensa en una construcción complementaria, llámese 
cielorraso, revestimiento, etc., generalmente se visualiza un elemento nuevo. Sin 
embargo, el rótulo de “construcción nueva” es bastante escaso en el tiempo, comparado con los 
años que esa edificación debe perdurar. 
 A lo largo de su vida útil, lo constructivo va sufriendo deterioros de distinta gravedad, ya sean 
por el simple transcurrir del tiempo, como así también por otras causas. 
 
 Llamaremos Patología de la Construcción, al compendio de alteraciones más o menos 
graves, que se manifiestan en la totalidad o en una o varias partes de un edificio. 
 
 Es decir, que se produce un desequilibrio entre la función deficiente que esa construcción está 
desempeñando, y la instancia para la cual fue creada. 
 
 DEFINICIÓN DE PATOLOGÍA 
 
l término PATOLOGÍA, tiene sus raíces en la ciencia médica. Es una palabra que 
etimológicamente proviene del griego: Pathos = enfermedad, y Logos = tratado o 
estudio. 
 Si seguimos comparando con la Medicina, podemos decir que las patologías tienen diversas 
causas: origen genético, funcional o accidental. En una licencia metafórica, podríamos indicar 
que lo genético, estaría signado por el diseño de lo constructivo, lo funcional por el uso y 
mantenimiento y lo accidental, serían las causas fortuitas que podrían producir alteraciones en el 
material, muchas veces surgidas de la falta de desarrollo tecnológico de la época en que se 
construyó el edificio. 
 La prestigiosa Arquitecta Olga E. Knaibl, en sus Apuntes del Curso “Patología de las 
construcciones y mantenimiento integral de edificios”, señala que “el proceso patológico es una 
secuencia temporal, que tiene un origen, una evolución, y presenta síntomas, lesiones y/ o 
fallas”. 
 Se ha comprobado, que el 75% de los casos de patologías constructivas, son por errores en el 
diseño y falta de control en la obra, es decir, que la mayoría de las patologías podrían ser 
evitadas si se desarrollase una acción técnica preventiva. 
 Un 22% corresponde a la falta de mantenimiento e inadecuado uso, y el restante 3% a 
fenómenos accidentales. 
 Causas de Patologías % 
Fallas de diseño y falta de control de obra 75 
Falta de mantenimiento 22 
Fenómenos accidentales 3 
 La escala de importancia de las patologías puede ir, desde una alteración estética o una 
molestia sensible leve (caldeamiento ocasional de un local), hasta colapso y derrumbe. Pero 
cualquiera sea la intensidad del hecho, lo que aparece es la lesión, y por lo tanto corresponde 
realizar una tarea exhaustiva de investigación para determinar el origen, y así proceder a la 
solución adecuada. 
 Volviendo a citar a la Arq. Knaibl, las patologías se pueden clasificar en forma global en: 
LEVES: El elemento constructivo causa molestias, no cumple su función, o presenta mal 
aspecto estético. 
GRAVES O RUINOSAS: La construcción queda fuera de servicio y puede causar lesiones por 
su grado de peligrosidad. 
 P
 E 
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 Un ejemplo de patología, pero considerando su 
génesis en el uso, lo constituyen las tribunas de la 
cancha de Boca, reparadas hace algún tiempo. 
 El diseño y cálculo del Ing. Del Pini, son impecables, 
pero lo que no se previó es la explosión demográfica 
dentro de los estadios, como tampoco el 
comportamiento de esa masa humana. 
 
 El incremento poblacional junto con la vibración de los saltos de la hinchada, ocasionaron un 
desprendimiento de los recubrimientos de las armaduras. Los hierros en contacto con la 
intemperie, no sólo se oxidaron, sino que además se corroyeron por la micción que recibían de 
los simpatizantes, con el “hábito” de orinar en su sitio, para “no perder su lugar”. 
 La agresión química fue de tal magnitud, quealgunas secciones de armadura llegaron hasta la 
desaparición, comprometiendo seriamente toda la estructura. 
 
 
 
 
 
 
Para reflexionar: 
 
 Hemos apuntado en las líneas precedentes a las patologías que se generan en las pantallas 
arquitectónicas, es decir que afectan a la cáscara edilicia, pero la Organización Mundial de la 
Salud, nos advierte acerca de los efectos nocivos que se producen en los ambientes encerrados 
por los planos constructivos. 
 Esta entidad señala que el 30 % de los edificios de oficinas presentan problemas de 
habitabilidad, cuyos orígenes pueden ser físicos, químicos y/ o biológicos, debido a: 
 
• La deficiente ventilación mecánica, donde el aire rápidamente se satura con el humo del 
cigarrillo y las emanaciones de perfume. 
• La numerosa presencia de ácaros en las grandes superficies alfombradas. 
• Las radiaciones ultravioleta de tubos de luz fluorescentes. 
• Las condiciones inadecuadas de temperatura y humedad. 
• La contaminación sonora. 
• El hacinamiento y la falta de confort general. 
 
 El Dr. Samuel Azar, especialista en alergia del Hospital Cosme Argerich del barrio de 
La Boca, señala que estos factores pueden provocar rinitis o asma, causando irritación de 
conjuntivas, nariz y laringe, tos, dolor de cabeza, decaimiento y dolores musculares. 
 
 
 
 
 
 
 
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 CAUSAS GENERADORAS DE PATOLOGÍAS 
 
 
odo el medio físico natural constituiría un agente agresor de las construcciones, 
debido al hecho de que los edificios son elementos artificiales que se deben adecuar 
a un entorno predeterminado. 
 El hábitat humano, -entendiéndose como tal no sólo a las viviendas, sino a cualquier 
construcción que albergue actividad humana-, está básicamente sometido a parámetros 
geográficos esenciales : 
 
 Latitud: Que influye en el arco solar 
 Longitud: Que determina la hora solar 
 Altitud: Que establece la latitud sobre el nivel del mar. 
 
 Según la zona donde se emplace el edificio, tal será la importancia de un agente agresor. Por 
ejemplo, las construcciones marítimas tienen serias patologías de corrosión por salitre. Nuestro 
litoral tiene una fortísima incidencia solar, generadora de caldeamiento, etc. 
 En esta ocasión, para acotar el tema, trataremos las patologías más frecuentes en la zona 
urbana y suburbana de Buenos Aires. 
 
 Recordemos que por lo general, las condiciones de confort higrotérmico son 20° a 22° 
Centígrados, y una Humedad Relativa Máxima del 60 a 65%, y si bien estos parámetros ideales 
no se pueden lograr totalmente con pantallas arquitectónicas (pisos, paredes, techos), lo que se 
pretende es un menor gasto de combustible para facilitar el confort. 
 Otros factores a tener en cuenta, son obviamente las orientaciones. Si una construcción fue 
implantada, sin tener en cuenta los factores de asoleamiento, tendrá en su génesis una fuerte 
carga de producción patológica. 
 Brevemente, haremos una reseña elemental de incidencia de las orientaciones, para el 
hemisferio Sur: 
 
 
 
 
 
El Norte, produce un sol rasante, agradable en invierno, pero algo sofocante en 
verano, con lo cual se deberán prever dispositivos de sombras para la estación 
estival, a fin de que no se produzca caldeamiento, en especial sobre ventanas. 
 
El Este, con su incidencia solar sólo de mañana, es bastante tolerable en verano y 
 benéfico en invierno. 
 
El Oeste, es el sol que produce mayor caldeamiento en el verano, no sólo 
 incidiendo en aberturas, sino también calentando todas las pantallas. En invierno, 
genera locales fríos, por la incidencia distante del sol en pocas horas. 
 
El Sur, sin presencia del sol, siempre es sospechoso 
de agravamiento de humedades. 
 
 Además de estos factores básicos generales, debemos tener en cuenta que las construcciones 
están afectadas por agresiones externas e internas. 
 T 
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 AGRESIONES EXTERIORES E INTERIORES 
 
umariamente, podemos decir que las agresiones directas, exteriores e interiores se 
pueden clasificar de la siguiente manera: 
 
 *La humedad 
 *El calor 
 *Acciones químicas 
 *Corrosión 
 *Ataques de origen orgánico 
 *Ruidos 
 
 
 LA HUMEDAD 
 
a humedad puede tener su origen en fenómenos atmosféricos, o bien en condiciones 
propias del edificio, ya sean constructivas, de uso o de falta de mantenimiento. 
 El fenómeno de ingreso de agua, en cualquiera de sus estados, no sólo es nocivo para las 
personas, especialmente cuando se generan colonias de micro-organismos, sino que también 
afecta a los materiales. 
 Para comprender los distintos orígenes de la humedad, debemos tener en cuenta los factores 
intrínsecos que facilitan el ingreso del agua: 
 
 
PERMEABILIDAD: “Un material será más permeable que otro, a igualdad de tiempo, presión 
y superficie, si se deja atravesar por un fluido en mayor medida que el anterior” 
 Por lo tanto, diremos que permeabilidad es la propiedad que tienen los materiales de dejarse 
atravesar por los fluidos. 
 
HIGROSCOPICIDAD: “Propiedad de algunos cuerpos de absorber humedad.” 
 
POROSIDAD: Cuando un cuerpo no tiene igual cantidad de materia que su volumen, sino que 
es menor, está conformado por espacios vacíos, y por lo tanto diremos que es poroso. Si los 
poros comunican con el exterior, la humedad tendrá acceso y podrá producir una patología. 
 
ABSORCIÓN: Es la capacidad que tienen algunos materiales de retener líquido. 
 
PRESIÓN: Es la fuerza con que un líquido quiere atravesar un cuerpo. La presión puede ser 
simplemente la acción de la Ley de Gravedad, o incrementarse por otros efectos, como la 
velocidad de caída (lluvia), o impulsión (viento). 
 
TEMPERATURA: El aumento de temperatura de un fluido aumenta su movimiento molecular 
y por consiguiente posibilita su pasaje , aumentando su permeabilidad. Es decir, entre dos muros 
con aislamiento hidrófugo deficiente, el que esté expuesto a una orientación soleada, tendrá un 
mayor ingreso de vapor de agua. Sin embargo, en los muros orientados al sur con patología de 
humedad, el líquido, en un volumen menor, permanecerá en la superficie mayor cantidad de 
tiempo. 
 
CAPILARIDAD: Es el fenómeno de absorción de líquido, por capilares (símil cabello) debido a 
la acción de la tensión superficial. 
 
 S 
 L 
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TENSIÓN SUPERFICIAL: Es la fuerza de atracción que ejercen entre sí las moléculas de un 
líquido, en su superficie. También podemos decir que “...es una película superficial 
excepcionalmente resistente, que se forma a causa de la atracción fuerte y mutua de sus 
moléculas en las capas superficiales”. 
 
 “La tensión superficial es tan grande que puede mantener objetos que, al parecer no deben flotar. 
 Cuando el agua es más pura, mayor es la tensión superficial, y disminuye la resistencia cuando se contamina 
con gases y materia soluble. En agua pura la resistencia al impacto plano puede llegar a 900 kg/ 2,5 cm2 y si 
teóricamente lográsemos agua súper pura se necesitaría una fuerza de 65 toneladas. 
 Si existiese en la tierra un lago con esa fuerza, se podría andar e incluso patinar por su superficie, igual que 
por el hielo.” 
 
 Revista Ceprara Club 
 
 Este fenómeno también se puede dar entre el líquido y otro material. En este caso, el ángulo 
de mojadoserá de atracción, y se toma como positivo. 
 Consideremos una gota en un gotero. Antes de caer, por aumento de peso del líquido, la gota 
desarrolla en su superficie una “membrana elástica”, que permite la cohesión de sus moléculas, 
por eso se genera la gota. 
 Además, el líquido se “aferra” al gotero, desarrollando una fuerza de atracción que impide su 
caída, con un ángulo de mojado positivo. 
 Lo anteriormente mencionado podemos visualizarlo más claramente en un vaso lleno de agua, 
hasta el tope, donde en el centro del mismo, el nivel del líquido supera el del vaso, debido a la 
tensión superficial. 
 Cuando el agua encuentra un capilar, con ángulo de mojado positivo, penetra por él, 
encadenando sus moléculas y “viajando” a través del tubo. 
 Cuanto más estrecho es el capilar, más lejos llegará el agua, y sólo aparecerá cuando su 
volumen sea de tal magnitud que se rompa la tensión superficial. 
 
 Es frecuente en las patologías de humedad, encontrar la lesión alejada de la fuente de origen, 
debido a que la relación entre la distancia que viaja el líquido y el capilar, es inversamente 
proporcional a su diámetro. 
 
Agentes de la humedad: 
 
a)Precipitaciones 
 
 Las precipitaciones que pueden afectar a las pantallas arquitectónicas pueden ser de origen 
atmosférico, u ocasional. 
 Dentro del primer grupo, tenemos: Lluvia, granizo, escarcha y nieve. En el segundo grupo, 
encontramos el agua de baldeo o desagotes eventuales. 
 Todas las pantallas deben impedir el pasaje de humedad, oponiéndosele con materiales 
compactos. 
 En general, en los materiales porosos, (como ser morteros, ladrillos), el ingreso del agua se 
produce por capilaridad e infiltración, donde en esta última, se mantiene una relación directa 
entre cantidad de agua y velocidad del viento. 
 
 Como a mayor altura de un edificio, incide más intensamente la carga de viento, la 
posibilidad de entrada de agua por infiltración es mayor en los pisos superiores. 
 
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Esquema básico de incidencia del viento sobre una pantalla 
 
 
 Carga de Viento 
 
Nivel Terreno 
 
 
Detección básica: 
 Por lo general, las manchas en muros o cielorrasos desaparecen cuando hay tiempo seco, 
reapareciendo en cada tormenta, variando su dibujo de acuerdo a la intensidad de la lluvia. 
 
Lineamientos para una solución elemental: 
 Cada patología debe ser exhaustivamente analizada, y tendrá una solución específica. Sin 
embargo, daremos un esquema sencillo de algunas soluciones probables. 
 
 En el caso del rápido alejamiento del agua de lluvia sobre los muros, podemos recurrir a las 
formas hidrófugas: 
 
 Las formas hidrófugas son elementos arquitectónicos que permiten canalizar rápidamente un 
volumen de agua, y dentro de este grupo encontramos: 
 
• ALEROS: Parte saliente de una cubierta, 
que puede generar un espacio intermedio 
o no. Cuando no lo genere tendrá como 
mínimo un ancho de 0,50 m, para que su 
acción sea efectiva.. 
 
• CANALETAS: 
Es un canal 
pequeño (0,100 m) que encauza un volumen determinado de 
agua, generalmente proveniente de faldones. Su empleo evita 
cortinas de agua, con lo cual se protegen muros y carpinterías. 
También impide la generación de superficies fangosas sobre 
terreno natural. 
 
• GÁRGOLAS: Caño o canal por donde se vierte el agua de la cubierta, a libre 
escurrimiento, generalmente con una forma escultórica. 
 
 
 
• CORNISAS: Pequeño voladizo con o sin molduras, 
que protege carpinterías. 
 
• GOTERÓN: Canal hecho en la cara inferior de la 
corona de la cornisa. Modernamente, es un dispositivo 
premoldeado que forma parte de la cornisa. 
 
 
 
 
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 Además de las formas hidrófugas, recordemos que la defensa contra la humedad, se basa en 
el empleo de materiales compactos (impermeables) y de materiales hidrófugos. 
 La compacidad podrá ser de masa (cara y pesada), como puede ser el empleo de metales, o 
bien epidérmica, también denominadas membranas. 
 Los materiales hidrófugos, invierten el ángulo de mojado, reemplazando la fuerza de 
atracción de la tensión superficial del agua con los capilares, en una fuerza de repulsión. 
 
b)Agua estancada: 
 
 Donde no se encuentre una pendiente favorable a la evacuación de las aguas superficiales, es 
decir, en aquellos huecos propicios a la acumulación del líquido, el agua ejercerá presión sobre la 
pantalla, y en su trabajo de orodamiento, ingresará porque los materiales se han ido deteriorando, 
y permitirán el efecto de la capilaridad. El volumen de agua estancada acelerará el proceso, 
debido a la incidencia de la fuerza de la gravedad. 
 
Detección básica: 
 Esta patología, es frecuente que se encuentre en cubiertas continuas, sectores de ducha, donde 
la pendiente esté invertida o sea insuficiente, también donde haya una obstrucción en los 
desagües pluviales. 
 Es de fácil visualización, porque se trata de un espejo de agua, no deseado, que puede generar 
manchas en el plano inferior que desaparecen en tiempo seco. En los casos más graves, pueden 
haber goteras. 
 También encontramos frecuentemente, agua estancada en los marcos de las aberturas, cuyo 
desagote se encuentra obstruido. Si las carpinterías tienen buen contacto, el agua acumulada se 
irá evaporando, pero si no existe un contacto eficiente, se producirá el ingreso del agua por venas 
aéreas impulsadas por el viento, es decir, el ingreso será por infiltración. 
. 
Lineamientos para una solución elemental: 
 Cuando se produce el fenómeno de agua estancada, si la causa que lo provoca, no es un caño 
pluvial obstruido-el cual se procederá a destapar-, lo que puede suceder es que, además de la 
rotura del aislamiento hidrófugo que causa la filtración, la pendiente puede estar ejecutada 
defectuosamente, deteriorada o inversamente planteada. 
 La solución será la corrección o reconstrucción de la pendiente, como así también la 
reparación del aislamiento hidrófugo, estableciendo su continuidad anteriormente perdida. 
 
 
 
 Una solución interesante para evitar goteras en una cubierta plana, es la planteada por el 
Arq. brasileño Angelo Bucci en una vivienda de Aldeia da Serra (San Pablo), donde se ejecutó 
un espejo de agua de 15 cm de profundidad, sobre el techo. 
 La función de esta “pileta” (incorporada al edificio como detalle paisajístico), según el autor, 
es garantizar la ausencia de fisuras por los saltos térmicos que se producen en la zona. Para 
ello, a las cuatro horas después de construida la losa, se llena de agua, de manera tal que el 
hormigón se cura bajo el agua, evitando contracciones de fragüe. 
 El líquido se recircula a través de una bomba, ya que debe mantenerse limpio y obviamente, 
en forma constante para garantizar permanentemente, las condiciones de impermeabilidad. 
 Es notable que este tratamiento, en Brasil, date desde los años ´40, y su empleo sea 
frecuentemente aplicado en las casas paulistas. 
 
 
 
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c)Humedad de cimientos: 
 
 
 
Zona 
húmeda 
 
 
 Picado del 
revoque 
deteriorado 
 
 
 Solado 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Puede suceder que la capa aisladora de los muros se halle deteriorada, por descensos 
diferenciales en el terreno, por envejecimiento de la misma, o por su ausencia (como en el caso 
de la fotografía anterior). 
 
 En las construcciones antiguas, no era frecuente ejecutar el “cajón hidrófugo”, y por lo tanto 
el aislamiento hidráulico se daba por oposición de masa. 
 Con el transcurso del tiempo, algunas napas freáticas han aumentado su volumen, entrando en 
contacto con el cimiento del muro, y por lo tanto la humedad comienza a aflorar. En ciertas 
zonas del Gran Buenos Aires, al conectarse las instalaciones de provisión de agua a la red de 
agua corriente, se anularon las captaciones por pozos, sistema que mantenía a la napa deprimida, 
y por consiguiente, las aguas subterráneasaumentaron su caudal permanente, subiendo su nivel 
de pelo de agua. 
 Otras veces, puede suceder que las capas aisladoras fueron ejecutadas con impericia, o sin 
continuidad con todo el conjunto de aislamiento hidrófugo. 
 
Detección básica: 
 La humedad de cimientos es un ejemplo típico de patología cuya causa es el agua, sobre la 
acción capilar de los materiales, ya que la fuente de origen se encuentra bajo el nivel de terreno, 
pero la lesión es una mancha longitudinal, más o menos continua a 60 /70 cm del Nivel de Piso 
Terminado, que presenta cierta salinidad en relieve, producto del arrastre de las sales minerales 
de la tierra. 
 
Lineamientos para una solución elemental: 
 
 La resolución de la humedad ascendente de cimientos, tiene dos alternativas elementales: 
 
• Reconstrucción de la capa aisladora 
• Introducción de materiales hidrófobos dentro de los capilares. 
 
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Reconstrucción de la capa aisladora: 
 Se trata del corte de pared en tramos alternados de 1,00m. Este trabajo sólo se podrá aplicar 
en muros propios, o en medianeras, con el consentimiento del otro co-propietario. (Recordemos 
que las medianeras son un condominio de indivisión forzosa, cuyo mantenimiento y reparación 
debe estar a cargo de ambos condóminos. Art. 2722 del Código Civil)) 
 
Introducción de materiales hidrófobos: 
 Estos materiales pueden ser tapaporos, como los silicatos o hidrófugos, como las siliconas y 
se pueden aplicar por difusión, transfusión o inyección.(Ver patología de muros) 
 
d)Rotura de caños: 
 
 
 
 
 
En la imagen podemos apreciar los signos de la 
presencia de humedad por rotura de caños, ya que la 
misma viene aflorando desde adentro hacia fuera, es 
decir, que la causa no es por precipitaciones 
pluviales. 
 
También se observan diversos focos de deterioro en 
prácticamente los mismos sectores. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Cuando un caño de agua (provisión, pluvial, cloacal, calefacción) se fisura o se “pincha”, el 
agua comienza a deslizarse por capilaridad generando manchas y /o goteras. 
 Las causas por las cuales se producen frecuentemente los deterioros de las instalaciones 
pueden ser: 
 
Vetustez: En construcciones añosas es altamente probable que las instalaciones estén fuera de 
servicio. 
 
Materiales de mala calidad: Suele suceder, que para “abaratar costos”, se recurre a materiales 
insuficientemente ensayados en fábrica, y que no toleran el maltrato de obra. Un ejemplo de esto, 
son algunos caños de P.V.C. , con espesores insuficientes. 
 También se debe tener en cuenta como generador de patologías, el uso de hierro galvanizado 
en estado de obsolencia. 
 
Mala ejecución de la instalación: Puede pasar que el material empleado sea noble, (por ejemplo 
cobre o latón), pero que las soldaduras estén mal hechas, y no se hayan hecho correctamente las 
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pruebas hidráulicas. Un buen material, si bien es un factor importante de eficiencia en la 
instalación, no puede garantizar por sí solo que no hayan errores operativos. 
 Otras veces, puede suceder que se generen en las reparaciones pares galvánicos que 
produzcan corrosión. 
 También puede acontecer, que soldaduras que han resistido las pruebas a sección llena, se 
fisuren por movimientos en la construcción (viento, suelo, cambio de estado de cargas), o por 
reparaciones aledañas que implicaron golpes. 
 
Detección básica: 
 Dentro de las instalaciones, algunas son más “sospechosas” que otras, y dentro de una 
clasificación taxativa de oportunidad de avería tenemos: 
 
Provisión de agua caliente: La temperatura con que viaja el fluido, genera un mayor 
movimiento molecular y potencia la corrosión. 
 
 Calefacción: Por los mismos motivos que en el caso precedente, pero además se debe tener en 
cuenta, en instalaciones antiguas, el empleo de hierro negro, factor que agrava la situación. 
 
Provisión de agua fría: Es una instalación que generalmente presenta deterioro, debido a su 
intensa frecuencia de uso. 
 
Desagües secundarios: Debido a que frecuentemente se ejecutan en plomo, material blando, 
susceptible de sufrir “pinchaduras”. 
 
Desagües pluviales: Especialmente si se ejecutan en fibrocemento, pueden sufrir fisuras en los 
tramos verticales. También se suele encontrar deterioro en las uniones entre caño y embudo. 
 
Desagües cloacales: Son los menos “sospechosos”, debido a la nobleza de sus materiales, 
especialmente el Hierro Fundido, no así el material vítreo o el hormigón comprimido, los cuales 
son de naturaleza más frágil, especialmente si su estado es añoso. 
 
 
 Para detectar este tipo de patología, es conveniente recurrir a los Planos de Instalaciones, para 
tener un menor margen de error en la ubicación de los caños. 
 Se debe observar el tipo de mancha, en cuanto a permanencia en el tiempo, para determinar si 
la avería proviene de un caño que trabaja a sección llena en forma continua, como en el caso de 
provisión de agua fría, caliente y /o calefacción, o si se trata de caños que se llenan 
eventualmente, como en el caso de los pluviales. 
 Una forma sencilla de ubicar el origen de la pérdida, es dejando parte de la instalación en 
servicio y parte fuera de él, para poder descubrir la fuente causante de humedad. 
 
 
Lineamientos para una solución elemental: 
 Reparación del tramo averiado, y en el caso de una construcción vetusta, el recambio total de 
la instalación. 
 
d) Condensación: 
 
 La condensación es el paso del vapor al estado líquido y puede ser : 
1. superficial o 
2. intersticial. 
 18
 
 
Condensación Superficial: 
 
 Todos los volúmenes de aire tienen cierta cantidad de vapor de agua. 
 Si una masa de aire, a determinada temperatura, sufre un descenso de la misma, el vapor se 
hace visible, ya que a menor temperatura, el aire tiene menor capacidad de albergar agua en 
estado gaseoso. 
 El vapor de agua se deposita en las superficies de menor temperatura (menor calor específico 
o más frías), como vidrios, espejos, azulejos, paredes o cielorrasos. A veces acontece que la 
menor temperatura de las pantallas, tiene su origen en la humedad propia de la obra, cuando ésta 
se termina y seguidamente se habita. Hay un cierto remanente de líquido que queda en las 
construcciones complementarias, que favorecen el enfriado de las superficies. 
 Con la condensación del vapor sobre los planos, se produce el fenómeno de chorreado, 
cuando éstos son lisos, pero si son rugosos o de textura discontinua (como en el caso de los 
morteros de revoques), se generarán colonias de micro organismos (hongos negros). 
 
Detección básica: 
 Por lo general, este fenómeno se evidencia a simple vista, principalmente en el fenómeno del 
chorreado. 
 La presencia de hongos se torna constante, especialmente en encuentros de cielorraso y pared, 
o en muros con orientación sur, que son los más fríos. 
 
Condensación intersticial: 
 
 Es la condensación que se produce dentro de los espesores de las pantallas arquitectónicas, es 
decir, en la masa de muros, entrepisos o cubiertas, y se desarrolla de la siguiente manera: 
Como mencionamos anteriormente, el volumen de aire con vapor de agua en su interior, 
condensará en un plano de menor temperatura, denominado Plano de Rocío. 
 Cuando el Plano de Rocío se halla en el interior de una pantalla arquitectónica (en los 
intersticios), el agua condensará en su masa. 
 El fenómeno que se provocará es el de humectación, porque la pantalla se “mojará” con el 
agua condensada, lo que podrá ocasionar un aumento de su volumen y consiguientes fisuras, si 
el material no tiene la libertad suficiente para expandirse. 
 
 * * * * * exterior 
 * * * * 0° C 
 Plano de condensaciónCubierta 
 
 26° C interior 
 
Detección básica: 
 La condensación superficial es un fenómeno de sencilla detección, porque tiene signos 
visibles evidentes (chorreado y hongos). Además la presencia de vapor, ya sea por el uso del 
local-cocinas y baños-, hace que se determine casi inmediatamente el origen de la patología. 
 En el caso de la condensación intersticial, se deberán ir descartando las otras fuentes 
causantes de humedad, y luego se deberá chequear el uso del local. Puede suceder que un 
ambiente caldeado por la presencia multitudinaria de personas, genere la humectación de 
pantallas, que al aumentar las mismas su volumen, se le produzcan fisuras, o aglobamiento de 
membranas, debido al vapor de agua que ingresa desde el interior del local. 
 19
 
 
Lineamientos para una solución elemental: 
 
 Para el caso de la condensación superficial, lo adecuado es ventilar mejor el local y aumentar 
el calor específico de las pantallas, por ejemplo con cámaras de aire (bajado de cielorraso con 
paneles de roca de yeso, entre otras acciones posibles). 
 Cuando se trate de condensación intersticial, habrá que evitar que el vapor llegue al plano de 
condensación, es decir, que no alcance la temperatura de Rocío. 
 El elemento constructivo que se emplea para evitar que el vapor de agua alcance su Punto de 
Rocío, es la Barrera de Vapor. 
 La Barrera de Vapor se puede materializar por ejemplo con membrana de aluminio o pintura 
asfáltica, y su función será impedir el pasaje del vapor hasta su Plano de Rocío. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
e)Humedad de obra: 
 
 La humedad de obra, no constituye una patología en sí, pero muchas veces, debido a la 
premura por efectuar el cumplimiento de los plazos de entrega del edificio, se procede a acelerar 
las distintas etapas constructivas generando patologías, siendo una de las más frecuente el 
aglobamiento de pinturas. 
 
Detección básica: 
 Se producen “globos” en pinturas, especialmente impermeables, inmediatamente después de 
la entrega de obra, debido a que se pintó sobre sustrato húmedo (revoque no fraguado totalmente 
en su masa) 
 
Solución elemental: 
 Repintado, dejando previamente que el sustrato seque adecuadamente, y una vez que se ha 
preparado convenientemente la superficie.(Lijado, enduído, etc.) 
 
 
Puede suceder, que las causas de la humedad, no se den linealmente, y encontremos en la 
realidad, una combinación de dos o más de ellas. Por ejemplo humedad de cimientos con rotura 
de caños, etc. 
 
 20
 
 
 EL CALOR 
 
l calor se transmite de tres formas distintas: por conducción, por radiación y por 
convección. 
 
 
CONDUCCIÓN: El calor se transmite de molécula a molécula. Ejemplo: Mezcla de líquidos a 
distinta temperatura. 
RADIACIÓN: La transmisión se realiza a través del calentamiento de moléculas del aire. 
Ejemplo: El calor del sol. 
CONVECCIÓN: El calor se transmite por calentamiento de moléculas del aire, que se 
desplazan en corrientes convectoras. Ejemplo: Estufas de tiro balanceado. 
 
 
Patologías que produce el calor: 
 
 La incidencia indeseada del calor, produce caldeamiento de ambientes, dilataciones 
diferenciales y degradación. 
 
Caldeamiento: Este fenómeno se da cuando, dentro de un local, la temperatura interior es igual 
o superior a la exterior. Esta circunstancia genera displacer, “golpe de calor”, algunas veces 
inhabitabilidad, y mayor gasto de combustible para mejorar las condiciones internas de 
temperatura. 
 Ejemplos de esta patología podemos encontrarlos en locales mal aislados, situados al oeste, el 
“fenómeno del último piso” en edificios de departamentos; techos de chapa sin o con insuficiente 
aislamiento térmico, techos de policarbonato (efecto invernadero), grandes superficies vidriadas. 
 
Dilataciones diferenciales: Este fenómeno se detecta cuando un material, expuesto a una fuente 
de calor, aumenta sus dimensiones, en un efecto no deseado. 
 Ejemplos de esto podemos encontrarlos en los muebles de melamina bajo mesada, pegados a 
hornos de cocina. 
 
Degradación: Es la circunstancia por la cual un material deja de estar “en servicio”, porque no 
se registran sus cualidades primarias. 
 Los plásticos que no resistentes a los rayos U. V., constituirían un ejemplo de esto. 
 Además podemos detectar, también en los plásticos, una decoloración (V.G. en pisos 
vinílicos), que desmejoran las cualidades estéticas del material. 
 Las explosiones e incendios, también son agentes propagadores de patologías, pero su estudio 
excede el alcance del presente texto 
. 
Detección básica: 
 Los efectos de la incidencia indeseada del calor, son sencillos de detectar en forma sensible, 
ya que el caldeamiento se registra con efectos de sofocación en las personas. 
 Las dilataciones implican deformación del material, y la degradación de elementos, a veces 
tiene su primera etapa en la rigidización y fragilidad del mismo (plásticos) y en el resecamiento 
(maderas). 
 
 
 
 E 
21
Lineamientos para una solución elemental: 
 
 Las ganancias o pérdidas de calor a través de las pantallas arquitectónicas, se pueden 
controlar mediante las siguientes prescripciones: 
 
*Adopción de materiales de baja conductibilidad térmica 
 
*Adopción de materiales reflejantes 
 
*Adopción de formas protectoras 
 
 
 
 Materiales de baja conductibilidad térmica 
 
 Estos son porosos, lo cual dificulta el pasaje de calor por conducción. 
 Los materiales porosos se pueden presentar pulverulentos, es decir disgregados, como en el 
caso de las perlas de poliestireno, la perlita, la vermiculita. 
 También pueden ser volumétricos, como es el caso del poliestireno expandido, la lana de 
vidrio, el amianto o la espuma rígida de poliuretano. 
 
 Materiales reflejantes 
 
 Los colores claros y las terminaciones brillantes son reflejantes, porque repelen la luz y el 
calor, y por lo tanto rechazan en gran medida la posibilidad de conducción térmica a través de 
sus moléculas. Este fenómeno es totalmente contrario a lo que sucede con los cuerpos negros. 
 Los materiales reflejantes se pueden usar en superficies expuestas a la incidencia de los rayos 
solares y pueden ser pinturas claras o láminas de aluminio. Con la aplicación de éstos, se puede 
reducir la incidencia de calor sobre una superficie. 
 También, en el caso de las cubiertas de tejas, se pueden usar películas de aluminio bajo teja, 
que si bien no reciben la acción directa de la luz solar, sí captan el calor que se aloja 
internamente, transmitido por radiación. La superficie reflexiva lo devuelve, aunque la cavidad 
esté a oscuras, porque se trata de rechazar radiaciones calóricas, no lumínicas. 
 
 Formas protectoras 
 
 Estas constituyen una parte del diseño arquitectónico, la cual consiste en proyectar voladizos, 
aleros, parasoles, tendidos o forestación que proyecten sombra sobre una superficie castigada por 
la incidencia de rayos solares perjudiciales. 
 
Voladizos y aleros: Constituyen generalmente la prolongación de una pantalla, que arroja 
sombra sobre carpinterías y muros. 
 
Parasoles: Son estructuras discontinuas, colocadas a partir del estudio del arco solar que incide 
sobre la superficie a tratar, no obstaculizando la luz. 
 
Tendidos de sombra: Generalmente son protecciones transitorias, como por ejemplo pérgolas o 
“trilages” con plantas de hojas caducas, o cortinas de junco. 
 
Forestación: Son pantallas verdes, las que pueden ser árboles, o arbustos como la ligustrina. 
 
 22También se puede recurrir a pantallas con cámara de aire, como por ejemplo los muros de 
ladrillo visto, o la colocación de panel de roca de yeso apareado a un muro caldeado. 
 
 
 Otra solución lo constituyen los techos con sombrilla en la cubiertas continuas. 
 
 
 
1.-Baldosón 
2.-Junta abierta de 1 a 2cm 
3.-Pilar de mampostería 
4.-Membrana 
5.-Carpeta 
6.-Contrapiso 
7.-Barrera de vapor 
8.-Estructura resistente 
9.-Cielorraso 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 23
 AGRESIONES QUÍMICAS 
 
 
as agresiones químicas se dan por la exposición de los materiales a sustancias 
corrosivas. Esta circunstancia puede darse tanto en el exterior como en el interior. 
 En el exterior, se conoce con el nombre de temperización. 
 
Temperización: Es la exposición de los materiales a la intemperie, por lo cual sufren la acción 
de los fenómenos climáticos, la polución ambiental y el transcurso del tiempo. 
 Los agentes climáticos también le agregan un factor de agresión mecánica, como puede ser el 
caso de la erosión, por acción del viento. 
 Los saltos térmicos, la alternancia de lluvia-sol, etc., irán afectando a todos los materiales, 
pero más aún, a los que se encuentren deficientemente protegidos, o tengan menor nobleza. 
 La contaminación ambiental, conlleva sustancias químicas agresivas. Un ejemplo básico es la 
lluvia ácida, la cual transforma en ácido carbónico, el anhídrido carbónico en contacto con el 
agua. 
 El tiempo actuará como agente vehiculizante de la constancia de la agresión. 
 
 Un ejemplo de lo antedicho, lo constituyen los revoques símil piedra añosos, donde se 
observa el “fenómeno esponja” en la superficie, ya que el resecamiento del mortero, el hollín y 
la lluvia ácida favorecen la permeabilidad de la superficie, como así también el deterioro 
estético. 
 
 Otros ataques, pueden ser fortuitos, por ejemplo el orín de animales domésticos sobre solados, 
el ataque al cemento con sangre, la migración de cristales como en el caso del “yeso muerto”, 
etc. 
 
Detección básica: 
 Las lesiones por ataque químico, generalmente se detectan por el cambio de color en la 
superficie; la aparición de otras tonalidades, porosidad y ennegrecimiento. 
 
Lineamientos para una solución elemental: 
 Se procederá a aislar la fuente agresora, se limpiará el material, y se tratará de protegerlo 
según corresponda. 
 
 
Eflorescencia Salitrosa 
 
 Una patología química a tener en cuenta es la eflorescencia salitrosa, fenómeno que se 
desarrolla cuando hay presencia de sales en materiales o morteros. Como dijimos anteriormente, 
puede aparecer en la humedad de cimientos, por las sales arrastradas desde el suelo. Sin 
embargo, este fenómeno propiamente dicho tiene características más pronunciadas. 
 
 La eflorescencia salitrosa se genera por la presencia de sales solubles (sulfatos de calcio o 
magnesio), que pueden provenir de arenas de mar mal lavadas, aguas de pozo con sales en 
disolución, tierras salinas usadas en la elaboración de ladrillos o morteros, etc. 
 Al producirse la humectación, las sales viajan junto con el agua. Al evaporarse el líquido, se 
cristalizan, dando lugar a la presencia de “barbas” o “espumas” de sustancia blanquecina. 
 
 
 L 
 24
Eflorescencia 
 
 Cuando el fenómeno se produce en la superficie, se denomina eflorescencia y no hay 
deterioro sustancial, aunque presenta una desmejora en el aspecto estético. 
 
Criptoflorescencia 
 
 Cuando se produce en el interior, se denomina criptoflorescencia, y conlleva un grado mayor 
de destrucción porque las sales vienen trabajando en forma de cuñas interiores. 
 
 Tanto la eflorescencia (superficial), como la criptoflorescencia (interior), vienen 
acompañadas de humectación. 
 
Detección básica: 
 Lo primero que se visualiza es la “espuma”. 
 También pueden aparecer manchas circulares, con desgranamiento del material (por 
criptoflorescencia), y círculos de barba (eflorescencia). Si hay variación en el volumen de agua 
de arrastre, o cambios en las condiciones de evaporación, se van conformando anillos 
concéntricos. 
 
Lineamientos para una solución elemental: 
 
• No deben usarse materiales que contengan sales. 
• Si ya se han usado, impedir la penetración de humedad. 
• En general, hay que tratar de eliminar las sales con cepillos secos, para no reactivarlas. 
• A veces el tratamiento requiere efectuarse a base de un lavado con ácido clorhídrico al 
10%.(Por ejemplo, el tratamiento de muros nuevos de ladrillo a la vista, a los 
veintiocho días de haber sido ejecutados) 
• También se puede recurrir a la protección con láminas y/ o aplicación de sustancias 
químicas. 
 
 
 
 25
 Corrosión 
 
ara comprender la importancia de este tema, mencionaremos que el P.B.I. de 
nuestro país sufre una pérdida del 4% anual por corrosión, debido a la falta de 
mantenimiento edilicio.(Fuente: CEPRARA) 
 
 Definiremos como corrosión, a la reacción indeseada y destructiva entre un material y su 
entorno 
 
 En una definición amplia, se denomina como corrosión a cualquier alteración de un 
material. 
 En general, podemos considerar básicamente los siguientes tipos : 
 
Corrosión química: Es la reacción de los metales con gases. 
 
Corrosión electroquímica: Corrosión de metales en un medio electrolítico 
 
Corrosión metálica: Corrosión de metales en contacto con el agua. 
 
Corrosión general: Deterioro o destrucción de materiales por la acción del medio ambiente. 
 
 
 A veces, se suelen confundir los conceptos de corrosión y oxidación como expresiones 
sinónimas, pero diremos que una oxidación indeseada constituye un proceso de corrosión. 
 Por otro lado recordemos que, en general, en los metales no ferrosos, la oxidación puede ser 
una condición requerida para su protección (también se la denomina oxidación directa) . Es el 
caso del aluminio donde se provoca intencionalmente la anodización, empleando métodos 
químicos o electroquímicos. 
 
 Otro ejemplo lo constituye el cobre, cuya oxidación le 
confiere a la superficie una tonalidad verdosa, apreciada 
estéticamente. Un ejemplo de esto lo constituye el 
coronamiento del Edificio de la Casa Matriz del Banco de 
la Nación ubicado en la esquina de Avda. Rivadavia y 
Reconquista (obra del Arq. Alejandro Bustillo), donde se 
emplearon láminas de cobre en su terminación superficial. 
 
 
 De acuerdo al tipo de lesión, podemos tener una tipificación de corrosiones de la siguiente 
manera: 
 
Corrosión uniforme: Constituye la pérdida de espesor en mm/ año, en una capa uniforme. Puede 
ser el caso de algunos aceros y aluminios sin tratar. 
 Cuando se lo usa como técnica de preservación, no constituye una patología, porque se trata 
de una capa uniforme de oxidación que llegado a cierto límite, inhibe al material para que se siga 
deteriorando. Es el caso del anodizado de los aluminios. 
Solución elemental: Pintado de la superficie o recurrir a la protección catódica. 
 
Corrosión Galvánica o Bimetálica: Es la corrosión electrolítica, la cual consiste en un flujo 
eléctrico entre dos metales en contacto, o a través de un electrolito. Un electrolito es una 
solución capaz de conducir una corriente eléctrica. 
 P 
 26
 Dos metales distintos (ánodo y cátodo), inmersos en un medio electrolítico, producen un 
intercambio de iones.(Átomos con carga eléctrica por pérdida o adquisición de electrones) 
 A veces, no es posible distinguir fácilmente una corrosión química (que es la reacción directa 
entre el metal y su entorno, generalmente producida a altas temperaturas), de una electroquímica, 
pero diremos que en ésta última, es imprescindible la presencia de humedad o de un electrolito. 
 Los electrolitos, reiteramos, son compuestos químicos que, fundidos o disueltos en los 
correspondientes solventes, son capaces de conducir corriente eléctrica. Los que interesanen la 
corrosión están representados, casi exclusivamente, por disoluciones especialmente acuosas. 
 
 La corrosión galvánica es un proceso cerrado que se agota cuando se corta el flujo de 
electrones o el flujo de iones destruye al ánodo. 
 
 
 
 electrones 
 La energía se pierde porque está en 
 cortocircuito 
 intercambio 
 Cátodo de iones Ánodo 
 
 
 
 Toma los electrones De sacrificio 
 electrolito 
 
 (+) Cationes (-) Aiones 
 
 
 Las causas por las cuales se forman áreas catódicas y anódicas son: 
 
• Impurezas en el metal 
• Falta de homogeneidad en su masa 
• Imperfecciones en la superficie 
• Contacto de metales diferentes 
• Presencia de corrientes vagabundas 
 
 Un ejemplo de esto serían las cañerías de hierro galvanizado con válvulas de bronce. El hierro, 
por ser de menor nobleza, se corroe, en cambio el bronce prevalece. El agua es la que genera la 
corrosión. 
 
 Como otro ejemplo de corrosión, podemos mencionar la degradación de la cubierta del Teatro 
Colón, cuyo material original son chapas de zinc, las cuales fueron reparadas con parches de 
chapa galvanizada con fijación de remaches de hierro, lo que originó con el tiempo un deterioro 
mayor debido a la generación del par galvánico. 
 
Solución elemental: Reemplazar el metal más débil, por uno más noble, para evitar el par 
galvánico. También se los pueden aislar o pasivar con pinturas u otro tipo de inhibidores. 
 Si no se pueden reemplazar los metales, se podrá sobredimensionar el ánodo de sacrificio 
(metal menos noble). 
 
 27
 La mayor o menor capacidad de los metales de ceder o tomar electrones generando corrosión, 
se ha clasificado en una escala, la cual recibe distintos nombres a saber: 
 
• Escala de Electronegatividad, 
• Serie Electromotriz Standard o 
• Escala de Nernst, en honor al físico-químico Gualterio Nernst (1864-1941), autor de 
trabajos sobre electrólisis y galvanización y cuyos estudios de termoquímica le valieron 
en 1920 el Premio Nóbel de Química : 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 La corrosión ataca a los metales en un amplio espectro: 
• Perjudica su aspecto generando una apariencia no deseada, destruye el pulido, altera los 
colores, genera manchas. 
• Afecta la sección del metal, hasta incluso eliminarla, generando orificios. 
• Destruye la estanqueidad, por ejemplo en caños y tanques. 
• Disminuye la resistencia, V.G. en perfiles y armaduras del hormigón armado. 
• Genera sustancias contaminantes en el agua o en los elementos que están en contacto. 
 
 El ataque en superficies metálicas puede darse en forma global de dos maneras: 
1. Afectando áreas más o menos grandes, pero focalizadas, progresando de manera 
pareja y continua con el transcurso del tiempo. 
2. Por efecto de poceado o “pitting”, con ataques puntualizados en distintas áreas. 
Como se trata de una corrosión en mayor profundidad, es mucho más nociva y 
difícil de combatir. 
 Metal Símbolo químico F.E.M. (Volts) 
Potasio K -2,92 
Calcio Ca -2,87 
Manganeso Mn -1,65 
Magnesio 
(Usado como ánodo de 
sacrificio) 
Mg -1,49/ -2,34 
Aluminio Al -1,28/ -1,67 
Zinc Zn -0,77 
Cromo Cr -0,71 
Cadmio Cd -0,40 
Hierro Fe -0,44/ -0,34 
Cobalto Co -0,28 
Níquel Ni -0,25 
Estaño St -0,19/ -0,13 
Plomo Pb -0,15/ -0,12 
HIDRÓGENO 
(Electrodo de Platino 
recubierto de hidrógeno) 
H 0 
Antimonio Sb +0,10 
Bismuto Bi +0,23 
Cobre Cu +0,33 
Mercurio Hg +0,75/ +0,85 
Plata Ag +0,77/ 0,80 
Platino Pt +0,86 
Oro Au +1,08/ +1,42 
 28
 
 En una enumeración con mayor alcance taxativo, tendremos los siguientes tipos de 
corrosiones: 
 
Corrosión por rendijas: Es intensa y local, y se presenta en solapas y pequeños agujeros. Muy 
común en superficies atacadas por cloruros. (Agua de mar, sal de cocina), como por ejemplo 
bachas de acero inoxidable. 
 
Solución elemental: Limpieza y llenado de oquedades para evitar la acumulación de sustancias 
agresivas. 
 
Corrosión filiforme: Se genera en metales pintados, (tales como carpinterías). Por debajo del 
recubrimiento se dibujan filamentos con apariencia similar a una malla. Este fenómeno se da por 
la composición intrínseca del metal y la presencia de agua. 
 
Solución elemental: Evitar la humedad en la zona y recubrirla con una capa impermeable al 
oxígeno y al agua. 
 
Corrosión por picaduras: Son puntos aislados, que pueden fracturar la pieza por su acción 
molecular interna. Aparece en piezas expuestas a la acción de cloruros (agua de mar, sal de 
cocina), bromuros y percloratos usados en la industria de la refrigeración y el aire 
acondicionado, o los gases de la industria electrónica, como así también en aquellos lugares 
donde se use el molibdeno. 
 
Solución elemental: Proteger la zona afectada con inhibidores. Reemplazar la pieza. 
 
Corrosión intergranular: Se manifiesta por cambios en la composición del grano que compone 
al metal, desintegrándose la aleación. Por lo general se genera en aceros mal tratados (por 
ejemplo mesadas de mala calidad) 
 
Solución elemental: Limpieza periódica de la superficie para evitar las reacciones químicas 
indeseadas. Proteger con un recubrimiento. Aplicación de tratamientos térmicos. 
 
Corrosión por erosión: Se produce cuando hay una aceleración en la velocidad de un fluido, 
dentro de las paredes de un metal. Se produce un desgaste (Cavitación), y se debilita el espesor 
del metal. Se puede dar en cañerías que se hayan conectado a bombas de impulsión muy 
potentes. 
 
Solución elemental: Disminuir el movimiento del fluido. Cambiar el tramo de cañería por otro 
de mayor espesor. 
 
Incrustación: Es la deposición de barros, o sarro proveniente de sustancias en suspensión 
incorporadas en el agua, generalmente partículas de sales de calcio y/ o magnesio que precipitan 
al aumentar la temperatura, como es el caso de tanques intermediarios o termotanques. 
 Esta acción produce un deterioro de las chapas metálicas, alterando sus propiedades físicas. 
 
Solución elemental: Efectuar una limpieza periódica de los dispositivos empleados en las 
instalaciones de provisión de agua caliente o calefacción, para evitar que se produzcan las 
deposiciones de partículas que generan las incrustaciones. 
 
 
 29
 ATAQUE ORGÁNICO 
 
l ataque orgánico o biológico sobre la cáscara arquitectónica, lo producen 
mayormente insectos y hongos. 
 En general, estas patologías suelen tener mayor desarrollo en materiales orgánicos, (como la 
madera), aunque también se puede observar, por ejemplo, la degradación de morteros por el 
ataque de hormigas. 
 Si efectuamos una mirada panorámica respecto del ataque orgánico biológico, (también 
denominado biótico), sobre el hábitat humano, podemos indicar que los agentes agresores 
pueden actuar por: 
 
• Ataque: Insectos (Hormiga colorada, Hormiga negra, Hormiga carpintera, Termes, 
Polilla, Taladro y Carcoma de la humedad). 
 Ácaros (de la ropa, de la madera, de la humedad) 
 
• Infestación: Insectos (Hormigas, Carcoma, Taladros, Termes, Gata Peluda, Vinchuca) 
 Parásitos (Pulgas, Chinches, Hongos) 
 
• Ambiente propicio: Roedores (Ratas, ratones) 
 Parásitos (Hongos, Algas, Teredo Navalis, Pulgas, chinches)Ácaros 
 Insectos (Cucarachas, Vinchuca) 
 
 Además, se podrían enlistar sumariamente los elementos constructivos susceptibles de ser 
agredidos, de la siguiente manera: 
 
 Ataque por insectos Ataque por parásitos Ataque por infestación 
Estructuras de madera Pinturas En uniones, oquedades y 
juntas 
Revestimientos de madera Revoques permeables Pisos de madera, 
especialmente enlistonado a 
la inglesa 
Marcos y puertas de madera Morteros Cielorrasos 
Compuestos de celulosa Maderas Revestimientos adheridos al 
sustrato 
Entelados de pared Mampuestos Revestimientos colocados 
con cámara de aire 
Textiles: Cortinados y ropa Revestimientos porosos Tabiques premoldeados 
huecos 
Alfombras Cañerías de provisión Estructuras de madera 
Tapizados Depósitos de agua de 
consumo 
 
Ruberoid Depósitos de agua de servicio 
Aislaciones sintéticas Alfombras 
Protecciones eléctricas Textiles 
Morteros calcáreos 
Hormigones pobres 
Terciados 
Laminados 
Hardboard 
 E 
 30
 De lo expuesto anteriormente, sólo trataremos los agentes bióticos agresores que incidan 
sobre lo constructivo. 
 
 Insectos 
 
 
Hormigas: 
• Hormiga ladrona y hormiga de campo: Suelen localizarse en las cercanías de los 
cimientos de muros desde los cuales, a través de capilares buscan una vía hacia el 
interior, en procura de alimento. 
Detección básica: Durante el día, suelen verse algunos ejemplares, generalmente hormigas 
pequeñas y coloradas, siendo que se detecta una mayor cantidad en horas tempranas de la 
mañana. 
 
• Hormiga carpintera: Son de color negro, con el abdomen más claro y afelpado. No se 
alimentan de madera, pero anidan en ella, especialmente si la misma se encuentra en 
contacto con la humedad, incrementando el deterioro. 
 
Solución elemental: Localizar el hormiguero y tratarlo con insecticida específico. 
Sellar las oquedades que pudieran dar cabida a una nueva colonización. 
Tratar periódicamente las áreas afectadas en el exterior, con hormiguicidas. 
 
Polillas y taladros: Estos insectos atacan maderas tanto de árboles en pie como aserradas, ya que 
son xilófagos. 
 El ataque de las polillas se da cuando está en estado de larva, porque la voladora es 
inofensiva, sólo que si deposita huevos, completará el ciclo de infestación (huevo, larva, 
crisálida, mariposa). 
 El taladro presenta características de ataque similar al de la polilla, es decir de adentro hacia 
afuera, pero se diferencia en que los orificios de lesión son de diámetro mayor. 
 Existen diversos tipos de taladros, de los cuales los que emigran de la celulosa viva, a la 
madera aserrada son: 
• El taladro de los muebles o “escarabajo reloj de la muerte”, porque emite un sonido 
característico que lo identifica. 
• El taladro largo o pardo 
• El taladro grande de la casa 
 
Detección básica: 
 En maderas nuevas que no han sido tratadas correctamente, la infestación se comienza a 
visualizar entre el año y los dos años, que es el tiempo en el cual se cumple el ciclo de estos 
insectos, aunque su vida, con períodos de hibernación, pueda alcanzar los cinco años, y 
prolongarse sin hibernar, cuando se aloja en madera aserrada. 
 La madera comienza a presentar orificios a intervalos regulares. Cuando estas perforaciones 
no superan los 4mm, estamos en presencia de polillas, cuando es mayor, el ataque es por 
taladros. 
Solución elemental: 
 Como a veces el alma de la pieza se encuentra totalmente corroída, se corre el riesgo de que 
colapse, y por lo tanto hay que cambiarla, asegurándose que la madera nueva de reposición esté 
convenientemente curada por autoclave. También se debe realizar la unión con piezas existentes, 
lo más solidariamente posible (por ejemplo con corte a rayo de Júpiter). 
 En caso de piezas que estando afectadas, aún puedan prestar servicio, curarlas con 
pentaclorofenol (PENTA), por aspersión o inyección, según las circunstancias. 
31
 
Termitas: También llamadas en algunos sitios hormigas carpinteras, termes, o comején. 
 En la actualidad comenzaron a colonizar ciertas zonas de la provincia de Buenos Aires, donde 
se procedió a usar madera sin curar, en cubiertas de fuerte pendiente en algunos barrios privados. 
Antiguamente, sólo eran una amenaza en el litoral y Formosa. En Europa son un problema 
severo, y en Estados Unidos constituyen plaga, encontrándose edificios totalmente derruidos por 
la acción de estos insectos, que los vinieron socavando desde el sótano. Este país tiene 
legislación respecto de las medidas mínimas de prevención. 
 Estos insectos proliferan en climas cálidos y húmedos. Pueden hacer su nido dentro de la 
madera o en forma de montículo elevado sobre el suelo. Viven en colonias compuestas por 
machos, hembras fecundas, obreros y soldados. Son muy voraces, y además de alimentarse con 
madera, también suelen ingerir papel, cuero y elementos textiles. 
Detección básica: 
 Perforaciones semejantes al caso anterior. 
Solución elemental: 
 Similar al caso precedente, también recordando que la protección debe ser periódica, ya que 
la acción del pentaclorofenol no supera los diez años. 
 Las maderas deben estar protegidas con barnices o pinturas, para impedir el acceso de los 
insectos. 
 
 También, en maderas sumergidas como en el caso de los muelles, podemos encontrar el 
ataque del “teredo navalis”(especie de organismo unicelular), cuyo tratamiento es muy 
específico. 
 
Vinchuca: Es un insecto alado, de aproximadamente 2cm de largo, que se aloja en los techos de 
viviendas rurales precarias. Ataca de noche, transmitiendo enfermedades epidémicas. 
Prevención elemental: 
 Para prevenir la infestación de la vinchuca, hay que proceder a eliminar las posibilidades de 
anidación, rellenando oquedades, intersticios y generando superficies suficientemente lisas. 
 En un interesante Artículo titulado “Mejoras en viviendas rurales”, Pablo Guchea, 
(corresponsal de Tucumán de la Revista “Vivienda”), señala algunos requisitos básicos para 
evitar la presencia de la vinchuca: 
 
• Mejorar la terminación de los techos con la aplicación de tortas de suelo cemento con 
dosificación 9:1 y 11:1, terminándolas de cubrir con lechada cementicia. 
• Alisar los cielorrasos 
• Emplear muros ladrillos macizos. (No usar bloques o ladrillos huecos, a menos que se 
llenen con mezcla rápida de albañilería, para evitar que aniden los insectos) 
• Los revoques pueden ser de suelo-cemento o suelo-cal, pero la terminación debe ser lo 
más lisa posible. 
• Los solados interiores también se podrán ejecutar con suelo-cemento, evitando pisos 
interiores de tierra o ladrillos asentados sobre cama de tierra o arena. 
• Pintar las superficies a la cal, para tener un tratamiento desinfectante. 
• Proceder al mantenimiento periódico de todas las superficies, pero especialmente de los 
muros revestidos de barro que estén orientados hacia el sur, ya que la lluvia los degrada 
permanentemente, generándoles fisuras que permiten el alojamiento de los insectos. Para 
evitar esta situación, recurrir a la impermeabilización mediante lechada cementicia 
 
 
 32
Ácaros: Son 
arácnidos traqueales, 
parásitos, de pequeño 
tamaño (400 
micrones de 
diámetro), con 
mandíbulas en forma 
de pinzas y sin ojos. 
Constituyen un vector 
patógeno que se aloja 
preferentemente en 
alfombras y textiles. 
Su hábitat por lo 
general es húmedo y 
oscuro. 
 Se alimentan de 
caspa, piel humana 
que se desprende y 
hongos producidos 
por la fibra textil en 
contacto con grasitud 
orgánica. 
Solución elemental: 
• Airear los ambientes, permitiendo que los 
elementos textiles puedan recibir la incidencia 
directa del sol. 
• Empleo de “filtros hepa” 
• Empleo de acaricidas en aerosol. 
• Efectuar aspiración periódica de alfombras y 
textiles. 
 Es conveniente, para tratar en forma efectiva a las 
plagas anteriormente mencionadas, consultar con los 
especialistas en el tema, quienesindicarán con certeza el 
tratamiento ecológicamente más adecuado. 
 
 Parásitos 
Hongos: 
 Una de las especies de hongos más comunes, que se 
alojan en el polvo y la tierra, es la Aspergillus niger, 
cuya imagen de sus esporas se encuentra a la izquierda. 
 Para que los hongos puedan desarrollarse, se deben 
cumplir ciertas condiciones: 
 
• Suministro de aire 
• Provisión de alimentos: Albura de maderas mal 
estacionadas y no tratadas, sales, azúcares, grasas 
(pueden ser del jabón y/ o del cuerpo humano, 
arrastradas por el vapor de la ducha) 
• Temperatura adecuada: Entre 10 y 30°C, siendo la más favorable a su desarrollo entre 
15 y 25°C. 
 33
• Humedad suficiente: 20%. Las maderas bien estacionadas y tratadas, tienen una 
humedad del 6 a 8%, siendo lo usual hasta 12%. Cuando este tenor es mayor, y se dan las 
otras condiciones, se favorece la colonización de hongos. 
 
Detección básica: 
 
 Puntos negros, manchas verdes y ocres. 
 
Solución elemental: 
 
 Para evitar la infestación con estos parásitos, sólo basta con eliminar una de las condiciones 
que favorecen su crecimiento. Cuando esto no fuera posible, limpiar el área con lavandina (los 
tiñe), y luego proceder al rociado periódico con sustancias antihongos. (Soluciones fungicidas y 
pintura antimicótica) 
 En el caso de maderas atacadas por hongos, curarlas con pentaclorofenol. (Antiguamente se 
empleaba la carbonización, que libera sustancias fenólicas antisépticas, con buenos resultados.) 
 Aumentar el calor específico de las superficies, para evitar la condensación superficial. 
 
Algas: Estos vegetales primarios, en su conformación unicelular, proliferan en medios acuosos, 
interior de caños plásticos muy finos (por ejemplo en las mini mangueras de los filtros de agua 
domiciliarios a base de carbón activado, mini mangueras de salivaderas de dentista), también en 
piscinas con mezcla de agua de lluvia; o sitios muy húmedos y oscuros (en interiores de placard, 
sobre superficies de cuero). 
 
Detección básica: 
 
 Sustancia mucosa de color verde sobre las superficies, o moco blanco filiforme en suspensión 
en el interior de tubos. 
 
Solución elemental: 
 
• Evitar la proliferación de humedad, permitir la acción germicida del sol. 
• Uso de alguicidas locales. 
• En el caso de las algas en el interior de tubos, renovar periódicamente las mangueras 
(según el uso, dos o más veces al año), y mantener en lo posible al fluido en movimiento. 
 
 Usar tubos transparentes para tener un mejor registro de la calidad del agua. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 34
 
 RUIDOS 
 
na de las formas más sutiles de contaminación ambiental, es la contaminación 
sonora, que incide desfavorablemente sobre la salud humana. 
 Los perjuicios más notorios son los siguientes: 
 
1. En el plano profesional: 
 
• Fatiga auditiva 
• Encubrimiento de sorderas profesionales (a partir de los 90 dB) 
• Traumatismos acústicos (a partir de los 140 dB) 
• Alteraciones del ritmo cardíaco y la presión arterial 
• Menor rendimiento laboral 
 
2. En el plano doméstico: 
 
• Alteración de la calidad del sueño 
• Dolor de cabeza 
• Pérdida del apetito 
• Alteraciones del ritmo cardíaco y la presión arterial 
• Sensación de displacer 
 
 
 Estudios europeos sobre el tema, han determinado que el ruido es responsable del 50% de los 
errores hallados en tareas que requieren cierto grado de concentración, y del 20% de los 
accidentes de trabajo. 
 Los ecologistas, con muy buen criterio, apuntan a que se deberían eliminar las fuentes 
generadoras de ruido, aplicando un abanico de medidas: 
 
• Reducción del parque automotor de los centros urbanos 
• Reemplazo de colectivos por tranvías eléctricos 
• Eliminación del uso urbano y suburbano de motocicletas con escape libre 
• Uso seguro de bicicletas, como transporte urbano 
• Concientización acerca de que la música no puede salir del ámbito de la vivienda ni del 
automóvil de cada uno 
 
• Es decir se debería, entre otras cosas, educar y legislar para evitar que la lucha contra el 
ruido, “no sea más que aplicar una serie de medidas correctivas que respetan el mal, 
como la insonorización de las viviendas, cuyo elevado costo las hace inaplicables en la 
mayoría de las ocasiones” 
 Juan Senent (escritor investigador de Ecología) 
 
 
 
 Como profesionales de la construcción, que debemos velar por la calidad del hábitat humano, 
lejos está de nuestras manos la eliminación de los focos emisores de ruido pero, (como diría 
Vinicius de Moráes): “Y mientras tanto, mientras se espera..., qué más” podemos hacer que, 
justamente, tratar de insonorizar la cáscara arquitectónica. 
 
 U 
 35
 
 
 Aislamiento acústico 
 
 Para ingresar en el estudio del ruido como agente agresor del espacio arquitectónico, 
estableceremos algunos conceptos básicos de acústica: 
 
Sonidos: son vibraciones en tonos armónicos, definidos y ordenados según una frecuencia. 
Ruidos: Son vibraciones sin orden y con mucha variación de frecuencia. 
Voz humana: Está compuesta de sonidos (vocales) y ruidos (consonantes) 
 
 Los sonidos se propagan por el aire y pueden originarse por vibración de moléculas de aire 
(sonidos aéreos) o moléculas de materia sólida (sonidos de choque). En ambos casos, se pueden 
transmitir por el aire, o por su retransmisión por diafragmas o pantallas, como en el caso de 
ventanas y muros. 
 Es decir, que la problemática del aislamiento acústico, se debe considerar entendiendo que los 
ruidos tienen dos formas principales de propagación: 
 
• A través de vía aérea ( parlantes, voces) 
• A través de vía estructural (pasos sobre el entrepiso superior, portazos, trepidaciones de 
cañerías) 
 
Las fuentes sonoras que generan ruido de impacto, también generan sonidos aéreos. 
 
 Para el confort humano, se ha establecido que la intensidad sonora se encuentre en un rango 
de hasta 65 decibeles. A partir de los 120dB, comienza el umbral doloroso. 
 De cualquier forma, lo que se pretende es que las pantallas arquitectónicas protejan a las 
personas de los ruidos indeseables, de acuerdo a la actividad que realicen. 
 Para tener una noción de las distintas intensidades, consideremos la siguiente escala: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 El sonido se propaga según las mismas leyes que rigen la transmisión, reflexión y propagación 
de la luz. 
 La velocidad de propagación del sonido tiene diferentes valores, de acuerdo a la naturaleza 
del material: 
Taller de prueba de motor de avión 140dB 
Martillo neumático 130dB 
Motor de avión a 6 m 125dB 
Bocina de auto 120dB 
Viaje en tren subterráneo 100dB 
Tránsito pesado en la calle 90dB 
Autopista 85dB 
Paso de un auto 70dB 
Conversación normal 60dB 
Heladera familiar 30dB 
Murmullo a 2m 25dB 
Hojas movidas por el viento 10dB 
 36
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Un fenómeno muy frecuente dentro de las patologías por ruido, lo constituye la 
reverberación, que es la prolongación del sonido, la cual se manifiesta en locales profundos, 
poco equipados y con pantallas duras, es decir sin elementos absorbentes. 
 
Solución elemental: 
 
• Cierre suficiente en aberturas. 
• Evitar vibraciones aumentando el espesor del diafragma (mayor espesor del vidrio en el 
caso de las ventanas o mayor espesor del muro) 
• Emplear materiales absorbentes (vidrios dobles con cámara de aire, burletes) 
• Uso de pisos flotantes, para reducir los sonidos de choque 
• Bajar la velocidad del agua en los caños 
• Reducir el número de codos y aumentar el diámetro en las curvas 
• Alejar las cañerías de las pantallas. 
• Revestir las cañerías con materiales absorbentes. 
 
Ejemplo lamentable: 
 La fotografía de la izquierda, nos muestrala 
colocación de un tanque hidroneumático sobre una 
azotea intransitable, sin la interposición de ningún 
dispositivo aislante que evite el puente sonoro entre 
el motor y la cubierta, por lo cual los sufridos 
habitantes del piso inmediato inferior, están 
condenados a escuchar permanentemente los ruidos 
producidos por la puesta en servicio del tanque. 
Las causas 
• Cuando se instaló el tanque, en ningún 
momento se consideró la posibilidad de 
aislarlo de la estructura. 
• Las quejas de los propietarios que 
escuchan permanentemente “rugir” a esta 
“bestia”, no son atendidas porque: 
1. Se supone que la gente se 
“acostumbra” con el tiempo a 
convivir con el tanque (No se dijo 
nada acerca de las visitas) 
2. Siempre hay cosas “más 
importantes” que subsanar en el 
edificio antes que esta “pequeñez” 
 
 
 
Hierro, aluminio 5000 m/ seg 
Vidrio 4000 m/ seg 
Albañilería 3500 m/ seg 
Agua 1400 m/ seg 
Maderas blandas 800 m/ seg 
Corcho 100 m/ seg 
Aire Seco 300 m/ seg 
Goma 5 m/ seg 
 37
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 GENERACIÓN DE PATOLOGÍAS POR ERRORES HUMANOS 
 
s evidente que tanto el medio físico exterior como el ambiente interior de un 
hecho arquitectónico (edificio, local), son elementos agresores de las pantallas. 
Sin embargo, como se ha dicho, el 75% de las patologías son generadas por factores de diseño, y 
cabría agregar también por otros errores humanos. 
 Parece oportuno que echemos una mirada acerca de ciertas circunstancia generadoras de 
patologías, las cuales podrían fácilmente evitarse. 
 Dentro de este contexto, para una mejor exposición del tema, podemos plantear la siguiente 
clasificación: 
 
Generación de patologías según los siguientes errores humanos : 
 
• Carencia de CredencialesCarencia de CredencialesCarencia de CredencialesCarencia de Credenciales: Se contrata apelando a “La 
confianza”, no a la idoneidad técnica. 
• Falta de respeto a normasFalta de respeto a normasFalta de respeto a normasFalta de respeto a normas: Se trata de normas establecidas, 
como por ejemplo, el Código de la Edificación de la Ciudad 
de Buenos Aires 
• Falta de control de calidad:Falta de control de calidad:Falta de control de calidad:Falta de control de calidad: Falta de seguimiento permanente 
en la ejecución de los trabajos y/ o en los materiales 
• Falta de mantenimientoFalta de mantenimientoFalta de mantenimientoFalta de mantenimiento: Un arquitecto, catedrático de la 
Univ. Nac. de Buenos Aires, cierta vez definió esta 
problemática en una metáfora muy acertada: 
“Mantenimiento en la Argentina es mala palabra” 
 
 
 
 
 
Carencia de credenciales 
 
 Una de las causas más importantes por las cuales el parque edilicio de la Ciudad de Buenos 
Aires, (podríamos incluir también el conurbano bonaerense), se encuentra plagado de patologías 
es por la impericia con que se ejecutan los trabajos. 
 En este drama que se desarrolla con el deterioro de las construcciones, encontramos varios 
personajes interactuando en forma conjunta o por separado: el propietario, el administrador, el 
“albañil” y el profesional de la construcción. 
 
El Propietario y la confianza: 
 
 Es frecuente encontrar en obras nuevas, pero especialmente en refecciones, la elección por 
parte del propietario, de “un muchacho que es muy prolijo y te hace cualquier trabajo que 
vos le pidas”. 
 
El concepto anterior esconde un metamensaje que se traduce en: 
 
• Pretendido ahorro (Por la influencia del mito: “Si contrato un técnico me sale muy 
caro”) 
• La soberbia del ignorante (“No necesito un técnico”) 
• La Confianza: Es interesante desarrollar esta idea, porque no se basa en la confianza por 
la idoneidad técnica, sino que se considera que la persona que efectuará el trabajo “no se 
robará la computadora, ni dirá groserías, ni violará a la abuela”.”¡Hasta le puedo dejar 
a los chicos!” (Sic de una propietaria). 
 E 
 39
 
 Cuando aparecen las patologías, es muy difícil que el propietario relacione el problema con la 
impericia del operario, o su propia ignorancia en el tema, y sólo piensa que “la obra es un gran 
dolor de cabeza, porque siempre aparecen problemas nuevos”. 
 Es decir, se contrata mano de obra sin capacidad profesional, pensando que el sólo trabajo 
manual es garantía de éxito. (“Este muchacho ya hizo otros trabajos” y nadie analiza cómo los 
hizo.) 
 
El Administrador “plenipotenciario” 
 
 Algunos edificios afectados por la Ley de Propiedad Horizontal, están condenados a los 
designios constructivos que imponga el Administrador, que resuelve problemas técnicos, según 
un criterio muy personal, ya que en ciertos casos son peritos mercantiles, abogados, maestros 
pasteleros de confitería, amas de casa, raramente técnicos de la construcción. 
 De ninguna manera está mal que una persona, cualquiera sea su oficio, administre un edificio; 
mejor aún si se capacitó, por ejemplo en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal, con 
algún curso acorde al tema. Lo que es inadmisible es que se determinen trabajos sin capacidad 
técnica de resolución. 
 Muchas veces, es el Administrador quien cuenta con el “muchacho de confianza” 
anteriormente descrito, que es quien desempeña los múltiples roles de plomero, albañil, pintor, 
electricista, cerrajero, diariero. Es frecuente que este personaje multifacético sea el mismo 
Encargado del edificio “que no es muy preparado, pero se da maña”. 
 En este caso, la confianza depositada en el “muchacho mañoso y prolijo” es tanto por parte 
del Administrador como de los Propietarios. 
 
El “Albañil” 
 
 Si bien es cierto que los verdaderos albañiles, aquellos fogueados en obra, con años de 
experiencia adquiridos junto a un profesional de la construcción, son irreemplazables, 
desgraciadamente encontramos mano de obra sin calificar que se denomina también albañil, y 
cuyo desempeño es pésimo. 
 Lo que prima en la ejecución de los trabajos es la buena voluntad, pero no la idoneidad 
técnica. Mucha gente, necesitada de trabajar, se anima a desempeñar distintos tipos de tareas, 
con el simple sostén, (en el mejor de los casos), de haberlas visto realizar por otros, (como los 
aprendices de la Edad Media), y con el apoyo del corralón que les ayuda a resolver situaciones 
constructivas con determinados productos. 
 Se suelen contratar los servicios de aquellas personas que “tienen cara de albañil”, y 
difícilmente se les solicita que acrediten su experiencia en el rubro. 
 
El Profesional de la Construcción 
 
 Desafortunadamente algunos profesionales no se hacen cargo de la obra, es decir que no 
controlan convenientemente la ejecución de algunos rubros, ya sea por incapacidad técnica o por 
(otra vez) “la Confianza” que depositan en el Capataz. Reitero, un buen oficial o medio oficial es 
un sólido soporte técnico, pero obviamente no puede resolver todas las instancias constructivas, 
porque ese rol lo debe cumplir el Director de Obra. 
 La ejecución de obra debe ser la combinación de tareas de un equipo de trabajo entre 
diferentes agentes: Director de Obra, Capataz, Operario. 
 Otros profesionales, no sólo no controlan suficientemente el avance de tareas, sino que 
además contratan mano de obra sin capacitación, lo cual es una mezcla explosiva que, a la larga, 
detona en patología. 
 
 40
 En fin, la industria de la construcción muchas veces recae en manos bastardas, que provocan 
serios problemas constructivos. Podríamos decir que existe un “ejercicio ilegal de la 
arquitectura”, situación que los profesionales de la construcción, debemos tratar de revertir. 
 De lo expuesto anteriormente, se deduce que la “Falta de Credenciales”, es un factor capital a 
la hora de originar patologías. Sería deseable que algunos organismos (Consejos Profesionales, 
Municipios) exijan con más severidad la acreditación correspondiente de aquellas personas que 
desempeñen actividades ligadas al ámbito edilicio. Habría que devolver la construccióna los 
profesionales de la construcción. 
 El Arq. Rodolfo Livingston, brillante profesional argentino, argumenta que “trabajo en la 
construcción hay de sobra. Sólo basta mirar el movimiento de gente que se despliega en los 
Hipermercados del rubro los fines de semana”. 
 Livingston se pregunta:”¿Quién asesora a esa gente?”. Nadie, a lo sumo miraron alguna 
revista de decoración, o vieron de cerca un ladrillo. Sería bueno y sano, que estas personas 
tuvieran su obra a cargo de un técnico. 
 Cabe aclarar que, afortunadamente, cada vez se ve con mayor frecuencia a administradores e 
incluso operarios, que solicitan los servicios de un profesional de la construcción para resolver 
distintos temas del orbe. 
 Quizás, se esté tomando conciencia de que la tarea de un profesional no encarece la obra, sino 
que es el factor irreemplazable que la puede hacer económica, inclusive con una amortización en 
años ya que, si se trabajó con idoneidad, los riesgos de malos diseños, carencia de confort, alto 
grado de mantenimiento, derroche de combustible y prevención de patologías, se verán 
minimizados, lo que redundará en una mayor capitalización del inmueble. 
 
Falta de respeto a normas 
 
 Los argentinos tenemos muchísimas buenas costumbres: el mate, el asado, el fútbol, la 
amistad. Pero también (me tomo la libertad de generalizar), tenemos costumbres abominables. 
Una de ellas es la impunidad. De ahí para abajo, se puede deducir que nos es altamente grato y 
sencillo no cumplir con las Normas. 
 Las normativas, son un conjunto de REGLAS MÍNIMAS que se deben seguir para que 
determinado proceso tenga cierto grado de aptitud. 
 Esto que parece una verdad de Perogrullo, muchas veces se soslaya olímpicamente. 
 Se entiende que las Normas también contemplan el interés general, es decir que son parte de 
los criterios que imperan en una sociedad civilizada. Considerado en un sentido muy amplio, es 
lo que pretende establecer, por ejemplo el Código de la Edificación de la Ciudad de Buenos 
Aires, el cual fue tomado como base de legislación urbana en distintas ciudades. 
 Analizando el tema desde un punto de vista más pedestre, tenemos varios ejemplos de falta de 
respeto a Normas: 
 
• Pendientes de cubiertas por debajo de la mínima. 
• Insuficiente tiempo de fraguado. 
• Prolongado tiempo de amasado del hormigón. 
• Etc. 
 
 Lo que se quiere dejar en claro, es que no se puede construir por debajo de lo que dictan las 
Normas porque, subrayo, los criterios normativos son mínimos. Cuando no se cumple con lo 
reglado, es altamente probable que estemos generando un “monstruo llamado patología”. 
 
 No podemos dejar de mencionar que hoy en día también se maneja el concepto de 
“aseguramiento de la calidad”, apoyado en normas tales como las I.S.O. 9000, las cuales 
“tienden a asegurar que el proveedor cumpla con las normas de calidad que promete”. Es decir, 
se puede observar el interés de cierta gente por trabajar correctamente. 
 41
 Actualmente hay 180.000 empresas constructoras en el mundo, con certificación I.S.O. 9000, 
de las cuales 250 son argentinas. 
 Estas Normas se basan en “el análisis de riesgo y los puntos críticos de control”, en una 
secuencia de producción, a saber: 
 
 *Identificación de riesgos en la producción y el transporte. 
 *Identificación de puntos críticos, para acotar riesgos 
 *Límites críticos 
 *Monitoreo de control de puntos críticos 
 *Corrección de puntos críticos 
 *Verificación de todo el sistema 
 *Registro escrito de procedimientos y resultados. 
 
 
 Si bien la secuencia de seguimiento anterior, fue pensada para una cadena de montaje, también 
se puede aplicar a la industria de la construcción. 
 Algunas Pymes se muestran interesadas en obtener una certificación de calidad, para tener un 
reconocimiento formal, anual, de sus competencias técnicas, otorgado por el “Sistema de 
Calificación de Empresas Constructoras”, organismo similar al Qualibat de Francia, o el Bureau 
Veritas Qualit de Inglaterra. 
 
 
 
 
NORMAS I.R.A.M. 
 Algunos productos, poseen certificaciones de Normas I.R.A.M. para ciertas condiciones de 
calidad que deben cumplir. 
 I.R.A.M es una Asociación Civil, no gubernamental, sin fines de lucro, creada en 1935 y cuya 
actividad consiste en brindar servicio de normalización, certificación de productos procesos y 
sistemas de gestión, capacitación y documentación. 
 Este organismo es reconocido por ISO (International Organization for Standardization), 
COPANT (Comisión Panamericana de Normas Técnicas) Y AMN (Asociación MERCOSUR de 
Normalización), entre otras treinta entidades internacionales. 
 
 
 
 
 
Falta de Control de Calidad 
 
 La obra es muy compleja porque, entre otras cosas, es la sumatoria de distintas tareas que se 
van concatenando en tiempo y forma para configurar un todo edilicio. 
 Cada una de esas partes integrantes deben ser controladas para obtener un resultado de 
calidad. Por lo general este tema no se tiene en cuenta con merecida consideración a lo largo de 
todo el proceso constructivo, generando desajustes entre lo proyectado y lo real. 
 De modo tal, que para obtener un “producto constructivo eficiente”es sumamente importante 
apuntar hacia la CALIDAD TOTAL: 
 
“La calidad total de una obra se habrá conseguido cuando su conjunto y cada una de 
las partes que la conforman haya superado o iguale a lo previsto en el proyecto”. 
De “Patologías de la construcción” 
Oghievski – Elguero (Investigación Arq. Oghievski) 
 
42
 La calidad en una obra, se puede obtener por dos métodos: 
 
• Evaluación y corrección 
 
• Prevención 
 
Evaluación y corrección: 
 Es el viejo concepto de prueba y error, en el cual el trabajo se inspecciona una vez ejecutado, 
lo que resulta costoso en la corrección y trae aparejado roces en las relaciones humanas. 
 
Prevención: 
 Es un enfoque moderno, que parte del concepto de anticipación, lo cual incrementa la 
productividad y baja los costos. Para aplicar este método se deben efectuar, previamente análisis 
exhaustivos de los puntos críticos, y una documentación sumamente completa (ingeniería de 
detalle), para prever anticipadamente situaciones constructivas conflictivas. 
 Para obtener una obra con calidad, se debe partir de la premisa de que una mayor inversión 
inicial, reducirá el costo a través del tiempo, porque mantendrá su calidad, entendiéndose como 
tal “a la capacidad integral que tiene un bien para satisfacer un determinado propósito”. 
 En general las calidades se pueden medir objetiva y subjetivamente. Al primer grupo 
pertenecen aspectos mensurables como ser la resistencia, el nivel sonoro. En el segundo grupo 
encuadramos la valoración estética. 
 
 
Análisis Valorativo: 
 
 Un planteo moderno a tener en cuenta en obra nueva, es la “Técnica del Análisis 
Valorativo”, el cual, si bien apunta a eliminar costos innecesarios, trae como beneficio 
secundario una mejora en la calidad de la obra, a través de su aplicación en la etapa de 
proyecto, ya que partiendo de un procedimiento sistematizado, se analiza la interacción 
conjunta de todos los rubros implementando las siguientes etapas: 
 
• Integración del equipo de trabajo ( Proyectista, comitente, representantes de los rubros 
que intervienen). 
• Información: El equipo de trabajo recibe toda la información de la obra y procede al 
análisis de toda la documentación, aportando sus puntos de vista 
• Análisis funcional: Se definen las partes que cada integrante tendrá a su cargo, teniendo 
en cuenta los parámetros de bajo costo inicial, bajo costo de mantenimiento y operación, 
afectación en plazos, confort, estética, etc. 
• “Brain-storming”: Ante los conflictos entre rubros, se desarrollauna “tormenta de 
ideas”, para arribar a soluciones satisfactorias. Esta instancia también recibe el nombre de 
etapa creativa. 
• Informe preliminar: Se elabora un informe dimanado de las conclusiones halladas en las 
etapas anteriores, y se da a conocer a todos los miembros del equipo, a fin de dar su 
conformidad, o bien ultimar ajustes. 
• Informe final: Será el documento general que incidirá tanto en la ingeniería de detalles 
como en la confección de contratos, presupuestos, etc. 
 
 El Ing. Rodolfo C. Seminario, estudioso del tema, afirma que la aplicación de este método 
permite ahorrar hasta un 10% sobre los costos de construcción. Cabe agregar, que con la 
integración de todos los rubros, según plantea el método, se evitarán patologías surgidas de la 
resolución de imprevistos. 
 
 43
 
 La prestigiosa Revista “Vivienda”, en su número 332, publicó un artículo muy interesante 
cuya autora es la Arq. Beatriz C. Amarilla, donde aparece el siguiente gráfico, fruto de la 
investigación del Instituto Torroja de Madrid, con el concepto de “Garantía de Calidad”, en 
donde se visualiza la interacción de diferentes factores que intervienen en la optimización 
constructiva, y en una reducción de fallas tanto de diseño como de ejecución: 
 
 
 
 
 En el gráfico precedente advertimos un elemento importante en el mapa de la calidad: la 
Seguridad. 
 
 Muchas tareas no se realizan de manera adecuada, porque el operario no emplea las 
herramientas específicas, no se encuentra seguro (mal armado de andamios, mal estado de los 
sistemas de izado de balancines y silletas) o no se halla cómodo (carece de protección visual 
durante un lijado de cielorraso, por ejemplo). 
 
Es decir, no se cumple con lo dispuesto por la Ley de seguridad e Higiene. 
 
 44
 Los planes de seguridad que establece la Ley de Seguridad e Higiene, deben ser cumplidos 
por: 
 
 
• El empleador de la construcción (Contratista o Subcontratista) 
• Empleador de las industrias (Actividades subsidiarias de la constructora) 
• El trabajador 
• Si bien los trabajadores autónomos no tienen obligación de contar con Servicio de 
Seguridad e Higiene, deben cumplir con lo que disponga el Contratista Principal, 
y lo que lo que la A.R.T. apruebe. 
 
 
 Pablo Raimondi 
 
 
 Según la Resolución 231 de 1996, toda obra debe tener un Legajo Técnico, en el cual debe 
constar: 
 
• Memoria descriptiva del Proyecto 
• Programa de prevención de accidentes y enfermedades profesionales 
• Programa de capacitación al personal en materia de Seguridad e Higiene 
• Constancias de las evaluaciones de la A.R.T. 
 
 Además, la Resolución 35/98 requiere un Programa de Seguridad Único que abarque los 
riesgos de obra y la Coordinación de Seguridad, a cargo del comitente o contratista principal. 
 
 Si bien las normativas de Seguridad e Higiene, deben ser aplicadas a toda la obra, es en los 
trabajos en altura donde deben tener mayor observancia. 
 Sólo para atisbar en esta asignatura pendiente, que es el tema de Seguridad e Higiene, diremos 
que en el caso del rubro de trabajos en altura, los controles por lo general son deficientes, ya que 
se trabaja con equipos tradicionales (silleta de madera), donde los cuatro tiros de cuerda textil no 
se han reemplazado ni por sogas de nylon o polipropileno, o bien, por cables de acero. 
 
 Frecuentemente, son los sistemas de izado, los que sufren mayores deterioros (en especial los 
orgánicos), pero en el caso de los de acero, también deben someterse a una inspección periódica 
observando lo siguiente: 
 
• Existencia de alambres cortados. 
• Reducciones de diámetro. 
• Corrosión. 
• Deformaciones. 
• Se deben dejar fuera de servicio los cables cuyo desgaste no sea compatible con su 
sección operativa. 
 
 Todo el tema de la Seguridad en Obra sería objeto de otro texto, pero no se puede dejar de 
mencionar, como parte integrante de la calidad total, y de las actividades de control a cargo del 
Director de Obra. 
 
 45
CONTROLES: 
 
 Para obtener un producto constructivo de calidad, se deben ejercer ciertos controles: 
 
• Durante el Proyecto 
• Con los materiales 
• Durante el proceso de ejecución. 
 
Control de calidad del Proyecto: 
 
 Para que el Proyecto se geste correctamente y sea viable, debe tratar de aspirar a ser “la obra 
hecha en papel” (Proyecto de Ejecución – S/ Dr. Butlow). 
 Por eso, debe constar de una documentación lo más completa posible, con la mayor cantidad 
de detalles constructivos (con “esos cortes que más nos duelen hacer”). 
 Además, se debe indagar sobre la viabilidad de la aplicación de ciertos materiales y técnicas 
constructivas propuestas, para tratar de resolver la menor cantidad de situaciones imprevistas en 
la obra, y fundamentalmente, luego en el uso. 
 Por ejemplo, un Balance Térmico nos podrá indicar desde el Proyecto, si la cámara de aire 
que estamos dejando en ese muro que da al oeste es suficiente. A veces, con la corrección de 
1cm, se pueden lograr resultados altamente satisfactorios. Lo mismo sucedería con un cálculo 
luminotécnico. 
 
 Recordemos que jurídicamente el Proyecto es el conjunto de planos, planillas y memorias 
descriptivas que documentan una obra y que está compuesta por: 
 
 
*Croquis preliminares 
*Croquis definitivo 
*Anteproyecto & 
*Proyecto: Planos en Planta, Corte, Vista, Detalles Constructivos, Planillas de Cálculo, 
Pliego de Condiciones y Cómputos y Presupuestos. 
 
 
 Cualquiera sea el elemento que faltare en una obra que así lo requiera, determinará la 
calificación de la documentación como incompleta. 
 
Control de calidad de los materiales 
 
 Dentro de los materiales, podemos tener, los SIMPLES, que generalmente son a granel, 
(cemento, arena) y los ELABORADOS (revestimientos, carpinterías). 
 Los primeros, son los que mayor atención nos demandarán, especialmente cuando se elijan o 
se reciban en obra. 
 Es importante controlar colores, uniformidad dimensional, cantidades. El cómputo es una 
herramienta muy valiosa para establecer un control eficiente al pie de obra. 
 Algo que es sumamente obvio a controlar, es por ejemplo la calidad de agua de amasado, 
para evitar eflorescencias salitrosas, entre otras cosas. 
 Los materiales ELABORADOS, por lo general ya han sido controlados en fábrica. Los 
buenos productos, fueron ensayados en cámaras de envejecimiento por ejemplo y a veces 
también cuentan con la Certificación de alguna Norma I.R.A.M. que cumplimentan, lo cual 
acredita cierto aspecto de eficacia del producto. 
 Si se desconocen algunas características acerca del material, es muy conveniente consultar en 
la Empresa, donde generalmente se cuenta con personal técnico específico para la atención de 
profesionales. 
46
 Es muy importante controlar los materiales con el Pliego de Condiciones y herramientas de 
medición en mano, cuando sea necesario, en el momento de su arribo a la obra. 
 El Pliego es un instrumento muy valioso, si está redactado convenientemente, ya que no 
dejará lugar a errores que puedan diferenciar la obra contratada de la obra ejecutada. 
 
Control de calidad de la ejecución de los trabajos 
 
 Éste es uno de los puntos más álgidos, y por lo cual el Director de Obra, no sólo debe estar 
capacitado técnicamente, sino que además debe estar en la obra en los momentos más 
significativos, controlando el desarrollo de las tareas. 
 A veces se confunde el “estar en la obra”, con “controlar la obra”. 
 Entiéndase que el profesional no es una suerte de “exorcista” que con su sola presencia 
ahuyentará cualquier futura patología, porque no somos una vacuna, sino que la tarea será 
SABER OBSERVAR cómo se realizan los trabajos, para poder evaluar su desarrollo efectuando 
las correcciones a tiempo, aplicando un concepto preventivo. 
 
 Un recurso inestimable,consiste en enviar muestras al I.N.T.I., a fin de determinar calidades 
y características de determinado material . 
 Esta entidad, cuenta con Centros de Investigación 
y Desarrollo, dedicados al ensayo de materiales, y al 
aporte de soluciones constructivas relacionadas con 
distintos temas, como por ejemplo acústica, ahorro 
energético, resistencia, etc 
 Algunos profesionales y 
 empresas proveedoras de 
 Hormigón Elaborado, 
 tienen el sano hábito de 
 ensayar probetas, para 
 determinar la resistencia 
 efectiva de la estructura. 
 
 También se debe aplicar el “Sistema de Análisis de 
riesgo y Puntos críticos de control”, el cual 
compromete al máximo la dirección de obra, cuya 
tarea se completará con la conservación, calibración y 
medición de todos los elementos que intervienen, 
conformando el Plan de Calidad como compromiso 
total de todos los actores de la obra. 
 
 
FALTA DE MANTENIMIENTO 
 
 Suele suceder que una obra parta de un buen proyecto, se ejecute con materiales nobles, y se 
aplique una esmerada técnica constructiva, con mano de obra calificada, pero que no se haga 
mantenimiento en el transcurso del tiempo. 
 Éste es un factor importantísimo en la generación de patologías constructivas. 
 
 El psiquiatra Dr. Rolando Benenson, alerta sobre el “Síndrome de Aislamiento” en los 
habitantes de las grandes ciudades, quienes se aíslan en sus propiedades privadas, y no se 
sienten partícipes de los espacios comunes, ya sean de su edificio, como de la ciudad. Por lo 
tanto, es muy difícil incorporar la cultura del mantenimiento preventivo, especialmente en las 
áreas comunes, porque no son consideradas como lugares propios. 
 47
 Es común encontrar obras nuevas, donde aparecen vicios ocultos de los cuales nadie se hace 
cargo, y es el propietario quien termina pagando por los errores de obra. Suele haber una “falta 
de mantenimiento del constructor” para con el edificio construido, muchas veces hasta dentro del 
plazo de garantía o de recepción provisoria de obra. 
 Se debería tomar por regla atender todos los reclamos que efectúe el comitente, porque un 
cliente disconforme no sólo se va de nuestra cartera de clientes, sino que ahuyenta a los nuevos 
comitentes potenciales. 
 Dicen que un propietario satisfecho, es el mejor agente de promoción de cualquier 
profesional. Además, debemos incorporar a nuestro quehacer ciertos conceptos inherentes al 
“Marketing” como el de Servicio Post – Venta. 
 
 A veces, se suele pensar que la falta de mantenimiento afecta lo constructivo, primero en 
un plano estético, y a largo plazo 
en una patología de deterioro 
continuo. 
 Cabría reflexionar acerca de la 
falta de mantenimiento de las 
instalaciones eléctricas o de gas, 
cuya omisión podría generar un 
horroroso siniestro como son los 
incendios. 
 
 
 
 
 
 
 
Para reflexionar: 
¿Estaban instalados y
aptos los dispositivos de
prevención contra
incendio? 
48
 
CONSECUENCIAS DE LOS ERRORES HUMANOS 
 
 
 Los errores humanos que generan patologías son del orden de Mala Praxis, (de proyecto, 
dirección de obra, ejecución, etc.) 
 
 Mala praxis: (Código Civil: Artículos 902 y 1109) 
 
 La palabra praxis proviene del griego, y significa práctica. 
 Su aplicación primigenia fue referida al ámbito médico, pero luego se extendió a todas las 
profesiones. 
 En nuestro ámbito se refiere a la práctica básica o elemental en el campo proyectual-
constructivo. 
 Por ejemplo un lote, que en un Plano figura con determinada longitud, y que en otros Planos 
la sumatoria de las cotas parciales no coincide con ese total, es un caso de mala praxis de 
Proyecto. 
 Un caso de hormigón amasado con agua de mar, corresponde a mala praxis de ejecución y de 
dirección de obra. 
 Otra mala praxis muy frecuente es la de ejecutar la obra con el Plano Municipal solamente, lo 
cual deja detalles constructivos sin el análisis de resolución. 
 Es decir, no se deben perder de vista los lineamientos básicos de la profesión, de los cuales 
confeccionar una documentación completa, como ya señalamos, es parte fundamental. 
 
Reglas del Arte: 
 
 En general la práctica básica tiene encuadrada las “Reglas del Arte”, que frecuentemente se 
mencionan en los Pliegos de Condiciones. 
 Estas Reglas, que se nombran con un criterio absolutista, no están registradas detalladamente 
en ningún texto o manual. 
 Una velada referencia a dichas Reglas, se encuentra en el artículo 1632 del Código Civil, el 
cual indica: 
 
 “La mejor Regla del Arte equivale a la costumbre del lugar y significa que el trabajo y 
material empleados deben ser de la calidad allí corriente para que la obra se considere 
bien ejecutada de manera que resulte apta para su destino” 
 
 En sí, este artículo apunta a que lo edificado sea ejecutado con total idoneidad desde lo 
proyectual, lo material y lo construido, que resulte apto como hábitat humano, ya sea permanente 
o temporal. 
 Las Reglas apuntan a una tradición artesanal, que cohabita aún en la industria de la 
construcción junto con la industrialización y su interpretación más moderna sería: 
 
“la tradición técnica que aspira a la excelencia” 
 
 
 A falta de una normativa conjunta y detallada, lo que se pretende es el trabajo a conciencia, 
ya sea por su comprobación de eficiencia a través del tiempo (técnicas antiguas) o por la 
investigación permanente (técnicas modernas). 
 Si bien se señaló que las Reglas del Arte no se hallan conjuntamente escritas, es loable 
destacar el material que aporta el “Manual del Ejercicio Profesional del Arquitecto 
2003”(C.P.A.U.), donde encontramos un capítulo especial denominado “Primeros pasos en la 
profesión”, en el cual se aclaran muchos conceptos básicos. 
 49
 Además, en otros párrafos, se señalan algunas condiciones básicas relacionadas con la praxis: 
 
• Que la obra se construya en concordancia con los planos... 
• Concordancia entre los trabajos ejecutados y su documentación contractual 
• Enlistado de fallas y/ o defectos en inspecciones de rutina 
• Medición de los trabajos antes de su liquidación 
• Realización de pruebas y ensayos de obra (Por ejemplo pruebas hidráulicas) 
• Verificación en obra de la marca de materiales estipulada por Proyecto 
 
 La mala praxis puede tener como consecuencia: 
 
• VICIOS OCULTOS 
• VICIOS APARENTES. 
• RUINA 
 
 
Vicios Ocultos 
 
 
 Los vicios ocultos son patologías surgidas por una mala praxis de obra, como por ejemplo una 
soldadura mal hecha, que genera pérdida cuando el caño trabaja a sección llena. Durante la 
recepción de obra, la patología no se puede advertir, justamente por estar oculta, y sale a la luz 
cuando el edificio se pone en funcionamiento. 
 Se denomina “vicio”, porque emergió del incorrecto empleo de materiales, o de una mala 
ejecución de los trabajos. Ambos aspectos dimanados de una deficiente dirección de obra, por 
impericia u omisión de control. 
 
 
Vicios aparentes 
 
 Los vicios aparentes son aquellas anomalías que “están a la vista”, pero que no se detectan 
fácilmente, visualizándose con el uso. Por ejemplo: Falta de boca de luz en cochera, puerta del 
baño golpeando el lavatorio, batido de puertas encimadas (Puerta de la cocina con la puerta de la 
heladera), zócalos revirados. 
 Son inconvenientes que se detectan con la simple observación en el funcionamiento edilicio; 
que tienen apariencia, se pueden observar, de ahí su nombre. 
 
 
Ruina 
 
 Se considera ruina, a aquella patología o vicio que afecta la estabilidad, solidez y/ o duración 
de una obra. 
 
 Las fuentes generadoras de ruina pueden ser algunas de estas causas, separadas o conjuntas: 
 
• un vicio de construcción, 
 
• vicio de suelo, 
 
• mala o equivocada calidadde los materiales, 
 
• error de proyecto, especialmente estructural. 
50
 La Ley indica que tanto el Proyectista, como el Constructor y especialmente el Director de 
Obra, son responsables por la ruina de obra, por espacio de 10 (diez) años luego de recibida la 
obra por el Comitente. (Art. 1646 del Código Civil). 
 
Un caso de ruina: 
 
 En la fotografía siguiente, tenemos la ruina de una cubierta, debido a que, sobre cabios de 
madera, se ejecutó un contrapiso (?), o losa de hormigón sin armadura, a modo de techo. 
 El sostén inferior del plano, se materializó con placas de hardboard, como encofrado perdido. 
 Sobre esta pretendida “losa” (así denominada por los propietarios), se colocó primeramente 
brea y luego membrana como aislamiento hidrófugo. 
 
 El colapso de todo el plano, seguramente se debió a: 
 
• Error de proyecto, ya que es una pésima elección “de estructura” ejecutar un hormigón 
sin armadura como cubierta, aunque sea intransitable. 
 
• Mala praxis, porque es un error de concepto técnico garrafal, considerar lo anterior. 
 
• Falta de control: Lo notable es que esta construcción corresponde a una ampliación en una 
propiedad horizontal, y tiene su correspondiente plano firmado en la municipalidad, por un 
profesional que obviamente jamás pisó la obra. 
 
• Falta de credenciales: La obra se ejecutó con un “albañil de confianza”, quien fue el 
verdadero gestor “de la elección estructural”. Se puede inferir que los propietarios 
“dibujaron” la ampliación constructiva que querían efectuar, (como diría el Arq. Livingston 
con birome en una hojita cuadriculada, y lo llamaron “Proyecto”). Luego consultaron a un 
profesional para que gestionara lo pertinente al aspecto legal y finalmente dejaron la obra 
en manos del albañil para que resultase más barata. 
 
• Falta de mantenimiento: Se puede observar la falta de impermeabilización de la 
superficie, hecho que aceleró el colapso, debido a la humectación de la pantalla. 
 
Desgaste del aislamiento hidrófugo Sector colapsado (agujero) 
 
 
 
 
 
 
 
 51
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 REGISTRO DE LA PATOLOGÍA 
 
l problema de las patologías edilicias, es sumamente álgido y complejo, debido a 
que sus causas suelen ser difíciles de detectar, y a veces las soluciones pueden ser 
técnicamente correctas pero impracticables debido a que, entre otras consideraciones, lo 
afectado pertenece a un edificio en funcionamiento, o resultan altamente onerosas. 
 Afortunadamente, son muchas las entidades del ámbito que se preocupan por este tema, 
capacitando a profesionales para que podamos enfrentarlo. Algunos de estos organismos son la 
Universidad Nacional de Buenos Aires, C.E.P.R.A.RA. (donde cabe mencionar las conferencias 
del Dr. Felipe Monk, entre otras destacadas personalidades), el I.N.T.I., etc. Justamente, en una 
las Jornadas de Capacitación Técnica, que organiza este instituto, la Ing. Alejandra Oroz, además 
de disertar acerca de la humedad en albañilería y revestimientos, mencionó un consejo para tener 
en cuenta: El registro documental de la patología. 
 La ingeniera indicó que para encarar la resolución de una patología edilicia, es 
necesario”saber verla”. 
 Como mencionamos anteriormente, no hay una causa- efecto relacionados en forma directa en 
este tema, sino que la lesión constructiva, tiene por detrás un amplio andamiaje de orígenes, 
muchas veces difíciles de visualizar, por lo cual es conveniente: 
 
• Encarar el análisis de la patología sin precipitación por la búsqueda de la solución, 
con paciencia. 
• Observarla “in situ” muy detenidamente 
• Efectuar un relevamiento fotográfico, para tener una mejor detección del problema 
• Confeccionar un registro de la descripción de la patología en la obra. 
 
 Este último punto se puede desarrollar volcando los datos en planillas, por ejemplo, donde se 
detalle la naturaleza del fenómeno patológico; cuándo se manifiesta, con qué intensidad y 
frecuencia, qué zonas afecta, y todo dato relevante que pueda ayudar al análisis cuando se 
evalúen los datos. 
 Cuando se efectúen relevamientos edilicios generales, sería conveniente realizarlos, por 
ejemplo, con un registro de local por local, o de rubro por rubro, con detalles descriptivos de las 
patologías que aparecen. 
 
 Como dato interesante, referido a la recuperación del Edificio Mihanovich, para su 
refuncionalización como hotel de categoría, el Estudio Day-Scagliotti-Uriol Demarchi, 
que estuvo a cargo del diagnóstico y tratamiento de las fachadas, elaboró una grilla 
tridimensional de las mismas, para estudiar palmo a palmo los sectores afectados, y de 
esa manera , tratarlos adecuadamente. 
 
 
 También se puede estudiar la documentación técnica del edificio, indagar sobre los cambios 
de destino, y la edad del mismo, a fin de examinar la incidencia de la vida útil de los elementos. 
A veces es conveniente efectuar ensayos no destructivos o destructivos, a fin de recabar mayor 
cantidad de datos acerca del tema. 
 
 E 
 53
 
 A modo ilustrativo, mencionaremos algunos valores empíricos de duración técnica de 
componentes edilicios: 
 
 
 Duración Elemento edilicio 
80 a 100 años Hormigón Armado, Estructuras de Acero, Revestimientos de 
piedra 
50 a 70/ 80 años Madera dura, pisos de mármol, o granito, tanques de Hormigón 
Armado 
30 a 60/ 70 años Cubierta de hierro galvanizado, carpinterías metálicas, escaleras 
de hierro, desagües y artefactos sanitarios 
30 a 40 años Tejas, pisos cementicios, cerámicos, graníticos, revoques gruesos, 
azulejos, maderas 
20 a 50 años Instalaciones de gas y electricidad 
20 a 30/ 40 años Fibrocemento, carpinterías de madera, ascensores 
10 a 20 años Provisión de agua fría y caliente 
5 a 10 años Membranas, pinturas 
 
 
 Recordemos que la solución de una patología está íntimamente relacionada con el 
descubrimiento de la/ s causa/ s que la provoca/ n. 
 
 
 
 En caso de una patología grave, la cual involucra el peligro de lesiones y fuera de servicio 
del elemento edilicio, la Arq. Olga Knaibl, indica una secuencia de pasos a implementar: 
 
 
1. Prevención inmediata: Desalojo, apuntalamiento, inhabilitación. (Se puede recurrir a 
la Guardia de Auxilio del G.C.B.A.) 
2. Determinación de causas 
3. Observar las lesiones secundarias 
4. Interrupción de causas desencadenantes 
5. Evaluación de daños 
6. Toma de decisiones: Reparación, reemplazo, demolición 
7. Proyecto y ejecución de acciones apropiadas 
8. Puesta en servicio 
 
 
 54
 
 
 INFORMACIÓN DE LA PATOLOGÍA 
 
 
uede suceder que se solicite al técnico en construcción que informe acerca de una 
determinada patología. Esto dará origen a un Informe Técnico, el cual podrá ser: 
 
• Informe Técnico Oral 
• Informe Técnico Escrito 
 
 
INFORME TÉCNICO ORAL 
 
 Este tipo de informe, es un diagnóstico que se emite verbalmente ante una patología con 
causas evidentes. Tiene carácter informal. 
 Es conveniente asegurarse acerca de la certeza del diagnóstico, para evitar tomar 
responsabilidades que no correspondan. 
 Un consejo que brinda el Arq. Livingston cuando toma trabajos de reformas es recorrer el 
edificio, luego de haber charlado previamente con el propietario. Es decir que, primero se 
escucha y/ o se toma nota de toda la información, y luego se examina concentradamente el 
espacio. 
 Este criterio del arquitecto se inspira en la medicina, donde el médico escucha los síntomas 
del paciente, interroga, y luego lo examina en silencio. 
 Para el caso de las patologías se podría aplicar el mismo procedimiento: 
 
• *Escuchar los datos que aporta el comitente: Desde cuándose produjo el hecho, bajo qué 
circunstancias aparece, cómo se manifiesta, etc. 
• *Inspeccionar: Observar detenidamente el fenómeno, tratando de que el cliente no nos 
distraiga con reiteraciones sobre el tema. 
• *Solicitar mayor cantidad de datos: Se pueden pedir planos, ensayos, colocar “testigos”, 
etc. 
• *Diagnosticar: Si con la información recabada, se puede estar seguro del diagnóstico, 
emitirlo, de lo contrario, (a la usanza médica), solicitar “nuevos análisis”, (más datos) y 
emitir una conclusión a posteriori. 
 Es decir, se deben tener en cuenta todas las consideraciones enunciadas anteriormente. 
 
INFORME ESCRITO 
 
 Como todo elemento escrito, este tipo de Informe constituye en sí un documento. 
 Los diferentes grados de profundidad están referidos al destino final del Informe, ya que 
puede ser redactado para satisfacer el pedido de un particular o formar cuerpo de un Expediente 
de Juicio. 
 Un tratamiento especial requiere el Informe Técnico presentado para cumplimentar los 
lineamientos de la Ley 257 de Seguridad Edilicia, el cual merece un capítulo aparte. 
 Los Informes Técnicos deben ser elaborados por peritos en construcción. Para el caso de los 
Informes Orales, cualquier técnico/ profesional (Maestro Mayor de Obras, Arquitecto, 
Ingeniero), aunque no esté matriculado, puede emitirlo, porque la pericia se refiere a los 
conocimientos inherentes a la especialidad del tema. 
 Hay Informes escritos que tampoco exigen la matriculación del profesional, aunque puedan 
ser presentados ante la justicia. 
 P
 55
 
 En el caso de que un técnico sea “Perito de Parte”, en una demanda judicial, es conveniente 
que acredite cierta experiencia y se encuentre matriculado, aunque este último requisito el 
sistema judicial, generalmente no lo exige. 
 Los Peritos Oficiales son aquellos profesionales (Maestro Mayor de Obras, Arquitecto, 
Ingeniero) que se encuentran a disposición de los jueces, para dirimir litigios de conflictos 
técnicos. 
 Estos Peritos suelen confeccionar Informes con determinada característica morfológica, según 
lo que disponga el fuero que lo solicite, y además, obviamente deben estar matriculados y 
anotados en la nómina de profesionales a disposición. A veces constituye un requisito excluyente 
el acreditar, a través de la matrícula, 5 (cinco) años de experiencia. 
 De todas formas, siempre que se confeccione un Informe Técnico se deberá presuponer que 
puede ser presentado ante un Juzgado, y por lo tanto se lo elaborará con la mayor claridad 
posible, porque la mayoría de las veces, es leído e interpretado por personas que no pertenecen al 
ámbito de la construcción. (Particulares, abogados, fiscales, jueces) 
 
ESQUEMA DE INFORME TÉCNICO 
 
 Cuando el esquema del Informe no esté consignado expresamente, todo el escrito se 
desarrollará de acuerdo a los datos recabados y al diagnóstico al que arribe el profesional. 
 Se trata de esbozar todo un planteo de razonamiento en el cual se van infiriendo las causas 
que originan la patología pero demostrando, con distintos instrumentos, la certeza de la 
conclusión. 
 Muchos han calificado ésta tarea como “detectivesca”, y en realidad, sí, se trata de hallar la 
“verdad “ de una situación técnica y demostrarla. 
 Para organizar el trabajo, se plantea aquí un encuadre básico, alternativo para elaborar un 
Informe Técnico, pero teniendo en cuenta que cada patología y cada situación deberá ser 
convenientemente estudiada para adecuar la redacción a los fines más operativos. 
 Los grandes ejes que podrán encuadrar un Informe Técnico son: 
 
• *Acercamiento al tema 
 
• *Descripción de la patología 
 
• *Causa/ s probable/ s (Hipótesis) 
 
• *Cómo se produce (Tesis y demostración) 
 
• *Solución Técnica (Corolario) 
 
• *Presupuesto estimativo de la reparación 
 
 
 
Acercamiento al tema 
 
 
 En esta etapa se consignan todos los datos, es decir: 
 
#Quién lo solicita: Puede pasar que la persona que pide un Informe, no es el titular del 
inmueble, o no le corresponde solicitarlo, porque lo debería hacer el Consorcio, etc. 
 56
 
 
#Ubicación: Para detallar si se está evaluando una parte común o privativa, por ejemplo. 
 
#Tipo de construcción: Para datar la edad del inmueble y su situación jurídica. Si está sometido 
bajo el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, etc. 
 Es conveniente aportar planos o partes de Planos, primeras partes de Escrituras o 
Reglamentos de Co-Propiedad, para contextualizar la construcción. 
 Es muy frecuente que los propietarios de los “departamentos tipo casa”, desconozcan que 
están bajo el régimen de la Ley 13.512, error del que salen cuando se revisa a conciencia la 
Escritura y aparece este dato. Es importante consignarlo, porque puede pasar que esta 
circunstancia resuelva un conflicto acerca de quién paga las costas de una reparación. 
 
#Diligencias técnicas actuadas: Si se visitó el lugar, y se realizó una inspección ocular. Si se 
realizaron ensayos destructivos o no, si se recabaron testimonios orales, etc. 
 
Descripción de la patología 
 
 Esta etapa constituye una detallada descripción del deterioro, por ejemplo: Mortero aglobado, 
descascarado de pintura, presencia de humedad, hongos, etc. 
 Se indicará además cómo se efectuó la constatación: Mediante inspección ocular, ensayo, 
análisis radiográfico, etc. 
 Se acompañará lo enunciado con fotografías. También pueden haber cotejos con planos. 
 
CAUSA/ S PROBABLE/ S: 
 
 Esta parte constituye la verdadera diagnosis, ya que el técnico debe dar su veredicto acerca de 
por qué se produjo la patología. 
 Como los orígenes de un deterioro pueden ser múltiples, se deberá enunciar claramente e ir 
demostrando con distintos instrumentos (fotos, planos, testimonios) cada una de las hipótesis 
señaladas. 
 No se trata de esbozar simplemente una conclusión, sino de ir planteando todos los signos 
significativos del fenómeno, para apuntalar la premisa técnica. 
 Volviendo a la metáfora del detective, es la parte en que se señala “quién es el asesino”. 
 
 
 
CÓMO SE PRODUCE 
 
 En este párrafo se debe indicar el funcionamiento de los agentes perjudiciales, estableciendo 
un correlato con los datos que se analizaron previamente. 
 Se puede recurrir a ciencias auxiliares, a principios básicos de química, física, etc. para 
apoyar la tesis. 
 
 Ésta es la parte cuando en la novela policial, el detective estrella dice “cómo el asesino 
cometió el crimen”. 
 
 También se pueden enumerar los perjuicios que causó la patología, enfocándolos desde 
diferentes aspectos, como por ejemplo: estético, económico, seguridad, etc. 
 
 
57
 
 
SOLUCIÓN TÉCNICA 
 
 
 En esta etapa se detalla la solución técnica, para subsanar la patología. 
 Esta descripción debe contener conceptos tales como: acreditación técnica fehaciente de 
quien realice la reparación, control de calidad, observar normas de seguridad, cumplimentar los 
requisitos de la Legislación de la Construcción, etc. 
 Se trata de la confección de un mini-Pliego de Condiciones, que será el paso inicial con el 
cual el comitente se podrá asegurar que la patología no volverá a surgir, por lo menos en el área 
evaluada, e incluso se podrá indicar un tratamiento preventivo para el resto del sistema no 
averiado. 
 
 
PRESUPUESTO ESTIMATIVO DE LA REPARACIÓN 
 
 En todos los Informes Técnicos solicitados por la justicia, se requiere que se detalle un 
presupuesto estimativo de la reparación. 
 Como dijimos anteriormente, que cualquier escrito técnico puede formar parte de un 
expediente legal, es conveniente tomar por norma incluir un presupuesto. 
 Es más transparente incorporar varios de diferentes empresas o contratistas. 
 Tambiénse puede elaborar con los datos aportados por Revistas o publicaciones del rubro. 
 Este abanico presupuestario dará una idea más acabada de los precios del mercado. 
 Suele suceder que en algunos litigios, quien debe hacerse cargo de una reparación no lo hace 
por suponer que el gasto será excesivo. El Presupuesto, la mayoría de las veces, da por tierra con 
mitos de este tipo. 
 Finalmente, resulta una obviedad decir que el autor del Informe Técnico, no será quien asuma 
la ejecución de los trabajos, por una razón ética. 
 A continuación, y a modo de simple y humilde ejemplo orientador o ilustrativo, se transcribe 
un Informe Técnico elaborado para un particular y presentado a la Justicia, con resolución 
favorable. 
 
 58
 Buenos Aires, 2 de Julio de xxxx 
 
Sra. Elena Xxxxxx 
Avda. Juan B. Justo N° xxx Pta. X Depto. X U.F. X 
CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES 
 
Asunto: INFORME TÉCNICO ACERCA DE PATOLOGÍA POR HUMEDAD EN LA FINCA 
DE REFERENCIA 
 
1.-Acercamiento al tema: 
 
 A pedido de la Sra. Elena Xxx, se realiza inspección ocular del sitio, el cual se trata de 
un edificio en propiedad horizontal, con una antigüedad aproximada de 40 (cuarenta) años. 
 
 Se trata de un departamento de 2 (dos) ambientes, designado como Unidad Funcional X, 
según consta en la fotocopia de la Escritura, del X de marzo del año XXXX, cuya partida del 
Impuesto Inmobiliario lleva el N° XXXXX, estando registrada en la Dirección Nacional de 
Catastro, bajo la Circunscripción X, Sección XX, Manzana X, Parcela X. 
 
 La U. F. X tiene afectados dos locales contiguos con patología de humedad. Los locales son: 
Baño y dormitorio, cuyas dimensiones y descripción en planta, se adjuntan a continuación: 
 
 
 Esquema en planta 
 
 
 
2.-La patología: 
 
 Tanto en el cielorraso y paredes del baño, como en el sector de pared medianera se observa: 
 
• Deterioro de pintura al látex 
• Desprendimiento pulverulento y laminar de pintura, y de la capa superficial del enlucido 
• Tenor de humedad en las superficies afectadas 
• Presencia de “cladiosporum cladosporiode”.(Moho negro, perteneciente al género de 
los hongos mucosos). 
 
 Se adjuntan fotografías de lo antedicho, donde se puede evaluar el avance constante del 
deterioro, en un lapso aproximado de 2 (dos) meses. 
 
 En este tipo de patologías, el fenómeno perjudicial de la misma incide en los siguientes 
aspectos: 
 
• Salud 
• Seguridad 
• Edilicio 
• Económico 
 
 59
• Incidencia sobre la salud: 
 
 Si bien este aspecto no es de mi incumbencia, mencionaré que la presencia de “hongo negro” 
es perjudicial para la salud, especialmente para aquellas personas con problemas alérgicos, ya 
que crean un ambiente malsano, con el característico “olor a humedad”, el cual proviene de 
estos organismos. 
 Por otro lado, la presencia del “manto negro” nos indica humedad constante en cielorraso y 
muros; el cual ya es un factor insalubre “per sé” especialmente en invierno, donde se produce 
una mayor inercia térmica de pérdida calórica a través de superficies humectadas. 
 
• Seguridad: 
 
 La humedad infiltrada por capilaridad, va disociando las argamasas de modo tal, que al 
humectarse los cristales del aglomerante (yeso), se producen desprendimientos entre la 
superficie inferior de la estructura del entrepiso, con lo cual, pueden caer (afectados por la 
fuerza de gravedad y peso propio), segmentos de cielorraso o revoque de pared, los que tendrán 
categoría de objeto contundente, lo que indica altas posibilidades de accidente. 
 
Para establecer lo anterior, efectuaremos la siguiente comprobación: 
 
Sea un segmento a desprenderse de 0,05 m2 (0,22m x 0,22m) 
Considerando 1cm de espesor, y un Peso específico de 1000 kg/ m3, el peso propio del sector 
será igual a =5 kg de material a desprenderse 
La fuerza de caída será: 
 Fuerza = masa x aceleración de la Gravedad 
 F = 0,5 kg x 9,8 m/ seg2 
 F = 5 Newtons 
Peso de caída = 5 N x 1,02 kg/ N = 0,51 kg 
Energía de caída = Peso x altura 
 
E = 0,51 kg x 2m = 1,02 kg 
 
• Aspecto edilicio: 
 
 La patología por humedad es un fenómeno constante, que aún tiene efectos perniciosos en un 
tiempo prolongado, aunque se haya suspendido la fuente emisora de agua. 
 Por capilaridad, y a expensas de la tensión superficial del líquido, la humedad se propaga 
destruyendo todas las construcciones complementarias que encuentra, revoques, cielorrasos, 
revestimientos. Esta corrosión a la vista, genera disminución del valor edilicio, especialmente 
para obtener un justo precio inmobiliario. 
 
• Aspecto económico: 
 
 El reparar en forma transitoria un revoque, sin suprimir el origen del efecto pernicioso 
causante del problema, genera gastos continuos, sin solución radical. Además el avance de la 
humedad va destruyendo en progresión geométrica las superficies vecinas a la avería, 
provocando mayores costos de reparación. 
 
 60
3.-Causa probable de la patología: 
 
 La presencia creciente de los hongos negros, indican una fuente constante de emisión de 
agua, ya que estos organismos se alimentan fundamentalmente de humedad y materia orgánica 
pre-elaborada presente en el polvo y grasa en suspensión. Como el área invasora es cada vez 
mayor, debemos descartar humedad proveniente de lluvias porque: 
 
• De abril a Mayo el registro de lluvias fue escaso 
• La zona más afectada es el cielorraso y no una pared exterior 
• La zona afectada que sigue en deterioro es una medianera que no da al exterior, sino que 
linda con un edificio alto, el cual no tiene locales sanitarios ni cañerías cercanas que 
pudieran estar averiadas. 
Tampoco se trata de humedad de cimientos, debido a la altura donde aparecen las manchas. 
 
 La humedad proviene de caños averiados de un local sanitario del piso superior, ya que 
según consta en la copia heliográfica del Plano de Obras Sanitarias, los baños se hallan 
encolumnados. 
 
4.-De cómo se produce la filtración: 
 
a)La cañería propiamente dicha: 
 
 Dada la edad de la edificación podemos afirmar que la cañería de provisión de agua fría 
y caliente se habría ejecutado en Hierro Galvanizado o Plomo. 
 En el caso del H° G° en menos de 40 años se produce la disminución del espesor del caño 
por corrosión, y también se manifiestan perforaciones. 
 En el caso del Pb el envejecimiento y movimientos edilicios, también le provocan 
pinchaduras. 
 En cuanto a los desagües secundarios, seguramente también fueron ejecutados con 
plomo, cuyo deterioro es idéntico al descrito anteriormente. 
 Es poco probable que la pérdida sea del desagüe cloacal, debido al tipo de hongo que 
aparece y además porque seguramente está ejecutado en hierro fundido. 
 
 Otro sí digo, aunque el baño superior(al que no se me permitió el acceso) hubiere sido 
refaccionado (cambio de revestimientos, artefactos y solados), es altamente probable que no 
se hayan cambiado las cañerías y aún permanezcan las originales, ya que estas 
modificaciones que efectúan los propietarios se ejecutan sin supervisión técnica, 
cometiéndose frecuentemente el error de no efectuar el cambio. Y aún más, si se hubiera 
efectuado el reemplazo de la instalación, por no ejecutarse con responsabilidad profesional 
seguramente también estaremos en presencia de mala praxis. 
 
b)La Humedad: 
 
 Establecido que la instalación sanitaria del baño del piso superior es el foco productor de 
la humedad, diremos que el agua se propaga por capilaridad a través de todo el entrepiso y 
paramentos de muros interiores. 
 
 61
5.-Solución técnica: 
 
1. Remoción urgente de cañerías del baño superior 
2. Picado total de cielorrasos afectados 
3. Picado total de revoques en paredes afectadas(Baño y Dormitorio) 
4. Reacondicionar los hierros estructurales que hayan quedado a la vista y reconstituir el 
recubrimiento 
5. Re ejecutar los revoques y cielorrasos 
6. Al mes de ejecutados los revoques, enduir y pintar 
 
Algunas consideraciones a tener en cuenta: 
 
• Efectuar prueba hidráulica antes de tapar cañerías 
• No aplicar azotado hidrófugo en el cielorraso, para evitar condensaciones 
• Realizar todos los trabajos bajo la supervisión de un Profesional de la Construcción 
debidamente matriculado 
 
Presupuesto estimativo: 
 
Listado de tareas (sin computar matemáticamente) 
• Picado de cielorrasos: Baño y dormitorio 
• Picado de tres paredes del baño y una del dormitorio 
• Ejecución de cielorrasos 
• Ejecución de revoques 
• Aplicación de sellador y enduido en las superficies tratadas 
• Rociar con solución funguicida antes de pintar el baño 
• Aplicación de 3 manos de pintura antihongo en el baño 
• Aplicación de 3manos de pintura al látex en el dormitorio 
• Retiro de escombros y limpieza permanente de obra 
 
COSTO APROXIMADO = XXXXX$ ( Pesos xxxxxxx) 
Fuente: Publicación especializada ..... 
 
 
 
 Firma y sello del profesional 
 
 62
 
 LEY 257 DE SEGURIDAD EDILICIA. DECRETO 1233. Aplicación 
 
n la Ciudad de Buenos Aires, está en vigencia la Ley 257 de Seguridad Edilicia, la 
cual permite un análisis constante de distintos tipos de patologías. 
 Los antecedentes de esta Ley, se remontan al Código de la Edificación de la Ciudad de 
Buenos Aires, que en su Artículo 6.3.1.1., establece “la obligación del propietario de conservar 
las obras”. 
 Por lo antedicho, se puede inferir que la Ciudad siempre tuvo un marco jurídico de 
mantenimiento edilicio que no se cumplió, pero la caída de balcones en la calle Melián y Pampa, 
ocasionó la preocupación del Gobierno de la Ciudad y de los Consejos Profesionales, de manera 
tal que se sancionó la Ley 257, la cual establece un parámetro preventivo. 
 El espíritu de esta legislación es que se acredite el buen estado de: 
 
• *Frentes 
• *Contrafrentes 
• *Medianeras 
• *Azoteas 
• *Estructura 
 
 
 Es decir, se debe evaluar la caja envolvente del edificio, sus límites perimetrales y la 
estructura, a los fines de detectar patologías que puedan atentar contra propios (en el interior) y/ 
o ajenos (en la vía pública, lotes linderos). A veces se interpreta que lo que se debe evaluar es 
solamente la fachada, pero como el hecho constructivo es un sistema complejo que involucra un 
todo, es conveniente efectuar un análisis de todos los puntos enumerados previamente. 
 
DE LOS PROFESIONALES EVALUADORES 
 
 Los profesionales que pueden trabajar con los requerimientos que prescribe la Ley, pueden 
ser Maestros Mayores de Obra, Arquitectos, Ingenieros, Agrimensores, de acuerdo a la 
incumbencia del título, pero todos deben estar matriculados en su respectivo Consejo 
Profesional, y tener la matrícula anual al día. 
 
GUÍA DE PROCEDIMIENTOS 
 
 
 El organismo que se dedica al área de la Ley 257 es la D.G.F.O.C., (Dirección General de 
Fiscalización de Obras y Catastro) y es quien se encarga de recibir y fiscalizar las presentaciones 
correspondientes. 
 La D.G.F.O.C., para esclarecer el trámite, ha elaborado una Guía de Procedimientos que 
indica cómo efectuar las diligencias, según el estado del inmueble, encuadrada en cuatro casos a 
saber, los cuales pasamos a transcribir: 
 
 
Caso 1: INFORME TÉCNICO Y CERTIFICADO DE CONSERVACIÓN: Cuando el 
mantenimiento está realizado o no se detectan observaciones que revistan riesgo. 
 
Caso 2: INFORME TÉCNICO EXCLUSIVAMENTE: Cuando se requieran tareas de 
mantenimiento y no se realicen antes de 90 (noventa) días desde la confección del Informe 
Técnico. 
 E 
 63
 
 
Caso 3: CERTIFICADO DE CONSERVACIÓN EXCLUSIVAMENTE: 
 Cuando se haya presentado el Informe Técnico con anterioridad. 
 
 
Caso 4: DECLARACIÓN JURADA: Cuando se esté realizando el mantenimiento con Permiso 
de Obra. 
 
 La D.G.F.O.C., copia en diskete, o envía la información mediante correo electrónico, 
indicando todos los requisitos que involucran al tema. 
 
INFORME TÉCNICO 
 
 La Ley establece requisitos mínimos a cumplimentar en la presentación del Informe. 
 Podríamos resumir la instancia en las siguientes partes en que debe constar este escrito: 
• Memoria descriptiva 
• Estado de los elementos inspeccionados (Tanto en buen estado como los que requieran 
algún grado de intervención) 
• Comportamiento estructural 
• Tareas a ejecutar 
 
Memoria descriptiva 
 
 La primera parte del Informe, debe caracterizar el edificio: Tipo, cantidad de plantas, cantidad 
de Unidades Funcionales, altura. Se pueden adjuntar planos completos o algunas de sus partes 
relevantes, encabezados de Escrituras, encabezados de Reglamentos de Co-Propiedad. 
 
ESTADO DE LOS ELEMENTOS INSPECCIONADOS 
 
 Como se mencionó anteriormente, se deberán evaluar las salientes ornamentales, (crestería, 
modillones, etc.),salientes removibles (toldos, antenas, marquesinas, etc.), balcones, revoques y 
revestimientos de: fachada, contrafachada, huecos de Aire y Luz y Azoteas. 
 En este detalle se registrará tanto la condición de buen estado, como el grado de deterioro. Es 
conveniente presentar registros fotográficos, de ambas instancias. 
 
COMPORTAMIENTO ESTRUCTURAL 
 
 Se cotejarán los planos de estructura o se inferirá el esquema estructural, comparando los 
datos documentados con la sobrecarga real (Incidencia de macetones, cambio de destinos, etc.) 
 Dentro del comportamiento estructural, se deberán evaluar las instalaciones de agua 
averiadas, y que puedan estar corroyendo partes metálicas dentro de la estructura. 
 Se podrán solicitar ensayos no destructivos (o destructivos en los casos que así lo ameriten), 
para cotejar la morfología interna de las estructuras, y establecer fehacientemente su 
comportamiento en servicio. 
 
TAREAS A EJECUTAR 
 
 En caso de que el inmueble no esté en condiciones de obtener el Certificado de Conservación, 
se deberán indicar las tareas a ejecutarse, las cuales podrán tener carácter técnico o carácter 
administrativo. 
64
 
 
Tareas Técnicas: 
 
 Se detallarán convenientemente las tareas técnicas a realizarse, como por ejemplo tipo de 
limpieza, trabajos de albañilería, tratamientos superficiales (pinturas como elemento preventivo), 
etc. 
 Es importante considerar que esta parte del Informe puede obrar como Pliego de Condiciones 
para que el Propietario pueda contratar los servicios para efectuar las reparaciones, teniendo en 
cuenta los requisitos necesarios, de manera tal que este ítem debe estar suficientemente 
detallado. 
 También se pueden pedir ensayos destructivos o no, radiografías de armaduras, etc. para 
efectuar verificaciones o constataciones. 
 
Tareas administrativas: 
 
 Se podrán requerir Planos de Estructura, Arquitectura, Obras Sanitarias y/ o Subdivisión, para 
establecer parámetros claros de evaluación morfológica, datación fehaciente de la edad del 
edificio, etc. 
 
LA INSPECCIÓN OCULAR 
 
 La aproximación que hace el profesional al evaluar un inmueble, es la inspección ocular, y en 
ella deberá tomar registro de los signos que indiquen deterioro, especialmente de gravedad. 
 Como se indicó más arriba, se podrán solicitar otras instancias de inspección como ensayos 
destructivos, cateos, etc. 
 
DETECCIÓN DE PROBLEMAS 
 
 Si bien, como se señaló reiteradamente, cada patología necesita de un análisis específico, a 
modo de apretada síntesis, se ha elaborado el presente cuadrodonde se señalan los puntos 
elementales a tener en cuenta, en la inspección ocular de los elementos requeridos por la Ley 
257: 
 
Descripción de la patología Causa probable Solución elemental 
Desprendimiento de 
revoques en cielorrasos de 
balcones 
Infiltración de agua por 
deterioro de aislamiento 
hidrófugo, obstrucción de 
desagües. Envejecimiento de 
aristas de encuentros 
 
Eliminación del espejo de 
agua indeseable 
Recomposición 
del aislamiento hidrófugo 
Barandas oxidadas Falta de mantenimiento 
Falta de sellado en la 
interfase del anclaje 
Pasivar los 
elementos metálicos 
Sellado del encuentro del 
anclaje 
Grietas en juntas de 
baldosas en solados de 
balcones 
Dilatación del piso por 
influencia del calor, el aire y 
el agua 
Generar nuevas juntas de 
dilatación 
Fisuras perpendiculares a 
la L.O. en balcones 
Dilataciones del hormigón 
por insuficiente armadura 
Testeo de armaduras 
Refuerzo de estructura 
65
 
 
Fisuras paralelas a la L.O. 
(ex Línea Municipal) en 
balcones 
(Fisuras peligrosas) 
Armadura en malas 
condiciones (corroídas) 
Inhabilitación y apuntalamiento 
Testeo de armaduras 
Aplicación de convertidor de 
óxido y anticorrosivo cementicio 
Fisuras horizontales en los 
frentines 
Diferente dilatación entre 
losa y contrapiso 
Retirar partes flojas y rehacer el 
revoque 
Fisuras verticales en los 
frentines 
Erosión del agua de lluvia 
especialmente en balcones a 
libre escurrimiento 
Retirar partes flojas, rehacer el re-
voque colocando metal desplegado 
para evitar la reaparición de la 
patología 
Cambios en la pendiente de 
balcones 
Errores de construcción, y/ o 
sobrecargas 
incompatibles(macetones, 
piletas, cambios de destino) 
Análisis estructural profundo 
Descargado de cargas accidentales 
pesadas 
Eventual refuerzo 
Envejecimiento de juntas 
de dilatación 
Falta de mantenimiento Retiro del material envejecido y 
sustitución 
Obstrucción de desagües 
pluviales 
Falta de mantenimiento y/ o 
desagües pequeños 
Desobstrucción 
Perfiles o armaduras a la 
vista 
Deterioro del recubrimiento 
de los hierros. Ingreso de 
humedad 
Cateo del estado de los hierros en 
relación a su capacidad portante 
Vegetación invasiva en 
pantallas 
Dilataciones y contracciones 
Falta de mantenimiento 
Germinación entre los intersticios de 
micro o macro fisuras 
Extracción de vegetales 
Limpieza y sellado 
Aglobamiento de revesti-
mientos y/ o revoques 
Manchas de humedad 
Presencia de humedad Eliminar la fuente emisora, rehacer 
el revoque y/ o recolocar el 
revestimiento 
Deformaciones o pérdida 
de líneas originales de 
salientes (peligroso) 
Sobre-esfuerzo estructural Inhabilitación, apuntalamiento, 
inspección estructural y refuerzos 
Manchas de verdín Presencia constante de 
humedad 
Eliminar la fuente emisora de 
agua, retirar el verdín y efectuar 
tratamiento preventivo 
Compromiso en los 
sistemas de fijación de 
anclajes de carteles, 
postigos, antenas 
Presencia de humedad, 
dilataciones y contracciones, 
falta de mantenimiento, mala 
ejecución del anclaje 
Limpieza, ajuste o reanclaje 
Retiro de antenas en desuso 
Microfisuras capilares Envejecimiento del revoque 
Contracciones de fragüe 
Dilataciones 
Lechada cementicia 
Revestimiento elástico 
impermeabilizante 
Fisuras en revoques y /o 
muros 
Dilataciones y contracciones 
por influencia de la 
temperatura 
Selladores elásticos 
Grietas en muros (analizar 
el dibujo de la grieta) 
Movimientos de suelo 
ocasionales (excavaciones 
linderas) o constante (tránsito 
vehicular, trenes, 
subterráneos) 
Bandas de fibras de carbono 
Adhesivo epoxi universal para 
rellenar grietas 
66
 
 
Frentines demolidos por la 
Guardia de Auxilio, por 
presentar peligro de 
desprendimiento, debido a su 
alto grado de deterioro. 
Se previno la caída de 
materiales a la vía pública, pero 
no la patología ya que deterioro 
continúa debido al ingreso de 
humedad. 
 
 
 
 
 
 ACERCA DE LA INSPECCIÓN OCULAR 
 
 El Arq. Fernando J. Caporale en una publicación técnica indica: 
 
 
“La inspección ocular sólo en algunos casos constituye una orientación, pero la ausencia de 
defectos visibles no implica el buen estado del material a investigar.” 
 
 
 Por lo tanto, cuando se detecten desprendimientos de mampostería, hormigón delaminado, 
fisuras, elementos estructurales con manchas de óxido y/ o humedad, el arquitecto indica que se 
deben efectuar las siguientes comprobaciones: 
 
 
• Detección de armaduras, ubicación y cantidad. (Rayos x o gamma). (Normativa 
A.R. 7.9.1.) 
• Estado de las armaduras mediante la medición de potenciales electroquímicos. 
(Normas I.R.A.M. 738 y S.T.M. C 876) 
• Evaluación de la agresividad del hormigón mediante la medición de la resistividad 
eléctrica. (Norma A.S.T.M. G 57 para hormigón) 
 
 
 67
 
 Descascaramiento de pintura Fisura Grieta 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
REFLEXIONES ACERCA DE LA LEY 257 
 
 El hecho de vivir en un país en democracia, nos permite no sólo el que se sancionen leyes a 
través de los organismos legislativos correspondientes, sino también la libre expresión, como 
ejercicio de la libertad. Esto que parece una obviedad, para aquellos que hemos padecido “otras 
épocas”, lo vivimos y disfrutamos como un verdadero milagro. Por eso, celebro que la Ley 257, 
de Seguridad Edilicia, genere en sí misma un foro de debate, con opiniones profesionales 
encontradas, porque significa que hay una preocupación genuina por el tema de la seguridad. A 
partir de estas reflexiones, podremos encontrar puntos de encuentro y efectuar mejoras en el 
tratamiento del problema. 
 En este sentido, mencionaremos la opinión de dos profesionales con puntos de vista 
divergentes respecto de la Ley. 
 La Arq. María Teresa Egozcue (Presidente del Consejo Profesional de Arquitectura y 
Urbanismo de la Ciudad de Buenos Aires), expresó: 
 
 
“La Ley 257 fue concebida para resguardar la seguridad física de las personas. Sin 
embargo, está implícita en su espíritu, la salvaguarda de los bienes patrimoniales de la 
ciudad... Protege así, un cuantioso acervo de la arquitectura porteña y contribuye a 
hacer que los propietarios tomen conciencia de la necesidad no sólo por una cuestión 
estética, sino para evitar que el estado de deterioro cause daño a terceros”. 
 Opinión registrada en la Revista Color & Textura 
 
68
 
Por otro lado, el Arq. Marcelo L. Magadán, manifiesta, entre varios conceptos vertidos que: 
 
“...muchos aspectos fueron ignorados y el texto de ley estuvo plagado de errores, advertidos 
a los legisladores por algunos de los asistentes a la Audiencia Pública de julio de 1999, los 
que desestimaron las críticas.... 
 La Ley permite que cualquier profesional o técnico, sin conocimiento alguno de 
estructuras, patología, patrimonio y conservación pueda actuar en edificios de cualquier 
tipo, relevancia y antigüedad. Los informes técnicos no están encaminados inequívocamente 
a la conservación, como era de esperar, ya que admite la demolición (“planchado”) de 
cualquier elemento decorativo que forme parte de fachadas externas e internas. La 
profundidad de los informes exigidos por la Ley no está especificada...” 
 Opinión registrada en el Suplemento m2 del Diario Página 12 
 
 
 Evidentemente ambos profesionales tienen razón en algunos aspectos, porque, (y según mi 
experiencia personal), es muy alentadordescubrir la toma de conciencia que se genera en 
algunos vecinos, respecto de la conservación de sus inmuebles, pero por otro lado, es muy cierto 
que algunos informes son altamente deficientes, y desgraciadamente ciertos profesionales lo 
toman como un requisito burocrático, efectuando inspecciones superficiales y/ o incompletas. 
 Pero más allá de aciertos y errores, es importante que se pueda trabajar en base a una Ley de 
Seguridad Edilicia, la cual (coincidiendo con la Arq. Egozcue), es indudable que nació para 
salvaguardar la integridad física de las personas y sus bienes patrimoniales. 
 Para que el lector saque sus propias conclusiones, a continuación se adjunta el texto de la Ley, 
y a modo de ejemplo un Informe Técnico pertinente. 
69
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 OBLIGACIONES A LAS QUE DEBERAN AJUSTARSE LOS PROPIETARIOS DE EDIFICIOS 
 RELATIVAS A LA CONSERVACION DE LAS OBRAS 
 
Buenos Aires, 28 de julio de 2000. 
Visto el Exp. N° 12.978-2000, por el cual tramita el proyecto de decreto reglamentario de la Ley N° 257, 
promulgada por Decreto N° 2.158-GCBA-99 (B.O.C.B.A. N° 826), y 
CONSIDERANDO: 
Que mediante dicha norma se incorporan nuevas obligaciones de los propietarios de inmuebles a las ya 
contempladas en el artículo 6.3.1.1 "Obligaciones del propietario relativas a la conservación de las obras" 
del Código de la Edificación (AD 630.75); se definen con precisión los componentes de las obras que 
deben preservarse en buen estado, concurriendo de tal modo a que se prevea con anticipación el riesgo 
por falla, ruina o colapso de los elementos constructivos que no estén correctamente mantenidos; y se 
especifica la periodicidad con que deberán inspeccionarse dichos componentes, dependiendo de su 
antigüedad y estado de conservación; 
Que para determinar el universo de edificios a inspeccionar es menester crear un registro, y establecer 
los mecanismos administrativos que permitan realizar el seguimiento de su cumplimiento en tiempo y 
forma; 
Que para poder instrumentar los mecanismos previstos, se torna imprescindible el dictado de una norma 
que determine la oportunidad y el modo en que, el organismo con competencia en el tema, llevará 
adelante el seguimiento y el control de su cumplimiento; 
Que se hallan establecidas las excepciones directas y las pasibles de ser solicitadas a la Dirección 
General de Fiscalización de Obras y Catastro; 
Que se debe definir la forma en que se computará la antigüedad de cada edificio, para determinar la 
periodicidad de sus inspecciones; 
Que para realizar las inspecciones, deben intervenir profesionales habilitados por sus respectivos 
Consejos, de acuerdo con los alcances que para cada caso establece el Código de la Edificación; 
Que para la materialización por parte de los profesionales intervinientes de las respectivas inspecciones, 
y en función de la magnitud de los edificios a inspeccionar, es imprescindible estandarizar la forma de 
presentación de sus informes y la gestión resultante; 
Que se deberán prever los términos de los plazos de vencimiento de las obligaciones, como así también 
el momento y la forma en la que el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tomará a su cargo 
la inspección, el mantenimiento y/o la restauración de los edificios pertenecientes a propietarios que no 
hayan dado cumplimiento a sus obligaciones; 
Por ello, en ejercicio de las atribuciones conferidas por los artículos 102 y 104 de la Constitución de la 
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 
 
EL JEFE DE GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES 
DECRETA: 
 
Artículo 1° — Los propietarios de los edificios existentes en la Jurisdicción, deberán acreditar ante la 
Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, mediante la presentación de un Certificado de 
 71
Conservación y un Informe Técnico, que han dado intervención a un profesional, quien dará cuenta con 
su firma del buen estado de los elementos de los mismos que a continuación se detallan: 
- Balcones, terrazas y azoteas; 
- Barandas, balaustres y barandales; 
- Ménsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería, 
artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo; 
- Soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos; 
- Antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas; 
- Carteles, letreros y maceteros; 
- Jaharros, enlucidos, revestimientos de mármol, paneles premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicos, 
maderas y chapas metálicas; todo otro tipo de revestimiento existente, utilizado en la construcción; 
- Cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de 
seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques. 
En todos los casos, las tareas de prevención se realizarán con el objeto de evitar accidentes, 
conservando la integridad de los elementos ornamentales de la fachada. En el caso de tener que 
proceder a la demolición de algún elemento, se solicitará previamente una autorización fundada 
técnicamente para realizarla, ante la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro. 
Las verificaciones deberán incluir el estado de sus fijaciones, niveles, escuadra y estado de carga de los 
mismos. En los casos en que corresponda efectuar tareas, deberán realizarse las tramitaciones 
correspondientes, y solicitar previamente en base al Informe Técnico la autorización correspondiente 
ante los organismos competentes. 
 
Art. 2° — Los propietarios de edificios deberán presentar el Certificado de Conservación referido en el 
artículo precedente, de acuerdo con el modelo establecido en el ANEXO I que forma parte del presente 
decreto, con la periodicidad que se indica en el cuadro siguiente: 
 
ANTIGÜEDAD DEL EDIFICIO PERIODICIDAD DE LA PRESENTACION DEL 
CERTIFICADO DE CONSERVACION 
Desde 10 años hasta 21 años inclusive Cada 10 años 
Más de 21 años hasta 34 años inclusive Cada 8 años 
Más de 34 años hasta 50 años inclusive Cada 6 años 
Más de 50 años hasta 71 años inclusive Cada 4 años 
De 72 años en adelante Cada 2 años 
 
 
Art. 3° — La primera presentación del Certificado de Conservación deberá ser realizada en la Dirección 
General de Fiscalización de Obras y Catastro dentro del plazo máximo que corresponda, conforme al 
siguiente detalle: 
a) Doce (12) meses, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los 
inmuebles de 72 años de antigüedad en adelante, o aquéllos que presenten deterioros manifiestos; 
72
b) Dos (2) años, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles de 
más de 50 años de antigüedad, hasta 71 años de antigüedad inclusive; 
c) Tres (3) años, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles 
de más de 34 años de antigüedad, hasta 50 años de antigüedad inclusive; 
d) Cuatro (4) años, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles 
de más de 21 años de antigüedad, hasta 34 años de antigüedad inclusive; 
e) Cinco (5) años, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles 
de 10 años de antigüedad, hasta 21 años de antigüedad inclusive. 
 
Art. 4° — La antigüedad de los edificios, a la que se refieren los artículos 2° y 3° del presente decreto, se 
computará desde la fecha del Certificado Final de Obra o, en el supuesto de no existir éste, desde la 
fecha de expedición del Certificado de Mensura en Propiedad Horizontal cuando corresponda, o desde 
su alta para el pago de las contribuciones que los gravan. 
 
Art. 5° — El propietario deberá encomendar a un profesional la realización de una Inspección Técnica de 
aquellos elementos a los que hace referencia el artículo 1 ° del presente decreto. El profesional 
designado deberá confeccionar un Informe Técnico detallado, en el que se especificará elestado de los 
mismos, fundamentado de acuerdo con los lineamientos establecidos en el ANEXO II, que forma parte 
del presente. En caso de comprobarse una deficiencia edilicia, se especificarán los criterios a seguir para 
subsanarla y, al mismo tiempo, consolidar la seguridad estructural comprometida. Dicho Informe deberá 
contener una categorización de los daños, del tipo de acciones a tomar, los plazos para concretarlas y la 
tecnología a aplicar para resolverlos, que deberán ser tenidas en cuenta al momento de las obras. Previo 
al comienzo de éstas, cuando eventualmente corresponda, se deberán cumplimentar las presentaciones 
y realizar los procedimientos establecidos en el Código de la Edificación y las demás normas vigentes. 
 
Art. 6° — El Informe Técnico deberá ser presentado al propietario por el profesional interviniente en tres 
(3) ejemplares, los cuales deberán ser suscriptos por ambos, quedando uno en poder del propietario y 
los restantes en poder del profesional. Dicho informe deberá ser presentado a su vez en la Dirección 
General de Fiscalización de Obras y Catastro dentro del término de noventa (90) días corridos contados 
a partir de la fecha de su suscripción, perdiendo en su defecto toda validez. Para el caso que el 
propietario no realice las obras en los plazos recomendados, el profesional deberá presentar la tercera 
copia al vencimiento de éstos en la precitada repartición técnica. 
 
Art. 7° — El profesional podrá, luego de cumplida la primera presentación determinada en el artículo 3° 
del presente decreto, modificar el plazo de presentación del siguiente Certificado de Conservación fijado 
en el artículo 2° del mismo, reduciéndolo conforme a la verificación que Ilevare a cabo en el lugar, y/o de 
la documentación que haya tenido a la vista probatoria de la realización de obras de mantenimiento y 
conservación preventivos, que le permitan respaldar tal determinación. 
 
Art. 8° — El simple vencimiento del plazo previsto para la presentación del Certificado de Conservación, 
de conformidad con lo establecido en los artículos 2°, 3° y 6° del presente decreto, hará incurrir al 
73
propietario en incumplimiento en forma automática, dando lugar a la aplicación de las sanciones 
previstas tanto en el Régimen de Penalidades, como en, el Código de la Edificación, sin perjuicio de lo 
establecido en el artículo 6.4.1.5 del mismo. 
 
Art. 9° — Las fachadas a considerar en cada edificio de perímetro libre, serán: la del frente, la del 
contrafrente y las laterales. En los casos de perímetro semilibre serán: la del frente, la del contrafrente y 
la lateral. En los edificios construidos entre predios, deberá considerarse: la fachada del frente, la del 
contrafrente y los tratamientos existentes en los muros divisorios. 
 
Art. 10 — Las inspecciones, el Certificado de Conservación y el Informe Técnico serán efectuados por 
los profesionales mencionados en el Capítulo 2.5 "De los Profesionales y Empresas" del Código de la 
Edificación (AD 630.17), en la medida de los alcances allí adjudicados, debidamente registrados por el 
respectivo Consejo Profesional para esa tarea, de acuerdo a las normas que rijan sobre el particular. 
Deberán certificarse las firmas del Certificado de Conservación y del Informe Técnico, ante el Consejo 
Profesional respectivo. 
 
Art. 11 — La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro confeccionará un padrón de todos 
los inmuebles existentes en jurisdicción de la Ciudad de Buenos Aires, en el cual constarán sus 
ubicaciones, sus tipologías, sus fechas de construcción, y/o su antigüedad, conforme se establezca a 
partir de lo determinado en el artículo 4° del presente decreto. 
 
Art. 12 — En base a los datos del padrón referido en el artículo precedente se confeccionará un archivo 
de seguimiento, en el que constará: la fecha de presentación de los Certificados de Conservación; las 
fechas de los vencimientos de las sucesivas presentaciones de los mismos; los datos identificatorios de 
los profesionales actuantes en cada caso; y los datos identificatorios del propietario y/o su representante 
legal, si así correspondiera. 
 
Art. 13 — La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro confeccionará un listado de 
propietarios en mora, para la tramitación de la aplicación de las penalidades que corresponda imponer 
según el régimen vigente. 
 
Art. 14 — El presente decreto será refrendado por los señores secretarios de Planeamiento Urbano y de 
Hacienda y Finanzas. 
 
Art. 15 — Dése al Registro, publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires, dése a la 
prensa, comuníquese al Banco de la Ciudad de Buenos Aires, y para su conocimiento y demás efectos 
pase a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro. 
OLIVERA 
Enrique García Espil 
Eduardo Alfredo Delle Ville 
DECRETO N° 1.233 
 74
 
ANEXO II 
 
 
Reglamentación de la Ley N° 257 (B.O.C.B.A. N° 826) 
 
CONTENIDOS MINIMOS DEL INFORME TÉCNICO 
 
Para evaluar el estado de conservación de los elementos de las fachadas 
 
a) PARA TODOS LOS ELEMENTOS DE LAS FACHADAS 
 
1. Relevamiento visual, debidamente documentado, de la totalidad de los elementos. 
 
2. Constatación, debidamente documentada, de la ausencia de daños aparentes. 
 
b) PARA LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES (Art. 1°, incisos a), d) y f), Ley N° 257): 
 
1. Comprobación, de la concordancia entre los planos de la obra y las estructuras existentes. 
 
2. Comprobación, debidamente documentada, del correcto uso de las estructuras. 
 
3. En caso de no contarse con los planos acordes con la obra ejecutada, o constatar la existencia 
de dados aparentes, o comprobarse el incorrecto uso de las estructuras, el profesional deberá 
evaluar la seguridad de los elementos estructurales comprometidos, arbitrando los medios 
necesarios para obtener datos fehacientes de los mismos, que le permitan realizar dicha 
evaluación. 
 
 Documentación provista por la D.G.F.O.C. 
 
 75
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Por razones de secreto profesional, no se adjuntan las 
fotografías, ni las fotocopias de documentación del edificio 
 
 Buenos Aires, xx de Xxxx de 2003.- 
 
 INFORME TÉCNICOINFORME TÉCNICOINFORME TÉCNICOINFORME TÉCNICO 
 EDIFICIO: Calle Xxxxxxxx N° 40xxEDIFICIO: Calle Xxxxxxxx N° 40xxEDIFICIO: Calle Xxxxxxxx N° 40xxEDIFICIO: Calle Xxxxxxxx N° 40xx 
 
 En cumplimiento a lo estipulado por la Ley 257, de Seguridad 
Edilicia, se elabora el presente Informe Técnico, dimanado de 
visita, registro fotográfico e inspección ocular del edificio de 
referencia, conforme al Art. 10 del Decreto Reglamentario. 
 
1)MEMORIA DESCRIPTIVA: 
 
 Se trata de un edificio de vivienda multifamiliar, cuyos 
datos catastrales, según el “Plano de Mensura Particular y 
División por el Régimen de Propiedad Horizontal” (Ley 13512), 
fechado el x de Octubre de 1963, (Fig. 1)son los siguientes: 
 
Circ.: xx Secc.: xx Manz.: xx Parcela: x, 
 
Y consta de las siguientes plantas (Fig. 2,3 y 4): 
 
Planta Sótano: Bauleras y Sala de Máquinas. 
Planta Baja: Hall de acceso, Vivienda de la Encargada y x cocheras 
con capacidad para un auto cada una. 
1º a x Piso: Un departamento por piso, con balcón corrido hacia el 
frente. 
Último. Piso: Azotea común y Tanque de agua. (Foto 1) 
 
 
2)ESTADO DE TODOS LOS ELEMENTOS INSPECCIONADOS 
(TANTO EN BUEN ESTADO COMO LOS QUE REQUIERAN ALGÚN GRADO DE 
INTERVENCIÓN) 
 
A.-FACHADA: 
 
A.1.Salientes: 
 
a)Ornamentales: 
 
 Como se trata de un edificio del tipo “moderno” o 
“racionalista”, no presenta ornamentación clásica sobrepuesta. 
(Foto 1)b)Balcones: 
 
 Con un total de X balcones, se inspeccionaron en su 
totalidad, encontrando las siguientes características: 
 
• Tres fisuras perpendiculares a la Línea Obligatoria, 
dibujadas con diferentes intensidades, repetidas a intervalos 
regulares, de las cuales, las del cielorraso del balcón sobre 77
Planta Baja, se encuentran claramente delineadas por la 
colocación del sellador en la zona. (Foto 1) 
 
• Similares características presenta el alero sobre balcón del 
último Piso, donde se puede apreciar que la fisura bordea 
todo el plano de la saliente. (Fotos 2 y 3) 
 
 Fisura recorriendo todo el plano del voladizo 
 
 
 En general, los cielorrasos de los balcones presentan un buen 
aspecto a excepción del cielorraso sobre Planta Baja, el cual 
tiene descascarado de pintura, por supuesta humedad pretérita, 
(Foto 4) y las características mencionadas en el cielorraso del 
balcón sobre el X Piso, donde se registra descascarado de pintura 
nueva, y aureola de humedad en distintos sectores del mismo. (Foto 
5) 
 Los frentines de los balcones se hallan en buen estado. (Foto 
1) 
 
A.2.Revoques: 
 
 El revoque de fachada es un enlucido a la cal y se encuentra 
en buen estado. (Foto 1) 
 
A.3.Revestimientos: 
 
 Sobre el plano de Planta Baja, se hallan piezas de mármol 
blanco, las cuales se encuentran en estado bueno. (Foto 6). Pero 
en la placa colocada bajo el No. 40xx, se visualiza una fisura, 
sobre el plano firme. (Foto 7) 
 Sobre el acceso, el cielorraso está revestido también con 
placas de mármol, y se detecta una fisura incipiente en el 
encuentro de la placa y la pared. (Foto 8) 
 En general, el estado del frente puede ser evaluado como muy 
bueno. 
 
B.-CONTRAFRENTES: 
 
 El Contrafrente está conformado por el perímetro de 2 (dos) 
patios (Fig. 3) 
 
a)Revoques: 
 
 Los paramentos de Contrafrente presentan en general un estado 
bueno, con algunas fisuras superficiales suaves, producto de 
contracciones de fragüe y falta de mantenimiento. 
 También se registran algunos tubos de ventilación sin 
sombreretes, por los cuales se produce el ingreso de agua de 
lluvia. 
 En el patio correspondiente a la vivienda de la Encargada, 
aparecen huecos que muestran el ladrillo desnudo, practicados para 
colocar un cable de video que, son una fuente generadora de 
patología por humedad. (Foto 9) 
 
 78
b)Salientes: 
 
 En el último Piso, se halla un equipo de frío (Aire 
acondicionado), con severo deterioro por corrosión. (Foto 10) 
 
 No hay balcones hacia los Contrafrentes, pero cotejando los 
Planos de Estructura (Fig.6) y Arquitectura(Fig. 3), se infiere 
que el área de los balcones fue englobada a los dormitorios. 
También se sospecha de que dichas modificaciones fueron realizadas 
“a posteriori” de la entrega de obra, ya que todas las ventanas de 
ese paramento son distintas (Foto 10). 
 
C.-MEDIANERAS: 
 
 Las medianeras se hallan en buen estado, sin embargo los 
muros privativos de las fincas linderas, que dan hacia la calle 
Xxxxx deben ser revisados, porque uno de estos se halla cubierto 
con una planta trepadora tupida, que limita su inspección. 
 En general, los revoques se encuentran firmes, y en algunos 
sectores se aprecia descascarado de pintura, provocado por la mala 
ejecución del trabajo de pintado. (Insuficiente preparación de 
anclado) (Foto 11) 
 
 
D)AZOTEAS: 
 
 Las azoteas presentan patologías por humedad, (Fotos 12 y 13) 
que se manifiestan en los cielorrasos interiores, además, es 
notorio el deterioro en las carpinterías de hierro, donde se 
visualiza la corrosión tanto del lado interior como del exterior, 
incluso con la aparición de musgo, lo que denota la presencia 
constante del agua. (Fotos 14 y 15) 
 En todo el perímetro de la azotea que da al frente, se 
visualiza un “despegue” de la membrana, sitio por el cual la 
humedad hace su ingreso por capilaridad. (Fotos 16, 17 y 18) 
 Se observa envejecimiento en los parapetos de terraza, con 
patología de craquelado incipiente. (Fotos 19 y 20) 
 También se destaca una grieta profunda a 45° del dintel de 
acceso a terraza del frente. (Foto 21) 
 Asimismo el cornisamiento que rodea el acceso hacia azoteas, 
presenta numerosas fisuras. (Foto 22) 
 Los volúmenes de las ventilaciones generales están 
descubiertos, permitiendo el ingreso irrestricto de agua, y sus 
paramentos están muy deteriorados, en estado peligroso. (Foto 23) 
 El fondo de tanque de Reserva de Agua, presenta algunos 
hierros a la vista, y su viga de apoyo ha perdido gran parte de su 
recubrimiento en una de sus caras. (Fotos 24 y 25) 
 
c)Instalaciones: 
 
 En los toilettes de servicio, los cielorrasos aplicados 
fueron demolidos, porque se había producido una avería y la 
instalación de agua, la cual fue subsanada. 
 
 79
3)COMPORTAMIENTO ESTRUCTURAL 
 
 
 Este edificio cuenta con una documentación técnica bastante 
completa, la cual comprende también los Planos de Estructura, 
(Fig.5 y 6), los que fueron consultados para corroborar la 
morfología estructural. 
 
 De inspección ocular, resulta: 
 
• En general, no se aprecian sobrecargas comprometedoras 
en ninguna de las azoteas, ni en los balcones. 
 
• Las fisuras señaladas más arriba, podrían estar 
generadas por contracciones de fragüe, producidas en el 
momento del curado del hormigón. Además tendrían 
coincidencia con las Vigas 40 y 47, en losas sobre 
Planta baja hasta último Piso, y Vigas 19 y 26 (Figs. 
6, 7 y 8) en losa sobre último Piso. 
• Su grado de visualización, según el piso, se podría 
deber a contracciones y dilataciones producto de la 
incidencia térmica, y a que no fueron tratadas con 
selladores elásticos en el momento en que se procedió al 
pintado. Debido a que la demarcación de las mismas, 
tiene aspecto capilar, no denotan que la estructura 
estuviese sobre-exigida o corriera algún tipo de 
peligro. Sin embargo, sería conveniente efectuar un 
análisis del hormigón armado, a fin de determinar la 
correspondencia entre documentación técnica y realidad 
estructural, como así también, el origen fehaciente de 
las fisuras. 
 
• Lo que sí se debe estudiar en profundidad, es el origen 
de la humedad en los cielorrasos tanto del balcón como 
en el dormitorio infantil del x Piso (Fotos 5 y 26), ya 
que si bien en este momento no se compromete la 
armadura, con el correr del tiempo, no sólo seguirá 
afectando el acabado de la pintura, sino que también 
generará corrosión estructural interna. 
 
• Se sugiere una pericia técnica escrita, efectuada por 
profesional de la construcción, para señalar o 
descartar las causas de la patología, ya que la 
investigación puntual de este tema, excede los alcances 
del presente Informe Técnico. Se debe tener en cuenta 
que la/ s causa/ s que provoca/ n estos hechos no suelen 
ser directas, además se debe efectuar un análisis 
verificando el comportamiento en el tiempo, y 
demostrando (tal vez mediante ensayos y otras 
consideraciones), el origen concreto del fenómeno. 
 
 
 
 
80
 
• Las causas probables de la humedad pudieran ser alguna 
de las que seguidamente se listan o cualquier tipo de 
combinación de las mismas: 
 
 
 
 Rotura de plano hidrófugo en el solado superior, causado por 
sobrecargas importantes, vibraciones por carga de viento, descenso 
diferencial del conjunto edilicio por movimiento del terreno, etc. 
 
 
 Pérdida de estanqueidad hidrófuga por golpes o picoteado del 
plano de solado por colocación de nuevo piso. 
 
 Filtración por avería de desagüe pluvial. 
 
 Falta de continuidad hidrófuga en el plano de encuentro del 
muro – carpintería, con el entrepiso, por envejecimiento. 
 
 Otras causas no evaluadas que podrían surgir de una 
investigación específica de la patología. 
 
 
 
• Debido a la pérdida en la instalaciónde agua 
anteriormente enunciada, las losas bajas de los 
toilettes, se encuentran desnudas, con visualización de 
pequeños tramos de hierros a la vista. 
 
 
• Se deja constancia del cambio de destino de los balcones 
de Contrafrente, englobados a dormitorios, sobre Losas 
25 y 26, de las cuales la 26 no es ménsula, sino que se 
trata de dos losas armadas en una sola dirección, con lo 
cual no se afectaría el estado de servicio de la 
estructura, ya que las losas son independientes, por un 
aumento pequeño de la luz de la losa 26. 
 
• Además, tienen luces similares (3,10m y 3,40m), y cargas 
análogas (450 kg/ m y 520 kg/ m), 
respectivamente).(Figs. 6 y 8) 
 
 
• De todas formas, habría que evaluar específicamente el 
comportamiento de las losas mencionadas, de acuerdo a 
cambio de destino, para descartar cualquier situación de 
sobre exigencia estructural. 
 
 
 
 
 
 
 81
4)TAREAS A EJECUTAR: 
 
 De todo lo expuesto anteriormente, surge la necesidad de 
reparación y puesta en condiciones de todas las superficies 
mencionadas, de las cuales se efectúa una lista sumaria de rubros: 
 
Ubicación Tarea Foto/ s 
Sótano Limpieza, sellado de fisuras 
Frente Sellado de fisura en revestimiento. 
Revisión de mancha en cielorraso de 
balcón s/ Planta Baja. 
7 
Cielorraso de acceso Sellado de fisura 8 
Patios Colocación de sombreretes. Sellado 
de T.V. con paramento. 
 
Patio de Encargada Sellado de hueco 9 
Aire Acondicionado de 
6° Piso 
Acondicionamiento. Verificar grado 
de corrosión 
10 
Medianera Retiro de enredadera del vecino y 
verificación de estado del 
paramento. Sellado de grietas 
 
Terraza Reparación del aislamiento 
hidrófugo 
16, 17 
y 18 
Terraza Reparación de grieta en el dintel 
exterior 
21 
Parapetos de terraza Emparchado de partes flojas 19 y 20 
Carpinterías en 
terraza 
Limpieza, inhibición de corrosión y 
sellado de encuentros 
14 y 15 
Cornisamiento de 
acceso a terraza 
Sellado de fisuras 22 
Volúmenes de 
Ventilaciones 
Colocación de tapas, protección de 
hierros a la vista, emparchado de 
revoques. (Eventualmente 
demolición) 
23 
Azotea Retiro de antenas en desuso 
Fondo Tanque de 
Reserva 
Protección de armadura y emparchado 24 
Viga Tanque de 
Reserva 
Verificación del deterioro dela 
armadura, protección y emparchado 
25 
Cielorraso y pared 
sobre caja de 
escalera 
Reparación 12,13 y 
27 
Humedad en cielorraso 
de balcón de X Piso 
Investigar su origen con pericia 
técnica 
5 
Humedad incipiente en 
dormitorio del X Piso 
Investigar su origen con pericia 
técnica 
26 
 
A.-Descripción de tareas de Obra: 
 
A.1.-Limpieza: 
 
-Limpieza de todo vestigio de polvo, verdín, suciedad y grasitud, 
con elementos manuales: rasqueteado, viruteado y cepillado en los 
sectores que así lo requieran. 
 
 82
 La limpieza correcta de la superficie permitirá la adherencia 
de la pintura y posibilitará además la visualización amplia de 
micro- fisuras y fisuras. 
 Limpieza, lijado y masillado de perfilería metálica corroída. 
 
A.2.-Albañilería: 
 
-Picado de partes flojas, aglobadas, agrietadas, craqueladas o 
desgranadas, en todos los sectores. 
 
-Limpieza a cepillo metálico de las superficies expuestas, a fin 
de extraer hollín y eventualmente materia orgánica que se 
encontrase presente. 
 
-Profundización de grietas y fisuras con canto de espátula y /o 
máquina amoladora. 
 
-Sellado de grietas y fisuras con sellador poliuretánico en base 
a caucho siliconado, con la última capa de sellador acrílico 
estireno, para permitir el anclaje de la pintura y evitar las 
marcas de aplicación del sellador. También se puede recurrir a la 
aplicación de selladores elastoacrílicos con refuerzo de manto de 
velo de vidrio en grietas importantes, saturado con pintura 
acrílica impermeable. Se recomienda que los selladores sean de 
lento envejecimiento. 
 
-Aplicación de puente de adherencia para morteros, para facilitar 
el anclaje entre los revoques nuevos y el antiguo. 
 
-Ejecución de azotado hidrófugo. M.C.I. 1 :3 + hidrófugo, en los 
sectores deteriorados de revoques y ejecución de jaharro y 
enlucido. 
 
-Considerar la posibilidad de que las ventilaciones del 
Incinerador, puedan ser demolidas y cubierto el vano resultante a 
nivel terraza. 
 
A.3.-Pintura de muros: 
 
 A los fines de la seguridad edilicia, este rubro no necesita 
ser cumplimentado estrictamente, pero, luego de que se hayan 
secado perfectamente las áreas reparadas con mezcla, (revoques), 
es conveniente pintar la superficie para favorecer la protección 
del muro. 
 
-Espatulado en las zonas de pintura descascarada. 
 
-Desbaste mecánico con cepillo fino de acero en todas las 
superficies, y aún más en aquellas que presenten verdín. Para 
eliminar el polvo se recurrirá a la limpieza con cepillos de 
cerdas plásticas. 
 
-Imprimación fijadora al látex, con sellador al agua 
 
-2 manos de pintura / revestimiento acrílico según corresponda. 
 83
 
A.4.-Pintura de elementos metálicos 
 
 
-Limpieza de los elementos metálicos (cepillado/ espatulado/ 
viruteado). Eventual reposición de las piezas corroídas. 
 
-Lijado general / aplicación de convertidor de óxido. 
 
-2 (dos) manos de esmalte sintético. 
 
-Protección de armaduras, previo lijado 
 
-Volquetes, acarreos y limpieza permanente de obra. 
 
A.5.-Reparación de azoteas 
 
 En caso de rehacerse las azoteas en su totalidad, tener en 
cuenta lo siguiente: 
• Evitar las épocas de lluvia (otoño-primavera) para encarar 
reparaciones que dejen a la cubierta sin aislamiento 
hidrófugo. 
 
• Si se comprobase que la azotea está tratada con el sistema de 
“contrapiso ventilado”, efectuar la reparación sin 
anularlo.(Foto 19) 
 
• Ejecutar barrera de vapor, para evitar condensación 
intersticial en el último piso. 
 
• Ejecutar babetas, embutiendo la membrana dentro de las cargas 
perimetrales. 
 
• Respetar las juntas de dilatación y verificar que se 
continúen en el contrapiso. De lo contrario, 
practicarlas.(Fotos 16, 17 y 19) 
 
• Verificar las pendientes de escurrimiento de aguas 
superficiales, para evitar espejos de agua indeseados. 
 
• Si se coloca un nuevo contrapiso, deberá ejecutarse con 
agregado grueso liviano.(Arcilla expandida, perlita, etc.) 
 
 B.-Descripción de tareas verificadoras: 
 
 Sería conveniente, cuando ya se hayan comenzado las tareas de 
reparación, realizar ensayos no destructivos y /o destructivos (en 
los casos que así lo ameriten), para determinar con certeza los 
puntos críticos de seguridad, en especial del área estructural. 
 También, como se señaló anteriormente, se plantea la 
necesidad de indagar el origen de la humedad detectada en 
cielorrasos del X Piso, para solucionarla desde su fuente 
generadora, y prevenir cualquier compromiso estructural futuro. 
 Dichos ensayos podrán ser efectuados por el I.N.T.I. 
 84
 
C.-Descripción de tareas administrativas: 
 
• Gestión ante co-propietarios de inmuebles colindantes, en la 
reparación de muros privativos en mal estado, sobre 
medianeras. 
 
D.-La Seguridad: 
 
 La Empresa que se encargase de los trabajos, deberá 
comprometerse a ejecutar y terminar las obras, en tiempo y forma, 
y según los instrumentos que acompañen el Contrato. Además, es 
responsable del trabajo realizado por las personas que ocupe en la 
misma.(Art. 1647 del Código Civil) 
 
 Por otro lado, también, será responsable por los daños y 
perjuicios que pudieran efectuarse a terceros, como así también al 
personal a su cargo, por problemas derivados de la ejecución de 
las obras. 
 
 Todas las tareas realizadas (especialmente los trabajos en 
altura), estarán encuadradas dentro de la Ley 19587 de Seguridad e 
Higiene, y según las disposiciones emergentes de las A.R.T. y las 
consideraciones que señale la U.O.C.R.A. en cuanto a la Seguridad 
en obra. 
 
E.-Supervisión de trabajos: 
 
 Para que los trabajos se ejecuten correctamente, sería 
conveniente que la obra contase con un Director de Obra,habilitado a tal efecto, ajeno a la Empresa Constructora, cuya 
tarea comprenderá no sólo supervisar los trabajos, sino que además 
fiscalizará la aplicación de las Reglas del Arte para asegurar el 
cumplimiento de la Ley 257, posibilitando que el inmueble pueda 
acceder al Certificado de Conservación correspondiente. 
 
F.-Plazos de ejecución: 
 
 Se indica un máximo de 90 (noventa) días a partir de la 
fecha, para encarar los trabajos. 
 
 
 
 Profesional 
 N° de matrícula 
 
 
Sr. XXXXXX XXXXXXXXX 
 Administrador 
 D.N.I.: XXXXXXXXX 
 85
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 GENERALIDADES DE PATOLOGÍAS DE VIVIENDAS 
 SEGÚN SU TIPOLOGÍA 
 
 
 El Curso de pos grado de “PATOLOGÍA DE LA CONSTRUCCIÓN”, que se cursa en la 
Universidad Nacional de Buenos Aires, dictado por el Arq. Eduardo Gordín, plantea una 
mirada panorámica de las patologías que adolecen las viviendas según su tipo. 
 Son tantas y tan complejas las anomalías edilicias, que me pareció sumamente 
interesante y esclarecedora la propuesta. Por tal motivo, me tomo el atrevimiento de 
compartirla con el lector. 
 
 
ara poder abordar el tema, clasificaremos las viviendas urbanas y suburbanas de 
Buenos Aires de la siguiente forma: 
 
• Palafítica 
• Casa Chorizo 
• Chalet y Casa Cajón 
• Casa Cerámica 
• Casa de Bóveda 
• De Departamentos 
 
 
Aclaración: 
 Las patologías que se describirán seguidamente, se pueden presentar en cualquier 
tipología, pero se connotan a la clasificación antedicha, para caracterizar mejor a cada de 
ellas, y porque además, estas anomalías constructivas o de grado de habitabilidad 
indudablemente les son propias. 
 
 
Viviendas palafíticas: 
 
 Se denominan así, aquellas viviendas primitivas edificadas dentro de terrenos anegados, 
incluso de lagos o ríos, sobre estacas o pies derechos. (En Suiza se descubrieron palafitos 
datados del Período Neolítico). 
 En nuestro país encontramos dos zonas caracterizadas con este tipo de edificación: La 
Boca y Tigre. 
 
Patología en viviendas de La Boca: 
 
 El Barrio de La Boca, catastralmente comprende sus 
límites entre las Avenidas: Patricios, Martín García, Paseo 
Colón, Brasil y Pedro de Mendoza. Situada a la vera de 
la desembocadura del Riachuelo, su terreno es sumamente 
fangoso y anegadizo, por lo cual, las viviendas están 
fundadas sobre un esquema palafítico. 
 Entre 1830 y 1852, se dieron las primeras 
inmigraciones de familias genovesas (xeneizes), quienes 
se asentaron en la zona e instalaron almacenes y talleres 
navales, dándole al barrio la conformación característica 
de las construcciones de chapa y madera, denominadas localmente como “Conventillos”. 
 
 P
 87
 
La zona de Barracas, Isla Maciel y Dock Sud, especialmente, también tienen edificaciones 
de este tipo. 
 
 Las patologías más sobresalientes 
de este género de vivienda son las 
siguientes: 
 
• De diseño 
• Térmica 
• Acústica 
• De revestimiento 
• Por alimañas 
• Estructural 
 
+Patologías de diseño: 
 
• Local sanitario al exterior 
• Malos circuitos de circulación. 
 
 El esquema general de estas viviendas, consiste en 
un zaguán de acceso, con un gran patio de recepción, 
donde se encuentran los sanitarios: el W.C. o retretes, 
el “baño de bañarse” y los piletones. 
 Las Unidades Funcionales, se disponen alrededor 
del patio, en uno o dos niveles, con acceso mediante escaleras de madera. Las viviendas en 
los pisos superiores, cuentan con su “barandilla”, especie de balcón que da al patio. 
 
 Barandilla La disposición interna, consiste en una 
cocina mínima, y generalmente dos 
habitaciones, “piezas corridas de 4m x 4m”, 
de las cuales una ventila mejor que la otra. En 
algunos casos, las Unidades en altura, pueden 
disponer de alguna pileta de lavar exterior a 
compartir con el vecino de piso. 
 Con este planteo, especialmente en lo que 
concierne a los locales sanitarios, no es difícil 
imaginar lo dificultoso que es el uso del baño, 
principalmente en invierno. Esta situación da origen al uso de “escupideras”, “bacinillas” o 
“el servicio” dentro de las habitaciones, creando un ambiente sumamente malsano. 
 Ni qué decir de la ausencia de servicio de agua caliente, que prácticamente clausura el 
“baño de bañarse”, durante el invierno (La higiene diaria se realiza a base del “baño de 
olla”). 
 
 Nos enorgullecemos de “Caminito”, pero ¿nos preguntamos, seriamente, en qué 
condiciones vive esa gente?. ¿Disponen de las comodidades mínimas de este siglo?. Se han 
llevado a cabo intentos de mejorar la situación socio-ambiental de estas edificaciones. Sería 
importante que se concreten. 
 88
 
+Patología térmica: 
 
 La estructura de estas construcciones, consiste en un armazón de madera (Tirantes y 
vigas), que sostienen un machihembrado interior de tablones, generalmente de pino tea. Del 
lado exterior, se encuentra la carcasa chapera. 
 Si bien entre la chapa de zinc y el machimbre, encontramos una cámara de aire entre las 
ondas, ésta no es suficiente para lograr un buen aislamiento térmico, y peor aún en las 
viviendas de último piso, donde la incidencia del sol en verano es incrementada por la 
posición del techo. En estos locales se produce un fuerte caldeamiento. 
 Cabe destacar que algunos conventillos muy precarios, tienen como revestimiento 
exterior tablones de madera, pero estos ejemplos no son los que caracterizan a este tipo de 
viviendas, y sólo nos remitiremos a las tipologías de chapa y madera. 
 
Posible solución: 
 
 Luego de estudiar el gradiente térmico de cada pantalla: 
• Colocación de lana de vidrio o espuma de poliuretano entre la chapa y la estructura 
de madera. 
• Colocación de paneles de roca de yeso directamente sobrepuestos; con cámara de 
aire o con lana de vidrio, apareados al perímetro de las paredes exteriores, 
especialmente las ubicadas al Oeste y al Norte. 
• En el último piso, colocar cielorraso armado de madera o de paneles de roca de yeso, 
con cama de lana de vidrio o placas de poliestireno expandido. 
 
+Patología acústica: 
 
 Debido al tipo de construcción maderera, sin aislar, los problemas acústicos son serios. 
 Los entrepisos están conformados con tirantes sobre los cuales se clavan los listones de 
pino tea, con lo cual, los sonidos de impacto (pisadas) se transmiten en forma directa. Lo 
mismo sucede con los sonidos aéreos producidos por conversaciones o por la música. 
 
Posible solución: 
 Tanto para el aislamiento acústico como para el térmico, modernamente se emplea el 
concepto de MASA-RESORTE-MASA, el cual consiste en aplicar dos capas de materiales 
compactos con una de material poroso en el centro, para que tanto la energía calórica como 
el sonido, puedan ser controlados. 
 
 
 
 Masa Masa 
 
 
 Resorte 
 Estos lineamientos se podrán aplicar en el caso acústico de las siguientes formas: 
• Colocación de piso flotante y/ o alfombra o alfombra con bajo alfombra. 
• En las paredes colocar lana de vidrio y paneles dobles de roca de yeso. 
• Colocación de cielorraso armado, de madera o roca de yeso con manta de lana de 
vidrio. 
 En general, el problema acústico es de difícil solución, porque toda la masa construida es 
un colosal puente sonoro, sin embargo, el empleo de algunas de estas medidas, o mejor aún 
la combinación de varias, paliaránbastante el problema de transmisión indeseada de sonido. 
 
 89
 
+Patología de revestimiento: 
 
 La falta de mantenimiento de estas edificaciones, provocan un acortamiento de la vida 
útil de la chapa. Además, la lluvia ácida de la zona fluvial y especialmente fabril son 
agentes agresores muy severos, que aceleran el proceso de corrosión, el cual no es 
reversible. Las cubiertas son los elementos más agredidos, con pérdida de sección, lo que 
ocasiona las típicas “goteras”. 
 
Posible solución: 
 
• Recambio de las chapas deterioradas. 
• Mantenimiento preventivo a base de pinturas, por ejemplo. 
 
+Patología por alimañas: 
 
 Es frecuente encontrar nido de ratas entre las ondas de la 
chapa y la madera. 
 
Posible solución: 
 
• Aplicar cebos raticidas en base a “Bromadiolone” y 
“Brodifacoum” 
• Consultar con especialistas en el tema de exterminio 
de plagas, para que accionen sobre el problema con 
sustancias químicas ecológicas. 
 
 
 
 Cebo para ratas: Bromadiolone (uno de los más usados) 
 
 
 
 
 
Patologías en viviendas de Tigre: 
 
 Podemos decir, a grandes rasgos, que en la zona de Tigre encontramos dos tipologías de 
viviendas: las edificadas en la parte continental, con su imagen de arquitectura 
pintoresquista (también denominada “country inglés” remozado con influencias nórdico-
alemanas y germanas) y las viviendas erigidas en las islas. Nos referiremos específicamente 
a estas últimas. 
 La vivienda isleña del Tigre, es la típica vivienda palafítica, porque además de estar 
asentada sobre estacas, están sobre nivel terreno por las crecidas, (en realidad considerando 
el nivel del pelo de agua), con lo cual, el entramado estructural de base, tiene por lo general 
refuerzos de “Cruces de San Andrés”. 
 Las patologías de estas viviendas, son similares a las de la Boca, en cuanto a lo térmico y 
lo acústico, pero en este último caso, la invasión sonora es privada, ya que por lo general, a 
diferencia del caso anterior, se trata de viviendas unifamiliares. 
 La patología que mayormente las caracteriza es la estructural, por su mayor proporción 
maderera en lo constructivo. 
 
 
 90
 
+Patología estructural: 
 Las estacas de fundación, se encuentran permanentemente en medios distintos. Pasan de 
un medio acuoso (barro), a líquido (agua), a seco (aire), cuando baja la creciente. 
 Esta alternancia favorece la putrefacción de la madera, la cual algunas veces se 
encuentran en “estado crudo” (con poco o ningún estacionamiento). 
 Si bien es cierto que las maderas empleadas, principalmente son duras y resinosas, 
teniendo un buen comportamiento a la intemperie, pero la contaminación ambiental acelera 
su envejecimiento y eventual putrefacción. 
 En general, los agentes destructores de las maderas pueden ser abióticos (no vivos: sol, 
temperatura, humedad) y bióticos (vivos: hongos, larvas e insectos xilófagos). Si las 
maderas empleadas no fueron debidamente tratadas, los agentes bióticos podrán atacarlas de 
tal manera, que es posible que lleguen a su destrucción total. 
 
Posible solución: 
 
• Recambio de la pieza dañada, con acoplamiento adecuado. Es frecuente encontrar en 
“postes”, el acoplamiento a tope, el cual se une con pernos, el de llaves, el cual tiene 
cuñas de madera dura superpuestas y en direcciones contrarias metidas en agujeros 
pasantes, reforzado con pernos. También se puede emplear el empalme acuñado. 
 
• Las maderas a emplear, deben ser previamente tratadas en autoclave doble vacío, 
con aplicación de impregnante por pulverización (6 a 40 kg de impregnante por m3 
de madera). 
 
Casa Chorizo: 
 
 La construcción de las “Casas 
Chorizo”, se sitúa entre 1880 y 
1915, como vivienda unifamiliar 
urbana. Su diseño es propio de la 
mitad de las casas coloniales, 
porque se divide el patio con un 
muro longitudinal. Dichas casas 
coloniales, tomaron a su vez, 
como modelo, las viviendas de la 
Antigua Roma. 
 La disposición interna es de 
una secuencia de habitaciones 
(como ristra de chorizos), 
enhebradas con una galería, 
dando hacia el medio patio 
anteriormente mencionado. Por 
supuesto que el baño se 
encontraba al fondo de la 
vivienda, con lo cual volvemos a 
encontrar el uso de la “taza de 
noche” o “bacinilla”, generadora de ambiente insalubre en las habitaciones. 
 Estas viviendas, situadas alrededor del casco urbano primitivo y ocupadas por familias 
patricias, fueron abandonadas por éstas, durante las epidemias de fiebre amarilla, con lo cual 
cada habitación fue alquilada a distintas familias menos pudientes, quienes las ocuparon en 
su totalidad, creando un espacio con importante hacinamiento. 
 91
 
 Otra edificación “chorizo”, lo constituyen las primitivas “casas de renta” o conventillos, 
construidos para albergar la gran cantidad de inmigrantes que llegó al país, pero que en 
realidad fueron la inversión de algunos empresarios, que generaron nuevas condiciones de 
promiscuidad por hacinamiento. 
 Andando el tiempo, muchas de estas viviendas fueron vendidas a un solo propietario, o 
bien, sometidas al régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13512), y compradas por 
diferentes comitentes, quienes ocupan las distintas Unidades Funcionales. Son los típicos 
“Departamentos tipo casa” o , como se dice actualmente: “los P.H.” 
 
“Anecdotario”: 
 
“...Adán Buenosayres no prosiguió su avance temerario, sino que, inmóvil todo él y 
deseoso de captar algunos detalles de la guarida, ordenó que sus cinco sentidos se le 
adelantaran en la oscuridad. Y el primero en resentirse fue su olfato, pues notó enseguida 
el hedor espeso de un ambiente que se ha corrompido en sus relaciones con el ser animal, 
ya fuese por el intercambio de gases que realiza el animal con su atmósfera, ya por la 
fermentación de sudores rancios, ya por la descomposición de micciones imperfectamente 
controladas o retenidas más de la cuenta en esos receptáculos que la dignidad humana, 
siempre celosa de sus fueros, ha dado en llamar “vasos de noche” o “tazas de noche”...” 
 
Fragmento de “Adán Buenosayres”, de Leopoldo Marechal 
 El texto narra la visita del protagonista a la “Pieza N°5”, del conventillo de la calle 
Monte Egmont N° 330, de Villa Crespo. Dicha habitación estaba ocupada por su amigo “el 
filósofo Samuel Tesler”, quien se hallaba dormido. 
 En esta descripción se pueden comprender las condiciones de “salubridad e higiene” 
reinante en estos ambientes. 
 
Patologías de las Casas Chorizo: 
 
Como vemos, el origen remoto de estas viviendas y su refuncionalización, generan 
patologías de diversas índoles: 
• De diseño 
• De mantenimiento 
• De uso 
• De “cognición legal” del inmueble 
+Patologías de diseño: 
 
 El esquema en planta, por lo general se plantea con la comunicación alternada de 
espacios abiertos y cerrados, lo que hace un funcionamiento incómodo de las zonas 
privadas. Además, el baño no se relaciona correctamente con las demás áreas porque está en 
sitio retirado. 
 El esquema circulatorio por lo general está “empastado” con mezcla de áreas que quitan 
privacidad a los locales privados (dormitorios con varias puertas que comunican con 
diversas áreas). 
 
Posible solución: 
 
• Clarificar las distintas zonas: Pública, Privada y de Servicio 
• Generar nexos funcionales con el baño 
• ”Abrigar” la vivienda, creando circulaciones internas 
• ”Reinventar el patio” (concepto original del Arq. Rodolfo Livingston), sacando 
cerramientos y toldos metálicos. Recuperar el aire y el sol. 
92
 
+Patología por vetustez y falta de mantenimiento: 
 
 Como se tratade viviendas que variaron su destino a través del tiempo, que por lo 
general cada sector estuvo alquilado; la falta de mantenimiento es notoria, y debido a la 
edad de los inmuebles, la vetustez edilicia requiere de tratamientos a fondo. 
 Como son varias las patologías, a modo de esquema ilustrativo, se consigna el siguiente 
cuadro sumario: 
 Rubro Descripción Patología Posible solución 
Estructura Entrepiso de 
bovedilla y muro 
portante de 0,30 
Compromiso del perfil 
en la bovedilla por 
corrosión debido a 
filtración 
*Inhibición de la corrosión 
*Eventual recambio del perfil 
Muros Ladrillos macizos 
con mezcla de 
polvo de ladrillo y/ 
o barro 
Humedad de cimientos 
por ausencia de capas 
aisladoras 
*Tratamiento de la humedad 
de cimientos: 
• Corte de pared 
• Siliconas/ silicatos 
Cubiertas Bovedilla con 
sobrecubierta de 
chapa acanalada. 
Eventualmente de 
baldosas coloradas. 
Picado o ausencia de 
chapas. 
Filtración 
*Recambio de chapas 
deterioradas. 
*Restitución de la continuidad 
hidrófuga. 
Revoques Generalmente a la 
cal, de importante 
espesor pintados a 
la “tiza y cola”. 
Desgranamiento por 
presencia de humedad. 
*Emparchado con revoque 
nuevo, o picado total y 
reconstrucción 
Cielorrasos Generalmente de 
yeso 
Desgranamiento. 
Fenómeno de “yeso 
muerto” 
*Emparchado. 
*Picado total 
Pisos Enlistonado a la 
inglesa y baldosa 
calcárea o mosaico 
granítico 
Putrefacción interior de 
los listones y/ o tirantes 
de apoyo. 
*Reposición de la pieza. 
*Posibilidad de usar la cámara 
para aumentar la altura de 
eventual entrepiso 
Carpinterías De madera a 
tablero y de 
perfilería de hierro 
Corrosión en las 
carpinterías de hierro 
*Recambio de carpinterías 
metálicas para tener mayor 
superficie vidriada. 
*Si están en buen estado, 
respetar las carpinterías 
originales 
Instalación 
eléctrica 
Cables de tela Cables a masa 
Pérdida de aislamiento 
eléctrico 
Electrificación de áreas 
*Recambio total de la 
instalación colocando cables 
antillama 
Instalación 
sanitaria 
Hierro galvanizado, 
plomo, hierro 
fundido, material 
vítreo. 
Corrosión, disminución 
de la sección, rotura. 
*Recambio de toda la 
provisión de agua fría y 
caliente por caños de 
materiales de mayor nobleza. 
*Recambio de los desagües 
averiados. 
Instalación 
de gas 
Hierro galvanizado Corrosión, vitrifiación, 
picaduras 
*Recambio total por Hierro 
galvanizado revestido con 
epoxi. 
*Ampliación de la instalación 
 93
 
+Patología térmica por estratificación del aire en invierno: 
 
 Usualmente en la época en que fueron edificadas estas construcciones, el módulo de 
hábitat se circunscribía a un cubo de 4m de lado. Esta dimensión en altura, provoca pérdida 
de carga térmica por estratificación. 
 La estratificación es el fenómeno por el cual el aire se enfría rápidamente, generando 
corrientes convectoras, y se da a partir de los 3m. 
 Por tal circunstancia, estos ambientes resultan fríos, difíciles de mantener 
calefaccionados y con gran inercia térmica por la humedad alojada en los muros. 
 
 
Posible solución: 
 
 Además de solucionar el problema hidrófugo, para evitar la estratificación, se puede 
recurrir al empleo de cielorrasos armados, eventualmente con destino de baulera, o bien a la 
colocación de entrepisos o medios entrepisos que duplican el espacio y disminuyen la altura. 
 
 
+Patología de “cognición legal” del inmueble 
 En realidad, por un criterio 
de libre albedrío, adopté este 
nombre para definir la 
circunstancia desafortunada 
de que estos edificios son 
publicitados por las inmobiliarias como “sin expensas”, lo cual es una información 
engañosa. De hecho, la gente se confía con el rótulo de “departamento tipo casa”, e imagina 
que ha comprado una vivienda unifamiliar, en la cual puede ejercer todos sus derechos 
como propietario, y no tiene ninguna obligación a compartir. 
 En realidad los “PH”, son condominios regidos bajo la Ley 13512 de Propiedad 
Horizontal, como todo departamento, y por lo tanto, para realizar cualquier ampliación de 
superficie, se debe tener la conformidad ante Escribano Público de todos los co- 
propietarios, porque se varían los porcentuales propios y comunes, que dimanan de la 
superficie cubierta, siendo que los mismos están registrados en el Reglamento de Co-
Propiedad del inmueble, el cual en caso de ampliación, habría que rehacer. 
 Como esta disposición se desconoce, aparecen servidumbres de vista indeseadas, 
invasiones con sombras por volúmenes edificados, conflictos en cuanto a reparaciones 
comunes y el peligro de juicios de trabajo por personal doméstico contratado “en negro”. 
 En general esta tipología de vivienda es víctima de propietarios soberbios en su 
ignorancia, que arremeten con “el muchacho de confianza”, contra todo lo noble que portan 
estas edificaciones, transformándolas en una suerte de híbrido que no resulta, muchas veces, 
lo confortable que habitablemente se espera. 
 
Posible solución: 
 
• Instituir realmente el Consorcio, con Administrador ad hoc, Asambleas, Expensas 
comunes y documentación en regla, para dejar de ser un “marginal de la Ley 
13512”, con todos los riesgos que implica estar fuera o ignorar el sistema 
jurídico. 
• Siempre, y en todos los casos, antes de encarar cualquier tipo de obra, consultar 
al profesional de la construcción (Maestro Mayor de Obras, Arquitecto o 
Ingeniero) 
 
 94
 
Chalet y Casa Cajón: 
 
 Originadas por un contexto político, social económico e ideológico muy particular, 
durante la primera presidencia de Perón (1946-1952), nacieron los chalets y las “casas 
cajón”. En realidad, ambas son “cajón”, debido a que se trata de un volumen compacto, con 
un diseño mínimo de locales habitables, que no tenían en cuenta en sí objetivos de 
orientaciones, ni de adecuación espacial al sitio, y dejaban librados estos parámetros al 
criterio del usuario. Se trata de “proyectos” copiados o cedidos por sus autores, como es el 
caso del Arq. Moia, quien publicó un libro de distintos planteos edilicios, cediendo los 
derechos de autor de los mismos. 
 Cuando la cubierta de estos 
cuadriláteros en planta es de 
teja, recibe el nombre de 
“chalet”, e imita en una 
diminuta copia los modelos de 
Hollywood difundidos en el 
cine. Cuando tiene techo plano, 
se denomina “cajón”, pero el 
esquema de ambas no difiere 
sustancialmente. 
 Los chalets surgen como 
“sueño burgués”, ante la 
invasión de pobladores rurales a 
la ciudad. La clase media recién 
ascendida, busca despegarse de 
la ruralidad, por lo cual estas 
edificaciones tienen poco verde, 
muy controlado. 
 En el caso de las casa cajón, 
son los inmigrantes quienes comienzan por 
edificar una habitación, el comedor, baño y 
cocina. Hasta que se pudiese ampliar la 
vivienda con más dormitorios, se plantaba una 
palmera para “llenar y decorar” el espacio que 
se destinaba a tal fin (De ahí el dicho de 
“todavía está en la palmera”, cuando alguien 
no concreta determinada tarea). 
 En ambos casos, se denota poca o ninguna 
presencia profesional.(La excepción a la regla 
es el Barrio “Los Troncos” en Mar del Plata, 
donde se observa una clara intervención 
profesional en lo edificado, dentro del fuerte 
academicismo imperante). 
 
 Las patologías que se pueden observar en 
ambas son las siguientes: 
 
• De diseño. 
• Estructurales. 
• De muros. 
• Térmicas. 
 
 95
 
+Patologías de Diseño: 
 Como se señaló anteriormente, el plantear sobre cualquier terreno, y con cualquier 
orientación un esquema prefijado, acarrea serios problemas de funcionamiento, generando 
disconfort. Por ejemplo una cocina orientadaal oeste, o un dormitorio orientado al sur. 
 Además, debido a su esquema básico compacto, a veces resultan oscuras. 
Posible solución: 
• Refuncionalizar el interior, replanteando zonificaciones y aprovechando 
orientaciones. 
• Ampliar las superficies vidriadas. 
 
+Patologías estructurales: 
 Cuando no se planteaba un crecimiento en altura, la estructura muraria se asentaba sobre 
tabiques de ladrillo común de 0,15. Esto provoca fisuraciones importantes en distintos 
sectores, según los descensos diferenciales. 
Posible solución: 
• Apuntalamiento permanente. Muros apareados. 
 
+Patologías de muros: 
 Además de las fisuras anteriormente mencionadas encontramos grietas por descensos 
diferenciales en el terreno, debido a la falta de estudio de suelos, con fundaciones a 0,50/ 
0,80/ 1,00m, indicadas por “referencias del vecino”, en terrenos sumamente absorbentes. 
 También se detecta humedad de cimientos. 
Posible solución: 
• Estudio del origen de las fisuras y sellado conveniente de las mismas. 
• Tratamiento de la humedad de cimientos. 
 
+Patologías térmicas: 
• Ausencia de aislamiento térmico, con un gradiente bastante alto en paredes y 
cubiertas. 
Posible solución: 
• Generación de cámaras de aire en paredes, apareando tabiques de roca de yeso, 
con lana de vidrio o espuma de poliuretano en el núcleo. 
 
Patologías propias del chalet: 
+Efecto de olas 
 La patología más destacada 
de los chalets, es el empleo de 
madera sin tratar o mal 
estacionada, con una humedad 
mayor al 12%, con lo cual, al 
producirse un desecamiento 
en el uso, se producen 
alabeos. 
 También, la poca sección 
de las clavadoras, facilitan 
con el tiempo la entrada de 
agua, generando el “efecto de 
olas” sobre el tejado, lo que 
fue generado porque las 
secciones no son parejas. 
 
 96
 
 Además, muchas cubiertas tienen la “teja estirada”, es decir una separación mayor entre 
las mismas, para no colocar media teja. 
 El impedimento del ingreso de agua se lo deja al ruberoid (cartón embreado en una de 
sus caras), el cual tiene una eficiencia limitada, cada vez menor en proporción a su 
envejecimiento. 
Posible solución: 
• Reemplazo de clavaderas y cabios de secciones adecuadas. Recalcular 
estáticamente todo el techo. 
• Reemplazar el ruberoid por membrana bajo teja. 
• Recolocar las tejas, aumentando su número, o con la aplicación de media teja en 
los faldones que sean necesarias. 
 
+Caldeamiento por “ falsa cubierta de tejas”: 
 Otra patología notable 
de esta tipología, es el 
caldeamiento en verano, 
debido a que su cubierta 
está construida con una 
losa de hormigón armado 
inclinada, sobre la que se 
colocó una carpeta 
hidrófuga, luego brea y 
finalmente se asentaron 
tejas con mortero de cal. 
 Todo el conjunto 
funciona como una “gran 
piedra candente”. 
 
 
Posible solución: 
• Calcular el gradiente térmico y colocar un cielorraso armado, acorde al 
aislamiento requerido. 
 
+Patología propia de la casa cajón: 
 
 Una fisura característica de la casa cajón, se da en coincidencia con el muro de carga 
perimetral, debido a la humectación del contrapiso por ausencia de barrera de vapor. 
 Esta patología, muchas veces se enmascara con un alero de tejas que la cubre. La única 
ventaja de esta precaria solución es que por lo menos, con una pantalla superpuesta no 
penetra humedad masiva en la grieta, y el deterioro a través de la misma, se dilata en el 
tiempo. 
 
 
 
 Fisura Fisura perimetal 
 
 Enmascaramiento 
 
 
 
 
 
 97
 
Obsérvese en la imagen, la estructura de madera que “arma” el alero de tejas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Posible solución: 
• Colocación de barrera de vapor del lado interior: Pintura asfáltica sobre cielorraso 
y placa de roca de yeso, por ejemplo. 
• Tratamiento de fisura con sellador elastoplástico, en caso de que el frente no se 
halle enmascarado. 
 
Casa Cerámica: 
 
 La bovedilla empleada en las casas chorizo, evolucionó hacia las “losas nervuradas”, 
antecesoras de las viguetas pretensadas. Se trata de una losa aliviana con “ladrillos sapo” 
entre las nervaduras. 
 
 El entrepiso funciona como 
 la yuxtaposición de vigas T 
 
 Carpeta de Compresión 
 
 Ladrillo sapo 
 Nervios 
 
 Las patologías más frecuentes en este tipo de casas es la estructural: 
• Desajuste de interfase de la carpeta de compresión y el contrapiso. 
• Solicitaciones distintas por esquema en planta. 
 
+Patología en carpeta de compresión y contrapiso: 
 
 Por lo general, los contrapisos de estas viviendas se ejecutaron fuertemente empastados, 
con lo cual, al tener distintos Módulos de Elasticidad, se producen dilataciones diferentes, 
con un fuerte empuje del contrapiso, lo que origina grietas. 
 
 Recordemos que el Módulo de Elasticidad (E) de un material es la relación entre las 
tensiones y las deformaciones correspondientes hasta el límite elástico. 
 
Posible solución: 
• Colocar otro contrapiso alivianado, que evite la incidencia directa de los rayos 
solares sobre la superficie de la cubierta. 
 
 98
 
+Patología por solicitaciones distintas por esquema en planta: 
 
 Estas losas trabajan en una sola dirección, y por lo tanto, necesitan un diseño standard en 
planta, para evitar solicitaciones indeseadas. El problema más común que se presenta, es la 
discontinuidad estructural por luces diferentes, por ejemplo, cuando se cubren locales más 
pequeños. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Rajaduras por distintos largos en las 
 solicitaciones 
Posible solución: 
• Como es una discontinuidad de origen, lo más adecuado es permitir el libre juego 
de la fisura, sellándola con vendas y sellador. 
 
Casa de bóveda: (Foto: “Arquitectura en la Argentina” – Eudeba) 
 Este tipo de viviendas 
nació como punto de 
partida de una 
reconstrucción, luego de la 
“Revolución Libertadora” 
de 1955. Es el movimiento 
denominado por el Arq. 
Miguel Asencio, como de 
“casas blancas”, el cual 
cuestionaba la provisión 
de modelos del 
racionalismo, y abogaba 
por una identidad 
arquitectónica propia, la 
cual empleaba la bóveda 
de ladrillo a la vista, el 
hormigón , la madera y la 
mampostería blanqueada. 
 La piedra fundamental 
de este movimiento, se inauguró en 1957 conla Iglesia de Fátima en Martínez, obra de los 
Arqs. Claudio Caveri & Eduardo Ellis, como contraofensiva del “estilo americano” o “estilo 
Riky”, que imponía “bares y cocinas funcionales” , con mucho vidrio y hormigón, en un 
claro rechazo a las costumbres ancestrales. 
 Lo valioso de esta vanguardia arquitectónica, fue el deseo de replantear una arquitectura 
vernácula, donde su mayor desarrollo se vio en San Isidro, y en algunas casas de veraneo en 
la costa. 
 
+Patología de la casa de bóveda: 
 Las patologías más sobresalientes de este tipo de construcción son: 
• Estructurales 
• Térmicas 
 99
 
 
 La bóveda ladrillera que se empleó como cubierta, tiene su diagrama como bóveda de 
cañón corrido, de medio o de cuarto de punto. El diámetro de la circunferencia inscripta va 
de 3 a 4 metros. 
 La fuerza de empuje que llega al plano de arranque de la bóveda, se descompone en una 
horizontal y una vertical. La vertical es tomada por el muro, y la horizontal debe ser tomada 
por un tensor. 
 
 
 
 Bóveda 
 Tensor 
 Flecha 
 
 
 Muro 
 
 
 
 
 
 
 
 Cuando la bóveda carece de tensor, que es en la mayoría de los casos, al no haber un 
elemento que absorba el esfuerzo horizontal, baja la flecha y se produce un quiebre 
longitudinal, que hace perder estanqueidad hidrófuga a toda la cubierta, provocando además 
el craquelado del ladrillo. 
 
Posible solución: 
 
• Colocación de sellador de superficie 
• Colocación de tensor. 
 
+Patología térmica: 
 
• Debido a que la cubierta tiene un revoque que le da el aspecto de “casa 
blanca”, con fuerte contenido de arena, se produce un gran almacenamiento de 
calor sobre la superficie exterior. Por ejemplo, si la temperatura en el medio 
ambiente es de 35° C, la cáscara alcanza 68° C, los cuales por conducción y 
radiación se transmiten al interior. 
 
• Cuando se producen las tormentas de verano, y la masa del techo se enfría 
bruscamente, se genera un salto térmico tan importante, que las contracciones 
se manifiestan inequívocamente. (“La casa cruje como un barco”. Arq. 
Gordín). 
 
 
 
Posible solución: 
 
• Recubrir la bóveda con un hormigón pobre liviano y colocar carpeta con 
dosaje que tenga la menor cantidad de arena, especialmente cuarzosa. 
 
 100
 
Vivienda de Departamentos: 
 
En 1950 se puso en rigor la Ley 13512 de Propiedad Horizontal, con lo cual, el modo de 
vivir de la ciudad tomó otro rumbo. 
 Antes de esta fecha, se alquilaban los departamentos en los llamados “Edificios de 
Renta”, de los cuales, encontramos diversas 
categorías: desde el Kavanagh, inaugurado en 
1935, con sus 28.000m2, sobre un terreno de 
2400 m2, sus 30 pisos y un mirador en el piso 
31; hasta los mezquinos conventillos que más 
que a personas, albergaban el hacinamiento y 
la promiscuidad. 
 En general los Edificios de Renta que 
fueron subdivididos al ser afectados por la Ley 
13512 , adolecen de algunas patologías 
intrínsecas de las “casas antiguas”, por 
aplicación de tecnología de la época o vetustez, 
pero afortunadamente en la mayoría, se tiene 
una nobleza técnica original, difícil de igualar. 
 En los años ´70, se dio el auge de la 
propiedad horizontal, con el criterio de venta de 
Unidades Funcionales. 
 En esta época, se dio también un descuido 
masivo en la Dirección de Obra, y el empleo de 
mano de obra inexperta, lo que originó severas 
patologías propias de la típica arquitectura de 
“departamentos modernos”, de las cuales las 
más significativas son: 
• Estructural 
• Térmica 
• Acústica 
 
+Patología estructural: 
 
 El descuido de obra, produjo que no se colocaran la cantidad de hierros calculados, 
que no se ubicaran los caballetes en el sitio correspondiente al Momento Flector 
Negativo, o que colocados correctamente fueron pisados y deformados, con lo cual, el 
esfuerzo no se toma correctamente. 
 
Posible solución: 
 
 Para determinar la configuración de la armadura, es necesario comparar las planillas 
de cálculo con la realidad, es decir, por ejemplo realizar previamente una “Tomografía 
de Hormigón Armado”, para : 
 
• Determinara la posición y diámetro de las armaduras y estribos. 
• Detectar homegeneidad del Hormigón. 
• Identificar hierros corroídos. 
• Medir la adherencia entre hierro-cemento (interfase) 
 De acuerdo a los resultados arrojados, apuntalar en forma permanente y/ o aplicar las 
soluciones técnicas que indique el ingeniero estructuralista. 
 101
 
+Patología térmica: 
 En general, estos 
edificios, están 
construidos con una 
estructura maciza de 
hormigón armado y 
ladrillos huecos 
como cierre lateral, 
y medianeras de 
0,30 de ladrillo 
común. Los más 
modernos, a partir 
de los 15 m de 
altura, tienen 
tabiques de 
hormigón contra 
viento. 
 Según la 
orientación, el calentamiento del muro se da por conducción e ingresa a los locales por 
radiación. Además la pantalla va sufriendo un sobrecalentamiento diario, que no puede 
disminuir sustancialmente durante la noche. 
 Este fenómeno también se produce en las cubiertas, generalmente planas que, alguna 
vez pudieron haber tenido sobrecubierta de baldosones, pero que por falta de 
mantenimiento e ignorancia de los beneficios que aporta, se han sacado de circulación, 
dejando la superficie del techo, expuesta a la intemperie. 
 
Posible solución: 
• Efectuar el Balance Térmico 
• Generación de pared “sándwich”, con lana de vidrio y panel de roca de yeso. 
• En la azotea colocar sobrecubierta y del lado interior un cielorraso armado 
con cama de lana de vidrio. 
• Colocación de carpinterías con doble vidriado hermético. (D.V.H.) 
• Colocar tendidos de sombra sobre las carpinterías 
 
+Patología acústica: 
• Debido a la conformación anteriormente descripta, hay invasión sonora desde 
el exterior (tránsito vehicular), como del interior (trepidaciones de 
instalaciones, pasos, sonidos de impacto, sonidos aéreos, voces, aparatos de 
radio y T.V.) 
 
Posible solución: 
 En general, las soluciones adquiridas para producir el aislamiento térmico, son 
coincidentes con el acústico, por lo tanto las técnicas aplicadas son similares: 
 
• Evaluación del nivel sonoro 
• Ejecución de Pared “sándwich”, de acuerdo a los requerimientos de aislamiento 
acústico. 
• Cielorraso con cama de lana de vidrio 
• Carpinterías con D.V.H. 
• Separación de las instalaciones y /o maquinaria de ascensores, de paredes y 
entrepisos, para evitar puentes sonoros. 
 
 102
 
 DIAGNOSIS DE PATOLOGÍAS 
 
asta ahora, hemos abordado el tema de las patologías desde un enfoque general. A 
continuación, trataremos de encuadrarlo de manera sectorizada, señalando algunas 
patologías por rubros. 
 Como hemos venido mencionando, cada problema patológico debe ser analizado específicamente. No 
hay “recetas” para encarar soluciones ni, (insistimos), lesión con una causa directa y/ o inmediata. Sin 
embargo, las descripciones siguientes pretenden ser una introducción a cada problemática,de acuerdo a 
las características más sobresalientes. También, a modo ilustrativo, se encontrará la documentación 
fotográfica y testimonial, de algunos casos de patologías. 
 
 
 ALGUNAS PATOLOGÍAS NOTABLES EN SOLADOS 
 
Pieza cerámica rajada al medio: 
 
Causas generadoras Probables: 
 
• Desnivel del sustrato por mala ejecución 
• Grieta en el sustrato por descensos diferenciales 
• El edificio fue ejecutado en distintas etapas constructivas y se produjeron desplazamientos fuera 
del plano. 
 
Posible solución: 
 
• Verificar la homegeneidad del plano del sustrato. 
• Reacondicionarlo, sacando rebabas y salientes. 
• Ejecutar una carpeta bien pareja. 
• Colocar un nuevo cerámico 
 
Piezas de baldosas calcáreas rajadas y/ o partidas 
 
 
 
 La imagen de la izquierda corresponde al 
solado de la nave de un templo religioso que ha 
sufrido un deterioro global del solado, 
presentando las siguientes lesiones: 
 
• Fisuras generalizadas 
• Quiebre de piezas: Obsérvese el descenso 
de la placa, en un quiebre bastante 
definido 
 
 Como se trata de una construcción nueva, 
estamos en presencia de un vicio oculto. 
 
 
 
 
 
 H
103
Causas generadoras probables: 
 
 La pieza fotografiada, fue 
extraída manualmente, lo cual 
indica que no se hallaba fijada 
convenientemente. 
 Debajo de la baldosa, se observa 
un hueco terroso y húmedo, lo que 
implica una mala ejecución del 
contrapiso. 
 La humedad, que también afecta 
a las piezas correspondientes a la 
alzada del desnivel, proviene del 
desagüe para el baldeo, que se 
encuentra próximo. 
 No se observan juntas de 
dilatación 
 
 
 
Posible solución: 
 
 Lamentablemente, todo el solado está rajado y quebrado. Se trata de un caso de ruina, por lo tanto, 
habría que : 
 
• Retirar las piezas rajadas o rotas 
• Tratar de rescatar las piezas sanas, verificando que las que se repongan coincidan en su color con 
las existentes 
• Verificar el plano del contrapiso. Nivelar 
• Rehacer la carpeta hidrófuga 
• Asegurar la estanqueidad hidrófuga del desagüe de baldeo 
• Ejecutar juntas de dilatación 
• Colocar el solado, mezclando (si hay coincidencia de color) las piezas nuevas con las existentes, 
y/ o ubicar las baldosas primitivas en lugares menos visibles 
 
 
Pieza cerámica alabeada 
 
 
Causas generadoras probables: 
 
• Mala calidad del material, por falta de control en fábrica (cerámica de 2da.) 
• Dilatación por absorción de agua del sustrato, ya sea secuestrada del adhesivo, como de una fuente 
generadora de patología desde el plano inferior de la pieza. 
 
Posible solución: 
 
• Reclamo en fábrica 
• Investigar la causa de la fuente emisora de humedad. Repararla, colocar la nueva cerámica. 
• Controlar mejor la ejecución de los trabajos, en el momento de la reparación, para evitar el exceso 
de agua en la mezcla de asiento o en el adhesivo cementicio. 
 
 104
Rotura de labio de junta: 
 
 Causas generadoras probables: 
 
 
• Colocación despareja del mortero de asiento o el adhesivo cementicio, por lo general por desgaste 
de la llana 
• Patología por mala praxis tanto del colocador como del Director de Obra que no controló. 
 
 Es frecuente que no se respete el tamaño requerido de la llana, según los requerimientos de la pieza a 
colocar, y se fijen todas las cerámicas, cualquiera sean sus dimensiones, con la misma herramienta. 
 Otras veces, la llana es la adecuada, pero se encuentra tan gastada que la dimensión de los dientes 
disminuyó, alterando la proporción entre separaciones de los mismos y su longitud. 
 Es bastante corriente que el colocador no incorpore el concepto de mantenimiento para con sus 
instrumentos de trabajo, y trabaje con llanas tan deterioradas por el uso que resultan inadecuadas. 
 
Posible solución: 
 
• Retiro de las piezas dañadas. 
• Demolición del mortero de asiento. 
• Recolocación del cerámico: 
 
a)Con mortero de asiento M.A.R. 1:1/8:4 
 
b)Con adhesivo cementicio: 
 
1. Sobre fondo limpio, libre de polvo y partes flojas 
2. Empastar con la adición de 24 a 28% de agua, en peso del material (2,4 a 2,8 litros cada 10 kg) 
3. Trabajar con el preparado durante las 3 horas posteriores, como máximo. 
4. Colocar con llana dentada, en forma inclinada a 45° y en un solo sentido (no llanear en abanico) 
 
 Llana Solado/ Revestimiento Consumo 
 4 mm Azulejos 2 kg/ m2 
 6 mm Cerámicas hasta 6mm de espesor 3 kg/ m2 
 8 mm Cerámicas con espesor hasta 8 mm 4 kg/ m2 
12 mm Cerámicas, mosaicos y pétreos de espesor > a 
8mm hasta 40 x 40 
 6 kg/ m2 
 
5. Colocar la pieza presionando. 
 
Rotura de esquinas en piezas cerámicas: 
 
Causas generadoras probables 
• Mala colocación del cerámico. Generalmente esta patología se origina 
por “falta de credenciales” del colocador y obra “a cargo” del 
propietario. 
• El mortero de asiento se coloca como “una tortita” en el medio de la 
pieza. 
 
 Posible solución: 
 
 -Idem anterior 
105
 
Junta de dilatación deteriorada: 
 
• El fondo de junta se desplazó hacia la superficie y el material de relleno se pierde. 
 
Causas generadoras probables: 
 
• Labios de la junta de dilatación sucios al momento de la colocación del sellador.(Falta de 
credenciales) 
• Mal dimensionado de la junta, lo que genera la imposibilidad de absorber ciertos 
movimientos.(Mala praxis) 
• Envejecimiento del sellador, cuya duración a la intemperie es de 2 años como máximo.(Falta de 
mantenimiento) 
• Uso de sellador inadecuado. (Mala praxis) 
 
Posibles soluciones: 
 
• Rediseño de juntas de dilatación. 
 
Uso de selladores 
 
 La función general de los selladores es la de asegurar la continuidad superficial de la pantalla 
arquitectónica, entre elementos distintos o con el mismo elemento. Debe tener ciertas propiedades a 
saber: Adherencia con materiales de base, deformación sin perder elasticidad, es decir, por su bajo 
módulo de elasticidad desarrollar tensiones internas bajas. 
 En general los selladores, según su comportamiento mecánico, se clasifican en: 
 
Plásticos: Con deformaciones mayores a las tensiones internas y se deforman continuamente. Retienen el 
esfuerzo de deformación 
 
Plastoelásticos: Tienen un primer período elástico y luego gran plasticidad. 
 
Elastoplásticos: Tienen un primer período elástico y luego deviene un segundo período donde la 
elasticidad decrece bruscamente. 
 
Elásticos: Las deformaciones son proporcionales a las cargas. Se cumple la Ley de Hooke. Devuelve los 
esfuerzos 
 
 
 En el caso de solados, se pueden emplear selladores plastoelásticos a base de bitumen- caucho (o bien 
sellador de poliuretano o a base de siliconas). 
 
 Las juntas de dilatación pueden ser ejecutadas con: 
 
• Asfalto plástico: Se calienta y se vierte con cuidado. (Requiere de una operatoria muy precisa) 
• Junta premoldeada en rollo (“Chorizo de 2cm y 1,5 de espesor”): De asfalto plástico o espuma de 
uretano 
• Sellador de poliuretano, pintable, en cartuchos 
• Junta plástica colable 
• Poliestireno expandido 
• Cámara de aire: No es conveniente porque se pueden generar hormigueros o germinar vegetales 
vagabundos 
 106
 
Diseño de las juntas: 
 
 Las juntas están solicitadas por movimientos que pueden generar fisuras, y son provocados por: 
 
• Variaciones térmicas 
• Asentamientos 
• Acción del viento 
• Estados de carga 
• Variación de humedad. 
 
 Para que la junta esté correctamente diseñada, se debe tener en cuenta el factor de junta. 
 El Factor de Junta es la relación entre el ancho y el espesor del sellador, y es muy importante para que 
no se afecte el Módulo de Elasticidad, yel rendimiento en servicio sea el esperado. 
 El Factor de Junta para solados es 1:1. En caso de que esta relación no se pueda cumplir, se puede 
trabajar con Sistemas de Sellados. 
 
Sistema de Sellados: 
 Imprimación Sellador 
 Consiste en un sistema de elementos que conformarán la junta, los cuales son: 
 
• Material de respaldo o fondo de junta (puede ser poliestireno expandido) 
• Imprimación, para mejorar la adherencia al sustrato-Selladores y 
 adhesivar los labios Fondo de Junta 
 
 
Despegue generalizado de baldosas en azoteas: 
 
Causas generadoras probables: 
 
• Sustrato húmedo: No se respetaron los tiempos para la colocación, ya que a los 28 días el sustrato 
contrae y se producen movimientos.(mala ejecución) 
• No hay adhesivo suficiente.(Mala ejecución) 
• La junta de dilatación del solado no llega hasta el aislante térmico, con lo cual el contrapiso no 
tiene junta elástica.(Mala ejecución)-(Mala praxis) 
 
 
Soluciones probables: 
 
 De acuerdo al tipo de deterioro, se debe cambiar todo el solado, teniendo en cuenta lo siguiente: 
 
• Aplicar el adhesivo cementicio sobre sustrato firme, plano, seco, libre de polvo (aspirarlo) y de 
grasas (saponizarlas con detergentes) 
• Respetar las juntas que indique el fabricante. 
• Emplear adhesivo flexible mono-componente, para que pueda absorber las distintas dilataciones y 
contracciones del solado y del contrapiso. Este último tendría que contar con juntas de dilatación 
cada 16 m2. 
• Empastinar con pastina a consistencia de pasta dental con secador de goma dura, a 45° de la junta. 
Previamente pasar un trapo húmedo. Si se genera el fenómeno de “rechupe”, volver a empastinar. 
• En pisos industriales, con resistencia a ataques químicos, emplear pastinas especiales para 
industria, con resinas epoxídicas, para tener continuidad de superficie resistente. 
 
 107
Despegue generalizado en solado de Planta Baja 
 
Causas generadoras probables: 
 
• Reacción de las arcillas expansivas del terreno.(Ausencia de estudio de suelos) 
• Contrapiso pobre.(Mala ejecución) 
• Ausencia de carpeta(Mala ejecución) 
 
Posible solución: 
• Re-ejecución del solado 
 
Englobado y ruina de pisos de gres cerámico: 
 
CASO DE LAS TORRES DE UNA LOCALIDAD DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES 
 
 Se trata de un conjunto habitacional de viviendas en torre, donde una tarde (años ´80), en una de las 
unidades funcionales se escuchó una terrible explosión, y comenzaron a saltar las baldosas de todo un 
departamento. De forma espontánea se armaron montones de escombros, según el área de “reviente” de 
las cerámicas. Por supuesto, que además del susto, quedaron las puertas clausuradas, por las montañas de 
cerámicas detrás de ellas. 
 
Causa de la patología: 
 
 Los 75 m2 del departamento, tenían baldosas de gres cerámico de 10 x 20 cm, es decir en todos los 
ambientes: Cocina, estar comedor, balcón, baño y los tres dormitorios, con el mismo solado, pero sin 
ninguna junta de dilatación. 
 El piso era original de la Unidad Funcional a estrenar, y al no poder dilatarse, con el calor interior de la 
vivienda habitada, “reventó” como una reacción en cadena. 
 Como todos los departamentos tenían el mismo piso, luego de la explosión del primero, el resto de los 
vecinos, esperó su turno en la catástrofe para cambiar su piso, sin pagar costo de demolición, ya que “el 
solado se demolía solo”. Este es un claro ejemplo de mala praxis. 
 
Solución: 
 
• Por tratarse de ruina total, se procedió al recambio de la totalidad del solado. 
 
 
Manchas en solados de porcellanato: 
 
 A continuación, se transcribe una tabla esclarecedora del tema, elaborada por una firma comercial. 
 
 Tipos de manchas Agentes de limpieza 
Depósitos calcáreos, restos de mortero, de hormigón, 
manchas de óxido 
• Detergente de base ácida 
Colorantes, tintas • Hipoclorito de sodio 
Rastros metálicos y/ o de soldaduras • Detergente a base de ácido fosfórico 
o clorhídrico 
Cerveza, vino, helado, café, grasa animal • Detergente a base alcalina 
Pintura, barnices aceite, lubricantes, huella de neumáticos • Solvente 
Cera • Removedor de cera 
Limpieza de juntas • Chorro de vapor de agua 
 108
Fisuras en solados de cemento 
 
Causas generadoras probables: 
• Contrapiso mal nivelado 
• Ausencia de carpeta cementicia o ejecutada con cal 
• Ausencia de juntas de dilatación 
• Ausencia de puente de adherencia entre la carpeta 
cementicia y el solado de cemento 
• Curado deficiente 
• Ausencia o deficiente armadura, para absorber cargas 
rodantes 
 
Posible solución: 
• Sellado de fisuras leves, estableciendo la continuidad 
superficial 
• En caso de deterioro generalizado, re ejecución del 
solado 
 
 Disgregado de la capa superficial del solado de cemento 
 
Causa probable: 
• Ataque de sustancias orgánicas (azúcares, etc.) 
 
Posible solución: 
• Eliminar la incidencia de la sustancia agresiva 
• Reconstruir la capa superficial 
 
 
Estallido de pisos de madera 
 
Causas generadoras probables: 
 
• Exceso de calor por mal funcionamiento del piso o losa radiante 
• Humedad generado por avería en las instalaciones 
• Agua de lluvia o baldeo, que ingresa por aberturas deficientes, o por obstrucción de desagües de 
balcones 
 
Posible solución: 
 
 Según el grado de la lesión, una vez eliminado el agente agresor, se deberá recambiar el sector 
afectado, o bien se procederá a su reparación. En este último caso: 
 
• Retirar las piezas dañadas que puedan ser recuperadas 
• Rasquetear o lijar 
• Limpiar con limpiadores con vehículo solvente 
• Efectuar la recolocación 
 
 
 
 
 
 109
 
Humectación de pisos de madera 
 
Causas generadoras probables: 
 Cuando la humectación del solado de madera, 
 Solado de madera tenga su origen desde el plano inferior, las causas 
 Ruptura de carpeta hidrófuga probables podrán ser por rotura de la carpeta 
 Ingreso de humedad del terreno hidrófuga, o por avería de algún caño. 
 Contrapiso 
 
 Posible solución: 
 
 *En caso de parquet, recomponer la carpeta hidrófuga 
 y recolocar las hijuelas con cemento de contacto o 
 cola bicomponente (acetato de polivinilo) 
 
 *En caso de entarugado o piso flotante, recomponer 
 Terreno natural la carpeta hidrófuga, colocar sobre la misma una 
 mano de bitumen (en frío al solvente) y luego una 
 película de polietileno. 
 Puede colocarse, previamente al solado, un multilaminado fenólico, fijado al contrapisos con “tacos” 
(tarugos). Las perforaciones en la carpeta y el contrapiso, deberán estar selladas con sellador a base de 
siliconas, para evitar el pasaje de la humedad, ya que los tornillos se encastran en la silicona generando 
una unión estanca. 
 
Parquet alabeado y/ o desencolado 
 
Causas generadoras probables: 
 
• Hijuelas con humedadsuperior al 8% al momento de su colocación 
• Solera de fijación sin estacionar 
 
Posible solución: 
 
• Según el estado de deterioro, reemplazo total o de las partes defectuosas 
 
Grietas generalizadas 
 
Causa generadora probable: 
 
• Generalmente estas grietas están en coincidencia con la serpentina de calefacción, alcanzan entre 
2 y 3 mm de profundidad, y se presentan debido la proximidad de los tubos. 
 
Posible solución: 
 
• Si el fenómeno es estable, sellar la fisuras 
• Si la lesión es notoria y dinámica efectuar la recolocación del solado, previamente disponiendo 
una manta de polietileno para aislarlo de la fuente intensa de calor 
• También se puede sobreponer otro piso de madera, previa la colocación de la manta, o con nueva 
solera que genere cámara de aire para evitar la incidencia calórica 
• En este último caso, estudiar el desnivel producido y la incidencia de altura de puertas 
 
 110
Ataques xilófagos: 
 
• Los solados de madera pueden ser atacados, entre otros, por coleópteros (lyctus linearis Goez), 
gorgojos e himenópteros, especialmente en los parquet de roble de albura. 
 
Posible solución: 
 
• Recambio de piezas atacadas 
• Lijar el resto 
• Tratar toda la superficie con dos manos de insecticida con disolvente orgánico (no hidrosoluble), 
con un intervalo de 24 horas 
• Plastificar 
 
Ataque por hongos 
 
Causas generadoras probables: 
 
• Madera con un alto contenido de humedad al momento de la colocación 
• Solado en contacto con una fuente emisora de agua 
 Las manchas de la madera, presentan tonos azulados y amarillentos. En la parte inferior de las piezas, 
se halla una masa densa filamentosa con rizomorfos, de color marrón y textura afieltrada, 
correspondiente a la parte vegetativa de los hongos de pudrición (Merulius lacrymans, en el caso de bajo 
tenor de humedad, o el Coniophora cerebella, con un tenor mayor) 
 
Solución probable: 
 
• Eliminar la fuente emisora de agua. Dejar secar 
• Tratar las piezas a recuperar con solución funguicida 
• Pulir, rasquetear o lijar 
• Tratar la superficie con cera o plastificado 
 
Patologías de solados plastificados 
 
 
 Lesión Causa probable 
Película fisurada en sentido 
longitudinal 
Exceso de humedad de la madera y posterior secado 
Película fisurada en sentido 
transversal 
Excesivo endurecedor que hace cristalizar la película, provocando 
una retracción elevada por evaporación rápida de la parte volátil 
Descamación Incompatibilidad entre el tipo de madera (soporte) y el barniz. 
(Reacciones químicas adversas) 
Defectos visuales en la película • Elevada humedad de la madera 
• Elevada humedad relativa del aire 
• Elevada temperatura ambiente 
• Escaso tiempo transcurrido entre la aplicación de capas 
• Exceso de catalizador 
Manchas oscuras Presencia de hongos antes del plastificado 
Manchas claras Madera húmeda al momento de plastificarla 
Burbujas de 2mm de diámetro Presencia de suciedad en el momento de barnizar 
Rayas oscuras Defecto del pulido, lijado o rasqueteado, realzado por una mayor 
absorción de producto en la zona 
 111
Posible solución: 
 
• En todos los caso anteriores, lamentablemente la solución es re plastificar. Se bebe tener en cuenta 
que ante la presencia de hongos, previamente se debe tratar la madera con una solución 
funguicida, como así también plastificar cuando las condiciones ambientales sean favorables. 
• También se deberá tener en cuenta la calidad del producto a aplicar, para evitar reacciones 
químicas indeseables. 
• Esperar los tiempos indicados entre mano y mano. 
• Demás está decir que la superficie debe estar limpia y seca. 
 
 
Manchas en solados de madera 
 
 
 Tipo de mancha Posible solución 
Plastificado amarillento (Envejecimiento) • Pulido y re plastificado 
Rincones ennegrecidos (Varias capas superpuestas, 
de cera oscura) 
• Rasqueteado o pulido 
• Limpieza con productos al solvente 
• Curado con cera en pasta y aguarrás 
• Encerado final 
Marcas negras de agua de macetas • Evitar el pasaje del agua de riego a la 
madera 
• Idem anterior 
Manchas de orín de animales domésticos • Evitar que el animal ensucie el solado o 
limpiarlo inmediatamente 
• Idem anterior 
Manchas claras en pisos encerados (Agua seca) • Limpieza con productos al solvente 
• Encerado 
Manchas de brea en las juntas de parquet • En solados añosos los sucesivos pulidos han 
disminuido la sección de la pieza hasta el 
encastre, por lo tanto no resiste otro 
tratamiento mecánico. Seguramente el 
solado prácticamente está fuera de servicio. 
 
Ataques posibles a la madera 
 
 
Exposición de la madera Riesgo biológico 
Madera seca. Humedad inferior al 20% Insectos 
Madera seca con humedad temporal Insectos, hongos 
Madera sometida alternativamente a humedad/ 
sequedad 
Insectos, hongos de la humedad, hongos de 
pudrición 
Madera humedecida permanentemente Pudrición, hongos e insectos 
Madera en contacto con agua de mar Pudrición, hongos y larvas marinas 
 
 
 
 
 
 
 
 112
 
ALGUNAS PATOLOGÍAS NOTABLES EN MUROS 
 
 En general, las causas más frecuentes de generación de patologías, pueden reunirse en la siguiente lista 
sumaria, pero incompleta (según el autor): 
 
1. Evaluación deficiente de las solicitaciones 
2. Baja resistencia mecánica del mampuesto 
3. Mortero muy deformable 
4. Mortero con excesiva retracción 
5. Excesiva esbeltez del muro 
6. Excentricidad de cargas, fuera de los límites admisibles 
7. Falta de arriostramiento transversal 
8. Exceso de concentración de cargas 
9. Falta de encadenados 
10. Falta de enlace o trabazón entre muros o en el mismo muro 
11. Deformabilidad de la estructura de soporte 
12. Deformabilidad de los coronamientos o movilidad térmica de los mismos 
13. Asentamientos de cimientos 
14. Diferencias de solicitación en tramos del mismo muro o en toda la caja muraria 
15. Tensiones generadas por vanos 
16. Expansión por hidratación o retracción por secado 
17. Dilatación térmica 
 
 Arq. Celso Oscar Pizzi 
 
 
 
 
FISURAS: 
 
 Las fisuras y grietas que se producen en los muros pueden tener distintas causas, pero en general los 
factores más relevantes que las generan son: 
 
• Descensos diferenciales: “Asientos parcializados de un sistema de fundación”, generados por 
heterogeneidad del suelo y/ o diferencia de solicitaciones, por error en la concepción o ejecución 
de los cimientos 
• Sobrecargas no calculadas o empujes 
 
 
 
 
Fisuras triangulares, en el centro del muro: 
 
 Causas Probables: 
 
• Muro sometido a flexión 
• Cargas no compatibles con la sección del muro 
• Hundimiento del cimiento en muros largos 
 
 
 
 113
 
 
 
 
• También se puede manifestar con una fisura en arco 
• Pueden quedar los extremos apoyados 
 
 
 
 
 
Fisuras diagonales concentradas principalmente en el plano inferior: 
 
 
 
 
 
• Muro sometido al corte por hundimiento 
 
 
 
Causas generadoras probables : 
 
• Movimiento del suelo por cimentar en terreno no firme. (Ausencia de estudio de suelos. “Le 
pregunté al vecino a cuánto fundó”). Desconocimiento geológico y situacional del suelo. El dato 
geológico lo aporta el Estudio de Suelos, pero el conocimiento situacional del mismo, lo brinda la 
investigación ”in situ”, indagando si el terreno es anegadizo, si hubo pozos ciegos, basurales, si 
los sótanos se inundan, etc. 
• Falta de preparación del suelo. (Terreno no consolidado, con deslizamiento de capas) 
• Mal dimensionado del cimiento: No se tuvieron en cuenta losángulos de descarga 
• Fundaciones a distintos planos 
• Equivocada elección de fundación 
• Inadecuada concepción de la viga de encadenado 
 
 El Arq. Pizzi, señala que fundar los muros, como a veces tradicionalmente se ejecutan en obra, con 
agregado grueso seco y disgregado, para luego verter un mortero de cal, poco reforzado, en sucesivas 
capas alternadas, significa haber ejecutado un cimiento ineficaz por ser heterogéneo, es decir que no se 
conforma un sistema de sustentación apto y confiable. 
 Para que las fundaciones sean técnicamente correctas, el hormigón que se empleará en las mismas, 
deberá empastarse fuera de la zanja, en hormigonera, y con agregado grueso que no supere 1/5 del ancho 
de la fundación. 
 Además, se debe tener en cuenta que el terreno adecuado para la fundación de zapata corrida, es el que 
presenta suelo firme entre los 50 cm y 1 metro de profundidad, sobre el nivel de terreno. 
 
 
• Capa superficial con tierra vegetal, de color negro, blanda y 
 esponjosa, de un espesor aproximado entre 30 y 50 cm. 
 No apta para fundar 
• Capa apta para fundar, de color más claro 
 
 
 114
 En los esquemas gráficos que se adjuntan a continuación, se señala que las últimas conformaciones de 
cimientos, son las que mejores están resueltas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
• Es conveniente colocar previamente en la zanja, un film de polietileno de 150 micrones (Plástico 
negro), y luego volcar el hormigón. La fundación debe calcularse de acuerdo a la carga que deberá 
soportar, y a la resistencia del terreno, pero la armadura mínima no será inferior a 4 hierros del 8 
y los estribos del 6 cada 15 cm. 
 
Otras causas: 
 
• Crecimiento de napas y engrosamiento 
de “ojos de agua” 
 Capas de arcillas, limos y arenas 
 
 
 Bolsas de agua 
 
 115
• Fundación sobre suelos colapsables, que son aquellos que pierden en forma brusca la capacidad de 
sustentación del cimiento. Por lo general son terrenos de Loës, con arcillas sueltas y sales 
solubles, con alta saturación de agua, donde se formaron cavernas o nidos, por arrastre de los 
componentes geológicos a través de rumbos de agua. 
• Fundaciones continuas sobre suelos expansibles, con presencia de piorrita o arcillas expansivas 
(Se debería haber fundado sobre platea continua) 
 
Algunas estadísticas de patología de muros por movimientos de suelo, arrojaron los siguientes resultados: 
 
Excavaciones de poca profundidad (hasta 3m) 
 
 Muchos problemas constructivos generados por el terreno se producen por: 
 
• 5% = Excavaciones linderas 
• 5% = Causas fortuitas 
• 10% = Suelo mal compactado 
• 15% = Suelos no aptos 
• 15% = Suelos no aptos (Sin ensayo de suelos) 
• 25 % = Saturación por suelos reactivos (Arcillas Expansivas) 
• 25% = Suelo heterogéneo 
 
Excavaciones a gran profundidad (> 3m) 
 
• 10% = Causas fortuitas 
• 15% = Movimientos importantes del suelo 
• 25% = Falla en el ensayo de suelos 
• 50% = Falla en la ejecución de la fundación 
 
 El Arq. Celso Oscar Pizzi, nos acerca una estadística de algunos vicios constructivos que pueden 
generar siniestros en fundaciones del tipo superficial: 
 
1. Fugas o rumbos de agua = 30% 
2. Heterogeneidad del manto utilizado = 20% 
3. Tratamientos de compactado incompletos = 15% 
4. Excavaciones o trabajos linderos = 15% 
5. Errores de concepción estructural = 10% 
6. En función de varias anteriores simultáneas o no determinadas 
 
 
 El arquitecto, hace notar que “ el 45% de los casos, provienen de desconocimiento o desatención del 
proyecto y la ejecución de la obra”. 
 
Posibles soluciones: 
 
• Verificar si la fisura tiene “movimiento”, es decir, si el suelo sigue “trabajando”, mediante la 
aplicación de testigos de yeso, sobre el ladrillo, previa remoción del revoque en la zona. 
• Efectuar una axonométrica del local, dibujando las fisuras y/ o grietas, para determinar, entre otros 
datos, el sentido de movimiento de la masa muraria afectada. 
• Si el testigo se despega, evidentemente hay movimientos, y por lo tanto la fisura debe tratarse con 
elementos elásticos: selladores asfálticos. 
 116
• Si la fisura es estática, y su apertura es muy visible (grieta), se podrá consolidar con llaves, aunque 
actualmente este método está cayendo en desuso, debido a los nuevos productos selladores a base 
de componentes sintéticos. 
• Se pueden emplear cintas y membranas elaboradas con poliester y recubiertas con poliamida, 
colocadas como una banda adhesiva mediante una capa de enduido especial, para luego ser 
niveladas con rodillo. 
• En muros largos, generar juntas de dilatación cada 30 o 40 m 
 
 
Fisuras verticales: 
 
Causa generadora probable: 
 
• Retracción del mortero de asiento 
• Caldeamiento del local interior 
 
Posible solución: 
• Mejorar la condición térmica del local 
• Sellado con sellador de poliuretano 
• Velos de celulosa 
• Cintas de aluminio reforzado con polietileno 
 
Fisuras diagonales en la parte superior del muro 
 
Causa generadora probable: 
 
• Calentamiento y dilatación de la losa 
• Ausencia o insuficiencia de junta de dilatación en el hormigón 
 
Posible solución: 
• Tratar de proveer al hormigón de junta de dilatación 
• Colocación de “techo con sombrilla” 
• Ejecución de nuevo contrapiso liviano con arcilla expandida 
(L.E.C.A. = Light Expandex Clay Agregate) 
• Si la grieta es profunda, emplear cinta reforzada 
 
Fisura horizontal en el plano superior: 
 Generalmente, fondo de viga 
 
Causa generadora probable: 
• Desecamiento y retracción de juntas por izado de grandes 
superficies de muro por jornal 
• Ejecución de revoque prematuro 
• Mala proporción en el dosaje del mortero de asiento 
 
Posible solución: 
 
• Determinar con testigos de yeso el estado dinámico de la fisura 
• Sellar con sellador a base de polímeros o vendas 
 
 
 117
Grietas/ fisuras con forma de “sobre”: 
 
Causas generadoras probables: 
Empujes o compresiones perpendiculares, por lo general 
en muros de sótano, debido a: 
• Submuraciones linderas 
• Sección de muro insuficiente para soportar la 
incidencia de la carga de tierra 
• Incremento de la carga de tierra por humectación 
 
Posible solución: 
• Verificar los esfuerzos de empuje 
• Reparación de fisuras y/ o grietas. Refuerzo del muro 
• Recomponer y proteger el aislamiento hidrófugo 
 
Grietas diagonales en tabiques de ladrillos huecos 
 
Causas generadoras probables: 
 
• Deformación de la estructura de soporte 
• Descenso en la viga y/ o en la losa 
 
Posible solución: 
 
• Sellado de fisuras con material elástico 
• Eventual reemplazo del tabique por tabiquería en seco 
 
Fisuras cerca de ladrillos de vidrio 
 
Causas 
probables: 
 
• Ausencia 
de junta 
de 
dilatación 
entre los 
ladrillos y 
el muro 
• Ausencia 
de hierros 
en los 
bordes 
del hueco 
 
 
Posible solución: 
 
• Generación de junta de dilatación en los bordes 
• Sellado de fisura 
 
 118
 
Disgregación y pérdida de masa muraria 
 
 
Causas generadorasprobables: 
 
• Falta de 
mantenimiento 
• Acción del aire y 
el agua 
(humedad 
ascendente y 
descendente) 
• Vegetación 
invasora 
 
 
Posible solución: 
 
• Retiro de vegetales invasores 
 
• Eliminación de la fuente emisora de agua 
 
• Completado de la masa muraria, empleando, en los casos que se requieran, consolidantes del tipo 
epoxi 
 
 
 
Patología Térmica 
 
 
• No todos los muros de mampostería cumplen con la Norma I.R.A.M. 11605, la cual establece 
los niveles de confort térmico. Por lo tanto cuando se genera inercia térmica, estamos en 
presencia de una patología, y los parámetros a tener en cuenta son los siguientes: 
 
 
 
 Nivel K 
Verano 
 K 
Invierno 
 K 
 Muro 0,30 
K Muro de bloque cerámico 
portante de 0,20 
 A 0,6 0,38 1,97 1,371 
 B 1,5 1 Verano: Cumple en el nivel C Verano: Cumple en el Nivel B 
 C 2,4 1,85 Invierno: No cumple Invierno: Cumple en el nivel C 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 119
 
 PATOLOGÍAS FRECUENTES EN MURO DE LADRILLO A LA VISTA 
 
 
Humectación, verdín sobre el paramento, humedad interior. 
Inercia térmica por efecto de “muro mojado” 
 
 
Causas generadoras probables: 
 
 Los paramentos de ladrillo a la vista no permiten la colocación del aislamiento hidrófugo del lado 
exterior. Para solucionar este tema, por lo general erróneamente, se resuelve de las siguientes maneras: 
 
• Ladrillo a la vista-Revoque interior: Se trata la superficie de los ladrillos con 
siliconas que invierten el ángulo de mojado. Esta es una solución temporaria que 
requiere de mucho mantenimiento, y algunas veces por el transcurso del tiempo, por 
mala aplicación del producto, resulta ineficaz. 
 
• Ladrillo a la vista-Azotado hidrófugo interior-Revoque interior: Esta solución es 
viable para locales no habitables (Sala de Máquinas), debido a que el azotado hidrófugo 
puede sufrir roturas (se cuelga la foto del gato), condensa superficialmente, y además 
presenta una alta inercia térmica, debido a que el núcleo de la pared permanece 
totalmente húmedo. 
 
• Combinación de ambas soluciones: No hay mejoras sustantivas. 
 
Tratamiento exterior con siliconas Azotado hidrófugo interior Combinación de ambas soluciones 
 
 La solución correcta consiste en hacer una pared doble, con cámara de aire, es decir, que la pared de 
ladrillo a la vista se ejecute con ladrillos de 1ª. (ladrillos de vista), y el descarnado de las juntas, como 
mínimo de 15 mm, para luego llenarlas con M.C.I. 1:3, colocado fuertemente comprimido. 
 
 La cámara de aire tendrá de 2 a 5 cm (según lo que arroje el balance térmico) y en la misma se ejecuta 
el azotado hidrófugo, y luego se puede aparear: 
 
• Un tabique de ladrillo hueco. 
 
• Otro muro de ladrillo a la vista 
 
• Un panel de roca de yeso. 
 
 120
 Por lo general, ambas paredes de 
mampostería con grapas metálicas, en forma de 
“V”, (cada 6 o 7 hiladas, distanciadas a 0,90/ 1 
m) para facilitar el escurrimiento de la 
humedad, que puede provenir de la misma 
pared, por condensación intersticial. 
 
 
 Cuando un muro de ladrillo visto, 
constituye un cerramiento exterior, (como en el 
caso del paredón del Cementerio de la 
Recoleta), no requiere ningún tipo de 
aislamiento hidrófugo porque ambos 
paramentos están a la intemperie. 
 
 
 
 PATOLOGÍAS EN MUROS CON CÁMARA DE AIRE 
 
 
Humectación del muro 
 
• Por obstrucción del caño de desagote del interior de la cámara: 
 Gráfico Arq. Norberto Cussi Causa probable de la 
 patología: 
Paramento de ladrillo a la vista 
 *Falta de cuidado en la ejecución 
Cámara de aire 
 En invierno, se produce un 
Apoyo sin adherir e ingreso salto térmico: 
de agua pluvial *Temp. ext. = 7° C 
 *Temp. Int. = 24° C 
 Como el aire caliente tiende a 
Encuentros puntiformes de subir, se producen corrientes 
material de asiento convectoras que favorecen la 
 condensación. 
 Si el desagote está obstruido 
 o ausente, se produce la 
Azotado hidrófugo humectación del muro. 
 
 Recordemos que también se desagote 
debe dar pendiente al piso de la cámara. 
 Planta 
 
 
Posible solución: 
 
• Colocación de caño de desagote. 
 
• Desobstrucción del mismo, si fuese existente. 
 
 
 121
Humectación por mala conformación de las grapas 
 
• Colocación de grapas invertidas 
 
 
 Exterior Muro Tabique Interior 
 
 
 Cámara 
• Colocación de grapas “Z” invertidas 
 
 
 Exterior Muro Tabique Interior 
 
 Cámara 
 
• Colocación de varilla redonda 
 
 Exterior Muro Tabique Interior 
 
 Cámara 
 
 De todas las formas de generación de patología, la peor es la última, porque además del puente 
térmico, la varilla actúa como “mecha” en la penetración de humedad. 
 A excepción del tercer esquema, que podría presentar una patología más o menos seria, con puntos 
húmedos, las otras posibilidades prácticamente no afectan el paramento interior, y sólo disminuyen la 
eficacia de la cámara. 
 El primer esquema, es el menos problemático, porque se acerca bastante a la colocación correcta. 
 
 
 Exterior Interior 
 
 
 Agua de condensación 
 
 
 
 
 
Humedad de cimientos: 
 
 La humedad de cimiento puede producirse por: 
 
• Vetustez de la capa aisladora. 
• Descensos diferenciales del terreno. 
• Mala ejecución del cajón hidrófugo. 
• Ausencia de capa aisladora. (en muros añosos) 
 Cuando se rompe la aislamiento hidrófugo, y el cimiento entra en 
contacto con la humedad del suelo, se equilibra el sistema de ósmosis 
entre muro y suelo. 
 El terreno, se carga eléctricamente en forma negativa, por la disolución 
de sus sales naturales. La pared tiene una carga positiva, pero al no haber 
aislamiento, el sistema tenderá a equilibrarse, subiendo la línea de 
potencial (0,60 m a 1,50 m en casos graves),la cual primariamentese 
encontraba en 0 a nivel de los cimientos, permitiendo así el ingreso de 
humedad por ósmosis y también por capilaridad. 
 122
 
 El fenómeno de ósmosis es el determinado por la “difusión mutua entre dos líquidos miscibles a 
través de un tabique semipermeable: P = Membrana semipermeable, L1 y L2 son soluciones de 
diferente concentración.” 
 
 
 La patología generalmente se presenta como una mancha lineal a 50/ 0,60m sobre el Nivel de Piso 
terminado, con eflorescencia salitrosa, producida por el arrastre de las sales de la tierra, que va 
destruyendo las capas de revoque 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Soluciones posibles: 
 
• Corte de pared 
• Aplicación de siliconas o silicatos 
• Método electrocinético y método magnético 
• Método por electro-ósmosis 
 
Corte de pared: 
 
 Este método, prácticamente ha caído en desuso, por lo engorrosa que resulta su aplicación y porque, a 
pesar de que las medianeras son un bien en condominio, la oposición de uno de los vecinos a que se 
efectúe la reparación impide totalmente que se subsane la patología por este medio. Sin embargo, hay 
profesionales que sostienen que esta metodología es más eficaz respecto de las de aplicación de sustancias 
químicas. De cualquier forma, cada caso deberá ser evaluado en forma particular, determinando la 
conveniencia o no de la reconstitución de la capa aisladora, mediante el corte de pared. 
 Para llevarlo a cabo, se demuelen tramos alternativos del muro, de 1 m de ancho, y se reconstruye la 
capa aisladora. 
 
 
 
 123
Aplicación de silicatos y siliconas (Métodos más usados por ser prácticos y económicos): 
 
 Los silicatos y las siliconas, son sustancias químicas hidrófobas. 
 
1. Los silicatos son tapaporos, cortan la continuidad capilar. 
2. Las siliconas son hidrófugos, forman barrera impermeable a la humedad ascendente. 
 
 Para una correcta aplicación de ambos, se debe realizar previamente un estudio químico del agua del 
suelo, o bien, aplicar en la zona húmeda cintas de papel para medir PH. 
 
 
 Ácido : 
 Muriático Soda caústica 
 Sulfúrico Cal 
 Nítrico Neutro Cemento 
 Agua 
Escala de PH 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 
 
 
 Los silicatos están indicados para los terrenos con humedad alcalina (PH 8 a 14 y las siliconas para 
los que tengan humedad ácida (PH 1 a 6) 
 
 
Ambas sustancias pueden aplicarse por: 
 
• Difusión 
• Transfusión 
• Inyección 
 
 
 
 
• Difusión: Las partículas hidrófobas se 
concentran en las zonas húmedas (zonas 
frías).Se aprovecha la acción de la gravedad. Se 
efectúan perforaciones de 3 a 4 mm de diámetro, 
separadas a 20 cm con una profundidad de 2/3 a 
¾ el espesor del muro. En muros de 0,60m de 
espesor, el tratamiento se realiza en ambas 
caras. La eficacia es regular porque no se puede 
asegurar la saturación 
 
 
 
 
 
 
 
• Transfusión: Pasaje del líquido hidrófobo a los capilares. También se aprovecha la acción de la 
gravedad, con perforaciones de 1,5 cm, distantes a 20cm unas de otras y con la misma 
profundidad que en el caso anterior. Requiere mucho tiempo, porque las reacciones del producto 
son lentas 
 124
 
• Inyección: Introducción del hidrófobo mediante presión, la cual es de 10 a 20 kg/ cm2. El 
diámetro de los orificios, y la separación entre sí es igual al caso anterior, pero las perforaciones 
deben efectuarse a 15 cm del Nivel de Piso Terminado, se efectúan a tres bolillo. 
En el caso de la silicona, la resina se deposita sobre el ladrillo y la mezcla, actuando sobre la red 
capilar produciendo una rápida polimerización y generando una barrera hidrófuga. 
La evaporación del diluyente concluye entre los 90 a los 120 días de la aplicación. El rendimiento 
general del producto es de 6litros/ metro lineal, para asegurarse un tratamiento efectivo. 
 
 Cuando la patología es incipiente, no es necesario picar el revoque del muro, pero si la lesión es seria, 
se debe dejar el ladrillo desnudo, pudiéndose revocar a los treinta días aproximadamente. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Para finalizar la reparación, se obturan los orificios con un mortero de concreto, con aditivo 
acrílico para mejorar la adherencia, y luego se aplica un revoque impermeable. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 125
Método electrocinético: 
 
 El sistema trabaja invirtiendo la carga 
eléctrica del agua y la pared, evitando 
que el líquido ascienda por diferencia de 
potencial. Es decir, que este método 
como los siguientes, se basa en el 
principio de bajar la línea de potencial 
cero, que es hasta donde sube el agua. 
 Se coloca un alambre de cobre 
continuo, conectado a una o varias 
jabalinas con descarga a tierra. 
 
Método electromagnético: 
 Este método, permite solucionar la 
humedad de cimientos mediante la 
colocación de un dispositivo que emite 
ondas electromagnéticas. El aparato se 
ubica generalmente en los muros 
exteriores, secando aproximadamente 
setenta metros lineales en quince días. 
 Por su elevado costo, esta tecnología 
se está aplicando en construcciones 
añosas de valor patrimonial. Es el caso 
de la Iglesia de San Telmo, la cual data de 1790, y en la actualidad presenta, entre otras patologías, 
humedad de cimientos. 
 
Método de electrósmosis: 
 Igual que en los sistemas anteriores, la electro-
ósmosis provoca el cambio de sentido de circulación 
de agua, y su descenso. 
 Este fenómeno se logra con la introducción de 
una antena dentro del muro, con una perforación de 
aproximadamente 3 cm de diámetro, conectada a un 
pequeño equipo transmisor, con conexión a una 
jabalina a tierra. 
 El equipo recibe una alimentación de 220V, y 
puede permanecer apagado por seis meses, sin que el 
agua suba, una vez que se ha producido el descenso. 
Su alcance es de 2000 m2, pero debe colocarse en el 
centro del edificio, ya que las ondas emitidas son 
concéntricas. 
 Para completar la reparación en las zonas 
afectadas, se deben quitar las partes flojas de 
revoques, hongos y/ o eflorescencias, para luego 
terminar con cualquier revoque que no sea 
impermeable, ya que la pared necesita “respirar”, 
para que se efectúe correctamente el proceso de 
electro-ósmosis. 
 Este método, por resultar caro como el anterior, por lo general se aplica en construcciones muy 
añosas, de muros gruesos (0,60), o en edificios públicos. 
 
 126
 
 
 PATOLOLOGÍAS BÁSICAS GENERALES EN CARPINTERÍAS 
 
 
 VENTANAS/ PUERTAS BALCÓN 
 
 Partiendo de que las carpinterías deben cumplimentar ciertas condiciones básicas, cuando alguna o 
algunas de ellas no se cumplen, estamos en presencia de algún tipo de patología. 
 Recordemos que las condiciones generales requeridas para una ventana son: 
 
• Permitir el paso de la luz natural: Según el C.E.C.B.A. (Código de la Edificación de la Ciudad de 
Buenos Aires) el área vidriada será como mínimo 1/5 de la superficie del local. 
 
• Permitir la visión: La falta de mantenimiento, ocasiona una disminución de la misma. 
 
 Pérdida del flujo lumínico por suciedad: 
 Tiempo de suciedad Índice de transparencia 
VENTANAS VERTICALES 
Vidrio limpio 95% 
A 1 semana de limpieza 80% 
A 2 meses 70% 
A 4 meses 60% 
A 6meses 50% 
VENTANA CENITAL 
A 1 semana 80% 
A 1 mes 40% 
A 2 meses 25% 
 
 
Vidrios en altura: 
 
 Para los edificios en torre, se recomienda la tarea de limpieza, por lo menos dos veces al mes, 
con organización de equipos de trabajo, distribuido en cuadrillas que se van alternando en la 
operación. 
“Los remates de los edificios deben contar como mínimo con chavetas o anclajes metálicos 
dentro de las estructuras de hormigón y separados entre dos y tres metros que es la distancia que 
recorre el balanceo del operario”. (Vidriotecnia) 
 
 
• Permitir una ventilación adecuada: Se puede recurrir al coeficiente del C.E.C.B.A = 1/20 el 
área del local, o a la siguiente expresión: 
 
 A = V. C. S v (m3/seg) 
 
A= Cantidad de aire que entra; C = 0,5 (Constante de superficie perpendicular al viento); V = 
Velocidad del viento; Sv = Superficie de la ventana. 
 
• Permitir la renovación del aire: No ser hermética. 
 
• Conservar la energía: No generar pérdidas o ganancias indeseadas de calor. 
 127
 
 
• No tener resquicios: Que generen pérdidas de calor, ingreso de aire frío, golpeteo o vibración 
de las hojas. 
 
• Que sea impermeable: Al agua y al viento (que no se deforme por la presión y la succión). 
 
• Que aísle acústica y térmicamente: Tanto en el vidrio como en el marco 
 
• Que tenga resistencia estructural propia: Al peso del vidrio, al viento y al uso 
 
 
• Que pueda soportar el maltrato: De almacenamiento, de transporte, de obra y de uso. Que 
resista esfuerzos de flexión y torsión sin que se produzcan alabeos o deformaciones 
diagonales. 
 
Deformación de la tercer hoja: 
 
*Ventana de abrir hacia adentro de 3 hojas. 
• La hoja sin vinculación al marco, 
 se vence y arrastra a la hoja con la cual se vincula. 
• Ausencia de poste central, porque obstruye la visión 
 
Posible solución: 
 
• Colocación de poste 
• Recambio de ventana 
 
 Representación de ventanas: Norma I.R.A.M. 11505-2 
 
 
 GENERACIÓN DE PATOLOGÍAS POR MALA ELECCIÓN DE LA CARPINTERÍA 
 
Patologías de ventanas de abrir a la inglesa (apertura hacia fuera) 
 
 Patología Posible solución 
*Se cierra con el viento +Colocación de retenes 
*No admite rejas 
*Dificultad en la limpieza +Limpieza desde el exterior 
*No se puede colocar en 
planta baja 
 
 
Patologías de las ventanas pivotantes: 
 
 
 Patología Posible solución 
*No admite mosquitero 
*No admite rejas 
*Permite el acceso de 
lluvia 
+Colocación de aleros de 
protección 
*Ocupa espacio internos 
 128
 
Patologías de ventanas de rotación horizontal (Ventiluces) 
 
 Patología Posible solución 
*No admite mosquitero 
exterior 
+Colocación de mosquitero 
en el lado interior 
*No admite rejas 
*Dificultad en la limpieza +Limpieza desde el exterior 
*Aireación parcial +Complementar con Tubo 
de ventilación 
 
 Patologías de banderolas: 
 
 
 Patología Posible solución 
*No es estanca +Colocación de burletes 
*No permite el 100% de 
renovación del aire 
+Complementar con otras 
carpinterías 
*Dificultad en la limpieza +Limpieza en altura 
*No permite asomarse +Complementar con otras 
carpinterías 
 
Patología de ventana basculante: 
 
 
 Patología Posible solución 
*No admite cortinados 
internos 
 
*No admite rejas 
*Costosa +Uso de otras carpinterías 
*Complicada 
 
Patología de puerta balcón corrediza: 
 
 
 Patología Posible solución 
*50% de apertura +Complementar con otra 
carpintería 
*No permite la rápida 
ventilación 
+Idem 
*Poca hermeticidad +Uso de burletes 
*Deterioro de la guía 
inferior 
+Protección de la guía 
 
Patología de ventana a guillotina: 
 
 
 Patología Posible solución 
*50% de superficie útil +Complementar 
*Herrajes de precisión +Mantenimiento constante 
*Dificultad en la limpieza +Limpieza desde el exterior 
 129
Patología de ventana oscilo-batiente: 
 
 Son ventanas de movimientos combinados, muy usadas en hoteles, escuelas, 
hospitales, edificios públicos y/ o en altura, , porque no permiten asomarse. 
 
 
 Patología Posible solución 
*Mecanismos 
complicados 
+Mantenimiento periódico 
*No permite asomarse 
*Cara 
 
Patología acústica y/ o térmica en las ventanas 
 
 
 Por lo general las ventanas con vidriado simple, tienen un bajo coeficiente de aislamiento térmico y 
acústico. 
 
Posible solución: 
 
• Colocación de carpintería con doble vidriado hermético (D.V.H.), el cual podrá disminuir entre 41 
y 51 decibeles, según el tipo. 
• Los espesores de vidrio a colocar dependerán de la intensidad sonora y las frecuencias del sonido 
(6+12+6; 6+20+6; 6+20+4) 
• Se puede montar la nueva ventana sobre la existente, oficiando esta última de pre- marco. 
• Emplear marcos de P.V.C., debido a la nobleza del material, pero teniendo en cuenta la perfilería 
tipo europea, porque resiste mejor al maltrato de uso, debido a su mayor espesor. 
• Aislar el taparrollo 
 
Falta de estanqueidad en marcos de aluminio, hierro o madera 
 
Causas generadoras probables: 
 
• Envejecimiento de selladores en las interfases 
• Uso de sellador de siliconas acéticas, el cual no reacciona con propiedades de adherencia sobre 
superficies alcalinas 
 
Posible solución: 
 
• Retirar los restos de sellador envejecidos o inapropiados 
 
Sellar con : 
 
• Silicona de base neutra (sin olor) 
• Silicona alcalina (olor a amoníaco) 
• Selladores acrílicos base agua 
• Sellador de poliuretano, cuando se trate de aberturas sometidas a situaciones climáticas 
adversas (Son pintables) 
 
 
 
 130
 
Corrosión de anclajes en carpintería metálica 
 
 
Casas probables: 
 
• Falta de estanqueidad en la interfase del anclaje 
• Falta de mantenimiento 
• Envejecimiento de los materiales 
 
Posible solución: 
 
• Evaluar el estado 
del anclaje 
• Reemplazar o 
reparar el anclaje 
• Sellar la interfase 
• Verificar el estado 
de los hierros de 
armaduras, 
afectados por la 
corrosión. Reparar 
• En este caso, reparar 
los deterioros de 
cielorraso 
 
 
Corrosión en carpinterías de perfilería de hierro o chapa doblada 
 
Causas generadoras probables: 
• Falta de estanqueidad en las interfases 
• Ataque exterior de la lluvia 
• Ataque interior de la condensación intersticial 
• Falta de mantenimiento 
• Envejecimiento 
• Empleo de selladores inapropiados 
Posible solución: 
• Retiro de elementos dañados y/ o corroídos 
• Se pueden reemplazar las carpinterías de hierro por 
aluminio 
• Montaje de premarcos 
• Montaje de nuevas carpinterías 
• Colocación de protecciones de carpinterías: cupertinas 
de coronamiento, bota aguas, etc. 
 
En la imagen de la derecha, obsérvese la deformación que ha 
producido la corrosión: 
• Deterioro de secciones del marco 
• Flexión de las planchuelas de hierro 
 
 
 131
 
Accidentes en puerta balcón 
 
 
Causa probable: 
 
• Empleo de vidrios comunes de 4mm 
 
Posible solución: 
 
• Colocación de vidrios de seguridad, templado o laminado, del espesor correspondiente 
 
 
Suciedad en carpinterías de P.V.C. 
 
 
 A pesar de que las carpinterías de P.V.C. se emplean en Europa desde hace 30 años, en nuestro país su 
aplicación es bastante reciente. Por lo tanto, a veces se desconoce su mantenimiento. 
 A modo orientador sobre el tema, se detalla la siguiente tabla: 
 
 
 
 Limpieza 
Mecanismos de giro y deslizamiento Con un pequeño pincel rígido 
Engrasar anualmente 
Manchas de distintas intensidades en losmarcos Con agua/ bencina blanca/ detergente/ soluciones 
jabonosas o de amoníaco/ productos de limpieza sin 
disolventes. Evitar el uso de abrasivos 
Rayaduras o golpes Emplear lija de grano regresivo y pulir con paño de 
lana 
Juntas Con agua tibia jabonosa 
 
 
 
 
 
 
 132
 ALGUNAS PATOLOGÍAS NOTABLES EN CUBIERTAS 
 
 
 
 
 
 
 Para poder evaluar las 
patologías básicas de cubiertas, 
tendremos que partir de la 
disposición de las mismas 
porque, en el caso de los 
techos inclinados, un error 
frecuente consiste en la 
ejecución de faldones por 
debajo de la pendiente mínima. 
 El Ingeniero Civil Mario E. 
Chandías, en su libro 
“Cómputos & Presupuestos” 
indica las pendientes en la 
tabla que se transcribe a la 
izquierda: 
 
 
 
 El Arq. Horacio Chamorro, establece, además la clasificación de las mismas de acuerdo al 
grado de continuidad superficial en: 
• Cubiertas continuas: Ejecutadas con elementos 
que presentan continuidad superficial.(Azoteas 
transitables e intransitables) 
 
• Cubiertas discontinuas: Ejecutadas con 
pequeños elementos que establecen la 
continuidad por superposición. (Cubiertas de 
chapa, de tejas) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
“El costo de un techo debe calcularse en función de: 
 costo inicial + el costo de mantenimiento = durabilidad esperable” 
 1er. Congreso de Tecnología de Techos 
 
 Planteado el criterio general de enfoque, pasaremos a enunciar algunas patologías frecuentes. 
 133
 
 
 PATOLOGÍA DE CUBIERTAS CONTINUAS 
 
 
as cubiertas continuas, más conocidas como planas, son las más usadas en la ciudad 
de Buenos Aires y, (según una reflexión muy acertada de la Arq. Olga Knaibl), 
presentan una patología desde su concepción, porque no son los techos más apropiados para 
cumplir su función de cerramiento en un clima como el de nuestra localidad (templado de 
estuario, con precipitaciones pluviales frecuentes). Sería conveniente replantearse su elección en 
los proyectos de obra nueva, o bien, ser muy cuidadosos en su ejecución. 
 En las construcciones existentes, donde no se han tenido en cuenta ciertos conceptos, las 
cubiertas continuas presentan algunas de las patologías siguientes: 
 
Patología térmica 
 
 
Causas probables: 
 
• Ausencia de aislamiento térmico 
• Espesor insuficiente del aislamiento térmico 
• Ausencia de barrera de vapor 
• Mal armado del techo (aislamiento térmico sobre el hidrófugo o inadecuada ubicación de 
la barrera de vapor) 
• Colocación del aislamiento térmico entre la estructura y el contrapiso 
• Absorción de radiación solar directa y difusa por color de la cubierta (Baldosas 
coloradas) 
 
 Cuando la cubierta tiene sus capas exteriores no aislantes térmicas expuestas a las 
variaciones climáticas, además del caldeamiento interior, se pueden producir fisuras, 
agrietamientos, infiltración de humedad, deterioro de revoques. 
 
 
 
 Solado 
Armado correcto: Mortero de asiento 
 Aislamiento hidrófugo 
 Carpeta de soporte 
 
 
Aislamiento Hidrófugo Contrapiso de hormigón liviano 
Aislamiento Térmico Barrera de vapor 
Estructura 
 
 
 
Posible solución: 
 
• Colocación de sobrecubierta exterior 
 
• Colocación de barrera de vapor del lado interior, y cielorraso armado, como 
complemento de la sobrecubierta, no como única solución, porque si la energía lumínica 
no puede ser eliminada hacia el interior, seguirá acumulándose en el sistema. 
 L 
 134
 
 
Sobrecubierta 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1. Baldosón 0,50 x 0,50 
a 1,00 m x 1,00 m 
2. Junta abierta de 1 cm a 
2 cm 
3. Pilar de mampostería 
4. Membrana 
5. Carpeta “de soporte 
pobre en ligante para 
evitar retracciones de 
fragüe” 
6. Contrapiso. (Sobre el 
mismo, en obra nueva, 
iría colocado el 
aislamiento térmico) 
7. Barrera de vapor 
8. Estructura 
9. Cielorraso 
 
 
 
 
 
• Reconstrucción de la cubierta aplicando el concepto de “Techo invertido”, es decir con 
aislamiento térmico superior, empleando los siguientes elementos: 
 
• Aislamiento hidrófugo (membrana)sobre el contrapiso con pendiente 
• Placas de poliestireno expandido texturado 
• Membrana geotextil de 80 a 120 g/ m2 
• Babeta de chapa galvanizada (para anclar la membrana geotextil) atornillada y sellada 
con sellador de siliconas o poliuretánico. 
• Terminación con capa de 6 a 8 cm de canto rodado o losetas de hormigón colocadas con 
separadores de P.V.C. 
 
 
 
 135
 
Patología hidrófuga: Filtraciones y goteras 
 
Causas probables: 
 
 
• Armado de la cubierta con 
tecnología antigua: Estructura, tierra, 
cama de ladrillo y brea. 
 
 
 
 En la imagen de la izquierda, vemos una 
cubierta revestida con capa final de ladrillos 
(armada a la usanza antigua), y podemos 
apreciar: 
• Falta de mantenimiento 
• Ausencia de aislamiento hidrófugo 
superficial ( ladrillos desnudos) 
• Ausencia de babeta 
• Parapeto humectado (Presencia de 
hongos) 
 En el interior de la vivienda se han 
producido fisuras en los muros cercanos al 
embudo y deterioro de cielorraso 
 
 
 
• Incorrecta elección de la membrana: Suele suceder que se seleccionen membranas 
debido al costo y no a la calidad. Algunas membranas presentan fallas debido a una 
mala fabricación, de las cuales podemos mencionar: 
1. La superficie no tolera el tránsito ocasional de operarios encargados de 
reparaciones en las instalaciones alojadas en los techos. 
2. Falta de elasticidad para soportar saltos térmicos (rígidas en invierno y 
plásticas en verano) 
3. Diferencia entre el espesor nominal y el real: El mismo no es uniforme en 
toda la membrana, lo que a la larga originará “arrugas”, que devendrán en 
quiebres. Se puede aceptar en membranas de espesor nominal de 4mm, hasta 
1 mm de diferencia medido con calibre. 
4. Falta de precisión en la descripción de la membrana. Se detalla por su peso y/ 
o espesor del foil de aluminio 
 
• Mala colocación de la membrana: Dentro de este tema, encontramos varios errores: 
 
• Malas condiciones del sustrato: Húmedo (insuficiente tiempo de secado del contrapiso, 
lluvia previa a la puesta en obra de la membrana), sucio, desnivelado y/ o con oquedades 
 
• Superposiciones entre paños, insuficientes 
 
• Exceso de cortes y empalmes “Para aprovechar el material” 
 
• Soldado de membrana humedecida 
 136
• Soldado de membrana sobre foil de aluminio, sin vinculación asfalto-asfalto 
 
• Incorrecta resolución de la babeta 
 
 
En la fotografía de 
la izquierda, se 
observa un 
abanico de errores 
en la colocación de 
la membrana: 
 
-Mala calidad del 
sustrato, el cual 
presenta 
hondonadas 
indeseables 
-Remiendos 
-Paño entero en la 
babeta 
-Babeta hueca 
-Pliegues 
-Cable de video-cable cautivo 
 
 Respecto del cable señalado, es interesante ver 
en forma directa la producción de patología de 
filtración con membrana nueva, es decir: 
 
Video cable y membrana 
 
• El sitio por donde se colocó la 
membrana sobre el cable, tiene un 
orificio que permite el ingreso de agua 
de lluvia 
 
 
• El agua que entra se desliza por debajo 
de la membrana, deteriorando 
lentamente el sustrato y generando la 
filtración• Membrana adherida al parapeto, sin otra terminación 
 
• Falta de imprimación en el parapeto 
 
• Mal estado del revoque, que no permite adherencia 
 
 137
Posibles soluciones: 
 
• Reejecución de la cubierta 
 
• Recolocación de membrana, babeteando, y teniendo en cuenta que se deben ejecutar 
medias cañas de mortero en las babetas, para brindar sustentación a la membrana: 
 
 
 Cuando se procede a la colocación, se debe tener cuidado en que se efectúe 
 correctamente la colocación sobre puntos críticos: embudos y juntas de 
 dilatación. 
 
 
Otras causas de filtraciones 
 
• Agresiones 
a la 
membrana 
con 
elementos 
punzantes 
 
En la fotografía de 
la izquierda, vemos 
el daño intencional 
de la membrana 
 
 
 
 
 
 
• Ausencia o insuficientes juntas de dilatación 
• Mal diseño de las juntas de dilatación 
• Ausencia de sombreretes en tubos de ventilación 
• Continuidad de armaduras en tubos de ventilación 
 
Posible solución: 
• Ejecución de juntas de dilatación, perimetrales 
• Ejecución de juntas de dilatación en paños menores a 20 m2 
• Colocación de sombreretes 
• Corte de hierros en los tubos de ventilación 
 
 Junta de dilatación 
 Solado cerámico 
 Adhesivo cementicio 
 Membrana e imprimación Carpeta de nivelación 
 Aislamiento térmico 
 Junta de dilatación Contrapiso 
 
 Barrera de vapor Estructura 
 
 
 138
Empuje del contrapiso humectado 
 
Fisura horizontal, desplazamiento de la carga 
 
Causa probable: Carga desplazada = Fisura 
 
• Humectación del contrapiso por ausencia de barrera de vapor 
 
 Vapor de agua interior 
Posible solución: 
 
• Ejecución de barrera de vapor sobre el plano inferior del cielorraso interior 
 
• Ejecución de cielorraso armado, obviamente, por debajo de este plano 
Membrana aglobada 
 
Causas probables: 
 
• Ausencia de barrera de vapor 
• Incorrecta colocación de la membrana 
• Colocación de membrana sobre sustrato húmedo (agua de construcción) 
 
Posible solución: 
 
• Idem anterior 
• Emparchado de globos con membrana autoadhesiva 
• Recambio general de membrana con babeteado perimetral 
 
Cráteres en el recubrimiento de aluminio de la membrana 
 
Causa probable: 
 
• Ataque de materiales alcalinos (polvo de obra) y presencia de agua estancada 
 
Posible solución: 
 
• Pintar la zona atacada con pintura de aluminio 
• Parches de membrana autoadhesiva 
• Si el daño es importante, reimpermeabilizar 
 
ELEMENTOS QUE DAÑAN EL FOIL DE ALUMINIO (Mínimo 40 micrones) 
 
• Elementos punzantes 
• Granizo intenso 
• Desprendimiento por colocación de la membrana como flotante en zona ventosa 
• Ataque químico de sustancias nocivas al aluminio 
• Par galvánico generado por elementos de hierro húmedos 
• Acción de proyectiles encendidos 
 
 De acuerdo al grado de la lesión, se evaluará el reemplazo del sector de membrana, o 
simplemente la limpieza y emparchado o pintado de la zona. 
 
 139
 
Caso de la membrana “olvidada” 
 
 El presente caso, es conveniente de analizar, debido a que se dieron todos los factores 
correspondientes a los errores por falta de profesional a cargo. 
 Se trata de un edificio de planta baja y dos pisos, donde la propietaria de la planta baja, 
lindante con un local comercial, se quejaba de una mancha de humedad creciente en su 
dormitorio, cuya pared corresponde a la medianera. 
 La propietaria, habló con la inquilina del local, para explicarle el problema pero ésta, además 
de negarse a creerle y no querer entrar a ver el daño en la habitación, le negó el teléfono del 
titular del inmueble. 
 Luego de varias pesquisas detectivescas, la damnificada logra comunicarse con el dueño del 
local, quien le dice que es imposible que el dormitorio tenga humedad, porque hacía poco tiempo 
que él había hecho colocar membrana sobre el techo del comercio. Entonces nuestra heroína, le 
muestra una fotografía del techo en cuestión, (la que se adjunta), tomada desde el tanque de 
reserva de su edificio, y en donde claramente se ve que la membrana no cubre toda la superficie, 
siendo el área faltante coincidente con el dormitorio. 
 El dueño del local no salía de su asombro al comprobar que el trabajo que él pagó no estaba 
completo. 
 De lo anterior caben varios interrogantes de los cuales aventuraré algunas respuestas: 
1. ¿Por qué la inquilina no quería hacerse cargo del problema? Son pocos los inquilinos 
que realmente cuidan el inmueble, y pocas las personas que saben comprometerse con 
problemáticas ajenas que les competen. Tal vez haya tenido miedo de la reacción del 
dueño, quien extrañamente demostró ser una persona sumamente comprensiva, que al 
enterarse de la situación, mandó inmediatamente completar con membrana la superficie 
faltante. 
2. ¿Acaso no tenía humedad también la inquilina en su cielorraso?. Si, tenía humedad, 
pero como el local es un lavadero de ropa la atribuía a la condensación del vapor de las 
secadoras. 
3. ¿Por qué se tardó tanto en solucionar el problema?. Mas allá de la actitud de la 
inquilina de no querer molestar al propietario, (pensando que tal vez cualquier arreglo le 
incrementaría el costo del alquiler), siempre que se consultó por el problema, “los 
muchachos que saben”, miraron dentro del local. Nadie se aventuró mirar sobre el local, 
y por lo tanto los diagnósticos fueron “humedad de las máquinas lavadoras y 
condensación” 
4. ¿Por qué no se completó el tramo de techo?. Porque se contrató a personas 
irresponsables e inescrupulosas. A veces sucede que ciertas terminaciones van quedando 
porque el gremio ya está en otra obra y es muy difícil hacer que vuelvan a completar lo 
que falta. Éste quizás sea el caso; tal vez empezaron otro trabajo más conveniente, y 
luego se olvidaron de volver, entonces la lluvia hizo su obra. 
5. Si el dueño del local sigue contratando “mano de obra “berreta” (no barata). 
¿Qué posibilidades 
hay de que se 
generen 
patologías?. 
Seguramente altas 
probabilidades. 
 
 
Sector sin membrana 
 
Sector con membrana 
 
 
 
 
Fisuras en cubiertas de vidrio 
 
Causa probable: 
 
• Ausencia de junta de dilatación 
 
Posible solución: 
 
• Canaletear perimetralmente, con sumo cuidado, de ambos lados y generar la junta. 
 
Patologías generadas por mala ejecución del sustrato 
 
 
Causas probables: 
 
 
1. En cubiertas con cama de tierra como aislante térmico 
 
• Cuando se utiliza tierra del lugar sin seleccionar, pueden aparecer sustancias 
orgánicas tales como raíces, insectos, heces de animales, basura, que 
generarán tensiones internas por aumento de volumen. Recordemos que este 
tipo de solución térmica es bastante ineficiente, porque para que su valor de 
aislante coincida con el aportado por 5 cm de lana de vidrio, se necesitarían 75 
cm de espesor de tierra.2. En contrapisos ejecutados con cascotes 
 
• Cuando se incorporan cascotes de demolición, pueden aparecer restos de 
revoques de yeso 
3. En contrapisos ejecutados con agregados livianos: 
 
• Los agregados de tipo volcánico pueden tener sales solubles, con agua 
ocluida en los poros, que reaccionan provocando fisuras. Luego se 
transmiten al aislamiento hidrófugo rasgándolo y contaminando las 
armaduras de las estructuras. Para evitar incorporar a los hormigones pobres 
agregados con sustancias reactivas, es conveniente emplear inertes 
embolsados, con la identificación de su origen y el certificado químico de 
ausencia de sales contaminantes. 
 
Posible solución: 
 
• En general cuando se presentan cualquiera de los factores mencionados, se 
produce la ruina de la cubierta, por lo cual hay que re-ejecutarla 
 
 
 
 
 
 
 
 141
 
 PATOLOGÍA DE CUBIERTAS DISCONTINUAS 
 
as patologías seguidamente enunciadas, generan ingreso de humedad y agua porque, 
como se compromete la estabilidad del plano del conjunto, se desajustan todos los 
dispositivos secundarios. (Canaletas, embudos) 
 
Falta de coincidencia entre cabios y apoyos 
 
Causa probable: 
 
• Error en el pedido de cepillado de las 4 caras 
 
Posible solución: 
 
• Reacondicionado de la cara del cabio en el apoyo 
 
“Olas” en los faldones 
 
Causas probables: 
• Falta de nivelación de los cabios 
• Escuadría de cabios menores a las requeridas 
• Mayor distancia entre cabios que la admitida estáticamente 
 
Posible solución: 
 
• Sujeción y renivelación de los cabios 
• Colocación de cabios intermedios 
• Eventual colocación de correas 
 
Curvatura del faldón 
 
Causas probables: 
• Sección insuficiente de cabio 
• Madera mal estacionada, con un tenor de humedad mayor al 12%. 
 
Posible solución: 
• Colocación de correa intermedia 
 
Curvatura de cumbrera 
 
 
 
Causa probable: 
 
• Sección 
insuficiente 
para la luz de 
servicio. 
(Ausencia de 
cálculo 
estático) 
 
 L 
 142
Posible solución: 
 
Perfil amurado (apoyo) 
 
• Refuerzo bajo la 
cumbrera con apoyo 
trabajando como 
apuntalamiento 
permanente. Esta nueva 
cumbrera, lógicamente, 
presta servicio 
estructural como viga, y 
puede ser un P.N.I., 
calculado al efecto. No 
se recomienda el 
empleo de madera, 
porque al producirse la 
patología por tener la 
pieza una longitud 
importante, este material, con sus limitaciones dimensionales, podría causar el mismo 
efecto, si no se emplea una sección grande, la cual resulta antieconómica. 
 
 
Desplazamientos verticales de los cabios por carga de viento 
 
Causa probable: Pelos disponibles Viga de H° A° 
 
• Ausencia de pelos de sujeción o pelos aplastados 
 
 Pelos aplastados 
Posible solución 
 
• Sujeción de los cabios con planchuela fijada a la madera y a la viga/ o al muro. 
 
Incorrecto encuentro de piezas estructurales 
 Cumbrera 
Causa probable: 
 Cabio Cabio 
• Trabajo de la cumbrera por mal dimensionado 
• Movimientos verticales de los cabios, por viento 
Posible solución: 
 
• Redimensionar la cumbrera y apuntalar 
• Ajustar los cabios 
• Reasegurar el conjunto 
 
Filtración de humedad por la correa 
 
Causa probable: 
• Ausencia de aislamiento hidrófugo en el apoyo de la correa 
 
Posible solución: 
 
• Calado de mampostería alrededor de la solera y efectuar el aislamiento hidrófugo. 143
 
Filtración por mala elección o envejecimiento del aislante hidrófugo 
 
Causa probable: 
 
• Envejecimiento del ruberoid 
 
Posible solución: 
 
• Recambio por membrana bajo teja 
 
Filtración por deficiente colocación de membrana bajo teja 
 
Causa probable: 
 
• No se respetó el solape mínimo de 10 cm 
• Se formaron mantos de agua bajo el solape 
 
Posible solución: 
 
• Retiro del agua y secado de la membrana 
• Eventual reemplazo de la membrana 
 
 
 
Tejas coloradas rajadas 
 
Causa probable: 
 
• Fijación de la teja con clavo de hierro galvanizado, el que al humedecerse, se corroe 
aumentando su volumen y raja el cerámico 
 
Posible solución: 
 
• Reemplazo por clavos de cobre. 
 
 
Patologías térmicas: Pérdidas y ganancias indeseadas de calor, condensación que provoca 
humectación y revire del machimbre 
 
Causas probables: 
 
• Aislamiento térmico sobre el hidrófugo (“Es como ponerse el suéter arriba del piloto” 
Arq. Gordín) 
• Ausencia de barrera de vapor 
 
Posible solución: 
 
• Colocar membrana bajo teja sobre el aislamiento térmico seco. 
• Ejecutar barrera de vapor 
 
 
 144
 
Cabio atacado por el “taladro de pino” 
 Insecto que en etapa de gusano se alimenta de la 
 conífera.El ataque es desde el interior.El exterior 
 Permanece intacto. Dentro hay polvillo 
Causa probable: 
 
• Madera mal curada o sin curar. 
• Madera con tenor de humedad mayor al 12% 
• Falta de mantenimiento de curado 
 
Posible solución: 
 
• Rociado de Pentaclorofenol diluido al 30 ó 40%, con solvente, con compresor, con 
renovación periódica cada 3 años. El espacio debe ser desalojado de personas, 
(especialmente niños), mascotas y plantas. 
• Inyección de Penta en el eje neutro, a tres bolillo con separación de 15 cm, cada 2m. 
• Renovar el tratamiento cada 10 años 
• Controlar la posible infestación, ya que el insecto tiene un ciclo de 1 año para provocar el 
deterioro. 
 
Manchas azules en los cabios de pino (Vetas grises azuladas, de contorno irregular luego de la 
 aplicación de barnices. Afecta el aspecto estético, pero 
 no el estructural) 
Causas probables: 
 
• Acción de hongos cromógenos por falta de tratamiento antimicótico“de acción preventiva 
(hasta 10 meses) temporaria”. (Falta de pasaje de baño instantáneo de 15 a 20 segundos 
en el aserradero, en una solución hidrosoluble o emulsión funguicida. 
• Falta de tratamiento en obra. 
• Alto tenor de humedad de la madera y del ambiente. 
 
Posible solución: 
 
• Tratamiento con preservador de control de hongos, con trimofenato de sodio como 
principio activo (Tribromo 40 Industrial, de Consultora Forestal S.R.L.) 
 
 Tratamiento preventivo general en obra nueva: 
• Trabajar con maderas estacionadas, con un tenor de humedad inferior al 12 %, con lo 
cual se puede asegurar que casi no tiene albura, la cual es el alimento de la plaga. 
 145
 Maderas Impregnadas 
 
 Dado que no se puede asegurar a simple vista con eficiencia el tenor de humedad de la madera, 
es conveniente trabajar con maderas impregnadas, cuyas características son las siguientes: 
• Se trata a la madera de pino Taeda, Elliotti y de Araucaria con preservante CCA 
(ambientalmente seguro), conformado por: 
 
 
 Sales de Cromo + Cobre + Arsénico (en estado pentavalente) 
 
• La impregnación se realiza dentro de un cilindro, en el cual se inyecta el preservante a 
presión (5 a 10 Kg/ cm2) 
• Se produce la reacción química que provoca la fijación de la sustancia a la estructura 
molecular de la maderaformando un compuesto indisoluble, que “elimina” la albura 
como alimento para los insectos. 
 
Maderas Laminadas 
 
 En nuestro país, la investigación sobre vigas de madera laminada, tuvo su origen en Mendoza, 
(con apoyatura del ITEM: Instituto de Investigaciones Técnicas y Ensayo de Materiales de la 
Provincia de Mendoza), donde debido a los problemas sísmicos y a los requerimientos de 
cubiertas con estructura liviana, se pudo desarrollar con eficacia. 
 Este tipo de elemento es recomendable para cabriadas, cumbreras, correas o vigas en grandes 
faldones, y sus características son las siguientes: 
 
• Elección de madera misionera con 12% de humedad, libre de defectos: pino Taedea y 
Elliottis. Por pedido Pino Paraná o Álamo de Mendoza, para tirantería poco exigida. 
• Las láminas se cepillan llegando como máximo a 30mm de espesor, usándose para el 
conjunto una misma especie forestal, (preferentemente de una misma partida). 
• Previamente se las impregna con sales del tipo CAC, por el sistema de vacío-compresión, 
para evitar el ataque de plagas. 
• La adhesión se puede realizar en frío o en caliente (90° C) en las caras superior y lateral 
obteniéndose un mejor resultado con este último procedimiento. Además, con el uso de 
colas fenólicas estas maderas pueden resistir la temperización. 
 
Ruina en cubiertas de chapas de zinc 
 
Causa probable: 
 
• Masa de zinc puro, corroída por generación de par galvánico por sulfatación 
• Insuficiente espesor de la chapa (< a B.W.G.24 = 0,56 mm) 
 
Posible solución: 
 
• Reposición de la pieza y eventualmente pintado de la misma. 
 
Condensación en invierno en cubiertas de chapas de Acero zincado : Goteo 
 
Causas probables: 
 
• El plano de rocío se encuentra en la cara interior de la chapa 
• Alto coeficiente de transmisión térmica: K = 7,5 kcal/ m2. °C . hora 
 146
Caldeamiento de la misma cubierta en verano 
 
Causa probable: 
 
• Aumento de la temperatura de la chapa por incidencia directa del sol 
 
INVIERNO: El calor asciende y se condensa al VERANO: Caldeamiento 
 tocar la chapa 
 
 
 
 
 
 
 
 
Posible solución: 
 
• Para ambos casos, si no se previó aislante térmico debajo de la chapa, o éste no es 
suficiente, entonces complementar o crear el aislamiento, luego de estudiado el gradiente 
térmico, con un cielorraso armado, con cama superior de lana de vidrio. 
• En caso necesario, colocar el aislante térmico apareado al plano interior del faldón 
• Colocar barrera de vapor 
 
 Cubierta de chapas Aislamiento térmico 
 Barrera de vapor 
 
 
 Cielorraso armado 
 
• Eventual reemplazo de la cubierta por “paneles sandwich”, de chapa prepintada con capa 
intermedia de espuma de poliuretano inyectada. 
 
Corrosión de chapa galvanizada por reparación defectuosa: 
 
 
 
 
 
 
 
Causas probables: 
 
• Colocación de membrana 
hidrófuga sobre la chapa 
• El metal no puede “respirar” y 
condensa, produciendo la 
corrosión 
 
Posible solución: 
 
• Retirar la membrana 
• Reemplazar la chapa deteriorada 
 147
Corrosión de cubiertas de chapa galvanizada 
 
Causas probables: 
 
• Obstrucción de canaletas y caños pluviales 
• Vetustez del material 
 
Posible solución: 
 
• Desobstruir las canaletas y/ o caños 
• En caso de que las canaletas estén deterioradas, efectuar el recambio. 
• En caso de tratarse de canaletas de zinc, inspeccionar las bridas de sujeción, e incorporar 
en el desagote un filtro que evite la entrada de hojas al caño de lluvia 
• Si la canaleta de zinc es recuperable, retirar los vestigios de corrosión mediante cepillado 
profundo con cepillo de alambre, luego fosfatizar y recubrir con pintura epoxídica 
especial. 
• Se puede reemplazar la canaleta de zinguería, por las de P.V.C., que requieren menos 
mantenimiento, ya que no necesitan pintura. 
• Cuando no sea posible efectuar un mantenimiento periódico (limpieza cada 6 meses), se 
podrá colocar sobre la canaleta una malla que retenga hojas y/ o basura 
 
 
Pérdida de rugosidad en chapas de fibrocemento 
 
Causa probable: 
 
• Envejecimiento y temperización 
 
Posible solución: 
 
• Limpieza a presión, con sustancias funguicidas y bactericidas. 
• Pintado posterior con pintura especial para fibrocemento. 
 
 
Putrefacción del soporte de madera en cubiertas de pizarras 
 
 
Causa probable: 
 
• Humedad proveniente de condensación interior 
 
Posible solución: 
 
• Desarmar el sector y reponer las maderas inservibles 
• Volver a clavar las pizarras con clavos de cobre 
• Limpiar las piezas a cepillo con pintura asfáltica diluida en agua ras en proporción 1:3, 
aplicada a pincel. 
• Efectuar esta aplicación en forma periódica para el mantenimiento preventivo de las 
pizarras naturales. 
 
 
 
 148
 ALGUNAS PATOLOGÍAS NOTORIAS EN CIELORRASOS 
 
 
Desprendimiento en cielorrasos nuevos 
 
Causa probable: 
 
• Desprendimiento por superposición de capas no fraguadas (“La entrega de obra”) 
• Capas mayores a 1cm de espesor, donde la película superficial reacciona químicamente 
formando cristales a los 40 minutos, pero a las capas internas el aire que necesita la cal 
aérea para reaccionar, no llega 
 
 Reacción exotérmica y exógena de la cal que provoca el desprendimiento 
 
• “Ninguna losa horizontal, es verdaderamente horizontal” Arq. Gordín 
 
 Estructura 
 
 Cielorraso aplicado 
 No puede formar cristales No tiene tiempo de formar cristales 
 
Posible solución: 
 
• Si el cielorraso está en ruina, terminar de demolerlo y rehacerlo, teniendo la 
precaución de incorporar al nuevo mortero aditivos catalíticos 
 
 
Yeso Muerto 
 
 Causas probables: 
 
• Presencia de humedad en el sustrato (Filtración por instalaciones averiadas o por falta 
de estanqueidad en la cubierta) 
• “Yeso tentado”: Contaminación con cemento. (Por ejemplo en balde sucio): se forma 
la “sal maldita”= Sulfoaluminato de calcio. Las estructuras de hormigón liberan 
indefinidamente aluminato tricálcico, el cual colabora con el fenómeno 
• Mortero de yeso en período de fragüe 
 
Posible solución: 
 
• Eliminar la fuente emisora de agua 
• Si la aureola amarilla de “yeso muerto” es incipiente, lijarla, cubrir con “base madera” y 
luego volver a pintar 
• Si la mancha es significativa, rehacer el cielorraso mediante la técnica de armado 
independiente, con placas de yeso 
 
 A continuación se muestra la secuencia de solución de un cielorraso aplicado que tenía el 
fenómeno de yeso muerto, provocado por un caño de calefacción central, el cual al averiarse 
generó la pérdida. 
 A pesar de que el tramo se anuló, y de que el cielorraso se rehizo, la mancha volvió a 
aparecer, por lo tanto se colocó por debajo un cielorraso de panel de roca de yeso y molduras de 
poliuretano, para obtener una terminación semejante a la original. 
 
 149
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 150
 
Reviente lineal de cielorraso a intervalos regulares 
 
Causa probable: 
 
• Serpentina de calefacción central, colocada en el tercio medio inferior de la losa, y 
calentando el mortero de yeso de tal forma que provoca la pérdida de cohesiónFisuras 
Posible solución: 
 
• Idem anterior Serpentina Losa 
 Cielorraso de yeso 
 Labio de fisura 
 
Dificultad para adherir mortero de yeso 
 
Causa probable: 
 
• Partículas de carbón y grasa adheridas al sustrato (“El asadito de la obra”) 
 
Posible solución: 
 
• Tratamiento químico Sector con negro de humo 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Parrilla 
 
Demarcación de viguetas 
Causa probable: 
 
• Ausencia o insuficiente aislamiento térmico de la cubierta 
Posible solución: 
 
• Colocación de Sobrecubierta 
• Cielorraso armado 
 
Ennegrecimiento de algunas esquinas 
 
Causa probable: 
 
• Por lo general son sectores en cono de sombra, orientados al sur donde se produce, 
debido a la condensación superficial, colonia de hongos. 
Posible solución: 
 
• Ventilar, lavar y aplicar emulsión antimicótica 
• Colocar sobrecubierta en el plano superior 
 151
Fisuras en cielorrasos armados suspendidos de cabriadas 
 
Causa probable: 
 
• Deformación de la cabriada por viento u otros tipos de solicitaciones 
 
Posible solución: 
 
• Independizar el cielorraso de la estructura 
 
Cielorraso armado flexionado 
 
Causa probable: 0,70 
 
• Maestras situadas a mayor distancia de las estáticamente admitidas Área cubierta 
 
Posible solución: 
 0,50 
• Refuerzo de las estructuras primaria y secundaria 
 
Manchas de óxido en la superficie del cielorraso Área descubierta 
 
Causa probable: 
 
• Empleo de alambre recocido para atar el metal desplegado 
• Metal desplegado con poco proceso de pasivado 
 
Posible solución: 
 
• Reemplazar por alambre galvanizado 
• Reemplazar el metal desplegado y castigar con M.H.R. (Cal hidrúlica y cemento) 
 
Flexión en la estructura de madera de cielorraso independiente 
 
Causa probable: 
 
• Humectación de la madera, por falta de colocación de cabezal en el encuentro con el 
muro 
 
Posible solución: 
 
• Solucionar la causa de la humedad 
• Proteger la madera 
 
Humectación en cielorrasos de roca de yeso 
 
Causa probable: 
• Condensación en los retornos del Aire Acondicionado 
 
Posible solución: 
• Ventilarlos 
• Aislar con tyveck 
 152
ALGUNAS PATOLOGÍAS NOTABLES EN REVOQUES 
 
 
ctualmente el campo de la construcción comienza a contar con nueva tecnología no 
destructiva para determinar el análisis de patologías. Dentro de este ámbito 
podemos contar con: 
• Termografía infrarroja: Permite detectar patologías de humedad, (entre otras), a través de 
la diferencia de energía infrarroja de los materiales. 
• Gammagrafía: Permite detectar fenómenos de corrosión, deterioro, oquedades y en el 
caso de piezas ornamentales, permite detectar la continuidad de armaduras y anclajes. 
 
 
Fisuras por encaje de cubierta de tejas 
 
Causa probable: 
 
• Dilataciones y contracciones de las tejas dentro de la mampostería 
 
Posible solución: 
 
• Despegar las tejas del borde y colocar una canaleta lateral 
 
Fisura de revoques alrededor de cabios 
 
Causa probable: 
 
• Distinto coeficiente de dilatación entre la madera y el mortero 
 
Posible solución: 
 
• Generar una buña en el encuentro, la cual puede quedar libre o rellena con material 
elástico 
 
Mapeado, aglobamiento, desgranado y fisuras: 
 
 
Mapeado o craquelado 
 
Causas probables: 
 
• Mal dosificado el mortero 
• Presencia de humedad en el sustrato inferior 
• Resecamiento 
 
 
Aglobamiento 
 
 
Causas probables: 
 
• Fuente emisora de agua (posible rotura de caños) 
• Corrosión de elemento metálico en el interior del muro 
• Por lo general, luego del aglobamiento, acontece el desgranamiento 
 A
 153
Desgranamiento 
 
Causa probable: 
 
• Presencia de humedad (de cimientos, caños averiados) 
• Eflorescencia salitrosa 
 
 
 
Posible solución de la eflorescencia salitrosa: 
 
 Si la eflorescencia proviniera de la arena del mortero 
del revoque, tratar de la siguiente manera: 
 
• Limpiar con cepillo de acero 
• Lavar la superficie con detergente y agua 
• Aplicar ácido clorhídrico (muriático) al 10% 
• Lavar la superficie con abundante agua 
 
 Si la eflorescencia proviniese del suelo, al bloquear la 
humedad de cimiento, se inhibe. 
 
 Si fuera del mortero de asiento de los ladrillos y 
revoque, tratar con sustancia química que provea el 
mercado. 
 
 
 
 
Desprendimientos 
 
 
 
Causas probables: 
 
• Incompatibilidad 
del revoque y el 
sustrato. 
 
 En la imagen de la 
izquierda, el 
desprendimiento se 
produjo por ser 
incompatibles el 
revoque a la cal 
empleado y el muro de 
adobe. 
 
 154
• Jaharro a la cal y enlucido de cemento: Al generarse 
contracciones distintas, se produce el desprendimiento. 
• Malas condiciones del sustrato (con polvillo) 
• Sustrato seco, con secuestro de agua de amase (quemado 
del revoque) 
• Preparación del mortero con dosificaciones erradas 
 
 
 
Posible solución: 
 
• Demolición del revoque deteriorado 
• Preparación adecuada del sustrato 
• Reemplazo del revoque por otro compatible con el 
sustrato 
• Si se necesita resistencia en la superficie, rehacer todo el 
revoque, con jaharro de cemento. 
• Si no es necesaria la resistencia mecánica, sólo rehacer el 
enlucido. 
 
 
 
 
 
 
Deterioro o faltantes de piezas ornamentales 
 
 
 
 
 
 
 155
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Causas probables: 
 
• Falta de mantenimiento 
• Corrosión de anclajes 
• Desgranamiento de interfases por acción del agua 
 
Posible solución: 
 
• Reparación de las partes dañadas, con aplicación de técnicas específicas 
 
• Reemplazo de la pieza con nuevo elemento similar al original, confeccionado en 
hormigón o material sintético, previa preparación en moldes de caucho siliconado y 
mezcla granítica y marmolina impalpable al 80%, cemento y aditivos encolantes. 
 
• El criterio es devolverle al frente su aspecto original, empleando los recursos que brindan 
las empresas dedicadas a restauraciones. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Las imágenes precedentes corresponden a magníficas fachadas, que cuentan con todos sus 
aditamentos ornamentales en muy buen estado, lo cual demuestra que, con mantenimiento 
preventivo, la nobleza de estas piezas puede ser preservada a través del tiempo. 
 
 
 
 
 156
Efecto esponja 
 
Causas probables: 
 
• Falta de mantenimiento (Limpieza) 
 Este fenómeno es muy frecuente en los revoques 
símil piedra, que son aquellos que antiguamente se 
preparaban con un jaharro de cemento y un enlucido del 
mismo aglomerante, con arenas artificiales, el agregado 
de colorantes y mica, porque se pretendía y se lograba 
que la superficie quedase atractiva a la vista imitando 
un pétreo natural. 
 Finalmente, y luego del pulido, se procedía a 
demarcar líneas horizontales y verticales con el fin de 
imitar bloques de piedra. 
 Estos revoques, por la gran incorporación de 
cemento en su masa, presentan con el tiempo, un 
aspecto de “esponja”, debido al resecamiento. 
Posible solución: 
• Si las capas del revoque están firmes, proceder 
al hidrolavado: Con agua fría a presión 
regulable a 100/ 150 bar (10 a 15 litros/ 
minuto), presión máxima = 200 kg/ cm2; o a 
vapor con agua caliente a presión regulable. 
(Temperatura máxima del agua = 90°C. 
• Es conveniente que en el hidrolavado se 
incorpore la eyección de productos 
desincrustantes y bactericidas disueltosen el 
agua. 
• En caso de que las superficies sean muy añosas o sean proclives al desgranamiento, o 
tenga craquelado con fisuras tipo cabello, emplear “remolino de micro-partículas”. 
• Efectuar el sellado de grietas como en el caso anterior. 
• Los parches se ejecutarán con morteros 
premezclados para el tipo “símil piedra” 
 
Revoques sucios 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Causa probables: 
• Acción de la lluvia ácida y el hollín 
• Falta de mantenimiento 
Posible solución: 
• Rasqueteado o hidrolavado, según las condiciones del 
sustrato 
• Empleo de gel químico para las manchas rebeldes 
 157
Fisuras 
 
 Previamente se debe determinar si las fallas son sólo de revoque, o también comprometen al 
muro. 
 
Causas probables: 
 
• Descensos diferenciales del muro, que el revoque acompaña (grietas) 
• Contracciones de fragüe 
• Dilataciones y contracciones por cambios climáticos (fisuras) 
• Envejecimiento del mortero, debido a su conformación con mucho agua y/ o mucha arena 
• Filtración de agua de lluvia ( craquelé) 
 
Todas estas patologías se tratarán en forma conjunta. 
 
Posible solución: 
 
Limpieza: 
 
• Picado de partes flojas, aglobadas, craqueladas o desgranadas. 
• Limpieza de todo vestigio de polvo, verdín, suciedad y grasitud, con elementos manuales: 
Rasqueteado, viruteado y cepillado. La limpieza correcta, posibilitará la visualización de 
micro y macro-fisuras. 
• Profundización de fisuras y grietas que interesen también al muro, con canto de espátula 
y/ o amoladora, manteniendo el Factor de Junta 2:1. Limpiar los restos de polvo con 
pincel limpio y seco o aire. 
• Las fisuras con figura de cabello o milimétricas, se pueden sellar con lechada de cemento 
densa, previa humectación del sustrato. Luego de 2 horas al aire, cubrir con nylon durante 
5 días, descubriendo el sector para humedecerlo. También se puede emplear sellador 
acrílico, el cual se aplica con espátula. 
• Sellado de grietas y fisuras (que interesan también al muro y son de carácter estructural), 
con sellador poliuretánico en base a caucho siliconado. Previamente abrir la grieta con 
máquina amoladora angular de discos de carburo de silicio. Con la última capa de 
sellador acrílico estireno para permitir luego el anclaje de la pintura y evitar marcas de 
aplicación del sellador. Repasar con trozo de papa húmeda. 
 
 
• Se debe tener en cuenta que: 
1. Si la fisura no tiene movimiento (fisura muerta), se debe sellar con sellador 
plástico a base de polímeros 
2. Si tiene movimiento (fisura activa), aplicar un sellador elástico de carácter 
asfáltico, con posibilidad de ensancharse hasta un 25%, sin perder propiedades. 
3. Para microfisuras, (o fisuras de enlucido) también se pueden emplear membranas 
de hilado 
4. En grietas que atraviesan todo el espesor del muro, colocar cintas de poliéster, 
velos de celulosa o cintas de aluminio reforzado y polietileno 
5. Colocación de sellador en la fisura y red de fibra de vidrio en la zona circundante 
a la misma 
6. Para la terminación superficial, seguir las indicaciones del fabricante 
 
 
• Aplicación de puente de adherencia para morteros, para facilitar el anclaje entre revoques 
nuevos y antiguos. 158
• Ejecución de revoques, según la dosificación que le corresponda, empleando morteros 
hechos en obra o preparados. 
• En revoques añosos, efectuar un análisis de laboratorio del revoque existente, para 
determinar la compatibilidad y apariencia de ambos morteros 
 
 A veces los revoques “nacen” con una patología de origen, debido a que : 
 
• No se respetan los dosajes 
• No se miden correctamente las proporciones 
• Las mezclas se amasan sobre superficies contaminadas (por ejemplo sobre tierra) 
• No se respeta la proporción de agua 
• No la prepara personal idóneo (Generalmente la prepara el peón de obra) 
 Por todo lo expuesto anteriormente, y a modo de “refrescar la memoria”, se adjunta la 
planilla de morteros que el Arq. Horacio Chamorro confeccionó en su momento: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 La industria provee de morteros premezclados de: azotado hidrófugo, jaharro, enlucido y sus 
combinaciones, presentando, frente a los morteros elaborados “in situ”, las siguientes ventajas: 
 
• Granulometría calibrada, con lo cual se obtiene una masa homogénea y en el caso de los 
azotados hidrófugos, muy compacta. 
• Contienen aditivos que mejoran su plasticidad y adherencia. 
• Mantienen estable la relación agua-cemento, ya que viene pautada desde fábrica. (Entre 
4,5 y 5,5 litros de agua por bolsa de 30 kg) 
• Se establece el control de mezclado (En mezcladoras no exceder de los 4 minutos) 
• Dosificación en peso, lo que les confiere buena trabajabilidad, con un rendimiento 
aproximado de 15 kg/ m2 en espesores de 1 cm, según el preparado. 
 159
Humedad en revoque (y en muro), por falta de continuidad hidrófuga 
 
Causas probables: 
• Discontinuidad de la aislación hidrófuga 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Posible solución: 
• Demoler el revoque húmedo hasta encontrar la capa aisladora. 
• Establecer la continuidad hidrófuga entre capas aisladoras y carpeta hidrófuga del 
contrapiso. 
• Volver a revocar 
 Continuidad hidrófuga 
 
 
 
 
 
 
Humedad en el revoque cerca del zócalo 
 
Causas probables: 
 
• Falta de empalme de la carpeta hidrófuga del contrapiso con la capas aisladoras 
• El jaharro llega hasta el contrapiso formando un puente entre el cajón hidrófugo y la 
carpeta hidrófuga, impidiendo su continuidad 
 
Posible solución: 
• Picar hasta el ladrillo y generar continuidad hidrófuga con la carpeta hidráulica, con 
un M.C.I. 1:3 
• Sobre el azotado todavía fresco, se vierte un mortero de cal muy fluido para que se 
pueda producir “mordiente” con el revoque interior. 
 
Vegetales vagabundos en el revoque 
 
Causa probable: 
• Oquedad en el revoque 
Posible solución: 
• Arrancar la especie 
• Sellar 
• Eventualmente emparchar con revoque, previa colocación de puente de adherencia. 
 
 
 160
ALGUNAS PATOLOGÍAS NOTABLES EN REVESTIMIENTOS 
 
 
Desprendimiento de placas calcáreas y areniscas 
 
Causa probable: 
 
• Falta de imprimación en la cara apoyada sobre el mortero de asiento 
 
Posible solución: 
 
• Limpieza de la pieza desprendida 
• Imprimación de la cara inferior de la laja con lechada de cemento 
• Recolocación de la pieza con mortero de asiento 
 
 
Desprendimiento de placas de mármoles y/ o granitos 
 
 
Causa probable: 
 
• Ausencia de anclajes mecánicos 
• Deslizamientos entre la placa y el sustrato 
• Ingreso de agua en la interfase sustrato-placa 
 
Posible solución: 
 
• Colocación de “tetones” de bronce 
 
Helacidad 
 
Causa probable: 
 
• Mármoles porosos expuestos al exterior en clima con baja temperatura 
• Las oquedades se llenan de agua, que al congelarse dilata y rompe los poros 
 
Posible solución: 
 
• Evitar que el agua ingrese Empleo de aleros 
 
 
Fisuras generalizadas 
 
Causa probable: 
 
• Tensiones internas de la placa por “corte al agua” Vetas 
 
 Corte según cantera 
 
 
 montaña Figuras 
 Corte al agua 
 161
 
Manchas en mármoles y granitos 
 
Causas probables: 
 
 Según el color de la mancha, es la sustancia que lo está atacando: 
 
 Color Sustancia 
Rojo Sales de hierro 
Blanco Calcio/ Bicarbonato 
Azul Cobalto 
Verde Cobre 
Amarillo Lluvia ácida 
Negro HollínPosible solución: 
 
• Extracción del elemento 
causante de la 
degradación 
• Limpieza 
• Tratamiento químico 
superficial 
• Mantenimiento con cera o 
preservador químico 
 
 
 
 
 
Superficie de mármol porosa y blanquecina 
 
 
 
Causa probable: 
 
• Ataque por 
emanación de 
gas 
 
Posible solución: 
 
• Eliminación del 
foco emisor de 
gas 
• Limpieza y 
curado de la 
superficie 
 
 
 
 
 162
Rajado notorio y desprendimiento de placas cerámicas 
 
Causas probables: 
 
• Colocación con mortero inadecuado 
• Movimiento del sustrato por viento o por trepidaciones en el terreno 
 
Posible solución: 
 
• En caso de edificios de valor patrimonial, luego de la inspección ocular y de percusión, es 
conveniente efectuar un diagnóstico mediante termovisión infrarroja y termografía 
• En caso de que el sustrato sufra movimientos continuos (viento, tránsito en avenida, 
vibraciones por paso de tren o subte), separar el revestimiento del soporte original y 
aparear un panel de roca de yeso. 
• Recolocar los cerámicos 
 
Fisuras y desprendimientos en piezas cerámicas 
 
Causas probables: 
 
• Absorción calórica por efecto de radiación solar, lo cual produce dilataciones importantes 
• Paños grandes sin juntas de dilatación 
• Fuerzas de compresión ejercidas por marcos de metales ferrosos corroídos 
• Acción expansiva de morteros altamente arcillosos, con contenido de yeso o gránulos de 
cal viva 
• Contaminación de mortero con sustancias orgánicas o grasas 
• Acción compresiva de pastinas duras sobre las cerámicas 
• Condensación intersticial bajo la pieza y posterior congelamiento 
• Reacciones exotérmicas de aditivos de cemento agregados al mortero de asiento 
• Contaminación por sales en el agua de amasado del mortero de asiento 
• Colocación de la cerámica con jaharro no fraguado. La lluvia activa el proceso 
disolviendo el anclaje 
• Fatiga por frío – calor 
• Arrastre por asentamiento edilicio 
• Incendio en locales vecinos 
• Germinación de especies errabundas 
• Disociación electroquímica por corrientes erráticas en sustrato húmedo 
 
Posible solución: 
 
• Eliminar la fuente agresora: 
1. Verificar o generar juntas de dilatación y/ o juntas elásticas que eviten fisuras 
provocadas por movimientos del sustrato o del suelo. 
2. Eliminar corrosiones en elementos metálicos 
3. Análisis de la composición de morteros 
4. Eliminar morteros reactivos 
5. Rehacer el jaharro que no haya estado fraguado al momento de la colocación de la 
pieza 
6. Colocación de aleros para evitar fatigas frío-calor 
7. Extracción de vegetales, sellado y reposición de las piezas dañadas 
8. Análisis del suelo, para determinar la existencia de corrientes erráticas que 
afecten el revestimiento 
 163
 
 
Espesor de cerámica en canto vivo 
 
Causa probable: 
 
• Imprevisión en el diseño del encuentro 
 
• Falta de conocimiento en la ejecución de la resolución constructiva 
 
Posible solución: 
 
• Recubrimiento del diedro saliente con cantonera de bronce, plástico o madera 
 
 
 
 Incorrecto Correcto 
 
cantonera Vista del bizcocho Chanfle 
 164
ALGUNAS PATOLOGÍAS FRECUENTES EN PINTURAS 
 
ntes de plantear algunas patologías de pinturas, me gustaría hacer 
pequeñas reflexiones acerca de este rubro tan bastardeado (Pareciera 
que cualquiera pinta). 
 El verdadero artesano pintor se distingue por sobre el conjunto porque, entre otras cosas: 
• Dispone y utiliza las herramientas adecuadas, limpias y en buen estado 
• Posee escaleras con sus patas protegidas para evitar el rayado involuntario de pisos 
• Dispone de telas, lonas cartones y/ o plásticos suficientes para cubrir muebles y solados 
• Retira macetas y jaulas de mascotas 
• Protege adecuadamente carpinterías 
• Retira tapas de luz y artefactos 
• Emplea la cinta de papel para demarcar 
 Obsérvese que en el incompleto listado precedente, no se mencionó la idoneidad específica 
(de enduir, lijar, pintar, etc). Es decir, lo enumerado anteriormente sólo es la aplicación del 
sentido común y normas básicas de idoneidad. 
 Entiendo que la Cámara de Empresarios Pintores y de Revestimientos Afines de la República 
Argentina (CEPRARA), preocupada por las patologías generadas por manos inexpertas ha 
instituido una Certificación de Calidad para Empresarios y Profesionales, a la que se puede 
acceder cumplimentando ciertos requisitos, de los cuales se transcriben algunos: 
 
• Cumplir con las normas de Seguridad e Higiene 
• Utilizar andamiaje conforme al Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires: 
“...deberá haber una lona o media sombra cubriendo toda la superficie del frente y el 
andamio es la estructura que sostiene la lona de protección” 
• Cumplir con las normas vigentes en cuanto a accidentes de trabajo 
• Utilizar marcas confiables respetando lo presupuestado 
• Respetar especificaciones del fabricante 
• Garantizar los trabajos 
• Contar con personal idóneo 
 
 Recibimos con alborozo estas medidas, que van sentando precedentes de una cultura 
respetuosa de la calidad. 
 Finalmente, por considerarla un fiel reflejo de algunas realidades de obra, se transcribe una 
síntesis de la reflexión que hace el Artesano Pintor Gregorio Gálvez, acerca del mito: 
 
 
 
 “De saber pintar, nuestro héroe tuvo que aprender albañilería, yesería, obra seca, etc. 
• Que se modificaron las cajas y bajadas de luz: PIQUE 
• Que los revoques de medianeras quedaron ondulados: ARRÉGLELOS UN POQUITO 
• Que se formen puentes térmicos en las zonas de desagües: QUÉ CONDENSACIÓN NI 
OCHO CUARTOS, APURE 
• Que entró a obra con varias escaleras y le están usando la mitad: ES POR UN 
MOMENTO 
• Que los fondos no se secaron: PINTE QUE ME ATRASA LA OBRA 
• Que hay 100% de humedad: PINTE, ÉSTA ES UNA OBRA, NO EL SERVICIO 
METEREOLÓGICO 
• Que recién llovió: QUÉ ESPERA. ¿QUÉ SE PINTE SOLA? 
 Paciencia, aun cuando descubras que la espátula que te pidieron prestada, la están usando 
para sacar tornillos” 
 A
 165
n general las patologías de pinturas acontecen por: 
 
 
 
Mal estado del Sustrato Mala mano de obra Aplicación del producto equivocado 
 
 También podemos tener: 
 
Decoloración de ciertos pigmentos 
 
Causa probable: 
 
• Sales solubles en los revoques no fraguados, producen una reacción alcalina que se 
visualiza como mancha 
 
Posible solución: 
 
• Lavado de la superficie con ácido clorhídrico al 10%, o con solución de bicarbonato 
 
Tratamiento preventivo en obra nueva: 
 
 Para poder pintar sobre base poco alcalina, efectuar el trabajo de la siguiente manera: 
 
• Exterior: No pintar antes de los 3 meses 
• Interior: No pintar antes de los 6 meses 
• Testear con cinta de papel ad hoc el PH del sustrato. 
• PH = 8, entonces está apto para pintar 
 
Resistencia de pigmentos a la alcalinidad: 
 
Pigmentos resistentes Pigmentos poco resistentes 
Ferrite ocre Rojo 
Marrones Amarillo 
Siena Azul 
Negro Verde 
Blanco Violeta 
 Magenta 
 
 
Saponificación (Las pinturas hacen espuma) 
 
Causa probable: 
 
• Alcalinidad del sustrato, que ataca a los esmaltes sintéticos 
 
Posible solución: 
 
• Lavado con ácido muriático 
 
• Repintado 
 
 
 
 E
 166
Presencia de hongos 
 
Causas probables: 
 
• Presencia de humedad 
• Falta de ventilación 
 
Posible solución: 
• Solucionar el tema de la humedad 
• Lavar la superficie 
• Rasquetear 
• Humedecer con solución fungicida 
• Repintar (Se puede emplear pintura antihongo) 
 
 
 Descascarado de pintura 
 
 
Causas probables: 
 
• Incompatibilidad del sustrato y la pintura 
• Falta de preparación del sustrato 
(Ausenciao lijado insuficiente) 
• Falta de aplicación de sellador 
 
 
Posible solución: 
 
• Remoción de toda la película de pintura 
• Lijado profundo, preparación de la 
superficie 
• Repintado 
 
 
 
 
Apariencia de “piel de lagarto” 
 
Causa probable: 
 
• Aplicación de manos sin que se haya secado suficientemente la anterior 
 
Posible solución: 
 
• Lijar la película en forma manual o mecánica 
• Cepillar para retirar el polvillo y partículas de pintura sueltas 
• Imprimar 
• Aplicar dos o tres manos de pintura, dejando el tiempo de secado correspondiente entre 
mano y mano, en consonancia con el clima (temperatura, humedad relativa) 
 
 
 167
Aglobamiento (ampollas) 
 
Causas probables: 
• Incompatibilidad del mortero y la pintura 
• Aplicación de pintura fuerte sobre fondo débil 
• Sobre superficies de madera, puede suceder que el elemento se encuentre húmedo 
 
Posible solución: 
• Eliminación de la pintura en forma manual o con elementos mecánicos 
• Eventual lavado de la superficie con agua y jabón neutro (no detergente) 
• Aplicación de una o dos manos de sellador 
• Aplicación de pintura que permita “respirar” al sustrato. 
• En el caso de la madera, indagar el origen de la humedad y eliminarla. Dejar secar, 
preparar la superficie y luego pintar 
 
Variaciones del color 
 
Causa probable: 
• Incorrecta aplicación del producto 
 
Posible solución: 
• Re aplicación, teniendo en cuenta las condiciones específicas: 
 
Tipo de pintura Aplicación correcta Patología 
A la cal • Superficies revocadas 
nuevas 
• Superficies tratadas 
previamente con pintura a la 
cal 
• Aplicada sobre 
superficies 
tratadas con 
pintura a base de 
esmaltes 
Látex acrílico • Para colores intensos, 
previamente dar una mano de 
fondo mano 
• 2 ó 3 manos de color 
• Ausencia de la mano 
base blanca 
 
 
Cristales con manchas de esmalte sintético: 
 
Causa probable: 
• Falta de protección de los cristales al pintar 
 
Posible solución: 
• Raspar con hoja de afeitar y pulir con lana de acero 
• Recordar que cuando se encaren los trabajos de pintado de carpinterías, se debe preparar 
la superficie vidriada de la siguiente manera: 
 
1. Colocar cinta de papel en los bordes para contornear cómoda, rápida y 
eficientemente 
2. Embeber hojas de papel de diario, para proteger las hojas de vidrio. Luego se 
retiran muy fácilmente 
 
 
 168
 
 ALGUNAS PATOLOGÍAS EN INSTALACIONES 
 
 
 
INSTALACIÓN SANITARIA 
 
 
ás allá de cualquier patología, siempre que se contrate personal no capacitado, 
estaremos en presencia de instalaciones defectuosas. 
 Para ilustrar lo antedicho, basta observar la siguiente fotografía donde, seguramente, la poca 
presión de agua por deterioro de la bajada, hizo que un “genio de las instalaciones” resolviera el 
problema de la siguiente manera: 
 
 
 
 Un trozo de hormigón sujeta al caño Bajada conectada a Válvula de Limpieza 
 Puente colector V.L. 
 
 
 
 
 
 Detalle de la “sujeción” del caño 
 
• Conectó la bajada a la 
válvula de limpieza 
• “Aseguró” el caño de 
polipropileno como 
“Pedro Picapiedras” 
• Dejó el caño de 
polipropileno “volando 
por sobre la terraza” y 
expuesto a los rayos 
ultravioletas 
• Por supuesto, que ni el 
“sanitarista” ni el 
propietario de la 
Unidad Funcional en 
cuestión, informaron 
del problema, ni de la “brillante” solución que encontraron, al resto de los consorcistas, 
co-propietarios de este ya bastante deteriorado Tanque de Reserva. 
 
 M 
 169
 
Filtraciones múltiples 
 
Causa probable: 
 
• Mixtura de materiales, pensando en abaratar el costo de la instalación 
 
Posible solución: 
 
• Reparación tratando de uniformar materiales Inodoro 
 
“Descogotado” de caño C.D.V. de P.V.C. 
 corte inminente 
Causas probables: 
 
• El P.V.C. no resiste esfuerzos estructurales Ausencia de junta de dilatación 
• Ausencia de junta de dilatación Distancia < 0,25 
• Caño vertical apareado al muro 
 
Posible solución: 
 
• Reemplazar la cañería por polipropileno 
• Colocar dilatadores verticales 
 
 
Deformación de tramos de cañería suspendida de polipropileno 
 
 
 
 
• Material blando y maleable, que al estar suspendido se deforma 
 
Posible solución: 
 
• Rigidizar las uniones 
• Colocar soportes más cercanos entre sí 
 
 
 
 
 170
 
Dificultad de escurrimiento de aguas servidas 
 
Causa probable: 
 
• Pendientes insuficientes 
 
Posible solución: 
 
• Redimensionamiento de las pendientes teniendo en cuenta el tipo de instalación y el 
material del caño: 
• Pendiente mínima para plásticos: 1,6 cm/ m 
• Pendiente mínima para F.F. y H.C. : 2,3 cm/ m 
 
Desifonaje: Contaminación de la instalación 
 
Causas probables: 
 
• Ausencia del Ruptor de Vacío (“No hace falta”. “Ya no se usa más”) 
• Obstrucción o anulación del Ruptor de Vacío 
 
Posible solución: 
 
• Colocación de Ruptor de Vacío: En toda bajada de agua que alimente más de un piso o 
alimente bidet. 
• El diámetro del R. V. será igual al diámetro de bajada menos dos diámetros, siendo el 
mínimo = 13mm (1/2”) 
• Debe estar situado a los cuatro vientos 
• No se pueden unificar los Ruptores de Vacío. 
 2 codos 
 
 R.V. sobre el nivel del pelo de agua 
 
 
 Tanque de Reserva 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Alimentación 
 I° 
 0,70 
Impacto de sólidos en cañería de Plata Baja 
 
Causa probable: 
 Corte de velocidad con accesorios 
• Ausencia de curvas que disminuyen la 2 curvas a 90° I° 
velocidad de los sólidos Y 2 a 45° 
 
 
 171
 
Posible solución: 
 
• Efectuar desvíos de los caños verticales de descarga 
• Desplazamiento del ducto 
 
 
 
 Baño 
 
 
 Planta 
 
 Baño 
 
 
 
 
Vicio oculto de pérdida de agua 
 
Causa probable: 
 
• Mala ejecución de la instalación 
• Mala calidad de los materiales 
• Incompatibilidad de materiales 
• Mal hecha la prueba hidráulica 
 
Condiciones para efectuar la prueba hidráulica: 
 
• Tanque de Reserva cargado al máximo 
• Puenteo de calefones 
• Se sacan los volantes de las Llaves de Paso y se coloca el tapón 
• Se deja la instalación cargada durante 3 ó 4 días 
• En el último tapón se verifica la presión con manómetro 
 
Posible solución: 
 
• De acuerdo al tipo de lesión, se procederá al reemplazo de los tramos o a lare-ejecución 
de la instalación 
 
 
Pérdida de estanqueidad del sistema, instalaciones de gran altura 
 
Causa probable: 
 
• Importante velocidad del agua en las bajadas 
 
Posible solución: 
 
• Colocación de Válvulas Ruptoras de Presión, una por bajada 
 
 
 172
Corrosión por generación de par galvánico 
 
 
 
 
 
Causa probable: 
 
• Incompatibilidad de uniones de metales 
de distinta nobleza 
 
• Se cambia el colector de Hierro 
Galvanizado por Cobre, dejando tramos 
cautivos en Hierro Galvanizado 
 
 
 
 
 
Posible solución: 
 
• Efectuar la unión con algún elemento 
aislante 
 
 Cobre Elemento aislante Hierro 
 
 
 
 
 10 
 
 
Ataques a caños de cobre: Corrosiones 
 
 
 Caso 1 
Causa probable: 
• Caño pintado con pintura asfáltica y/ o revestido con papel crep con asfalto 
 
Posible solución: 
 
• Recambio del tramo 
• Prevención limpiando con lana de acero la pintura asfáltica de la superficie del caño 
 
Caso 2 
 
Causa probable: 
• Agresión de acelerantes de fragüe 
 
Posible solución: 
 
• Idem anterior 
• No limpiar con estearina 173
 
Caso 3 
 
Causa probable: 
• Usado en desagüe de mingitorios (El orín lo corroe) 
• Usado en bañeras (“Hacen pis en la bañera”) 
 
Posible solución: 
 
• Reemplazo por otro material 
 
Elementos agresivos de algunos materiales 
 
 
 Material Agente agresor 
Cobre Asfalto, estearina, aditivos de morteros, orina 
Plomo Cales, algunos cementos y yesos 
Hierro galvanizado Cales, cementos, yesos, arenas y agua por oxidación interior 
P.V.C. Rayos U.V. 
 
 
Fisura por impedimento de dilataciones debido al transporte de agua caliente 
 
Causa probable: 
 
• No se conectaron piezas dilatadoras 
 
Dilataciones según el material: 
 
 
 
 
 
 
Posible solución: 
 
• Colocar piezas dilatadoras 
 
“Velas” bajo la losa del Tanque de Reserva 
 
Causa probable: 
 
• Pérdida de estanqueidad, fisuras 
 
Posible solución: 
 
• Reparación de la fisura, tratando los hierros estructurales que se hallasen corroídos 
 
• Restablecer la continuidad hidrófuga del revoque impermeable interior 
 
 
 
Material Dilatación 
Cobre 1 mm/ m 
Plásticos 16 mm/ m 
Hierro 20 mm/ m 
 174
 
Corrosión en tapas de inspección 
 
Causas probables: 
 
• Pérdida de estanqueidad en la 
interfase tapa-losa de frente 
 
• Falta de mantenimiento 
 
 
Posible solución: 
 
• Tratamiento de la fisura, 
restableciendo la estanqueidad 
 
• Inhibición de la corrosión o 
reemplazo de la tapa 
 
 
 
Peligro de contaminación del agua 
 
 
 
 
 
 
Causas Probables: 
 
• Falta de limpieza del tanque 
• Falta de filtro en las ventilaciones del tanque 
(Ingreso de insectos) 
• Deterioro del revoque impermeable del tanque 
• Cañerías de alimentación de hierro galvanizado, 
obstruidas o de sección disminuidas 
• Ausencia de tapa superior del tanque (Pueden caer 
insectos, aves, roedores o murciélagos dentro del 
tanque) 
Posible solución: 
 
• Limpiar periódicamente el tanque 
• Colocar tejido tipo mosquitero en las bocas de las 
ventilaciones del tanque 
• Rehacer el revoque interior impermeable 
• Reemplazo de cañerías de alimentación de hierro galvanizado por otro material de mayor 
nobleza. 
• Colocación de tapas superiores del Tanque de Reserva 
 
 175
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
INSTALACIÓN DE GAS 
 
Corrosión interna 
 
Causas probables: 
• Humedad por condensación del gas, dentro de una cañería sin la pendiente adecuada 
hacia el Medidor 
• Pendientes que convergen hacia los artefactos 
 
Posible solución: 
• Re ejecución del trazado con pendiente mínima del 1% 
• Colocación de sifones para efectuar la “purga” 
 
Corrosión desde el exterior Caño de Agua 
 Caño de gas 
Causas probables: 
 
• Ubicación de la cañería por debajo de caños que llevan agua 
• Ubicación cerca de una canilla 
 
Posible solución: 
 
• Nuevo trazado de la instalación 
 
Ruptura de cañería bajo tierra 
 
Causa probable: 
 
• Cañerías apoyadas sobre terreno no apto 
 
Posible solución: 
 
• Re ubicarlas sobre lecho de ladrillos comunes o pilares distantes a 1,50 m como máximo 
• Si es posible, ubicarlas dentro del contrapiso 
 
Disminución del caudal 
Causa probable: 
 
• Mal calculada la instalación 
 
Posible solución: 
• Recalcular teniendo en cuenta el incremento de longitud producido por accesorios: 
 Accesorio Cantidad de diámetros 
Codo a 45° 14 
Codo a 90° 30 
Curva 20 
Te flujo o través 20 
Te flujo a 90° 60 
Válvula globo 333 
Válvula esclusa 7 
Válvula macho 100 
 
 177
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
INSTALACIÓN ELÉCTRICA 
 
Caída de tensión 
 
• Sobrecarga de la instalación existente 
 
Evolución del consumo eléctrico anual en viviendas: 
 
Década Consumo 
 ´40 5000 W 
 ´60 9000 W 
 ´2000 130000 W 
Actualmente se incorporaron: 
 
• Computadoras 
• Micro-ondas 
• T.V. de mayor potencia 
• Secarropas 
• Lavarropas automáticos 
• Aire acondicionado 
• Cocinas eléctricas 
 
Posible solución: 
 
• Redimensionar y re-ejecutar la instalación 
 
Dificultad del tendido de los nuevos cables por cañerías existentes 
 
Causa probable: 
 
• Caños de 5/ 8” 
• Caños de plomo aplastados 
 
Posible solución: 
 
• Nuevo trazado de cañerías, dejando cautivas las existentes 
 
Circuitos a “masa” 
 
Causa probable: 
 
• Los cables entran directamente a la caja sin conectores, y se degüella el cable 
• Cables de tela, que perdieron aislación y se encuentran en contacto con la chapa de la 
caja 
• Uso de caños metálicos de poco espesor, que pueden sufrir deterioros por maltrato de 
obra 
 
Posible solución: 
 
• Colocación de conectores 
• Reemplazo de los cables de tela por cable antillama de P.V.C. 
• Re estructuración de la instalación 179
 
Tipos de caños de acuerdo al espesor de sus paredes: 
 
 
 
 
 
 
 
Cañería caliente 
 
Causa probable: 
 
• Se exceden los 10 A y las 21 bocas por circuito 
• Mal dimensionada la sección del cable 
 
Posible solución: 
 
• Rediseño de los circuitos, no excediendo el límite 
• Redimensionado de la instalación 
 
Instalación peligrosa 
 
Causas probables: 
 
• Ausencia de interruptor termo magnético 
• Ausencia de disyuntor diferencial 
• Descarga a tierra del lavarropas, heladera, por medio de la cañería de agua 
• Ausencia de jabalina 
 
Posible solución: 
 
• Incorporación de los dispositivos protectores a la instalación 
 Tipo Espesor de paredes 
Liviano 0,9 mm 
Semi-pesado 1,2 mm 
Pesado 2 mm 
 180
 
 ALGUNAS PATOLOGÍAS DEL HORMIGÓN ARMADO 
 
 
NOTA: 
 A continuación, se enunciarán algunos tipos de patologías los cuales, para ser 
subsanados, es aconsejable que cuenten con el aporte específico de un Ingeniero 
Estructuralista. 
 
Causa de daños en estructuras (Arq. Celso O. Pizzi) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
• “No perdamos de vista nunca el comportamiento global de la estructura, aunque nos 
ocupemos de sus partes. 
• No apliquemos conclusiones para modelos distintos de los analizados sin un estudio 
riguroso previo que lo avale” 
 Ing. Héctor E. Clalman 
 
 
l análisis de las patologías de hormigón armado, se puede efectuar mediante 
inspección ocular, ensayos no destructivos (por ejemplo empleando detector 
magnéticopara detención de armaduras; ultrasonido para evaluar la calidad y resistencia del 
hormigón) y ensayos destructivos (destrucción de partes del hormigón para visualizar las 
armaduras). 
 En las descripciones siguientes, se han considerado estas tres instancias mencionadas más 
arriba, y cuando se menciona como patología por ejemplo, “hierros separados a menos de 2cm 
de distancia”, obviamente es el resultado arrojado mediante la aplicación de instrumental de alta 
tecnología, el cual deberá ser interpretado. 
 Como todo lo expresado en las generalidades del texto, las observaciones están planteadas 
como condición orientadora, ya que cada patología, como se mencionó reiteradamente, es el 
resultado de la combinación de causas específicas que deben ser estudiadas en forma particular. 
 En el caso concreto de las lesiones que pueden aparecer en el Hormigón Armado, además 
deben ser analizadas bajo la luz del conocimiento de especialistas y/ o ingenieros estructurales. 
 
 E 
 181
 
 
Hormigón de resistencia menor a la calculada 
 
 
Causas probables: 
 
• Dosificación por volumen y no por peso 
• Dosificación empírica: Variaciones en el nivel de llenado de los volúmenes, distinto 
grado de esponjamiento de la arena empleada, con contenido de agua variable 
• Dosificación por peso, sin inclusión del agua 
• Amasado en recipientes contaminados con sustancias no deseadas 
• Uso de arena de mar mal lavada 
• Menor calidad del Hormigón en subsuelo y Planta Baja. (“Para salir cuánto antes de la 
excavación”) 
• Hormigón muy poroso 
• Hormigón pobre en cemento 
• Ausencia de aditivos químicos básicos (incorporador de aire, fluidificante, retardador o 
acelerador de fraguado y sus combinaciones ) 
• Bajo dosaje de cemento 
• Alto tenor de agua: La relación agua-cemento está fuera de los parámetros aconsejables 
(0,26 a 0,40), con lo cual el hormigón resulta más permeable y con continuidad de poros 
 
 
 
Relación agua-cemento 0,40 0,55 0,70 
 
 
 
 
 
 
 
• Ausencia o escaso vibrado 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Hormigón vibrado: Hormigón sin vibrar: 
 Masa homogénea Masa con áridos estratificados 
 
 
 
“Los ingredientes de un mal hormigón, son exactamente los mismos que los de un buen 
hormigón. La diferencia está en el “saber hacer” 
 Dr. Alfonso Huber 
 
 
 
 182
 
 En general, los hormigones elaborados en obra, adolecen de alguna o varias de las 
fallas anteriormente enunciadas, por lo cual, es aconsejable trabajar con hormigones 
elaborados en planta, debido a que: 
 
• Están dosificados por peso 
• Se emplean componentes seleccionados en 
cuanto a calidad y granulometría 
• Se pueden lograr hormigones de buenas 
resistencias (entre 40 y 120 Mpa . 1Mpa = 10 
kg/ cm2) 
• Cumplen con el tiempo de amasado adecuado, 
etc. 
 
También puede suceder que el hormigón no resista porque: 
 
• Se le exijan solicitaciones superiores o distintas a 
las previstas 
• Se usaron hierros de diámetro menores a los 
mínimos (Por ejemplo estribos del 4,2) 
• Se ejecutaron las bases directamente sobre el 
terreno, o con un recubrimiento inferior a 7 cm. (Sin 
contrapiso de limpieza o pre solera (Hormigón 1:3:3 
ó 2:5:5), para apoyar la armadura. 
• Vigas con armadura principal ubicada en más de 
dos capas 
• Separaciones entre hierros menores a 2 cm de distancia 
• Los estribos de las vigas se encuentran distanciados a más de 25 cm 
• Los elementos estructurales con apoyo tipo ménsula, no cuentan con caballetes que 
ingresan como mínimo 90 cm dentro del sector de estructura entre apoyos 
• Incorporación de agregados gruesos con formas alargadas o angulosas 
• Agregado fino de forma angulosa 
• Inertes con mala granulometría. No se respeta que el tamaño máximo debe ser menor que 
el 20% de la menor dimensión estructural: 
 
 Elemento estructural Granulometría máxima 
Vigas y Losas 0,75 de la mínima separación horizontal o vertical libre, entre 
barras o grupos de barras paralelas en contacto directo, o del 
mínimo recubrimiento libre de las armaduras 
Columnas 0,67 idem anterior 
 
• Encofrados sucios o muy secos 
• Hormigonada en tiempo caluroso donde se presenta una mayor demanda de agua y un 
aumento de la velocidad de fraguado 
• Atacado biológicamente por: Bacterias anaeróbiacas, hongos, raíces, detritus. 
• Fatiga: Por cargas y descargas reiteradas 
 
 
• En hormigones elaborados: Exceso de tiempo de amasado por demora en el transporte o 
en la recepción. No se respetaron los tiempos máximos de descarga, de acuerdo a la 
temperatura ambiente. (Hormigón pre-fraguado) 
 
 183
 
Errores de cálculo, diseño y/ o ejecución 
 
 Los colapsos en estructuras, (roturas con aviso y las roturas frágiles o peligrosas), a veces 
parten de un cálculo inexacto o un diseño inadecuado, que no tiene en cuenta los factores 
elementales que debe cumplir una estructura: Rigidez, resistencia y ductilidad. 
 
*Rigidez: “Capacidad de una pieza a oponerse a una deformación” 
*Resistencia: “Capacidad de una estructura para soportar esfuerzos” 
*Ductilidad: “Es la capacidad de un elemento de absorber esfuerzos a través de la 
disipación de las deformaciones adecuadas” 
 
 Entre las condiciones que suelen generar una estructura sobre-exigida podemos enumerar: 
 
• Esquema estructural subordinado al trazado arquitectónico, generando un reparto 
arbitrario de piezas estructurales.(Falta de resolución proyectual a cargo de parejas 
profesionales Arquitecto-Ingeniero) 
• Barras con más de un empalme 
• Coincidencia de empalmes de barras distintas 
• Longitudes de empalmes menores a 50 cm 
• La totalidad de barras empalmadas supera al 25% de las armaduras 
• Curado defectuoso: Discontinuo o breve (Se interrumpe antes de los siete días el curado 
húmedo) 
 
“El curado no busca por sí proveer un rendimiento adicional al hormigón, sino que impone 
las condiciones para alcanzar las propiedades de resistencia y durabilidad proyectadas del 
mismo” 
 Ing. Civil Oscar Cabrera 
 Ciclo de Conferencias de la Asociación Argentina de Tecnología del Hormigón 
 
• Falta de continuidad entre las vigas: La estructura no funciona totalmente como un 
sistema, redistribuyendo mal las tensiones e incrementando las flechas tanto en los bordes 
como en el tramo central. 
• Esbelteces inadecuadas: La esbeltez es la relación entre la luz y la altura de la viga: 
 
 
 d l/ d 
 
 
 Anchos no compatibles: Cuando las vigas presenten dimensiones sensiblemente distintas a 
las comprendidas en el siguiente cuadro: 
 Posición/ apoyo d Ancho Esbeltez 
Viga de borde B0 (cm) = l / d 8< l/ d < 12 
Viga interior B0 (cm) =1,5 x l/ d 8< l/ d < 12 
Viga continua L/ 10 
Viga simplemente apoyada L/ 8 
 
• Diferencia notoria ente luces de vigas continuas: La relación aconsejable es: 
 
 Luz mínima / Luz máxima > 0,70 
 184
• Cambios bruscos de altura y/ o anchos de vigas continuas: Pueden haber armaduras a 
la compresión no deseadas, concentración de tensiones y dobleces de armaduras 
requeridas por Proyecto, que fueron incorrectamente ejecutadas en obra. 
• Apeos de vigas y/ o columnas: Las cargas concentradas aumentan las solicitacionesa 
flexión, haciendo desfavorable la situación del conjunto estructural ante eventuales 
cambios de condiciones estáticas. 
 
Hormigón permeable 
 
Causas probables: 
 
Presencia de: 
 
Cloruros Presentes en distintos suelos y en el agua de amase 
Sodio Usado en los años 50 como acelerante de fragüe 
Sulfatos Suelos de la Patagonia, algunas zonas de la Capital y la costa 
atlántica 
Compuestos expansivos Por presencia en algunos componentes de yeso, hidróxido de 
magnesio y sulfoaluminato 
 
• El agua de amasado no tiene un PH comprendido en el rango >5 ; < 8, siendo el agua 
con PH < 5 muy agresiva 
• Rápida carbonatación del hormigón por empleo de áridos de mala granulometría o con 
una alta relación agua-cemento. 
• Presencia de micro fisuras 
 
 
Deterioro generalizado por reacciones químicas 
 
• Reacción de la piedra silícea. Cierta variedad de silicatos, con áreas reactivas 
• Presencia de Sodio y Potasio 
• Reacción química entre sales disueltas en el agua y algunos componentes del cemento 
• Presencia de sulfato de magnesio 
• Modificación del PH del Hormigón 
 
 
 
 
 
 
Influencia de las filtraciones de locales sanitarios, sobre el Hormigón Armado 
 
 
• Desprendimiento del recubrimiento 
• Corrosión de armaduras 
• Aumento de diámetro de las armaduras (exfoliación por corrosión) 
• Disgregado del Hormigón 
 
 
 
PH 13 Hormigón óptimo 
PH 10 Hormigón muy bueno 
PH 7 PH de la armadura (ácido) 
 185
Consideraciones acerca de las losas de viguetas pretensadas 
 
 Las losas ejecutadas con viguetas pretensadas, suelen presentar algunas fisuras, que luego se 
transmiten a la cubierta continua, (generando filtraciones), las cuales no son provocadas por el 
material, sino debido a otros factores: 
 
• Falta de cálculo estático: Especialmente en obras pequeñas, donde no se cuenta con la 
presencia del profesional, el albañil compra las viguetas de acuerdo a la luz, y no a las 
cargas. Por otro lado, el corralón dispone generalmente de un solo tipo de vigueta y 
ladrillón, y “aconseja” a los propietarios cuál llevar (de acuerdo a un misterioso criterio). 
Por otro lado, el cálculo es sencillo, ya que, siendo estas losas simplemente apoyadas, se 
entra en la tabla que provee el fabricante, con la luz, la carga y el momento flector 
máximo admisible (q x l2/ 8), para obtener las dimensiones de las viguetas y los 
ladrillones. 
 
• Tampoco se analizan los apoyos, ya que muchas veces se descarga en muros no aptos 
para recibir las reacciones de vínculo. 
 
• No se contrata a personal idóneo 
 
 
 Obsérvese la imagen de la izquierda, justo en el 
sector donde las viguetas apareadas no apoyan 
en ningún sitio. En la imagen inferior, se pueden 
visualizar ladrillones “colgados” de la capa de 
compresión, debido a un insuficiente 
apuntalamiento. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 La nobleza de las viguetas, en general soporta estas impericias de obra y es difícil que 
estas estructuras colapsen. Sin embargo, al no trabajar en forma correcta, se producen 
tensiones indeseadas que terminan generando patologías, (como se mencionó anteriormente) 
por ejemplo de filtraciones. 
 
 
 
 
 
 186
 
Fisuras de losas en voladizo 
 1 
 
 
 2 
 
 
 
 Luz voladizo 
 
 
1.-Paralelas a la luz estática del voladizo 
 
Causa probable: 
 
• Dilataciones del hormigón por inadecuada colaboración de la armadura 
 
2.-Perpendiculares a la luz estática del voladizo: 
 
Causa probable: 
 
• Armadura corroída 
 
 
Fisuras en forma de “viboritas” en las losas 
 
Causa probable: 
 
• Contracciones de fragüe por la acción del sol y/ o viento, lo cual produce desecación 
superficial 
 
 
Fisuras largas en losas 
 
Causa probable: 
 
• Elevada retracción y débil resistencia del hormigón a la tracción, debidos al exceso de 
agua de amasado 
 
Fisura en la parte superior de las vigas, siguiendo la línea de los estribos 
 
Causa probable: 
 
• Calentamiento de los hierros al sol 
 
 
 
Fisuras verticales en el medio de la viga 
 
Causa probable: 
 
• Viga sometida a un esfuerzo de flexión que la armadura no puede absorber (puede 
terminar en grieta) 187
 
Fisuras horizontales o a 45° en vigas 
 
Causas probables: 
 
• Esfuerzos de corte que la sección de hormigón en los apoyos no puede absorber 
• Secciones insuficientes de armadura al corte 
• Secciones insuficientes de armaduras de estribos 
• Insuficiente cantidad de caballetes o fuera del alcance de la solicitación 
• Pueden evolucionar hacia la conformación de grietas y finalmente colapso 
 
 
Fisuras paralelas al esfuerzo de las columnas 
 
Causa probable: 
 
• Columna sometida a un esfuerzo de compresión superior al calculado 
• Generalmente, el período de fisura es muy breve, el cual termina en grieta e 
inmediatamente colapso. Este fenómeno también se conoce como “Columna corta” o 
“grieta que no avisa”, y es una patología sumamente peligrosa 
 
Aumento de volumen del hormigón 
 
Causas probables: 
 
• Reacción de materiales expansivos en la masa 
• Reacción álcali- sílice, álcali-cemento 
• Ataque por sulfatos 
• Oxidación de armadura o de anclajes férricos 
 
 
Corrosión de las armaduras 
 
• Recubrimiento insuficiente (En general el recubrimiento real no debe ser menor al 
recubrimiento nominal menos 5 mm, siendo el valor mínimo nominal de recubrimiento 
para árido denso igual a 15 mm, pudiendo llegar hasta 50 mm en condiciones ambientales 
severas) 
• Desplazamiento de las armaduras al hormigonar, reduciendo el espesor del recubrimiento 
• Estribos de vigas apoyados directamente sobre el encofrado o con un recubrimiento 
exiguo, por debajo del mínimo 
• Recubrimiento de mala calidad 
• Desmoldante en contacto con la armadura, por aplicación con una anticipación menor a 
24 horas previas a la hormigonada 
• Agrietamiento por contracción del hormigón de árido ligero 
• Presencia de cloruros (en áridos procedentes de zonas costeras que no estén lavados) o 
sulfuros en el ambiente 
• Alcalinidad del mortero reducida 
• Hormigón altamente heterogéneo y poroso 
• Hormigón pobre en cemento 
• Presencia de humedad o aire húmedo 
• Hormigón elaborado con arena de mar mal lavada o sucia 
• Elementos estructurales sometidos a vibraciones que “cuartean” el recubrimiento 188
 
“El colapso de las estructuras de hormigón se atribuye principalmente a la oxidación del 
acero... Una estructura no colapsará mientras la armadura permanezca intacta” 
 M. Carbonell de Masy (Especialista en química aplicada a la construcción) 
 
Posible solución: 
 
 Las patologías anteriormente mencionadas, comprenden un amplio espectro, en cuanto a 
lesión y gravedad, pero en todos los casos, ante la aparición de una falla se deberá proceder con 
premura y cautela teniendo en cuenta las siguientes consideraciones 
 
• Investigar la gravedad y el origen de la lesión lo antes posible(Por ejemplo, no 
enmascarar hierros a la vista, sin determinar previamente el origen de la causa) 
• Si es necesario, apuntalar y/ o inhabilitar la construcción 
• Efectuar los ensayos que correspondan (Picado para hallazgo de armaduras, ultrasonido, 
gammagrafía, etc.) 
• Proceder a la reparación y/ o refuerzo estructural. 
 
 Tanto en el caso de HORMIGÓN CON MENOR RESISTENCIA A LA CALCULADA y 
en estructuras con ERRORES DE CÁLCULO, DISEÑO Y/ O EJECUCIÓN, que estarán 
manifestando signos visibles de lesiones tales como fisuras, desprendimiento de recubrimiento 
de los hierros, se procederá a examinar toda la estructura evaluando: 
 
• Estado de servicio y sobrecargas actuantes. Muchas veces, se encuentran cargas 
accidentales en balcones, tales como macetas, las cuales pueden ser eliminadas. Otras 
veces, se dan cambios de destinono reglamentarios, por ejemplo en los balcones cuando 
se los provee de cerramiento de aluminio. 
• Recálculo estructural y refuerzos 
 
 Cuando encontremos HORMIGONES IMPERMEABLES se procederá, luego de 
efectuadas las verificaciones anteriormente mencionadas, a impermeabilizarlos con 
revestimientos elásticos, o hidro-repelentes incoloros, en caso del hormigón a la vista. 
 
 Desafortunadamente las patologías por REACCIONES QUÍMICAS, pueden ser 
solucionadas sólo si las sustancias nocivas son exteriores a la composición de la masa del 
hormigón, y pueden ser controladas, pero en el caso de que se produzcan en el interior del 
mismo, estas reacciones por lo general terminan en ruina y colapso. 
 
 Un rasgo de deterioro lento del hormigón a tener en cuenta son las FILTRACIONES 
PROVENIENTES DE LOCALES SANITARIOS, donde generalmente no se considera el 
daño que la humedad produce en las armaduras. Por lo cual, en caso de pérdida habría que: 
 
• Reparar inmediatamente la avería, porque si el agua se ha hecho visible, probablemente 
la patología tiene una evolución de tiempo mayor, en el cual se mantuvo oculta o 
incipiente. 
• Limpiar y pasivar las armaduras 
• Restablecer la continuidad del recubrimiento 
 
 Cuando en una construcción con LOSAS CERÁMICAS, aparezcan fisuras o micro fisuras, 
sin mediar incremento de la carga, habría que revisar el cálculo estructural para las solicitaciones 
reales, y sondear la ejecución de la estructura porque, como ya señalamos antes, son sufridos 
elementos estructurales que generalmente corresponden a (la licencia poética me los permitirá 
calificar ) “arquitecturas ágrafas”, porque no cuentan con presencia profesional. 189
 Para el caso de las FISURAS, una vez determinado el origen: 
 
• Determinar si las fisuras se hallan estabilizadas o en movimiento 
• Sellar con polímeros (tipo poliuretano, poliacetato de vinilo, acrílicos especiales, epoxis) 
o refuerzos de fibras de carbono si son estáticas, y con resinas elásticas de caucho 
siliconado o compuestos poliuretánicos si están en movimiento 
• En el caso de micro fisuras, aplicar revestimientos impermeabilizantes elásticos, que 
absorberán movimientos, pero no permitirán el ingreso de agua y/ o aire a la estructura. 
 
 Si se produce un AUMENTO DE VOLUMEN EN EL HORMIGÓN, y las causas son 
reacciones químicas en el interior de la masa, difícilmente se podrá hallar una solución 
satisfactoriamente económica. Sin embargo, es conveniente determinar, mediante análisis 
químico, la sustancia expansiva que está reaccionando, para efectivizar una solución posible. 
 Cuando las armaduras se estén corroyendo, por ejemplo por acción del agua proveniente de 
una “pinchadura” en la instalación sanitaria, aumentarán su volumen, deteriorando el 
recubrimiento, por lo cual: 
 
 Cuando se presente la CORROSIÓN DE ARMADURAS, además de determinar su origen 
y evaluar el estado general de la estructura : 
 
• Verificar el estado de servicio de toda la armadura 
• En caso de pérdida sustancial de sección de hierro, recalcular y reforzar las piezas 
comprometidas 
• Si hay barras que puedan ser aprovechadas, sacar el recubrimiento de las armaduras y 
limpiarlas de todo vestigio de óxido 
• Aplicar protección anticorrosiva activa alcalina 
• Reconstruir el recubrimiento 
• En caso de compromiso serio de la pieza estructural, se puede reemplazar por otra 
metálica o mayorar su sección y armadura 
Si la armadura se encontrase inutilizada, habrá que sustituirla por una nueva, previo cálculo 
estático 
 
Grietas 
 
 Las grietas son patologías similares a las fisuras, pero revisten mayor gravedad, ya que la 
lesión es de mayor dimensión y más profunda. 
 Podemos encontrar grietas en la superficie, en el interior de la pieza o bien, con labios en la 
superficie y desarrollo interior. Las primeras son de inmediata visualización a ojo desnudo. Las 
segundas, deben detectarse a través de dispositivos de ultrasonido, etc. 
 
 
 Grieta en la superficie Grieta interna Grieta con labio exterior y 
 desarrollo interior 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 190
 
 
Causas probables: 
 
• Hormigón de resistencia menor a la calculada 
• Exceso de sobrecarga no considerada 
• Movimientos del terreno o de cargas dinámicas (automóviles) 
• Mala calidad del hormigón por mala ejecución 
• Y todas las otras consideraciones ya evaluadas para fisuras 
 
Posible solución: 
 
• Evaluar el rendimiento de la estructura, considerando que se puede despreciar y re 
ejecutar un nuevo sistema estructural, de acuerdo al estado real de cargas 
• Reforzar la estructura primitiva en los puntos críticos 
• Demolición parcial de sectores incompetentes, con cinceles neumáticos de alta 
frecuencia, para evitar vibraciones nocivas al resto de la estructura 
• Medir la capacidad volumétrica de la grieta, a fin de establecer el insumo de sellador 
• Sellar las grietas estabilizadas con resinas rígidas de gran adherencia (epoxis) 
 
1. Sellado de grietas a la vista o en la superficie: Colocar el sellador sobre la 
grieta 
 
2. Sellado de grietas internas 
 
• Colocar chimeneas ruptoras para el desalojo del aire confinado 
• Inyección (manual o mecánica) del sellador epoxi en estado fluido 
• Una vez sellada totalmente la fisura, cortar las chimeneas y sellar los orificios 
 
 
 
Chimeneas para escape de aire 
y sucesivas entradas de resina 
 
 
 
 
 Entrada de resina 
 
 
 
3. Sellado de grietas con labio exterior y desarrollo interno 
 
• Confinar la fisura y colocar, mediante trepanación la boquilla de inyección 
• Colocar las chimeneas ruptoras para el desalojo del aire confinado y efectuar las 
operaciones detalladas en el caso anterior 
 
 
 Una vez confinada la grieta, 
 proceder como en el caso 
 anterior 
 
 
 191
 
Nidos de abeja y coqueras 
 
Causa probable: 
 
• Compactación insuficiente que formará oquedades ocupadas por burbujas de aire o 
bolsones de agua segregados de la mezcla, que al desaparecer forman los nidos cuya 
resistencia estructural en el sector es 0 (cero) 
• Cuando el nido es interior, recibe el nombre de “coquera” o “bolsa de aire” 
pudiéndose detectar por aplicación de ultrasonido 
 
 
Posible solución: 
 
1. Nido de abejas 
 
• Limpieza del nido con aire o agua a presión, o cepillado manual 
• Aplicación a pincel de puente de adherencia 
• Aplicación de capas sucesivas de mortero de mezclas polimerizadas 
• En el caso de nidos horizontales, sellar con morteros tixotrópicos de 
mayor adherencia 
 
 Puente de adherencia (imprimación) 
 
 
 Sucesivas capas de mortero 
 
 
 
 
 
2. Coqueras 
 
• Medición del volumen de la oquedad 
• Implementar un canal de colada para ingreso del material 
• Canal para evacuar el aire (chimenea) 
• Colar “grouting” autonivelante y expansivo dentro del canal de colada 
• Sellar ambas trepanaciones y orificios 
 
 
 Salida de aire Entrada de “grouting” (en inglés, 
 mezcla de cemento para rellenar juntas) 
 192• Ariel Hendler. “Contra todo riesgo”. “Cirugía de paredes”Diario de Arquitectura Clarín. 
7/7/03 y 14/7/03 
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De Buenos Aires” 
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Revista Construir 
• Cámara de empresarios madereros y afines. “Equipamientos urbanos de madera” 
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• Víctor Raúl Ortiz.”La seguridad en los trabajos en altura” (Revista Vivienda 339 –
10/90) 
• Víctor Raúl Ortiz.”Trabajos en altura” (Revista Vivienda 343 –2/91) 
• Vidriotecnia. “El desafío de trabajar en las alturas”. “Revalorización de edificios” 
• Vivienda 326. “Calidad III” 
 
 198
	Patologías elementales
	Página Legal
	Índice temático
	Prólogo
	Introducción al tema de las patologías
	Generación de patologías por errores humanos
	Registro de la patología
	Ejemplo de informe técnico a un particular
	Ley 257 de Seguridad Edilicia
	Texto de la Ley 257
	Ejemplo de Informe Técnico para la Ley 257
	Generalidades de patologías en viviendas según su tipología
	Diagnosis de patologías:
	Patologías en Solados
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	Patologías en Carpinterías
	Patologías en Cubiertas
	Patologías en Cielorrasos
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	Patologías en Instalación Eléctrica
	Patologías en estructuras de Hormigón Armado
	Bibliografía