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Direito Civil

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NOME: Daiane Duarte
Contratos em espécie
Compra e venda
É a troca de um bem por dinheiro. O contrato de compra e venda é um mero instrumento para alguém adquirir a propriedade de um bem. Por si só não transfere a propriedade, tendo de haver a tradição. 
· Bens móveis – a tradição é com a entrega do bem;
· Bens imóveis – a tradição é com o registro da escritura pública no estabelecimento competente.
É um contrato translativo, pois é apenas um documento (título) hábil para transmitir um bem (para haver a tradição), para fazer aquisição da propriedade. É uma “ponte” para “chegar-se” à propriedade. Não dá a propriedade a ninguém, apenas a assegura.
Gera direito obrigacional, não de propriedade por si só.
Antes do registro há a escritura pública, sendo esta a lavratura do contrato em cartório e assinado por alguém do mesmo, passando assim a ter fé pública, segurança jurídica e publicidade.
O vendedor tem de estar junto para fazer o registro no cartório competente.
Em regra: 
· É contrato consensual, bastando o consentimento das partes e o contrato já gera efeito;
· É bilateral, pois gera obrigação para as duas partes;
· É comutativo, pois as partes já conhecem suas prestações no momento da formação do contrato (já se sabe o que vai vender e aquilo que vai receber);
· É translativo, pois é um mero instrumento para adquirir a propriedade, não quer dizer que será proprietário apenas com o contrato feito, só será transferida a propriedade após a tradição.
Exceção – pode ser aleatório pela vontade das partes, pois uma das partes desconhece a sua prestação. 
Elementos constitutivos (elementos essenciais)
Devem estar presentes no contrato de compra e venda:
· Coisa (res) – é o objeto, podendo ser bens corpóreos ou incorpóreos (ações, por exemplo. A transmissão de bens incorpóreos é chamada de cessão);
· Preço (pretium) – é o valor do objeto;
· Consentimento (consensus) – é o ato das partes para comprar e vender, devendo ser livre e espontâneo. Art. 482
Coisa (res) – a venda de coisa inexistente é nula. A coisa tem de ser no mínimo potencial, como vendas de prestações futuras e periódicas, como de safras.
Em regra a coisa deve ser real, atual. Art. 483, parte 1
No caso de coisa futura, se o contrato for aleatório pela vontade das partes, se nada vier a existir o contrato ainda continuará válido. Art. 483, parte 2
Em regra, o contrato de compra e venda, é comutativo, pois o comprador sabe o que está comprando e o vendedor sabe o que está vendendo.
Preço (pretium) – em regra, é determinado e fixado no momento do contrato de compra e venda, pelo livre debate entre os contratantes. Pode, excepcionalmente, ser determinável, fixando de acordo com taxas de mercado ou bolsa, ficando a determinação em dia e lugar certos. Art. 486
Não chegando as partes em um consenso, podem deixar a fixação do preço por conta de um terceiro (expert/perito), não sendo este obrigado a aceitar a incumbência. Art. 485
O preço também pode ser estipulado por índices ou parâmetros, devendo estes poder ser determinados posteriormente. Art. 487
O pagamento deve ser feito em dinheiro, em regra. Mas admite-se o pagamento em título de crédito, devendo este conter o montante em dinheiro acordado. O pagamento neste caso pode ser:
· Pro-soluto – onde o título de crédito é dado como pagamento definitivo, e mesmo não tendo fundo (saldo) o contrato permanece (cheques, notas promissórias);
· Pro-solvendo – onde o título de crédito dado não é dado como pagamento definitivo, podendo desfazê-lo, e também o contrato pela falta do mesmo (cheque sem fundo). Devendo esta cláusula estar expressa, pois a regra é pagamento pro-soluto.
O pagamento quando se tratar deste em metade em dinheiro e metade em troca, será definido o tipo do contrato pela porcentagem do dinheiro e da coisa, se aquele for em maior quantidade será compra e venda, e se esta assim tiver, será permuta.
Consentimento (consensus) – há casos em que a capacidade para se alienar é restringida, devendo existir uma capacidade específica, como por exemplo, nas vendas de ascendente à descendente, sem expresso consentimento dos outros descendentes ou cônjuge. No caso de na venda não houver o consentimento, o contrato de compra e venda é anulável. Art. 496
Depende-se também do regime de casamento para esta regra valer, pois aquele que não interferir nos bens de ambos não é necessário o consentimento; nem se tiver apenas um filho.
Visando resguardar o patrimônio do vendedor, há situações em que o contrato de compra e venda é nulo, haja vista que os compradores possam obter mais vantagem com a compra:
· Compra de bens confiados à guarda ou administração por tutor, curador, testamenteiro e administrador;
· Compra de bens ou direito de pessoa jurídica a que servirem por servidores públicos;
· Compra de bens ou direito sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, onde servirem ou a que se estender a sua autoridade;
· Compra de bens, cuja estejam encarregados pela venda, por leiloeiros e seus prepostos. Art. 497
Bem em estado de indivisão – quando mais de uma pessoa é proprietária de um bem ao mesmo tempo, é chamada de condômino. Assim estando o bem (em estado indivisível) quando se tratando de condôminos, não pode haver a venda sem alertar os outros, tendo os mesmos a preferência (preferência legal) para comprar quando um for vender. Ex.: irmãos que são donos de um cavalo, devendo um dos irmãos, comunicar a venda de sua parte dando preferência aos outros. Art. 504
Consequências jurídicas do contrato de compra e venda
Básicas – as obrigações são recíprocas, onde o comprador deve pagar o preço combinado e o vendedor fazer a transmissão do bem;
Riscos da coisa vendida – antes da tradição quem é o dono é o vendedor. Quem corre os riscos do preço é o comprador; e o vendedor assume os riscos dos vícios e da coisa (perder ou danificar) até a tradição. Art. 492;
Direito de reter a coisa ou o preço – caindo o comprador/vendedor em solvência antes da tradição, poderá o vendedor/comprador sobrestar (reter) a entrega da coisa/pagamento até que haja uma caução de que as obrigações serão cumpridas. Art. 495;
Despesas – da escritura e do registro são a cargo do comprador e as da tradição do vendedor, mas pode ser estipulado, desde que expressamente, de modo diverso quando convencionado. Art. 490;
Responsabilidade das garantias – material (vício redibitório) e de direito (evicção) são a cargo do vendedor;
Defeitos em coisa conjunta – devolve apenas o que estiver com defeito, a não ser que os vens sejam coletivos, ou seja, não podem ser vendidos separadamente. Art. 503
Venda por amostra
Amostra – reprodução da coisa vendida, com suas qualidades e características, apresentadas geralmente em tamanho reduzido.
Fazendo este tipo de venda, o vendedor é responsável pela garantia de a coisa ter as características correspondentes à amostra. Art. 484
O vendedor tem de prestar a informação adequada e suficiente ao comprador a respeito da mercadoria à venda. A amostra é que prevalece, caso haja contradição ou diferença, a coisa deve ser igual àquela. 
Havendo discordância da coisa e o que estava na amostra pode o comprador reclamar o produto ou recusar-se a receber. Art. 484 Parágrafo único
Venda ad corpus e ad mensuram
Apenas quando se tratar de bens imóveis.
· Ad corpus – o contrato é feito de corpo certo, não importando a medida que está no contrato. O imóvel é adquirido como um todo, caracterizado por suas confrontações, não tendo as dimensões influência na fixação do preço. Há a compra da área por interesse ao conjunto do que foi mostrado e não em atenção à área declarada (não foi comprovada). O comprador teve uma visão geral do imóvel e a intenção é de adquirir precisamente o que se continha nas divisas do referido. Sendo comprovado que a área não corresponde ao que foi declarado no contrato, não há em que se falar em retificação de área, ou seja, reclamar os m² que estão faltando, haja vista que neste tipo de contrato a medida não importa. Ex.: comprar a Chácara dos Cogumelos. Art. 500 §3º;
· Ad mensuram
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