Apostila de Inspeção Predial
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Apostila de Inspeção Predial


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com check-list e alguns equipamentos, tais como lanterna, chave de 
fenda e tetra invertida, para facilitar as medições juntos ao quadros de energia. Uma 
pequena trena, maquina fotográfica e sobressalentes de pilhas e filmes, para evitar 
interrupção nos serviços, com conseqüentes perdas de tempo. 
 
O Inspetor Predial deve observar todos os planos (superior, interior, lateral 
esquerda, lateral direita, frente e fundos), além de atentar à visão sistêmica 
tridimensional, ou seja, condições técnicas, de uso e de manutenção. Tal 
complexidade recomenda o estabelecimento de um roteiro prévio e a adoção de 
alguns procedimentos, podendo-se apontar as anotações do check-list como o mais 
importante, seguido do registro fotográfico. 
 
As anotações devem ser simples e objetivas, recomendando-se a utilização de 
códigos, abreviações ou legendas para maior facilidade. 
As fotografias devem abranger aspectos gerais e de detalhes, bem como ser em 
quantidade suficiente para a boa visualização predial. 
 
Quanto às condições de uso e operação das edificações, as mesmas costumam 
apresentar anomalias do próprio projeto e das convenções originais. Tais 
irregularidades também decorrem de modificações implantadas no prédio ao longo 
do tempo. 
 
Os problemas mais comuns de uso dos edifícios comerciais e residenciais, devido 
ao uso, costumam incidir nos subsolos, pois tais áreas são requisitadas não só para 
os estacionamentos dos veículos, como para servir de local para outras instalações, 
tais como centro de medição e entrada de energia, sala de moto-gerador, depósitos, 
lixeira, reservatórios, casa de bombas, sala das caldeiras, sala de espera de 
motoristas, vestiários, copa dos funcionários, além de outras utilizações. A difícil 
convivência dos veículos com as pessoas, por si só, já é um complicador de uso dos 
subsolos, sem embargo da ausência de ventilação e iluminação naturais. 
 
As áreas reduzidíssimas desses cômodos dos subsolos, devido às necessidades de 
grandes áreas para os veículos, dificultam o uso e a operação dos sistemas e 
equipamentos desses pavimentos. Hall de elevadores coincidentes com vias de 
circulação de veículos, casa de bombas com pé-direito reduzido, vagas de 
estacionamento de veículos defronte a hidrantes ou portas de acesso de cômodos 
técnicos, lamentavelmente, são mais comuns do que se desejaria. Problemas de 
uso dessa natureza ocorrem não somente nos subsolos, mas em outros pavimentos 
comuns, sendo a cobertura outro local problemático pelos pés-direitos reduzidos, 
escadas de marinheiro sem aterramento ou proteção costal e casas de máquinas de 
elevadores com pouca ventilação, por exemplo. 
 
A necessidade de se modificar o projeto original para criar cômodos extraordinários, 
principalmente nos subsolos, também pode prejudicar ainda mais o uso e operação. 
Áreas para lavagens de autos nos subsolos, salas para manutenção, depósitos e 
outros cômodos não previstos originalmente costumam ser implantados para 
atender às necessidades práticas do edifício e, mesmo trazendo maior conforto aos 
usuários, provocam irregularidades, anomalias funcionais e falhas de operação. 
 
Além das modificações para melhor adaptar o projeto original do prédio, também 
ocorrem outras destinadas às adaptações pelos modernismos tecnológicos e novos 
costumes da sociedade, ao longo do tempo. Caso típico dessas alterações são as 
adaptações das centrais de TV a cabo e internet que, geralmente, são instaladas 
indevidamente em outros cômodos técnicos, tais como os barriletes. As salas 
criadas para os moto-geradores, devido à crise energética, são outro exemplo 
dessas adaptações. Comuns, também, as modificações e reformas das áreas de 
lazer de prédios antigos, visando acolher os modernismos, como as churrasqueiras, 
salas de ginástica, home theater e outros. 
 
As alterações de uso de áreas dos prédios, devido a reformas por adaptações e 
modernismos, em geral, são procedidas sem os cuidados arquitetônicos e técnicos 
recomendados pelas boas normas técnicas, pautando-se por improvisações. Tal 
situação favorece a ocorrência de situações de risco, muitas delas causadoras de 
acidentes. 
 
As utilizações das casas de bombas hidráulicas como depósitos de material 
combustível têm causado explosões em edificações, algumas com perdas de vidas 
humanas. A volatilização dos combustíveis não combina com as fagulhas do 
acionamento automático das bombas, porém, esse descuido é muito comum nos 
prédios, devido à escassez de depósitos ou às grandes distâncias dos mesmos aos 
locais dos serviços. 
 
Os novos costumes da sociedade, tais como trabalhar em casa ou adaptar 
pequenos apartamentos como escritórios, também são fatores que causam 
irregularidades e falhas, nas condições e uso, destacando-se a maior demanda de 
energia elétrica e conseqüentes degradações dos sistemas correlatos, sendo estes 
alguns dos prejuízos dessas modificações. A maior demanda de energia, nem 
sempre suportável pela edificação, induz a improvisos técnicos, como substituição 
de disjuntores por outros de maior amperagem, medida paliativa perigosa, pois 
aumenta o risco de incêndio no prédio. 
 
Essas irregularidades, caracterizadas por anomalias funcionais e falhas de 
operação, provocam desvalorização, desperdício e oferecem riscos aos usuários 
das edificações. A maioria dos acidentes prediais em prédios antigos é provocada 
por alguma alteração inadequada implantada ao longo do tempo, destacando-se os 
improvisos nas instalações elétricas e de gás como as mais sinistras. Porém, os 
acidentes ocorrem, também, devido às alterações improvisadas nos demais 
sistemas, tais como quedas de placas de revestimentos de fachadas devido a 
limpezas indevidas, com utilização de produtos ácidos que corroem as argamassas, 
ou queda de pessoas nas caixas dos elevadores devido a operações imprudentes, 
ou ainda pela ausência de corrimãos, pisos escorregadios e tantas outras mazelas. 
 
No entanto, nem todas as alterações de uso e operação são prejudiciais, citando-se 
os remanejamentos dos horários de operação do sistema de ar condicionado de 
prédios comerciais para economizar energia, a implantação de reservatórios de 
coleta de águas pluviais para economizar água da concessionária e a instalação de 
sistema de segurança patrimonial com sensores, câmera, monitores e demais 
protetores. 
 
Sem embargo dos problemas causados por irregularidades dos projetos e alterações 
improvisadas nas edificações, outros também, ocorrem devido ao despreparo de 
usuários e funcionários. O desconhecimento da maioria quanto aos procedimentos 
de uso e operação recomendados na documentação condominial, representada pela 
convenção, manuais do proprietário e sindico, normas técnicas e legislações, 
também favorece a incidência de falhas, a maioria delas com riscos à segurança e 
proteção. O desconhecimento dos procedimentos da brigada de incêndio, das rotas 
de fuga, da utilização correta dos elevadores, da coleta e seleção de lixo, dos 
procedimentos corretos da manutenção e operação do prédio, via de regra, é fator 
de muito desperdício e causa de acidente edilício. 
 
As gambiarras, o tratamento da piscina sem dosagem calculada dos produtos 
químicos, a repintura sem o prévio lixamento do substrato, e tanto outros equívocos 
de equipes improvisadas de manutenção, fazem da manutenção predial um foco de 
problemas, motivo da necessidade de extrema atenção e comprovada experiência 
do Inspetor Predial ao examinar esse relevante particular técnico do trabalho. 
 
As minuciosas analises dos documentos relativos ao uso e operação, tais como a 
convenção de condomínio, os manuais do proprietário e sindico, os manuais 
técnicos e especificações dos equipamentos e sistemas, os relatórios de consumo 
de água e energia elétrica e outros, são indispensáveis para a boa confrontação com 
as observações da vistoria. 
Quanto à verificação