Administração e Contratos Imobiliários

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Autora: Profa. Priscilla Silva Silvestrin
Colaboradores: Prof. Fábio Arten
 Profa. Angélica L. Carlini
Administração e Contratos 
nos Negócios Imobiliários
Professora conteudista: Priscilla Silva Silvestrin
Mestra em Ciências Contábeis pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) com bolsa Capes 
(2015). Possui graduação em Ciências Contábeis pela mesma instituição (2014) e em Direito pela Universidade Regional 
Integrada do Alto Uruguai e das Missões (2005). Especialista em Direito Público pelo Instituto Damásio de Jesus.
Exerce as funções de advogada e contadora. Foi professora da Universidade Salvador (Unifacs) e das Faculdades 
Metropolitanas Unidas (FMU). Atua como professora na área de concursos, na Logga – Cursos preparatórios, na 
Universidade Paulista (UNIP), no Centro Universitário Senac e na Faculdade das Américas (FAM), além de ser membro 
do Núcleo Docente Estruturante (NDE) em todas as instituições.
É autora na Editora Saraiva e na Sol Editora, ademais exerce o cargo de pesquisadora na área da docência no 
Ensino Superior nas áreas do direito e da Ciência Contábil.
© Todos os direitos reservados. Nenhuma parte desta obra pode ser reproduzida ou transmitida por qualquer forma e/ou 
quaisquer meios (eletrônico, incluindo fotocópia e gravação) ou arquivada em qualquer sistema ou banco de dados sem 
permissão escrita da Universidade Paulista.
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)
S587a Silvestrin, Priscilla Silva.
Administração e Contratos nos Negócios Imobiliários / Priscilla 
Silva Silvestrin. – São Paulo: Editora Sol, 2021.
200 p., il.
Nota: este volume está publicado nos Cadernos de Estudos e 
Pesquisas da UNIP, Série Didática, ISSN 1517-9230.
1. Leis. 2. Contratos. 3. Garantias. I. Título.
CDU 342.145.33
U510.49 – 21
Prof. Dr. João Carlos Di Genio
Reitor
Prof. Fábio Romeu de Carvalho
Vice-Reitor de Planejamento, Administração e Finanças
Profa. Melânia Dalla Torre
Vice-Reitora de Unidades Universitárias
Profa. Dra. Marília Ancona-Lopez
Vice-Reitora de Pós-Graduação e Pesquisa
Profa. Dra. Marília Ancona-Lopez
Vice-Reitora de Graduação
Unip Interativa – EaD
Profa. Elisabete Brihy 
Prof. Marcello Vannini
Prof. Dr. Luiz Felipe Scabar
Prof. Ivan Daliberto Frugoli
 Material Didático – EaD
 Comissão editorial: 
 Dra. Angélica L. Carlini (UNIP)
 Dr. Ivan Dias da Motta (CESUMAR)
 Dra. Kátia Mosorov Alonso (UFMT)
 Apoio:
 Profa. Cláudia Regina Baptista – EaD
 Profa. Deise Alcantara Carreiro – Comissão de Qualificação e Avaliação de Cursos
 Projeto gráfico:
 Prof. Alexandre Ponzetto
 Revisão:
 Kleber Nascimento
 Giovanna Oliveira
Sumário
Administração e Contratos nos Negócios Imobiliários
APRESENTAÇÃO ......................................................................................................................................................9
INTRODUÇÃO ........................................................................................................................................................ 10
Unidade I
1 NOÇÕES BÁSICAS DE CONTRATO ............................................................................................................. 11
1.1 A vida em sociedade ........................................................................................................................... 11
1.2 Conceito de direito .............................................................................................................................. 14
1.3 Classificações do direito .................................................................................................................... 16
1.3.1 Ramos do direito ..................................................................................................................................... 16
1.3.2 Fontes do direito ..................................................................................................................................... 19
1.4 O contrato ............................................................................................................................................... 21
1.4.1 Elementos do contrato ......................................................................................................................... 29
2 PRINCÍPIOS NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS ...................................................................................... 32
2.1 Autonomia da vontade ...................................................................................................................... 33
2.2 Força obrigatória dos contratos ..................................................................................................... 37
2.3 Princípio da relatividade dos contratos ...................................................................................... 38
2.4 Princípio da boa-fé dos contratos ................................................................................................. 39
2.5 O acordo de cavalheiros .................................................................................................................... 43
Unidade II
3 ELEMENTOS DO CONTRATO IMOBILIÁRIO ............................................................................................. 49
3.1 Capacidade do agente ........................................................................................................................ 49
3.2 Objeto do contrato imobiliário ....................................................................................................... 53
3.2.1 Particularidades dos imóveis rurais ................................................................................................. 54
3.2.2 Particularidades dos imóveis urbanos ............................................................................................ 60
3.3 Situação jurídica do bem imóvel ................................................................................................... 64
3.4 Due diligence imobiliária .................................................................................................................. 67
3.5 Responsabilidade do corretor de imóveis .................................................................................. 68
3.6 Documentos necessários para transações imobiliárias ......................................................... 72
3.7 Documentos dos bens móveis......................................................................................................... 77
3.8 Usucapião ................................................................................................................................................ 81
3.8.1 Requisitos para a usucapião............................................................................................................... 82
3.8.2 Modalidades de usucapião ................................................................................................................. 85
3.8.3 Usucapião extrajudicial ........................................................................................................................ 86
4 REDAÇÃO DO CONTRATO IMOBILIÁRIO ................................................................................................. 88
4.1 Contratos com formas livres ............................................................................................................ 88
4.2 Contratos com cláusulas predispostas ........................................................................................ 89
4.2.1 Despersonalização do contrato ......................................................................................................... 90
4.2.2 Contrato de adesão ................................................................................................................................ 92
4.2.3 Contrato-tipo ........................................................................................................................................... 93
4.2.4 Contrato coletivo.................................................................................................................................... 94
4.2.5 Contrato coativo ..................................................................................................................................... 94
4.3 Elementos básicos dos contratos imobiliários .......................................................................... 95
4.3.1 Elementos básicos de todos os contratos ..................................................................................... 95
4.3.2 Elementos básicos do contrato de compra e venda de imóveis ........................................103
4.4 Elementos básicos do contrato de aluguel ..............................................................................105
4.4.1 Elementos básicos de um contrato de administração de condomínio ...........................108
Unidade III
5 TIPOS DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS – PARTE I ...............................................................................117
5.1 Compra e venda ..................................................................................................................................117
5.2 Locação ...................................................................................................................................................121
5.3 Arrendamento ......................................................................................................................................121
5.4 Parceria rural ........................................................................................................................................122
5.5 Locações urbanas ...............................................................................................................................125
5.6 Sublocações ..........................................................................................................................................126
5.7 Deveres do locador e do locatário ...............................................................................................127
6 TIPOS DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS – PARTE 2..............................................................................130
6.1 Locação por temporada ...................................................................................................................130
6.2 Locação não residencial ...................................................................................................................132
6.3 Procedimentos judiciais ...................................................................................................................133
6.3.1 Ação de despejo ................................................................................................................................... 133
6.3.2 Ação de consignação de aluguel ................................................................................................... 134
6.3.3 Ação revisional de aluguel ............................................................................................................... 135
6.3.4 Ação renovatória .................................................................................................................................. 135
6.4 Locação de shopping center ..........................................................................................................136
6.5 Operações built to suit .....................................................................................................................138
6.6 Condomínios ........................................................................................................................................139
6.6.1 Condomínio voluntário ..................................................................................................................... 140
6.6.2 Condomínio necessário ......................................................................................................................141
6.6.3 Condomínio edilício .............................................................................................................................141
6.7 Administração de bens imóveis ....................................................................................................145
6.8 Incorporação imobiliária .................................................................................................................149
6.9 Loteamento ...........................................................................................................................................151
6.10 Condomínios fechados ..................................................................................................................152
6.11 Parcelamento de imóvel rural .....................................................................................................153
Unidade IV
7 GARANTIAS LEGAIS ......................................................................................................................................159
7.1 Penhor .....................................................................................................................................................160
7.2 Anticrese ................................................................................................................................................161
7.3 Hipoteca .................................................................................................................................................161
7.4 Alienação fiduciária ...........................................................................................................................162
7.5 Arras .........................................................................................................................................................164
7.6 Garantias locatícias ...........................................................................................................................168
7.6.1 Caução ...................................................................................................................................................... 169
7.6.2 Fiança .........................................................................................................................................................171
7.6.3 Seguro de fiança locatícia ................................................................................................................ 172
7.6.4 Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento....................................................... 173
7.6.5 Substituição da garantia ................................................................................................................... 174
8 EXTINÇÃO DOS CONTRATOS .....................................................................................................................174
8.1 Extinção do arrendamento rural ..................................................................................................178
8.2 Extinção do contrato de locação .................................................................................................180
8.3 Extinção dos condomínios ..............................................................................................................183
9
APRESENTAÇÃO
Para exercer a profissão de corretor imobiliário, realizar negociações e registrar imóveis e terrenos, o 
profissional precisará dispor de sólidos conhecimentos em administração e contratos imobiliários.
Diante de um mundo cada vez mais complexo e dinâmico, conhecer as nuances dos contratos dos negócios 
imobiliários pode representar um diferencial estratégico no competitivo mercado de administração imobiliária.
O objetivo aqui é proporcionar entendimento pleno sobre a formalização dos negócios imobiliários, 
seja na locação de imóveis, seja na negociação de compra e venda de forma a realizar transações 
comerciais lícitas e com garantia no negóciopara os clientes.
A formalização das negociações por meio dos contratos é muito importante no sistema jurídico 
para que ele tenha valor perante a sociedade e evite os conflitos, seja nas locações, seja nas compras 
e vendas de imóveis. Com o seu empenho aliado aos conhecimentos deste livro-texto, você terá 
condições e segurança para orientar clientes uma vez que compreendeu os aspectos vinculados 
aos contratos, como a responsabilidade pela conservação do imóvel, as condições do pagamento, 
dentre outros. Este entendimento contribui para que, se você decidir ser gestor de empresas do ramo 
imobiliário, possa administrar de forma correta e com segurança as finanças, as equipes de corretores 
e os demais preceitos da administração nesse importante setor da economia.
Apropriar-se desses conhecimentos é indispensável para o exercício profissional, na medida em 
que você pode otimizar suas rendas a partir do que sabe, administrar racionalmente os contratos, 
optando pelo que melhor atende à necessidade do cliente, fidelizando-o, além de, claro, evitar 
diversos problemas jurídicos decorrentes de uma boa orientação acerca dos contratos realizados sobre 
os negócios imobiliários.
Uma dúvida bastante recorrente é: por onde começar? Primeiramente é importante compreender o 
sistema jurídico e onde se situam os contratos. Os dados cadastrais são de suma importância, assim como 
saber quem pode contratar, se pode contratar, em quais circunstâncias e os documentos minimamente 
indispensáveis para conferir segurança ao contrato.
Outra questão essencial é conhecer o instituto da usucapião. Trata-se de uma forma de adquirir a 
propriedade que muitas vezes pode impactar diretamente na negociação dos bens imóveis, por isso tais 
situações serão abordadas no presente material.
Outrossim é fundamental que você conheça os diferentes tipos de contratos utilizados no mercado 
imobiliário a fim de oferecer aquele que melhor atende ou se amolda à necessidade do cliente. Além 
disso, é vital compreender as responsabilidades de cada uma das partes contratantes, conhecer e utilizar 
os diferentes tipos de garantias adicionais ao contrato para melhor estruturar uma negociação, bem 
como entender com clareza a função das vistorias nos negócios imobiliários.
10
Esta disciplina vai ensinar como administrar o contrato imobiliário, considerando sempre os aspectos 
legais e técnicos, para que você tome as providências úteis tendentes a acudir a necessidade dos clientes 
da melhor maneira.
Este livro-texto está repleto de exemplos práticos para demonstrar como funcionam os institutos 
que estão sendo trabalhados na teoria. Isso faz com que as duas coisas se aproximem e criem uma plena 
visão de como agir diante de uma situação na realidade.
Com este trabalho esperamos sinceramente que você atue como um agente de transformação 
social e, tenha muito sucesso ao administrar os contratos nos negócios imobiliários agindo com ética e 
responsabilidade profissional, social e ambiental.
Bons estudos!
INTRODUÇÃO
No Brasil, temos uma tradição de informalidade no que tange aos direitos imobiliários, que são 
os compromissos de compra e venda que muitas vezes não são levados ao fim e ficam apenas no 
compromisso, são os “contratos de gaveta” que, embora firmados, nunca são efetivamente levados 
a registro e, portanto, não estão aptos a transferir perfeitamente a propriedade dos bens imóveis, as 
cessões de direitos em que uma pessoa transmite determinado bem a outra sem maiores formalidades, 
os meros exercícios de posse sem título e aí por diante.
Acontece que nos últimos anos as pessoas passaram a se preocupar com a segurança no tráfego 
imobiliário e talvez tenha sido exatamente essa preocupação o que lhe trouxe até este curso superior.
Trabalharemos as noções básicas de contrato partindo do direito civil e dos princípios contratuais, 
que se aplicam aos contratos imobiliários. Falaremos sobre a história, as classificações, as fontes e os 
ramos do direito, para compreender onde é que se situam os contratos. Em seguida, apresentaremos o 
contrato e os seus princípios.
Depois, trabalharemos com os elementos do contrato imobiliário, quais são as suas características e 
como é que se escrevem na prática.
Veremos os diversos tipos de contratos imobiliários existentes no ordenamento jurídico. Contaremos 
com diversos exemplos e modelos de aplicação para que você possa entender como é que os contratos 
imobiliários são processados, incluindo a tão importante parcela relativa aos contratos agrários.
Observaremos como funcionam as garantias desses contratos, a sistemática das arras, ou sinal que 
se dá para a realização de um negócio jurídico e, por fim, como os contratos se extinguem perante 
a sociedade.
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ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Unidade I
1 NOÇÕES BÁSICAS DE CONTRATO
1.1 A vida em sociedade
Imagine a seguinte cena: você vai ao trabalho em um dia qualquer. No caminho, repara, sem muita 
atenção, nos seguintes fatos e situações:
• uma roseira florindo;
• uma mãe segurando a mão de uma criança para atravessar a rua;
• duas pessoas conversando sobre um serviço mal prestado;
• dois policiais em uma viatura; e
• uma faixa, pendurada em uma fachada de loja com os dizeres: “Passa-se o ponto”.
Você consegue perceber como a ciência do direito atua em cada uma dessas diversas ações corriqueiras 
em nossa sociedade? Existe uma conexão, além de emocional, jurídica entre a mãe e a criança; uma 
declaração que o Estado faz, por meio dos cartórios, cujo nome é Certidão de Nascimento, atesta que 
a mulher é a mãe e que a criança é o filho dela. Trata-se de uma das facetas presentes no direito civil.
A natureza também é preservada para a nossa e as futuras gerações. Isso é simbolizado pela roseira 
florindo, cujo cuidado é de responsabilidade de toda a coletividade. Essa determinação de preservação 
ambiental está presente na Constituição Federal.
Os policiais representam o Estado, ou seja, a presença dele nas relações com a população para 
preservar a ordem. Quem paga o salário dos policiais é a população toda e o faz, preponderantemente, por 
meio da arrecadação tributária. Sempre que o Governo for gastar o dinheiro público, por exemplo, para 
comprar uma viatura ou uniformes, a regulamentação ocorre por intermédio do direito administrativo.
Ao se queixar de um serviço mal prestado ou de uma mercadoria que foi entregue diferente do 
combinado, está presente o direito do consumidor, que serve para equilibrar a relação jurídica existente 
entre o fornecedor e o consumidor.
Você sabe o que significa “Passa-se o ponto”? No linguajar geral, significa que aquele estabelecimento 
empresarial está à venda. No entanto, essa operação pode envolver diversos aspectos jurídicos, como 
incluir a transferência do contrato de aluguel do imóvel onde funciona o estabelecimento, os bens 
12
Unidade I
como máquinas e equipamentos e principalmente qual o valor da negociação, que também tem um 
nome corriqueiro: “luvas”. As “luvas” correspondem ao preço da estrutura montada em um determinado 
local e funcionando, de modo que ele esteja em perfeitas condições de ser explorado comercialmente.
Repare que tudo o que for apresentado no presente material terá relação com a sua vida e realidade, 
que é permeada de forma significativa pelo direito. E, se por um lado o direito se apresenta como algo 
valioso, nobre, imprescindível e benéfico para a nossa sociedade, por outro lado aparece com uma 
feição antipática, de difícil compreensão e que muitas pessoas têm verdadeiro horror por não entender 
o seu funcionamento.
Como podemos perceber, a ciência jurídica decorre da organização social e que tem finalidade. É por 
isso que se pode afirmar que ninguém vive isoladamente. O ser humano é gregário por natureza, ou seja, 
só realiza o seu potencial na vida em sociedade, por meio das relações sociais entre as pessoas. Veja o 
que dizia Rousseau (1973, p. 50) sobre o “pacto social”:
 
O pacto social estabelece entre oscidadãos uma tal igualdade, que eles 
se comprometem todos nas mesmas condições e devem todos gozar dos 
mesmos direitos. Igualmente, devido à natureza do pacto, todo ato de 
soberania, isto é, todo ato autêntico da vontade geral, obriga ou favorece 
igualmente todos os cidadãos.
O Estado democrático de direito surge para contemplar os ideais de justiça, igualdade e 
dignidade, com um mínimo normativo capaz de fundamentar os direitos e pretensões da sociedade 
e também de princípios formais do Estado de direito que são: soberania, cidadania, dignidade da 
pessoa humana, os valores sociais do trabalho e da livre iniciativa, o pluralismo político encartado no 
mandamento constitucional.
O poder político, no Estado democrático de direito, é legitimado pela soberania popular, ou seja, 
o poder emana do povo. Você sabe o que significa isso na prática? Que nós, povo brasileiro é que 
determinamos quais os rumos que o nosso país vai tomar, com base nos representantes que elegemos.
 Saiba mais
Qualquer deputado ou senador, qualquer comissão da Câmara, do 
Senado ou do Congresso Nacional, o presidente da República, o Supremo 
Tribunal Federal, os tribunais superiores, o procurador-geral da República e 
os cidadãos (iniciativa popular) podem propor leis novas e alterar as antigas 
no Brasil. Saiba que todos os projetos de lei começam a tramitar na Câmara 
dos Deputados, exceto quando são apresentados por senador ou comissão 
do Senado. Nesses dois casos, começam pelo Senado Federal.
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ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Pensando em divulgar o trabalho do legislador é que a Câmara 
dos Deputados preparou um esquema bem dinâmico e ilustrado para 
demonstrar o passo a passo da elaboração de uma lei no Brasil, começando 
pela iniciativa e terminando na publicação.
Vale a pena conferir, afinal, as leis devem estar de acordo com a 
vontade popular, pois são os nossos representantes que as elaboram. Acesse 
no link a seguir:
BRASIL. Entenda o processo legislativo. Brasília: Câmara dos Deputados, 
[s.d.]. Disponível em: https://www.camara.leg.br/entenda-o-processo-
legislativo/. Acesso em: 10 nov. 2020.
O modelo adotado no Brasil é a democracia representativa, o povo elege seus representantes através 
do sufrágio universal, logo, os eleitos terão como objetivo a defesa dos interesses de seus representados. 
Há outros modelos de democracia, como a norte-americana, cujo voto se dá por delegados que 
representam a população.
No entanto, existir uma organização não faz com que sejamos plenamente felizes e realizados. 
O estudioso Abraham Maslow apresentou observações bastante interessantes sobre o comportamento 
humano, que justificam todas as formas de contratação, inclusive e especialmente a imobiliária.
A muito conhecida pirâmide de Maslow (1943) foi elaborada como um instrumento para medir a 
satisfação das pessoas, conforme as regras sociais postas em nossa vida. Ela faz com que possamos 
compreender um pouquinho melhor a nossa relação com o trabalho e a satisfação. Veja só:
Nível de autorrealização (metamotivação)
As reclamações podem ser relativas à ineficiência ou imperfeição do mundo para com as pessoas de um 
modo geral, à falta de verdade, à injustiça e à desonestidade. Neste nível de necessidade, os desejos estão 
voltados para a perfeição, a fim de ser aquilo que o indivíduo tem potencial para ser.
Autoestima
Neste nível, as queixas se referem, em sua maioria, à perda de dignidade, à ameaça ao prestígio, à 
autoestima e à estima vinda dos outros; os desejos estão orientados para a realização de alguma coisa, 
para ter competência, status, reconhecimento, atenção, importância, apreciação e a necessidade de 
confiar e ser alguém no mundo.
Sociais, de afiliação ou amor
Reclamações pela falta de amigos no trabalho, de namorada(o) ou esposa(o), de relações afetivas com 
outras pessoas, de modo geral, por não pertencer a um grupo, dentro ou fora da organização, por não ter 
oportunidade de prestar ajuda aos colegas, por não receber auxílio dos companheiros de trabalho.
Segurança
Queixas relativas à segurança e estabilidade no trabalho, ao medo de ser despedido arbitrariamente, a 
não poder planejar o orçamento familiar devido à falta de garantia quanto à permanência no trabalho, 
à arbitrariedade do supervisor com respeito a possíveis indignidades às quais o indivíduo tenha que se 
submeter para se manter no trabalho, à própria segurança física com relação a possíveis acidentes no 
trabalho, a uma assistência médica mais eficiente e atuante.
Básicas ou nível fisiológico
Reclamações referentes a perigo de vida, fadiga, fome, sede, más condições de moradia, falta de ar 
devido a problemas de ventilação ou ao tipo de trabalho, falta de conforto pessoal, manifestação do 
desejo de um lugar de trabalho seco e aquecido, uma posição mais confortável para o corpo durante a 
jornada, boas condições de saúde, melhor pagamento. Neste nível as necessidades são, em sua maioria, 
multideterminadas, isto é, elas servem de canal para a satisfação de outras carências.
Figura 1 – Pirâmide de Maslow
14
Unidade I
Com certeza você reparou que a moradia está classificada, segundo Maslow, como um nível básico 
ou fisiológico de satisfação do ser humano, o que implica afirmar que sem habitação o ser humano não 
subsiste. Daí a primeira importância da nossa disciplina no contexto social.
A outra observação sobre essa pirâmide é que ser justo, honesto e probo nas suas ações implica o mais 
alto grau de satisfação, que somente pode ser atingido quando se tem pleno domínio da verdade e da 
justiça, dois valores que sempre devem estar presentes em todos os contratos nos negócios imobiliários.
1.2 Conceito de direito
Todos trazemos pelo menos a noção de direito como sinônimo de lei; entendemos facilmente 
quando tal palavra é empregada como sinônimo do conjunto de leis que regem as relações sociais em 
um determinado país.
É comum encontrarmos na língua portuguesa um vocábulo com mais de um significado, isso 
não é diferente com o termo “direito”. Direito pode ser um adjetivo usado para descrever o seu 
braço, por exemplo.
Mesmo que o tomemos em seu contexto jurídico, veremos que ainda assim há várias interpretações 
possíveis para o que se considera direito e, a princípio, é essencial que você entenda os vários significados 
em seus diferentes sentidos quando essa palavra é empregada em nosso dia a dia. Vamos usar a teoria do 
direito e da filosofia do direito para dar significado a esse vocábulo tão importante para o nosso estudo.
Dis + Rectum = significa o que é muito justo. Pode-se dizer que o direito é um complexo de normas 
destinado à solução de conflitos, realizando-se desta forma a justiça.
Assim, ao longo do tempo, consolidou-se a noção de direito como uma regra ou um conjunto delas 
capazes de determinar o que é certo, no sentido dos comportamentos que todos devem adotar e seguir 
como algo obrigatório em uma determinada sociedade.
Apesar de a palavra possuir uma pluralidade de acepções que podem refletir diferentes conceitos, 
não necessariamente reduzindo-se ao seu significado de origem latina, quase sempre traz a noção 
fundamental de ser uma regra ou um conjunto de regras vigentes em determinado tempo e espaço.
Há alguns anos não era obrigatório usar o cinto de segurança dentro de veículos automotores no 
Brasil. Com o passar do tempo e a evolução da sociedade, a utilização da proteção se tornou coercitiva, 
ou seja, obrigatória para minimizar os impactos de uma colisão. O mesmo raciocínio se aplica ao uso do 
capacete para motociclistas. Essa observação serve para demonstrar que o direito decorre da evolução 
da sociedade no tempo. Antes não era necessário. Agora é.
A vigência espacial pode ser exemplificada da seguinte forma: o valor do salário mínimo vigente 
no Brasil não é uniforme. Existe um salário mínimo nacional, mas determinados estados da federação, 
como o Rio Grande do Sul e São Paulo, possuem valores superiores ao salário mínimo nacional. O mesmo 
pode-se dizerda existência da restrição de circulação de veículos automotores existentes no município 
15
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
de São Paulo, popularmente conhecida como “Rodízio Municipal de Veículos”, segundo a qual fica 
proibido circular carros com placas com o final estipulado em determinados horários e áreas da cidade. 
Assim, é perceptível que a lei assume contornos diferentes, dependendo do local onde você se encontra.
Para ajudá-lo a memorizar parte da pluralidade de significados existentes para o direito, os principais 
deles podem ser encontrados a seguir:
FaculdadeCiência
Norma
Justiça ou justo
Direito
Figura 2 – Principais significados do termo direito
Esmiuçando a imagem, temos que o direito entendido enquanto norma é muito importante e o mais 
comum, pois você certamente encontrará várias definições da palavra como lei, vale dizer, um conjunto de 
normas que devem ser seguidas por todos. São normas obrigatórias, pois caso alguém não respeite uma 
norma (lei) receberá uma penalidade imposta pelo Estado, que, em última instância, é o agente que detém 
o poder de obrigar as pessoas a cumpri-la, inclusive com o emprego da “força”, se necessário.
O segundo significado de direito é faculdade e aplicamos esse sentido quando a palavra reflete 
uma capacidade que é reconhecida a um determinado sujeito. Fica mais fácil com o seguinte exemplo: 
“homens e mulheres têm direitos iguais”.
A fim de o direito ser justiça ou justo, a palavra expressa a justiça que deve prevalecer nas relações 
sociais, por exemplo, quando falamos que a “liberdade de religião e crença é um direito de todos”.
A significação de ciência fica bem clara quando ouvimos alguém dizer, acertadamente, que o direito 
é uma ciência social aplicada.
16
Unidade I
Agora que você já conhece o conceito e a forma de exteriorização do direito, que tal descobrir como 
é que essa ciência se organiza? Assim poderá estabelecer as relações corretas entre os ramos do 
direito e o seu trabalho nos contratos relativos aos negócios imobiliários.
1.3 Classificações do direito
O verbo classificar significa distribuir em classes e nos respectivos grupos, de acordo com um sistema 
ou método de organização. Assim, classificar o direito representa agrupar, de maneira organizada e 
conforme as suas similaridades, os ramos da ciência jurídica.
1.3.1 Ramos do direito
Falaremos agora da distinção didático-pedagógica entre os principais ramos do direito: direito 
público e direito privado, para já se observar a distinção preliminar entre matéria livremente disponível 
(facultas agendi) e matéria de direito público indisponível cogente.
À primeira vista essa nomenclatura pode parecer complicada, mas não é. Matéria livremente 
disponível é aquela de que você pode dispor, ou seja, usar, como seus bens, seu dinheiro, de quem irá 
contratar um serviço ou comprar um bem. Já a matéria de direito público, que é o indisponível cogente, 
significa que não se pode abrir mão, como a vida. Você não pode sair encomendando a morte de si ou 
de outra pessoa, nem deixar de pagar tributos, nem de se submeter às regras do Estado democrático de 
direito, por exemplo.
Vamos ponderar sobre o caráter desses polos dicotômicos meramente didático-pedagógicos, uma 
vez que as situações individualizadas no tempo e no espaço podem implicar derrogações parciais da 
autonomia privada pelas normas de ordem pública prevalentes ou cogentes. Em outras palavras, vamos 
ver quais são as limitações que a legislação pode oferecer no momento de realizarmos os contratos nos 
negócios imobiliários.
Recorde-se de que existe um Poder Legislativo, que elabora todas as regras às quais estamos sujeitos 
e, aqui no Brasil, elas são estabelecidas, pensadas e votadas na esfera Federal pelo Congresso Nacional.
Figura 3 
17
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
 Observação
Você conhece as cúpulas que formam a estrutura do Congresso Nacional 
em Brasília? De um lado está a cúpula convexa, maior, que representa a 
Câmara dos Deputados; do outro lado, há uma cúpula côncava, menor, que 
abriga a sede do Senado Federal. As ideias de contraste sempre estiveram 
presentes nos trabalhos de Oscar Niemeyer, arquiteto brasileiro modernista 
que projetou os edifícios cívicos de Brasília.
A simbologia do projeto de Niemeyer colocou o Congresso em local de destaque na Praça dos Três 
Poderes para representar a supremacia da vontade popular e, em razão dos contrastes e da sistemática 
bicameral é que a Câmara dos Deputados é maior e chapada no alto, sugerindo que aquele plenário está 
aberto ao impacto direto de ideologias, tendências, anseios e paixões do povo. Já a cúpula côncava do 
Senado, menor, retrataria um local propício para reflexão, serenidade, ponderação, equilíbrio, onde são 
valorizados o peso da experiência e o ônus da maturidade.
O direito privado compreende, dentre outros ramos, o direito civil, no qual se situa o direito de 
empresa, além do direito do consumidor e direito comercial. No Brasil, a partir da Constituição Federal 
de 1988, o direito privado se constitucionalizou, importando o advento do Código Civil de 2002, com 
sua matéria de direito de empresa, e com a derrogação parcial do antigo Código Comercial. A parte que 
“sobreviveu” à derrogação foi a parcela do direito comercial marítimo.
Esta é a razão de às vezes você ouvir falar em “direito comercial” e outras em “direito empresarial”. 
Antes do Código Civil de 2002, que adotou a Teoria Italiana do direito de Empresa, era direito comercial 
e é por isso ainda se ouve falar em direito comercial, embora esta disciplina trate do direito de empresa.
Dentro do direito existe uma parte que trata do conceito de responsabilidade civil, reparação de danos 
e contratos, eis que todas essas matérias são compreendidas em relação ao exercício da autonomia da 
vontade privada ante as normas livremente dispositivas (facultas agendi) e normas cogentes de ordem 
pública indisponíveis. Assim, “organizamos” o direito relativo aos contratos nos negócios jurídicos, 
sempre observando o que é possível e o que não é possível fazer.
Em primeiro plano, pode-se dividir o direito brasileiro em dois grandes ramos: direito privado e 
direito público. Entender essa segmentação não é tão difícil.
Existem vários assuntos e temas que são de interesse somente das pessoas envolvidas em uma 
determinada transação ou um certo negócio. Imagine uma situação na qual alguém resolve alugar 
um carro em uma locadora de veículos durante uma viagem. Haverá direitos e obrigações para ambos 
os lados desse negócio, que certamente serão regidos por um contrato de locação de veículo, entre as 
partes, registrando-se tudo: condições gerais, preço, data de devolução do veículo, seguro do veículo 
etc. Assim, é fácil compreender que esse exemplo está na esfera do direito privado, pois o contrato 
18
Unidade I
somente interessa aos particulares, que são as partes envolvidas: a pessoa que está alugando o carro e 
a locadora de veículos.
Quando se fala de direito público o assunto é outro, porque passamos para a esfera pública, ou seja, 
trata-se de situações nas quais os direitos e obrigações envolvem os interesses da sociedade como um todo. 
A fim de entender facilmente, imagine a obrigatoriedade dos pagamentos dos tributos que recaem sobre 
todos os cidadãos e empresas. Pode-se dizer que as normas jurídicas que regem a criação e a cobrança dos 
tributos são de ordem pública, vale dizer: alcançam a todos sem distinção, pois é através do recolhimento 
dos tributos que o Estado se mantém e obtém os recursos necessários para os investimentos nos programas 
estatais, incluindo saúde, segurança, educação e infraestrutura. Assim, compreende-se o caráter público 
desse ramo do direito, denominado direito tributário, que interessa indistintamente a todos os cidadãos.
É correto dizer que o direito positivo é o conjunto de normas jurídicas que se divide em vários 
ramos, por exemplo, direito constitucional, direito civil, direitodo consumidor, direito trabalhista, direito 
constitucional e direito tributário.
Para ter uma visão geral dos ramos do direito, apresentamos a figura a seguir, que resume os 
principais ramos do direito privado e do direito público.
Direito de empresa
Direito do consumidor
Direito administrativo
Processual civil
Direito civil
Direito do trabalho 
Direito constitucional
Direito militar
Direito industrial
Direito previdenciário
Direito tributário
Processual penal 
Comércio internacional 
Direito ambiental 
Direito eleitoral
Direito internacional público 
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Figura 4 – Principais ramos do direito
19
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Examinando a figura anterior, percebe-se com facilidade que os ramos relacionados no grupo de 
direito privado são todos aqueles que tratam das relações entre as pessoas, incluindo as pessoas naturais 
(pessoas físicas) e as pessoas jurídicas (empresas). O melhor exemplo deles é o direito civil, que podemos 
de forma simples e objetiva definir como o ramo que se ocupa do conjunto de normas que regulam as 
relações de ordem privada, aquelas que envolvem os direitos e obrigações das pessoas e dos seus bens.
Nos ramos elencados no grupo de direito público, é possível notar que eles tratam dos regramentos 
importantes para o Estado, portanto, para a sociedade como um todo. Um bom exemplo disso é o direito 
eleitoral, que engloba e sistematiza as regras que se destinam a assegurar a organização e o exercício de 
direitos políticos, principalmente os direitos de votar e ser votado, conforme fixa o artigo 1º do Código 
Eleitoral Brasileiro (Lei n. 4.737, de 15 de julho de 1965).
1.3.2 Fontes do direito
Entender a fonte de alguma coisa significa conhecer sua origem, ou seja, como e de onde nasceu. 
Nesse momento, interessa-nos compreender como o direito é criado e como ele é aplicado. Resumindo, 
o objetivo é saber como as normas jurídicas são produzidas e quais são os principais critérios para a sua 
interpretação e aplicação.
Existem vários significados e teorias acerca das fontes do direito. Entretanto, para ser mais 
objetivo, recorre-se à interpretação mais aceita entre diversos autores, que avaliam que elas são 
de duas naturezas: a) fontes materiais do direito: resultam da dinâmica das forças encontradas na 
vida em sociedade e b) fontes formais do direito: são as maneiras ou formas como essas forças se 
manifestam no nosso cotidiano.
Entretanto, pode ser o caso de essas fontes primárias não produzirem número suficiente de 
normas para regular em toda a complexidade as relações humanas. Disso decorrem lacunas – ou seja, 
surgem situações que exigem uma regulação, mas que não encontram solução a partir das normas 
das fontes diretas.
Ainda que não pacificada a matéria, cremos poder dividir as fontes do direito em diretas e indiretas. 
As fontes diretas são aquelas de onde o direito nasce em seu estado primeiro. Consequentemente, de 
onde se extrai a norma jurídica a partir de uma interpretação direta da fonte.
São fontes diretas do direito as leis (em sentido amplo), os tratados internacionais e os contratos. 
Portanto, quando lemos a lei e a interpretamos temos como resultado desta interpretação uma norma 
jurídica, que deve ser seguida. O mesmo se pode dizer acerca dos tratados, quando das relações entre 
países diversos, e do contrato, quando da relação entre particulares.
Nesse caso, faz-se necessário apelar para outras fontes, indiretas, que possam produzir normas 
capazes de colmatar as lacunas. São elas: os costumes, os princípios, a doutrina e a jurisprudência.
Pode-se por exemplo deduzir uma norma de um costume dado em uma sociedade. Suponhamos que 
no interior de um estado brasileiro seja corrente o uso de contratos verbais na negociação de animais, 
20
Unidade I
e que pelo tamanho da cidade, muitas sejam as pessoas que testemunham esses contratos. Suponhamos 
que um contratante ingresse na justiça para que seu contrato de compra e venda seja honrado. O juiz, 
ao invés de dar o contrato por inexistente, uma vez que verbal, poderá, pelo costume, aceitar esse 
tipo de contrato.
Os princípios são normas extremamente genéricas que em geral são extraídas de uma leitura 
sistemática da lei. Também elas podem servir de fonte normativa. Exemplo disso é o caso em que há 
dúvidas quanto aos fatos arguidos em ação penal. Ora, na dúvida, o juiz deverá decidir pela absolvição 
do réu. Essa norma não emana de uma lei em específico, mas de um princípio construído a partir da 
leitura sistemática da Constituição – em razão, por exemplo, da presunção de inocência e do devido 
processo legal.
O Direito deve obrigatoriamente refletir os anseios de determinada sociedade, caso contrário não 
será representativo para aquelas pessoas. Nesse sentido, é valiosa a lição de Martins (2018, p. 34):
 
Fontes materiais são o complexo de fatores que ocasionam o surgimento 
de normas, envolvendo fatos e valores. São analisados fatores sociais, 
psicológicos, econômicos, históricos etc. São fatores reais que irão influenciar 
na criação da norma jurídica.
Somente nos regimes autoritários, como nas ditaduras, a lei é imposta pela força, pois busca legitimar 
um poder autoritário que não emana da vontade popular. Já nas sociedades democráticas, como na 
brasileira, a incumbência de elaborar as leis é dos representantes legislativos eleitos diretamente pelo 
povo para este fim, que devem entender e fazer refletir nas leis os valores que são importantes para a 
sociedade ou pelo menos para alguns segmentos dela.
Você já deve ter lido ou ouvido a notícia em algum meio de comunicação de que hoje, no Brasil, a 
sociedade discute temas importantes que precisam ser retratados através de novas leis ou modificações 
daquelas já existentes. Podemos exemplificar: uma parcela da sociedade brasileira defende que a 
maioridade penal (idade a partir da qual uma pessoa pode ser responsabilizada penalmente), que hoje é 
18 anos, seja reduzida para 16 anos. Como fazer para mudar?
O Poder Legislativo é um dos três Poderes do Estado, cuja função é de legislar, ou seja, criar as leis 
que regulam o Estado. Adiante será acentuado com detalhes como se dá o processo de elaboração das 
leis. É essencial entender que o Poder Legislativo é a principal via pela qual elas são criadas e, portanto, 
a fonte fundamental do direito material.
É bem verdade que o Poder Judiciário tem um papel vital, pois as suas decisões – chamadas 
de jurisprudência – também se constituem em uma valiosa fonte material de direito. Através da 
jurisprudência, que de forma muito simples é o conjunto de decisões e interpretações feitas pelos 
tribunais dos textos legais, vale dizer, das leis, forma-se o entendimento do sentido das normas jurídicas 
em relação às situações de fato.
21
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
 Observação
Jurisprudência deriva do latim jurisprudentia, de jus (direito) e prudentia 
(sabedoria). É a ciência do direito vista como sabedoria. Trata-se de decisões 
reiteradas dos tribunais no mesmo sentido.
Quando se trata das fontes formais do direito, o foco são as formas de criação do direito. Depois, 
entende-se as maneiras como esse direito se manifesta e os mecanismos para a sua aplicação. É o que 
Campos (2018, p. 20) denomina “formas de expressão do direito”, ou também “modos de manifestação 
da vontade social na expressão do direito”.
Na figura a seguir, destacam-se as fontes do direito, indicando a sua origem e fazendo um brevíssimo 
resumo explicativo.
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(i)
Leis
(ii)
Doutrina
(iii)
Jurisprudência
(iv)
Contratos
(v)
Analogia
(vi)
Costumes
(vii)
Princípios 
gerais de 
direito
Poder 
Legislativo Juristas
Tribunais 
e juízes
As 
partes 
(particulares)
Fontes 
subsidiárias do direito em caso de 
omissões na lei
Fontes 
formais do 
direito
Figura 5 – Fontes do direito
1.4 O contrato
Vamos agora estudar o contrato enquanto instituto para compreender suas bases históricas, 
formação, características, princípios para aprofundarmos nos elementos dos contratos imobiliários, a 
redação, os tipos que existem, suas garantias legais e, finalmente, a sua extinção.
22
Unidade I
A palavra contrato deriva do latim contractus, de contrahere, possui o sentido de ajuste, convenção, 
pacto ou transação.
Parcela importante da evolução da história do mundo passa pelo Egito Antigo. No Egito 
desenvolveu-se parte do direito privado através da descoberta da existência de contratos que eram 
feitos por escrito, chamados de “documentos da casa”. Assim, quem vendesse algo, redigia o contrato e 
depois o lacrava para evitar falsificações. É como funciona a autenticação ainda hoje.
Como pode-se perceber nas linhas introdutórias deste trabalho, o mundo jurídico permeia todas 
as nossas relações. Assim, temos os mais diversos negócios jurídicos que nada mais são do que atos 
autorizados ou que não sejam proibidos pela legislação que tenha como objetivo adquirir, resguardar, 
transferir, modificar ou extinguir direitos. Em outras palavras, o negócio jurídico é uma relação jurídica 
que decorre da manifestação de vontade negocial das partes.
A nossa legislação trata desse assunto a partir do art. 104 do Código Civil. Mas todos podem ser 
sujeitos de direitos e obrigações na ordem civil? Será que todas as pessoas podem participar de negócios 
jurídicos ou existem regras?
Sim! Existem algumas regras que são gerais e valem para todos os negócios jurídicos: a capacidade 
do agente, a forma prescrita ou não defesa em lei e o objeto lícito, possível, determinado ou 
determinável. Caso esses requisitos não sejam atendidos, o negócio jurídico não pode prosperar. Esses 
elementos serão vistos com mais cuidado quando falarmos dos itens do contrato imobiliário.
Para Tartuce (2020, p. 418), negócio jurídico é:
 
Toda ação humana de autonomia privada, com a qual os particulares regulam 
por si os próprios interesses, havendo uma composição de vontades, cujo 
conteúdo deve ser lícito. Constituiu um ato destinado à produção de efeitos 
jurídicos desejados pelos envolvidos e tutelados pela norma jurídica.
Todos os negócios jurídicos objetivam o tráfego de bens da vida materiais e imateriais, susceptíveis 
ou não de mensuração econômica (abarcam: pessoas, coisas e ações) e pressupõem então atos negociais 
e/ou contratos, porque o epicentro da matéria é o vínculo jurídico. Vínculo, aqui, negocial, de tráfego de 
bens da vida, o liame, nexo, entre sujeitos de direitos e de obrigações coobrigados por vínculo negocial: 
em razão da natureza ou qualidade do vínculo, tem-se a qualidade do sujeito, isto é, sua posição e 
situação jurídica.
Portanto, negócio jurídico é espécie do gênero relação jurídica, que pressupõe situações jurídicas, 
que variam entre dois polos: a) coincidentes; b) não coincidentes. Explicando melhor: mútua e recíproca 
sempre será uma relação negocial entre sujeitos, mas se o interesse não for plenamente coincidente, 
além de mútuo e recíproco, ao outro sujeito da mesma relação jurídica incumbirá não uma prestação 
coincidente, mas uma contraprestação (pauta do caráter sinalagmático das contraprestações onerosas, 
cujo anverso é o vínculo de natureza gratuita ou graciosa, isto é, de caráter não oneroso, a exemplo de 
convênios que se distinguem dos contratos justamente pela ausência de sinalagma).
23
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
 Observação
Sinalagma vem do grego: “troca mútua”. Trata-se do vínculo de 
reciprocidade e troca em um contrato entre duas partes.
No contrato sinalagmático, há uma relação de prestação e 
contraprestação, subsumida na expressão latina do ut des (“dou, para 
que dês”).
Para que os negócios irradiem efeitos oponíveis visados pela vontade manifestada (interesse), são 
necessários três requisitos, ou planos, demonstrados a seguir, que expõe a chamada escada ou escala 
ponteana elaborada por Pontes de Miranda.
Existência EficáciaValidade
Planos 
do negócio 
jurídico
Figura 6 – Planos do negócio jurídico, escada ponteana
Assim, para a realização de negócios jurídicos, é indispensável que se individualize e se identifique 
quem é a pessoa física (natural) ou jurídica que pratica o ato ainda que a título de representante, 
legal ou mandatário ad procura, de outra pessoa física ou jurídica. Essa é a razão pela qual é prudente 
verificar quem pode figurar como representante legal de uma pessoa jurídica até mesmo para fins de se 
conferir se o outorgante de uma procuração realmente detinha poderes que pudesse outorgar a algum 
mandatário ad procura, ou por procuração.
Antes de vermos um exemplo desse instrumento chamado procuração, é importante que façamos 
duas diferenciações.
 Lembrete
A finalidade da procuração é fazer com que uma pessoa represente a outra.
Assim, existe a primeira diferenciação que classifica a representação em legal e representação 
voluntária. O que nos importa mais são as representações voluntárias e, entre elas, existem documentos 
24
Unidade I
públicos e privados, com um traço comum, que é a finalidade. Todas as procurações têm como finalidade 
representar alguém em um ou mais atos jurídicos.
A diferença resumida entre os documentos é que o documento particular quem elabora são as 
próprias pessoas envolvidas no negócio, exatamente como diz o nome: particular. Já a procuração 
pública quem a faz são os tabeliães de notas.
Veja o esquema a seguir:
Por procuração 
pública
Por procuração 
particular Tutor InventarianteCurador
Representação 
voluntária
Representação 
legal
Representação
Figura 7 
Saiba que existem situações em que as pessoas ou coisas precisam ser representadas por outras 
para que os seus atos sejam juridicamente aptos a produzir efeitos. É o caso do tutor, do curador e 
do inventariante.
Talvez você se pergunte o que é que isso tem a ver com os imóveis na prática. Repare que as pessoas 
tuteladas, curateladas e os bens deixados pelos de cujus podem ser possuidoras de bens imóveis, que é 
o objeto desta disciplina! Então, veja quais são as diferenças entre as espécies de representação legal:
• Tutor: é a pessoa que cuida. Ela deriva de um instituto antigo do direito Romano chamado de 
Tutela (tueri, proteger), que protege crianças e adolescentes que não possam, por si sós, dirigir 
suas pessoas e administrar seus bens.
• Curador: também tem a incumbência de cuidar (curare, tratar), mas diferentemente da tutoria, 
esse instituto é destinado a proteger os bens de pessoa maior de 18 anos que seja incapaz. É 
o caso das pessoas que, por enfermidadeou deficiência mental, não tiverem o necessário 
discernimento para os atos da vida civil, ou então daqueles que por outra causa duradoura, não 
puderem exprimir a sua vontade, como um estado comatoso, por exemplo. Outra hipótese são 
os deficientes mentais, os ébrios habituais e os viciados em tóxicos, além dos excepcionais sem 
completo desenvolvimento mental e os pródigos. É essa a redação do art. 1.767 do Código Civil.
25
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
 Observação
Ébrio habitual é aquele que consome habitualmente excesso de bebida 
alcoólica e pródigo é o indivíduo que revela gastos imoderados. Ambos os 
casos são capazes de comprometer o patrimônio.
• Inventariante: é o mandatário legal da herança. Em outras palavras, é a pessoa que defende todos 
os interesses da herança até que cada um dos herdeiros (donos da herança) e legatários (donos 
do legado, que decorre da doação da pessoa em vida) estejam atribuídos e adjudicados. Assim, é a 
pessoa que cuida dos bens da pessoa falecida. Geralmente quem cuida é o cônjuge sobrevivente.
Veremos agora um exemplo de procuração por instrumento particular para melhor compreensão.
Procuração por instrumento particular
Por meio do presente instrumento particular (nome), (nacionalidade), (estado civil), 
(profissão), carteira de identidade (número), expedida por (órgão expedidor), CPF (número), 
residente e domiciliado (endereço completo com rua, número, código de endereçamento 
postal, cidade e estado)
doravante denominado OUTORGANTE, nomeia e constitui seu bastante procurador 
(nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), carteira de identidade (número), expedida 
por (órgão expedidor), CPF (número), residente e domiciliado (endereço completo com rua, 
número, código de endereçamento postal, cidade e estado)
doravante denominado OUTORGADO
a quem concede plenos poderes para que, em seu nome, pratique todos os atos 
convenientes e necessários com o objetivo de
(colocar o objetivo do negócio jurídico)
A validade da presente procuração estende-se do momento de sua assinatura até a data 
de (inserir a data de validade da procuração).
Findo esse prazo, o OUTORGADO não poderá mais exercer os poderes nele determinados, 
salvo elaboração de nova procuração.
Local, data e assinatura
26
Unidade I
É importante que você saiba que essa procuração pode ser passada para outras pessoas. É o que se 
chama de substabelecimento. Então, se a primeira pessoa que conceder os poderes para uma segunda, 
disser que essa segunda pode substabelecer, ela pode escolher uma terceira pessoa para passar os 
poderes da primeira integral ou parcialmente. É a isso que nos referimos quando falamos com e sem 
reserva de poderes.
Repare que existem dados importantes nas procurações, do outorgante (quem concede os poderes), 
do outorgado (quem recebe os poderes), do objeto da procuração, bem como o prazo de validade dela, 
que pode ser indeterminado, até a revogação ou apenas para a prática de determinado ato jurídico, 
como, por exemplo, retirar um documento em nome de um terceiro.
Todavia, há as procurações públicas. Essas são as mais seguras. Isso porque o tabelião possui 
uma característica que se chama de fé pública, além de permanecer registrado para sempre nos 
assentamentos do cartório.
A fé pública é uma presunção muito antiga de que os servidores públicos, serventuários da justiça, 
notários e registradores possuem em razão da sua profissão. Presume-se que eles estão dizendo a 
verdade, que não têm razão para mentir ou omitir nada. É um crédito que se dá à palavra dessas pessoas 
como sendo a expressão da verdade.
A procuração por instrumento público é um documento elaborado pelo tabelião nos cartórios de 
notas, por meio de uma escritura pública. Assim, ela fica arquivada e é possível obter uma certidão.
É importante ressaltar que existem negócios jurídicos nos quais a procuração deve ser, 
obrigatoriamente, realizada por instrumento público. Trata-se, nesses casos, de determinação legal cuja 
finalidade é evitar fraudes.
Como exemplo, temos a procuração para casamento (sim, embora raras, elas existem), para se agir 
em interesse de tutelados ou curatelados, para venda de imóveis.
A Procuração Pública no Cartório de Notas é um ato registrado em livro próprio, sendo redigido 
por escrevente autorizado do Tabelião, na qual a manifestação de vontade das partes é traduzida em 
linguagem jurídica e apenas o outorgante assina o ato, ficando dispensado o reconhecimento de firma 
da assinatura no documento.
Como você já sabe, este tipo de procuração tem fé pública, sua apresentação é aceita em qualquer 
organização e tem validade jurídica, se utilizada em juízo, por exemplo. Como citado, o ato da procuração 
pública registrada em Cartório de Notas viabiliza a emissão de certidão, uma vez que, fica registrado por 
tempo indeterminado no acervo do Cartório de Notas onde foi registrado.
Na hipótese de curiosidade a respeito de como é uma procuração pública para transferência 
de imóveis, veremos a seguir uma procuração por instrumento público destinada a venda de um 
bem imóvel.
27
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Procuração por instrumento público para venda de bem imóvel
PROCURAÇÃO PÚBLICA (Venda de imóvel) Procurador: MÉVIO DA SILVA Mandante: TÍCIO 
DOS SANTOS Finalidade: Venda de imóvel válida até XX/XX/XXXX SAIBAM todos os que virem 
esta escritura pública de mandato que aos XX dias do mês de XX do ano de dois mil e XX 
(XX/XX/XXXX), na cidade de XXXXXX, Estado de XXXXXXXX, República Federativa do Brasil, 
neste Tabelionato de Notas, perante mim, escrevente autorizado pelo tabelião, compareceu 
como mandante JOSÉ SILVA, nacionalidade, profissão, estado civil, capaz, portador da cédula 
de identidade RG n. XXXXXX-SSP/XX, inscrito no CPF-MF sob n. XXX.XXX.XXX-XX, domiciliado 
e residente na cidade de XXXXXX, Estado de XXXXXXXX, na Rua YYYYYYYY, n. YYYY, bairro 
YYYYYYY, CEP AAAAA-AAA. Reconheço a identidade do presente e sua capacidade para o ato, 
do que dou fé. E por ele me foi dito que por esta escritura pública de mandato, nos termos 
de direito, nomeia e constitui seu bastante procurador, MÉVIO DA SILVA, nacionalidade, 
profissão, estado civil, portador(a) da cédula de identidade RG n. XXXXXXSSP/XX, inscrito 
no CPF-MF sob n. XXX.XXX.XXX-XX, domiciliado e residente na cidade de XXXXXX, Estado 
de XXXXXXXX, na Rua YYYYYYYY, n. YYYY, bairro YYYYYYY, CEP AAAAA-AAA. Confere a este 
procurador amplos e gerais poderes para vender, compromissar a venda, ceder e transferir 
direitos ou obrigações, anuir ou de qualquer outra forma alienar, a quem convier, pelo preço 
e condições que convencionar, o seguinte imóvel: DESCRIÇÃO DO IMÓVEL, CEP AAAAAAAA, 
no XXº Subdistrito - BAIRRO ou SUBDISTRITO, no Distrito, Município, Comarca e XXº 
Oficial de Registro de Imóveis da comarca de NNNNNNNNNNNNNNNNN, perfeitamente 
descrito e caracterizado na matrícula n. YYYYYYYY, podendo para tanto, dito procurador, 
assinar e outorgar as escrituras que forem necessárias, públicas ou particulares, provisórias 
ou definitivas, receber, passar recibos e dar quitações, estipular cláusulas e condições, 
estabelecer preços, forma e local de pagamento, assinar recibos de sinal e princípio de 
pagamento, transmitir posse, domínio, direitos e ações, dar características, metragens e 
confrontações, autorizar registros e averbações; retificar, ratificar, rescindir, responder pela 
evicção legal, representá-lo perante quaisquer repartições públicas federais, estaduais ou 
municipais, autarquias, prefeituras, serviços notariais e registrais, e onde mais for preciso, 
tudo assinando, promovendo ou requerendo, juntar e desentranhar documentos, assinar 
formulários requerimentos, prestar informações e esclarecimentos, acompanhar os processos 
administrativos, pagar os tributos e emolumentos devidos, aceitar recibos e quitações; 
enfim, praticar todos os atos necessários ao fiel cumprimento do presente mandato, 
inclusive substabelecer. Assim diz,pede e lavro a presente que, lida em voz alta, acha em 
tudo conforme, aceita, outorga e assina. Escrita pelo escrevente NNNNNNNNNNNNN e 
assinada pelo tabelião NNNNNNNNNNNNNNNN. Dou fé. Emolumentos: R$ XXXX, Ao Estado: 
R$ XXXX, IPESP: R$ XXXX, Registro Civil: R$ XXXX, Tribunal de Justiça: R$ XXXX, Santa Casa: 
R$ XXXX, Total: R$ XXXX.
 
Repare que nesse documento não se encontram parágrafos, o que dificulta as emendas ou rasuras de 
qualquer ordem. Note, além disso, que foi prevista a figura do substabelecimento, que já conhecemos.
28
Unidade I
 Lembrete
Substabelecimento de procuração pode ocorrer quando expressamente 
permitido pelo outorgante e acontece quando um procurador passa a outra 
pessoa os poderes a ele concedidos.
Merece destaque que nesse tipo de procuração para a transferência de bens imóveis o bem precisa 
estar individualizado, ou seja, é necessário que ele conste da procuração, que é para negociar aquele 
imóvel e não qualquer outro bem de titularidade de Tício. Agir assim confere segurança aos negócios 
jurídicos de grande valor, como os bens imóveis.
Releva destacar ainda que cada cartório de notas está submetido a uma corregedoria. Em São 
Paulo, a partir de 1/6/2012, é obrigatória a consulta à Central de Indisponibilidades para as procurações 
que versem sobre alienação de bens imóveis ou de direitos a eles relativos, prevista no Prov. 13/2012. 
Alienação significa a venda.
Desse modo, conforme Ferreira e Rodrigues (2013, p. 2):
 
Se a busca for negativa, deve ser inserido o seguinte texto no final da 
escritura imobiliária: “A consulta à Central de Indisponibilidades, exigida 
pelo Prov. 13/2012, resultou negativa para as partes envolvidas na alienação 
ou oneração sob o(s) código(s) 9c26.c141.7da9.ded6.bc5f.142f.6d33.1046.
faea.1f47.” Se for positiva a consulta, o texto que sugerimos é: “A consulta 
à Central de Indisponibilidades, exigida pelo Prov. 13/2012, resultou positiva 
para o(s) outorgante(s) (NOME), com [...] ocorrências sob os código(s): 
9c26.c141.7da9.ded6.bc5f.142f.6d33.1046.faea.1f47. O negócio objeto 
desta escritura tem o registro subordinado ao prévio cancelamento da 
indisponibilidade.
Destaca-se a importância de sempre efetuar pesquisas conforme a sua localidade pois, embora 
a legislação federal acerca dos cartórios seja idêntica em âmbito federal, existem particularidades 
estaduais, como a demonstrada exigência da busca à Central de Indisponibilidades à qual devemos estar 
sempre atentos.
Por fim, cabe destacar que em recente decisão do STJ, houve posicionamento de que “a procuração 
que estabelece poderes para alienar ‘quaisquer imóveis localizados em todo o território nacional’ não 
atende aos requisitos do art. 661, § 1º, do CC/2002, que exige poderes especiais e expressos para tal 
desiderato.” — (STJ – Resp: 1.814.643-SP 2017/0278653-3, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 22-10-2019, DJe, 
28-10-2019), ou seja, exige-se procuração específica para compra e venda de imóvel, sendo, portanto, 
um outro cuidado a ser observado para garantir plena validade ao negócio jurídico.
29
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Agora que você já conhece a procuração e a sua importância na prática, vamos retomar os estudos 
sobre o contrato.
A palavra contrato significa unir, contrair. O contrato tal como o conhecemos tem sua origem 
no Direito Romano e, também, era conhecido como convenção ou pacto. Por contrato, entende-se 
genericamente toda a espécie de ato ou de negócio jurídico bilateral. O que significa bilateral?
A bilateralidade é uma das características do negócio jurídico que depende sempre da manifestação 
de duas vontades, existindo também os atos plurilaterais, com manifestação de mais de duas vontades.
Historicamente, os contratos romanos tinham um ritual para que pudessem valer, uma espécie 
de rigor sacramental que se não fosse realizado, invalidaria o negócio jurídico. Assim, em um 
primeiro momento, o que importava mesmo eram as formalidades muito mais do que o acordo de 
vontade das pessoas.
1.4.1 Elementos do contrato
Com a queda do Império Romano, o direito germânico teve vez e este preservava muito mais os 
costumes e o simbolismo, substituído pela entrega de um documento, alterando a stipulatio romana na 
traditio cartae germânica. Assim surge a forma escrita dos contratos, posteriormente simplificada pela 
escola do direito Natural.
 Lembrete
Negócio jurídico é uma relação jurídica que decorre da manifestação de 
vontade negocial das partes.
O contrato no Direito Romano tinha inicialmente três elementos: a coisa, o preço e o consentimento. 
Ainda hoje, o nosso Código Civil preceitua no art. 481 que pelo contrato de compra e venda, um dos 
contratantes se obriga a transferir o domínio de determinada coisa, e o outro, a pagar-lhe certo 
preço em dinheiro.
Vamos ver cada um desses elementos, antes de analisar os princípios que regem os contratos.
1.4.1.1 A coisa
A coisa deve ser determinada e existir no momento da formação do contrato, ou, pelo menos, 
determinável no tempo, quando se tratar de coisa futura. Por coisa entende-se tudo o que pode 
satisfazer a necessidade da pessoa.
30
Unidade I
Pode até parecer estranho que alguém se interesse em comprar uma coisa futura ou alguma coisa 
indeterminada. Contudo, não é tão estranho assim quando a explicação vem ilustrada com um exemplo. 
Pense nas sacas de determinada qualidade de café. Ela é estabelecida por marca e quantidade. Não é 
possível individualizar cada grãozinho. Veja na imagem a seguir o quanto o modelo anterior difere 
de um bem imóvel.
Figura 8 – Indeterminados e determinados
A entrega da coisa, na compra e venda, implica obrigação do vendedor de dar ao comprador coisa 
certa ou incerta.
Se o devedor que se obrigou a restituir coisa certa, determinada a seu credor, deve cumprir a sua 
obrigação restituindo ou entregando essa mesma coisa, sem que haja qualquer alteração, por exemplo, 
do bem imóvel objeto da compra e venda. O comprador deverá pagar o preço da forma e modo ajustado.
Não pode haver substituição desse objeto, por força do artigo 313 do Código Civil que diz o seguinte: 
“o credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa”. 
Então, quem vai decidir se aceita é o credor e, se não aceitar, o negócio está desfeito e pode redundar 
em perdas e danos.
Sobre a coisa incerta, o art. 243 do Código Civil fala que ela será indicada, ao menos, pelo gênero 
e pela quantidade. Assim, pode-se perceber que essa coisa incerta tem que ser determinada em algum 
momento, conhecendo o gênero e a quantidade. É o exemplo das sacas de café.
Para que se compreenda exatamente onde é que os bens imóveis se situam, acompanhe a 
classificação geral dos bens a seguir:
31
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Produtos
De uso especial
Frutos
De uso comum do povo
Pertenças
Dominicais
Benfeitoras
Bens principais
Bens consumíveis e inconsumíveis
Bens fungíveis e infungíveis
Bens móveis e imóveis 
Públicos
Bens acessórios
Bens divisíveis e indivisíveis
Bens singulares e coletivos
Particulares
Reciprocamente 
considerados
Considerados 
em si mesmos
Titularidade do 
domínio 
Figura 9 – Classificação geral dos bens
É importante destacar que ao tratarmos dos elementos dos contratos imobiliários, será 
necessário retomar a classificação dos bens imóveis e fazer considerações sobre os bens 
reciprocamente considerados.
Acerca dos bens públicos, cabe uma única observação: a aquisição se faz com o rigor da Lei 
n. 8.666/93, que é a Lei de Licitações e Contratos. Em sua Seção VI, intitulada “Das Alienações”, quanto à 
necessidade de lei para alienação de bens imóveis: art. 17. A alienação de bens da Administração Pública, 
subordinada à existência de interesse público devidamente justificado, será precedida de avaliação 
quando imóveis, dependerá de autorização legislativa para órgãos da administração direta e entidades 
autárquicas e fundacionais, e, para todos, inclusive asentidades paraestatais, dependerá de avaliação 
prévia e de licitação na modalidade de concorrência, além de outras providências.
1.4.1.2 O preço
O preço serve para medir o valor da coisa que está sendo comprada e consiste em uma importância 
em dinheiro ou equivalente.
32
Unidade I
Talvez você pense que deve haver alguma situação em que haja uma compra e venda e o 
denominador não seja dinheiro. Tecnicamente o nome se altera para permuta, troca ou o que se 
chamava na antiguidade de escambo.
Outrossim, o preço está presente em outra modalidade de contrato jurídico: locação e 
troca de nome, aluguel. Troca de nome ainda no contrato de trabalho se transforma em salário, 
remuneração, vencimentos.
1.4.1.3 O consentimento
O consentimento é a concordância das partes contratantes no tocante à coisa e apreço, objetos 
da compra e venda.
Importa dizer que o contrato se apresenta inicialmente pela manifestação da vontade das partes 
contratantes que, mediante uma proposta, solicita a manifestação de vontade da outra parte, que pode 
aceitá-la ou se contrapor a ela. Quando a parte contrapõe, ocorre o que chamamos de contraproposta.
Caso as duas vontades combinem ou consintam na formação do contrato é que ele surge, com 
direitos e obrigações recíprocas.
Para que o consentimento seja considerado válido perante o ordenamento jurídico e toda a sociedade, 
ele deve ser dado de livre vontade, informado para uma finalidade específica, que nesse caso é a compra 
e venda. É importante que o contrato utilize linguagem direta e simples, assim como claramente visível.
O conceito de contrato, por Silva (2003, p. 373) é o seguinte:
 
Expressa a ideia do ajuste, da convenção, do pacto ou da transação firmada 
ou acordada entre duas ou mais pessoas para um fim qualquer, ou seja, 
adquirir, resguardar modificar ou extinguir direitos. O contrato ocorre 
quando as partes contratantes reciprocamente, ou uma delas assume 
a obrigação de dar, fazer ou não fazer alguma coisa. Evidencia-se que o 
contrato tem por efeito principal a criação de obrigações, que são assumidas 
pelas partes contratantes ou por uma delas.
A partir do conceito apresentado, fica evidente que o consentimento, o preço e a coisa são 
elementos imprescindíveis para que o contrato seja reputado válido.
2 PRINCÍPIOS NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
Princípios são linhas mestras, valores de uma sociedade e nem sempre estão expressos no texto de 
lei. A propósito, esse tem sido um dos grandes debates jurídicos dos últimos tempos: a força normativa 
dos princípios que não estão expressos em lei.
33
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Os princípios também podem servir de fonte normativa. Exemplo disso é o caso em que há dúvidas 
quanto aos fatos arguidos em ação penal. Ora, na dúvida, o juiz deverá decidir pela absolvição do réu. Essa 
norma não emana de uma lei em específico, mas de um princípio construído a partir da leitura sistemática 
da Constituição – em razão, por exemplo, da presunção de inocência e do devido processo legal.
A doutrina e a jurisprudência também podem produzir normas quando indicam a extensão de 
conceitos e de tipos legais a serem aplicados. O conceito de casa é dado pela doutrina, por exemplo, e a 
ele se vinculam os operadores do direito. O tratamento que a jurisprudência dá a uma matéria tende 
a ser reiterado ainda, muito em função da segurança jurídica.
Observe-se que essas fontes são indiretas, porque a qualquer momento podem ser modificadas 
ou desmentidas por lei, ou melhor, pelas fontes diretas. A lei é soberana dentro de um Estado, e, nesse 
sentido, sempre valerá como fonte do direito ainda que conflite com a doutrina, jurisprudência, e, em 
alguma medida, com os princípios e os costumes.
Dizemos em alguma medida, justamente porque, a nosso ver, alguns costumes, ainda que contra a lei, 
se mantém, sob pena de ser injusta a aplicação da lei. Nesse caso, pode-se dizer que a lei cai em desuso.
Também alguns princípios têm valor para além das leis, geralmente princípios constitucionais, os 
quais podem e devem ser especificados pelo legislador, mas não podem por este ser afrontado. É o 
caso do princípio constitucional da legalidade. O legislador pode legislar acerca de conteúdo antes não 
legislado, tornando punível o que antes era permitido. O que não pode é legislar no sentido de permitir 
que seja considerado ilícito aquilo que ainda não tenha sido assim declarado por lei.
Nos contratos, os principais princípios existentes são: o da autonomia da vontade, o da força 
obrigatória dos contratos, o da relatividade dos contratos, o da boa-fé nos contratos e o das relações 
não contratuais. Veremos a seguir cada um deles.
2.1 Autonomia da vontade
O princípio da autonomia da vontade tem inspiração no Código francês, segundo o qual o contrato 
faz lei entre as partes. E o liberalismo coloca a vontade como elemento central de todos os contratos. No 
entanto essa vontade, embora livre, sempre teve que obedecer àquilo que se chamam de princípios de 
ordem pública, além das disposições específicas de cada ordenamento jurídico nacional.
Relembre que a ordem se trata de um imperativo. Entretanto, você sabe o que são considerados 
princípios de ordem pública?
O termo “ordem pública” em direito tem os mais diferentes significados, dá até para dizer que ele 
é reconhecido como um dos mais polivalentes do direito, e, como resultado disso, a noção de ordem 
pública vem a se especificar, uma para cada área do direito. Todavia, isso não nos impede de reconhecer o 
que interessa para os contratos imobiliários. Ordem pública é o resguardo da paz social, sendo esta uma 
função do Estado para a manutenção do bem comum. Essa ordem pública restringe o modo de atuação 
das pessoas junto à sociedade, como ordem social e limita à autonomia da vontade no direito civil.
34
Unidade I
Entretanto, a regra não era a livre disposição dos bens particulares? Sim. A regra é essa. Contudo, 
existem as limitações de ordem pública. Por exemplo, a impenhorabilidade do bem de família. Vejamos:
A impenhorabilidade do bem de família configura uma das formas de concretização do direito 
fundamental à moradia previsto no art. 6º da Constituição Federal. A delimitação infraconstitucional 
do conceito de bem de família encontra-se no art. 1º da Lei n. 8.009/90 e no art. 1.712 do Código Civil:
 
Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é 
impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, 
fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou 
pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas 
hipóteses previstas nesta lei.
Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se 
assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza 
e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que 
guarnecem a casa, desde que quitados (BRASIL, 1990a).
Certo. Essa é a proteção do bem de família. Mas qual é o conceito de bem de família? Consta 
na sequência:
 
Art. 1.712. O bem de família consistirá em prédio residencial urbano ou 
rural, com suas pertenças e acessórios, destinando-se em ambos os casos 
a domicílio familiar, e poderá abranger valores mobiliários, cuja renda será 
aplicada na conservação do imóvel e no sustento da família.
No fim das contas, é possível que as pessoas deem os seus imóveis em garantia o quanto quiserem. 
Contudo, há uma limitação de ordem pública que é o bem de família, pois a proteção da família é um 
bem juridicamente mais valioso que o patrimônio.
Figura 10 – O bem de família é juridicamente protegido
35
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
É exatamente esse o significado da matéria de ordem pública que limita o princípio da autonomia 
da vontade do direito privado.
Consequentemente, a autonomia da vontade contempla a liberdade de contratar, segundo a qual 
os contratantes podem estipular o seu conteúdo e modalidade de contratoconforme o ordenamento 
jurídico (sendo assim classificado em um contrato típico) e contrato de acordo com as suas necessidades 
(contratos atípicos).
Como já sabido, há limitações de ordem pública. Entretanto, essas não são as únicas limitações 
existentes. Há uma limitação do artigo 421 do Código Civil que determina que a liberdade de contratar 
será exercida em razões e nos limites da função social do contrato.
Guarde esse artigo como sendo representativo da autonomia da vontade e da liberdade que as 
pessoas possuem de escolher livremente com quem desejam contratar, pois ele foi alterado pela Lei 
n. 13.874/2019 apelidada de Lei da Liberdade Econômica, que trouxe a redação de que a liberdade 
contratual será exercida nos limites da função social do contrato.
Porém, o que vem a ser essa tal “função social do contrato” que é tão importante a ponto de 
limitar o meu direito de libre contratar? Segundo o professor Carlos Roberto Gonçalves (2012, p. 22), 
ela se resume a:
 
A concepção social do contrato apresenta-se, modernamente, como um 
dos pilares da teoria contratual. Por identidade dialética guarda intimidade 
com o princípio da “função social da propriedade” previsto na Constituição 
Federal. Tem por escopo promover a realização de uma justiça comutativa, 
aplainando as desigualdades substanciais entre os contraentes.
A declaração do professor afirma que os contratos são importantíssimos na nossa sociedade e 
que hoje em dia, como a função social da propriedade, o contrato privado também deve objetivar 
o bem comum – o que ele chamou de “justiça comutativa” – reduzindo as desigualdades entre as 
pessoas que contratam.
Ninguém deve fazer um contrato objetivando prejudicar a comunidade ou ao próximo. Assim, esse 
princípio pode-se dizer é “irmão” daquele da boa-fé dos contratos, que veremos em breve.
Na sequência, para uma melhor compreensão, temos um exemplo.
É possível que um contrato de compra e venda de um determinado bem tenha sido celebrado entre 
duas empresas: A e B. Suponha que esse pacto esteja ótimo para as partes, porque foi observada a 
autonomia da vontade e liberdade de contratar balizados na boa-fé. Até aí, tudo certo. No entanto, esse 
contrato pode vir a ofender a terceiros, no caso, a sociedade. Esse contrato de compra e venda que é 
ótimo para as empresas A e B pode lesar consumidores, afetando, por exemplo, a livre iniciativa, o meio 
ambiente, a propriedade, entre outros direitos. Portanto, satisfaz interesses individuais dos empresários 
donos das empresas A e B, mas afeta os de toda a coletividade.
36
Unidade I
Uma questão muito sensível que deve sempre ser olhada com atenção é o meio ambiente saudável 
como um direito relacionado à dignidade da pessoa humana, que deve ser preservado para essa e as 
futuras gerações. Esse também é um fator limitante para os contratos, especialmente no que tange aos 
contratos imobiliários. Repare em outro exemplo:
Um contrato celebrado entre a Fazenda da Lua e a Fazenda do Sol para exploração de uma área, 
com utilização de máquinas pesadas, poluição ambiental e sonora, desvio de rotas, pode atender a 
autonomia de vontade das duas fazendas que irão estabelecer as condições contratuais, colocando em 
prática o seu direito de ter liberdade de contratar. Entretanto, é necessário verificar a possível lesão a 
terceiros, moradores do local, comércios, coletividade em geral prejudicada pela devastação ambiental, 
dos animais, entre outros possíveis danos que ambas fatalmente causarão ao ambiente.
Consequentemente, recorde-se sempre que a função social do contrato apenas atingirá a sua 
finalidade quando abranger efetivamente o equilíbrio não apenas das partes, mas também a social, sem 
que haja prejuízo para a coletividade.
Pode ser que surja a dúvida sobre o que acontece quando se desobedece a função social. Bem, é 
preciso dizer que dependendo do grau de ofensa, ela pode levar à nulidade ou anulabilidade do contrato 
firmado pelas partes. O juiz poderá, em cada caso concreto, observar se houve a violação ao princípio, 
podendo ser declarada nula a cláusula ou até mesmo todo o contrato e até mesmo existir a imposição 
de penalidades às partes que o violou ou que o violaram.
 Lembrete
O princípio da autonomia da vontade esbarra nos princípios de ordem 
pública, na função social do contrato e nas legislações especiais incidentes 
aos contratos específicos.
Como é perceptível, nem sempre o Estado mostrou-se bem-sucedido ao regulamentar os conceitos 
de função social, delimitar com exatidão o que é e o que não é ordem pública, o que pode causar certa 
insegurança na hora de contratar. É possível afirmar que existe uma intervenção significativa na ordem 
econômica privada que ocasiona distorções em longo prazo. A legislação do inquilinato é um exemplo 
típico. A denominada proteção ao inquilino desestimula as construções e, consequentemente, faltam 
imóveis para locar.
A Lei n. 8.245/91 é conhecida como “Lei do Inquilinato” e ela procura, sem muito sucesso, é verdade, 
corrigir a distorção causada pela intervenção do Estado no ambiente de negócios particulares e fomentar 
a segurança e aumentar o número de imóveis para locar.
Recorde-se que o processo legislativo é complexo, demorado e muitas vezes não atende aos anseios 
do mercado, que são sempre ágeis, como as evoluções sociais. Todavia, continuamos tentando acertar 
na escolha dos legisladores para acudir as nossas necessidades e ter nossas vontades respeitadas, sem 
descuidar de atender aos anseios coletivos.
37
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
2.2 Força obrigatória dos contratos
Quando se começa a estudar e a compreender a ciência jurídica, os estudantes são tomados por uma 
curiosidade imensa em descobrir o maior número de brocardos latinos para demonstrar a sua erudição. 
É um tal de “data vênia” para lá, “aberratio ictus” para cá que, para leigos, soa chato, e, para quem é 
do ramo jurídico, soa engraçado, pois sabemos se tratar de uma fase que tende a desaparecer com o 
tempo. Contudo, os tais brocardos jurídicos têm uma função no mundo: são chamados de axiomas e, 
também, de máximas jurídicas, eles constituem um pensamento sintetizado em uma única sentença, 
que expressa uma conclusão reconhecida como verdade consolidada. Em outras palavras, nada mais é 
do que um ditado popular em latim.
A fim de esclarecer as duas expressões latinas, “data vênia” significa com o devido respeito quando se 
vai discordar da opinião de alguém. Já a “aberratio ictus”, quer dizer erro na execução, hipótese prevista 
no artigo 73 do Código Penal – e não raro apelido maldoso entre os colegas da faculdade de direito.
Agora que já sabemos como as expressões latinas podem ser simples e dizer muita coisa, podemos 
estudar o brocardo jurídico que fala da força obrigatória dos contratos, trata-se do pacta sunt servanda.
Por pacta sunt servanda entende-se que o acordo de vontades faz lei entre as partes. Pode ser traduzida 
como uma afirmação de força obrigatória que os pactos, contratos ou obrigações assumidas devem ser 
respeitados e cumpridos integralmente. Ele é a base de todo o direito contratual sob a ótica de que o 
contrato está baseado na vontade das partes. Assim, cabe às partes honrarem todo o pacto estabelecido. 
Logo, toda e qualquer intervenção externa para alteração do que estiver dito, ajustado e estabelecido de 
forma livre entre as partes contratantes não pode ser admitido, sob pena de haver insegurança jurídica.
É provável que você já tenha ouvido a expressão: “tem que honrar o fio do bigode”. Trata-se de um 
ditado da cultura popular brasileira em que o fio do bigode simboliza o compromisso empenhado durante 
o pacto entre dois homens e que deveria ser honrado. Entre dois homens, pois as conquistas femininas 
que permitiram às mulheres o acesso à liderança dos comércios é recente e a busca por igualdade real de 
direitos e oportunidades entre homens e mulheres se sabe que ainda é algo distante. Por essa expressão, 
entendia-se que o homem tinhaque ser cumpridor de seus compromissos, independentemente do que 
custasse. Os antigos costumavam dizer que tinha que ter na cara, além da barba, vergonha.
Até aqui tratamos apenas da obrigação moral de honrar o compromisso ajustado. Contudo, o que 
acontece caso o contrato não seja cumprido em todos os seus termos?
O ordenamento deve conferir à parte instrumentos judiciários para obrigar o contratante a cumprir 
o contrato ou a indenizar perdas e danos. As perdas e danos devidos ao credor abrangem, além do 
que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. Dano emergente é o dano que 
ocasionou efetiva diminuição patrimonial da vítima.
Imagine o tamanho dos problemas que ocorreriam caso o contrato não tivesse toda essa força 
obrigatória? Seria bem complicado de se viver no mundo. Ainda que se busque o interesse social, ele não 
deve contrariar tanto quanto possível a vontade contratual, a intenção das partes.
38
Unidade I
Da força obrigatória dos contratos é que vem aquilo que se chama de intangibilidade do contrato. 
Algo intangível é aquilo que não se pode tocar, alterar, mudar. Então, isso quer dizer que ninguém pode 
alterar unilateralmente o conteúdo do contrato (nem mesmo o juiz, como princípio, pode intervir). 
Essa é a regra geral. Obviamente existem situações excepcionais e essas são tratadas nas legislações 
específicas, caso a caso.
Tudo bem contratar quando temos um determinado contexto. Entretanto, e quando o contexto 
muda? Como fazer para reequilibrar esse contrato? É aí que tem cabimento o que se chama de cláusula 
rebus sic stantibus.
Rebus sic stantibus significa que o contrato deve se manter enquanto as circunstâncias de sua 
elaboração permanecerem idênticas entre as partes envolvidas. Caso haja um descompasso, será 
necessário reequilibrá-lo. Entenda que a cláusula rebus sic stantibus não está ali para invalidar 
o contrato, mas para garantir que ele sobreviva nas mesmas condições que foi inicialmente pactuado, 
como garantia da execução da pacta sunt servanda.
A Lei trata dessa questão no artigo 317 do Código Civil, afirmando que: quando, por motivos 
imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de 
sua execução, o juiz poderá corrigi-lo, a pedido da parte, de forma que assegure, quanto possível, o valor 
real da prestação. Então, essa é uma forma de garantir que o contrato seja cumprido.
As atenuações legais que a seguir estudaremos alteram em parte a substância desse princípio. 
A noção decorre do fato de terem as partes contratado de livre e espontânea vontade e submetido sua 
vontade à restrição do cumprimento contratual porque tal situação foi desejada.
2.3 Princípio da relatividade dos contratos
Se João contrata Pedro, evidentemente não pode cobrar a obrigação de Paulo. Assim, a regra geral 
dos contratos é que eles só afetam aqueles que deles participaram. Seus efeitos não podem, em princípio, 
nem prejudicar terceiros nem se aproveitar deles. É por isso que dizemos que, com relação a terceiros, o 
contrato é res inter alios acta, aliis neque nocet neque potest que, em latim, significa que o contrato é 
coisa entre as partes e não pode prejudicar nem beneficiar quem dele não participar.
Do mesmo jeito que João não pode cobrar de Paulo uma obrigação que ajustou com Pedro, Paulo não 
poderá exigir de João qualquer cumprimento, posto que nada ajustou com ele. Portanto, a relatividade 
dos contratos é uma via de mão dupla. Se de um lado não permite intervenção, de outro não estende 
seus efeitos a um terceiro.
Maiorca (1981, p. 333, tradução nossa) sobre o princípio da relatividade dos contratos, afirma 
o seguinte:
 
Nesse sentido, conclui-se que o contrato não produz efeito com relação a 
terceiros, a não ser nos casos previstos na lei. Temos de entender por parte 
contratual aquele que estipulou diretamente o contrato, esteja ligado ao 
39
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
vínculo negocial emergente e seja destinatário de seus efeitos finais. Por outro 
lado, deve ser considerado como terceiro, com relação ao contrato, quem quer 
que apareça estranho ao pactuado, ao vínculo e aos efeitos finais do negócio.
É importante que se diga que essa regra também se aplica ao objeto pactuado, não apenas às partes. 
Se pactuamos alhos, não devemos receber bugalhos, ainda que mais valiosos.
2.4 Princípio da boa-fé dos contratos
O certo é o certo. Sempre. Talvez você já tenha escutado dos mais antigos essa fala que traduz o que 
se chama de boa-fé.
A boa-fé no direito provém do direito romano, registrado na Lei das XII Tábuas, um dos mais antigos 
diplomas legais, que já previa que se o patrono tiver cometido alguma fraude contra o seu cliente, que 
seja condenado. Então, está entendida a boa-fé como um dever de lealdade, de respeito à palavra dada, 
como um fundamento da justiça e da virtude cívica.
Boa-fé indica a conduta desprovida de dolo que motiva alguém à prática de um ato. É a vontade 
livre e genuína, sem intenção de prejudicar ninguém de praticar um ato jurídico. Lembre-se de que os 
contratos imobiliários são atos jurídicos por sua natureza.
A boa-fé é considerada princípio jurídico dos contratos e é amplamente utilizada como fundamento 
para que um ato se mantenha válido mesmo estando ele viciado por alguma irregularidade. É a famosa 
situação “eu não tinha a intenção de prejudicar ninguém”. Contudo, para que haja o reconhecimento 
jurídico da boa-fé, cumpre examinar a intenção que moveu o agente a fazer ou deixar de fazer alguma 
coisa, ou que somente se pode constatar após o exame das circunstâncias do caso concreto.
O princípio da boa-fé dos contratos pode ser dividido em duas partes: boa-fé subjetiva, que possui 
a concepção psicológica, e boa-fé objetiva, que contempla a concepção ética. A figura a seguir faz a 
diferenciação entre esses dois conceitos. Confira:
Subjetiva
Trata-se de um estado psicológico de inocência. 
É um estado de ignorância do vício por pureza. “Eu não sabia”. 
O indivíduo ignora um possível vício.
Exemplo: art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou 
o obstáculo que impede a aquisição da coisa.
O referencial de inocência utilizado é o discernimento do homem médio.
Objetiva
É uma cláusula geral implícita em todos os contratos. 
Ela tem status principiológico, e que se traduz em uma regra de 
conteúdo ético e exigibilidade jurídica.
Exemplo: art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, 
tanto na conclusão do contrato como em sua execução, os 
princípios de probidade e boa-fé.
Figura 11 – Boa-fé objetiva e boa-fé subjetiva
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Unidade I
Existem outros artigos no Código Civil que se reportam à boa-fé de índole objetiva, como o art. 113, 
que diz que os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de 
sua celebração. Um exemplo de aplicação é que precisam ser considerados os comportamentos típicos 
das partes perante o mercado e em outras negociações similares, os riscos alocados nos negócios e as 
expectativas de retorno dos investimentos.
Veja que assim como as pessoas têm direitos, elas possuem obrigações. O mesmo raciocínio é válido 
para a concepção jurídica desse princípio da boa-fé. Temos aqui o princípio oposto, trata-se de um 
exemplo de má-fé objetiva, o que se denomina proibição de comportamento contraditório.
O latim tem uma expressão para identificar essa vedação ao comportamento contraditório que é 
venire contra factum proprium. Em uma tradução livre, é uma circunstância na qual um sujeito de direito 
busca favorecer-se em processo judicial assumindo conduta que contradiz o que foi pactuado antes.
Esse conceito é realmente complexo e a compreensão pode ser facilitada se analisarmos um exemplo: 
suponha que José more de aluguel na sua casa. Ele lhe paga mensalmente um valor convencionado por 
meio de um contrato de aluguel de bem imóvel, exatamente conforme os termos ajustados. Acontece 
que você ingressa com uma ação judicial contra ele, pedindoque desocupe o imóvel imediatamente, 
sob a alegação de ele ter invadido o seu bem e o estar ocupando-o de forma precária, clandestina e de 
má-fé. Reparou como o comportamento é contraditório? É exatamente esse tipo de comportamento 
de má-fé que o princípio objetiva afastar.
A proibição do comportamento contraditório encontra muita aplicação no direito das obrigações, 
quando, por exemplo, uma parte faz crer a outra que um modo não é obrigatório e posteriormente 
argui nulidade por ausência de forma exigida em lei para furtar-se ao cumprimento da obrigação. Por 
exemplo, fazer uma procuração particular outorgando poderes a um terceiro para a transmissão de um 
bem imóvel. Você já sabe que é necessário que o instrumento seja feito por procuração pública. Suponha 
que se faça o documento particular somente para depois dizer que o negócio jurídico não vale nada. 
Trata-se de um comportamento contraditório inadmissível para o direito.
Vamos analisar juntos uma ementa de jurisprudência?
Com a técnica correta é possível compreender a lógica desse tipo de decisão e o entendimento dos 
tribunais. Recorde-se que jurisprudência são as decisões reiteradas dos tribunais.
“Compromisso de compra e venda de imóvel – Rescisão contratual cumulada com – Reintegração 
de posse – Decreto de improcedência – Demanda ajuizada em face do comprador – Inadimplência das 
05 (cinco) últimas parcelas de um total de 48 (quarenta e oito), além do pagamento de metade do valor 
do negócio à vista – Alegação de descumprimento de cláusula contratual apta a configurar a rescisão 
unilateral – Adoção da teoria do ‘adimplemento substancial do contrato’ para preservar a existência do 
negócio, sendo vedada sua rescisão, balizando a aplicação da regra estampada nos artigos 421, 422 e 
475 do Código Civil, de modo a preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva 
– Precedentes – Sentença mantida – Recurso desprovido” (TJ-SP – AC: 0006834-45.2015.8.26.0664, 
6-6-2018, Rel. Salles Rossi, DJe, 27-04-2018).
41
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
Achou difícil? Olhe novamente. O começo, o meio e o fim. Há informações, datas, números, palavras 
complexos? Anote tudo o que não souber e explore esse momento de estudo em suas anotações físicas 
ou digitais, mas anote. Não confie na memória.
Esse documento nada mais é que uma decisão judicial. A sua função é dizer quem tem e quem 
não tem razão sobre algum problema. Mas qual é o problema ali? Consegue identificar? Sim, é o 
compromisso de compra e venda de imóvel. Todavia, não é só isso. Estão pedindo a rescisão contratual 
e a reintegração de posse, que, em outras palavras, significa desmanchar o negócio e devolver a posse 
do imóvel ao proprietário, já que o negócio jurídico ainda não tinha se transformado em uma compra e 
venda definitiva, ficando no campo da promessa.
Como jurisprudência são as decisões dos tribunais, é importante saber que um juiz ou uma juíza 
decidiu esse processo antes e disse que a ação era improcedente, ou seja, que quem entrou na justiça não 
tinha razão. Então, essa pessoa ficou insatisfeita com a decisão de primeira instância e resolveu recorrer.
Eis que o problema chegou para três juízes mais antigos julgarem, já que o juiz ou a juíza mais 
recente julgou de maneira inadequada, no entendimento da parte insatisfeita. Na segunda instância, 
os magistrados recebem a denominação de desembargadores. Deste modo, essa decisão que estamos 
analisando foi tomada por um tribunal. Veja na parte final do documento que está escrito entre 
parênteses TJSP, ou seja, a decisão veio do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
 Observação
A Lei Complementar n. 35, de 14 de março de 1979, dispõe sobre a Lei 
Orgânica da Magistratura Nacional.
Como existe um número muito grande de processos, os trabalhos são divididos mais ou menos 
como trabalhos escolares: cada um faz uma parte, pegando um processo diferente e, de tempos em 
tempos, o grupo se reúne para discutir os casos e decidir. O desembargador que fica responsável por 
contar o processo aos outros dois colegas de turma é chamado de desembargador relator. Nesse caso, 
o relator é Salles Rossi.
Mas, voltando ao que aconteceu nesse processo, o dono do imóvel entrou com uma ação contra o 
comprador dizendo que este não pagou as 5 últimas parcelas das 48 ajustadas, além do pagamento da 
metade do valor do negócio à vista. Disse que o comprador descumpriu uma cláusula que ensejaria a 
rescisão unilateral, ou seja, colocaria todo o contrato a perder.
Sobre a rescisão unilateral, ainda que o instrumento contratual contenha cláusula que preveja a 
possibilidade de rescisão injustificada por qualquer das partes contratantes, o eventual rompimento 
deve ser realizado de forma responsável, com a avaliação dos investimentos realizados por força do 
acordo firmado e a observância de princípios como a boa-fé e a finalidade social do contrato. E será 
exatamente como o Tribunal irá decidir, por força do princípio que estamos estudando nesse item.
42
Unidade I
Segundo entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça – STJ, a aplicação da teoria do 
adimplemento substancial do contrato exige o preenchimento de alguns requisitos:
• Existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes.
• O valor do inadimplemento deve ser ínfimo em relação ao total do negócio.
• Deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de 
pleitear a quantia devida pelos meios ordinários.
Não é tão complicado se pensarmos no caso concreto. Lembre-se que o promitente comprador deixou 
de pagar apenas as 5 últimas parcelas de um bem imóvel, tendo pago metade à vista e 43 das 48 parcelas 
ajustadas e o credor, ainda dono do imóvel, quer a devolução do imóvel com base na cláusula que permitiria 
a rescisão unilateral no caso de inadimplemento (não pagamento). Seria justo na sua opinião? Para o STJ 
está pacífico que não, tanto que a teoria do adimplemento substancial está aí para comprovar.
Na jurisprudência consta ainda a fundamentação legal, ou seja, quais são as leis que basearam a 
decisão, que nesse caso se firmou nos artigos 421, 422 e 475 do Código Civil.
Na parte final, a jurisprudência apontou os princípios que estamos estudando da função social 
do contrato e da boa-fé objetiva. Então, ele diz que a sentença dada em primeira instância pelo juiz 
está correta e por isso deve ser mantida (o contrário seria reformada) e o recurso foi desprovido (o 
contrário seria provido).
Retomando os estudos sobre a boa-fé dos contratos, releva destacar que ela tem que ser algo que 
faça parte deles tanto de maneira subjetiva, como objetiva, sob pena de viciar o contrato. É bom lembrar 
ainda que ela deve ser manifestada tanto no período pré-contratual, como na execução do contrato e 
as partes não podem fugir dessa obrigação.
 Saiba mais
Agora que você já conhece o contrato e os seus aspectos 
principiológicos é importante compreender que em determinados 
momentos da história mundial esses princípios não foram totalmente 
observados. E sabe o que aconteceu? Diversas pessoas perderam a 
dignidade. É exatamente isso que se narra no filme A grande aposta.
Em 2008, a bolha imobiliária dos Estados Unidos estourou e quase 
destruiu o sistema bancário da maior potência mundial. Devido ao peso que 
os EUA exercem na economia global, a crise ultrapassou continentes e levou 
outros tantos países ao colapso. Muitos, naquele ano, se questionaram: 
como ninguém conseguiu prever?
43
ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
O problema é que, de fato, uma minoria previu – e se aproveitou do 
desastre inevitável para lucrar. O filme A grande aposta, vencedor do Oscar de 
melhor roteiro adaptado de 2016, conta exatamente a história desse pequeno 
grupo de pessoas que entenderam o que estava por vir antes de todo mundo.
Repare que a conta do desastre anunciado ficou nas mãos da 
população, que foi primeiramente incentivada a comprar casasa crédito e 
de repente se viu com dívidas hipotecárias absurdas, diante de uma onda 
avassaladora de desemprego.
A GRANDE aposta. Direção: Adam McKay. Estados Unidos: Paramount 
Pictures, 2015. 130 min.
Se for possível uma dica para sintetizar o que estudamos sobre os princípios relativos aos contratos, 
recorde-se que precisamos fazer um documento descrevendo os negócios e suas cláusulas não só em 
razão do eventual descumprimento por má-fé, mas por questões de memória, pois as pessoas fazem 
tantos negócios, acertos financeiros, parcelamentos, endividamentos, que quem deixa de descrever no 
papel por conta de estar negociando com pessoas sérias, acaba também permitindo que as lembranças 
das partes envolvidas sejam colocadas à prova e o cérebro tem maior facilidade de gravar os benefícios. 
E, por essa razão, eventualmente, quando desafiada, a lembrança do ser humano pode ser afetada e os 
compromissos não serem cumpridos exatamente como foram ajustados.
Portanto, faça negócios com quem tem além de desejo, capacidade de cumpri-los, e, mesmo 
assim, estude muito, minuciosamente e documente tudo o que foi combinado para não ter surpresas 
justamente com quem menos se espera.
2.5 O acordo de cavalheiros
Todas as organizações que o ser humano faz servem para lhe atender, em maior ou em menor grau. 
Com a ciência do direito ocorre exatamente o mesmo. Se o direito existe para servir as pessoas, logo, 
pode ser dispensado por alguém que não quiser ser por ele servido. Em outras palavras, tecnicamente, 
se não for desejável que haja tutela jurídica, ela pode ser afastada sem qualquer prejuízo.
Figura 12 – Aperto de mãos simbolizando acordo
44
Unidade I
O contrato pode ser fator de lentidão na consecução dos fins almejados, aumentando os custos. 
Muitas vezes os contratos demandam rapidez e agilidade e não comportam maiores formalidades.
O acordo de cavalheiros, ou gentlemen’s agreement é um acordo que compromete pessoal, moral 
ou ainda politicamente, mas não juridicamente, diplomatas, chefes de governo ou de Estado ou 
seus representantes. Seu uso ocorre especialmente em Direito Internacional Público, em razão da 
problemática que envolve a diferença de ordenamentos jurídicos.
É importante que se diga que esses acordos não comprometem o Estado quando se trata de 
direito internacional público. O acordo de cavalheiros vigora enquanto mantiverem suas posições 
de responsabilidade as pessoas que o celebraram.
Todavia, esse acordo também pode ser firmado como cortesia, em sede de direito interno, na 
vida das pessoas. Um exemplo claro é o empréstimo de dinheiro a um parente. A regra geral seria a 
intervenção da ordem jurídica nesse acordo, para cobrar a dívida caso ela não seja paga. Contudo, há 
uma obrigação moral do parente em efetuar o pagamento no tempo e modo que se convencionou.
Releva destacar que estando em dúvida sobre se o acordo de cavalheiros é um negócio jurídico ou 
um mero acordo de cortesia, o ônus da prova recai sobre quem considera que é um negócio jurídico. 
Vale plenamente aquela máxima do ônus da prova recair sobre quem o alegar.
 Resumo
Nesta unidade vimos como o direito evoluiu enquanto ciência, sabendo 
que ele é fruto da vontade social e que essa é expressa por meio da legislação.
Por conceito, direito pode ser interpretado como norma, no sentido 
de representar um conjunto normativo, interpretado como uma faculdade, 
no sentido de ser uma capacidade de uma pessoa fazer ou não fazer algo, 
elucidado como justiça, uma vez que deve ser justo e, por fim, refere-se à 
ciência jurídica.
O direito se classifica em público, privado e misto, sendo que o público 
terá relação direta com o Estado, no sentido de governo, e o privado 
relativo às questões entre os particulares. O direito misto é aquele que se 
refere ao direito do consumidor, previdenciário, ambiental e do trabalho, 
que possuem interfaces tanto públicas quanto privadas. Por isso, são 
classificados como mistos.
Vimos que as fontes do direito significam o local de onde elas surgem 
ou podem surgir: diretamente da lei, da doutrina, da jurisprudência e dos 
contratos. De maneira subsidiária, ou seja, no caso de omissão da lei é que 
se usam a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito.
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ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
O contrato pode ser interpretado como ajuste entre duas ou mais 
partes com objetivo de gerar direitos e obrigações para os contratantes. 
Os requisitos dos contratos são: capacidade do agente, forma prescrita ou 
não defesa em lei e o objeto lícito, possível, determinado ou determinável.
As pessoas a fim de poder contratar precisam ter vontade de fazê-lo. 
Para isso, elas podem externalizar esse desejo por si próprias ou por 
procurações. As procurações para transferência de bens imóveis são 
especiais e precisam ser realizadas perante o tabelião de notas, ou seja, 
por instrumento público.
Observamos que os elementos do contrato são o objeto que se 
está negociando, o preço que deve ser ajustado entre as partes e 
o consentimento.
Os princípios de modo geral versam sobre normas gerais que servem de 
parâmetros para quando existirem dúvidas acerca de como interpretar uma 
lei ou um contrato.
São princípios dos contratos imobiliários a autonomia da vontade, 
segundo a qual as pessoas devem estar livres e conscientes para dispor 
dos seus patrimônios. Contudo, essa liberdade é relativa por ser limitada 
pelo que se chama de princípios de ordem pública.
Estudamos que o princípio da força obrigatória dos contratos significa 
que as partes devem cumprir aquilo com que se comprometeram e que o 
contrato é intangível, ou seja, não se pode alterá-lo sem que haja vontade 
das partes ou alguma situação definida em lei como muito excepcional. No 
mais, deve-se cumprir o contrato nos exatos termos do ajustado.
O princípio da relatividade dos contratos quer dizer que o contrato 
é coisa entre as partes e não pode prejudicar nem beneficiar quem 
dele não participar.
O princípio da boa-fé dos contratos é um dos mais importantes, pois 
ninguém poderá invocar a própria torpeza. A boa-fé subjetiva é o estado 
de pureza no qual o indivíduo ignora um possível vício, já a boa-fé 
objetiva é uma cláusula geral que está vigente em todos os contratos de 
maneira implícita e tem conteúdo ético, ou seja, deve seguir o que é bom, 
justo e correto.
Por fim, vimos que o acordo de cavalheiros é um compromisso 
assumido entre as partes sem que haja qualquer contrato escrito ou 
formalidades jurídicas.
46
Unidade I
 Exercícios
Questão 1. Félix, Bento e Dante são irmãos menores de idade com 12, 10 e 9 anos, respectivamente. 
Eles viveram uma enorme tragédia: seus pais faleceram em um acidente de trânsito. Os pais deixaram 
para os filhos dois imóveis, sendo um comercial – galpão onde funcionava a indústria de cadeados 
do pai – e uma casa de grande porte em bairro bem localizado na cidade. Os irmãos serão agora os 
proprietários desses dois imóveis, porque são os legítimos herdeiros, mas, pelo fato de serem menores 
de idade, será preciso que:
A) Outorguem uma procuração pública lavrada em cartório para que uma pessoa maior de idade 
os represente.
B) Outorguem uma procuração privada ao advogado para que ele nomeie uma pessoa maior de idade 
que os represente.
C) O juiz de direito determine que uma pessoa seja o tutor das três crianças menores para cuidar de 
seus interesses.
D) O juiz de direito determine que uma pessoa seja o curador das três crianças menores para cuidar 
de seus interesses.
E) As crianças escolham entre os parentes aquele que será o tutor e qual destinação querem 
dar ao imóvel.
Resposta correta: alternativa C.
Análise das alternativas
A) Alternativa incorreta.
Justificativa: por serem menores de idade, as crianças não têm capacidade jurídica para outorgar 
uma procura pública.
B) Alternativa incorreta.
Justificativa: por serem menores de idade, as crianças não têm capacidade jurídica para outorgar 
uma procuração privada.
C) Alternativacorreta.
Justificativa: a situação das crianças deverá ser levada ao juiz de direito da comarca em que 
residem, para que ele determine quem será o tutor delas, ou seja, a pessoa responsável por garantir os 
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ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
cuidados essenciais para a vida digna das crianças e administrar os bens enquanto perdurar a situação 
de menoridade para os atos da vida civil. Tutela é um instituto legal de proteção dos interesses 
dos incapazes para exercer os atos da vida civil, que são definidos pelo Código Civil – artigo 3º –, 
como os menores de 16 anos. Já a curatela é a proteção assistencial determinada pela lei para os 
maiores incapazes, ou seja, que, apesar de serem maiores de 18 anos, não possuem capacidade plena 
para o exercício dos atos da vida civil. Quando ocorre o falecimento dos pais de filhos menores, 
competirá ao juiz escolher entre os parentes consanguíneos aquele que reúne melhores condições ao 
exercício da tutela.
D) Alternativa incorreta.
Justificativa: estão sujeitos à curatela segundo o artigo 1.767 do Código Civil aqueles que, por causa 
transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade; os ébrios habituais e os viciados em 
tóxico e os pródigos. Assim, no caso do enunciado da questão em que as três crianças são menores de 
18 anos, não se aplica a hipótese legal de curatela, mas de tutela.
E) Alternativa incorreta.
Justificativa: em conformidade com o Código Civil, no artigo 1.731, há uma ordem legal determinada 
para a designação de tutores, portanto, não se aplica a livre escolha dos menores.
Questão 2. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em 4/12/2012, decidiu uma controvérsia 
entre partes na compra e venda de um imóvel da seguinte forma:
Compromisso de compra e venda. Saldo final do preço a ser quitado com financiamento bancário 
e levantamento do FGTS. Greve nos serviços da Caixa Econômica. Promissários que tomaram todas as 
medidas a si imputáveis para pronta liberação dos recursos. Retardo justificado. Incidência de cláusula 
penal e de juros que, ademais, contrastam com a função limitativa da boa-fé objetiva. Improcedência. 
Sentença mantida. Apelo desprovido.
Avalie as afirmativas a seguir:
I – As partes que deveriam pagar o saldo final do preço por meio de financiamento bancário e 
liberação do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS não conseguiram fazê-lo em razão de 
greve do banco, mas, mesmo assim, deverão ser aplicados juros e multa, porque o prazo do contrato não 
foi cumprido, e as cláusulas contratuais não podem ser flexibilizadas.
II – A greve da Caixa Econômica Federal, agente bancário incumbido de conceder o financiamento e 
autorizar a liberação do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, é fato que foge aos deveres contratuais 
dos promissários e, portanto, torna inaplicável a incidência de juros e multa.
III – A boa-fé objetiva é o dever de agir em consonância com as melhores práticas legais e éticas, 
dever de conduta aplicável a todas as situações da vida em sociedade.
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Unidade I
Está(ão) correta(s):
A) I, somente.
B) II, somente.
C) III, somente.
D) I e III.
E) II e III.
Resposta correta: alternativa E.
Análise das afirmativas
I – Afirmativa incorreta.
Justificativa: os promissários não conseguiram quitar o compromisso de pagamento porque o banco 
estava em greve. Em consequência, não houve a liberação dos valores do FGTS e do financiamento 
bancário na data estabelecida no contrato, embora possa ter ocorrido em data posterior. O credor 
entendeu que eram aplicáveis a multa moratória decorrente do pagamento fora da data fixada no 
contrato e juros pelo decurso de tempo transcorrido. Os promissários agiram com boa-fé objetiva, uma 
vez que cumpriram todas as exigências para que os recursos fossem liberados, porém a greve foi o único 
fator impeditivo do pagamento na data correta. Assim, não cabe discutir se o contrato pode ou não 
ser flexibilizado. A não aplicação de juros e multa se justifica de pleno direito em razão da completa 
ausência de responsabilidade dos promissários, que não puderam dispor dos recursos na data correta por 
fato que não pode ser imputado a eles.
II – Afirmativa correta.
Justificativa: os deveres contratuais dos promissários foram cumpridos e a liberação dos recursos 
deixou de ser feita pelo banco em razão de estado de greve. Os promissários comprovaram sua boa-fé 
objetiva com o cumprimento das obrigações necessárias para a liberação dos recursos, não podendo ser 
imputado a eles o ônus de multa contratual e juros de mora por fato que não foi de responsabilidade deles.
III – Afirmativa correta.
Justificativa: boa-fé objetiva é dever de agir corretamente, em consonância com a lei, os valores 
sociais e as melhores práticas éticas. No caso, a leitura do julgado do Tribunal de Justiça evidencia que as 
partes que haviam se comprometido com o pagamento agiram assim, em estrito cumprimento de suas 
obrigações e apenas não conseguiram pagar na data correta em razão da greve do banco. Não há que 
se falar em falta de boa-fé objetiva dos promissários que tomaram todas as medidas que lhes cabiam.