Curso de Direito Civil - Direito Das Coi - Fabio Ulhoa Coelho

@direito-civil-ii ESTÁCIO

Pré-visualização

O
credor de quem perdeu a propriedade em razão da usucapião
nenhum direito de crédito tem contra o novo proprietário do
bem.

d) Segundo a amplitude. Essa classificação contempla a
aquisição a título singular e a título universal. Na primeira,
opera-se a transferência da propriedade de um ou alguns
bens individuados do patrimônio do alienante para o do
adquirente; na segunda, transfere-se o patrimônio como um
todo, com a totalidade de seus ativos, direitos e obrigações.
Quem titula propriedade fundada em contrato de compra e
venda adquire a título singular. Já o herdeiro, na sucessão
por falecimento do antigo titular da propriedade, adquire os
bens herdados a título universal. Também dão ensejo à
aquisição a título universal as operações de incorporação e
fusão de pessoas jurídicas. A incorporadora adquire o
patrimônio da incorporada e a resultante da fusão o das
fusionadas, configurando essa espécie de aquisição.

A natureza do bem adquirido, aqui, é em tudo
irrelevante. Universalidades, como o estabelecimento
empresarial, podem ser objeto de aquisição a título singular
ou universal. Quem celebra trespasse adquire o
estabelecimento a título singular, enquanto, numa
incorporação de sociedade empresária, a incorporadora é
seu adquirente a título universal.



A aquisição da propriedade
classifica-se em: (a) imobiliária e
mobiliária, segundo a natureza
imóvel ou móvel do bem
adquirido; (b) derivada ou
originária, caso exista ou não
relação jurídica entre o antigo e o
novo proprietário; (c) negocial ou
factual, conforme o fundamento
da aquisição resida em negócio
ou fato jurídico; (d) a título
singular ou universal, em razão
do alcance; (e) a título gratuito
ou oneroso.



Aqui também a implicação da classificação diz respeito à
imputabilidade ao adquirente de consequências de atos
praticados pelo alienante. Nesse caso, a imputação diz
respeito especificamente às obrigações do antigo titular da
propriedade. Quem adquire patrimônio passa a titularizar
todos os seus elementos, incluindo os passivos. O credor
do alienante pode demandar o cumprimento da obrigação do
adquirente a título universal; mas nenhum direito tem de
exigir o seu adimplemento do adquirente a título singular.

e) Segundo a onerosidade ou gratuidade. Por fim, a
aquisição da propriedade pode ser a título oneroso ou
gratuito. Naquele, quem adquire a propriedade paga ao
alienante o valor entre eles acertado; neste, não existe tal
pagamento. A aquisição da propriedade fundada em compra
e venda é a título oneroso, porque o comprador somente
cumpre o contrato pagando ao vendedor o preço. Já a
fundada em doação ou sucessão hereditária é aquisição a
título gratuito (Bessone, 1996:165/166).



Capítulo 44

A
PROPRIEDADE
IMOBILIÁRIA

1. A PROPRIEDADE DE BENS IMÓVEIS
Dispor de um lugar para ficar, dormir, proteger-se do frio

e guardar coisas corresponde a uma das mais básicas e
primitivas necessidades humanas. Talvez por essa razão, a
propriedade imobiliária tem sido considerada, em nossa
sociedade, uma das conquistas mais importantes que
homens e mulheres podem almejar. Além disso, muitos veem



nela a mais relevante forma de riqueza e privilegiam o
investimento em bens imóveis. Ser dono da casa ou
apartamento em que mora é, ademais, fonte de segurança
psicológica. Em suma, tamanha é a importância que tem e se
dá à propriedade imobiliária que o direito não poderia deixar
de dispor sobre o assunto de modo particular. Quanto mais
relevante (econômica, social e psicologicamente falando) for
certo bem, mais intrincados tendem a ser os conflitos de
interesses relativos ao seu desfrute. Em consequência, maior
atenção ao tema deve dar o Direito.

O conceito doutrinário tradicionalmente adotado para
bens imóveis dá destaque ao comprometimento da sua
integridade no caso de transporte. Imóvel é o bem que não
se consegue transportar sem destruir (Beviláqua, 1934,
1:261). Essa forma de conceituar a classe de bens, contudo,
não é satisfatória. O solo, imóvel por excelência, não se
transporta. Remover a terra de um campo para depositar em
outro certamente não é mudar o solo de lugar. Ele continuará
onde sempre esteve, mesmo que esburacado. Outro bem que
inegavelmente pertence à categoria dos imóveis, a casa,
pode ser transportada sem perda de integridade (CC, art. 81,
I). A lei reproduziu, indiretamente, esse conceito, ao definir a
classe oposta, ou seja, os móveis, mencionando a
inalterabilidade da substância ou destinação econômico-
social no caso de movimento (CC, art. 82). Ao tratar dos
imóveis, porém, foi sábia em limitar-se a listá-los.



O solo e tudo o quanto se incorpore a ele, natural ou
artificialmente, são imóveis (CC, art. 79). Mas a categoria não
se exaure nesses bens. A lei classifica determinados direitos
como bens imóveis. São os direitos reais e ações sobre bens
imóveis e os relacionados à sucessão aberta,
independentemente da natureza das coisas deixadas pelo
falecido (art. 80, I e II). O objetivo buscado com essa
equiparação é estender a tais direitos as formalidades e
garantias legalmente instituídas para a proteção dos
interesses que cercam a propriedade imobiliária.



Imóveis são os bens listados no
art. 82 do CC: o solo e tudo
quanto se lhe incorpora, natural
(plantações) ou artificialmente
(construções). Além deles, também
são imóveis os direitos reais
correspondentes (isto é,
incidentes sobre bens imóveis) e
os relacionados à sucessão
aberta, mesmo que o espólio seja
composto exclusivamente por bens
móveis.

Sobre a propriedade imobiliária, convém estudar a
questão da extensão vertical (item 2), sua aquisição (item 3) e
perda (item 4), bem como os empreendimentos imobiliários



(item 5).

2. EXTENSÃO VERTICAL
Em 1945, Thomas Lee e Tinie Causbys, fazendeiros da

Carolina do Norte, pleitearam no Judiciário a cessação de
voos sobre sua propriedade, provando inclusive que
estavam tendo prejuízo econômico. As galinhas deles
aparentemente se assustavam tanto com o barulho de aviões
militares voando a baixa altitude que punham menos ovos; e
algumas delas chegavam até mesmo a morrer na desesperada
tentativa de fugir do galinheiro. O fundamento do pleito era
a vetusta doutrina do direito de propriedade imobiliária,
assente na common law, que adotava por limites aéreos “the
periphery of the universe”. A causa foi aceita pela Suprema
Corte. Mas, ao julgá-la, os juízes evidentemente afastaram a
antiga concepção e negaram qualquer direito aos Causbys
de impedir o tráfego aéreo sobre sua fazenda (Lessig,
2004:1/13). Também nos direitos de filiação românica, no
passado, considerava-se que o direito de propriedade
imobiliária se estendia para cima até as estrelas, e para baixo
até o centro do planeta — qui dominus est soli, dominus est
usque ad coelum et usque ad inferos.

Esse critério começou a se mostrar imprestável quando
as inovações tecnológicas e científicas possibilitaram a
exploração econômica do espaço aéreo e, de forma mais
intensiva, do subsolo. Para nós, hoje, parece natural que o



avião possa cruzar os céus independentemente de qualquer
autorização (ou remuneração) dos muitos proprietários dos
imóveis situados abaixo de seu trajeto. Do mesmo modo, o
metrô pode construir e explorar suas linhas férreas no
subsolo indiferente a quem seja o dono do imóvel acima.
Ninguém pensaria em reclamar em juízo algum tipo de
compensação pecuniária pelo trânsito de aeronaves sobre
seu bocado de terra, ou de trens sob ele.

A extensão vertical da propriedade imobiliária é
atualmente definida em função do interesse do proprietário.
Diz a lei que “a propriedade do solo abrange a do espaço
aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade
úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a
atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura
ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo
em impedi-las” (CC, art. 1.229). Não vai a propriedade
imobiliária, portanto, até os confins do universo e ao centro
da Terra, mas somente até onde for útil aos interesses do
seu titular. Ninguém pode, por exemplo, erguer sobre