AVA 2 Finanças - final

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CENTRO UNIVERSITÁRIO JORGE AMADO - UNIJORGE 
GESTÃO DA TECNOLOGIA DA INFORMAÇÃO 
GOVERNANÇA DE TI 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
DAIANA SANTOS SANTANA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
AVA 2: FUNDAMENTOS DE FINANÇAS 
APLICAÇÃO PRÁTICA: SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO E 
ESTUDO DE VIABILIDADE FINANCEIRA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SALVADOR 
2022 
 
 
Situação problema: 
 A Empresa Móveis da Bahia, situada no Bairro de São Cristóvão, 
especializada em móveis sob medida. A Empresa deseja ampliar e sofisticar a 
sua ação, abrindo uma nova filial, no Bairro do Itaigara em Salvador. Neste 
sentido a empresa tomará duas ações: Financiar a compra do novo imóvel e 
contratar uma consultora para avaliar a viabilidade financeira do projeto. Neste 
sentido, fará algumas simulações. 
 
Simulação 1: 
A Empresa Móveis da Bahia Ltda deverá obter um imóvel comercial para 
instalação da de uma nova Sede, no valor de R$ 300.000,00, a ser financiado 
em 25 meses, a uma taxa de juros de 5% ao mês. 
Pelos sistemas utilizados pela Caixa Econômica Federal, deverão ser feitas 
simulações pelos métodos PRICE e SAC, e em ambos considerar o valor de 
R$30.000,00 como Entrada. 
Informações: 
Saldo Devedor (PV)= 300.000,00 
Prestação (n)= 25 meses 
Taxa de juros (i)= 10% a.a. ou 0,833% a.m. 
Método PRICE 
f FIN 25n 
300000 PV 
PMT 
A resposta do visor o valor –13.342,568 
Logo, o valor das parcelas de PMT será 13.342,568 
Fórmula 
Juros= Saldo devedor (PV)x Juros (i) 
Amortização= Prestação- Juros 
Tabela Price 
Mês Saldo Devedor Prestação Juros Amortização S. Final 
0 300.000,00 0,00 0,00 0,00 300.000,00 
1 300.000,00 13.342,57 2.499,00 10.843,57 289.156,43 
2 289.156,43 13.342,57 2.408,67 10.933,90 278.222,53 
3 278.222,53 13.342,57 2.317,59 11.024,98 267.197,55 
4 267.197,55 13.342,57 2.225,76 11.116,81 256.080,74 
5 256.080,74 13.342,57 2.133,15 11.209,42 244.871,32 
6 244.871,32 13.342,57 2.039,78 11.302,79 233.568,53 
7 233.568,53 13.342,57 1.945,63 11.396,94 222.171,59 
8 222.171,59 13.342,57 1.850,69 11.491,88 210.679,71 
9 210.679,71 13.342,57 1.754,96 11.587,61 199.092,10 
10 199.092,10 13.342,57 1.658,44 11.684,13 187.407,97 
11 187.407,97 13.342,57 1.561,11 11.781,46 175.626,51 
12 175.626,51 13.342,57 1.462,97 11.879,60 163.746,91 
13 163.746,91 13.342,57 1.364,01 11.978,56 151.768,35 
14 151.768,35 13.342,57 1.264,23 12.078,34 139.690,01 
15 139.690,01 13.342,57 1.163,62 12.178,95 127.511,06 
16 127.511,06 13.342,57 1.062,17 12.280,40 115.230,66 
17 115.230,66 13.342,57 959,87 12.382,70 102.847,96 
18 102.847,96 13.342,57 856,72 12.485,85 90.362,11 
19 90.362,11 13.342,57 752,72 12.589,85 77.772,26 
20 77.772,26 13.342,57 647,84 12.694,73 65.077,53 
21 65.077,53 13.342,57 542,10 12.800,47 52.277,06 
22 52.277,06 13.342,57 435,47 12.907,10 39.369,96 
23 39.369,96 13.342,57 327,95 13.014,62 26.355,34 
24 26.355,34 13.342,57 219,54 13.123,03 13.232,31 
25 13.232,31 13.342,57 110,22 13.232,34 0,00 
 
Método SAC 
Amortização =
PV
n
 
Amortização =
300.000,00
25
 
Amortização = 12.000,00 
Mês Saldo Devedor Juros Prestação Amortização S. Final 
0 300.000,00 0,00 0,00 0,00 300.000,00 
1 300.000,00 2.499,00 14.499,00 12.000,00 288.000,00 
2 288.000,00 2.399,00 14.399,00 12.000,00 276.000,00 
3 276.000,00 2.299,08 14.299,08 12.000,00 264.000,00 
4 264.000,00 2.199,12 14.199,12 12.000,00 252.000,00 
5 252.000,00 2.099,16 14.099,16 12.000,00 240.000,00 
6 240.000,00 1.999,20 13.999,20 12.000,00 228.000,00 
7 228.000,00 1.899,24 13.899,24 12.000,00 216.000,00 
8 216.000,00 1.799,28 13.799,28 12.000,00 204.000,00 
9 204.000,00 1.699,48 13.699,32 12.000,00 192.000,00 
10 192.000,00 1.599,36 13.599,36 12.000,00 180.000,00 
11 180.000,00 1.499,40 13.499,40 12.000,00 168.000,00 
12 168.000,00 1.399,44 13.399,44 12.000,00 156.000,00 
13 156.000,00 1.299,48 13.299,48 12.000,00 144.000,00 
14 144.000,00 1.199,52 13.199,52 12.000,00 132.000,00 
15 132.000,00 1.099,56 13.099,56 12.000,00 120.000,00 
16 120.000,00 999,60 12.999,60 12.000,00 108.000,00 
17 108.000,00 899,64 12.899,64 12.000,00 96.000,00 
18 96.000,00 799,68 12.799,68 12.000,00 84.000,00 
19 84.000,00 699,72 12.699,72 12.000,00 72.000,00 
20 72.000,00 599,76 12.599,76 12.000,00 60.000,00 
21 60.000,00 499,80 12.499,80 12.000,00 48.000,00 
22 48.000,00 399,84 12.399,84 12.000,00 36.000,00 
23 36.000,00 299,88 12.299,88 12.000,00 24.000,00 
24 24.000,00 199,92 12.199,92 12.000,00 12.000,00 
25 12.000,00 99,96 12.099,96 12.000,00 0,00 
Simulação 2: 
Suponha ainda que a Empresa Móveis Bahia Ltda, após a compra do imóvel, 
deseje ampliar a sua atuação no mercado na Região Metropolitana de 
Salvador, abrindo uma nova filial no Bairro do Itaigara em Salvador. Com este 
objetivo, solicitou um Projeto de viabilidade de Investimento a uma empresa 
Consultora. 
O investimento inicial será de R$380.000,00, e a uma Taxa de Atratividade de 
10% ao ano. Nos custos fixos e variáveis já estão inclusas as parcelas do 
financiamento do imóvel. 
Assim, a partir do Fluxo de Caixa, a empresa consultora deverá calcular os 
indicadores VPL, TIR e Payback, realizando uma análise da viabilidade 
financeira do projeto. 
Informações: 
Investimento inicial = 380.000,00 
Taxa de Atratividade = 10% a.a. ou 0,1% 
Taxa de IR e CS = 32,8% (sobre a receita) 
 
Cálculos 
Lucro antes dos impostos = Receita Esperada – Custo Fixo 
L1 = 350.000,00 – 100.000,00 = 250.000,00 
L2 = 350.000,00 – 100.000,00 = 250.000,00 
L3 = 300.00,00 – 90.000,00 = 210.000,00 
L4 = 400.000,00 – 120.000,00 = 280.000,00 
 
IR = Receita x Taxa 
IR1 = 350.000,00 x 0,328 = 114.800,00 
IR2 = 350.000,00 x 0,328 = 114.800,00 
IR3 = 300,000,00 x 0,328 = 98.400,00 
IR4 = 400.000,00 x 0,328 = 131.200,00 
 
Descrição Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 
Receita Esperada 350.000,00 350.000,00 300.000,00 400.000,00 
Custos Fixos e Variáveis 100.000,00 100.000,00 90.000,00 120.000,00 
Lucro antes dos Impostos 250.000,00 250.000,00 210.000,00 280.000,00 
IR e CS (32,8%) 114.800,00 114.800,00 98.400,00 131.200,00 
Investimento -380.000,00 -244.800,00 -109.600,00 2.000,00 150.800,00 
Fluxo de Caixa Livre - FCL 135.200,00 135.200,00 111.600,00 148.800,00 
 
 
 
 
N = ano 
N0 = 380.000,00 
N1 = 135.200,00 
N2 = 135.200,00 
N3 = 111.600,00 
N4 = 148.800,00 
 
Payback Simples 
 
Ano Fluxo de Caixa Livre (FCL) Somatório 
N0 -380.000,00 -380.000,00 
N1 135.200,00 (244.800,00) 
N2 135.200,00 (109.600,00) 
N3 111.600,00 2.000,00 
N4 148.800,00 150.800,00 
Payback é igual a 3, que é o período em que o investidor obteve retorno. 
 
Payback Descontado 
 
FCL 1
(1+i)
 = 
135.200,00
(1+0,1)
 = 122.909,09 
𝐹𝐶𝐿 2
(1+𝑖)2
 = 
135.200,00
(1+0,1)2
 = 111.735,54 
𝐹𝐶𝐿 3
(1+𝑖)3
 = 
11.600,00
(1+0,1)3
 = 83.846,73 
𝐹𝐶𝐿 4
(1+𝑖)4
 = 
148.800,00
(1+𝑖)4
 = 101.639,34 
Ano Fluxo de Caixa Livre (FCL) Valor Presente (PV) Somatório 
N0 (380.000,00) (380.000,00) (380.000,00) 
N1 135.200,00 122.909,09 (257.090,91) 
N2 135.200,00 111.735,54 (145.355,37) 
N3 111.600,00 83.846,73 (61.508,64) 
N4 148.800,00 101.639,34 40.130,70 
 
Valor Presente Líquido (VPL) 
VPL = Valor Presente Líquido 
FCX = Fluxo de Caixa de Cada Período (1 até n) 
I0 = Investimento Inicial 
𝑉𝑃𝐿 = 
𝐹𝐶𝐿 2
(1+𝑖)2
+ 
𝐹𝐶𝐿 2
(1+𝑖)2
+
𝐹𝐶𝐿 2
(1+𝑖)2
− 𝐼0 
 
VPL= 
135.200,00
(1+0,1)
+ 
135.200,00
(1+0,1)2
+
111.600,00
(1+0,1)3
+ 
148.800,00
(1+0,1)4
− 380.000,00 
 
VPL = 122.909,09 + 111.735,54 + 83.846,73 + 101.639,34 – 380.000,00 
VPL = 40.130,70 
 
Valor positivo, o investimento é viável. 
 
Taxa Interna de Retorno (TIR) 
𝑉𝑃𝐿 = − 𝐼 + 
𝐹𝐶𝐹1
(1 + 𝑇𝐼𝑅 )
+ 
𝐹𝐶𝐹2
(1 + 𝑇𝐼𝑅2)
+
𝐹𝐶𝐹3
(1 + 𝑇𝐼𝑅3)
+
𝐹𝐶𝐹𝑛
(1 + 𝑇𝐼𝑅𝑛)
 
I= Investimento Inicial 
FCF1, FCF2, FCF3, FCFn = Fluxo de Caixa Líquido 
TIR = Taxa Interna de Retorno 
 
Cálculo na HP 12C 
F FIN 
380000 CHS g CFo 
1352000 g CFj 
1352000 g CFj 
1116000 g CFj 
1488000 g CFj 
4 n 
0,1 i 
F IRR 
Resposta = 14,773