APOSTILA PERICIA EM AVALIAÇÃO DE IMOVEIS

Prévia do material em texto

Perícia em
Avaliação de Imóveis 
Quem é Alexandre 
Marcolino?
» Arquiteto e Urbanista
» Especialista em Auditoria,
Perícias e Avaliação de Imóveis
Urbanos
» Perito Judicial
» Membro do IBAPE
» Analista de Infraestrutura do
Ministério de Economia desde
2008.
» Professor em Pós Graduação
para várias Áreas de Engenharia
Diagnóstica.
» Onde podemos Atuar?
Engenharia de 
avaliações e sua 
utilidade nos 
diversos setores
» Garantia de Operações
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E SUA UTILIDADE
» Onde podemos Atuar?
» Compra e Venda
» Locação
» Ações Judiciais
» Valores de Impostos
» Planta de Valores Genéricos (PVG)
» Tomada de decisões sobre investimentos
» Seguros
» Servidões de Passagem - Desapropriação
» E muito mais...
MAS O QUE É 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS?
» Em linhas gerais
» A Avaliação Imobiliária
determina o quanto um imóvel vale
para o mercado.
» Essa definição é conhecida
por todos, mas ainda pouco
entendida pela maioria.
» Realizar uma Avaliação de
Imóveis vai um pouco além do que
determinar quanto ele vale.
» É preciso estudar a área, o
tipo de investimento e,
principalmente, fatores para o futuro.
» Definição básica:
» A Avaliação é determinação técnica
do valor de um bem (imóvel), de um
fruto ou de um direito. O resultado da
análise técnica da avaliação se
expressa de forma material através do
laudo, onde este deverá conter todos
os elementos esclarecedores e suas
conclusões a respeito do
procedimento avaliatório e do
resultado encontrado.
MAS O QUE É 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS?
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E SUA UTILIDADE
» Mas o que é Avaliação de Imóveis?
» Opinião não é Laudo!
» De acordo com o CONFEA
» É a atividade que envolve a
determinação técnica do valor
qualitativo ou monetário de um bem,
de um direito ou de um
empreendimento.
» De acordo com a NBR 14653
» É a análise técnica, realizada por
engenheiro de avaliações, para
identificar o valor de um bem, de seus
custos, frutos e direitos, assim como
determinar indicadores da viabilidade
de sua utilização econômica, para
uma determinada finalidade, situação
e data.
E O QUE É LAUDO 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS?
» Segundo o Manual de Avaliações da 
SPU
» É a análise técnica, realizada por
profissional habilitado e capacitado
para identificar o valor de um bem, de
seus custos, frutos e direitos, assim
como determinar indicadores da
viabilidade de sua utilização
econômica, para uma determinada
finalidade, por meio de seu valor de
mercado ou valor de referência. (IN
nº01/2014).
E O QUE É LAUDO 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS?
» I -avaliação de bem imóvel:
atividade desenvolvida por
profissional habilitado para identificar
o valor de bem imóvel, os seus custos,
frutos e direitos, e determinar os
indicadores de viabilidade de sua
utilização econômica para
determinada finalidade, por meio do
seu valor de mercado, do valor da
terra nua, do valor venal ou do valor
de referência, consideradas as suas
características físicas e econômicas, a
partir de exames, vistorias e pesquisas.
E O QUE É LAUDO 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS?
» Segundo a IN 05/2018 SPU
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E SUA UTILIDADE
» Quem pode elaborar Laudo de Avaliação de Imóveis?
» Para os Engenheiros: conforme disposto na Lei 5 194 1966
» “Art. 7º As atividades e atribuições profissionais do engenheiro,
do arquiteto e do engenheiro agrônomo consistem em:
a) desempenho de cargos, funções e comissões em entidades
estatais, paraestatais, autárquicas, de economia mista e privada;
b) planejamento ou projeto, em geral, de regiões, zonas, cidades,
obras, estruturas, transportes, explorações de recursos naturais e
desenvolvimento da produção industrial e agropecuária;
c) estudos, projetos, análises, avaliações , vistorias, perícias,
pareceres e divulgação técnica; (grifo nosso)
» “Art. 2º As atividades e atribuições do arquiteto e urbanista
consistem em:
I- supervisão, coordenação, gestão e orientação técnica;
II- coleta de dados, estudo, planejamento, projeto e especificação;
III- estudo de viabilidade técnica e ambiental;
IV- assistência técnica, assessoria e consultoria;
V- direção de obras e de serviço técnico;
VI- vistoria, perícia, avaliação, monitoramento, laudo, parecer
técnico , auditoria e arbitragem;(grifo nosso)
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E SUA UTILIDADE
» Quem pode elaborar Laudo de Avaliação de Imóveis?
» Para os Arquitetos: disposto na Lei 12 378 2010 em seu art 2 º,
» Trata-se da Norma Brasileira que
cuida exclusivamente da Avaliação de
Imóveis.
» Por ter uma abrangência muito alta,
foi dividida em 7 Partes sendo que
duas delas, as Partes 1 e 2 serão
tratadas especificamente neste Curso
que tratará de Avaliação de Imóveis
Urbanos.
A NORMA 
TÉCNICA NBR –
14.653 DA ABNT
» Um breve Histórico
UM BREVE HISTÓRICO
» Início do século XX - 1 º trabalho sobre avaliação de terrenos.
» Década de 20 e 30 trabalhos pioneiros a difundir a nova técnica
pelos Engº Melo, Pereira, Nogueira e Berrini.
» Década de 30 uso da estatística descritiva saneamento de
dados e definição intervalos de confiabilidade.
» I COBREAP IBAPE ano 1974 - Saboya Trabalho propondo
utilização regressão e inferência.
» 1989 publicação da primeira Norma de Avaliação de Imóveis
Urbanos NBR 5676 89 (definição de conceitos e aplicação de
metodologia científica nos trabalhos avaliatórios).
» Governo Collor imóveis funcionais CEF avaliação em massa.
» 2001 NBR 14653 parte 1 (procedimentos gerais).
» 2002 - 1º Congresso Internacional Valência/Espanha (destaque 
a participação brasileira).
» 2004 NBR 14653 2 (imóveis urbanos) atualizada em 2011.
» 2019 NBR 14653 1 e NBR 14653 3 atualizadas em 2019.
» Um breve Histórico
UM BREVE HISTÓRICO
A NORMA TÉCNICA NBR-14.653 DA ABNT
NBR 14653 e suas partes
» NBR-14.653 – Parte 1: Procedimentos Gerais.
» NBR-14.653 – Parte 2: Imóveis Urbanos.
» NBR-14.653 – Parte 3: Imóveis Rurais. 
» NBR-14.653 – Parte 4: Empreendimentos.
» NBR-14.653 – Parte 5: Máquinas e Equipamentos. 
» NBR-14.653 – Parte 6: Recursos Naturais.
» NBR-14.653 – Parte 7: Patrimônios Históricos.
A NORMA TÉCNICA NBR-14.653 DA ABNT
» Esta parte da NBR 14653 fixa as
diretrizes para avaliação de bens,
quanto a:
a) classificação da sua natureza;
b) instituição de terminologia,
definições, símbolos e abreviaturas;
c) descrição das atividades básicas;
d) definição da metodologia básica;
e) especificação das avaliações;
f) requisitos básicos de laudos e
pareceres técnicos de avaliação.
NBR 14653 
PARTE 1 -
PROCEDIMENTOS 
GERAIS 
» Atuação do Perito Avaliador de Imóveis
O PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS
» Onde podemos atuar?
» A Avaliação de Imóvel: 
COMO FAZER A VISTORIA OBRIGATÓRIA DO IMÓVEL
» O que é Vistoria?
» Nenhuma avaliação poderá prescindir de vistoria.
Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao
bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação
paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada
no laudo.
» A vistoria deve ser efetuada pelo profissional avaliador com o
objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua
adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando
condições para a orientação da coleta de dados.
» Constatação local, presencial, de fatos e aspectos, mediante
observações criteriosas em um bem e nos elementos e
condições que o constituem ou o influenciam – NBR 14653 –
Parte 1.
» Convém registrar as características físicas de localização e de
utilização do bem.
» O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas
tecnológicas que possam afetar o valor do bem avaliando deve
ser explicitado e suas consequências apreciadas.
» Recomenda-se que a vistoria seja realizada pelo responsável 
técnico pela avaliação.
» A Avaliação de Imóvel: 
COMO FAZER A VISTORIA OBRIGATÓRIA DO IMÓVEL
» O Roteiro da Vistoria ao Imóvel: 
O ROTEIRO DA VISTORIA AO IMÓVEL
» Qual é o Roteiro mais eficaz para uma vistoria?
» Antes da execução da vistoria ao imóvel, muitos itens devem
ser verificados para que sejam minimizados os desafios e as
respostas sejam mais ágeis e efetivas sem necessidade de
retrabalho.Passos
» Caracterização
O ROTEIRO DA VISTORIA AO IMÓVEL
» Caracterização da região:
» Aspectos econômicos por meio de análises socioeconômicas,
aspectos físicos (relevo e consistência do solo), localização
(indicação das principais vias e polos de influência da região),
contexto urbano, uso e ocupação do solo (indicação da lei de
zoneamento, plano diretor, vocação existente), infraestrutura
urbana (existência de pavimentação, redes de água e esgoto,
energia elétrica, iluminação pública, sistema de transporte
coletivo, coleta de lixo etc.), atividades existentes no entorno
(comércio, rede bancária, indústria, serviços etc),
equipamentos urbanos comunitários e serviços à população
(segurança, educação, cultura, lazer, templos religiosos etc.).
A
O ROTEIRO DA VISTORIA AO IMÓVEL
» Localização na via pública, limites, confrontações, utilização
atual e vocação, dimensões, forma, topografia, superfície e
solo, restrições fiscais e legais e sub ou superaproveitamento;
B » Caracterização» Caracterização do terreno:
O ROTEIRO DA VISTORIA AO IMÓVEL
» Aspectos físicos, construtivos, tecnológicos, arquitetônicos,
paisagísticos, funcionais, anomalias construtivas, danos,
tombamentos históricos, aspectos relacionados ao estado de
conservação, idade aparente da edificação;
C » Caracterização» Caracterização das edificações e benfeitorias
O ROTEIRO DA VISTORIA AO IMÓVEL
» Recomenda-se avaliar, quantificar e caracterizar as
benfeitorias que não estiverem devidamente registradas nas
documentações do imóvel, de forma que estas incorporem o
valor do laudo.
D
» Quando não for possível o acesso do profissional avaliador ao
interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de
avaliação. Neste caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a
avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for
possível obter. As considerações hipotéticas sobre o imóvel, que
configuram a situação paradigma, devem estar claramente
explicitadas nas avaliações.
» Impossibilidade de vistoria
» Caracterização
» Caracterização das edificações e benfeitorias
não documentadas:
O ROTEIRO DA VISTORIA AO IMÓVEL
» Em um relatório fotográfico para fins de vistoria de um imóvel
deve-se entender exatamente o que se quer mostrar com uma
fotografia ou com algum detalhe construtivo.
E
» Vale ressaltar que para fins de Avaliação de um imóvel
detalhes como modelo do mobiliário, se há cortinas ou
persianas podem ser irrelevantes ou pouco pertinentes.
» A foto deve ser autoexplicativa e evitar efeitos ou filtros.
» Relatório fotográfico
» O que deve e o que não deve ser relatado?
» Exemplos:
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Como deve ser fotografada uma sala.
» Demonstrar amplitude sem focar 
apenas no detalhes
» Exemplos:
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Como deve ser fotografado um dormitório.
» Exemplos:
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Como deve ser fotografada uma garagem
» Exemplos:
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Como deve ser fotografada uma garagem.
» Caso seja necessário apresente mais imagens de portões e detalhes construtivos.
Indícios de
Patologia
» Exemplos:
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Como deve ser fotografada uma varanda gourmet.
» Exemplos:
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» A intenção aqui foi demonstrar o bom estado de conservação 
da estrutura de cobertura.
» Exemplos:
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Como deve ser fotografada uma fachada.
» Exemplos:
Relatório Fotográfico
» Como deve ser fotografado um banheiro.
» Exemplos:
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Como deve ser fotografado uma sala mais ampliada.
» Exemplos:
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Como deve ser fotografado uma Rua para localização.
C
ad
ê 
o
 r
es
to
?
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Exemplos:
» Como NÃO FOTOGRAFAR.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
» Dicas de OURO:
» Não despreze nenhum detalhe na VISTORIA;
» Fotografe tudo – Evite ter que voltar para ver algum detalhe;
» PESQUISE tudo que pode ser útil na região.
» Recapitulando:
» Das Etapas que compreendem a
pesquisa de mercado.
No planejamento de uma pesquisa, o
que se pretende é a composição de
uma amostra representativa de dados
de mercado de imóveis com
características, tanto quanto possível,
semelhantes às do avaliando, usando-
se toda a evidência disponível.
A PESQUISA
DE MERCADO E O 
TRATAMENTO DE 
DADOS
» De acordo com a NBR 14653 em sua
parte 1:
» O Que é Pesquisa?
É conjunto de atividades de
identificação, investigação, coleta e
seleção dos dados de mercado.
» Preparação da Pesquisa:
Corresponde a planejamento da
pesquisa assim para um bom
planejamento é fundamental o
conhecimento do bem avaliando.
Na vistoria, se estabelece as possíveis
variáveis explicativas e mais
importantes na formação do preço.
A PESQUISA
DE MERCADO E O 
TRATAMENTO DE 
DADOS
» Na Estrutura da pesquisa são eleitas
as variáveis que, em princípio, são
relevantes para explicar a formação de
valor e estabelecidas as supostas
relações entre si e com a variável
dependente.
» A Estratégia de pesquisa refere-se à
abrangência da amostragem e às
técnicas a serem utilizadas na coleta e
análise dos dados, como a seleção e
abordagem de fontes de informação,
bem como a escolha do tipo de análise
(quantitativa ou qualitativa) e a
elaboração dos respectivos
instrumentos para a coleta de dados
(fichas, planilhas, roteiros de
entrevistas, entre outros).
A PESQUISA
DE MERCADO E O 
TRATAMENTO DE 
DADOS
» Para a pesquisa
PESQUISA DE MERCADO - VARIÁVEIS
» Quais as possíveis variáveis em um modelo real para:
» TERRENO
» Área;
» Localização;
» Frente para logradouro;
» Profundidade;
» Topografia;
» Situação;
» Distância a polos de influência;
» Infraestrutura urbana;
» Coeficiente de aproveitamento de área.
PESQUISA DE MERCADO - VARIÁVEIS
» RESIDÊNCIAS
» Área do terreno;
» Área construída;
» Padrão da construção;
» Localização;
» Idade aparente e estado de conservação;
» Distância a polos de influência;
» Vista privilegiada ou prejudicial;
» Número de quartos;
» Número de vagas de garagem.
» Para a pesquisa
» Quais as possíveis variáveis em um modelo real para:
PESQUISA DE MERCADO - VARIÁVEIS
» APARTAMENTOS
» Área da unidade;
» Localização;
» Padrão construtivo;
» Estado de conservação;
» Idade aparente;
» Posição (frente, fundo, etc);
» Número de quartos, de suítes;
» Número de vagas de garagem e de elevadores;
» Número de apartamentos por andar;
» Existência e tipo de área de lazer no prédio;
» Vista privilegiada ou prejudicada...
» Para a pesquisa
» Quais as possíveis variáveis em um modelo real para:
PESQUISA DE MERCADO - VARIÁVEIS
» SALAS E PAV. COMERCIAIS
» Área da unidade;
» Localização;
» Padrão construtivo;
» Estado de conservação;
» Idade aparente;
» Número de vagas de garagem;
» Número de elevadores;
» Posição (frente, fundo, etc);
» Existência de instalações especiais;
» Vista privilegiada ou prejudicada.
» Para a pesquisa
» Quais as possíveis variáveis em um modelo real para:
PESQUISA DE MERCADO - VARIÁVEIS
» LOJAS
» Área da unidade;
» Localização;
» Padrão construtivo;
» Posição (frente de rua ou interior de galeria);
» Número de vagas de garagem;
» Frente efetiva para logradouro;
» Fluxo no logradouro.
» Para a pesquisa
» Quais as possíveis variáveis em um modelo real para:
PESQUISA DE MERCADO - VARIÁVEIS
» GALPÕES DE USO GERAL
» Área do terreno;
» Área construída;
» Localização;
» Frente para logradouro;
» Pé direito;
» Estado de conservação;
» Instalações especiais e acessos.
» Para a pesquisa
» Quais as possíveis variáveis em um modelo real para:
» De acordo com o Dicionário Oxford
a) sujeito a variações ou mudanças; que
pode variar;inconstante, instável. – ou
b) que pode assumir qualquer um dos
valores em um conjunto de valores. Na
equação, certos símbolos têm valor v.
» Em avaliação de imóveis
São os elementos que possibilitam
entender o comportamento de um
imóvel de acordo com seus atributos.
Podem ser contadas, medidas e
hierarquizadas permitindo
intercâmbio de informações e a
medição de seus elementos.
O QUE SÃO
VARIÁVEIS?
» De acordo com a NBR 14653
Temos a princípio 2 tipos distintos de
variáveis:
» Variável dependente;
» Variável independente.
QUAIS SÃO OS
TIPOS DE 
VARIÁVEIS?
» Variável dependente
TIPOS DE VARIÁVEIS
» Para a especificação correta da variável dependente, é
necessária uma investigação no mercado em relação à sua
conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo,
preço total ou unitário, moeda de referência, formas de
pagamento), bem como observar a homogeneidade nas
unidades de medida.
» Variável dependente é aquela afetada ou explicada pelas
variáveis independentes, isto é varia de acordo com as
mudanças das variáveis independentes. É o preço praticado no
mercado.
Y= preço total ou unitário
TIPOS DE VARIÁVEIS
» As variáveis independentes referem-se às características
físicas (por exemplo: área, frente), de localização (como bairro,
logradouro, distância a polo de influência, entre outros) e
econômicas (como oferta ou transação, época e condição do
negócio – à vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em
teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e
outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos
trabalhos, pois algumas variáveis consideradas no planejamento
da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e vice-versa.
» Variável independente
TIPOS DE VARIÁVEIS
» Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis
quantitativas. As diferenças qualitativas das características dos
imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de
prioridade:
a) por meio de codificação, com o emprego de variáveis
dicotômicas (por exemplo: aplicação de condições booleanas do
tipo “maior do que” ou “menor do que”, “sim” ou “não”);
b) pelo emprego de variáveis proxy (por exemplo: padrão
construtivo expresso pelo custo unitário básico);
c) por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão
construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3).
» Variável independente
TIPOS DE VARIÁVEIS
» Variáveis independentes: Variáveis que dão conteúdo lógico à
formação do valor do imóvel objeto da avaliação.
Variáveis qualitativas: Variáveis que não podem ser medidas ou
contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo
com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padrão
construtivo, estado de conservação, qualidade do solo).
Variáveis quantitativas: Variáveis que podem ser medidas ou
contadas (por exemplo: área privativa, número de quartos,
número de vagas de garagem).
» Variável independente
TIPOS DE VARIÁVEIS
Variável dicotômica: Variável que assume apenas dois valores.
(presença de elevador, esquina, frente para o mar).
Variável proxy: Variável utilizada para substituir outra de difícil
mensuração e que se presume guardar com ela relação de
pertinência. (PVG de Município, renda per capita).
» Variável independente
QUESTÕES » Ao final desse capítulo ficam as
seguintes questões que devem ser
respondidas:
a) O que é variável?
b) Quais os 2 tipos distintos de
variáveis?
c) O que é uma variável dicotômica?
d) Qual seria um exemplo de variável
qualitativa?
e) O que é variável proxy?
» Esta parte da NBR 14653 fixa as
diretrizes para avaliação de bens,
quanto a:
a) classificação da sua natureza;
b) instituição de terminologia,
definições, símbolos e abreviaturas;
c) descrição das atividades básicas;
d) definição da metodologia básica;
e) especificação das avaliações;
f) requisitos básicos de laudos e
pareceres técnicos de avaliação.
MÉTODO 
COMPARATIVO 
DIRETO DE 
DADOS DE 
MERCADO
MÉTODO 
COMPARATIVO 
DIRETO DE 
DADOS DE 
MERCADO
» Antes de trabalharmos as
metodologias existentes para a
Elaboração de Laudos de Avaliação de
Imóveis se faz necessário o
entendimento de vários itens da
Norma:
a) Definição de BEM.
b) Conceitos de valor.
c) Fatores macroeconômicos.
a) Definição de BEM
DEFINIÇÃO DE BEM
» Bens tangíveis: imóveis; - máquinas; - equipamentos; - veículos; -
mobiliário e utensílios; - acessórios; - matérias-primas e outras
mercadorias; - infraestruturas; - instalações; - recursos naturais; -
recursos ambientais; - culturas agrícolas; - semoventes;
DEFINIÇÃO DE BEM
» Bens intangíveis: empreendimentos de base imobiliária,
industrial ou rural; - fundos de comércio; - marcas; - patentes.
a) Definição de BEM
CONCEITOS DE VALOR
» O conceito de valor, admitido pelas normas da SECRETARIA DE
GESTÃO DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO – SPU do Ministério da
Economia e em função da legislação vigente, é o seguinte:
» “O valor de mercado é o VALOR PROBABILÍSTICO DE MERCADO
de um imóvel, resultante da livre ação dos fatores e forças de
mercado, pela lei da oferta e da procura. Salvo referência em
contrário, esse valor é para pagamento à vista, considerando-se
o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive
locação”.
b) Conceitos de valor
CONCEITOS DE VALOR
» Todavia, o conceito de VALOR DE MERCADO, adotado pelas
normas avaliatórias brasileiras, em especial pela NBR 14.653-1, é
determinado como sendo a:
» “Quantia mais provável pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente”.
b) Conceitos de valor
CONCEITOS DE VALOR
VALOR DE MERCADO
Surge quando o valor de um bem é estimado com base
no comportamento de preços praticados no segmento do
mercado no qual este bem está inserido
O valor de mercado de um imóvel pode ser entendido
como o preço mais provável que um imóvel pode atingir, numa
transação normal, nas condições econômicas vigentes.
b) Conceitos de valor
CONCEITOS DE VALOR
» VALOR DE MERCADO
Na verdade o VALOR DE MERCADO não pode ser obtido.
Ele é indicado por uma faixa de preços (intervalo de confiança) e a
distribuição dos preços para propriedades semelhantes é causada
por erros de mercado
Os Engenheiros de Avaliação não tem como indicar o
exato VALOR DE MERCADO de uma propriedade exposta à
venda.
VALOR DE MERCADO forma-se pela influência de várias
transações.
O analista deve buscar informações recentes de
transações semelhantes e sobre as condições do mercado na
data da avaliação, visando inicialmente compreender e modelar
este mercado para, então, ter condições de realizar estimativas
sobre os imóveis em estudo.
b) Conceitos de valor
CONCEITOS DE VALOR
O valor a ser determinado, corresponde sempre àquele
que, num dado instante é único, qualquer que seja a finalidade
da avaliação, bem como àquele que se definiria em um
mercado de concorrência perfeita, caracterizado pelas
seguintes exigências:
a) homogeneidade dos bens levados a mercado
b) número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte
que não possam, individualmente ou em grupos alterar o
mercado;
c) inexistência de influências externas
d) racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de
todos sobre o bem, o mercado e as suas tendências
e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo
liquidez com liberdade plena de entrada e saída do mercado.
b) Conceitos de valor
FATORES MACROECONÔMICOS
» Economia internacional é importante no estudo do mercado
imobiliário, pois na economia moderna fatores externos
influenciam diretamente a economia interna dos países.
» Economia nacional afeta o mercado imobiliário, pois variações
na inflação, renda, desemprego, disponibilidade de recursos para
investimento e condições de financiamento influenciam a oferta
e a demanda por imóveis e, na formação dos preços no mercado
imobiliário;
» Economia local é importante para o mercado imobiliário. O
nível de empregos e salários, além de variáveis demográficas
como crescimento da população, número de casamentos e
divórcios, geram a demandapor habitação.
c) Fatores macroeconômicos
» Ao final dessa aula ficam as seguintes
questões que podem ser respondidas:
a) O que são bens tangíveis e
intangíveis?
b) Quais fatores econômicos interferem
em uma Avaliação Imobiliária?
c) O que é valor de Mercado?
d) Como a economia local interfere na
Avaliação de Imóveis??
QUESTÕES
» O que é o Método Comparativo Direto
de dados de Mercado?
De acordo com a NBR 14653 – Parte 1
em seu Capítulo 8.2.1
É o método que: Identifica o valor de
mercado do bem por meio de
tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes
da amostra
95%
» Algo em torno desse número de
Avaliações é desenvolvido com esse
Método
MÉTODO 
COMPARATIVO 
DIRETO DE 
DADOS DE 
MERCADO
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
MÉTODO COMP. DIRETO DE DADOS DE MERCADO
» A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza
do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de
mercado disponíveis Para a identificação do valor de mercado,
sempre que possível preferir o método comparativo direto de
dados de mercado
» O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é aquele
que define o valor através da comparação com os preços de
bens similares, que foram transacionados ( locados, etc
recentemente, ou estão ofertados.
As particularidades dos dados pesquisados que exercem
influência na formação dos preços deverão ser ponderadas
através de ajustes, ou pelo Tratamento por Fatores ( ou através
de Tratamento Científico (inferência Estatística).
» Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de
terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios,
armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes
ao avaliando.
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
MÉTODO COMP. DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Exemplo de um trabalho com o Método
» Cliente: Olá, estava navegando no seu site e gostaria de um
orçamento para uma Avaliação
» Avaliador: Bom dia. Meu nome é Antônio da Silva, sou
Engenheiro Avaliador e fico a disposição para ajudar no que for
necessário. Em que posso ser útil?
» Cliente: Preciso de uma avaliação, quanto custa?
» Avaliador: Isso depende de alguns fatores. Se você puder me
dar algumas informações posso elaborar um orçamento para
você.
» Cliente: O que precisa saber?
MÉTODO COMP. DIRETO DE DADOS DE MERCADO
» Avaliador: Primeiro preciso saber das informações básicas
como tipo do imóvel, se é apartamento, terreno, casa, galpão. A
área aproximada dele e as características básicas.
» Cliente: É um apartamento, estou me separando, para divisão
dos bens.
» Avaliador: Entendi, então é para Compra e Venda e Partilha de
bens. Esse apartamento, pode me falar mais sobre ele?
» Cliente: É um apartamento no Centro, próximo a praia do Peró,
com 3 quartos, 1 suíte, 2 vagas de garagem, a 1 quadra da praia,
com mais ou menos 120 m² de área (tenho que confirmar),
reformado no ano passado, com os armários planejados e com
ar condicionado SPLIT.
Exemplo de um trabalho com o Método
MÉTODO COMP. DIRETO DE DADOS DE MERCADO
» Cliente: É um apartamento no Centro, próximo a praia do Peró,
com 3 quartos, 1 suíte, 2 vagas de garagem, a 1 quadra da praia,
com mais ou menos 120 m² de área (tenho que confirmar),
reformado no ano passado, com os armários planejados e com
ar condicionado SPLIT.
» Localização- Centro – PVG/ Proxy
» Dormitórios - 3
» Suíte - 1
» Distância ao polo valorizante – Praia – cerca de 100 m
» Área privativa – 120,00 m²
» Estado de conservação - BOM
» Vagas de garagem - 01
Exemplo de um trabalho com o Método
MÉTODO COMP. DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Vamos em busca de similares ao Avaliando
Variáveis
Exemplo de um trabalho com o Método
MÉTODO COMP. DIRETO DE DADOS DE MERCADO
» Ao final dessa aula ficam as seguintes
questões que podem ser respondidas:
a) Quando podemos utilizar o Método
Comparativo Direto de Dados de
Mercado em nossas Avaliações?
b) Posso utilizar o MCDDM para Avaliar
apartamentos com mais de 10
dormitórios e 20 vagas de garagem?
c) As variáveis ajudam a buscar
elementos para utilizar o MCDDM?
d) Esse MCDDM é bastante utilizado?
Por quê?
?
QUESTÕES
» O que são dados e o que é amostra
em uma Avaliação de imóveis?
De acordo com a NBR 14653 – Parte 1
em seu Capítulo 3
Amostra é:
» Conjunto de dados representativos de
uma população
Dado:
» Cada um dos elementos
representativos de uma amostra, em
seu universo que auxiliam no
tratamento das informações para a
elaboração de uma avaliação.
BANCO DE 
DADOS: 
COMO CRIAR E 
COLETAR 
DADOS DE 
UMA AMOSTRA
» Definições
Se Amostra é:
conjunto de dados representativos de uma população
Devemos tomar todo o cuidado na busca dos elementos que
formarão a amostra para o tratamento das informações de nossa
Avaliação.
e Dado:
Cada um dos elementos representativos de uma amostra
6.4 Coleta de dados (item da NBR 14653)
Convém que seja planejada com antecedência, tendo em vista:
as características do bem avaliando, disponibilidade de recursos,
informações e pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo
de execução dos serviços, enfim, tudo que possa esclarecer
aspectos relevantes para a avaliação
COMO CRIAR E COLETAR DADOS DE UMA AMOSTRA
» Aspectos
COMO CRIAR E COLETAR DADOS DE UMA AMOSTRA
6.4.1 Aspectos quantitativos
Convém buscar a maior quantidade possível de dados de
mercado, com atributos comparáveis aos do bem avaliando.
6.4.2 Aspectos qualitativos
Na fase de coleta de dados convém:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes
possíveis aos do bem avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as
informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com
objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;
c) identificar e descrever as características relevantes dos dados
de mercado coletados;
d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos
com a data de referência da avaliação.
» Aspectos específicos
6.4.3 Coleta de dados de mercado
Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas, convém
buscar informações sobre o tempo de exposição no mercado e,
no caso de transações, verificar a forma de pagamento praticada
e a data em que ocorreram.
COMO CRIAR E COLETAR DADOS DE UMA AMOSTRA
» Vamos a prática
Caso prático de coleta de informações de um terreno
É comum recorrermos a um tipo de fichamento para
cadastramento de informações de um imóvel para posterior
tratamento e utilização em Avaliação de um imóvel.
O que sugerimos para cadastramento generalista de um Terreno:
» Localização
» Bairro
» Informante
» Telefone
» Área
» Frente
» Esquina
» Distância ao polo valorizante
» Topografia
» Infraestrutura local
» Coordenadas
» Valor
» Profundidade
» Coeficiente de aproveitamento
COMO CRIAR E COLETAR DADOS DE UMA AMOSTRA
Caso prático de coleta de informações de um terreno
Dados Localização Bairro Informante Telefone Área Frente Profundidade Esquina
Distância ao polo 
valorizante Topografia
Infraestrutura 
local Valor
Coeficiente de 
aproveitamento
1 Rua Dom Pedro 1 Centro Robson Nantes 11 3856 4565 250,00 10,00 25,00 0 150,00 4,00 1,00 R$ 150.000,00 0,50
2 Rua Amália Jardim São José Alexandre Lopes 22 3856 4565 320,00 15,00 21,33 1 1500,00 3,00 3,00 R$ 200.000,00 0,25
3 Av 1 de maio Santa Helena Juarez Souza 33 3856 4565 250,00 12,00 20,83 1 200,00 1,00 2,00 R$ 180.000,00 0,30
4 Barão de limeira Maracanã Nilton Célio 44 3856 4565 220,00 12,00 18,33 0 350,00 2,00 1,00 R$ 210.000,00 1,00
5 Antonio de Castro Ajuricaba ADM Incorp 55 3856 4565 150,00 15,00 10,00 0 50,00 4,00 1,00 R$ 120.000,00 1,50
6 Rua Simone Lima Vila Formosa Leonardo Dias 66 3856 4565 125,00 6,50 19,23 0 150,00 2,00 1,00 R$ 150.000,00 0,80
7 Av. Cristal Vila Leão Plenitude Imob 77 3856 4565 350,00 15,00 23,33 0 350,00 2,00 2,00 R$ 250.000,00 0,80
8 Rua Perseu Amelinha Suares Souza 88 3856 4565 450,00 15,00 30,00 1 500,00 1,00 2,00 R$ 300.000,00 0,50
9 Rua antonio lima Paraíso ADM Incorp 99 3856 4565 600,00 20,00 30,00 1 2000,00 2,00 2,00 R$ 250.000,00 0,3010 Rua Amália Rio Acima Imoveis Brasil 1010 3856 4565 520,00 19,00 27,37 0 2500,00 3,00 3,00 R$ 200.000,00 0,25
11 Avenida Central Jardim do Sol Leonardo Dias 1111 3856 4565 300,00 10,00 30,00 1 200,00 3,00 1,00 R$ 180.000,00 1,00
12 Caesb Santana Simplicio Maia 1212 3856 4565 350,00 12,00 29,17 1 250,00 4,00 2,00 R$ 125.000,00 1,00
13 Travessa Lobato Parnavaí Leonardo Dias 1313 3856 4565 360,00 12,00 30,00 0 0,00 1,00 1,00 R$ 100.000,00 1,20
14 Rua das Pedras Naturela Simplicio Maia 1414 3856 4565 190,00 8,00 23,75 1 150,00 1,00 3,00 R$ 80.000,00 1,50
15 Pedroso de Lima Principe de Maio Imoveis Brasil 1515 3856 4565 230,00 8,00 28,75 1 350,00 1,00 2,00 R$ 150.000,00 1,00
16 Oriosto Abreu Parque Meia Lua Alexandre Lopes 1616 3856 4565 170,00 6,00 28,33 1 420,00 2,00 1,00 R$ 290.000,00 0,80
17 Bendito Souza Vila Formosa Alexandre Lopes 1717 3856 4565 225,00 6,50 34,62 0 650,00 2,00 2,00 R$ 230.000,00 0,30
18 Aparecida Silva Jardim São José Imoveis Brasil 1818 3856 4565 250,00 10,00 25,00 1 1000,00 4,00 2,00 R$ 150.000,00 0,50
19 Roque Marcolino Centro Simplicio Maia 1919 3856 4565 150,00 5,00 30,00 1 50,00 3,00 2,00 R$ 300.000,00 0,50
20 Rua Bresser Vila Amélia Simplicio Maia 2020 3856 4565 450,00 15,00 30,00 0 350,00 2,00 2,00 R$ 250.000,00 0,50
» Vamos a prática
COMO CRIAR E COLETAR DADOS DE UMA AMOSTRA
Caso prático de coleta de informações de um terreno
Dados Localização Bairro Informante Telefone Área Frente Profundidade Esquina
Distância ao 
polo valorizante Topografia
Infraestrutura 
local Valor
Coeficiente de 
aproveitamento
1 Rua Dom Pedro 1 Centro Robson Nantes 11 3856 4565 250,00 10,00 25,00 0 150,00 4,00 1,00 R$ 150.000,00 0,50
https://www.encontreaquiseuterreno.com.br
» Vamos a prática
COMO CRIAR E COLETAR DADOS DE UMA AMOSTRA
Vamos imaginar o seguinte Avaliando
Dados Localização Bairro Informante Telefone Área Frente Profundidade Esquina
Distância ao polo 
valorizante Topografia
Infraestrutura 
local Valor
Coeficiente de 
aproveitamento
1 Rua Dom Pedro 1 Centro Robson Nantes 11 3856 4565 250,00 10,00 25,00 0 150,00 4,00 1,00 R$ 150.000,00 0,50
2 Rua Amália Jardim São José Alexandre Lopes 22 3856 4565 320,00 15,00 21,33 1 1500,00 3,00 3,00 R$ 200.000,00 0,25
3 Av 1 de maio Santa Helena Juarez Souza 33 3856 4565 250,00 12,00 20,83 1 200,00 1,00 2,00 R$ 180.000,00 0,30
4 Barão de limeira Maracanã Nilton Célio 44 3856 4565 220,00 12,00 18,33 0 350,00 2,00 1,00 R$ 210.000,00 1,00
5 Antonio de Castro Ajuricaba ADM Incorp 55 3856 4565 150,00 15,00 10,00 0 50,00 4,00 1,00 R$ 120.000,00 1,50
6 Rua Simone Lima Vila Formosa Leonardo Dias 66 3856 4565 125,00 6,50 19,23 0 150,00 2,00 1,00 R$ 150.000,00 0,80
7 Av. Cristal Vila Leão Plenitude Imob 77 3856 4565 350,00 15,00 23,33 0 350,00 2,00 2,00 R$ 250.000,00 0,80
8 Rua Perseu Amelinha Suares Souza 88 3856 4565 450,00 15,00 30,00 1 500,00 1,00 2,00 R$ 300.000,00 0,50
9 Rua antonio lima Paraíso ADM Incorp 99 3856 4565 600,00 20,00 30,00 1 2000,00 2,00 2,00 R$ 250.000,00 0,30
10 Rua Amália Rio Acima Imoveis Brasil 1010 3856 4565 520,00 19,00 27,37 0 2500,00 3,00 3,00 R$ 200.000,00 0,25
11 Avenida Central Jardim do Sol Leonardo Dias 1111 3856 4565 300,00 10,00 30,00 1 200,00 3,00 1,00 R$ 180.000,00 1,00
12 Caesb Santana Simplicio Maia 1212 3856 4565 350,00 12,00 29,17 1 250,00 4,00 2,00 R$ 125.000,00 1,00
13 Travessa Lobato Parnavaí Leonardo Dias 1313 3856 4565 360,00 12,00 30,00 0 0,00 1,00 1,00 R$ 100.000,00 1,20
14 Rua das Pedras Naturela Simplicio Maia 1414 3856 4565 190,00 8,00 23,75 1 150,00 1,00 3,00 R$ 80.000,00 1,50
15 Pedroso de Lima Principe de Maio Imoveis Brasil 1515 3856 4565 230,00 8,00 28,75 1 350,00 1,00 2,00 R$ 150.000,00 1,00
16 Oriosto Abreu Parque Meia Lua Alexandre Lopes 1616 3856 4565 170,00 6,00 28,33 1 420,00 2,00 1,00 R$ 290.000,00 0,80
17 Bendito Souza Vila Formosa Alexandre Lopes 1717 3856 4565 225,00 6,50 34,62 0 650,00 2,00 2,00 R$ 230.000,00 0,30
18 Aparecida Silva Jardim São José Imoveis Brasil 1818 3856 4565 250,00 10,00 25,00 1 1000,00 4,00 2,00 R$ 150.000,00 0,50
19 Roque Marcolino Centro Simplicio Maia 1919 3856 4565 150,00 5,00 30,00 1 50,00 3,00 2,00 R$ 300.000,00 0,50
20 Rua Bresser Vila Amélia Simplicio Maia 2020 3856 4565 450,00 15,00 30,00 0 350,00 2,00 2,00 R$ 250.000,00 0,50
Dados Localização Bairro Informante Telefone Área Frente Profundidade Esquina
Distância ao polo 
valorizante Topografia
Infraestrutura 
local Valor
Coeficiente de 
aproveitamento
Avalian Siqueira Lopes Centro Avaliador 22 35845 2656 300,00 10,00 30,00 1 300,00 2 2 0,50
Análises
» Vamos a prática
COMO CRIAR E COLETAR DADOS DE UMA AMOSTRA
» Vamos a prática
Vamos imaginar o seguinte Avaliando
COMO CRIAR E COLETAR DADOS DE UMA AMOSTRA
» Vamos a prática
COMO CRIAR E COLETAR DADOS DE UMA AMOSTRA
» Vamos a prática
Pontos a serem verificados e estudados
» Amplitude da busca por informações/ dados
» Extrapolação
» Contemporaneidade
» Aderência Local
» Equivalência de Localização
» Indícios de problemas de inundação ou similares
» Áreas com problemas ou restrições ambientais
» Áreas com características não urbanas
COMO CRIAR E COLETAR DADOS DE UMA AMOSTRA
Formas de Pesquisa
» Sites de Imobiliária
» OLX
» Facebook
» ZAP Imóveis
» 5 Andar
» Jornais
» Placas de Anúncios nas fachadas
» Qualquer outra forma de pesquisa desde que possa
ser verificada/ auditada
COMO CRIAR E COLETAR DADOS DE UMA AMOSTRA
» Vamos a prática
» Ao final dessa aula ficam as seguintes
questões que podem ser respondidas:
a) O que é dado e o que é amostra?
b) Em um cadastramento de um
imóvel, o que devemos pesquisar?
c) Quais as variáveis são importantes
para a coleta dos dados em uma
amostra?
d) Onde podemos pesquisar os
elementos da amostra para uma
Avaliação?
e) O que é variável para captação de
um dado?
?
QUESTÕES
NOÇÕES DE 
INFERÊNCIA 
ESTATÍSTICA
» Introdução à Estatística
Definições:
» “A ciência de coletar, organizar,
apresentar, analisar e interpretar dados
numéricos com o objetivo de tomar
melhores decisões”.
» “Ciência que dispõe de processos
apropriados para recolher, organizar,
classificar, apresentar e interpretar
conjunto de dados.”
» Introdução à Estatística
Definições:
»“A ciência que consiste na coleta,
manipulação e classificação de dados
tendo em vista o conhecimento de
determinado fenômeno e a
possibilidade de, a partir desse
conhecimento, concluir ou analisar
possíveis novos resultados. É objetivo
da Estatística extrair informação dos
dados para obter uma melhor
compreensão das situações que
representam.”
NOÇÕES DE 
INFERÊNCIA 
ESTATÍSTICA
» Fases de um Estudo Estatístico
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» DEFINIÇÃO DO PROBLEMA
Saber exatamente aquilo que se pretende pesquisar é o mesmo
que definir corretamente o problema
» PLANEJAMENTO
Permite definir qual o melhor instrumento para coletar os
dados da pesquisa. Como levantar informações? Que dados
deverão ser obtidos? E o cronograma de atividades? Os custos
envolvidos? etc.
» COLETA DE DADOS
É obter informações ou valores sobre as variáveis estudadas
» ORGANIZAÇÃO DOS DADOS
Resumo dos dados através de sua contagem e agrupamento
segundo as características. É a condensação e tabulação de
dados.
» Medidas Estatísticas
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» MEDIDAS DE TENDÊNCIA CENTRAL
As medidas de tendência central mostram o valor
representativo em torno do qual os dados tendem a agrupar-se,
com maior ou menor frequência. São utilizadas para sintetizar
em um único número o conjunto de dados observados.
» MÉDIA ARITMÉTICA SIMPLES
É o valor obtido somando-se um conjunto de valores
observados e dividindo-se o total pelo número de valores. É
denotada por x (leia-se “x barra”)
» Mediana (Md)
É um valor central de um rol, ou seja, a mediana de um
conjunto de valores ordenados (crescente ou decrescente) é a
medida que divide este conjunto em duas partes iguais.
» Exemplo: nos dados dos conjuntos abaixo a Mediana é:
a) X = { 2, 4, 5, 7, 8, 10, 12} → Mediana = 7
b) Y = { 3, 4, 6, 8, 9, 13, 15, 16} → Mediana = 8,5
» Medidasde Tendência Central
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Moda (Mo)
É o valor que se repete com maior frequência no conjunto.
Um conjunto de dados pode ter:
• Nenhuma moda (amodal); X = { 2, 4, 5, 7, 8, 10, 12}
• Uma moda (unimodal); Y = {2, 4, 6, 5, 8, 4, 10, 3}
• Duas ou mais modas (multimodal). Z = {12, 4, 15, 12, 3, 4, 20, 7}
» Medidas de Tendência Central
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» MEDIDAS DE DISPERSÃO OU VARIABILIDADE
As medidas de dispersão mostram o grau de afastamento dos
valores observados em relação àquele valor representativo.
Servem para verificarmos a representatividade das medidas de
posição, pois é muito comum encontrarmos séries que, apesar
de terem a mesma média, são compostas de maneira distinta.
Ex.: para as séries:
a) 25, 28, 31, 34, 37 b)17, 23, 30, 39, 46 c) 31, 31, 31, 31, 31
temos xa = xb = xc= 31
Nota-se que os valores da série “a” estão mais concentrados em
torno da média 31, do que a série “b”, e a dispersão de c) é nula.
Precisamos medir a dispersão dos dados em torno da média,
para isto utilizaremos as medidas de dispersão:
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» MEDIDAS DE DISPERSÃO OU VARIABILIDADE
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
É o desvio médio absoluto ou afastamento 
médio absoluto em relação à média.
Ex.: X = { 2, 3, 4, 7 } → x = 4 → DMA = 6
» Desvio Médio Absoluto (DMA):
» MEDIDAS DE DISPERSÃO OU VARIABILIDADE
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Variância da Amostra (σ²):
É a soma dos quadrados dos desvios dividida pelo número de
ocorrências. Utilizada para avaliação da variabilidade de um
processo/amostra
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Desvio Padrão
» MEDIDAS DE DISPERSÃO OU VARIABILIDADE
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Distribuição Normal
» MEDIDAS DE DISPERSÃO OU VARIABILIDADE
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Distribuição Normal
» MEDIDAS DE DISPERSÃO OU VARIABILIDADE
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Distribuição F de Snedecor
A distribuição F de Snedecor também conhecida como
distribuição de Fisher é frequentemente utilizada na inferência
estatística para análise da variância, especialmente para
comparação das médias amostrais.
No caso específico de avaliações de imóveis, a distribuição F é
usada para realizar testes de hipóteses da equação de regressão
como um todo. A distribuição F testa a hipótese de que nenhum
dos coeficientes de regressão tenha significado contra a
hipótese de que pelo menos um tenha significado, ou seja,
formulando as seguintes hipótese nula e alternativa:
- H0 = nenhum dos coeficientes da regressão tenha significado
- H1 = pelo menos um tenha significado.
O valor da estatística deve ser comparado com uma tabela de
valores de F, no caso da tabela de distribuição F de Ficher-
Snedecor, que indica o valor máximo da estatística no caso de
H0 ser verdadeira, a um determinado nível de significância.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Significância
O papel principal da análise estatística é estabelecer se os
resultados obtidos têm significância estatística, de acordo com
limites pré estabelecidos
» Nível de significância
É o limite que se toma como base para afirmar que um certo
desvio é decorrente do acaso ou não.
São aceitos como estatisticamente significativos os níveis P =
0,05 e P = 0,01, ou seja, 5% e 1% respectivamente.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
INFERÊNCIA 
ESTATÍSTICA
» O que é Inferência Estatística
“É um ramo da Estatística cujo
objetivo é fazer afirmações a partir de
um conjunto de valores representativo
(amostra) sobre um universo. Tal tipo
de afirmação deve sempre vir
acompanhada de uma medida de
precisão sobre sua veracidade.”
» O que é Modelo
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
Modelo: de um modo geral, pode se entendida como
representação simplificada da realidade, estruturada de forma
tal que permita compreender o funcionamento total ou parcial
dessa realidade ou fenômeno. (Orlando C. Matos)
Através da inferência estatística busca-se modelos explicativos
do comportamento do mercado.
Esses modelos são uma representação simplificada do
mercado, uma vez que não levam em conta todas as suas
informações (população), mas é construído considerando-se
apenas uma parte do mesmo (amostra) por isso precisa de
cuidados científicos na sua elaboração, para fornecer respostas
confiáveis e válidas.
O modelo escolhido deve satisfazer os pressupostos básicos
determinado por um conjunto de testes de hipóteses e, dentro
de intervalos de confiança, conferir validade às predições das
probabilidades estabelecidas.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» O que é Modelo
» Regressão Linear
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Poder de Explicação de um modelo
É a verificação do grau de ajuste da estimativa, uma forma de
avaliar a qualidade do ajuste do modelo, realizado através dos
coeficientes de correlação e de determinação. A análise da
correlação dá um indicador que resume o grau de
relacionamento entre variáveis, a análise da regressão tem como
resultado uma equação matemática que descreve o
relacionamento
Coeficiente de Determinação R² → representa o poder de
explicação das variáveis independentes sobre a variável
dependente. Assim, ao dizermos que o coeficiente de
determinação é 0,85 significa dizer que 85% da variação dos
preços em torno da média aritmética são explicadas.( 0 ≤ R² ≤ 1)
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
Coeficiente de Determinação Ajustado R²a → para evitar
dificuldades na interpretação de R², alguns estatísticos preferem
usar o R²a (R² ajustado). Assim como o Coeficiente de
Determinação R², quanto maior R²a, mais a variável resposta é
explicada pela regressora X.
Coeficiente de Correlação R → que é a raiz quadrada do coeficiente
de determinação, indica a forma e a força da correlação existente
entre as variáveis, podendo variar entre - 1 e 1.
R = 1,00 → Correlação Perfeita
0,75 < R < 1,00 → Correlação Forte
0,50 < R < 0,75 → Correlação Média
0,00 < R < 0,50 → Correlação Fraca
R = 0,00 → Correlação Inexistente
» Poder de Explicação de um modelo
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Níveis de Aproximação
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Pressupostos básicos para a validação dos modelos:
Homocedasticidade:
» É a variância constante dos resíduos. É uma propriedade
fundamental, sob pena de invalidar toda a analise estatística.
Pode ser verificada através da analise gráfica dos resíduos
versus valores ajustados, os pontos tem que apresentar sob a
forma de uma nuvem.
Deseja-se que os erros sejam aleatórios, ou seja, não devem
ser relacionados com as características dos imóveis. Se isto
não ocorre, há heterocedasticidade, a variância não é
constante. Significa dizer que há tendências nos erros.
Por exemplo, se na avaliação de terrenos a equação obtida
indica erros maiores para os imóveis mais caros,
progressivamente, não há variância constante.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Homocedasticidade – Gráfica
A análise gráfica, como demonstrada a seguir, é simples e
poderosa:
No primeiro gráfico não há tendência e no segundo há uma
tendência crescente.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
Linearidade do modelo:
» A suposição de um relacionamento linear entra a variável
dependente e as variáveis independentes é o ponto de
partida usual em um estudo de análise de regressão. Esta
condição pode ser verificada através do comportamento
gráfico da variável dependente em relação a cada variável
independente, que devem refletir o comportamento do
mercado. Espera-se que não haja forma definida para os
pontos. Se forem detectadas tendências, deve-se linearizar a
relação, usando-se transformações nas variáveis.
» Pressupostos básicos para a validação dos modelos:
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
Multicolinearidade do modelo:
» Uma forte dependência linear entre duas ou mais variáveis
independentes provoca degenerações no modelo e limita a
sua utilização. A verificação da existência de colinearidade e
realizada através do exame da "matriz de colinearidade",
relacionando todas as variáveis da analise, com atenção
especial para resultados superiores a 0,80. Nos casos de
correlação alta, uma das alternativas é a remoção da variável
mais afetada. Isso pode introduzir tendências, sendomais
adequado substituir esta variável por outra menos colinear
mas que tenha aproximadamente a mesma construção
teórica.
» Pressupostos básicos para a validação dos modelos:
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
Os outliers são elementos cujos resíduos são grandes em
módulos resíduos padronizados devem estar no intervalo [-2;+2].
A existência desses pontos atípicos pode ser verificada pelo
gráfico dos resíduos versus cada variável independente.
Com outlier Sem outlier
Uma técnica estatística para análise e detecção de pontos
influentes é a distância de cook (d).
Na literatura, os pontos são considerados influentes, aqueles com
um valor de d > 1.
» Outliers
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Pressupostos básicos para a validação dos modelos:
Normalidade dos Resíduos:
» A análise de regressão baseia-se na hipótese de que os erros
seguem uma distribuição Normal (de Gauss). A normalidade
dos resíduos é fundamental para a definição do intervalo de
confiança e dos testes de significância. Pode ser verificada
através: do histograma, da comparação da frequência relativa
dos resíduos (68%, 90% e 95%) e do teste de aderência.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
Normalidade dos Resíduos:
» O teste mais simples e rápido é o teste gráfico, comparando
a frequência acumulada dos resíduos padronizados (ei /s,
onde s é o desvio-padrão dos resíduos) com a curva Normal.
» O aspecto do gráfico varia de acordo com o software
estatístico, mas sempre existe uma linha-base, representando
a curva Normal, e os resíduos acumulados do modelo
ajustado devem aproximar-se desta linha. Fugas significativas
são indicadoras de não-normalidade dos resíduos, e o modelo
deve ser descartado, buscando-se outra configuração para a
equação.
» Pressupostos básicos para a validação dos modelos:
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Verificação da Normalidade pelo Exame Gráfico dos Resíduos
Há normalidade Não há normalidade
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Especificação das avaliações
As avaliações serão especificadas quanto à
fundamentação e precisão, guardado o critério geral de
atribuir graus em ordem numérica e crescente, onde o Grau I
é o menor, e o Grau III é o maior. A fundamentação será
função do aprofundamento do trabalho avaliatório. A
precisão será estabelecida quando for possível medir o grau
de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação.
Os graus de fundamentação e precisão atingidos na
avaliação, segundo a NBR 14.653-2, estão condicionados à
seleção da metodologia adotada em razão da confiabilidade,
qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis,
bem como da natureza do bem avaliando, do objetivo da
avaliação e da conjuntura do mercado.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Especificação das avaliações
A determinação dos graus de fundamentação e de
precisão do valor estimado está diretamente relacionada
com o empenho dado ao trabalho, e será tanto maior quanto
menor for a subjetividade contida na avaliação.
O grau de precisão é aplicável apenas no método
comparativo direto e depende exclusivamente das
características do mercado e da amostra coletada, portanto
não sendo passível de fixação a priori.
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Graus de Fundamentação no caso de Utilização de modelos de 
Regressão Linear
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
» Graus de Fundamentação no caso de Utilização de modelos de 
Regressão Linear
INTRODUÇÃO À ESTATÍSTICA
MÉTODO 
EVOLUTIVO
» O que é o Método Evolutivo em uma
Avaliação de Imóveis?
De acordo com a NBR 14653
Identifica o valor do bem pelo
somatório dos valores de seus
componentes.
Caso a finalidade seja a identificação
do valor de mercado, deve ser
considerado o fator de comercialização
Fc Indicado para obter o valor de
mercado no caso de inexistência de
dados amostrais semelhantes ao
avaliando É o caso de residências de
alto padrão, galpões, entre outros
» Método Evolutivo
MÉTODO EVOLUTIVO
Quando utilizar?
O Primeiro Passo é encontrar o Valor do Terreno através do
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado ou pelo
Involutivo.
MÉTODO EVOLUTIVO
Depois encontramos o valor das Benfeitorias pela Quantificação
de Custo (ou Comparativo).
» Método Evolutivo
Quando utilizar?
TABELA DE ROSS-HEIDECKE
Como calcular o valor das benfeitorias
Itens a serem considerados no cálculo
CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO
Novo A
Entre novo e regular B
Regular C
Entre regular e reparos simples D
Reparos simples E
Entre reparos simples e importantes F
Reparos importantes G
Entre reparos importantes e sem valor H
Sem valor I
Tabela de Classificação do Estado de Conservação do 
Imóvel
» Método Evolutivo
TABELA DE ROSS-HEIDECKE
Estado de conservação:
Reparos importantes
Idade aparente do imóvel: 45
Tipo do imóvel:
RESIDENCIAL - CASA - FINO ou LUXO
Fator segundo a Tabela Ross-Heidecke: 84,3%
60
Pesquisa na Tabela Ross-Heidecke
G
Como calcular o valor das benfeitorias
Itens a serem considerados no cálculo
» Método Evolutivo
IMÓVEL TIPO PADRÃO
VIDA ÚTIL 
(em anos)
IMÓVEL
VIDA ÚTIL 
(em anos)
RÚSTICO 5 RESIDENCIAL - BARRACO - RÚSTICO 5
SIMPLES 10 RESIDENCIAL - BARRACO - SIMPLES 10
DE MADEIRA 45 RESIDENCIAL - CASA - DE MADEIRA 45
RÚSTICO 60 RESIDENCIAL - CASA - RÚSTICO 60
ECONÔMICO, SIMLES ou MÉDIO 70 RESIDENCIAL - CASA - ECONÔMICO, SIMLES ou MÉDIO 70
FINO ou LUXO 60 RESIDENCIAL - CASA - FINO ou LUXO 60
ECONÔMICO, SIMLES ou MÉDIO 70 RESIDENCIAL - APARTAMENTO - ECONÔMICO, SIMLES ou MÉDIO 70
FINO ou LUXO 60 RESIDENCIAL - APARTAMENTO - FINO ou LUXO 60
ECONÔMICO ou SIMPLES 70 COMERCIAL - ESCRITÓRIO - ECONÔMICO ou SIMPLES 70
MÉDIO 60 COMERCIAL - ESCRITÓRIO - MÉDIO 60
FINO ou LUXO 50 COMERCIAL - ESCRITÓRIO - FINO ou LUXO 50
70 COMERCIAL - LOJA 70
75 INDUSTRIAL - ARMAZÉM 75
RÚSTICO ou SIMPLES 60 INDUSTRIAL - GALPÃO - RÚSTICO ou SIMPLES 60
MÉDIO 80 INDUSTRIAL - GALPÃO - MÉDIO 80
SUPERIOR 80 INDUSTRIAL - GALPÃO - SUPERIOR 80
RÚSTICO ou SIMPLES 20 INDUSTRIAL - COBERTURA - RÚSTICO ou SIMPLES 20
SUPERIOR 30 INDUSTRIAL - COBERTURA - SUPERIOR 30
50 INDUSTRIAL - FÁBRICA 50
75 RURAL - SILO 75
60 RURAL - DEMAIS CONSTRUÇÕES RURAIS 60
70 BANCO 70
50 HOTEL 50
50 TEATRO 50
HOTEL
TEATRO
RURAL
COMERCIAL
INDUSTRIAL
DEMAIS CONSTRUÇÕES RURAIS
SILO
FÁBRICA
COBERTURA
BANCO
Lista de Vida Útil de Imóveis
(Bureau of Internal Revenue)
GALPÃO
ARMAZÉM
LOJA
ESCRITÓRIO
APARTAMENTO
RESIDENCIAL CASA
BARRACO
Como calcular o valor das benfeitorias
Itens a serem considerados no cálculo
» Método Evolutivo
TABELA DE ROSS-HEIDECKE
A B C D E F G H
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,7075,40 87,70
64 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Tabela de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis
IDADE EM % 
DE VIDA
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
A B C D E F G H
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Tabela de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis
IDADE EM % 
DE VIDA
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
A B C D E F G H
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Tabela de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis
IDADE EM % 
DE VIDA
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Como calcular o valor das benfeitorias
» Método Evolutivo
TABELA DE ROSS-HEIDECKE
Itens a serem considerados no cálculo
Fator segundo a Tabela Ross-Heidecke: 84,30%
Valor m² para Projeto Padrão Residencial Alto R1 R$ 3.069,36
Valor do m² de construção com BDI considerado R$ 3.836,70
BDI adotado 25%
Área em m² 420,00
Valor de reedição estado de Novo R$ 1.611.414,00
Valor da Depreciação R$ 1.358.422,00
Valor Final do Avaliando considerando a depreciação R$ 252.992,00
R$ 1.400.000,00
Reedição do Imóvel Avaliando
Como calcular o valor das benfeitorias
» Método Evolutivo
TABELA DE ROSS-HEIDECKE
Valor total do imóvel =(Valor do Terreno Valor da benfeitorias) x Fc
+
X FC Fator deComercialização
» Método Evolutivo
MÉTODO EVOLUTIVO
» Ao final dessa aula ficam as seguintes
questões que podem ser respondidas:
a) Quando utilizamos o Método
Evolutivo em uma Avaliação de
Imóveis?
b) No caso de Avaliação de um galpão
padrão médio, com idade de 30 anos,
necessitando de Reparos simples e
1000,00 m² de área construída em que
o valor do terreno é de R$ 500.000,00
e o CUB do Estado de Pernambuco,
FC=1, BDI de 18%, qual o valor final do
Avaliando?
?
QUESTÕES
» Resolvendo a Questão
No caso de Avaliação de um galpão padrão médio, com idade de
30 anos, necessitando de Reparos simples e 1000,00 m² de área
construída em que o valor do terreno é de R$ 500.000,00 e o
CUB do Estado de Pernambuco, FC=1, BDI de 18%, qual o valor
final do Avaliando?
1 CLASSIFICAÇÃO CÓDIGONovo AEntre novo e regular BRegular C
Entre regulare reparos simples D
Reparos simples E
Entre reparos simples e importantes F
Reparos importantes G
Entre reparos importantes e sem valor H
Sem valor I
Tabela de Classificação do Estado de Conservação do 
Imóvel
MÉTODO EVOLUTIVO
» Método Evolutivo
TABELA DE ROSS-HEIDECKE
Como calcular o valor das benfeitorias
A B C D E F G H
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Tabela de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis
IDADE EM % 
DE VIDA
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
A B C D E F G H
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Tabela de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis
IDADE EM % 
DE VIDA
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
A B C D E F G H
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,4092 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Tabela de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis
IDADE EM % 
DE VIDA
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
» Resolvendo a Questão
No caso de Avaliação de um galpão padrão médio, com idade de
30 anos, necessitando de Reparos simples e 1000,00 m² de área
construída em que o valor do terreno é de R$ 500.000,00 e o
CUB do Estado de Pernambuco, FC=1, BDI de 18%, qual o valor
final do Avaliando?
2
Estado de conservação:
Reparos simples
Idade aparente do imóvel: 30
Tipo do imóvel:
INDUSTRIAL - GALPÃO - MÉDIO
Fator segundo a Tabela Ross-Heidecke: 39,6%
80
Pesquisa na Tabela Ross-Heidecke
E
MÉTODO EVOLUTIVO
» Resolvendo a Questão
No caso de Avaliação de um galpão padrão médio, com idade de
30 anos, necessitando de Reparos simples e 1000,00 m² de área
construída em que o valor do terreno é de R$ 500.000,00 e o CUB
do Estado de Pernambuco, FC=1, BDI de 18%, qual o valor final do
Avaliando?
3
MÉTODO EVOLUTIVO
Fator segundo a Tabela Ross-Heidecke: 39,6%
Valor m² para Projeto Padrão Residencial Alto R1 R$ 1.051,78
Valor do m² de construção com BDI considerado R$ 1.241,10
BDI adotado 18%
Área em m² 1000,00
Valor de reedição estado de Novo R$ 1.241.100,40
Valor da Depreciação R$ 491.475,76
Valor Final do Avaliando considerando a depreciação R$ 749.624,64
Reedição do Imóvel Avaliando
No caso de Avaliação de um galpão padrão médio, com idade de
30 anos, necessitando de Reparos simples e 1000,00 m² de área
construída em que o valor do terreno é de R$ 500.000,00 e o
CUB do Estado de Pernambuco, FC=1, BDI de 18%, qual o valor
final do Avaliando?
4
» Resolvendo a Questão
MÉTODO EVOLUTIVO
No caso de Avaliação de um galpão padrão médio, com idade de
30 anos, necessitando de Reparos simples e 1000,00 m² de área
construída em que o valor do terreno é de R$ 500.000,00 e o
CUB do Estado de Pernambuco, FC=1, BDI de 18%, qual o valor
final do Avaliando?
5
Valor total do imóvel =(Valor do Terreno Valor da benfeitorias) x Fc
R$ 500.000,00 - Terreno
R$ 750.000,00 - Benfeitorias
R$ 1.249.000,00 – Terreno + Benfeitorias
R$ 1.249.000,00 – Total X FC (1)
R$ 1.250.000,00 – Valor Final do Avaliando
– com arredondamento permitido pela
Norma
MÉTODO EVOLUTIVO
» Resolvendo a Questão
MÉTODO 
INVOLUTIVO
» O que é o Método Involutivo em uma
Avaliação de Imóveis?
De acordo com a NBR 14653
Identifica o valor de mercado do bem,
alicerçado no seu aproveitamento
eficiente, baseado em modelo de
estudo de viabilidade técnico
econômica, mediante hipotético
empreendimento compatível com as
características do bem e comas
condições do mercado no qual está
inserido, considerando se cenários
viáveis para execução e
comercialização do produto.
Utilizado no caso de inexistência de
dados amostrais semelhantes ao
avaliando.
» Como identificar qual o melhor
Projeto com o melhor aproveitamento
eficiente para uma Gleba?
» Shopping Center
» Prédio Comercial
» Prédio Residencial
» Loteamento
» Condomínio Horizontal
» Flats
» Hospital
» etc
MÉTODO 
INVOLUTIVO
» Método Involutivo em Loteamento
Quando utilizar?
MÉTODO INVOLUTIVO
Quando utilizar?
» Método Involutivo
MÉTODO INVOLUTIVO
MÉTODO INVOLUTIVO
Quando utilizar?
» Método Involutivo
» Método Involutivo
Quadro de áreas do Loteamento
mínimo % mínima % Real
Área Total 863.186,00 100,00%
Área Verde 464.006,00 10,00% 54%
Sistema Viário 163.881,00 20,00% 19%
Áreas Institucionais 16.430,00 10,00% 2%
Lotes 218.869,00 60,00% 25%
Lote Padrão 200,00
Lotes 1.094 100,00% 100%
MÉTODO INVOLUTIVO
Amostra Local Contato Telefone Bairro Região Renda per Capita Frentes Área
1 R. Antônio Lino Bandeira Itamar Imóveis 27 3361.6515 CONDADOS 1 R$ 991,62 1 274,00
2 R. M Três C Itamar Imóveis 27 3361.6515 Nova Guarapari 1 R$ 991,62 1 360,00
3 Rua Honolulu Roma Imóveis (27) 3361-2709 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 1 380,00
4 Av Paris Roma Imóveis (27) 3361-2709 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 2 950,00
5 R. Amazonas Roma Imóveis (27) 3361-2709 Jardim Boa Vista 2 R$ 459,54 1 300,00
6 Rua Granada Roma Imóveis (27) 3361-2709 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 2 420,00
7 rua da marinha atras do supermercado do Lídio Roma Imóveis (27) 3361-2709 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 1 400,00
8 Próximo a Ilhas Verdes Miranda Imóveis (27) 3361-4838 Perocão 2 R$ 885,20 2 710,00
9 Rua Jatobá Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Meaipe 1 R$ 991,62 2 917,00
10 Rua Elizário Lourenço Dias Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Olaria 1 R$ 487,51 1 300,00
11 Avenida Brilhantino Lopes Pereira, 236 Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 1 360,00
12 Rua Serra Negra Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 2 720,00
13 Rua da Matriz Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Centro 3 R$ 2.631,21 1 450,00
14 Avenida Padre José de Anchieta Imob. Paulo Gomes (27) 3362-2269 Aeroporto 1 R$ 568,87 1 365,00
15 Avenida Beira Mar Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 1 312,00
16 Alameda Piriápolis Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Enseada Azul 3 R$ 991,62 2 500,00
17 Rua Arizona Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 2 720,00
18 Rua Frank Charles Nietzche Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 2 720,00
19 Rua da Praia do Morro Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 2 R$ 2.631,21 2 822,00
20 Rua Serra Negra Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 3 R$ 2.631,21 1 600,00
21 Rua Horácio Santana Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Parque da Areia Preta 3 R$ 885,20 1 320,00
22 Avenida Celso Bastos Couto Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 2 R$ 2.631,21 1 360,00
23 Rua Kennedy Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Praia do Morro 2 R$ 2.631,21 1 360,00
24 Rua Sete Suporte Imóveis (27) 3362-4444 itapebussu 1 R$ 568,87 1 360,00
25 Rua Horácio Santana Suporte Imóveis (27) 3362-4444 Parque da Areia Preta 3 R$ 885,20 1 300,00
26
Paulo Cesar Vinha Raphael Brandão Imóveis
(27)99900-
0335
Setiba 1 R$ 885,20 2 740,00
Modelo para o Lote 
Padrão de 200,00 m²
Amostra 
Utilizada
» Método Involutivo
MÉTODO INVOLUTIVO
Montante
Área da Gleba (m²) 863.186,00
Parcela não Loteável 75,00%
Área útil da gleba (m²) 218.869,00
Número de lotes 1.094
Valor unitário médio do lote (R$/m² – MCDDM) R$ 365,00
Área média do lote 200,00
Valor Total médio do lote (R$) R$ 73.000,00
Valor Global de Vendas -VGV (R$) R$ 79.887.185,00
Dados da Gleba e do Projeto de Loteamento
» Método Involutivo
MÉTODO INVOLUTIVO
» Método Involutivo
MÉTODO INVOLUTIVO
Serviço Valor/1.000m² Quantidadde Custo
Levantamento Topográfico R$ 1.500,00 219 328.303,50
Licenças e alvará (p/lote) R$ 1.500,00 1094 1.641.517,50
Terraplanagem e nivelamento R$ 2.800,00 219 612.833,20
Galeria de águas pluviais R$ 5.800,00 219 1.269.440,20
Guias e sarjetas R$ 2.400,00 219 525.285,60
Rede de água potável R$ 7.895,00 219 1.727.970,76
Rede de esgoto R$ 17.230,00 219 3.771.112,87
Pavimentação R$ 15.903,00 163 2.592.189,00
Iluminação pública R$ 2.637,00 219 577.157,55
Custo da Urbanização (Sub-total) R$ 57.665,00 R$ 13.045.810,18
BDI Urbanizador 15,00% 1.956.871,53
Custo da Urbanização R$ 15.002.681,70
BDI Loteador R$ 79.887.185,00 25,00% 19.971.796,25
Despesas de Comercialização R$ 79.887.185,00 6,00% 4.793.231,10
» Método Involutivo
MÉTODO INVOLUTIVO
VT = VGV – IMP – COR – MID – CCR – CFIN – MLI
VGV R$ 79.887.185,00
Impostos R$ 5.544.170,64
Corretagem R$ 4.793.231,10
Mídia R$ 798.871,85
Custo implantação do Empreendimento R$ 13.045.810,18
Margem lucro incorporador R$ 19.971.796,25
Valor total da Gleba = R$ 35.733.304,98
VALOR DA GLEBA CALCULADA MÉTODO INVOLUTIVO ESTÁTICO
» Método Involutivo
MÉTODO INVOLUTIVO
» Ao final dessa aula ficam as seguintes
questões que podem ser respondidas:
a) Quando utilizamos o Método
Involutivo em uma Avaliação de
Imóveis?
b)