AP2 Fundamentos Finanças

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UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA GESTÃO DE TECNOLOGIA DA INFORMAÇÃO
ROBERTO LUIS DE SOUSA JUNIOR
FUNDAMENTOS FINANÇAS
Parecer para a Empresa Móveis Bahia Ltda: Simulacao SAC, PRICE e VPL, TIR e PAYBACK
RIO DE JANEIRO
2023
	
Simulação 1:A Empresa Móveis da Bahia Ltda deverá obter um imóvel comercial para instalação da de uma nova Sede, no valor de R$ 300.000,00, a ser financiado em 25 meses, a uma taxa de juros de 5% ao mês.Pelos sistemas utilizados pela Caixa Econômica Federal, deverão ser feitas simulações pelos métodos PRICE e SAC, e em ambos considerar o valor de R$30.000,00 como Entrada.
TABELA PRICE
I=[(1+i)n-1].100
l=[1+0,101/12-1].100
l=1,007974.100 l=0,7974%a.m.
300.000,00x0,7974%=2.392,20
P=PV.[(1+i)nxi/(1+i)n-1]
Amort1=13283,44-Juros(2.392,20)=10891,24
Amor2=13.283,44-2305,35=10978,09
	Mes
	Saldo devedor
	Prestacao
	Juros
	Amortizacao
	1 
	13.283,44
	10.891,24
	2.392,20
	289.108,76
	2 
	13.283,44
	10.978,09
	2.305,35
	278.130,67
	3 
	13.283,44 
	11.065,63
	2.217,81 
	267.065,04
	4 
	13.283,44
	11.153,87 
	2.129,57
	255.911,17
	5 
	13.283,44
	11.242,81
	2.040,63
	244.668,36
	6 
	13.283,44
	11.332,46
	1.950,98
	233.335,90
	7 
	13.283,44
	11.422,82
	1.860,62
	221.913,08
	8 
	13.283,44
	11.513,92
	1.769,52
	210.399,16
	9 
	13.283,44
	11.605,73
	1.677,71
	198.793.43
	10 
	13.283,44
	11.698,27 
	1.585,17
	187.095,16
	11 
	13.283,44 
	11.791,55
	1.491,89
	175.303,61
	12 
	13.283,44
	11.885,57
	1.397,87 
	163.437,69
	13 
	13.283,44
	11.980,35 
	1.303,09
	151.437,69
	14 
	13.283,44
	12.075,88
	1.207,56
	139.361,81
	15 
	13.283,44
	12.172,17 
	1.111,27
	127.189,64
	16 
	13.283,44 
	12.269,23 
	1014,21
	114.920,41
	17 
	13.283,44
	12.367,07
	916,37
	102.553,34
	18 
	13.283,44
	12.465,68
	817,76
	90.087,66
	19 
	13.283,44
	12.565,00
	718,35
	77.522,57
	20 
	13.283,44
	12.665,28 
	618,16
	64.857,29
	21 
	13.283,44
	12.766,27
	517,77
	52.091,02
	22 
	13.283,44
	12.868,07
	415,37
	39.222,95
	23 
	13.283,44
	12.970,68
	312,76
	26.252,27
	24
	13.283,44
	13.074,11
	209,33
	 13.178,16
	25 
	13.283,44
	13.178,16
	105,28 
	0
= 332.086,00 - 300.000,00 =32.086,00 TOTAIS 
Amortização SAC 
Amort= P V/ n Amort=300.000/25 =12.000,00 
Juros= 10%a.a. I=[(1+i )n -1 ].10 0 I=[1+0,101/12 -1].100 I=1,007974.100.:I=0,7 974%a. m. 
Juros 1º mês= 300.000 -0,7974%= 2.392,24
Parcela 1º mês = Amort + Juros 1 º mês = 14.392,24 
Juros 2º mê s= 288.000,00 – 0,797 4% = 2.296,52 
Parcela 2º mês = A mort + Juros 2 º mês = 14.296,52 
Juros 3º mês= 276.000,00 -0,797 4% = 2.200,83 
Parcela 3º mês = A mort + Juros 3 º mê s = 14200,83 
Assim sucessivamente, como tabela abaixo: 
	Parcelas 
	Valor da Parcela 
	Amortizações
	Juros
	Saldo Devedor 
	0 
	-
	-
	-
	300.000,00 
	1 
	14.392,24
	12.000,00
	2.392,24 
	288.000,00 
	2 
	14.296,52
	12.000,00
	2.296,52
	276.000,00 
	3 
	14.200,83
	12.000,00
	2.200,83
	264.000,00 
	4 
	14.105,13 
	12.000,00
	2.105,13
	252.000,00 
	5 
	14.009,44 
	12.000,00
	2.009,44
	240.000,00 
	6 
	13.913,76 
	12.000,00 
	1.913,76
	228.000,00
	7 
	13.818,07
	12.000,00
	1.818,07
	216.000,00 
	8 
	13.722,38
	12.000,00
	1.722,38 
	204.000,00 
	9 
	13.626,69
	12.000,00
	1.626,69
	192.000,00 
	10 
	13.531,00 
	12.000,00
	1.531,00
	180.000,00
	11 
	13.435,32 
	12.000,00
	1.435,32
	168.000,00 
	12 
	13.339,63
	12.000,00
	1.339,63
	156.000,00
	13 
	13.243,94 
	12.000,00
	1.243,94 
	144.000,00
	14 
	13.148,24 
	12.000,00
	1.148,24
	132.000,00
	15 
	13.052,56
	12.000,00
	1.052,56
	120.000,00 
	16 
	12.956,86 
	12.000,00
	956,86 
	108.000,00
	17 
	12.861,19
	12.000,00
	861,19
	96.000,00
	18 
	12.765,50
	12.000,00
	765,50 
	84.000,00 
	19 
	12.669,81 
	12.000,00
	669,81 
	72.000,00 
	20 
	12.574,12 
	12.000,00
	574,12
	60.000,00 
	21 
	12.478,44
	12.000,00
	478,44
	48.000,00 
	22 
	12.382,75
	12.000,00
	382,75 
	36.000,00 
	23 
	12.287,06 
	12.000,00
	287,06 
	24.000,00 
	24 
	12.191,37
	12.000,00 
	191,37 
	12.000,00
	25 
	12.095,68
	12.000,00
	95,68
	0
 = 331.098,53-300.00,00 = 31.098,53 TOTAIS 
Simulação 2:Suponha ainda que a Empresa Móveis Bahia Ltda, após a compra do imóvel, deseje ampliar a sua atuação no mercado na Região Metropolitana de Salvador, abrindo uma nova filial no Bairro do Itaigara em Salvador. Com este objetivo, solicitou um Projeto de viabilidade de Investimento a uma empresa Consultora.
O investimento inicial será de R$380.000,00, e a uma Taxa de Atratividade de 10% ao ano. Nos custos fixos e variáveis já estão inclusas as parcelas do financiamento do imóvel.
	
	0 Ano
	1 Ano
	2 Ano
	3 Ano
	4 Ano 
	Receita Esperada 
	-
	350.000,00
	350.000,00 
	300.000,00
	400.000,00 
	Custos Fixos e Variáveis 
	120.000,00
	380.000,00
	100.000,00
	100.000,00
	90.000,00
	Lucro antes dos Impostos
	0
	250.000,00
	250.000,00 
	210.000,00 
	280.000,00
	IR e CS (32,8% ) 0 
	0
	82.000,00
	82.000,00
	68.880,00
	91.840,00 
	Investimento 
	-380.000,00 
	0
	0
	0
	0
	Fluxo de Cai xa Livre – FCL 
	-380.000,00
	168,000,00
	168,000,00
	141.120,00
	188.160,00 
Lucro antes dos Impostos = Receita esperada (ano) – custos fixos e variáveis (ano) 
IR e CS (32,8%) = lucro antes dos impostos X taxa de IR e CS de 32,8 % no caso acima Fuxo de caixa livre = lucro antes dos impostos – o valor do IR e CS (em reais) 
IMPOSTO (IR) = 32,80% 
TMA = 10% 
VPL = - I + [FC F 1/(1+i ) ] + [FC F 2/(1 +i)2] + [FC F 3/(1+i )3] + [FC F 4/(1+i )4] 
VPL = -380.000,00 + 168.000 /(1+0,1)1 + 168.000/(1+0,1)2 + 141.120/(1+0,1)3+188.160/(1+0,1)4 
VPL = -380.000 +168.000 /1,1 + 168.000,00/1,21 + 141.120 /1,331 + 188.160/1,4641 
VPL = -380.000,00 + 152.727,27 + 138.842,97 + 10 6.025,54 + 128.515 ,81 
VP L = -380.000,00 + 525.111,59 
VP L = 146.111,59 
Pela H P 12c: fRE G para zerar todos os valores 380.000 CHS (para tornar negativo) g CFo 168.000 g CFj (FCL AN O 1) 168.000 g C F j (FCL AN O 2) 141.120 g C F j (F C L AN O 3) 188.160 g CFj (FCL ANO 4) 10 i (taxa de juros ) fN PV 
VPL = 146.111,59.: VP L = 146.111,60
 Para calcular a TIR: fIRR TIR = 26,65% 
	PAYBACK SIMPLES ANO 
	0 
	1 
	2 
	3 
	4 
	FLUXO DE CAIXA 
	-R$380.000,00
	R$168.000,00 
	R$1 68.0 00,00
	R$141.120,00
	R$168.160,00
	FLUXO DE CAIXA ACU MULADO 
	-R$380.000,00 
	-R$212.000,00
	-R$ 44.0 00,00 
	R$97.120,00
	R$285.280,00 
Para calcular o Payback Simples (HP 12c) tabela acima Inves timento l:380.000 CHS Enter 168.000 + (FCL ANO1, e então obtive o valor de -212.000) 168.000 + (FCL ANO2, e então obtive o valor de -44.000) Assim sucessivamente HP 12c 44.000 enter 141.120/ 0,311791383 Enter 12x3,741496599 meses Para quantidade de dias: 3,7414965 99 enter 30x = 22 di as
PAYB AC K SIMPLE S = 2 anos, 3 meses e 22 dias 
 
	PAYBACK DESCONTADO
	FCL 
	PV 
	SALDO 
	ANO 0 
	R$ 380.000,00
	-R$ 380.000,00
	-R$ 380.000,00 
	ANO 1
	R$168.000,00 
	 R$152.727,27
	 -R$ 227.272,72 
	ANO 2 
	R$168.000,00 
	R$138.842,98
	-R$ 88.429,75 
	ANO 3 
	R$141.120,00 
	R$106.025,55 
	R$17.585,80 
	ANO 4 
	R$180.160,00 
	R$128.515,81
	R$146.111,61 
HP 12c Taxa de Juros = 10%a.a. 168.000 
PV 1 n 10 i PV ( valor 152.727,27 PV ANO 1) 168.000
PV 2 n10i PV ( valor 138.842,98 PV ANO 2) Assim sucessivamente Saldo VLF (valor fluxo inicial) 380.000 CHS (negativo) 152.727,27 +(valor -227.272,72 saldo ANO 1) 138.842,98 +(valor -88.429,75 saldo ANO 2) 106.025,55 +(valor 17.595,80 saldo ANO 3) 128.515,81 +(va lor 146.111,61 saldo ANO 4) 
HP 12c, último valor negativo (ANO 2) dividido pelo valor do FCL do ano posterior (A NO 3 ), encontrar a quantidade de meses 88.429,75 enter 106.025,55 / 0,834041889 Enter 12 x = 10,0085 0267 meses 
PAYBACK DESCONTADO = 2 anos e 10 meses 
Parecer para a Empresa: 
Na simulação1: Utilização de empréstimos analisados pela tabela SAC e PRICE, forma de amortização de um empréstimo por juros, onde as amortizações sempre serão iguais. PRICE, utilização de juros compostos, onde as parcelassempre serão iguai se existe uma proporcionalidade relativa entre o pagamento de juros e da amortização. Analisando os valores da Empresa, a opção de empréstimo pela tabela SAC seria a mais vantajosa, onde o juros seria menor em relação a PRICE, e o montante pago por parcela também seria menor. 
Na simulação 2: Análise da viabilidade do investimento. Calculo de VPL, baseado no fluxo de caixa da empresa para um investimento durante determinado período de tempo. Móveis Bahia obteve um VPL positivo R$ 146.111,60, trazendo uma TIR também positiva 26,65%, ou seja, uma taxa de retorno positiva, viabilizando o investimento. Cálculo de payback simples, com os dois primeiros anos de prejuízo, com fluxo de caixa negativo, porém a partir do terceiro ano, se torna positivo, com o tempo de retorno de 2 anos e 3 meses. Já no método de payback descontado, os dois primeiros anos também foram de prejuízo, com fluxo de caixa negativo, mas também no terceiro ano se inverteu positivamente, o tempo de retorno de investimento nessa modalidade foi de 2 anos e 10 meses. Conclui-se que pela modalida de simples, o retorno seria um pouco mais rápido. O projeto em si é promissor, porém as taxas de payback ainda se mantém elevadas.