AVA2 Fundamentos de Finanças

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UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA 
GESTÃO DA TECNOLOGIA DA INFORMAÇÃO 
 
 
 
 
 
 
 
 
FERNANDA DA ROCHA GAMA 
Matrícula: 20214300332 
 
 
 
 
 
FUNDAMENTOS DE FINANÇAS (EAD – IL60057) 
AVA 2 – APLICAÇÃO PRÁTICA: SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO E 
ESTUDO DE VIABILIDADE FINANCEIRA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Rio de Janeiro 
Setembro 2022 
 
 
 
 
FERNANDA DA ROCHA GAMA 
 
 
 
 
 
 
 
FUNDAMENTOS DE FINANÇAS 
AVALIAÇÃO 2 - APLICAÇÃO PRÁTICA: SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO 
E ESTUDO DE VIABILIDADE FINANCEIRA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Avaliação da disciplina Fundamentos de 
Finanças do Curso Gestão da Tecnologia 
da Informação da Universidade Veiga de 
Almeida. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Rio de Janeiro 
Setembro 2022 
 
 
 
 
 
Situação problema: 
A Empresa Móveis da Bahia, situada no Bairro de São Cristóvão, especializada 
em móveis sob medida. A Empresa deseja ampliar e sofisticar a sua ação, abrindo 
uma nova filial, no Bairro do Itaigara em Salvador. Neste sentido a empresa 
tomará duas ações: Financiar a compra do novo imóvel e contratar uma consultora 
para avaliar a viabilidade financeira do projeto. Neste sentido, fará algumas 
simulações. 
Simulação 1 – A Empresa Móveis da Bahia Ltda deverá obter um imóvel 
comercial para instalação da de uma nova Sede, no valor de R$ 300.000,00, a ser 
financiado em 25 meses, a uma taxa de juros de 5% ao mês. 
Pelos sistemas utilizados pela Caixa Econômica Federal, deverão ser feitas 
simulações pelos métodos PRICE e SAC, e em ambos considerar o valor de 
R$30.000,00 como Entrada. 
Tabela Price 
Saldo devedor (PV)= 270.000,00 
Prestação (n)= 25 meses 
Taxa de juros (i)= 5% a.a. ou 0,05% a.m. 
Método PRICE 
f FIN 
25n 
300000 PV 
PMT 
Portanto, o valor das parcelas de PMT será 19.157,16. 
Fórmulas: 
Juros= Saldo devedor (PV) x Juros (i) 
Prestação = Amortização + Juros 
Amortização = Prestação – Juros 
Valor total Pago = R$ R$ 478.929,09 
 
 
 
 
TABELA PRICE 
Número de 
parcelas Prestação Amortização Juros Saldo Devedor 
0 0 0 0 270.000,00 
1 R$ 19.157,16 R$ 5.657,16 R$ 13.500,00 R$ 264.342,84 
2 R$ 19.157,16 R$ 5.940,02 R$ 13.217,14 R$ 258.402,81 
3 R$ 19.157,16 R$ 6.237,02 R$ 12.920,14 R$ 252.165,79 
4 R$ 19.157,16 R$ 6.548,87 R$ 12.608,29 R$ 245.616,92 
5 R$ 19.157,16 R$ 6.876,32 R$ 12.280,85 R$ 238.740,60 
6 R$ 19.157,16 R$ 7.220,13 R$ 11.937,03 R$ 231.520,47 
7 R$ 19.157,16 R$ 7.581,14 R$ 11.576,02 R$ 223.939,33 
8 R$ 19.157,16 R$ 7.960,20 R$ 11.196,97 R$ 215.979,13 
9 R$ 19.157,16 R$ 8.358,21 R$ 10.798,96 R$ 207.620,92 
10 R$ 19.157,16 R$ 8.776,12 R$ 10.381,05 R$ 198.844,81 
11 R$ 19.157,16 R$ 9.214,92 R$ 9.942,24 R$ 189.629,88 
12 R$ 19.157,16 R$ 9.675,67 R$ 9.481,49 R$ 179.954,21 
13 R$ 19.157,16 R$ 10.159,45 R$ 8.997,71 R$ 169.794,76 
14 R$ 19.157,16 R$ 10.667,43 R$ 8.489,74 R$ 159.127,34 
15 R$ 19.157,16 R$ 11.200,80 R$ 7.956,37 R$ 147.926,54 
16 R$ 19.157,16 R$ 11.760,84 R$ 7.396,33 R$ 136.165,70 
17 R$ 19.157,16 R$ 12.348,88 R$ 6.808,29 R$ 123.816,82 
18 R$ 19.157,16 R$ 12.966,32 R$ 6.190,84 R$ 110.850,50 
19 R$ 19.157,16 R$ 13.614,64 R$ 5.542,53 R$ 97.235,86 
20 R$ 19.157,16 R$ 14.295,37 R$ 4.861,79 R$ 82.940,49 
21 R$ 19.157,16 R$ 15.010,14 R$ 4.147,02 R$ 67.930,35 
22 R$ 19.157,16 R$ 15.760,65 R$ 3.396,52 R$ 52.169,71 
23 R$ 19.157,16 R$ 16.548,68 R$ 2.608,49 R$ 35.621,03 
24 R$ 19.157,16 R$ 17.376,11 R$ 1.781,05 R$ 18.244,92 
25 R$ 19.157,16 R$ 18.244,92 R$ 912,25 R$ 0,00 
 
Método SAC 
Amortização= PV 
Amortização= 270.000,00: 25 
Amortização = 10.800,00 
Valor total Pago = R$ 445.500,00 
 
 
 
 
 
 
TABELA SAC 
Número de parcelas Prestação Amortização Juros Saldo Devedor 
0 0 0 0 270.000,00 
1 R$ 24.300,00 R$ 10.800,00 R$ 13.500,00 R$ 259.200,00 
2 R$ 23.760,00 R$ 10.800,00 R$ 12.960,00 R$ 248.400,00 
3 R$ 23.220,00 R$ 10.800,00 R$ 12.420,00 R$ 237.600,00 
4 R$ 22.680,00 R$ 10.800,00 R$ 11.880,00 R$ 226.800,00 
5 R$ 22.140,00 R$ 10.800,00 R$ 11.340,00 R$ 216.000,00 
6 R$ 21.600,00 R$ 10.800,00 R$ 10.800,00 R$ 205.200,00 
7 R$ 21.060,00 R$ 10.800,00 R$ 10.260,00 R$ 194.400,00 
8 R$ 20.520,00 R$ 10.800,00 R$ 9.720,00 R$ 183.600,00 
9 R$ 19.980,00 R$ 10.800,00 R$ 9.180,00 R$ 172.800,00 
10 R$ 19.440,00 R$ 10.800,00 R$ 8.640,00 R$ 162.000,00 
11 R$ 18.900,00 R$ 10.800,00 R$ 8.100,00 R$ 151.200,00 
12 R$ 18.360,00 R$ 10.800,00 R$ 7.560,00 R$ 140.400,00 
13 R$ 17.820,00 R$ 10.800,00 R$ 7.020,00 R$ 129.600,00 
14 R$ 17.280,00 R$ 10.800,00 R$ 6.480,00 R$ 118.800,00 
15 R$ 16.740,00 R$ 10.800,00 R$ 5.940,00 R$ 108.000,00 
16 R$ 16.200,00 R$ 10.800,00 R$ 5.400,00 R$ 97.200,00 
17 R$ 15.660,00 R$ 10.800,00 R$ 4.860,00 R$ 86.400,00 
18 R$ 15.120,00 R$ 10.800,00 R$ 4.320,00 R$ 75.600,00 
19 R$ 14.580,00 R$ 10.800,00 R$ 3.780,00 R$ 64.800,00 
20 R$ 14.040,00 R$ 10.800,00 R$ 3.240,00 R$ 54.000,00 
21 R$ 13.500,00 R$ 10.800,00 R$ 2.700,00 R$ 43.200,00 
22 R$ 12.960,00 R$ 10.800,00 R$ 2.160,00 R$ 32.400,00 
23 R$ 12.420,00 R$ 10.800,00 R$ 1.620,00 R$ 21.600,00 
24 R$ 11.880,00 R$ 10.800,00 R$ 1.080,00 R$ 10.800,00 
25 R$ 11.340,00 R$ 10.800,00 R$ 540,00 R$ 0,00 
 
Simulação 2 – Suponha ainda que a Empresa Móveis Bahia Ltda, após a compra do 
imóvel, deseje ampliar a sua atuação no mercado na Região Metropolitana de Salvador, 
abrindo uma nova filial no Bairro do Itaigara em Salvador. Com este objetivo, solicitou 
um Projeto de viabilidade de Investimento a uma empresa Consultora. 
O investimento inicial será de R$380.000,00, e a uma Taxa de Atratividade de 10% ao 
ano. Nos custos fixos e variáveis já estão inclusas as parcelas do financiamento do imóvel. 
Assim, a partir do Fluxo de Caixa, a empresa consultora deverá calcular os indicadores 
VPL, TIR e Payback, realizando uma análise da viabilidade financeira do projeto. 
 
 
 
 
 
 
Descrição Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 
Rec. 
Esperada 380.000,00 380.000,00 300.000,00 400.000,00 
C. Fixo e 
Var. 100.000,00 100.000,00 90.000,00 120.000,00 
Lucro antes 
do im. 250.000,00 250.000,00 210.000,00 280.000,00 
IR e CS 
(32,8)% 82.000,00 82.000,00 68.880.00 91.840.00 
Investimento 380.000,00 
Fluxo de cx 
livre 168.000,00 168.000,00 141.120,00 188.160,00 
 
Investimento inicial = 380.000.00 
Taxa de atratividade= 10% a.a ou 0,1% 
Taxa de IR e CS=32,8% 
 
Lucro sem impostos= Rec. Esperada – C. fixo 
L1=350.000,00 - 100.000,00= 250.000,00 
L2=350.000,00 - 100.000,00= 250.000,00 
L3= 300.000,00 - 90.000,00= 210.000,00 
L4= 400.000,00 - 120.000,00= 280.000,00 
IR= receita x taxa 
IR1=350.000,00 X 0,328= 114.800,00 
IR2 =350.000,00 X 0,328= 114.800,00 
IR3= 300.000,00 X 0,328= 98.400,00 
IR4= 400.000,00 X 0,328= 131.200,00 
 
Descrição Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 
Rec. 
Esperada 350.000,00 350.000,00 300.000,00 400.000,00 
C. Fixo e 
Var. 100.000,00 100.000,00 90.000,00 120.000,00 
Lucro antes 
do im. 250.000,00 250.000,00 210.000,00 280.000,00 
IR e CS 
(32,8)% 82.000,00 82.000,00 68.880.00 91.840.00 
Investimento 380.000,00 
 
 
 
Fluxo de cx 
livre 168.000,00 168.000,00 141.120,00 188.160,00 
 
 
VPL = 146.111,59 
VPL = Somatória do valor presente. 
 Se der positivo é um projeto viável, negativo é inviável. Para calcular o saldo 
 acumulado, deve-se somar o investimento, o valor do primeiro ano e depois ir 
 somando os valores dos demais anos nos saldos acumulativos de cada ano. 
Para calcular a TIR: 
F IRR 
TIR= 26,65% 
 
 
 
Payback Simples 
Descrição Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 
Fluxo de 
caixa 
 - R$ 
380.000,00 
 R$ 
168.000,00 
 R$ 
168.000,00 
 R$ 
141.120,00 R$ 188.160.00 
Fluxo de 
caixa 
acumulado 
 - R$ 
380.000,00 
 - R$ 
212.000,00 
- R$ 
44.000,00 
R$ 
97.120,00 R$ 285.280,00 
 
 O cálculo do Payback Simples (HP 12c) pela tabela acima Investimento inicial: 
380.000 CHS Enter 
168.000 + (FCL ANO 1, se tem o valor de -212.000) 
168.000 + (FCL ANO 2, se tem o valor de -44.000) 
141.120 + (FCLANO 3, se tem o valor de 97.120) 
188.160 + (FCL ANO 4, se tem o valor de 285.280) 
HP12c 
Ano Valor Presente Valor Futuro Saldo Acumulado 
0 - R$ 380.000,00 - R$ 380.000,00 - R$ 380.000,00 
1 R$ 152.727,27 R$ 168.000,00 R$ 227.272,73 
2 R$ 138.842,98 R$ 168.000,00 - R$ 88.429,75 
3 R$ 106.025,54 R$ 141.120,00 R$ 17.595,79 
4 R$ 128.515,81 R$ 188.160.00 R$ 156.111,00 
 
 
 
44.000 Enter 
141.120/0,311791383 
12 x 3,741496599 meses 
Para a quantidade de dias: 3,741496599 enter 30 x= 22 dias 
Payback simples = 2 anos, 3 meses e 22 dias. 
Payback descontado 
FCL 1 = 135.200,00 = 122.909,09 
 
Payback descontado 
 
Valor presente líquido (VPL) 
VPL = Valor presente líquido 
380.000,00 CHS (Negativo) + enter 
152.727,27 + (valor – 227.272,72 saldo ANO 1) 
138.842,98 + (valor – 88.429,75 saldo ANO 2) 
106.025,55 + (valor – 17.585,80saldo ANO 3) 
128.515,81 + (valor – 146.111,61saldo ANO 4) 
HP 12c, último valor negativo (ANO 2) dividido pelo valor do FCL do ano posterior 
(ANO 3), encontrar a quantidade de meses 
88.429,75 Enter 106.025,55 / 0,834041889 
Enter 12x = 10,00850267 meses 
 
Payback descontado = 2 anos e 10 meses 
Cálculo feito na calculadora HP 12C 
F FIN 
Ano 
FCL(fluxo de caixa 
livre) PV(Valor presente) Saldo 
0 -R$ 380.000,00 -R$ 380.000,00 -R$ 380.000,00 
1 R$ 168.000,00 R$ 152.727,27 -R$ 227,272.27 
2 R$ 168.000,00 R$ 138.842,98 -R$ 88.429,75 
3 R$ 141.120,00 R$ 106.025,55 -R$ 17.585,80 
4 R$ 188.160,00 -R$ 128.515,81 -R$ 146.111,61 
 
 
 
380.000,00 CHS g CFo 
135200 g CFj 
135200 g CFj 
111600 g CFj 
148800 g CFj 
4 n 
0,1 i 
F IRR 
Resposta = 14,773 
 
Referências: 
https://bancobari.com.br/blog/sac-ou-price-descubra-as-diferencas-entre-os-tipos-
de-amortizacao-para-seu-credito-imobiliario 
https://brasilescola.uol.com.br/matematica/financiamentos-utilizando-tabela-
price.htm 
 
 
https://bancobari.com.br/blog/sac-ou-price-descubra-as-diferencas-entre-os-tipos-de-amortizacao-para-seu-credito-imobiliario
https://bancobari.com.br/blog/sac-ou-price-descubra-as-diferencas-entre-os-tipos-de-amortizacao-para-seu-credito-imobiliario
https://brasilescola.uol.com.br/matematica/financiamentos-utilizando-tabela-price.htm
https://brasilescola.uol.com.br/matematica/financiamentos-utilizando-tabela-price.htm