Módulo 3 - Metodologias Avaliatórias

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3Módulo
Avaliação de bens e 
imóveis com foco no 
método evolutivo
Metodologias Avaliatórias
Infraestrutura
Enap, 2021
Fundação Escola Nacional de Administração Pública
Diretoria de Desenvolvimento Profissional
SAIS - Área 2-A - 70610-900 — Brasília, DF
Fundação Escola Nacional de Administração Pública
Diretoria de Desenvolvimento Profissional
Conteudista/s 
Antônio Sérgio Costa Amorim, 2021.
Diretoria de Desenvolvimento Profissional.
Unidade 1: Métodos para Avaliação de Bens ....................................4
1.1 Considerações Iniciais ................................................................................................ 4
1.2 Métodos para Identificar o Valor de um Bem, de seus Frutos e Direitos............ 6
1.2.1 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM) ......................... 6
1.2.2 Método Involutivo ................................................................................................... 8
1.2.3 Método Evolutivo ..................................................................................................... 9
1.2.4 Método da Capitalização da Renda ..................................................................... 10
1.3 Métodos para Identificar o Custo de um Bem ...................................................... 11
1.3.1 Método Comparativo Direto de Custo ................................................................ 11
1.3.2 Método da Quantificação de Custo..................................................................... 11
1.4 Métodos para Identificar Indicadores de Viabilidade da Utilização Econômica de 
um Empreendimento ..................................................................................................... 12
1.5 Especificação das Avaliações ................................................................................... 13
Referências ..................................................................................................................... 15
Sumário
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 Módulo
Metodologias Avaliatórias3
Neste módulo, você conhecerá as metodologias previstas na NBR 14653 da ABNT 
para avaliação de bens.
Vamos seguir em nossa viagem com muito conhecimento na bagagem, não é mesmo?
1.1 Considerações Iniciais
Unidade 1: Métodos para Avaliação de Bens
Objetivo de aprendizagem
Ao final dessa unidade, você será capaz de reconhecer as metodologias de avaliação de 
bens previstas na NBR 14653 e suas aplicabilidades.
Na cartilha Avaliação, o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de 
São Paulo (IBAPE/SP) (2007, p. 47-48) afirma que: 
A avaliação de imóveis implica a necessidade de 
análises técnicas destinadas a identificar seus valores, 
seus custos, frutos e direitos, assim como determinar 
indicadores da viabilidade econômica de sua utilização 
para uma determinada finalidade, situação e data, 
podendo objetivar:
- o valor de mercado;
- o valor patrimonial;
- o valor econômico;
- o valor da liquidação forçada;
- o valor do custo;
- o valor da indenização;
- o valor locativo.
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A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é a entidade responsável 
pelas normas de avaliação de bens. As normas de avaliações de imóveis fornecem 
procedimentos gerais, diretrizes e métodos para a realização de avaliação de bens.
Embora existam diversos métodos de avaliação, não há uma hierarquia entre eles. 
A escolha da metodologia a ser adotada pelo avaliador deve se basear em função da 
natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação, da disponibilidade, qualidade e 
quantidade de informações colhidas no mercado, conforme previstos na NBR 14653-1. 
Porém, essa norma recomenda a utilização do método comparativo direto de dados 
de mercado para a identificação do valor de mercado, sempre que possível.
De qualquer maneira, a escolha da metodologia deve ser justificada e ter o objetivo 
de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem 
racionalmente o convencimento do valor.
A identificação do valor de mercado de um bem pode ser realizada, em geral, com a 
utilização de três distintos enfoques básicos:
Para obtenção desses valores, existem técnicas 
previstas em normas e na bibliografia técnica 
especializada que para serem obedecidas implicam 
aos profissionais pleno conhecimento de estatística, 
de matemática financeira, de engenharia econômica 
e, também, de legislação urbanística, que o avaliador 
precisa conhecer para fazer uso da mais apropriada, 
a fim de cumprir o dever ético primordial de agir com 
ciência e consciência.
a) Comparação: o valor de mercado do bem é determinado pelos preços de 
bens semelhantes praticados no mercado;
b) Custo: o valor do bem tem como base de cálculo os gastos diretos e indiretos 
necessários à produção do bem; e
c) Renda: o valor de mercado do bem é identificado a partir da renda que ele 
pode gerar durante sua vida econômica.
A Parte 1 da NBR 14653 (ABNT, 2019) descreve os procedimentos avaliatórios dos 
métodos usuais de acordo com a finalidade e o enfoque utilizado, podendo ser: 
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• Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos:
a) Método comparativo direto de dados de mercado;
b) Método involutivo;
c) Método evolutivo;
d) Método da capitalização da renda.
• Métodos para identificar o custo de um bem:
a) Método comparativo direto de custo;
b) Método da quantificação de custo.
• Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização 
econômica de um empreendimento.
Neste curso, além do Método Evolutivo, serão também abordadas as metodologias 
do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e do Método para 
identificar o custo de um imóvel, que são utilizados em conjunto.
Conheça cada um deles a seguir.
1.2 Métodos para Identificar o Valor de um Bem, de seus Frutos e Direitos
1.2.1 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM)
Identifica o valor de mercado do bem por meio de 
tratamento técnico dos atributos dos elementos 
comparáveis, constituintes da amostra. (ABNT, 2019, p. 8)
O Método comparativo direto de dados de mercado é um método de avaliação no qual, 
como o próprio nome já indica, estima-se o valor de uma forma direta: o bem é comparado 
diretamente com base em análises de amostra do mercado em que está inserido.
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- Tratamento por Fatores: homogeneização por fatores 
e critérios fundamentados por estudos e posterior 
análise estatística dos resultados homogeneizados;
- Tratamento por Inferência Estatística: tratamento 
de evidências empíricas pelo uso de metodologia 
científica que leve à indução de modelo validado para 
o comportamento do mercado.
Demonstração ilustrada e simplificada de um exemplo do método 
comparativo direto de dados de mercado. 
Fonte: CEPED/UFSC (2022) 
Esse método é utilizado quando existem dados amostrais semelhantes ao do bem 
avaliando. Ele permite identificar o valor de mercado do bem por meio de tratamento 
técnico dos atributos dos dados comparáveis, como terrenos, casas padronizadas, 
lojas, apartamentos, salas e armazéns.
Quando o que se pretende é a identificação do valor de mercado, a norma recomenda 
preferir, sempre que possível, o método comparativo direto de dados de mercado.
Na fase de tratamento dos dados, a norma evidencia que podem ser utilizados, 
alternadamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e 
informações disponíveis:
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1.2.2 Método Involutivo
“Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado 
no seu aproveitamento eficiente, baseado em 
modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, 
mediante hipotético empreendimento compatível 
com as características do bem e com as condições 
do mercado no qual está inserido, considerando-se 
cenáriosviáveis para execução e comercialização do 
produto.” (ABNT, 2019, p. 8)
O Método Involutivo utiliza a forma indireta de valoração e indica a viabilidade de 
incorporação de uma gleba ou terreno de grandes dimensões para transformá-
lo em outro empreendimento. É comumente utilizado no caso de inexistência de 
dados amostrais semelhantes ao avaliando, ou seja, na impossibilidade de se aplicar 
o Método Comparativo.
Utilizado para empreendimentos de base imobiliária com foco na produção e venda, 
o método identifica o valor de mercado do bem alicerçado no seu aproveitamento 
eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante 
hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as 
condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para 
execução e comercialização do produto (ex. glebas, áreas sujeitas a incorporação).
Demonstração ilustrada e simplificada de um exemplo de aplicação do método involutivo. 
Fonte: CEPED/UFSC (2022).
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Utilizado quando inexistem dados amostrais semelhantes ao avaliando, o Método 
Evolutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. 
Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o 
fator de comercialização (residências de alto luxo, galpões, prédios, armazéns etc.).
Para a aplicação desse método, o valor do terreno deve ser determinado pelo 
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado ou, na impossibilidade deste, 
pelo Método Involutivo. Já as benfeitorias devem ser apropriadas pelo Método da 
Quantificação do Custo ou pelo Método Comparativo Direto de Custo. É o caso de 
residências de alto padrão, galpões, grandes terrenos com poucas benfeitorias etc.
A fórmula para o cálculo do valor de mercado pelo Método Evolutivo é bem simples 
e dada por:
1.2.3 Método Evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de 
seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação 
do valor de mercado, deve ser considerado o fator de 
comercialização. (ABNT, 2019, p. 8)
Vi=(Vt+Vb )×Fc
Onde:
 Vi: valor do imóvel;
 Vt: valor do terreno (obtido pelo método comparativo ou 
involutivo);
 Vb: valor das benfeitorias (devidamente depreciadas);
 Fc: Fator de comercialização.
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O Método da Capitalização da Renda também pode ser descrito como o método que 
identifica o valor do bem com base no Valor Presente Líquido (VPL) da renda líquida 
prevista, considerando os cenários viáveis – ou seja, o valor de um bem será determinado 
com base na sua capacidade de geração de renda.
Demonstração ilustrada e simplificada de um exemplo de aplicação do método evolutivo.
Fonte: CEPED/UFSC (2022). 
1.2.4 Método da Capitalização da Renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalização 
presente da sua renda líquida prevista, considerando-
se cenários viáveis. (ABNT, 2019, p. 8)
Os aspectos fundamentais do método da renda são: a 
determinação do período de capitalização e a taxa de 
desconto a ser utilizada, que devem ser expressamente 
justificadas pelo engenheiro de avaliações. (PELLI 
NETO, 2014, s.p.)
O método pode ser utilizado na determinação do valor de mercado em situações em que 
não existem condições para a aplicação do Método Comparativo Direto ou Evolutivo ou, 
alternativamente, quando a finalidade da avaliação é a identificação do valor econômico.
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Utilizado para empreendimentos de base imobiliária com foco na exploração, ele 
identifica o valor do bem com base na capitalização presente de sua renda líquida 
prevista, considerando-se cenários viáveis (por exemplo: shopping center, armazéns, 
marina, hotéis etc.).
1.3 Métodos para Identificar o Custo de um Bem
1.3.1 Método Comparativo Direto de Custo
Identifica o custo do bem por meio de tratamento 
técnico dos atributos dos elementos comparáveis, 
constituintes da amostra. (ABNT, 2019, p. 8)
Utilizado para o custo de um bem, considerando uma amostra composta por imóveis 
de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os 
procedimentos usuais do Método Comparativo Direto de dados do mercado.
1.3.2 Método da Quantificação de Custo
Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio 
de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das 
quantidades de serviços e respectivos custos diretos e 
indiretos. (ABNT, 2019, p. 8)
Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias, pode ser apropriado pelo 
custo unitário básico de construção ou também por orçamento, a partir das quantidades 
de serviços e respectivos custos diretos e indiretos, com citação das fontes consultadas.
É mais comum a realização de avaliação por este método utilizando-se o Custo Unitário 
Básico (CUB) da construção, publicado pelos Sindicatos das Indústrias da Construção Civil 
de cada Estado (ABNT, 2006).
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Outra possibilidade de identificação do custo é pelo orçamento detalhado: no orçamento, 
devem constar as quantidades e especificidades de materiais e serviços para execução da 
obra, com as respectivas unidades, valores unitários e totais.
Neste método, são encontrados dois custos:
• Custo de reprodução: custo de construção de uma benfeitoria nova 
igual ao avaliando;
• Custo de reedição: custo de construção da benfeitoria para deixar no estado 
de conservação que atualmente se encontra. Chega-se a ele com a subtração 
da parcela referente à depreciação física do imóvel em relação ao custo de 
reprodução da edificação.
Depreciação física: é a perda de valor em função do desgaste das partes 
constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou 
mutilação. (ABNT, 2019)
1.4 Métodos para Identificar Indicadores de Viabilidade da 
Utilização Econômica de um Empreendimento
“Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade 
de determinar indicadores de viabilidade da utilização 
econômica de um empreendimento são baseados 
no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são 
determinados indicadores de decisão baseados no 
valor presente líquido, taxas internas de retorno, 
tempos de retorno, entre outros.” (ABNT, 2019, p. 8)
Utilizado para empreendimentos de base imobiliária (como shopping centers, armazéns, 
marinas, hotéis, entre outros), com os procedimentos avaliatórios baseados no seu fluxo 
de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados 
no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno etc.
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1.5 Especificação das Avaliações
Ainda hoje é possível encontrar, em trabalhos antigos ou em sistemas ainda não 
atualizados, referências da antiga norma de avaliação, utilizadas para classificar o 
nível de rigor de um laudo de avaliação: expedito, normal e rigoroso. 
Atualmente, as avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e precisão.
A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado e dos recursos 
despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do 
tratamento a ser empregado.
A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do 
engenheiro de avaliações quanto com o mercado e as informações que possam ser 
dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação 
desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas 
não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao 
seu grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado 
e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.
A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o 
envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e 
quantidade dos dados amostrais disponíveis.A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível 
de erro tolerável em uma avaliação. Depende de fatores como a natureza do bem, o 
objetivo da avaliação, a conjuntura de mercado, a abrangência alcançada na coleta de 
dados (quantidade, qualidade e natureza), a metodologia e os instrumentos utilizados.
Os laudos de avaliações serão então classificados quanto ao Grau de Fundamentação 
e Grau de Precisão, podendo ser atribuídos a cada um o grau I, II ou III, em que o 
Grau I é o menor.
Para cada método avaliatório, os graus de fundamentação e de precisão atingidos 
nas avaliações serão definidos com base em respectivas tabelas de referência que 
constam na NBR 14653-2 (ABNT, 2011). Vale destacar que a classificação quanto ao 
grau de precisão só é utilizada no método comparativo direto de dados de mercado.
Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescrições da 
NBR 14653 serão denominados de laudos de avaliação. O grau de 
fundamentação atingido deve ser explicado no corpo do laudo. 
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Nos casos em que o grau mínimo I não for atingido, devem ser 
indicados e justificados os itens das tabelas de especificação 
que não puderam ser atendidos e os procedimentos e cálculos 
utilizados na identificação do valor.
Neste módulo, você conheceu os métodos previstos na NBR 14653 para avaliação 
de bens. Esta é uma apresentação superficial para conhecimento dos métodos e a 
situações em que cada um pode ser aplicado. 
Das metodologias apresentadas, o curso se aprofundará um pouco mais naquelas 
que serão utilizadas em conjunto com o Método Evolutivo. Siga em frente, pois há 
muitas informações à vista.
Que bom que você chegou até aqui! Agora é hora de você testar seus conhecimentos. 
Então, acesse o exercício avaliativo que está disponível no ambiente virtual. Boa sorte! 
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ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 12721: Avaliação 
de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para 
condomínios edilícios. Rio de Janeiro, 2006.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-1: Avaliação de 
Bens Parte 1 - Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-2: Avaliação de 
Bens Parte 2 - Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011.
BRASIL. Ministério da Defesa - Diretoria de Patrimônio Imobiliário e Meio Ambiente. 
Caderno de Orientação Avaliação de Imóveis da União: Teoria e Prática, Brasília, 
2018, 132 p.
BRASIL. Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão - SECRETARIA DO 
PATRIMÔNIO DA UNIÃO, Manual de avaliação de imóveis do patrimônio da 
União, Brasília, DF, 2017, 132 p.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO 
(IBAPE/SP) (São Paulo). Avaliação: o que é e como contratar. 2007. Disponível em: 
http://ibape-nacional.com.br/site/wp-content/uploads/2013/06/avaliacoes-oquee-
e-como-contratar.pdf. Acesso em: 10 jan. 2022.
PELLI NETO, Antônio. Apostila do Curso de Avaliações de Empreendimentos 
Imobiliários, de Base Imobiliária e Industrial. Belo Horizonte, 2014.
Referências 
http://ibape-nacional.com.br/site/wp-content/uploads/2013/06/avaliacoes-oquee-e-como-contratar.pdf
http://ibape-nacional.com.br/site/wp-content/uploads/2013/06/avaliacoes-oquee-e-como-contratar.pdf
	Unidade 1: Métodos para Avaliação de Bens
	1.1 Considerações Iniciais
	1.2 Métodos para Identificar o Valor de um Bem, de seus Frutos e Direitos
	1.2.1 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM)
	1.2.3 Método Evolutivo
	1.2.3 Método Evolutivo
	1.2.4 Método da Capitalização da Renda
	1.3 Métodos para Identificar o Custo de um Bem
	1.3.1 Método Comparativo Direto de Custo
	1.3.2 Método da Quantificação de Custo
	1.4 Métodos para Identificar Indicadores de Viabilidade da Utilização Econômica de um Empreendimento
	1.5 Especificação das Avaliações
	Referências