Arras e Resilição de Contratos

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Arras 
 
As arras são uma garantia de pagamento para 
firmar um contrato bilateral e inibir 
arrependimentos. 
→ São geralmente em dinheiro, mas podem 
ser em coisas. 
 
→ Os requisitos para as arras são: contrato 
bilateral, cláusula de arras e transferência 
de domínio. 
 
Se o contrato for concluído, as arras são 
devolvidas ou abatidas do preço. (Art. 417) 
→ Se não for concluído por culpa de quem 
deu as arras, elas são perdidas em favor 
da parte inocente. 
 
→ Se quem desistir for quem recebeu as 
arras, terá que devolvê-las em dobro. (Art. 
418). 
 
 
ESPÉCIES 
 
CONFIRMATÓRIAS (art. 418/419) 
As arras confirmatórias são aquelas previstas em 
contratos que não possuem cláusula de 
arrependimento. 
→ O Art. 418 estabelece que se a parte que deu 
as arras não executar o contrato, a outra 
parte poderá considerá-lo desfeito, retendo 
as arras. 
 
→ Já o Art. 419 prevê que, em caso de 
inadimplemento absoluto, a parte inocente 
pode pedir indenização suplementar, 
considerando as arras como taxa mínima. Em 
caso de inadimplemento relativo, a parte 
inocente pode exigir a execução do 
contrato, com as arras sendo consideradas 
como parte do pagamento. 
 
 
PENITENCIAIS (art. 420) 
No contrato com cláusula de arrependimento, as 
arras penitenciais são estabelecidas como pré-
fixação de perdas e danos caso o direito de 
arrependimento seja exercido por qualquer uma 
das partes. Nesse caso, as arras têm função 
puramente indenizatória, e quem as deu as 
perderá em benefício da outra parte. Quem as 
recebeu deve devolvê-las em dobro, sem direito 
a indenização suplementar. 
 
NULIDADE 
A nulidade no contrato é uma hipótese que 
pode ocorrer antes ou durante a celebração, 
impossibilitando a produção de efeitos válidos. É 
uma sanção pelo descumprimento dos requisitos 
legais e tem como objetivo restabelecer a 
normalidade e segurança das relações jurídicas. 
 
REDIBIÇÃO 
O art. 442 do Código Civil brasileiro permite ao 
adquirente de coisa defeituosa exigir a extinção 
do contrato ou a redução do preço. Isso ocorre 
quando o vício é anterior à celebração do 
contrato, não podendo ser invocado se for 
decorrente da utilização posterior pelo 
adquirente. 
 
DIREITO DE ARREPENDIMENTO 
Em contratos, pode haver um "período de 
carência" que permite a rescisão sem prejuízos, 
mas isso só é válido se estiver expressamente 
previsto no contrato. As partes podem incluir arras 
penitenciais, de acordo com o art. 420 do 
CC/2002. 
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de 
arrependimento para qualquer das partes, as 
arras ou sinal terão função unicamente 
indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-
á em benefício da outra parte; e quem as 
recebeu devolvêlas-á, mais o equivalente. 
O art. 49 do CDC garante o "direito de 
arrependimento" ao consumidor por até sete 
dias, sem necessidade de acordo contratual, 
para compras feitas fora do estabelecimento. 
Esse prazo é chamado de "prazo de reflexão". 
 
RESILIÇÃO 
A "resilição" é a extinção de um contrato por uma 
ou ambas as partes, sem efeito retroativo. Em 
contratos de trato sucessivo, não há restituição 
das prestações cumpridas, a menos que 
acordado pelas partes. Isso está definido no 
artigo 473 do Código Civil de 2002. 
 
RESILIÇÃO BILATERAL (DISTRATO) 
As partes podem desfazer o contrato e 
estabelecer um novo acordo para regular as 
consequências do término do vínculo. Por 
exemplo, em um contrato de prestação de 
serviços, as partes podem, de comum acordo, 
extinguir o contrato e definir as indenizações 
correspondentes. 
 
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma 
exigida para o contrato. 
 
RESILIÇÃO UNILATERAL 
Conforme o caput do art. 473 do CC/2002, a 
resilição unilateral somente é permitida com 
autorização legal expressa ou implícita, e sempre 
exige a prévia comunicação à outra parte. Esse 
dispositivo legal é inédito na codificação anterior. 
 
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a 
lei expressa ou implicitamente o permita, opera 
mediante denúncia notificada à outra parte. 
 
→ Denúncia = “pedir demissão” “ ser demitido” 
é rompimento do contrato 
 
→ Obedece uma cláusula de transição (ex: 
aviso prévio) 
 
 
 
a) Limitação temporal 
Na resilição unilateral de relações civis, não é 
aceitável terminar o contrato sem comunicação 
prévia, pois a outra parte pode ter investido no 
relacionamento. Isso violaria a boa-fé objetiva, 
um princípio do novo Código Civil. 
 
art. 473. Parágrafo único. Se, porém, dada a 
natureza do contrato, uma das partes houver 
feito investimentos consideráveis para a sua 
execução, a denúncia unilateral só produzirá 
efeito depois de transcorrido prazo compatível 
com a natureza e o vulto dos investimentos. 
 
→ Quando uma das partes encerra o contrato 
antecipadamente, a outra parte que investiu 
no negócio poderá ficar o tempo necessário 
para a recuperação do gasto que teve ou 
deverá ser ressarcido pela parte desistente no 
valor do prejuízo. 
 
→ Lei da liberdade econômica 
 
• Interferência mínima do judiciário em 
relações contratuais. 
 
• A vontade das partes preponderante em 
relação ao interesse público, em que não 
se pode interferir naquilo que as partes 
quiseram fazer. 
Contudo, se foi aceito o contrato terá que 
cumpri-lo, caso contrário, poderá gerar perdas e 
danos quando não for possível impor o 
cumprimento daquela obrigação. 
→ Só irá desfazer o contrato se houver um vício 
formal 
 
b) Formas especiais 
 
REVOGAÇÃO 
Desfazer o negócio por iniciativa de uma das 
partes, que no caso é o sujeito ativo, o 
contratado. É um direito potestativo, que requer 
a cumprimento pelo próprio sujeito que praticou 
o ato que se revoga. 
→ Exemplo: cliente que revogação p contrato 
RENÚNCIA 
É a resilição unilateral do contrato por iniciativa 
do sujeito passivo da relação obrigacional, 
também aplicável em algumas modalidades 
contratuais, como no contrato de mandato. O 
art. 688 do CC estabelece as limitações ao seu 
exercício. 
 
→ A quem é conferido os poderes é quem pode 
fazer renúncia. 
 
RESGATE 
Um exemplo comum e amplamente conhecido 
de resgate estava presente no antigo Código 
Civil, que tratava do instituto da enfiteuse, um 
direito real sobre coisa alheia que não é mais 
regulado pela legislação brasileira atual. 
 
→ Específico para enfiteuse: é o direito real 
sobre coisa alheia, ou seja, quem tem o uso 
mas não tem a propriedade da coisa. 
 
Ex: moro em um local de propriedade da família 
real, mas não quero mais pagar enfiteuse e por 
isso peço o resgate para acabar com esse 
vínculo. 
 
Laudêmio: é o imposto sobre o percentual do 
valor do imóvel. 
 
Foro: é a contribuição anual sobre o imóvel, no 
qual o valor não é ajustável. Relacionado a 
enfiteuse. 
 
Art. 693. Todos os aforamentos, inclusive os 
constituídos anteriormente a este Código, salvo 
acordo entre as partes, são resgatáveis 10 (dez) 
anos depois de constituídos, mediante 
pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% 
(dois e meio por cento) sobre o valor atual da 
propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais 
pelo foreiro, que não poderá no seu contrato 
renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as 
disposiçõesimperativas deste Capítulo”. 
 
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode 
reservar-se o direito de recobrá-la no prazo 
máximo de decadência de três anos, restituindo 
o preço recebido e reembolsando as despesas 
do comprador, inclusive as que, durante o 
período de resgate, se efetuaram com a sua 
autorização escrita, ou para a realização de 
benfeitorias necessárias. 
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as 
quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer 
o direito de resgate, as depositará judicialmente 
 
→ No contrato de compra e venda terá uma 
cláusula de resgate, ou seja, direito 
potestativo dedesfazer a compra e venda 
futuramente. 
 
ex: compro uma casa de Flávia e no contrato 
terá uma cláusula de recompra, em que eu terei 
até 3 anos para querer recomprar e desfazer a 
venda. 
 
No período determinado no contrato para a 
recompra, o comprador terá que pedir permissão 
a quem vendeu para realizar obras no local, pois 
somente depois do período de possível recompra 
que não será necessário pedir a permissão. 
 
→ Se deixar de utilizar o direito de resgate no 
período determinado, esse direito deixará de 
existir. 
 
Resolução 
É a extinção contratual decorrente do 
descumprimento do pactuado, incluindo 
inadimplemento culposo ou involuntário e 
inexecução absoluta ou relativa. Embora a 
legislação utilize a expressão de outras formas, na 
teoria geral dos contratos, a resolução pode ser 
provocada pela parte lesada, desde que seja 
possível e haja interesse na prestação. A tutela 
específica da obrigação deve ser sempre 
prestigiada. 
 
Voluntariedade da Inexecução 
A inexecução do contrato, seja voluntária ou 
involuntária, pode levar à sua resolução, desde 
que haja interesse da parte lesada. Contudo, é 
importante verificar se o descumprimento foi 
razoável e não violou a responsabilidade civil. O 
não cumprimento por uma parte pode justificar a 
não realização da prestação correspondente 
pela outra, por meio da exceção substancial do 
contrato não cumprido. 
 
→ Verifica-se se o não cumprimento vai gerar 
perdas e danos, em caso de culpa. Se não 
houver culpa, é só a resolução (acabar com 
o contrato). 
 
Cláusula resolutória (expressa ou tácita) 
As partes podem incluir no contrato uma cláusula 
resolutiva expressa, que prevê a extinção do 
contrato em caso de descumprimento. A cláusula 
resolutiva expressa opera automaticamente, 
enquanto a tácita requer ação judicial. Isso 
elimina a necessidade de se imaginar um 
elemento limitador da eficácia implicitamente 
contido no contrato. 
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de 
pleno direito; a tácita depende de interpelação 
judicial. 
 
→ A forma expressa é uma precaução contra 
possíveis inadimplementos decorrentes de 
situações supervenientes. 
 
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento 
pode pedir a resolução do contrato, se não 
preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em 
qualquer dos casos, indenização por perdas e 
danos. 
 
Situações de resolução: 
a) COM cláusula resolutória expressa: a 
declaração judicial é meramente 
declaratória e retroage à data do 
descumprimento. Pode-se pedir também 
restituição de parcelas pagas, devolução de 
bens e indenização pela resolução do 
contrato. 
 
b) SEM cláusula resolutória expressa: 
interpelação judicial é necessária para 
desfazer o contrato, pois não é justo obrigar 
uma parte a cumprir sua obrigação se a 
outra não cumpre. A interpelação serve para 
informar a outra parte da intenção de 
rescindir o contrato, podendo ser feita de 
outras formas. 
→ Proíbe condutas que já se tem o 
conhecimento, de que poderá ocorrer. 
 
➔ Ex: cláusula para que não ocorra plágio. (É 
uma atitude que se pode prever) 
 
➔ No caso do Chat GPT, é algo que não tinha 
como ser previsto pois foi lançando 
recentemente então teria o conhecimento 
desse meio e com isso não é uma cláusula 
resolutória expressa.