Contrato de Compra e Venda

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DOS CONTRATOS EM ESPÉCIE 
 
 O Código Civil de 2002, disciplina 23 contratos típicos e nominados, em vinte capítulos, sendo o 
primeiro deles o contrato de compra e venda. Devemos lembrar que conforme disposto no art. 425 do 
mesmo diploma legal as partes podem estipular contratos atípicos, desde que “observadas as normas gerais 
fixadas neste código”. 
 Vou trabalhar cada tipo de contrato apresentado suas principais caracterísicas como: nome, previsão 
legal, definição, partes, classificação, requisitos (objetivos, subjetivos e formais), prazos, deveres e 
obrigações dos contraentes e algumas peculiaridades de forma esquemática, sendo extremamente necessário 
que você complemente seus estudos com a bibliografia sugerida. 
 Bons estudos. 
DA COMPRA E VENDA (ARTS. 481 A 532 DO CÓDIGO CIVIL) 
 
 O contrato de compra e venda tem sua origem histórica e remota ligada à troca. Em uma fase primitiva 
da civilização predominava a troca ou permuta de objetos. A princípio, foram utilizada as cabeças de gado 
(pecus, dando origem à palavra pecúnia) e posteriormente, os metais preciosos. Quando estes começaram a 
ser cunhados com o seu peso, tendo valor determinado, surgiu a moeda e, com ela a compra e venda. 
 Disciplinado nos arts. 481 ao 532 do Código Civil, a legislação denomina compra e venda como sendo o 
contrato pelo qual alguém (vendedor) se obriga a transferir ao comprador o domínio de coisa móvel ou 
imóvel mediante remuneração, denominada preço. Trata-se de um contrato translativo (aquele que transfere 
a propriedade da coisa que lhe é objeto), mas que por si só não gera transmissão da propriedade. 
 O contrato de compra e venda pode ter por objeto bens de toda natureza: corpóreos (móveis e imóveis) 
e incorpóreos. Todavia, para a alienção dos últimos reserva-se, como mais adequada e correta tecnicamente, 
a expressão cessão (cessão de direitos hereditários, cessão de crédito, etc). 
 Quanto ao caráter obrigacional, de acordo com a norma, os contratantes apenas obrigam-se 
reciprocamente, mas a transferência do domínio depende de outro ato: a tradição, para os móveis (arts. 
1226 e 1267 do CC) e o registro, para os imóveis (arts. 1227 e 1245 do CC). 
 Considerado o mais importante dos contratos e a origem de quase todo o direito das obrigações e 
comercial, no que tange a natureza jurídica, ele é: 
a) Bilateral perfeito ou sinalagmático – uma vez que gera obrigações recíprocas (comprador de pagar o 
preço e vendedor de transferir o domínio de certa coisa); 
b) Consensual, em regra; 
c) Oneroso – ambos os contraentes obtêm proveito; 
 
 
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d) Em regra, comutativo – porque de imediato se apresenta certo o conteúdo das prestações recíprocas. As 
prestações são certas e as partes podem antever as vantagens e as desvantagens, embora se transforme 
em aleatório quando tem por objeto coisas futuras ou coisas existentes, mas sujeitas a risco; 
e) Em regra não solene, ou seja, de forma livre – em certos casos, como na alienação de imóveis, é solene 
sendo exigido a escritura pública (art. 108 do CC). 
 
 Os elementos essenciais da compra e venda são: a coisa (deve atende aos requisitos de existência, 
individuação e disponibilidade), o preço (sem a sua fixação a venda é nula, podendo ser estipulado por 
terceiro) e o consentimento (pressupõe capacidade das partes para vender e comprar). 
Obs.: é nula a venda de coisa inexistente, permitindo a lei, a venda de coisa com a existência potencial (Ex.: 
safra futura). A coisa vendida também deve estar disponível, isto é, não estar fora do comércio, considerando 
nesta situação, as coisas insucetíveis de apropriação e as legalmente inalienáveis. 
 
1.1) Efeitos da compra e venda 
 Os principais efeitos é a geração de obrigações recíprocas para os contratantes, conforme mencionado, e 
a responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios e evicção. 
 
 A principal obrigação do vendedor é a entrega da coisa ou tradição, que é o ato pelo qual se consuma a 
compra e venda. Esta tradição pode ser real (quando envolve a entrega efetiva e material da coisa), 
simbólica (quando representada por ato que traduz a alienação; ex.: entrega das chaves do apartamento) ou 
ficta (no caso de constituto possessório; ex.: quando o vendedor, transfere a outro o domínio da coisa, 
conserva-a, todavia em seu poder, mas agora na qualidade de locatário). 
 
 
 
 
 
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 Outros efeitos, considerados secundários, são: 
 A responsabilidade pelos riscos – até o momento da tradição dos móveis e o registro de imóveis, a coisa 
pertence ao vendedor. Os riscos de a coisa perecer ou danificar, até esse momento, correm, portanto, por 
sua conta, e os de o preço se perder, por conta do comprador. (art. 492 do Código Civil) 
 A repartição das despesas – Conforme dispõe o art. 490 do CC/02 “Salvo cláusula em contrário, ficarão 
as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”. Pode, no 
entanto, em face da autonomia da vontade, se adotada outra solução, de comum acordo. 
 
 O direto de reter a coisa ou o preço – na compra e venda à vista, as obrigações são recíprocas e
 simultâneas, mas cabe ao comprador o primeiro passo: pagar o preço. Antes disso, o vendedor não é 
obrigado a entregar a coisa podendo retê-la, ou negar-se a assinar a escritura definitiva. (art. 491 do CC) 
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa 
antes de receber o preço. 
 
1.2) Limitações à compra e venda 
 As limitações decorrem da falta de legitimação, em razão de determinadas circunstâncias ou da situação 
em que se encontram, que não se confundem com a incapacidade. Só não podem vender ou comprar de 
certas pessoas. 
 
1.2.1) Venda de ascendente a descendente 
 
 A finalidade desta vedação é evitar as simulações fraudulentas: doações inoficiosas disfarçadas de 
compra e venda. Os outros descendentes e o cônjuge devem fiscalizar o ato do ascendente, para evitar que 
faça doação a um só dos filhos, conferindo ao ato a aparência e a forma de compra e venda, para que este 
último não fique obrigado à colação, em prejuízo das legítimas dos demais. (art. 2002 do CC/2002) 
 De acordo com o art. 496 do CC/2002 “É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os 
outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”, devemos, no entanto, 
ter cuidado com o que dispõe o parágrafo único: “Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do 
cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória”. 
 
 
 
 
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 Percebe-se que a exigência subsiste mesmo na venda de avô a neto, e não só aos descendentes que 
estiverem na condição de herdeiros, pois a lei referiu-se a todos os descendentes. 
 No caso de venda ao neto, todos os filhos vivos, incluindo o pai ou a mãe do comprador, seus tios e os 
demais netos do vendedor devem anuir. Contudo, há uma corrente que sustenta o contrário, sob a alegação 
de que o aludido dispositivo aplica-se somente a herdeiro imediato, corrente na qual não me afilio. 
 
1.2.2) Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor 
 A regra da compra e venda é poder ser realizada por qualquer pessoa capaz, no entanto o Código Civil 
recusa legitimação a certas pessoas, encarregadas de zelar pelo interesse dos vendedores, para adqurir 
bens pertencentes a estes. A intenção é manter a isenção de ânimo naqueles que, por dever de ofício ou por 
profissão, têm de zelar por interesses alheios, como o tutor, o curador, o administrador, o empregado 
público, o juiz e outros, que foram impedidos de comprar bens de seus tutelados, curatelados etc. 
 
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: 
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua 
guarda ou administração; 
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoajurídica a que 
servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; 
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou 
auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou 
conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; 
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. 
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito. 
 Importante ressaltar que a proibição, no caso, é absoluta, ou seja, as aludidas pessoas não podem 
comprar ainda que paguem o justo preço ou valor maior, de nada importando as intenções que possam ter de 
beneficiar os proprietários. 
 
1.2.3) Venda da parte indivisa em condomínio 
 O condômino, como todo proprietário, tem o direito de dispor da coisa. Todavia, se o bem comum for 
indivisível, a prerrogativa de vendê-lo encontra limitação no art. 504 do Código Civil que assim dispõe: 
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, 
se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der 
conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a 
estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
 
 
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Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de 
maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, 
haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente 
o preço. 
 
 O modo de exercício deste direito de preferência ocorre pela ação de preempção, devendo ser ajuizada 
no prazo decadencial de 180 dias, contados da data em que teve ciência da alienação, e na qual efetuará o 
depósito do preço pago, havendo para si a parte vendida ao terceiro. A natureza jurídica do direito de 
preferência é de natureza real, pois não se resolve em perdas e danos. 
 
1.2.4) Venda entre cônjuges 
 O art. 499 do CC/2002 possibilita a compra e venda entre cônjuges, desde que o contrato seja 
compatível com o regime de bens por eles adotado. Em outras palavras, somente é possível a venda de bens 
excluídos da comunhão, residindo no final do dispositivo a restrição específica da compra e venda. Se um 
bem que já fizer parte da comunhão for vendido, a venda é nula, por impossibilidade do objeto (art. 166, II 
do CC/2002). 
 Um cônjuge, qualquer que seja o regime de bens do casamento, exceto na separação total de bens, só 
estará legitimado a alienar, hipotecar ou gravar de ônus reais os bens imóveis depois de obter a autorização 
do outro, ou o suprimento judicial de seu consentimento (arts. 1657, I e 1648, art. 226, §5º da CF/1988). 
 Portanto, deve ser feito o alerta de que a compra e venda entre cônjuges não poderá ser celebrada com 
fraude contra credores, fraude à execução ou simulação. No primeiro caso será anulável, no segundo será 
ineficaz e no terceiro será nula. 
 
1.3) Vendas Especiais 
 
1.3.1) Venda mediante amostra 
 O art. 484 do Código civil dispõe que “Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou 
modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem”. 
 Neste sentido, faz-se necessário conceituar amostra, protótipo e modelo. Diniz (2005) ensina que a 
amostra é o mesmo que paradigma e constitui reprodução integral da coisa vendida, com suas qualidades e 
características, apresentada em tamanho normal ou reduzido. O protótipo é o primeiro exemplar de uma 
coisa criada (invenção) e modelo constitui uma reprodução exemplificativa da coisa, por desenho ou 
imagem, acompanhada de uma descrição detalhada. 
 Se a mercadoria entregue não for igual à amostra, protótipo ou modelo, caracteriza-se o 
inadimplemento contratual, devendo o comprador protestar imediatamente, sob pena do seu silêncio ser 
interpretado como tendo havido correta e definitiva entrega. 
 
 
 
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 Pode este, requerer a vistoria da mercadoria, como medida preparatória da ação de resolução contratual, 
cumulada com perdas e danos, ou da ação para pedir abatimento do preço. 
 Ex: destes contratos é o negócio celebrado por viajantes que vendem tecidos, roupas e outras 
mercadorias em lojas do interior do Brasil, sob a promessa de entregar as peças conforme o mostruário. 
 
1.3.2) Venda ad corpus e venda ad mensuram 
 O art. 500 do Código Civil prevê a possibilidade de venda especial com regra aplicável somente à 
compra e venda de imóveis. 
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se 
determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às 
dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não 
sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional 
ao preço. 
§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a 
diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao 
comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para 
ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar 
o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. 
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for 
vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às 
suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. 
 
 O dispositivo supracitado trata da venda ad mensuram, que é aquela em que o preço é estipulado com 
base nas dimensões do imóvel. (Ex.: tal preço por alqueire). 
 Caso o imóvel não corresponda à dimensão acordada, o adquirente pode requerer a sua 
complementação, por meio da ação ex empto ou ex vendito, de natureza pessoal, porque o que nela se 
pleiteia é o integral cumprimento do contrato, mediante a entrega de toda a área prometida. Não pode ser 
pleiteada a resolução da avença, ou o abatimento do preço, se puder ser feita a complementação. 
Inexistente essa possibilidade, abre-se então a alternativa para o comprador: ajuizar a ação redibitória ou 
ajuizar a ação estimatória (ou quanti minoris). 
 Como ocorre no caso de vícios redibitórios, decai do direito de propor as referidas ações, bem como a ex 
empto, o comprador que não o fizer no prazo decadencial de um ano, porém, do registro do título, e não 
da efetiva entrega da coisa (art. 501 do CC/2002). Se houver “atraso na imissão de posse no imóvel, 
atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência (parágrafo único). 
 
 
 
 
 
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 Quanto a venda ad corpus a situação é diferente, pois nessa espécie de venda, o imóvel é adquirido 
como um todo, como corpo certo e determinado (ex.: Chácara Palmeiras), caracterizado por suas 
confrontações, não tendo nenhuma influência na fixação do preço as suas dimensões. Presumindo-se que o 
comprador adquiriu a área pelo conjunto que lhe foi mostrado, e não em atenção à área declarada. 
 
1.4) Cláusulas especiais à compra e venda 
 
1.4.1) Da retrovenda (arts. 505 a 508 do Código Civil) 
 A retrovenda é instituto atualmente em desuso e constitui um pacto adjeto (é cláusula inserida no 
contrato, formando uma convenção acessória dentro de uma convenção principal, com a finalidade de 
garantir seu adimplemento ou modificar seus efeitos), pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o 
imóvel que está sendo alienado, em certo prazo “restituindo o preço”, mais as “despesas” feitas pelo 
comprador, “inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou 
para a realização de benfeitorias necessárias” (art. 505 do CC/2002). 
 Caracteriza-se como condição resolutiva expressa,trazendo como consequência o desfazimento da 
venda, retornando as partes ao estado anterior. Não constitui nova alienação e, por isso, não incide o imposto 
de transmissão inter vivos. Só pode ter por objeto bens imóveis, pois os móveis se transferem por simples 
tradição, dificultando o exame da situação. 
 O prazo máximo para o exercício deste direito de resgate é de 03 anos. Se as partes ajustarem período 
maior, reputa-se não escrito somente o excesso, pois a norma é expressa ao determinar que o vendedor pode 
recobrar a coisa “no prazo máximo de decadência de três anos”. 
 
1.4.2) Da venda a contento e da sujeito a prova (arts. 509 a 512 do Código Civil) 
 A venda a contento do comprador constitui pacto adjeto a contratos de compra e venda relativos, em 
geral, a gêneros alimentícios, bebidas finas e roupas sob medida. A cláusula que a institui é denominada ad 
gustum e entende-se realizada “sob condição suspensiva, ainda que a coisa tenha sido entregue” ao 
comprador. 
 Determina o art. 509 ainda que “não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu 
agrado”. Percebe-se que a tradição da coisa não transfere o domínio, limitando-se a transmitir a posse direta, 
visto que efetuada a venda sob condição suspensiva (porque só se aperfeiçoa quando o comprador 
manifesta satisfeito com o bem adquirido). Assim, nesta espécie especial de venda, a compra e venda não se 
aperfeiçoa enquanto não houver a manifestação de agrado do potencial comprador. 
 
 
 
 
 
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 No que diz respeito a venda sujeito a prova, o legislador inseriu uma condição não ligada à satisfação ou 
gosto do comprador, mas, sim, à circunstância de a coisa ter ou não as qualidades asseguradas pelo 
vendedor e ser ou não idônea para o fim a que se destina. 
 Tartuce (2017) explica que a diferença básica primordial entre venda a contento e sujeita a prova é que 
no primeiro caso o comprador não conhece ainda o bem que irá adquirir, havendo uma aprovação inicial. Na 
venda sujeita a prova, a coisa já é conhecida. No último caso, o comprador somente necessita da prova de 
que o bem a ser adquirido é aquele que ele já conhece, tendo as qualidades asseguradas pelo vendedor e 
sendo idôneo para o fim a que se destina. 
 
1.4.3) Da preempção ou preferência (arts. 513 a 520 do Código Civil) 
 Segundo Eduardo Espínola, a preempção ou preferência é o pacto adjeto à compra e venda, pelo qual o 
comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, obriga-se a oferecê-la ao vendedor, na hipótese de pretender 
futuramente vendê-la ou dá-la em pagamento, para que este use do seu direito de prelação (preferência) em 
igualdade de condições. Em outras palavras, é o direito atribuído ao vendedor de se substituir ao terceiro nos 
mesmos termos e condições em que este iria adquirir a coisa. 
 O prazo decadencial para o exercício do direito de preempção ou preferência pode ser convencionado 
por lapso não excedente a 180 dias, se a coisa for móvel, ou a 02 anos, se imóvel (art. 513, parágrafo único 
do CC/2002). 
 
1.4.4) Da venda com reserva de domínio (arts. 521 a 528 do Código Civil) 
 A venda com reserva de domínio constitui modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o 
vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço. Só a posse é transferida ao 
adquirente, a propriedade permanece com o alienante e só passa àquele após o recebimento integral do 
preço. 
 Embora o domínio e a posse indireta permaneçam com o alienante, os riscos da coisa passam para o 
adquirente, mero possuidor direto (art. 524 do CC/2002). 
 
a) Reserva de domínio X Alienação fiduciária 
 Embora ambos objetivam garantir o recebimento do preço, a reserva de domínio celebrado em geral 
nas compras e vendas a crédito de bens móveis, como os eletrodomésticos, objetiva dar maior garantia aos 
comerciantes, enquanto o contrato de alienação fiduciária visa garantir as financeiras, que atuam como 
intermediárias entre o vendedor e o consumidor. 
 A natureza jurídica destes institutos, embora discutida, atualmente há um consenso de que tem a 
natureza de venda sob condição suspensiva, pois a aquisição do domínio fica subordinada ao pagamento da 
última prestação. O evento incerto é o pagamento do preço. 
 
 
 
 
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 A medida judicial cabível ao vendedor, quando o comprador se constituía em mora, mediante protesto 
de título ou interpelação judicial, é a ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe 
for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida (arts. 525 e 526 do CC/2002). Desse modo, a falta 
de pagamento do preço impede a aquisição do domínio e abre ao vendedor uma alternativa: cobrá-lo ou 
recuperar a própria coisa. 
 No último caso, deve o vendedor restituir ao comprador as prestações já pagas, devidamente corrigidas, 
abatidas do necessário “para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for 
devido” (art. 527 do Código Civil). 
 Importante dizer que a cláusula de reserva de domínio tem validade contra terceiros, desde que 
registrado no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do comprador, impedindo que terceiro, a 
quem eventualmente o bem seja alienado, alegue boa-fé, para impedir a sua apreensão, na ação movida por 
aquele. 
 
1.4.5) Da venda sobre documentos (arts. 529 a 532 do Código Civil) 
 A venda sobre documentos, ou contra documentos, está disciplinada no Código Civil como cláusula 
especial à compra e venda. Nas compras e vendas internacionais de mercadorias a sua utilidade ressalta, 
embora possa ser aplicada também aos negócios realizados internamente. Por sua natureza, pode ter por 
objeto apenas bens móveis. 
 O vendedor, entregando os documentos, libera-se da obrigação e tem direito ao preço; e o comprador, 
na posse justificada de tal documento, pode exigir do transportador ou depositário a entrega da 
mercadoria. Há uma substituição da tradição real pela simbólica, a entrega física da coisa pode não ser feita, 
sendo suficiente que esteja à disposição do comprador. Ex.: venda de mercadoria que está depositada em 
armazém, em transporte ou dependente de liberação na alfândega. 
Resumo: 
 
 
 
 
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