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32-A importância do Registro de Imóveis no exercício da função social e econômica no país

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1 
 
A importância do Registro de Imóveis no exercício da função social e econômica no país 
 
Resumo: Este artigo apresenta o instituto do registro imobiliário contextualizando com as 
atividades desenvolvidas pelos oficiais cartorários do âmbito de sua competência. Associa-se a 
importância do princípio da segurança jurídica também no aspecto administrativo devido a 
importante função de garantir a confiabilidade e autenticidade das transações imobiliárias e por 
sua vez conceder proteção a propriedade imóvel. Superadas as sobreditas premissas, demonstra-
se a evolução do sistema registral, com a implementação de soluções tecnológicas e a orientação 
para a desjudicialização e desburocratização dos serviços públicos, compreendendo, a atividade 
registral imobiliária, que por delegação do Estado, oferece aos cidadãos alternativas céleres 
para resolver conflitos. Por fim, afirma-se que a atividade desenvolvida pelos cartórios 
imobiliários está intrinsecamente ligada com a função social e econômica do país. 
 
Palavras-chave: Registro de Imóveis. Segurança Jurídica. Função. Estado Democrático de 
Direito. 
 
Sumário: 1. Introdução 2. Atos praticáveis no registro imobiliário 3. Princípio da segurança 
jurídica: um dos pilares do Estado Democrático de Direito 4. Reflexos nos aspectos econômicos 
e sociais 5. Conclusão 6. Referências 
 
1. Introdução 
 
O presente trabalho apresenta reflexões atuais do registro imobiliário brasileiro, destacando a 
importância como indicadores do desenvolvimento econômico e social da nossa nação. 
A opção do legislador foi a de manter um serviço público exercido em caráter privado, 
conforme artigo 236, da Constituição Federal de 1988, sendo regulamentado especialmente 
pelas Leis números 8.935/1994 e 10.169/2000, entre outros dispositivos legais. 
Os Cartórios de Registro de Imóveis cumprem importantes funções, especialmente conferindo 
singular proteção à propriedade e garantindo a segurança das transações de bens imóveis. 
Desta forma, trataremos notadamente do direito à propriedade como fundamento constitucional 
e por sua vez, sobre o Registro de Imóveis que possui a competência gerar e mantes os títulos 
advindos das relações jurídicas imobiliárias. 
 
2 
 
Como toda sociedade, moderna e capitalista, existente uma busca incessante por segurança 
jurídica e eficiência nos mais variados tipos de relações jurídicas e não seria desigual em relação 
ao Sistema de Registro Imobiliário, responsáveis por vários tipos de transações comerciais, 
como se verá mais adiante. E, como tal atua como resolução administrativa de conflitos e meio 
de desjudicialização pelo Estado para agilizar e concretizar os direitos dos seus cidadãos. 
Por fim, verifica-se que há uma correlação entre a prática registral, devidamente prevista em 
lei, com as funções econômicas e sociais do país, porquanto contribui para o seu 
desenvolvimento, bem como representa melhoria das condições de vida do brasileiro. 
Muito se evoluiu desde a promulgação da Constituição de 1988 no que diz respeito a unificação 
e disponibilização de informações, oportunizando a celeridade na prestação dos serviços 
realizados pelos Cartórios, como reflexo da vida moderna e circulação de bens, o que será 
abordado em breve linhas a seguir, sem, contudo, com a pretensão de esgotar o assunto, até 
mesmo sua importância e amplitude. 
 
2. Atos praticáveis no registro imobiliário 
 
A Constituição Federal de 1988 dispõe expressamente no artigo 236 que "os serviços notariais 
e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público".1 Já a 
competência para legislar sobre registros públicos é privativa da União nos termos do art. 22, 
XXV da Carta Magna. 
Antes, porém, no capítulo I, Dos Direitos e Deveres Individuais e Coletivos, o direito à 
propriedade foi assegurado a nível constitucional nos artigos 5º, inciso XXII e 170, II, e é 
regulamentado por uma série de outros disposições legais, dentre eles a própria Constituição 
Federal (art. 5º, XXIII), Lei de Registros Públicos (6.015/1973), Lei das Escrituras Públicas 
(7.433/1985), Lei dos Notários e Registradores (8.935/1994), Código Civil (10.406/2002), 
Decreto-lei do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (25/1937), Lei do Registro Eletrônico 
(11.977/2009), Lei das Sociedades Anônimas (6.404/76), Lei dos Fundos de Investimento 
Imobiliário (8.668/93), Lei do Patrimônio de Afetação (10.931/2004), Estatuto das Cidades 
(10.257/2001), Resoluções do Conselho Nacional de Justiça-CNJ, e etc. 
 
1BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, promulgada em de 05/10/1988. Disponível 
em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.htm>. Acesso em: 23. ago. 2018. 
 
3 
 
O direito imobiliário é a parte dos direitos reais, sendo que o Código Civil dedicou especial 
tratamento ao Registro de Imóveis, que trata das regras jurídicas sobre propriedade dos bens 
imóveis. 
É importante destacar, desde já, que o registro do título translativo no Registro de Imóveis não 
é a única forma de aquisição da propriedade imóvel, já que nos termos do Código Civil também 
se adquire a propriedade pela acessão, usucapião, desapropriação e pelo direito de sucessão. 
Entretanto, em todos os casos é imprescindível a formalização no Cartório de Registro de 
Imóveis para ser preservado as relações jurídicas patrimoniais decorrentes de tal direito. 
Neste sentido, o artigo 1.227 do Código Civil, pois os direitos reais sobre imóveis só se 
adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, salvo os casos 
expressos em lei, decorrentes também dos artigos 1.245 e 1.267 do Código Civil. 
Salutar citarmos o artigo 167 da Lei n. 6015/73 que confirma, tratando-se de bens imóveis, a 
transferência do domínio somente se opera com o registro do título aquisitivo no Oficial de 
Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente. 
Ademais, estabelece no artigo 108 do Código Civil que a escritura pública é essencial à validade 
dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de 
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no 
País. Entretanto a regra é excepcionada pela primeira parte do dispositivo que estabelece que a 
necessidade de escritura pública pode ser afastada por lei especial. 
Oportuno lembrar que os requisitos da escritura pública estão dispostos no artigo 215 do Código 
Civil, na Lei n° 7.433/1985, no Decreto n° 93.240/1986, entre outras. 
Logo, desde que observado os dispositivos legais, o cidadão brasileiro detém os direitos de 
propriedade, conforme inserido no artigo 1.228 do Código Civil: “O proprietário tem a 
faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que 
injustamente a possua ou detenha”.2 
Nesse ponto, importante destacar a multiplicidade de direitos registráveis ou averbáveis, 
conforme o artigo 167 da Lei de Registro Públicos, que assim dispôs: 
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação 
pela Lei nº 6.216, de 1975). 
I - o registro: 
1) da instituição de bem de família; 
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais; 
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação 
da coisa locada; 
 
2 BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em <http://www.planalto. gov.br/ccivil_03/ leis/ 
2002/l10406.htm>. Acesso em 24. ago. 2018. 
null
4 
 
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os 
respectivos pertences ou sem eles; 
5) das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis; 
6) das servidõesem geral; 
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família; 
8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade; 
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula 
de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua 
celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; 
10) da enfiteuse; 
11) da anticrese; 
12) das convenções antenupciais; 
13) das cédulas de crédito rural; 
14) das cédulas de crédito, industrial; 
15) dos contratos de penhor rural; 
16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações; 
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio; 
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a 
que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se 
formalizar na vigência desta Lei; 
19) dos loteamentos urbanos e rurais; 
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, 
de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na 
vigência desta Lei; 
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; 
22) (Revogado pela Lei nº 6.850, de 1980) 
23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de 
incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos 
incorporadores; 
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das 
dívidas da herança; 
25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário 
ou arrolamento quando não houver partilha; 
26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública; 
27) do dote; 
28) das sentenças declaratórias de usucapião; 
29) da compra e venda pura e da condicional; 
30) da permuta; 
31) da dação em pagamento; 
32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social; 
33) da doação entre vivos; 
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da 
indenização; 
35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. 
36). da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios 
ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão; 
37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de 
moradia; 
38) (VETADO) 
39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano; 
40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público. 
41. da legitimação de posse; 
42. da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 
2009; 
43. da Certidão de Regularização Fundiária (CRF); 
44. da legitimação fundiária. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/1937-1946/Del058.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/1937-1946/Del058.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6850.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/Mensagem_Veto/2001/Mv730-01.htm
5 
 
II - a averbação: 
1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a 
direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento; 
2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais; 
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei 
nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei; 
4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do 
desmembramento e do loteamento de imóveis; 
5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, 
tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas; 
6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, 
quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei; 
7) das cédulas hipotecárias; 
8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis; 
9) das sentenças de separação de dote; 
10) do restabelecimento da sociedade conjugal; 
11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da 
constituição de fideicomisso; 
12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados; 
13) " ex offício ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público. 
14) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas 
respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro. 
15 - da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do 
Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes 
e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros. 
16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. 
17) do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário. 
18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano; 
19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; 
20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano. 
21) da cessão de crédito imobiliário. 
22. da reserva legal; 
23. da servidão ambiental. 
24. do destaque de imóvel de gleba pública originária. 
25. (Vide Medida Provisória nº 458, de 2009) 
26. do auto de demarcação urbanística. 
27. da extinção da legitimação de posse; 
28. da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; 
29. da extinção da concessão de direito real de uso. 
30. da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições 
contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, 
de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, realizada 
em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original 
e pelo mutuário. 
31. da certidão de liberação de condições resolutivas dos títulos de domínio resolúvel emitidos pelos órgãos 
fundiários federais na Amazônia Legal. 
32. do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos 
instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização 
fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da 
regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de 
regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/1937-1946/Del058.htmhttp://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/1937-1946/Del058.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Mpv/458.htm#art39
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm#art31
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm#art31
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm#art347
6 
 
incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário 
comprador ou ao beneficiário da regularização. 3 
 
É perceptível aos mais singelos estudos a amplitude dos serviços públicos realizados pelos 
Cartórios de Imóveis e sua magnitude no Brasil, sendo corroborado pelas palavras de Marcelo 
Augusto Santana de Melo: 
 
Ressalte-se que o Registro de Imóveis não passou a ser simplesmente um repositório de títulos, muito pelo 
contrário, transformou-se em verdadeiro órgão controlador de seus aspectos formais, aplicando-se os princípios 
registrários sem, contudo, interferir na vontade das partes, garantindo a segurança jurídica, a confiabilidade do 
sistema e a ampla publicidade de seus atos.4 
 
Por certo, analisando as atribuições da atividade registral imobiliária, constatamos o 
cumprimento do papel de dar existência e validade aos negócios jurídicos patrimoniais 
imobiliários, tornando-se mais um instrumento disponível a sociedade brasileira para realização 
do direito à propriedade e sua integral proteção, até mesmo em face do Poder Público, quando 
esse direito é ameaçado ou lesado. 
 
3. Princípio da segurança jurídica: um dos pilares do Estado Democrático de Direito 
 
A Constituição Federal de 1988 apresentou especial preocupação com a segurança jurídica nas 
relações jurídicas e expressamente o inseriu como direitos e garantias fundamentais no artigo 
5º, XXXVI, trazendo em seu conteúdo que “a lei não prejudicará o direito adquirido, o 
ato jurídico perfeito e a coisa julgada”.5 
É possível entender essa inquietação do legislador como um meio de proteger os direitos dos 
cidadãos uma vez que o referido princípio constitucional é um dos pilares do Estado de Direito 
plasmado na Constituição de 1988. 
Nesse sentido, na lição de André Ramos Tavares: 
Como primeira “densificação” do princípio da segurança jurídica, tem-se: i) a necessidade de certeza, de 
conhecimento do Direito vigente, e de acesso ao conteúdo desse Direito; ii) a calculabilidade, quer dizer, a 
possibilidade de conhecer, de antemão, as consequências pelas atividades e pelos atos adotados; iii) a estabilidade 
da ordem jurídica.6 
 
 
3 BRASIL. Lei n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/ 
leis/L6015compilada.htm >. Acesso em: 23 ago. 2018. 
4 MELO, Marcelo Augusto Santana de. Breves anotações sobre o Registro de Imóveis. Revista Jus Navigandi, 
ISSN 1518-4862, Teresina, ano 9, n. 429, 9 set. 2004. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/5669>. Acesso 
em: 27 ago. 2018. 
5 BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, promulgada em de 05/10/1988. Disponível 
em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.htm>. Acesso em: 23 ago. 2018. 
6 TAVARES, André Ramos. Curso de Direito Constitucional. 10 ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 765. 
https://jus.com.br/artigos/5669/breves-anotacoes-sobre-o-registro-de-imoveis
https://jus.com.br/revista/edicoes/2004
https://jus.com.br/revista/edicoes/2004/9/9
https://jus.com.br/revista/edicoes/2004/9/9
https://jus.com.br/revista/edicoes/2004/9
https://jus.com.br/revista/edicoes/2004
7 
 
O próprio artigo 3º da Lei 8.935/94 por seu turno, define que: "Notário, ou tabelião, e oficial de 
registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado 
o exercício da atividade notarial e de registro". 7 
Aqui se percebe claramente que a fé pública já se apresenta como um fio condutor da 
confiabilidade da função cartorária, ainda que abarcada pela presunção relativa (Iuris Tantum), 
com esteio no ordenamento jurídico. 
Nessa perspectiva, apesar de toda evolução dos Sistemas de Registros Imobiliários até o 
momento, o princípio da segurança traz consigo um objetivo infindável na busca por 
melhoramento e aperfeiçoamento na prestação de serviços essenciais à população que 
corresponde ao anseio de um Estado Democrático de Direito, com o objetivo da garantia 
constitucional a propriedade. 
 
4. Reflexos nos aspectos econômicos e sociais 
 
Superados tais apontamentos, a solidificação de atos jurídicos efetuados por cartórios 
imobiliários não representa apenas a simples obrigatoriedade de cumprimento de regras 
relacionadas em leis, mas tendem para o exercício das funções sociais e econômicas no país. 
Com o desígnio de esclarecer um pouco do assunto, o direito à moradia, baseado no princípio 
da dignidade da pessoa humana, previsto no rol dos direitos fundamentais sociais enunciados 
no artigo 6º da Constituição Federal de 1988, é associado com o direito à propriedade, sendo 
disposto no artigo 23, inciso IX, que determina que a União, os Estados, o Distrito Federal e os 
Municípios têm competência comum para “promover programas de construção de moradias e 
melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico”.8 
Conforme esclarecimentos de Ingo Wolfgang Sarlet: 
Na definição do conteúdo do direito à moradia, cumpre, ainda em caráter preliminar, distingui-lo do direito de 
propriedade (e do direito à propriedade). Muito embora a evidência de que a propriedade possa servir também de 
moradia ao seu titular e que, para além disso, a moradia acaba, por disposição constitucional expressa – e em 
determinadas circunstâncias - assumindo a condição de pressuposto para a aquisição do domínio (como no caso 
do usucapião especial constitucional), atuando, ainda, como elemento indicativo da aplicação da função social da 
propriedade, o direito à moradia – convém frisá-lo - é direito fundamental autônomo, com âmbito de proteção e 
objeto próprios.9 
 
7 BRASIL. Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil 
_03/LEIS/L8935.htm>. Acesso em: 23 ago. 2018. 
8 BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, promulgada em de 05/10/1988. Disponível 
em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.htm>. Acesso em: 23 ago. 2018. 
9 SARLET, Ingo Wolfgang. O Direito Fundamental à Moradia na Constituição: Algumas Anotações a Respeito 
de seu Contexto, Conteúdo e Possível Eficácia. Revista Eletrônica sobre a Reforma do Estado (RERE), Salvador, 
Instituto Brasileiro de Direito Público, nº. 20, dezembro, janeiro, fevereiro, 2009, 2010. Disponível em: 
<http://www.direitodoestado.com/revista/RERE-20-DEZEMBRO-2009-INGO-SARLET.pdf>. Acesso em: 27 
ago. 2018. 
8 
 
 
Contudo, o direito à moradia se estabiliza no direito à propriedade, pois apesar de direitos 
distintos, por vezes se entrelaçam e apenas com o título translativo oriundo do Registro de 
Imóveis que o cidadão gozará da plenitude de possuir um local para fins de moradia. 
De tal modo, a efetividade e celeridade foram elevadas a nível constitucional, como direito 
fundamental, nos procedimentos judicial e administrativo, revelado no art. 5º, LXXVIII, por 
força da Emenda Constitucional nº 45, de 2004: "a todos, no âmbito judicial e administrativo, 
são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua 
tramitação."10 
Nesse sentido, atividade notarial e registral é uma das maneiras de engajamento do Estado para 
proceder a desjudicialização que se completa como métodos alternativos extrajudiciais para 
solução de conflitos e configura uma forma de acesso à Justiça, oferecendo serviços públicos 
com eficiência e agilidade. 
Ademais, como não podiadeixar de ser, com a entrada em vigor o novo Código de Processo 
Civil, restou definido a possibilidade de usucapião extrajudicial. Isso porque o novo Código de 
Processo Civil acrescentou o artigo 1.071 e adicionou à Lei 6.015/73 o artigo 216-A. 
Ressalta-se que o usucapião é um meio de aquisição de propriedade e possibilita a regularização 
do bem, aproximando a justiça social da população em geral. 
Da mesma forma, os Cartórios, assim como no processo judicial, oferecem serviços gratuitos 
ou com descontos, para população pobre na acepção legal do termo, inclusive, decorrentes do 
próprio título judicial que conferiu tal direito. Tanto que o Estado atua em programas sociais 
como ocorre no Minha Casa, Minha Vida, do Sistema Financeiro Habitacional e etc. 
De alguma maneira, verificamos que o Poder Público colabora para a exclusão social da 
população de baixa renda com a execução de políticas públicas voltadas para a moradia. 
Por sua vez, idealiza o direito integral de acesso à Justiça, também denominada de princípio da 
inafastabilidade da jurisdição, em face da prevalência do direito constitucional consagrada no 
artigo 5º, inciso XXXV, in verbis: 
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos 
estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à 
propriedade, nos termos seguintes: 
XXXV - a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito; (...)11 
 
10 BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, promulgada em de 05/10/1988. Disponível 
em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.htm>. Acesso em: 23 ago. 2018. 
11 BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, promulgada em de 05/10/1988. Disponível 
em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.htm>. Acesso em: 23 ago. 2018. 
9 
 
Soma-se isso tudo, as inovações tecnológicas ou eletrônicas, como a instituição do sistema de 
registro eletrônico por cada Estado, Distrito Federal e dos Territórios, previsto pela Lei nº 
11.977/2009 e regulamentado pelo Provimento nº 47, de 19 de junho de 2015, da Corregedoria 
Nacional de Justiça. No nosso Estado restou criado a Central Eletrônica de Registro de Imóveis 
do Estado de Minas Gerais (CRI-MG) para operacionalização do Sistema de Registro 
Eletrônico de Imóveis (SREI) em conformidade com a previsão legal. 
Ainda atento aos conflitos de propriedades, o governo federal, publicou a Lei 13.465/2017 que 
entrou em vigor em 11 de julho de 2017 e facilitou a regularização de propriedades rurais e 
urbanas em todo Brasil, inclusive, na Amazônia Legal. Da mesma forma, surgiu o Sistema de 
Registro Eletrônico (SREI) com supedâneo no art. 76 da referida legislação, que dispõe "O 
Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) será implementado e operado, em âmbito 
nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR)"12. Esta 
lei foi regulamentada pelo Decreto 9.310/2018 publicado em 15 de março de 201813 que tornou 
o processo de regularização fundiária urbana mais rápido, bem como administrativo. 
A concentração de informações em sistemas eletrônicos são escolhas tecnológicas firmadas 
pelo Poder Público para a eficiência e concretização da segurança jurídica. 
Outrossim, a realização dessas demandas do mercado e da sociedade em geral, nos dizeres de 
Humberto Theodoro Júnior possui o seguinte significado: 
O legislador quando insere novas regras, alterando o ordenamento jurídico, nesse quadro de respeito aos princípios 
deverá estar jungido às implicações da segurança jurídica, mas terá de atentar para os anseios das necessidades 
sociais, que reclamam revisão e aperfeiçoamento de certas instituições de direito. Os interesses individuais até 
então tutelados são relevantes, mas não podem permanecer estáticos e intocáveis. Valores constitucionais 
superiores podem estar em jogo, justificando, pela sua transcendência, alterações normativas aparentemente 
enfraquecedoras da garantia de segurança jurídica.14 
 
Nesse contexto, Flauzilino Araújo dos Santos dispõe que: 
É preciso refletir que, diante das profundas transformações da economia e da sociedade no mundo inteiro, o 
Registro de Imóveis brasileiro precisa ser repensado, em busca de estratégias inovadoras que induzam à 
transformação da atividade registral dentro da nova dinâmica implementada pela sociedade da informação, de sorte 
que o Registro Imobiliário seja reinventado, mantendo-se, por óbvio, a sua estrutura mater; porém, apresentando-
se como uma instituição jovem, renovada e antenada com o novo mundo. O objetivo é fortalecer a capacidade 
criativa do Registro de Imóveis e, consequentemente, a sua competitividade, identificando lacunas no mercado, a 
fim de oferecer novos produtos que sejam atrativos para os usuários e que possam ser consumidos em massa, 
eletronicamente, bem como pela comodidade do uso das novas tecnologias.15 
 
12 BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato 
2015-2018/2017/Lei/L13465.htm >. Acesso em: 23 ago. 2018. 
13 BRASIL. Decreto nº 9.310, de 15 de março de 2018. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/ 
_ato2015-2018/2018/decreto/D9310.htm>. Acesso em: 23 ago. 2018. 
14THEODORO JÚNIOR, Humberto. Revista de Doutrina da 4ª Região, Porto Alegre, n. 14, setembro 2006. 
Disponível em:< http://www.revistadoutrina.trf4.jus.br/artigos/edicao014/Humberto_Junior.htm>. Acesso em: 30 
ago. 2018. 
15 SANTOS, Flauzilino Araújo dos. REGISTRO DE IMÓVEIS ELETRÔNICO. UMA REFLEXÃO TARDIA?. 
Disponível em: < https://cartorios.or/wp-content/uploads/2016/07/registro-de-imc3b3veis-eletrc3b4nico-uma-
reflexc3a3o-tardia.pdf>. Acesso em:30 ago. 2018. 
10 
 
 
As informações do Banco Mundial ratifica o exposto no presente texto, pois segundo o ranking 
Doing Business, o Brasil ocupa a posição de 131, sobre o registro de propriedade, quando 
avaliados os procedimentos, o tempo e custos envolvidos em uma transferência de um imóvel, 
em relação a 190 países considerados no estudo.16 A mesma instituição, sobre a classificação 
do grau de facilidade de se fazer negócios, o Brasil assume a colocação 125 de 190 países.17 
Da mesma forma, um índice interessante para o mercado foi traduzido pelo Anuário do 
Mercado Imobiliário de 2017 que aponta para a necessidade crescente por moradias no Brasil, 
senão vejamos: 
Segundo estudo da FGV desenvolvido em conjunto com o Secovi-SP, a demanda potencial por moradias no País 
vai ultrapassar 14,5 milhões de unidades no período compreendido entre 2015 e 2025. Isso significa que demanda 
no Brasil é de aproximadamente 1,5 milhão de residências por ano.18 
 
Ainda há um enigma em relação ao número de propriedades irregulares ou na informalidade no 
país, inclusive, pertencente ao Poder Público, todavia sem dúvida é uma porcentagem 
considerável da população que vive à margem da sociedade e dos direitos assegurados no 
Constituição Federal de 1988. 
Forçoso concluir que a função registral tem relevância no Estado de Direito como meio 
extrajudicial de resolução de conflito, protegendo direito das partes e de terceiros. 
Esse raciocínio corrobora com o argumento de Luiz Guilherme Loureiro: 
 
Com efeito, o reconhecimento oficial de direitos estimula a economia formal permitindo que milhares ou milhões 
de pessoas tenham acesso aos títulos de seus respectivos direitos reais e, assim, tenham maior segurança e 
estabilidade para investir em seus negócios e propriedades. A propriedade ou titularidade de um direito real 
imobiliário estimula o investimento em benfeitorias, permite o acesso ao crédito mais barato (por meio do 
oferecimento dos imóveis oudireitos imobiliários como garantias reais) e possibilita as transações imobiliárias, 
incrementando os negócios, gerando riquezas e permitindo a arrecadação de impostos pelo Estado.19 
 
Na mesma linha, elucida Bruno Becker: 
Nesse quadro, cumpre reconhecer que a segurança jurídica garantida pelo sistema de registro de propriedades é 
condição inarredável para o crescimento econômico do país, ao passo que, quanto maior a eficácia do sistema 
registral, mais elevado será o nível de desenvolvimento da nação. 
A vida econômica rege-se pelo intercâmbio, em que as pessoas que fazem parte do mercado transacionam entre si 
determinados bens de valor, seja para realizar um investimento, seja para satisfazer um interesse pessoal, sempre 
 
16 DOING BUSINESS. Disponível em: <http://portugues.doingbusiness.org/data/exploretopics/registering-
property>. Acesso em: 27 ago. 2018. 
17 DOING BUSINESS. Disponível em: <http://portugues.doingbusiness.org/rankings?region=latin-america-and-
caribbean>. Acesso em: 27 ago. 2018. 
18 ANUÁRIO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE 2017. Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e 
Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo. Disponível em: <http://www.secovi.com.br/ 
downloads/url/2289>. Acesso em: 24 ago. 2018. 
19 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros públicos: teoria e prática. 8. ed. rev., atual e ampl. Salvador: Editora 
Juspodivm, 2017. 
11 
 
buscando o menor custo possível, transações estas que viabilizam a reprodução do capital existente na sociedade, 
por meio do fluxo de bens de capital entre os diversos sujeitos envolvidos na sociedade de produção e consumo.20 
 
Por sua vez, isso significa, em uma apertada síntese, que o fenômeno registral imobiliário é 
uma necessidade crescente e carrega consigo funções sociais e econômicas, e que decorrem de 
um sistema registral seguro e ágil, em consonância com os princípios constitucionais que 
norteiam o Estado de Direito. 
Enfim, a aquisição e regularização da propriedade é condição para materializar direitos 
constitucionais fundamentais como direito à moradia e representa um fator propulsor para o 
desenvolvimento econômico e social de nossa nação. Paralelamente, para o governo é gerado 
o acréscimo na arrecadação de impostos, além de aquecer a economia local, permitindo a 
circulação de riquezas no país. 
 
5. Conclusão 
 
Diante do que foi exposto fica clara a relevância e complexidade das atividades praticadas pelos 
Registros de Imóveis, particularmente quando se tem a responsabilidade de integrar fatores 
econômicos e sociais do país, atuando como 
Mostrou-se que a função registral que acondiciona várias competências instituídas pelo 
ordenamento jurídico, de importância, para fins da realização do princípio da segurança 
jurídica, fundado o Estado Democrático de Direito brasileiro (CF, art. 1º), a exigir efetivação 
dos direitos e liberdades fundamentais. 
Nesse esforço, o papel dos cartórios ou serventias extrajudiciais contribui continuamente para 
uma melhor eficiência e celeridade dos serviços públicos, exercido em caráter privado, por 
delegação do Estado brasileiro. 
O Poder Judiciário não possui exclusividade como meio de acesso à Justiça e por sua vez, de 
resolução de conflitos. A legislação ampliou de sobremaneira as hipóteses de direitos 
solucionados pelos Cartórios, sendo complementares à prestação judicial, incentivando a 
desjudicialização e desburocratização tão almejada nas sociedades modernas e capitalistas. 
 
20 BECKER, Bruno. A regularização fundiária como instrumento propulsor do desenvolvimento econômico e a 
função econômica do registro de imóveis: o reflexo das garantias reais sobre a taxa de juros fixada no mercado e 
a sua relevância para o investimento no setor produtivo. ISSN 1413-4543 Revista de Direito Imobiliário. Ano 35, 
vol. 72, jan.-jun. 2012. Editora Revista dos Tribunais Ltda. Coordenação Editorial Marcelo Augusto Santana de 
Melo. Publicação Oficial do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB). 
 
 
12 
 
A proposta não está, contudo, isenta de dificuldades, mais traduz a evolução da sociedade e do 
próprio Direito, e exerce um papel importante nos contextos econômicos e sociais do Brasil, 
pois as transações imobiliárias, a regularização urbana e até mesmo rural, possibilita diversos 
benefícios para a população e para os próprios entes federativos. 
Nosso sistema registral, é uma verdadeira extensão da Justiça que representa o empoderamento 
do cidadão frente o Estado. 
 
Referências 
ANUÁRIO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE 2017. Sindicato das Empresas de Compra, 
Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo. 
Disponível em: <http://www.secovi.com.br/downloads/url/2289>. Acesso em: 24 ago. 2018. 
 
BECKER, Bruno. A regularização fundiária como instrumento propulsor do desenvolvimento 
econômico e a função econômica do registro de imóveis: o reflexo das garantias reais sobre a 
taxa de juros fixada no mercado e a sua relevância para o investimento no setor produtivo. ISSN 
1413-4543 Revista de Direito Imobiliário. Ano 35, vol. 72, jan.-jun. 2012. Editora Revista dos 
Tribunais Ltda. Coordenação Editorial Marcelo Augusto Santana de Melo. Publicação Oficial 
do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB). 
 
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, promulgada em de 
05/10/1988. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao 
compilado.htm>. Acesso em: 23. ago. 2018. 
 
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gov.br/ccivil_03/ leis/L6015compilada.htm >. Acesso em: 23 ago. 2018. 
 
BRASIL. Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994. Disponível em: <http://www.planalto 
.gov.br/ccivil _03/LEIS/L8935.htm>. Acesso em: 23 ago. 2018. 
 
BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em <http://www.planalto. 
gov.br/ccivil_03/ leis/ 2002/l10406.htm>. Acesso em 24. ago. 2018. 
 
BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Disponível em: < http://www.planalto.gov 
.br/ccivil_03/_Ato 2015-2018/2017/Lei/L13465.htm >. Acesso em: 23 ago. 2018. 
 
BRASIL. Decreto nº 9.310, de 15 de março de 2018. Disponível em: <http://www.planalto. 
gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/decreto/D9310.htm>. Acesso em: 23 ago. 2018. 
 
DOING BUSINESS. Disponível em: <http://portugues.doingbusiness.org/ ata/exploretopics/ 
registering-property>. Acesso em: 27 ago. 2018. 
 
DOING BUSINESS. Disponível em: <http://portugues.doingbusiness.org/rankings?region 
=latin-america-and-caribbean>. Acesso em: 27 ago. 2018. 
 
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros públicos: teoria e prática. 8. ed. rev., atual e ampl. 
Salvador: Editora Juspodivm, 2017. 
13 
 
 
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SARLET, Ingo Wolfgang. O Direito Fundamental à Moradia na Constituição: Algumas 
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TAVARES, André Ramos. Curso de Direito Constitucional. 10 ed. rev. e atual. São Paulo: 
Saraiva, 2012. 
 
 
 
https://jus.com.br/artigos/5669/breves-anotacoes-sobre-o-registro-de-imoveis
https://jus.com.br/revista/edicoes/2004
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