- PROC C

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Processo Processual Civil
Prof. Rogerio Licastro Torres de Mello
Atividade N2 
Camila Cavallo
A Construtora XPTO, sediada em Contagem-MG, baseada em contrato de compromisso de compra e venda imobiliária com Manoel Pereira assinado apenas pelas partes, resolve cobrar judicialmente deste o valor de No polo passivo da ação executiva deve figurar o devedor principal, ou seja, a pessoa que se comprometeu a pagar a dívida objeto da execução. No caso apresentado, o devedor principal é Manoel Pereira, que celebrou o contrato de compromisso de compra e venda imobiliária com a Construtora XPTO e se comprometeu a pagar o valor de R$500.000,00 pelo imóvel compromissado à venda.
Em casos de contratos de garantia, como é o caso dos fiadores Júlio e Maria, estes só deverão figurar no polo passivo da ação executiva se houver a comprovação de que o devedor principal não cumpriu com sua obrigação de pagar a dívida. Nesse caso, os fiadores seriam acionados subsidiariamente, após esgotadas as tentativas de execução contra o devedor principal.
Portanto, no caso apresentado, a Construtora XPTO deverá figurar como parte autora da ação executiva, tendo Manoel Pereira como o devedor principal no polo passivo. Os fiadores Júlio e Maria só deverão ser acionados caso haja a comprovação de que Manoel não cumpriu com sua obrigação de pagar a dívida e após esgotadas as tentativas de execução contra ele.O imóvel está situado no Rio de Janeiro-RJ. Manoel, que celebrou o contrato de compromisso de compra e venda imobiliária para fins de aumentar seu patrimônio, reside em Goiás-GO
Citado para a ação de execução de título extrajudicial, Manoel procura você, como advogado, para que apresente defesa à ação em questão. Manoel exibe documentos comprobatórios da quitação do preço contratado.
E mais: informa a você que Júlio e Maria, casados, ambos amigos de Manoel, firmaram o documento como fiadores das obrigações assumidas por ele, Manoel.
Na reunião realizada com seu cliente, este lhe informa também que o imóvel foi entregue com vícios de construção e contrariedade ao projeto, já que o revestimento do piso não foi em madeira, porém em porcelanato, além de não haver churrasqueira na sacada, como havia sido prometido. 
Como advogado de Manoel, e diante das informações que seu cliente lhe transmitiu, responda:
1) Há título executivo extrajudicial que autorize a execução pretendida? Fundamente sua resposta.
resposta : O título executivo extrajudicial seria o contrato de compromisso de compra e venda imobiliária celebrado entre a Construtora XPTO e Manoel Pereira. De acordo com o artigo 784 do Código de Processo Civil, são títulos executivos extrajudiciais, entre outros, os contratos extrajudiciais de qualquer natureza, desde que comprovem a obrigação de pagamento em dinheiro.
Porém, a defesa apresentada por Manoel, de que o preço contratado foi quitado e que o imóvel apresentava vícios de construção, pode ser utilizada para questionar a validade do título executivo. Sendo assim possível afirmar que, em tese, o contrato de compromisso de compra e venda imobiliária pode ser considerado um título executivo extrajudicial válido, mas isso dependerá de uma análise mais aprofundada das alegações e provas apresentadas pelas partes.
2) Quem deve figurar no polo passivo da ação executiva? Fundamente sua resposta.
resposta : No polo passivo da ação executiva deve figurar o devedor principal, ou seja, a pessoa que se comprometeu a pagar a dívida objeto da execução. Neste caso, o devedor principal é Manoel Pereira, que celebrou o contrato de compromisso de compra e venda imobiliária com a Construtora XPTO e se comprometeu a pagar o valor de R$500.000,00 pelo imóvel compromissado à venda.
Portanto, a Construtora XPTO deverá figurar como parte autora da ação executiva, tendo Manoel Pereira como o devedor principal no polo passivo. Os fiadores Júlio e Maria só deverão ser acionados caso haja a comprovação de que Manoel não cumpriu com sua obrigação de pagar a dívida e após esgotadas as tentativas de execução contra ele.
3) Considerando-se os requisitos do título executivo, qual, ou quais, deles não estariam presentes? 
resposta : Considerando os requisitos do título executivo, é possível apontar alguns que não estariam presentes no caso apresentado:
· Assinatura de duas testemunhas: De acordo com o artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil, um dos requisitos para a validade do título executivo extrajudicial é a assinatura do devedor e de duas testemunhas. No caso apresentado, não foi mencionado se o contrato de compromisso de compra e venda imobiliária foi assinado por duas testemunhas, o que poderia ser um problema para a validade do título executivo.
· Ausência de título registrado em cartório: Ainda de acordo com o artigo 784, inciso III, do CPC, é necessário que o título esteja registrado em cartório, quando assim exigir a lei. Neste caso, não foi mencionado se o título executivo (contrato de compromisso de compra e venda imobiliária) foi registrado em cartório, o que poderia ser um problema para a validade da ação executiva.
· Descumprimento de obrigações contratuais pela construtora: O descumprimento de obrigações contratuais pela construtora, como a entrega do imóvel com vícios de construção, pode ser um motivo para contestar a validade da ação executiva, sob o argumento de que a obrigação do devedor está condicionada à efetivação das obrigações da parte contrária. Sendo assim, pode-se alegar que a cobrança é indevida, pois o objeto do contrato não foi cumprido satisfatoriamente pela Construtora XPTO.
4) Estão presentes as condições para o ajuizamento da ação executiva? Fundamente sua resposta.
resposta : Para o ajuizamento da ação executiva, é necessário o preenchimento de certas condições, tais como a existência de um título executivo extrajudicial válido e exigível, bem como o descumprimento da obrigação pelo devedor. Neste caso, a Construtora XPTO ajuizou a ação executiva contra Manoel Pereira com base em um contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, que constitui um título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 784, inciso VI, do Código de Processo Civil.
Além disso, a obrigação assumida por Manoel Pereira, de pagar o valor de R$500.000,00 pelo imóvel compromissado à venda, é certa, líquida e exigível, pois decorre de contrato escrito assinado pelas partes. Entretanto, Manoel apresenta documentos comprobatórios de que a obrigação assumida foi cumprida, o que pode afastar a possibilidade de ação executiva.
Por outro lado, Manoel alega que o imóvel apresenta vícios de construção e não corresponde ao projeto contratado, o que pode configurar descumprimento contratual por parte da Construtora XPTO. Assim, é necessário avaliar se esses fatos podem ser considerados como causa de oposição ou reconvenção, a fim de afastar ou reduzir a obrigação de pagamento do devedor.
5) Os supostos vícios de construção podem ser utilizados em defesa de seu cliente? De que forma? 
Resposta : Os supostos vícios de construção alegados pelo cliente Manoel podem ser utilizados em sua defesa, desde que sejam comprovados por meio de provas técnicas e documentais.
No caso apresentado, Manoel alega que o imóvel foi entregue com vícios de construção e contrariedade ao projeto, como o revestimento do piso em porcelanato em vez de madeira, e a falta de churrasqueira na sacada, que havia sido prometida. Esses fatos podem ser considerados como descumprimento contratual por parte da Construtora XPTO.
Assim, Manoel pode apresentar uma defesa alegando que a obrigação de pagamento do valor de R$500.000,00 não é devida, ou que deve ser reduzida em razão dos vícios de construção que afetaram a qualidade do imóvel e que não foram sanados pela Construtora XPTO. Nesse sentido, pode-se alegar que houve violação da garantia contratual e que, portanto, a obrigação de pagamento deve ser afastada ou reduzida em proporção aos prejuízos causados.
lembrando que é necessário comprovar a existência dos vícios de construção e o nexo causal com odescumprimento contratual, por meio de laudos periciais e outros documentos que atestem a situação do imóvel na época da entrega. Caso sejam comprovados os vícios de construção, Manoel pode buscar a reparação dos danos sofridos e a redução ou extinção da obrigação de pagamento do valor integral do contrato.