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<p>REAL ESTATE NO BRASIL GUIA COMPLETO PARA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS TIR: TAXA INTERNA DE RETORNO - A BÚSSOLA FINANCEIRA DOS PROJETOS IMOBILIÁRIOS Imagine que você tivesse que tomar uma decisão de milhões de dólares sobre um megaprojeto de 10 torres residenciais de 25 andares cada uma e só tivesse um único indicador para autorizar ou não o investimento. É claro que é apenas uma suposição, mas meu palpite é de que a TIR seria o número que mais representaria o retorno desse projeto. Mas por que ela é tão importante nos investimentos imobiliários? Um dos trabalhos mais importantes em qualquer empresa de investimentos é a avaliação de projetos, isto é, decidir quais são aqueles que devem ser levados adiante e quais devem ser ignorados. Quando se trata de investimentos imobiliá- rios, a decisão sobre em quais projetos investir é uma responsabilidade e tanto de- vido ao grande volume de capital empregado e o longo prazo dos investimentos. Para poder tomar essa decisão, analistas profissionais utilizam muitas métricas em seus modelos matemáticos com fluxos de caixa projetados para medir o retor- no financeiro de um projeto. Dentre elas podemos citar o Payback, Múltiplo de Investimento (MOI), Valor Presente Líquido (VPL) e, principalmente, a Taxa In- terna de Retorno (também conhecida como TIR ou IRR Internal Rate of Return em A TIR é um dos mais populares indicadores para avaliar o potencial econômico de um projeto e neste capítulo vamos te explicar o porquê. DEFINIÇÃO DE TIR A Taxa Interna de Retorno (TIR) é a taxa de desconto que faz com que o Valor Presente Líquido (VPL) da soma de todos os fluxos de caixa de um projeto seja igual a zero. Ou de forma mais simples: ela mede a rentabilidade pela qual o capi- tal está sendo remunerado em um determinado período. Para você que está acos- tumado a investir na caderneta de poupança, supondo que ela remunera 0,5% ao mês. Essa é a TIR do capital que é investido na poupança. Esse valor é fácil porque os rendimentos não mudam de um mês para outro. Agora imagine um projeto em que você coloca o dinheiro para comprar terre- no em um mês, paga os custos de implantação como projetos e obras durante 18 meses, e só depois começa a receber a receita de vendas das unidades. Como você descobre por quanto seu capital está crescendo? E se você realizar um financia- É aqui que a fórmula da TIR entra em ação. mento? E se receber um "sinal" das vendas durante o lançamento? Complicou né? 60 REXPERTS CONHECIMENTO É SEU MELHOR ATIVO Digitalizada com CamScanner</p><p>PARTE I FINANÇAS Abaixo temos a fórmula do VPL e seu ajuste para encontrar a TIR: n n VPL FCt para descobrir a TIR 0 FCt = t=0 Onde: FCt: Fluxo de caixa do período t i: Taxa de desconto t: Períodos do tempo em que ocorrem os fluxos (anos, meses, trimestres, etc) n: Último período dos fluxos de caixa daquele projeto EXEMPLO PRÁTICO Para facilitar a sua compreensão, se você não for engenheiro ou matemático, vamos dar um exemplo: Investimento no projeto no momento inicial (t=0) R$ 500.000,00 Fluxos anuais de R$ 100.000,00 são gerados por esse investimento por 10 anos (t=1 até t=10) Montando a fórmula temos: -500 mil 100 mil 100 100 mil = + Para calcular a TIR usando a fórmula acima, deve-se igualar o VPL a zero para cue seja possível solucionar a equação com apenas uma variável, "i" (que é a TIR). Pela natureza da equação, no entanto, não é possível calcular a TIR de forma simples e direta, sendo necessário realizar iterações (chutes "tentativa e erro") para convergir até uma resposta. É possível utilizar calculadoras financeiras ou científicas como HPs e Texas Instrument ou funções de softwares como no Microsoft Excel. Neste caso, pode-se encontrar que a TIR do projeto é 15,1 % a.a. MAS ESSA TIR É BOA OU RUIM? A principal vantagem de se utilizar a TIR é a rápida comparação com outras opções de investimento. Então, para responder à essa pergunta é fundamental que você saiba qual é a rentabilidade mínima esperada de um projeto para sua empre- sa e compare a rentabilidade de outros investimentos (trade-offs). Por exemplo, se GIULIANO C. TOGNETTI E GUILHERME N. LAPO 61 Digitalizada com CamScanner</p><p>REAL ESTATE NO BRASIL GUIA COMPLETO PARA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS um título público rende 10% a.a., espera-se que um investimento de maior risco, como o desenvolvimento imobiliário, tenha rentabilidade maior, digamos de pelo menos 25% a.a. Calculando a TIR, pode-se comparar as oportunidades de inves- timento e optar por quais realizar. QUANDO A TIR FALHA... (CUIDADOS COM A INTERPRETAÇÃO) Digamos que você está analisando um projeto muito curto, por exemplo com- prar um apartamento hoje por R$ 300 mil (incluindo todas as despesas) e -lo um dia depois por R$ 301 mil. Sabe qual a TIR desse negócio? 236% ao ano! TIR muito alta, mas o capital gerado foi muito pequeno. Será que vale a pena se arriscar tanto, pagando todas as taxas, impostos, atendendo o cliente, ouvindo as reclamações da esposa dele, correndo o risco desse comprador desistir, tudo para ganhar míseros R$ 1 mil (ou 0,33% do montante aplicado) e depois voltar a apli- car o dinheiro no banco? Talvez R$ 1 mil seja muito dinheiro para você, mas não quando você tem R$ 300 mil no banco rendendo R$ 1,5 mil por mês sem trabalho nenhum. cuidado existe, pois a TIR não representa o risco do investimento e nem a margem que você ganha no negócio. Fica a critério do investidor entender se aquela taxa é suficiente para o risco que ele Não queremos aqui incriminar a Taxa Interna de Retorno, muito pelo con- trário. Use e abuse dela, mas consciente de que você pode precisar de outros indicadores (como o Múltiplo do Capital Investido MOI) para não cegar sua interpretação sobre projeto. REXPERTS CONHECIMENTO É SEU MELHOR ATIVO Digitalizada com CamScanner</p>