Avaliação de imoveis urbanos

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<p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 10</p><p>ANEXO</p><p>MANUAL DE AVALIAÇÃO - CONCEITOS E METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA</p><p>DE IMÓVEIS</p><p>SUMÁRIO</p><p>1 CONCEITOS................................................................................................................. 14</p><p>1.1 Objetivo...................................................................................................................... 14</p><p>1.2 Significado do valor................................................................................................... 14</p><p>1.3 Procedimentos gerais............................................................................................... 14</p><p>2 CONCEITUAÇÃO, TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA................................................ 14</p><p>2.1 Conceituações............................................................................................................ 14</p><p>2.2 Simbologia.................................................................................................................. 19</p><p>3 NÍVEIS DE RIGOR DA AVALIAÇÃO........................................................................... 22</p><p>3.1 Avaliação rigorosa.................................................................................................... 22</p><p>3.2 Avaliação normal....................................................................................................... 24</p><p>3.3 Avaliação expedita..................................................................................................... 25</p><p>3.4 Informação técnica de valor..................................................................................... 25</p><p>4 AVALIAÇÕES COM NÍVEL DE RIGOR NORMAL...................................................... 26</p><p>4.1 Introdução.................................................................................................................. 26</p><p>5 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA....................................................................... 26</p><p>5.1 O método comparativo de dados de mercado........................................................... 26</p><p>5.1.1 Conceituação.......................................................................................................... 26</p><p>5.1.2 Procedimentos gerais............................................................................................. 26</p><p>5.1.3 Homogeneização (avaliação com nível de rigor normal)........................................ 27</p><p>5.1.4 Cuidados especiais................................................................................................ 27</p><p>5.2 O método comparativo do custo de reprodução..................................................... 28</p><p>5.2.1 Conceituação.......................................................................................................... 28</p><p>5.2.2 Procedimentos gerais............................................................................................. 28</p><p>5.3 O método da renda................................................................................................... 28</p><p>5.3.1 Conceituação.......................................................................................................... 28</p><p>5.3.2 Procedimentos gerais............................................................................................. 29</p><p>5.3.3 Valor locativo - Vl................................................................................................... 29</p><p>5.3.4 Receita líquida operacional - Rlo.......................................................................... 29</p><p>5.3.5 Receita líquida efetiva - Rle................................................................................... 30</p><p>5.3.6 Receita líquida total - Rlt....................................................................................... 30</p><p>5.3.7 Valor do imóvel....................................................................................................... 31</p><p>5.3.8 Casos específicos................................................................................................... 31</p><p>5.4 O método residual.................................................................................................... 31</p><p>5.4.1 Conceituação.......................................................................................................... 32</p><p>5.4.2 Procedimentos gerais............................................................................................. 32</p><p>5.5 O método involutivo................................................................................................... 32</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 11</p><p>5.5.1 Conceituação.......................................................................................................... 32</p><p>5.5.2 Estudo para implantação de loteamento................................................................. 33</p><p>5.5.3 Estudo para implantação de projeto com edificações............................................. 33</p><p>5.5.4 Produto geral de vendas (Pgv)................................................................................ 33</p><p>5.5.5 Despesas diretas e indiretas (Mgd)......................................................................... 33</p><p>5.5.6 Retorno Bruto (RB).................................................................................................. 34</p><p>5.5.7 Lucro do incorporador (Li)....................................................................................... 34</p><p>6 PROCEDIMENTOS AVALIATÓRIOS PRELIMINARES.............................................. 34</p><p>7 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS........................................................................ 35</p><p>7.1 Método comparativo de dados de mercado............................................................... 35</p><p>7.2 Atualização dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff)....................... 36</p><p>7.3 Homogeneização dos valores pesquisados.............................................................. 36</p><p>7.3.1 Homogeneização pela forma usual......................................................................... 36</p><p>7.3.2 Homogeneização nas planilhas da SPU: AVAL_R e AVAL_C.............................. 37</p><p>7.3.3 Fatores de homogeneização................................................................................... 37</p><p>7.3.3.1 Fator de área - Fa................................................................................................ 38</p><p>7.3.3.2 Fator de profundidade – Fp.................................................................................. 39</p><p>7.3.3.3 Fator de testada – Ft.... ....................................................................................... 40</p><p>7.3.3.4 Fator de transposição - Ftr................................................................................... 40</p><p>7.3.3.5 Fator de testadas múltiplas - Ftm........................................................................ 40</p><p>7.3.3.6 Fator de acidentação topográfica - Fat................................................................ 41</p><p>7.3.3.7 Fator de restrição legal - Frl................................................................................. 41</p><p>7.3.3.8 Fator de pedologia - Fpd...................................................................................... 41</p><p>7.3.3.9 Fator de loja - Flj.................................................................................................. 42</p><p>7.3.3.10 Fator de projeto – Fpj......................................................................................... 42</p><p>7.3.3.11 Fator de acabamento - Fac................................................................................ 42</p><p>7.3.3.12 Fator de depreciação física e funcional – Fd.................................................. 42</p><p>7.3.3.13 Fator de comercialização - Fk........................................................................... 42</p><p>7.3.3.14 Fator de fonte ou de oferta - Ff..........................................................................</p><p>frentes múltiplas e/ou esquina devem ser avaliados</p><p>observando-se as vantagens ou desvantagens decorrentes das suas características</p><p>especiais.”</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 41</p><p>Somente devem ser consideradas como testadas adicionais, sempre a critério do</p><p>engenheiro avaliador, aquelas testadas que efetivamente interferirem no valor do terreno,</p><p>em função de seu aproveitamento real ou potencial.</p><p>7.3.3.6 Fator de acidentação topográfica - Fat</p><p>Pode ser aplicável, conforme o caso, a terrenos que apresentem características de</p><p>topografia acidentada que dificultem seu aproveitamento eficiente, assim entendidas as</p><p>acentuadas elevações e depressões, aclives e declives que exijam movimentação de terra e</p><p>outros acidentes.</p><p>Classifica-se a inclinação do terreno como em aclive ou declive, em relação ao principal</p><p>logradouro onde está localizado.</p><p>Outros aspectos topográficos podem ainda surgir, tais como o fato de o terreno estar situado</p><p>acima ou abaixo do logradouro com necessidade de corte ou aterro etc.</p><p>Todos os casos devem ser apreciados, e com base nas informações coletadas, o avaliador</p><p>deve analisar as vantagens ou desvantagens decorrentes da topografia.</p><p>7.3.3.7 Fator de restrição legal - Frl</p><p>É aplicável aos terrenos sobre os quais incidem restrições legais ao seu pleno</p><p>aproveitamento, bem como às benfeitorias, no caso de tombamento. Podemos citar os</p><p>seguintes tipos de restrição:</p><p>- Faixas "non aedificandi" de qualquer natureza;</p><p>- Projetos de alinhamento com recuo;</p><p>- Imóveis tombados;</p><p>- Zona de vida silvestre;</p><p>- Unidade de conservação da natureza;</p><p>- Reserva florestal;</p><p>- Manguezais;</p><p>- Outras zonas com restrição ecológica;</p><p>- Outras restrições.</p><p>7.3.3.8 Fator de pedologia - Fpd</p><p>Pode ser aplicável quando tratar-se de solos pouco próprios para construção, desde que</p><p>verificada a real interferência das condições do solo no valor do imóvel.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 42</p><p>7.3.3.9 Fator de loja - Flj</p><p>É o coeficiente que visa distinguir a valorização denominada “luvas”, inerente ao “ponto”</p><p>comercial loja, dos demais imóveis. É mais utilizado quando o valor do imóvel é obtido pelo</p><p>método do custo de reprodução e pode ser apurado na razão entre a valorização da loja e o</p><p>imóvel comparado.</p><p>No método comparativo de dados de mercado, sua adoção não é usual porque utiliza-se,</p><p>preferencialmente, a comparação entre elementos amostrais assemelhados.</p><p>7.3.3.10 Fator de Projeto - Fpj</p><p>É o fator que permite ao avaliador comparar a qualidade e a funcionalidade do projeto do</p><p>imóvel pesquisado, em relação ao imóvel avaliando ou o imóvel paradigma.</p><p>7.3.3.11 Fator de acabamento - Fac</p><p>É o fator que permite ao avaliador comparar os diferentes padrões de acabamento do imóvel</p><p>pesquisado, em relação ao imóvel avaliando ou o imóvel paradigma. No método</p><p>comparativo do custo de reprodução, o acabamento é considerado na seleção do Custo</p><p>Unitário Básico (CUB).</p><p>7.3.3.12 Fator de depreciação física e funcional - Fd</p><p>Tem por objetivo desvalorizar o imóvel em função de sua idade e estado de conservação.</p><p>Sugere-se a utilização do critério de Ross-Heidecke (tabela encontrada na planilha AVAL-R)</p><p>ou o coeficiente de obsolescência de Neri. Existem outros métodos de depreciação</p><p>consagrados na engenharia de avaliações, que também podem ser úteis ao avaliador.</p><p>7.3.3.13 Fator de comercialização – Fk</p><p>O fator de comercialização é a razão entre o valor de mercado e o custo de reedição de um</p><p>imóvel assemelhado. Admite-se que o fator pode ser maior ou menor que 1, dependendo da</p><p>situação do mercado, à época da avaliação. O custo de reedição é o resultado da soma do</p><p>Valor do terreno e do custo de reprodução depreciado das benfeitorias (Vt + Vb).</p><p>bt</p><p>k VV</p><p>MercadodeValor</p><p>F</p><p>+</p><p>=</p><p>7.3.3.14 Fator de fonte ou de oferta - Ff</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 43</p><p>O fator de fonte é aquele que indica a variação que pode ocorrer entre o valor ofertado em</p><p>publicações periódicas, em imobiliárias etc. e o valor de uma transação efetiva. Sugere-se</p><p>que os valores, conforme sua fonte, situem-se dentro de uma faixa de mais ou menos vinte</p><p>por cento do valor da unidade.</p><p>7.4 Tratamento estatístico dos valores pesquisados</p><p>A análise estatística dos valores Vuh, obtidos pela homogeneização, é exigência da Norma</p><p>5.676/89 da ABNT. A prática vem demonstrando que amostras corretamente</p><p>homogeneizadas ajustam-se à distribuição normal, que é a adotada para a referida análise.</p><p>Portanto, o primeiro teste a fazer é o de verificação da normalidade da amostra. Para tal,</p><p>recomenda-se o critério de verificação de assimetria e curtose (achatamento), calculando-</p><p>se:</p><p>a3 =</p><p>( )</p><p>3</p><p>3</p><p>sn</p><p>Xix</p><p>⋅</p><p>−∑</p><p>, e a4 =</p><p>( )</p><p>3</p><p>4</p><p>4</p><p>−</p><p>⋅</p><p>−∑</p><p>sn</p><p>xix</p><p>, onde:</p><p>s =</p><p>1</p><p>)( 2</p><p>−</p><p>−∑</p><p>n</p><p>xix (desvio padrão da amostra)</p><p>x = média aritmética da amostra</p><p>xi = elementos da amostra</p><p>n = número de elementos da amostra</p><p>Numa distribuição normal a3 = 0 e a4 = 0. No teste de verificação, aplica-se um critério de</p><p>tolerância. Calcula-se:</p><p>sa3 =</p><p>6 2</p><p>1 3</p><p>( )</p><p>( )( )</p><p>n</p><p>n n</p><p>−</p><p>+ +</p><p>sa4 =</p><p>24 2 3</p><p>1</p><p>n n n</p><p>n</p><p>( )( )</p><p>( ) 2</p><p>− −</p><p>+ (n + 3)(n + 5)</p><p>Se |a3| < 1,5 . sa3 e</p><p>1</p><p>6</p><p>4 +</p><p>+</p><p>n</p><p>a > 1,5 . sa4 aceita-se a hipótese da</p><p>normalidade.</p><p>Se |a3| > 2 x . sa3 ou</p><p>1</p><p>6</p><p>4 +</p><p>+</p><p>n</p><p>a > 2 . sa4 rejeita-se a hipótese.</p><p>Caso seja verificada uma distribuição não normal, é preciso que a homogeneização seja</p><p>reexaminada. Há situações em que se torna necessária a substituição ou eliminação de</p><p>elementos suspeitos, a fim de que seja obtido um resultado satisfatório.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 44</p><p>Verificada a normalidade da distribuição, pode-se aplicar um critério de rejeição de valores</p><p>que se mostrem muito desviados da média. O critério mais recomendável, especialmente</p><p>para pequenas amostras (n < 30) é o de Chauvenet. Para os elementos extremos, ou seja,</p><p>os de maiores desvios absolutos da média, calcula-se:</p><p>σ</p><p>|| xxi −</p><p>que deve ser menor ou igual ao desvio crítico, e pode ser verificado na tabela constante das</p><p>planilhas AVAL-R e AVAL-C, em função do número de elementos da amostra:</p><p>scrt = s</p><p>n</p><p>n − 1</p><p>Ultrapassado o limite, pode-se rejeitar o valor obtido e repetir o teste para os</p><p>remanescentes, calculando-se nova média e desvio-padrão.</p><p>Deve-se observar, entretanto, que nenhum critério estatístico obriga a rejeitar-se um</p><p>elemento - ele apenas indica a possibilidade de tratar-se de um dado espúrio, dada sua</p><p>pequena probabilidade. Assim, a rejeição deve ser acompanhada de uma análise do</p><p>avaliador sobre a conveniência de manter-se ou não o valor na amostra - afinal, valores</p><p>pequenos ou grandes, desde que reais, também fazem parte do mercado.</p><p>Saneada a amostra, desde que o número mínimo de elementos seja 5 (cinco), estabelece-</p><p>se o campo de arbítrio para o valor final, definido na supracitada norma como compreendido</p><p>no intervalo de confiança máximo de 80% (oitenta por cento). É conveniente para isso</p><p>adotar-se a distribuição "t" de Student, usando-se a expressão:</p><p>Lc = x ±</p><p>t s</p><p>n</p><p>.</p><p>− 1</p><p>onde:</p><p>“t” - abcissa da distribuição de Student para o percentil 0,90,</p><p>com (n -1) graus de liberdade</p><p>7.5 Método comparativo do custo de reprodução de benfeitorias</p><p>Para a estimativa do custo de reprodução da benfeitoria ou edificação e sua depreciação,</p><p>serão usadas as fórmulas e informações constantes deste item. Serão consideradas como</p><p>benfeitorias, no presente item, apenas as construções residenciais, comerciais e industriais.</p><p>7.5.1 Custo de reprodução - Cr</p><p>É a estimativa de dispêndio necessário para se criar benfeitoria idêntica, não depreciada.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 45</p><p>O Custo de reprodução (Cr) será igual ao produto da Área de construção (Ab) pelo Custo</p><p>Unitário Básico (CUB), multiplicado pelo coeficiente do valor pleno (Kp), a título de despesas</p><p>complementares, benefícios e despesas indiretas.</p><p>Assim,</p><p>Cr = Kp . Ab. Cub onde:</p><p>Cr = Custo de reprodução da construção avalianda</p><p>Ab = Área da construção avalianda em m²</p><p>CUB = Custo Unitário Básico por m²</p><p>Kp = Coeficiente de valor pleno</p><p>7.5.2 Valor da benfeitoria (Vb) por reprodução</p><p>Para se obter uma estimativa do custo para reprodução de uma benfeitoria já existente,</p><p>considera-se o Custo de reprodução (Cr), depreciado em função da Idade do imóvel (I) e do</p><p>seu estado de conservação, multiplicado pelo coeficiente de vantagem da coisa feita (Kcf),</p><p>quando for o caso.</p><p>A área de construção será calculada, quando não diretamente disponível, pelo critério de</p><p>área equivalente, usando-se o estabelecido pela NBR 12.721. Como exemplo, podemos</p><p>sugerir as seguintes relações de equivalência com a área coberta-padrão:</p><p>PAVIMENTO TIPO = 1,00</p><p>Pavimento de uso comum e acesso = 0,50</p><p>Varanda = 0,50</p><p>Depósito = 0,50</p><p>Garagem = 0,50</p><p>Subsolo comum = 0,50</p><p>Subsolo especial = 0,75</p><p>Áreas descobertas = 0,25</p><p>“Playground” (descoberto) = 0,25</p><p>A soma das áreas cobertas-padrão e das áreas equivalentes fornece então a área de</p><p>construção.</p><p>7.5.3 Fator de ajuste de condomínio - Fc</p><p>Num condomínio, quando não se dispuser do quadro de áreas estabelecido na NBR</p><p>12.721/92 que define a área equivalente, considerar-se-á um Fator de ajuste de condomínio</p><p>(Fc) em geral entre 1 e 1,4. Assim:</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 46</p><p>Ab = Fc . Abp onde:</p><p>Fc = Fator de ajuste de condomínio;</p><p>Abp = Área de benfeitoria privativa</p><p>7.5.4 Custo Unitário Básico – CUB</p><p>É o custo de material e de mão de obra por metro quadrado de construção idêntica à</p><p>avalianda. Poderá ser obtido a partir das séries mensais de custos e índices do SINAPI</p><p>(Sistema Nacional de Pesquisa de Custo e Índices da Construção Civil), dos Sindicatos da</p><p>Indústria da Construção Civil ou de revistas técnicas especializadas, ou composição de</p><p>orçamento. Mencionar-se-á, sempre, a data do custo unitário básico utilizado e a sua origem</p><p>ou fonte.</p><p>Cabe lembrar que o CUB fornecido por publicações não contempla todos os elementos de</p><p>custo como, por exemplo, fundações, elevadores, instalações especiais, etc., que deverão</p><p>ser considerados no Kp (coeficiente do valor pleno).</p><p>No caso de se usar os índices do SINAPI, que não incluem elevadores, fundações e</p><p>instalações especiais, custo financeiro e administrativo, lucro do construtor e do</p><p>incorporador, o orçamento por m2 será dado pela seguinte expressão:</p><p>Of = [ ]</p><p>Ab</p><p>OiOfdOfeOel</p><p>Cub</p><p>+−+</p><p>+</p><p>)(</p><p>x (1+Qf)(1+Qad)(1+Ql)</p><p>onde,</p><p>CUB = Custo Unitário Básico publicado pelo SINAPI</p><p>Oel = orçamento para elevadores</p><p>Ofe = orçamento das fundações efetivamente usadas</p><p>Ofd = orçamento das fundações diretas (cerca de 3% do Cub)</p><p>Oi = orçamento de instalações especiais</p><p>Ab = área construída, calculada segundo os critérios da NBR - 12.721</p><p>Qf = taxa de custo financeiro para o período de obras</p><p>Qad = taxa de administração da empresa</p><p>Ql = taxa de lucro da empresa</p><p>Of = orçamento final.</p><p>Exemplo: seja um projeto habitacional de 8 (oito) pavimentos (H8), apartamentos de 3 (três)</p><p>quartos (3Q), primeiro piso apoiado no terreno (T), padrão normal (N), em determinada</p><p>cidade, cujo custo indicado na Tabela publicada fosse $ 720/m².</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 47</p><p>Suponhamos que a área total seja de 5000m², servida por um conjunto de elevadores cujo</p><p>orçamento seja de $ 300.000; as fundações estejam orçadas em $ 400.000; as instalações</p><p>especiais em $ 100.000. A obra deve durar 18 (dezoito) meses, com o capital empatado, em</p><p>média 10 (dez) meses, a juros de dez por cento ao ano.</p><p>Qf = 10 [</p><p>0 10</p><p>12</p><p>,</p><p>] = 8,33%</p><p>Se a empresa tiver um custo de administração de 10% (dez por cento) e desejar um lucro de</p><p>15% (quinze por cento) e considerando o orçamento de fundações diretas como 3% (três</p><p>por cento) do custo publicado:</p><p>Ofd = 0,03 x 720 x 5000 = 108000</p><p>O orçamento final por m² será:</p><p>Of = 720 + [ ]</p><p>000.5</p><p>000.100)000.108000.400(000.300 +−+</p><p>x (1.0833) (1,10) (1,15)</p><p>Of = 1.176,33</p><p>7.5.5 Coeficiente do valor pleno (Kp)</p><p>Para o cálculo do coeficiente de valor pleno, de um modo geral, poderá ser adotado o</p><p>seguinte esquema de composição de custos, a ser atualizado pelo avaliador, conforme a</p><p>situação do mercado imobiliário local.</p><p>Cabe esclarecer que os percentuais aqui adotados são meramente ilustrativos, devendo o</p><p>avaliador identificá-los e quantificá-los com a situação real analisada:</p><p>CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB) $/m²</p><p>Elevadores = 12%CUB</p><p>Administração e Lucro = 25%CUB</p><p>1º Subtotal S = 1,37%CUB</p><p>Despesas Legais = 3%S</p><p>Despesas de Seguro = 1%S</p><p>Despesas Financeiras = 16%</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 48</p><p>2º Subtotal Z = 1,20S</p><p>ou Z = 1,644CUB</p><p>Despesas Eventuais = 5%Z</p><p>Despesas de Comercialização = 9%Z</p><p>CUSTO UNITÁRIO</p><p>TOTAL</p><p>Cut = 1,14Z</p><p>ou Cut = 1,874CUB</p><p>COEFICIENTE DE VALOR PLENO = 1,874</p><p>7.5.6 Depreciação</p><p>O valor da benfeitoria por reprodução será igual ao Custo de reprodução (Cr) depreciado em</p><p>função da idade do imóvel e do estado de conservação, podendo ser adotado o critério de</p><p>ROSS-HEIDECKE ou de G.B. DEI VEGNI-NERI, entre outros consagrados pela engenharia</p><p>de avaliações.</p><p>O critério de G.B. DEI VEGNI-NERI é dado pela expressão:</p><p>Fd = 1 - (1 - Kr)</p><p>Iim</p><p>Ip</p><p>onde:</p><p>Fd = Fator de depreciação física e funcional</p><p>Kr = coeficiente de valor residual tabelado (ver Tabela 3)</p><p>Iim = idade física e funcional do imóvel</p><p>Ip = vida útil provável do imóvel.</p><p>Para o critério de ROSS-HEIDECKE, utiliza-se a Tabela contida na planilha/formulário</p><p>AVAL-R, para obter o fator "k" e aplicar a expressão</p><p>Fd =</p><p>100</p><p>100</p><p>− k</p><p>7.5.7 Padrões de acabamento</p><p>Serão os adotados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (NBR 12.721): alto,</p><p>normal e baixo. Admite-se ainda o uso do padrão popular (Sinduscon e SINAPI).</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 49</p><p>7.5.8 Coeficiente ou vantagem da coisa feita - Kcf</p><p>Poderá ser acrescido ao valor da benfeitoria por reprodução, quando for o caso, o</p><p>coeficiente (vantagem) da coisa feita. Como exemplo, podemos sugerir os coeficientes</p><p>conforme a tabela abaixo:</p><p>TABELA 1</p><p>COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA</p><p>TIPO DE</p><p>CONSTRUÇÃO</p><p>NOVA ATÉ 10</p><p>ANOS</p><p>DE 10 A 20</p><p>ANOS</p><p>MAIS DE 20</p><p>ANOS</p><p>Grande estrutura 1,25 1,25 a 1,21 1,21 a 1,13 1,13 a 1,03</p><p>Pequena estrutura e</p><p>residencial de luxo 1,15 1,15 a 1,125 1,125 a 1,078 1,078 a 1,025</p><p>Industrial e residencial</p><p>médio. 1,1 1,10 a 1,084 1,084 a 1,052 1,052 a 1,02</p><p>Residencial modesto</p><p>ou popular 1,05 1,05 a 1,042 1,042 a 1,026 1,026 a 1,015</p><p>7.5.9 Fator de loja - Flj</p><p>Quando se tratar de avaliação de loja, ao valor da benfeitoria poderá ser acrescido o Fator</p><p>de loja (Flj), quando verificada real valorização comercial em vista dessa condição.</p><p>A expressão sintética do Valor da benfeitoria será dada por:</p><p>Vb = Ab . CUB. Kp. Fd . Flj . Kcf</p><p>Observe-se que o Flj e Kcf podem assumir o valor 1 (um) na expressão, dependendo do</p><p>tipo de imóvel avaliando.</p><p>7.6 Resultado da avaliação</p><p>O Valor do imóvel (Vi) será definido pela seguinte expressão:</p><p>Vi = (Vt + Vb) . Fk , sendo:</p><p>Vt - Valor do terreno</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 50</p><p>Vb - Valor da benfeitoria por reprodução, considerada a depreciação</p><p>Fk - Fator de comercialização.</p><p>Vt + Vb – custo de reedição</p><p>do imóvel</p><p>Como exemplo podemos citar, entre outros, as seguintes condições que interferem na</p><p>determinação do fator de comercialização:</p><p>- localização do imóvel;</p><p>- arquitetura compatível com o padrão local do imóvel;</p><p>- funcionalidade;</p><p>- equilíbrio econômico do empreendimento;</p><p>- condições de obsolescência;</p><p>- características geo-econômicas da região; e</p><p>- retração ou euforia do mercado local.</p><p>Para facilitar a apresentação do laudo, da seqüência de cálculos e do resultado final</p><p>indicado, são apresentados, em anexo, formulários sintéticos automatizados, adequados à</p><p>avaliação. Os dados necessários para a avaliação devem ser extraídos do memorial</p><p>descritivo do imóvel.</p><p>Os resultados serão expressos obrigatoriamente em moeda corrente e, se necessário,</p><p>mediante indicador monetário ou moeda constante.</p><p>8 AVALIAÇÃO DE GLEBAS URBANIZÁVEIS</p><p>Preferencialmente deve ser utilizado o método comparativo de dados. Na ausência de</p><p>dados amostrais semelhantes, o avaliador pode optar pelo método involutivo.</p><p>Seja qual for o método empregado, é imprescindível seguir-se os seguintes passos,</p><p>recomendados pela NBR 8951/85:</p><p>a) vistoria e caracterização da gleba, quando devem ser considerados os</p><p>aspectos gerais da região onde se localiza e da gleba propriamente dita,</p><p>principalmente:</p><p>- aspectos geográficos;</p><p>- infra-estrutura urbana (sistema viário, rede de água e esgoto, energia</p><p>elétrica etc.);</p><p>- equipamentos comunitários (transporte coletivo, escolas, comércio</p><p>etc.);</p><p>- utilização atual e potencial (posturas municipais, tendências de uso);</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 51</p><p>b) pesquisa de mercado, para a obtenção dos dados a serem usados na</p><p>avaliação;</p><p>c) escolha do método avaliatório, em função do resultado da pesquisa, de forma</p><p>a obter-se a maior confiabilidade possível do resultado da avaliação;</p><p>d) cálculos e tratamento dos dados, conforme a técnica recomendada para o</p><p>método selecionado;</p><p>e) considerações finais e conclusões: devem ser citados todos os aspectos</p><p>considerados relevantes para a fixação final do valor.</p><p>8.1 Avaliação pelo método comparativo de dados de mercado</p><p>Sua aplicabilidade depende da existência de glebas semelhantes quanto às características</p><p>físicas, à localização e à utilização, com ofertas ou concretização de negócios de venda.</p><p>Em essência, seguem-se os mesmos procedimentos de coleta e tratamento da amostra</p><p>estatística já explanados anteriormente, entretanto especial atenção deve ser dada à</p><p>utilização dos fatores de homogeneização, cabendo os seguintes comentários:</p><p>a) para o Fator de transposição de local devem ser considerados os seguintes</p><p>aspectos, entre outros:</p><p>- localização privilegiada ou prejudicada;</p><p>- possibilidade de abastecimento de água e energia elétrica e de</p><p>esgotamento sanitário;</p><p>- capacidade de absorção do empreendimento pelo mercado (as glebas</p><p>mais rapidamente absorvidas são mais valorizadas);</p><p>- nível de urbanização nas áreas vizinhas a cada gleba;</p><p>- facilidade de acesso;</p><p>- distância aos pólos de valorização.</p><p>b) O Fator de acidentação topográfica (Fat) deverá refletir o grau de dificuldade</p><p>da execução das obras de infra-estrutura do loteamento, bem como o índice</p><p>de aproveitamento das terras loteáveis, que poderá ficar abaixo dos 65%</p><p>previstos em lei, ou acima no caso excepcional de loteamentos destinados ao</p><p>uso industrial, cujos lotes sejam maiores que 15.000m2, sendo condicionantes</p><p>principais a topografia e a constituição do solo;</p><p>c) no caso de glebas, a influência da testada e da profundidade são bem menos</p><p>detectadas, portanto o avaliador deve ponderar sobre a real necessidade de</p><p>adotá-los em sua avaliação.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 52</p><p>8.2 Avaliação pelo método involutivo</p><p>8.2.1 Procedimentos</p><p>a) faz-se um projeto, criteriosamente elaborado, visando o melhor aproveitamento</p><p>da gleba, a fim de estabelecer o número máximo de unidades (lotes, salas,</p><p>apartamentos, etc.) que a mesma possa conter;</p><p>b) estabelece-se, pelo método comparativo de dados de mercado, o valor médio</p><p>do m² da unidade em questão;</p><p>c) faz-se um estudo da capacidade de absorção pelo mercado do empreendimento,</p><p>estabelecendo-se um cronograma anual ou mensal de previsão de vendas, o</p><p>que pode ser feito comparando-se com outros existentes na mesma região;</p><p>d) estima-se, para cada período considerado no cronograma do empreendimento, o</p><p>Produto geral de vendas (Pgv), multiplicando-se o valor genérico pela área de</p><p>cada unidade e pelo número total de cada uma delas;</p><p>e) estimam-se os custos diretos do empreendimento, que também devem ser</p><p>orçados dentro do cronograma do empreendimento; em geral, estes custos</p><p>cobrem os seguintes itens, cuja existência deve ser considerada em cada projeto</p><p>em particular, conforme a vocação da região em que se está trabalhando:</p><p>Exemplo de despesas para loteamentos: levantamento topográfico; projeto do loteamento;</p><p>licenças municipais; infra-estrutura (terraplanagem, rede de água, esgoto, pavimentação</p><p>etc.); supervisão e despesas gerais; e outros.</p><p>f) estimam-se, por consulta a pessoal especializado, os custos indiretos, prevendo-</p><p>se no cronograma do projeto, entre outros:</p><p>- despesas legais e contábeis (imposto territorial, contabilidade, serviços</p><p>jurídicos, escrituras e registros etc.)</p><p>- despesas de comercialização (vendas, publicidade, supervisão etc.)</p><p>- despesas de seguros</p><p>- despesas financeiras (inclusive taxas de exame e juros de empréstimos);</p><p>g) do total de despesas, toma-se uma percentagem razoável, por exemplo, 5%,</p><p>(cinco por cento), a título de "eventuais" e obtém-se o Montante global de</p><p>despesas (Mgd), por período do cronograma, somando-se todas as despesas;</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 53</p><p>h) estabelece-se um valor para o Lucro do incorporador (Li), também por consulta a</p><p>pessoal especializada; normalmente este lucro é calculado como uma</p><p>percentagem sobre o produto geral de vendas, podendo-se entretanto optar por</p><p>outro critério que seja mais usual para o caso considerado;</p><p>i) calcula-se então a receita líquida do empreendimento, por período do</p><p>cronograma (Rl), fazendo-se:</p><p>Rl = Pgv - Mgd - Li</p><p>j) estabelece-se uma taxa mínima de retorno (i) para o investimento, função da</p><p>realidade do mercado de capitais e calcula-se o valor atual, referente à época da</p><p>avaliação, de cada receita líquida por período; considera-se, para isto, que esta</p><p>ocorre ao fim de cada período, e utiliza-se a expressão da matemática financeira</p><p>vn (ver formulário anexo); obtém-se então os valores atuais Rl1, Rl2, Rl3, .....</p><p>Rln;</p><p>l) finalmente, somando-se os valores Rln, obtém-se o valor da gleba, ou seja, o</p><p>Valor total do terreno (Vtt).</p><p>Vtt = Rl1 + Rl2 + Rl3 + .... Rl n;</p><p>9 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS</p><p>A avaliação de imóveis rurais, em princípio, pressupõe sempre a determinação do valor do</p><p>imóvel como um todo, estando aí incluídas as benfeitorias reprodutivas, não reprodutivas</p><p>(construções), semoventes, máquinas e implementos agrícolas, como definidas na NBR</p><p>8799/85.</p><p>9.1 Método de avaliação</p><p>Os métodos a usar são os adotados por essa mesma Norma, a saber, os diretos</p><p>(comparativo e de custo) e os indiretos (de renda e residual), com peculiaridades de</p><p>aplicação a cada componente do valor, ou seja, terra nua, construções, instalações, culturas</p><p>etc.</p><p>9.2 Terra nua</p><p>No caso dos imóveis rurais, o valor da terra nua está diretamente relacionado:</p><p>a) com a sua capacidade de uso, isto é, quanto maior o grau de aproveitamento e</p><p>quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valor desse;</p><p>b) com a situação ou localização;</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 54</p><p>c) com a dimensão.</p><p>Um só terreno rural pode conter solos de diversos tipos, devendo o mesmo, para fins de</p><p>avaliação, ser subdividido em parcelas conforme a tabela de classificação que o avaliador</p><p>entenda ser a mais adequada. Quando utilizados os métodos diretos, o valor da terra é dado</p><p>ou por comparação do valor global ou pelo somatório das parcelas de seus componentes</p><p>(conforme a classificação de solo/acessos/fertilidade etc.).</p><p>A localização de um imóvel rural refere-se, principalmente, à qualidade dos acessos e à</p><p>proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados. A dimensão das</p><p>propriedades também tem influência determinante no valor, devendo se constatar na região</p><p>como se comporta o mercado imobiliário em relação a esse fator.</p><p>Além desses 3 (três) fatores, existirão outros que, dependendo da região, devem ser</p><p>considerados na determinação do valor do imóvel, tais como declividade do terreno,</p><p>potencial de irrigação, pluviosidade, percentagem de área coberta de mata nativa etc.</p><p>9.3 Benfeitorias</p><p>9.3.1 Benfeitorias não reprodutivas ou não produtivas</p><p>São as edificações em geral (casas, galpões, currais etc.) e os melhoramentos fundiários</p><p>(trabalhos de conservação de solo, sistemas de irrigação e drenagem etc.).</p><p>A Norma cita:</p><p>9.2.2.1 As avaliações das construções (edificações e instalações) são feitas através de</p><p>orçamentos qualitativos e quantitativos ou com o emprego de custos unitários oriundos de</p><p>tabelas, desde que provenientes de fontes fidedignas e obrigatoriamente mencionadas.</p><p>9.2.2.2 A depreciação das construções e das instalações deve levar em conta os aspectos</p><p>físicos e funcionais, com a consideração da vida útil, aparente e provável, bem como do</p><p>estado de conservação.</p><p>Ou seja:</p><p>Vb = Custo unitário x Área x depreciação</p><p>Na depreciação das benfeitorias não produtivas, considera-se mais o estado de</p><p>conservação que a idade. Outrossim, o avaliador deve considerar, principalmente, a</p><p>utilidade das benfeitorias e sua adequação ao potencial de produção do imóvel.</p><p>Para o caso de máquinas e implementos agrícolas:</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 55</p><p>9.2.3 Equipamentos – A avaliação deve ser feita pelo método direto, com citação</p><p>obrigatória das fontes de consulta. A depreciação deve levar em conta, além dos aspectos</p><p>mencionados em 9.2.2.2, o eventual obsoletismo, a manutenção e as condições de</p><p>funcionamento.</p><p>Na impossibilidade de comparação, faz-se a pesquisa de equipamentos novos, determina-</p><p>se a vida útil provável e calcula-se o valor do bem depreciado.</p><p>9.3.2 Benfeitorias reprodutivas ou produtivas</p><p>Inovações capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda dos seus produtos:</p><p>culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados etc.</p><p>9.3.2.1 Culturas</p><p>As culturas permanentes, existentes no meio rural, podem ser domésticas ou comerciais.</p><p>Para a avaliação de culturas domésticas o critério empregado deverá ser o de reposição,</p><p>isto é, avaliação pelo custo de formação. O custo de formação compreende o custo da muda</p><p>e das despesas necessárias ao plantio e à manutenção, até a idade em que se iniciaria</p><p>nova produção, caso o pomar já estivesse em produção; Caso contrário, até a idade em que</p><p>a avaliação está sendo feita.</p><p>No caso das culturas comerciais, além do valor da reposição, considera-se o valor</p><p>econômico do pé, segundo a produtividade da própria propriedade ou em estudos</p><p>publicados.</p><p>9.3.2.2 Florestas</p><p>Para a avaliação de florestas, de forma resumida, de acordo com o trabalho do Eng. Adilson</p><p>José Magossi, pelo método do valor econômico, a fórmula avaliatória básica é bastante</p><p>simples e pode ser representada pela expressão:</p><p>V = RL x A x r</p><p>Onde :</p><p>V = Valor econômico procurado</p><p>RL = Renda líquida esperada</p><p>A = fator de atualização das receitas para obtenção do valor presente das receitas</p><p>futuras,</p><p>R = coeficiente de risco</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 56</p><p>Entretanto, há elementos que o avaliador deve observar, primeiramente, a fim de melhor</p><p>organizar os dados, tais como a idade de corte e diâmetro das espécies existentes,</p><p>restrições (legais ou ambientais) quanto à extração, madeiras de primeira e segunda</p><p>categoria, aspectos dificultadores da extração como declividade, proximidade de centros</p><p>consumidores etc.</p><p>9.3.2.3 Pastos</p><p>A pastagem é uma cultura perene e o seu cultivo representa o embasamento da pecuária de</p><p>corte e leite. Na avaliação, devem ser observados os aspectos relativos à topografia do</p><p>terreno, conservação de solo, a natureza do desmatamento e preparo do solo, os anos de</p><p>uso do solo com cultivos anteriores, as espécies de cultivares, o estado de conservação da</p><p>pastagem e sua capacidade de suporte, em cabeças/ha/ano.</p><p>Outros itens importantes são as operações destinadas à formação de pastagem, a forma de</p><p>aquisição das sementes e semeadura e o preparo do solo.</p><p>Não há parâmetros para medir o preço de venda de pastagens, uma vez que não é praxe</p><p>oferecer à venda o feno. É mais comum o aluguel dessa cultura.</p><p>(Fonte: Avaliação de Propriedades Rurais – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, Eng.</p><p>Marcelo Rossi de Camargo Lima, IBAPE/São Paulo, 1997)</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 57</p><p>10 FORMULÁRIOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA NORMAL</p><p>10.1 Instruções para preenchimento</p><p>As instruções abaixo são para o uso das planilhas eletrônicas disponibilizadas pela SPU,</p><p>úteis na preparação dos laudos de avaliação com nível de rigor normal:</p><p>AVAL-R: Planilha desenvolvida em “Microsoft Excel”, e que se destina à avaliação de</p><p>terrenos nus pelo método comparativo de dados de mercado e/ou para determinação do</p><p>custo de reprodução de benfeitorias. O valor final do imóvel é resultante da aplicação do</p><p>Fator de comercialização (Fk) sobre o somatório das duas parcelas, ou seja, terreno mais</p><p>benfeitoria (Vt + Vb).</p><p>AVAL-C: Destina-se a avaliação de apartamentos, salas, lojas, galpões, casas etc., com a</p><p>utilização do método comparativo de dados de mercado.</p><p>10.1.1 Síntese da avaliação técnica:</p><p>Na pasta denominada “Síntese da avaliação técnica”, o avaliador deverá informar:</p><p>- o nº do laudo de forma seqüencial;</p><p>- a finalidade;</p><p>- o nº do processo, quando houver;</p><p>- o nº do RIP, quando houver;</p><p>- dados sobre o imóvel (endereço, área, título de propriedade etc.)</p><p>- nome dos avaliadores, CREA, ART (quando houver) e matrícula;</p><p>- assinatura do responsável técnico e a do seu superior.</p><p>10.1.2 Caracterização do terreno</p><p>DIMENSÕES - Quando alguma das dimensões assinaladas for formada por mais de um</p><p>segmento de reta ou de curva, indicar neste item as dimensões resultantes do somatório</p><p>das medidas dos referidos segmentos. Numerar os lados no croqui, e transcrevê-los aqui</p><p>com as respectivas medidas.</p><p>CONFRONTAÇÕES - No caso acima indicado, mencionar os vários segmentos que formam</p><p>as confrontações. Caso necessário, utilize o espaço no item 3 - Outras Informações, ou o</p><p>verso do formulário para melhor caracterização do terreno.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 58</p><p>SITUAÇÃO, TOPOGRAFIA E SUPERFÍCIE – Devem ser indicadas a situação em que se</p><p>encontra o terreno avaliando; a topografia cuja inclinação, em princípio, será positiva,</p><p>indicando-se no formulário com o sinal (+), se o terreno for em aclive em relação ao</p><p>logradouro principal e (-) em caso contrário; e superfície, conforme as opções apresentadas</p><p>no formulário.</p><p>INVESTIDURA - É a incorporação, a uma propriedade, de uma área de terreno do</p><p>patrimônio municipal adjacente à mesma propriedade, que não possa ter utilização</p><p>autônoma, com a finalidade de permitir a execução de um projeto de alinhamento ou de</p><p>modificação de alinhamento aprovado pela municipalidade.</p><p>PLANO DIRETOR - Informar quais incidências que estimulam ou restringem uma</p><p>edificação.</p><p>10.1.3 Caracterização das benfeitorias</p><p>EDIFICAÇÃO PRINCIPAL</p><p>PADRÃO - Usar a conceituação</p><p>da NBR 12.721.</p><p>ESTADO DE CONSERVAÇÃO - As classes aqui mencionadas são aquelas indicadas no</p><p>método de depreciação Ross-Heidecke, porém podem ser interpretadas sem recursos</p><p>àquele método.</p><p>VALOR DE SALVADO - É o valor apurado com a venda do material resultante de uma</p><p>demolição, descontado o custo da demolição. Tem o sentido de valor residual.</p><p>IDADE APARENTE - Aquela que é percebida pelo avaliador como a de existência da</p><p>benfeitoria. Naturalmente, havendo uma indicação precisa da data de construção, indicar a</p><p>idade real, fazendo menção ao fato.</p><p>IDADE REMANESCENTE ESTIMADA - Corresponde ao número de anos que o avaliador</p><p>supõe que a benfeitoria poderá ainda ter de vida útil. Observa-se que, com sucessivos</p><p>reparos, um imóvel poderá ter dilatada a sua vida útil.</p><p>EDIFICAÇÕES SECUNDÁRIAS - Informar o tipo de cada edificação secundária existente</p><p>(piscina, garagem, casa de caseiro, oficina, depósitos, quadras de esporte etc.), tendo em</p><p>vista possíveis custos diferenciados de construção.</p><p>Havendo mais de uma edificação que, pelo seu porte ou outra característica, mereça ser</p><p>classificada como "principal", poderão ser usados outros formulários para a descrição</p><p>pormenorizada das mesmas.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 59</p><p>10.1.4 Cr e Kp (Somente para a planilha “AVAL-R”)</p><p>Pasta onde é feita a composição do coeficiente do valor pleno – Kp e onde será</p><p>determinado o custo de reprodução das edificações existentes.</p><p>10.1.5 Pesquisa de valores imobiliários</p><p>O avaliador sempre deve informar a fonte das informações existentes no seu trabalho</p><p>(nome, telefone e ou endereço da pessoa contatada).</p><p>Do laudo, devem constar também os dados pertinentes ao imóvel pesquisado, tais como:</p><p>localização, dimensões, situação, topografia, superfície e quaisquer outros elementos que o</p><p>avaliador achar conveniente acrescentar como relevante na formação do valor.</p><p>CONDIÇÕES DE VENDA - Quando o preço não for dado à vista, indicar as condições de</p><p>venda (entrada, prestações, prazo).</p><p>PREÇO À VISTA GLOBAL - Indicar o valor do preço à vista do imóvel, tendo em conta as</p><p>condições de venda, aplicando-se para isto as transformações indicadas na matemática</p><p>financeira, quando for o caso. Indicar também o preço à vista por metro quadrado. Informar,</p><p>quando usada, a taxa de capitalização adotada para o cálculo do preço à vista. O preço aqui</p><p>informado deve estar referido à data indicada da pesquisa. O uso de moeda estável poderá,</p><p>eventualmente, evitar a necessidade da correção monetária.</p><p>10.1.6 Homogeneização de valores pesquisados, memória de cálculo, informações</p><p>complementares e conclusões, para a planilha “AVAL-R”:</p><p>O avaliador usará estes formulários, em quantas vias forem necessárias, para desenvolver</p><p>seu laudo de avaliação.</p><p>Os fatores de homogeneização serão preenchidos pelo próprio avaliador, devendo o mesmo</p><p>justificá-los na folha de informações complementares. A folha da “Homogeneização dos</p><p>valores pesquisados” apresentará em separado o valor do terreno e o valor do custo de</p><p>reprodução das benfeitorias. O valor total do imóvel, portanto, é resultante do somatório das</p><p>duas parcelas mencionadas corrigidas pelo fator de comercialização (Fk) a ser determinado</p><p>pelo avaliador.</p><p>As informações consideradas relevantes, que possibilitem a conclusão a respeito do valor</p><p>atribuído ao imóvel, deverão ser transcritas na folha de “Informações complementares”</p><p>(como por exemplo, explicação para os coeficientes e variações dos fatores de</p><p>homogeneização utilizados).</p><p>Relembrando, o Fator de comercialização (Fk) representa a razão do valor de mercado do</p><p>imóvel e o custo de reedição (Vt + Vb) de imóvel assemelhado. Quando a avaliação referir-</p><p>se somente a terreno nu, o Fk será igual a unidade.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 60</p><p>10.1.7 Homogeneização de valores pesquisados, memória de cálculo, informações</p><p>complementares e conclusões, para a planilha “AVAL-C”:</p><p>O avaliador usará estes formulários, em quantas vias forem necessárias, para desenvolver</p><p>seu laudo de avaliação.</p><p>Os fatores de homogeneização serão preenchidos pelo próprio avaliador, devendo o mesmo</p><p>justificá-los na folha de informações complementares. A folha da “Homogeneização dos</p><p>valores pesquisados” apresentará o valor final do imóvel como um todo.</p><p>Quaisquer outras informações que o avaliador julgue pertinente fazer (tais como</p><p>equivalência de áreas, esclarecimentos sobre acabamentos especiais, situações de</p><p>restrição legal de qualquer forma, explicação para os coeficientes e variações dos fatores de</p><p>homogeneização utilizados etc.) para concluir a respeito do valor atribuído ao imóvel,</p><p>deverão ser transcritas na folha de “Informações complementares”.</p><p>10.1.8 Memória de cálculo/estatística</p><p>A pasta com a apresentação da memória de cálculo, embora seja preenchida</p><p>automaticamente, também deve ser juntada ao laudo.</p><p>CAPÍTULO III</p><p>11 AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA E INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALOR</p><p>11.1 Introdução</p><p>Neste capitulo são definidas as prescrições a serem seguidas, no âmbito da SPU, para a</p><p>realização de avaliações expeditas e informações técnicas de valor.</p><p>Norteiam estes procedimentos os seguintes princípios:</p><p>a) permitir a avaliação de grande quantidade de imóveis;</p><p>b) reduzir a quantidade dos dados que conduzem ao valor avaliado;</p><p>c) obter um valor do imóvel condizente com as finalidades da avaliação e</p><p>coerente com a realidade do mercado imobiliário.</p><p>A avaliação expedita e a informação técnica de valor devem determinar o valor mais</p><p>provável de mercado do imóvel.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 61</p><p>11.2 Elementos para a avaliação expedita e informação técnica</p><p>Serão utilizadas as medidas do terreno constantes de planta planimétrica.</p><p>Na ausência de vistoria, para a elaboração da informação técnica de valor, quando</p><p>necessário, deve ser apresentado um jogo de fotografias em cores que possibilite a</p><p>caracterização do imóvel, interna e externamente, no que diz respeito aos acabamentos e</p><p>estado de conservação. Todas as fotografias deverão estar identificadas, datadas e</p><p>assinadas no verso pelo interessado.</p><p>O valor unitário por metro quadrado do terreno, quando não elaborado pelo método</p><p>comparativo, será obtido da Planta Genérica de Valores, organizada de acordo com o</p><p>CAPÍTULO IV.</p><p>12 METODOLOGIA PARA LOTES URBANOS</p><p>O valor do terreno é estabelecido em função:</p><p>a) da área obtida da planta;</p><p>b) do valor do metro quadrado obtido do Banco de dados ou da Planta Genérica</p><p>de Valores para respectiva seção de logradouro;</p><p>c) das características particulares do imóvel.</p><p>Quando o lote possuir mais de uma testada, será adotado o valor do metro quadrado do</p><p>logradouro, servidão ou outro acesso correspondente à frente ou testada principal, que será</p><p>determinada pelo avaliador.</p><p>Na determinação da testada principal, o avaliador levará em conta os seguintes</p><p>condicionantes:</p><p>- a valorização ou desvalorização em vista do nº de testadas;</p><p>- as facilidades e dificuldades para o aproveitamento efetivo ou potencial de</p><p>cada testada como acesso ao terreno;</p><p>- em caso de duas ou mais testadas possuírem o mesmo grau de</p><p>aproveitamento, será principal aquela que voltar-se para o logradouro, servidão</p><p>ou outro acesso mais valorizado;</p><p>- para terrenos de grandes dimensões e formato irregular tais como glebas</p><p>urbanas, glebas urbanizáveis e terrenos industriais, considerar o logradouro</p><p>que efetivamente mais contribuir para a valorização do imóvel,</p><p>independentemente do tamanho da respectiva testada.</p><p>Para melhor caracterizar o imóvel, são usados fatores multiplicativos de valorização e</p><p>desvalorização, em função de situações peculiares, desde que estas já não estejam</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 62</p><p>consideradas na estimativa</p><p>do valor genérico do local. Esses fatores, aqui chamados</p><p>corretivos, são os mesmos usados na homogeneização. O produto dos fatores corretivos</p><p>efetivamente necessários a correta avaliação do lote é denominado Fator de</p><p>homogeneização – Fh.</p><p>13 METODOLOGIA PARA GLEBAS URBANIZÁVEIS</p><p>Na avaliação expedita ou informação técnica de valor de glebas urbanizáveis, adota-se uma</p><p>simplificação do método involutivo, quando não utilizado o formulário FATE-C.</p><p>Considera-se inicialmente que apenas 65% (sessenta e cinco por cento) da área total será</p><p>dividida em lote vendáveis, com a devida observância do parágrafo 1º do Art. 4º da Lei</p><p>6766/79. Essa percentagem de aproveitamento da gleba poderá ser diminuída, se isto</p><p>corresponder à realidade conhecida, devendo o fato ficar devidamente documentado.</p><p>Pgv = Pa x Att x Vg x Fh, onde:</p><p>Pa = Percentagem de aproveitamento de gleba</p><p>Att = Área total da gleba</p><p>Vg = Valor genérico do m² para o logradouro que mais contribuir para a</p><p>valorização da gleba</p><p>Fh = Fatores de homogeneização, considerado para um lote-padrão da Planta</p><p>Genérica de Valores e situado no centro da gleba.</p><p>Atribui-se uma estimativa para o Montante global de despesas (Mgd) necessário à</p><p>implantação do empreendimento como uma percentagem do Produto geral de vendas (Pgv),</p><p>situada entre 20 e 50%. Na fixação do percentual, o avaliador deverá considerar:</p><p>- valor da terra nua em relação aos empreendimentos na região considerada;</p><p>quanto maior este valor, menor deve ser a percentagem atribuída;</p><p>- necessidade de terraplanagem para o loteamento; quanto maior esta, maior</p><p>deverá ser a percentagem atribuída;</p><p>- outros fatores devidamente documentados, que influenciem as despesas em</p><p>causa.</p><p>Chamando este valor percentual, expresso em fração decimal, de dp, teremos:</p><p>Mgd = dp x Pgv.</p><p>Considera-se então o Lucro do incorporador (Li) um percentual do produto geral de vendas.</p><p>Observe-se que a tendência é o lucro ser percentualmente menor para empreendimentos de</p><p>alta liquidez. A prática comercial da região é que determinará a fixação do percentual (Lp).</p><p>Tem-se então:</p><p>Li = Lp x Pgv</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 63</p><p>Finalmente, calcula-se o valor da gleba (Vtt)</p><p>Vtt = Pgv-Mgd-Li ou</p><p>Vtt = Pgv – dp.Pgv – Lp.Pgv e portanto:</p><p>Vtt = Pgv(1 – dp –Lp)</p><p>14 METODOLOGIA PARA TERRENOS INDUSTRIAIS E GLEBAS URBANAS</p><p>Esses terrenos, por sua utilização, não podem ser avaliados utilizando-se o valor genérico</p><p>da área urbana, sem adequar-se o resultado à realidade do mercado. Isto poderá ser feito</p><p>mediante o uso de um fator corretivo conveniente a título de Fator de comercialização (Fk),</p><p>cuja adoção deverá ser justificada, em princípio, por uma pesquisa de mercado. Portanto,</p><p>em essência, sua avaliação expedita ou informação técnica não difere se feita para os lotes</p><p>urbanos, aplicando-se os fatores de homogeneização adequados, entre os quais não se</p><p>incluem os de profundidade, de frente e de testadas múltiplas.</p><p>15 METODOLOGIA PARA TERRENOS RURAIS - NBR 8799</p><p>Inicialmente, há que se distinguir a base de cálculo a que se quer chegar, ou seja, a que</p><p>receita se destina a avaliação, já que o objetivo de cada uma conduz a procedimentos</p><p>diversos:</p><p>a) avaliação da terra nua: toma-se em consideração atributos que influenciam na</p><p>formação do valor da terra (por exemplo: capacidade de uso/fertilidade, acessos,</p><p>dimensão, proximidade dos centros de consumo etc.);</p><p>b) benfeitorias não reprodutivas ou não produtivas: as edificações em geral (casas,</p><p>galpões, currais etc.) e os melhoramentos fundiários (trabalhos de conservação</p><p>de solo, sistemas de irrigação e drenagem etc.).</p><p>c) benfeitorias reprodutivas ou produtivas: inovações capazes de proporcionar</p><p>rendimentos por meio da venda dos seus produtos: culturas, reflorestamentos,</p><p>pastos cultivados ou melhorados etc.</p><p>(Fonte: Avaliação de Propriedades Rurais – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, Eng.</p><p>Marcelo Rossi de Camargo Lima, IBAPE/São Paulo, 1997)</p><p>16 METODOLOGIA PARA ILHAS</p><p>Tratando-se de avaliação de terrenos que se situem em ilhas, o procedimento será idêntico</p><p>ao adotado para os imóveis continentais, conforme sua natureza.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 64</p><p>No caso de pequenas ilhas, a serem avaliadas como um todo, não se aplicam os</p><p>procedimentos de avaliação em massa (Planta Genérica de Valores), devendo-se optar por</p><p>uma avaliação individualizada, adequada em cada caso particular.</p><p>17 VALOR DE BENFEITORIAS</p><p>A metodologia aqui prevista aplica-se apenas a construções, quando for utilizado o modelo</p><p>da FATE “R” ou FITV “R”. Outras benfeitorias deverão ser avaliadas segundo métodos</p><p>próprios, condizentes com sua natureza.</p><p>O valor da construção será igual ao custo de reprodução depreciado em função de sua</p><p>idade e valorizado pela vantagem da coisa feita.</p><p>O custo da reprodução será calculado conforme o já descrito neste manual.</p><p>A idade aparente da construção, para efeito do cálculo de depreciação, será no máximo de</p><p>50 (cinqüenta) anos para a construção de alvenaria, 30 (trinta) anos para construção de</p><p>madeira e 20 (vinte) anos para a construção de barro (taipa) ou similar.</p><p>O fator de depreciação por idade, a ser multiplicado pelo custo de reprodução é dado pela</p><p>expressão:</p><p>Fd= 1 - (Ftc x Iap), onde:</p><p>Iap - Idade aparente da edificação em anos;</p><p>Ftc - Fator devido ao tipo de construção, que assume os seguintes</p><p>valores:</p><p>Ftc = 0,016 - construção em alvenaria, com ou sem estrutura</p><p>Ftc = 0,027 - construção em madeira</p><p>Ftc = 0,040 - construção em barro, taipa, pau-a-pique, adobe etc.</p><p>A vantagem da coisa feita, estimada pelo coeficiente Kcf, poderá ser obtida na tabela</p><p>sugerida neste manual.</p><p>Quando a construção avaliada for unidade em condomínio da qual não se conheça a área</p><p>de construção total, considerar-se-á um acréscimo de até 40% (quarenta por cento) sobre a</p><p>sua área real de construção privativa, para fins de cálculo do valor.</p><p>18 VALOR TOTAL DO IMÓVEL</p><p>O valor do bem avaliado (Vti) será determinado pelo produto da soma dos valores do terreno</p><p>e das benfeitorias neles existentes pelo Fator de comercialização (Fk). Conforme já</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 65</p><p>mencionado, o Fator de comercialização (Fk) é definido como a razão entre o valor do</p><p>mercado do imóvel e o custo de reedição (Vt + Vb) de um imóvel assemelhado.</p><p>Vti = (Vt + Vb) x Fk</p><p>Cabe salientar que o fator em referência não se aplica na avaliação pelo método</p><p>comparativo.</p><p>19 FORMULÁRIO DE AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA – FATE (COM VISTORIA)</p><p>19.1 MODELOS “R” (CUSTO DE REPRODUÇÃO) e “C” (COMPARATIVO DE DADOS)-</p><p>INSTRUÇÕES PARA O PREENCHIMENTO</p><p>Destacam-se abaixo apenas os itens cujo preenchimento não seja evidente:</p><p>CARACTERÍSTICAS DO TERRENO</p><p>Forma – Informar a forma geométrica ou indicar irregular.</p><p>Topografia – Informar de modo objetivo a real situação do terreno (plano, em aclive, em</p><p>declive, ondulado, acidentado) e sua posição em relação ao logradouro (acima, no nível ou</p><p>abaixo).</p><p>Situação – Informar a situação do terreno em relação à quadra.</p><p>Superfície – Informar as características da superfície do terreno (seco, alagadiço, rochoso,</p><p>brejado etc.).</p><p>CARACTERÍSTICAS DA EDIFICAÇÃO</p><p>Tipo – Informar o tipo de edificação objeto da avaliação (apartamento, casa, loja, galpão,</p><p>prédio etc.).</p><p>Uso – Informar o uso a que se destina a unidade (residencial, comercial, industrial etc.).</p><p>Posição – Informar a posição da edificação em relação às divisas do terreno (recuada,</p><p>centro de terreno, colada nas divisas) e em relação a outras edificações (isolada ou</p><p>geminada). No caso de apartamentos, salas e lojas, indicar o posicionamento na edificação</p><p>(frente, lateral, fundos, de galeria, subsolo, sobreloja etc.).</p><p>MEMORIAL DE CÁLCULO</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 66</p><p>Fator de homogeneização - é o produto dos fatores corretivos aplicados para individualizar</p><p>o terreno na Planta Genérica de Valores. Preencher todos os campos, sendo cada fator</p><p>igual a 1 (um) quando não houver a correção correspondente.</p><p>Valor do m² do Terreno</p><p>Código – é o do logradouro correspondente à testada principal (mais valorizada), retirado</p><p>da Tabela da Planta Genérica de Valores, urbana ou rural conforme o caso.</p><p>Vg - é o valor genérico correspondente ao código do logradouro selecionado. Se não existir</p><p>Planta Genérica de Valores, é o valor do m² do terreno avaliado por metodologia adequada.</p><p>Neste caso, anexar à FATE documentos indicando os elementos de convicção que</p><p>conduziram à adoção do valor avaliado.</p><p>Data - é a data atual da avaliação.</p><p>Lote Urbano/Gleba Urbana/Terreno Industrial/Terreno Rural - assinalar o que for o caso,</p><p>considerando os fatores corretivos adequados.</p><p>Avaliação de Gleba Urbanizável - os valores de pa, dp e lp devem ser adequadamente</p><p>escolhidos pelo avaliador.</p><p>AVALIAÇÃO DE BENFEITORIA</p><p>Área da benfeitoria - é a área de construção total da unidade imobiliária.</p><p>Idade da benfeitoria - é a idade aparente ou estimada.</p><p>Padrão de acabamento - indica o padrão selecionado (alto, médio, baixo ou popular).</p><p>Valor do m² de construção - a fonte deverá ser adotada de publicações especializadas; a</p><p>data deverá ser compatível com a usada para o valor do m² do terreno, cabendo aqui as</p><p>mesmas considerações que se fez para aquele.</p><p>Custo de reprodução - o valor do Kp (coeficiente de valor pleno) é estimado.</p><p>Fator da coisa feita – pode ser obtido por meio da tabela proposta neste manual.</p><p>Fator de condomínio - só utilizar quando não se conhecer efetivamente a área real da</p><p>construção total da unidade imobiliária.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 67</p><p>Fator de loja ou de valorização comercial - só utilizar quando a construção for de uso não</p><p>residencial.</p><p>Fator de comercialização – ver definição contida neste manual.</p><p>Valor adotado – será o maior entre o valor do imóvel e o declarado.</p><p>Dados do avaliador - preencher o nome com letra de imprensa.</p><p>Anexo – Deverá ser anexada, ao modelo da FATE “C”, a pesquisa que serviu de base para</p><p>definição de valor.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 68</p><p>20 FOLHA DE INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALORES – FITV (SEM VISTORIA)</p><p>20.1 MODELOS “R” (CUSTO DE REPRODUÇÃO) e “C” (COMPARATIVO DE DADOS)-</p><p>INSTRUÇÕES PARA O PREENCHIMENTO</p><p>Destacam-se abaixo apenas os itens cujo preenchimento não seja evidente:</p><p>MEMORIAL DE CÁLCULO</p><p>Fator de homogeneização - é o produto dos fatores corretivos aplicados para individualizar</p><p>o terreno na Planta Genérica de Valores; preencher todos os campos, sendo cada fator igual</p><p>a 1(um) quando não houver a correção correspondente.</p><p>Valor do m² do terreno</p><p>Código - é o do logradouro correspondente à testada principal (mais valorizada), retirado</p><p>da Tabela da Planta Genérica de Valores, urbana ou rural conforme o caso.</p><p>Vg - é o Valor genérico correspondente ao código do logradouro selecionado; se não existir</p><p>Planta Genérica de Valores, é o valor do m² do terreno avaliado por metodologia adequada,</p><p>neste caso, anexar à FITV documentos indicando os elementos de convicção que</p><p>conduziram à adoção do valor avaliado.</p><p>Data - é a data atual da avaliação.</p><p>Lote Urbano/Gleba Urbana/Terreno Industrial/Terreno Rural - assinalar o que for o caso,</p><p>considerando os fatores corretivos adequados.</p><p>Avaliação de Gleba Urbanizável - os valores de pa, dp e lp devem ser adequadamente</p><p>escolhidos pelo avaliador.</p><p>AVALIAÇÃO DE BENFEITORIA</p><p>Área da Benfeitoria - é a área de construção total da unidade imobiliária.</p><p>Idade da Benfeitoria - é a idade aparente ou estimada.</p><p>Padrão de Acabamento - indica o padrão selecionado (alto, médio, baixo ou popular).</p><p>Valor do m² de construção - a fonte deverá ser adotada de publicações especializadas; a</p><p>data deverá ser compatível com a usada para o valor do m² do terreno, cabendo aqui as</p><p>mesmas considerações que se fez para aquele.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 69</p><p>Custo de reprodução - o valor do Kp (coeficiente de valor pleno) é estimado.</p><p>Fator da coisa feita – pode ser obtido por meio da tabela proposta neste manual.</p><p>Fator de condomínio - só utilizar quando não se conhecer efetivamente a área real da</p><p>construção total da unidade imobiliária.</p><p>Fator de valorização comercial ou de loja - só utilizar quando a construção for de uso não</p><p>residencial.</p><p>Fator de comercialização – ver definição contida neste manual.</p><p>Valor adotado – será o maior entre o valor do imóvel e o declarado.</p><p>Dados do avaliador - preencher o nome com letra de imprensa.</p><p>Anexo – Deverá ser anexada, ao modelo da FITV “C”, a pesquisa que serviu de base para</p><p>definição de valor.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 70</p><p>CAPÍTULO IV</p><p>21 PLANTA GENÉRICA DE VALORES (PGV) - INTRODUÇÃO</p><p>21.1 Escopo</p><p>A presente metodologia para a elaboração de Planta Genérica de Valores – PGV, tem por</p><p>objetivo orientar e sistematizar o processo de aperfeiçoamento na coleta e tratamento de</p><p>informações sobre os terrenos dominiais e outros que interessam à Secretaria do Patrimônio</p><p>da União na Administração dos bens públicos.</p><p>A metodologia apresentada diz respeito a Planta Genérica de Valores para as zonas</p><p>urbanas e de expansão urbana. Para as áreas rurais, deverá ser elaborada PGV com</p><p>abordagem própria.</p><p>21.2 Abordagem metodológica</p><p>Tratando-se de um procedimento para avaliações de um grande número, a PGV resulta de</p><p>uma abordagem expedita na técnica de avaliação. Para isto resolveu-se incorporar, no seu</p><p>conteúdo, procedimentos recomendados pelas normas de avaliação da SPU, uma vez que</p><p>os valores da PGV servirão como dados básicos para a aplicação dessas normas.</p><p>Contudo, tendo em vista a aplicação mais ampla que as normas da SPU têm tido em Juízo e</p><p>fora dele, e a inexistência de trabalhos desta natureza para a quase totalidade das cidades</p><p>brasileiras, procurou-se também, no desenvolvimento metodológico apresentado, considerar</p><p>a experiência cristalizada nas normas brasileiras de avaliação técnica.</p><p>Na abordagem metodológica utilizada, por meio de etapas sucessivas, a localidade é</p><p>estudada tendo em vista o conhecimento mais perfeito do mercado imobiliário local. São</p><p>delimitadas áreas homogêneas, para as quais se admite a coleta de valores e a sua</p><p>comparabilidade.</p><p>São admitidos todos os métodos diretos (comparativo e de custo) e indiretos (renda e</p><p>residual) de avaliação técnica de imóveis para a obtenção das informações individualizadas,</p><p>que sofrerão um tratamento de homogeneização e padronização, aqui previsto, para delas</p><p>derivarem os valores do m² de terreno.</p><p>22 METODOLOGIA DE EXECUÇÃO E ATUALIZAÇÃO DA PGV</p><p>22.1 Estudo da localidade</p><p>O estudo da localidade é de suma importância para o engenheiro avaliador, responsável</p><p>pela elaboração da Planta Genérica de Valores, possibilitando um conhecimento das</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 71</p><p>características fisiográficas, sócio econômicas e culturais de localidade, fatores</p><p>determinantes da procura e oferta de imóveis na área urbana.</p><p>Esta atividade compreende cinco procedimentos básicos, que são:</p><p>22.1.1 Análise geográfica da localidade</p><p>Consiste em se levantar e documentar, através de fotografias e relatório analítico</p><p>conclusivo, as características fisiográficas e os aspectos sócio-econômicos da localidade</p><p>onde se vai trabalhar.</p><p>22.1.2 Determinação das fontes de pesquisa</p><p>Compreende a identificação e indicação, na região, das possíveis fontes de pesquisa de</p><p>valores a serem utilizados,</p><p>tais como imobiliárias, anúncios e ofertas, proprietários locais,</p><p>construtoras, registro de imóveis, etc.</p><p>22.1.3 Indicação dos coeficientes locais de valorização</p><p>Compreende o levantamento dos fatores físicos locais predominantes de valorização e</p><p>desvalorização de terrenos como topografia, pedologia e dimensões do terreno, serviços e</p><p>equipamentos urbanos etc., mediante observação junto ao mercado local.</p><p>22.1.4 Elaboração de uma tipologia local de terrenos</p><p>Este procedimento preliminar permite uma elaboração de uma tipologia local de terrenos por</p><p>meio da vistoria do local, de abordagem dos tipos de terrenos mais comuns, considerando</p><p>suas características, o que servirá para a determinação do lote-padrão de referência. Nesta</p><p>determinação deverá ser levado em conta o Plano Diretor da Prefeitura local.</p><p>22.1.5 Localização dos pólos de valorização</p><p>Consiste na demarcação, na planta da localidade, dos pólos principais de valorização tais</p><p>como acidentes geográficos, centros comerciais, turísticos e industrias, logradouros</p><p>importantes ou obras de arte.</p><p>22.2 Pesquisa de valores imobiliários</p><p>Após o conhecimento da localidade para a qual se elabora a Planta Genérica de Valores,</p><p>procede-se propriamente à pesquisa dos valores imobiliários desta área, necessários a</p><p>determinação do valor genérico do m² de terreno para o trecho de logradouro.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 72</p><p>22.2.1 Valores de transações</p><p>Os valores a serem levantados devem ser preferencialmente aqueles oriundos de</p><p>transações de compra e venda efetuadas nos 6 (seis) meses anteriores à data de pesquisa</p><p>e aqueles cujas condições dos negócios realizados estejam bem caracterizadas. A análise</p><p>dos documentos de transferência deve ser cuidadosa, pois nem sempre refletem fielmente a</p><p>realidade da transação.</p><p>Deve-se dar também preferência aos valores pesquisados relativos a terrenos nus, pois no</p><p>caso de terrenos edificados, será necessário utilizar métodos de avaliação como o residual</p><p>para se chegar ao valor mais provável do m² de terreno.</p><p>22.2.2 Valores de locação</p><p>Quando o mercado imobiliário de compra e venda local não for ativo ou quando o número de</p><p>valores pesquisados não for significativo, isto é, menor que 5% (cinco por cento) do</p><p>universo, pode-se optar por incluir valores de locação. Neste caso, o método de avaliação</p><p>empregado para obtenção do valor do terreno é o método da renda.</p><p>22.2.3 Valores de censo de opinião</p><p>Não se obtendo dados em qualidade e quantidade suficientes de transações de compra e</p><p>venda ou de locação, pode-se recorrer aos valores de avaliação informados pelos</p><p>proprietários ou locatários que são chamados de valores de “censo de opinião”.</p><p>22.3 Determinação de áreas homogêneas e de lote-padrão de referência</p><p>Com base no estudo da localidade e da pesquisa de valores, procede-se à divisão da área</p><p>total, objeto do trabalho, em áreas homogêneas quanto às suas características físicas locais</p><p>e de acordo com o comportamento do mercado imobiliário. É preciso delimitar na planta, por</p><p>meio de linhas coloridas diferenciadas, cada área homogênea. Em cada área homogênea</p><p>deve-se identificar o lote-padrão, isto é, aquele que é predominante e descrevê-lo</p><p>(dimensões, formas, topografias, posição na quadra, pedologia etc.).</p><p>Deverão ser listados os valores pesquisados por área homogênea, constituindo-se uma</p><p>amostragem estatística para cada área.</p><p>Deverá também ser tracejada uma linha na planta, dirigida de cada área homogênea ao pólo</p><p>de valorização mais próximo da localidade, com finalidade de se visualizar, espacialmente, o</p><p>comportamento dos valores de m² de terreno, podendo haver mais de um pólo por área.</p><p>Cada área homogênea é então dividida em logradouros ou seções de logradouros que, por</p><p>suas características de uniformidade, deverão receber individualmente um valor genérico</p><p>para o lote-padrão, como se estivesse situado na posição central.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 73</p><p>22.4 Tratamento dos valores pesquisados</p><p>22.4.1 Sistemática global</p><p>Para a elaboração de uma PGV pressupõe-se que seja obtida uma grande massa de dados,</p><p>dispersos segundo os logradouros que compõem a área em estudo. Tais informações</p><p>precisam ser organizadas e tratadas de forma adequada, a fim de que se possa inferir, para</p><p>cada trecho de logradouro, qual o valor do m² do lote-padrão, considerado esse no meio da</p><p>quadra.</p><p>As informações coletadas deverão evitar se vincular a terrenos sobre os quais incidam</p><p>restrições legais ao seu pleno aproveitamento, como faixas “non ædificandi”, projetos de</p><p>alinhamento com recuo a reserva florestal.</p><p>Ao se referirem os valores da PGV ao m² do lote-padrão local em cada seção de logradouro,</p><p>há de se observar que os valores correspondem a:</p><p>a) preços do terreno nu, embora beneficiado com as facilidades existentes no</p><p>logradouro (calçamento, esgoto, água, luz, gás etc.);</p><p>b) preços para pagamento à vista;</p><p>c) formato retangular, características físicas e dimensões de testada e</p><p>profundidade do lote-padrão adotado;</p><p>d) localização do lote-padrão em meio de quadra.</p><p>Como as informações colhidas para se avaliar o valor genérico do logradouro, embora</p><p>dentro da área homogênea, não costumam apresentar, simultaneamente, todas essas</p><p>características, o seu aproveitamento exigirá um adequado tratamento para torná-las</p><p>comparáveis, segundo o modelo que melhor retratar as condições do mercado local.</p><p>O tratamento dos dados poderá ser feito utilizando-se a inferência estatística ou a estatística</p><p>descritiva.</p><p>Etapas na utilização da estatística descritiva:</p><p>a) Primeira etapa: atualização de valores e Fator de fonte</p><p>A atualização e o Fator de fonte devem ser aplicados conforme o mencionado neste manual.</p><p>b) Segunda etapa: homogeneização</p><p>Os dados serão homogeneizados para se tornarem comparáveis, sendo aplicado um teste</p><p>para expurgar as informações extremadas.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 74</p><p>c) Terceira etapa: cálculo do Valor Genérico</p><p>O valor representativo do m² referido ao lote-padrão será obtido pela média aritmética das</p><p>informações consideradas aceitas.</p><p>Os resultados serão expressos em valores monetários correntes.</p><p>22.4.2 Organização preliminar dos dados</p><p>Definidas as áreas homogêneas e respectivos logradouros ou seções de logradouros para</p><p>os quais se admite como válido o tratamento conjunto de dados, cada uma das observações</p><p>deve ser captada e organizada em formulário apropriado. Como o que se deseja é a</p><p>informação sobre a terra nua, caso o valor apurado do imóvel se refira a terreno edificado, é</p><p>necessário depurar a informação e estimar tão somente o valor do terreno.</p><p>Admite-se que o valor do imóvel, para fins da PGV, seja formado pela agregação do valor do</p><p>terreno com o da edificação ou benfeitoria, acrescido, quando for o caso, de uma parcela a</p><p>título da coisa feita (Kcf). Isto posto, obtém-se o valor do terreno nu pelo método residual,</p><p>estimando-se o valor da benfeitoria ou edificação pelo método do custo de reprodução</p><p>depreciado, com o adicional Kcf.</p><p>O valor, tanto do imóvel global como das benfeitorias será sempre o valor atual à vista,</p><p>conforme consta no item 20.4.1., alínea “a” – Primeira Etapa.</p><p>Uma vez obtido o valor dos terrenos pesquisados, far-se-á a divisão do seu valor pela</p><p>respectiva área, a fim de se obter a primeira indicação do valor (Vui) por m² em moeda.</p><p>Esse valor deverá ser corrigido por meio da aplicação dos fatores de homogeneização para</p><p>se obter a segunda indicação do valor (Vuh) por m² homogeneizado, que será usado, de</p><p>fato, para o cálculo do valor genérico.</p><p>22.4.3 Avaliação das benfeitorias</p><p>O método é essencialmente o mesmo preconizado neste manual, com algumas</p><p>simplificações.</p><p>22.5 Determinação dos valores</p><p>Obtido o conjunto</p><p>de valores aceitos, o valor do m² para o lote-padrão de cada área</p><p>homogênea resultará do calculo da média aritmética destes valores pesquisados.</p><p>Finalmente, é calculado o valor genérico de cada logradouro ou seção, por meio do uso do</p><p>fator de transposição, adequando o valor unitário acima citado para cada trecho.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 75</p><p>22.6 Montagem da Planta Genérica de Valores</p><p>Os valores obtidos segundo a metodologia dos itens anteriores serão dispostos em planta e</p><p>sob a forma de tabela em computador, para exame dos avaliadores e verificação de sua</p><p>coerência. A critério dos avaliadores responsáveis e devidamente justificadas, poderão ser</p><p>introduzidas correções na planta assim obtida, para o que poderão ser buscados subsídios</p><p>junto aos representantes da Municipalidade, de associações de moradores e de</p><p>organizações civis de profissionais especializados.</p><p>As colaborações e análises críticas serão avaliadas e poderão resultar em alterações nos</p><p>valores anteriormente determinados, desde que feitas dentro dos intervalos de confiança</p><p>estatisticamente estabelecidos.</p><p>22.7 Atualização do cadastro de logradouros</p><p>O cadastro de logradouros, que inclui o valor genérico de m² atribuído a cada um, integra o</p><p>Banco de Dados Imobiliários de terrenos, previsto na Orientação Normativa. Ele deve ser</p><p>atualizado periodicamente, ou sempre que ocorrerem mudanças significativas de valores. A</p><p>atualização pode ser de dois tipos :</p><p>a) técnica, que consiste numa reavaliação, quando são refeitos total ou</p><p>parcialmente os procedimentos para avaliação dos valores;</p><p>b) monetária, feita pela conversão do valor em UFIR ou outro indicador que o</p><p>venha substituir, quando não for possível adotar a medida expressa na alínea</p><p>anterior.</p><p>As avaliações em que foram utilizados valores unitários de terrenos que não constem ou</p><p>difiram daqueles incluídos nas listagens de valores unitários adotados pela SPU, servirão de</p><p>base para atualização do referido Banco de Dados Imobiliários de terrenos.</p><p>Especial cuidado deverá ser observado quando houver modificação na homogeneidade de</p><p>certas áreas, quando poderá se tornar necessária uma reordenação da Planta Genérica de</p><p>Valores, no todo ou em parte.</p><p>Em princípio, a atualização técnica levará a correção do valor do m² para cada área</p><p>homogênea em particular, podendo-se admitir uma correção média para toda a planta, se</p><p>isto não implicar sérias distorções em relação ao mercado imobiliário.</p><p>23 RELATÓRIO FINAL</p><p>O relatório final do estudo da Planta Genérica de Valores para uma determinada localidade</p><p>deverá conter, de acordo com a orientação prevista nesta metodologia:</p><p>a) estudo da localidade;</p><p>b) identificação dos pólos das áreas homogêneas;</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 76</p><p>c) critério de delimitação das áreas homogêneas;</p><p>d) critérios de definição dos lotes-padrão;</p><p>e) cadastro de logradouros (descrição sucinta);</p><p>f) Planta Genérica de Valores;</p><p>- sob forma gráfica;</p><p>- sob forma de Tabela de Valores (listagem).</p><p>g) avaliação analítica dos resultados alcançados.</p><p>Anexos:</p><p>- fontes de pesquisa;</p><p>- informações básicas coletadas (formulários);</p><p>- documentação levantada sobre a localidade.</p><p>O relatório deve ser feito na elaboração como nas atualizações da planta, com as</p><p>adaptações que se impuserem.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 77</p><p>ANEXOS AO CAPÍTULO II</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 78</p><p>TAB. 01 - TRATAMENTO ESTATÍSTICO DA AMOSTRA</p><p>Nº DE ELEMENTOS STUDENT – GRAU DE CRITÉRIO DE EXCLUSÃO</p><p>ACEITOS NA CONFIANÇA DE DE CHAUVENET</p><p>AMOSTRA 80 % (1) (d/σ) Crítico</p><p>3 1,89 -</p><p>4 1,64 -</p><p>5 1,53 1,65</p><p>6 1,48 1,73</p><p>7 1,44 1,80</p><p>8 1,42 1,86</p><p>9 1,40 1,92</p><p>10 1,38 1,96</p><p>11 1,37 1,98</p><p>12 1,36 2,03</p><p>13 1,36 2,05</p><p>14 1,35 2,10</p><p>15 1,34 2,12</p><p>16 1,34 2,16</p><p>17 1,34 2,18</p><p>18 1,33 2,20</p><p>19 1,33 2,23</p><p>20 1,33 2,24</p><p>(1) – A tabela já considera os valores de “t” para (n - 1). Entra-se diretamente com o número</p><p>de elementos aceitos na amostra.</p><p>CRITÉRIO DE CHAUVENET</p><p>σ</p><p>|| xxi − ≤</p><p>σ</p><p>d crítico: aceita-se o valor de x</p><p>STUDENT – LIMITE DE CONFIANÇA</p><p>Xmáx =</p><p>1</p><p>.</p><p>−</p><p>+</p><p>n</p><p>st</p><p>x</p><p>Xmín =</p><p>1</p><p>.</p><p>−</p><p>−</p><p>n</p><p>st</p><p>x</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 79</p><p>TAB. 02 – FORMULÁRIO DE MATEMÁTICA FINANCEIRA</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 80</p><p>TAB. 03 – VIDA PROVÁVEL E COEFICIENTE RESIDUAL</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 81</p><p>ANEXOS AO CAPÍTULO III</p><p>42</p><p>7.4 Tratamento estatístico dos valores pesquisados...................................................... 43</p><p>7.5 Método comparativo do custo de reprodução de benfeitorias................................... 44</p><p>7.5.1 Custo de reprodução - Cr........................................................................................ 44</p><p>7.5.2 Valor da benfeitoria (Vb) por reprodução................................................................ 45</p><p>7.5.3 Fator de ajuste de condomínio – Fc........................................................................ 45</p><p>7.5.4 Custo Unitário Básico - CUB................................................................................... 46</p><p>7.5.5 Coeficiente do valor pleno....................................................................................... 47</p><p>7.5.6 Depreciação............................................................................................................ 48</p><p>7.5.7 Padrões de acabamento......................................................................................... 48</p><p>7.5.8 Coeficiente ou vantagem da coisa feita - Kcf.......................................................... 49</p><p>7.5.9 Fator de loja - Flj..................................................................................................... 49</p><p>7.6 Resultado da avaliação.............................................................................................. 49</p><p>8 AVALIAÇÃO DE GLEBAS URBANIZÁVEIS............................................................... 50</p><p>8.1 Avaliação pelo método comparativo de dados de mercado....................................... 51</p><p>8.2 Avaliação pelo método involutivo............................................................................... 52</p><p>8.2.1 Procedimentos........................................................................................................ 52</p><p>9 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS............................................................................ 53</p><p>9.1 Método de avaliação.................................................................................................. 53</p><p>9.2 Terra nua................................................................................................................... 53</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 12</p><p>9.3 Benfeitorias................................................................................................................ 54</p><p>9.3.1 Benfeitorias não reprodutivas ou não produtivas.................................................... 54</p><p>9.3.2 Benfeitorias reprodutivas ou produtivas.................................................................. 55</p><p>9.3.2.1 Culturas................................................................................................................ 55</p><p>9.3.2.2 Florestas............................................................................................................... 55</p><p>9.3.2.3 Pastos.................................................................................................................. 56</p><p>10 FORMULÁRIOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA NORMAL............................................ 57</p><p>10.1 Instruções para preenchimento................................................................................ 57</p><p>10.1.1 Síntese da avaliação técnica: ............................................................................. 57</p><p>10.1.2 Caracterização do terreno..................................................................................... 57</p><p>10.1.3 Caracterização das benfeitorias............................................................................ 58</p><p>10.1.4 Cr e Kp (Somente para a planilha “AVAL-R”)....................................................... 59</p><p>10.1.5 Pesquisa de valores imobiliários.......................................................................... 59</p><p>10.1.6 Homogeneização de valores pesquisados, memória de cálculo, informações</p><p>complementares e conclusões, para a planilha “AVAL-R”...................................</p><p>59</p><p>10.1.7 Homogeneização de valores pesquisados, memória de cálculo, informações</p><p>complementares e conclusões, para a planilha “AVAL-C” ..................................</p><p>60</p><p>10.1.8 Memória de cálculo/estatística ............................................................................ 60</p><p>11 AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA E INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALOR......... 60</p><p>11.1 Introdução................................................................................................................ 60</p><p>11.2 Elementos para a avaliação expedita e informação técnica.................................... 61</p><p>12 METODOLOGIA PARA LOTES URBANOS.............................................................. 61</p><p>13 METODOLOGIA PARA GLEBAS URBANIZAVEIS.................................................. 62</p><p>14 METODOLOGIA PARA TERRENOS INDUSTRIAIS E GLEBAS URBANAS........... 63</p><p>15 METODOLOGIA PARA TERRENOS RURAIS – NBR 8799...................................... 63</p><p>16 METODOLOGIA PARA ILHAS.................................................................................. 63</p><p>17 VALOR DE BENFEITORIAS...................................................................................... 64</p><p>18 VALOR TOTAL DO IMÓVEL...................................................................................... 64</p><p>19 FORMULÁRIOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA – FATE............................ 65</p><p>19.1 MODELOS “R” E “C” - INSTRUÇÕES PARA O PREENCHIMENTO....................... 65</p><p>20 FOLHA DE INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALORES – FITV................................... 68</p><p>20.1 MODELOS “R” E “C” - INSTRUÇÕES PARA O PREENCHIMENTO....................... 68</p><p>21 PLANTA GENÉRICA DE VALORES (PGV) - INTRODUÇÃO................................... 70</p><p>21.1 Escopo..................................................................................................................... 70</p><p>21.2 Abordagem metodológica........................................................................................ 70</p><p>22 METODOLOGIA DE EXECUÇÃO E ATUALIZAÇÃO DA PGV................................. 70</p><p>22.1 Estudo da localidade............................................................................................... 70</p><p>22.1.1 Análise geográfica da localidade......................................................................... 71</p><p>22.1.2 Determinação das fontes de pesquisa................................................................ 71</p><p>22.1.3 Indicação dos coeficientes locais de valorização............................................... 71</p><p>22.1.4 Elaboração de uma tipografia local de terrenos................................................ 71</p><p>22.1.5 Localização dos pólos de valorização................................................................. 71</p><p>22.2 Pesquisa de valores imobiliários............................................................................. 71</p><p>22.2.1 Valores de transações......................................................................................... 72</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 13</p><p>22.2.2 Valores de locação.............................................................................................. 72</p><p>22.2.3 Valores de censo de opinião............................................................................... 72</p><p>22.3 Determinação de áreas homogêneas e de lote-padrão de referência................ 72</p><p>22.4 Tratamento dos valores pesquisados..................................................................... 73</p><p>22.4.1 Sistemática global................................................................................................ 73</p><p>22.4.2 Organização preliminar de dados........................................................................ 74</p><p>22.4.3 Avaliação das benfeitorias.................................................................................... 74</p><p>22.5 Determinação dos valores.......................................................................................</p><p>74</p><p>22.6 Montagem de Planta Genérica de Valores.............................................................. 75</p><p>22.7 Atualização do cadastro de logradouros................................................................ 75</p><p>23 RELATÓRIO FINAL.................................................................................................... 75</p><p>ANEXOS AO CAPÍTULO II.............................................................................................. 77</p><p>ANEXOS AO CAPÍTULO III............................................................................................. 81</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 14</p><p>CAPÍTULO I</p><p>1 CONCEITOS GERAIS</p><p>1.1 Objetivo</p><p>O presente manual destina-se a descrever procedimentos que conduzam a uma</p><p>padronização das avaliações de imóveis, nos serviços afetos à Secretaria do Patrimônio da</p><p>União.</p><p>1.2 Significado do valor</p><p>O conceito de valor, admitido pelas normas da SPU e em função da legislação vigente, é o</p><p>de valor de mercado.</p><p>O valor de mercado é o VALOR PROBABILÍSTICO DE MERCADO de um imóvel, resultante</p><p>da livre ação dos fatores e forças de mercado, pela lei da oferta e da procura. Salvo</p><p>referência em contrário, esse valor é para pagamento à vista, considerando-se o imóvel livre</p><p>e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive locação.</p><p>1.3 Procedimentos gerais</p><p>Os coeficientes e parâmetros aqui citados, embora resultem da experiência brasileira de</p><p>engenharia de avaliações e da própria experiência acumulada pela SPU, têm caráter</p><p>metodológico e visam melhor sistematizar os procedimentos avaliatórios. Caso o</p><p>encarregado da avaliação, em determinada circunstância, tenha razões efetivas para alterar</p><p>esses parâmetros, poderá fazê-lo, fundamentando os motivos por escrito, de maneira clara</p><p>e comprovável.</p><p>2 CONCEITUAÇÃO, TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA</p><p>Para um melhor entendimento e complementação de informações, recomenda-se a leitura</p><p>dos conceitos adotados nas bibliografias especializadas e dos transcritos neste manual.</p><p>2.1 Conceituações</p><p>APROVEITAMENTO EFICIENTE DE TERRENO - é aquele recomendável para o local,</p><p>observada a tendência do uso circunvizinho, dentre os permitidos pelas posturas municipais.</p><p>ÁREA COBERTA PADRÃO - é a área coberta de acabamento semelhante ao tipo</p><p>considerado para avaliação do custo global da construção.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 15</p><p>ÁREA COBERTA DE PADRÃO DIFERENTE - é a área coberta de padrão de acabamento</p><p>substancialmente inferior ou superior ao tipo considerado para avaliação do custo global da</p><p>construção.</p><p>ÁREA COBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO - é a medida de superfície de qualquer</p><p>dependência coberta, nela incluídas as superfícies das projeções de paredes, pilares e</p><p>demais elementos construtivos.</p><p>ÁREA DE CONSTRUÇÃO - é a soma das áreas cobertas-padrão e equivalentes da</p><p>construção.</p><p>ÁREA DESCOBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO - é a medida da superfície de qualquer</p><p>dependência descoberta, que se destina a outros fins, que não apenas o de simples</p><p>cobertura (terraços, “playgrounds” etc.), incluídas as superfícies das projeções de paredes,</p><p>pilares e demais elementos construtivos.</p><p>ÁREA EDIFICADA - é qualquer construção que caracterize um imóvel, tais como: casas,</p><p>edifícios, galpões, garagens etc.</p><p>ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO - é a área estimada, fictícia, que, ao Custo</p><p>Unitário Básico, tenha o mesmo valor que o efetivamente estimado para a área real de</p><p>construção correspondente, descoberta ou coberta de padrão diferente.</p><p>ÁREA HOMOGÊNEA - é a região cujas características locais (tais como: paisagismo,</p><p>topografia, pedologia e serviços urbanos) se assemelham e cuja legislação quanto ao uso e</p><p>parcelamento do solo, percentual de construção admissível, gabarito e áreas mínimas dos</p><p>lotes é a mesma.</p><p>ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO PRIVATIVA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a soma das</p><p>áreas cobertas e descobertas reais, contidas nos limites de uso exclusivo da unidade</p><p>considerada.</p><p>ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO TOTAL DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a soma da área</p><p>real de construção privativa da unidade imobiliária e a parcela da área real de construção de</p><p>uso comum correspondente à unidade autônoma considerada.</p><p>ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO DE USO COMUM - é a soma das áreas coberta e</p><p>descoberta reais, contidas nos limites das dependências de uso comum.</p><p>BENEFÍCIOS E DESPESAS INDIRETAS - BDI - de uma construção compreendem o custo</p><p>da administração central, financiamentos, bonificações da construtora e da incorporadora</p><p>etc.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 16</p><p>BENFEITORIA - é qualquer melhoramento incorporado permanentemente ao solo pelo</p><p>homem, de modo que não se possa retirá-lo sem destruição, modificação, fratura ou dano, e</p><p>que vise a conservá-lo, torná-lo mais útil ou produtivo. Excetuam-se cercas, muros</p><p>limítrofes, aterros e gramados.</p><p>BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA - em áreas rurais, são os melhoramentos</p><p>permanentes que se incorporam ao solo, cuja remoção implica destruição, alteração, fratura</p><p>ou dano, compreendendo edificações, vedos, terreiros, instalações para abastecimento de</p><p>água, de energia elétrica, de irrigação e outras que, por sua natureza e função, e por se</p><p>acharem aderidas ao chão, não são negociáveis e nem rentáveis separadamente das terras.</p><p>BENFEITORIA REPRODUTIVA - em áreas rurais, são as culturas comerciais ou</p><p>domésticas implantadas no terreno, cuja remoção implica perda total ou parcial,</p><p>compreendendo culturas permanentes, florestas e pastagens cultivadas e que, embora não</p><p>negociáveis separadamente do solo, poderão ter cotação em separado, para base de</p><p>negócios de propriedades rurais.</p><p>CADASTRO DE LOGRADOUROS - é o sistema organizado de informações que, mediante</p><p>códigos apropriados, atribui a cada logradouro ou seção um valor genérico do m² do terreno,</p><p>observados os fatores de desvalorização ou valorização que incidem sobre sua localização</p><p>e características próprias.</p><p>COEFICIENTE OU FATOR DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL - Fd - é o</p><p>multiplicador que visa a depreciar o imóvel novo para atingir condições semelhantes às do</p><p>imóvel avaliando.</p><p>COEFICIENTE DO VALOR PLENO - Kp - é o multiplicador que permite passar do valor do</p><p>m² de construção publicado pelas revistas técnicas especializadas ao valor de reprodução</p><p>da benfeitoria. Nele se incluem as despesas complementares, não contempladas no Custo</p><p>Unitário Básico (elevadores, fundações etc.) e os benefícios e despesas indiretas (BDI).</p><p>Este coeficiente não incorpora a vantagem da coisa feita, nem o fator de valorização</p><p>comercial, que devem ser usados, quando for o caso, para obter-se o valor de mercado de</p><p>benfeitoria.</p><p>DEPRECIAÇÃO - é a perda de parte do valor da benfeitoria causada por obsolescência</p><p>física, econômica ou funcional.</p><p>DESPESAS COMPLEMENTARES - de uma construção compreendem: custos de projetos</p><p>de arquitetura, estrutura e instalações (elétrica, hidráulica, águas pluviais, esgoto etc.),</p><p>licenças, seguros, despachantes, instalações provisórias, equipamentos mecânicos</p><p>(elevadores, compactadores, exaustores etc.), administração local e outras.</p><p>DIVISAS DO TERRENO - são os seus limites que confinem diretamente com os de outras</p><p>unidades.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 17</p><p>FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO - são multiplicadores que visam a transformar os</p><p>dados provenientes dos imóveis utilizados como amostra, para fins de levantamento de</p><p>valores adequados ao imóvel avaliando.</p><p>FRENTE OU TESTADA EFETIVA – distância real, medida pelo desenvolvimento da frente</p><p>ao longo da via ou logradouro público, servidão, orla marítima, lacustre ou fluvial, ou ainda</p><p>costões e canais.</p><p>FRENTE PROJETADA – “Projeção da frente sobre a normal a um dos lados, quando</p><p>ambas as divisas laterais são oblíquas no mesmo sentido, ou a corda, no caso</p><p>da frente</p><p>curva, ressalvadas condições especiais de melhor aproveitamento, em função da zona e da</p><p>norma. A medida do fundo em lotes de esquina com laterais paralelas.” (Básico de</p><p>Avaliações de Imóveis Urbanos – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo,</p><p>1997)</p><p>FRENTE DE REFERÊNCIA – “É a frente adotada pelo avaliador como representativa dos</p><p>terrenos pesquisados, visando ao processo de homogeneização em decorrência do conceito</p><p>de que as dimensões da testada influem no valor do terreno.” (Básico de Avaliações de</p><p>Imóveis Urbanos – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997)</p><p>GLEBA INDUSTRIAL – Gleba urbanizável que resulta na criação de lotes de destinação</p><p>industrial.</p><p>GLEBA URBANA - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, em</p><p>princípio com área superior a 10.000m², cujo aproveitamento eficiente não depende de</p><p>parcelamento, em geral sendo potencial ou efetivamente utilizado como terreno industrial.</p><p>GLEBA URBANIZÁVEL - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, cujo</p><p>aproveitamento eficiente depende de parcelamento e urbanização, tendo, em princípio, uma</p><p>área superior a 10.000m². Este limite no tamanho da área deve ser considerado meramente</p><p>indicativo, não devendo ser tomado como fator decisório no enquadramento da gleba como</p><p>urbanizável.</p><p>IMÓVEL RURAL - prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja sua localização, que</p><p>se destine à exploração extrativa, agrícola, pecuária, ou agro-industrial, quer através de</p><p>planos públicos de valorização, quer através da iniciativa privada.</p><p>LOTE-PADRÃO URBANO - é aquele de forma retangular, com uma só frente ou testada,</p><p>com as medidas-padrão adotadas pela municipalidade em que esteja localizado, ou</p><p>estabelecidas pela SPU, quando da elaboração da Planta Genérica de Valores.</p><p>LOTE URBANO - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, como tal</p><p>definida na lei municipal de zoneamento urbano, passível de ser aceito como unidade</p><p>autônoma conforme o disposto na Lei 6.766 de 19.12.79, especialmente nos artigos 2º, 4º e</p><p>6º, e na legislação local do uso do solo e cujo aproveitamento eficiente não dependa de</p><p>parcelamento.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 18</p><p>PROFUNDIDADE EQUIVALENTE – “Resultado numérico da divisão da área de um lote</p><p>pela sua frente projetada, nos lotes de centro de quadra, e pela frente principal nos de frente</p><p>múltipla.”(Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos – CURSO DE ENGENHARIA DE</p><p>AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997)</p><p>PLANTA GENÉRICA DE VALORES - é a representação gráfica de uma localidade na</p><p>escala conveniente, onde estão indicados os códigos de logradouros correspondentes aos</p><p>valores de m² de terreno em moeda vigente, determinados em uma mesma data e segundo</p><p>um padrão de comparação.</p><p>SEÇÃO OU TRECHO DE LOGRADOURO - é constituída por um trecho de logradouro com</p><p>igual valor genérico para o m² dos terrenos nele situados. O ponto inicial da seção deve ser</p><p>o início do logradouro ou o término de um trecho anterior, e o seu ponto final o início do</p><p>trecho subseqüente. A seção pode corresponder apenas ao lado direito ou esquerdo de um</p><p>determinado logradouro no trecho considerado.</p><p>SERVIDÃO – “Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito coletivo ou</p><p>de outrem. Pode ser classificada em:</p><p>Servidão acessória: aquela necessária para que a principal possa surtir efeito.</p><p>Servidão administrativa: aquela em que o titular é o poder público.</p><p>Servidão aparente: aquela que se manifesta concretamente por intervenção física.</p><p>Servidão múltipla: aquela que, embora instituída sobre a mesma parte de um imóvel,</p><p>destina-se a usos de naturezas diversas.</p><p>Servidão não aparente: aquela que não se manifesta por intervenção física.</p><p>Servidão perpétua ou permanente: aquela instituída por prazo indeterminado.</p><p>Servidão predial: restrição imposta a um prédio para uso e utilidade de outro prédio,</p><p>pertencente a proprietário diverso.</p><p>Servidão temporária: aquela instituída por prazo determinado.</p><p>Servidão voluntária: aquela que decorre de ato espontâneo de vontade.” (Atuação</p><p>Profissional – AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, IBAPE, 1996).</p><p>TABELA DE VALORES - é o relatório de saída do sistema eletrônico de cadastro onde</p><p>estão listados os códigos, a descrição dos trechos de logradouros e os correspondentes</p><p>valores do m² de terreno.</p><p>TERRENO INDUSTRIAL - é aquele utilizado ou próprio para finalidade produtiva "lato</p><p>sensu" de caráter industrial, tais como fábricas, instalações industriais, depósitos, armazéns,</p><p>"shoppings", supermercados, instalações de apoio à pesca, clubes de serviços náuticos etc.</p><p>TÍTULO DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL - é o instrumento ou escritura pelo qual se</p><p>transfere o domínio do imóvel, mediante seu registro no Cartório de Registro Geral de</p><p>Imóveis competente. O título de propriedade é denominado comumente escritura ou título de</p><p>domínio de imóvel.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 19</p><p>VALOR GENÉRICO DO M² DE TERRENO - é o valor mais provável de mercado, resultante</p><p>de pesquisa do mercado imobiliário local, do m² de terreno para os lotes situados em um</p><p>trecho ou todo um logradouro.</p><p>VALOR MAIS PROVÁVEL DE MERCADO DE UM IMÓVEL - é o resultante da livre ação</p><p>dos fatores e forças de mercado, pela lei da oferta e da procura. Salvo referência em</p><p>contrário, esse valor é para pagamento à vista, considerando-se o imóvel livre e</p><p>desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive locação.</p><p>VANTAGEM OU VALOR DA COISA FEITA - é a diferença entre o valor de mercado e o</p><p>custo de reprodução depreciado do imóvel.</p><p>UNIDADE IMOBILIÁRIA AUTÔNOMA - é o terreno ou sua fração ideal, com ou sem</p><p>benfeitorias, objeto de Matrícula individual no Cartório de Registro Geral de Imóveis.</p><p>ZONAS OU CATEGORIAS HOMOGÊNEAS – “Aquelas que apresentam características</p><p>semelhantes quanto à dimensão dos lotes e construções, infra-estrutura urbana e entorno,</p><p>tipo de uso e ocupação de solo estabelecidos, vocação e capacidade de aproveitamento”.</p><p>(Atuação Profissional – AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, IBAPE, 1996).</p><p>2.2 Simbologia</p><p>A simbologia adotada é aquela da ABNT, complementada com as convenções literais que</p><p>seguem.</p><p>2.2.1 Medidas</p><p>Att - área total do terreno</p><p>Atu - área do terreno da União</p><p>T - frente ou testada real</p><p>Tef - frente ou testada efetiva (projeção da frente sobre a normal a um dos lados)</p><p>Tr - frente ou testada de referência</p><p>Tmín - frente ou testada mínima recomendada para a zona, segundo sua categoria</p><p>Peq - profundidade equivalente</p><p>Pmáx - profundidade máxima recomendada para a zona, segundo sua categoria</p><p>Pmín - profundidade mínima recomendada para a zona, segundo sua categoria</p><p>N - profundidade-padrão (ou do lote-padrão)</p><p>Ab - área de construção das benfeitorias</p><p>Abp - área de construção privativa da unidade imobiliária</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 20</p><p>2.2.2 Idade</p><p>Iap - idade aparente (ou estimada) do imóvel</p><p>Ir - idade remanescente</p><p>Ip - vida útil provável (Iap + Ir)</p><p>2.2.3 Valores e custos</p><p>Vtt - valor do terreno total</p><p>Vtu - valor do domínio pleno do terreno da União</p><p>Vdu - valor do domínio útil do terreno da União</p><p>Vg - valor genérico unitário (por m²) do terreno para o trecho de logradouro ou de</p><p>área rural</p><p>Vo - valor genérico da faixa retangular com 1 (um) metro de frente e</p><p>profundidade padrão no trecho do logradouro</p><p>Vb - valor das benfeitorias</p><p>Vbp - valor da benfeitoria proporcional à relação entre a área do terreno da União</p><p>e do terreno total</p><p>Vti - valor total do imóvel</p><p>Vip - valor proporcional do imóvel para fins de laudêmio</p><p>Vir - valor de referência do imóvel para cálculo do laudêmio</p><p>Vr - valor residual</p><p>Vl - valor locativo</p><p>Vui - valor unitário inicial (por m² ou por ha)</p><p>Vuh - valor unitário homogeneizado</p><p>Vd - valor declarado</p><p>Vad - valor</p><p>adotado</p><p>Pa - percentagem de aproveitamento para lotear glebas urbanizáveis</p><p>Pgv - produto geral de vendas</p><p>Mgd - montante global das despesas</p><p>Dp - despesas em percentagem do Pgv</p><p>Li - lucro do incorporador</p><p>Lp - lucro percentual em relação ao Pgv</p><p>Rlo - receita líquida operacional</p><p>Rlef - receita líquida efetiva</p><p>Rlt - receita líquida total</p><p>Cr - custo de reprodução</p><p>Cub - Custo Unitário Básico de construção por m²</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 21</p><p>Yi - índice de valor do trecho de logradouro do imóvel pesquisado</p><p>Ylp - índice de valor do trecho de logradouro do lote padrão</p><p>2.2.4 Coeficientes e taxas</p><p>r - coeficiente de proporcionalidade (Atu / Att)</p><p>i - taxa de juros (por período ou mensal)</p><p>f - taxa de inflação (por período ou mensal)</p><p>Kp - coeficiente do valor pleno</p><p>Kcf - coeficiente de vantagem da coisa feita</p><p>Kr - coeficiente do valor residual</p><p>Kv - coeficiente de vacância</p><p>fi - fração ideal em condomínios horizontais ou verticais</p><p>2.2.5 Estatística</p><p>n - número de elementos da amostra</p><p>xi - elemento da amostra</p><p>x - média aritmética</p><p>s - desvio-padrão da amostra</p><p>σ - desvio-padrão da população</p><p>t - abscissa da distribuição de Student</p><p>Ls - limite superior de aceitação</p><p>Li - limite inferior de aceitação</p><p>2.2.6 Fatores de homogeneização e correção</p><p>Fat - fator de acidentação topográfica</p><p>Fp - fator de profundidade</p><p>Ft - fator de frente ou de testada</p><p>Ftm - fator de frentes ou de testadas múltiplas</p><p>Ftr - fator de transposição de local</p><p>Frl - fator de restrição legal</p><p>Fpd - fator de pedologia</p><p>Fd - fator de depreciação física e funcional ou de idade</p><p>Flj - fator de loja ou de valorização comercial</p><p>Fpj - fator de projeto</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 22</p><p>Fac - fator de acabamento</p><p>Fa - fator de atualização monetária</p><p>Ff - fator de fonte</p><p>Fh - fator de homogeneização ou corretivo total</p><p>Fc - fator de condomínio</p><p>Ftc - fator devido ao tipo de construção</p><p>Fx - fator genérico a ser usado conforme a necessidade</p><p>Fk - fator de comercialização</p><p>3 NÍVEIS DE RIGOR DA AVALIAÇÃO</p><p>Os níveis de rigor da avaliação, segundo as prescrições da NBR 5676/89, da Associação</p><p>Brasileira de Normas Técnicas-ABNT, estão condicionados à quantidade e à confiabilidade,</p><p>bem como ao tratamento dos dados pesquisados.</p><p>A NBR 5676/89 refere-se a imóveis urbanos; a NBR 8799, a imóveis rurais e a NBR 8951, a</p><p>glebas urbanizáveis, todas com idêntica classificação:</p><p>a) expedito;</p><p>b) normal e</p><p>c) rigoroso.</p><p>As prescrições relativas aos vários níveis de rigor da NBR 5676/89 são transcritas a seguir:</p><p>3.1 Avaliação rigorosa</p><p>"Avaliação rigorosa define o trabalho avaliatório desenvolvido através de metodologia</p><p>adequada, com grande isenção de subjetividade, e que atende a todos os requisitos abaixo:</p><p>a) cada um dos elementos que contribuem para formar a convicção de valor tem de</p><p>estar expressamente caracterizado e o seu conjunto deve formar uma amostra</p><p>tão aleatória quanto possível, usando-se toda a evidência disponível.</p><p>b) a qualidade da amostra tem de estar assegurada quanto:</p><p>- à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação;</p><p>- à sua atualidade, observando o estabelecido na letras "c" e "f";</p><p>- ao detalhamento da descrição de suas características;</p><p>- à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, e/ou à sua consistência</p><p>com o modelo utilizado nos termos da letra "c", no que diz respeito a:</p><p>- à localização no contexto urbano;</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 23</p><p>- à destinação;</p><p>- ao grau de aproveitamento;</p><p>- às características físicas;</p><p>- à comprovação de todos os elementos de referência que concorrerem à</p><p>elaboração do trabalho avaliatório.</p><p>c) o tratamento para alcançar a convicção do valor deve ser baseado em processos</p><p>de inferência estatística que permitam calcular estimativas não tendenciosas de</p><p>valor, estabelecendo intervalos de confiança para elas, além de submetê-las a</p><p>testes de hipóteses, cujos resultados satisfaçam às exigências do nível de rigor.</p><p>d) o número (N) de dados de mesma natureza efetivamente usado no tratamento</p><p>inferencial é definido pela soma do número (K) de variáveis (explicada e</p><p>explicativas), utilizada no modelo de regressão, mais um mínimo de 5 graus de</p><p>liberdade, isto é:</p><p>N ≥ K + 5</p><p>e) a transformação do preço com pagamento a prazo de um dado elemento para o</p><p>preço à vista deve ser feita com adoção de uma taxa de desconto efetiva, líquida</p><p>e praticada pelo mercado financeiro, à data correspondente a este elemento.</p><p>f) a atualização de preços referentes a elementos pretéritos deve considerar a</p><p>desvalorização real dos imóveis inferidas e justificadas pela equação por</p><p>regressão.</p><p>g) todas as características do imóvel avaliando devem estar necessariamente</p><p>contidas no intervalo amostral correspondente. Se, além da fronteira,</p><p>obrigatoriamente se impõe a discussão da inelasticidade da função estimativa</p><p>naquele ponto a característica assintótica é explicitada, admitindo-se uma</p><p>diferença de valor do bem avaliando de, no máximo, dez por cento do valor</p><p>inferido na fronteira amostral da mesma característica.</p><p>h) o valor final da avaliação, a ser indicado pelo engenheiro de avaliações em</p><p>função do tratamento estatístico adotado, tem de estar contido em um intervalo</p><p>de confiança fechado e máximo de oitenta por cento. O trabalho pode ser</p><p>enquadrado neste nível se, testadas as hipóteses nulas de não haver regressão</p><p>da equação e dos respectivos coeficientes, elas forem rejeitadas ao nível de</p><p>significância máxima de 5% (cinco por cento).</p><p>i) nos trabalhos compostos por avaliações parciais, este nível de rigor estará</p><p>atendido se, em pelo menos 85% (oitenta e cinco por cento) do montante da</p><p>avaliação, ele for alcançado.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 24</p><p>j) a avaliação é considerada rigorosa especial sempre que o tratamento inferencial</p><p>adotado encontrar um modelo estatístico o mais abrangente possível,</p><p>incorporando o maior número de características que estejam contribuindo para a</p><p>formação do valor e atendendo, necessariamente, às condições abaixo</p><p>relacionadas:</p><p>- identificada a função estimativa da formação de valor, esta tem de ser não</p><p>tendenciosa e eficiente no conceito formal da estimação estatística; para</p><p>tanto, devem ser rejeitadas as hipóteses nulas da equação de regressão,</p><p>ao nível de significância máximo de um por cento, e dos respectivos</p><p>regressores, ao nível de significância máximo de 10% (dez por cento)</p><p>unicaudal ou 5% (cinco por cento) em cada ramo do teste bicaudal, bem</p><p>como verificadas as condições básicas referentes aos resíduos não</p><p>explicados: normalidade, homocedasticidade e não auto-regressão, além</p><p>de independência entre as variáveis;</p><p>- as características do bem avaliando devem estar contidas no intervalo dos</p><p>atributos de mesma natureza dos elementos de referência, sendo</p><p>rejeitadas as extrapolações;</p><p>- o campo de arbítrio do engenheiro de avaliações é correspondente ao</p><p>intervalo de confiança máximo de oitenta por cento e de menor amplitude,</p><p>estabelecido para cada um dos regressores de "per si" para um</p><p>subconjunto deles, caso haja evidência de multicolinearidade entre as</p><p>variáveis relevantes levadas ao modelo e, para os resíduos, sejam</p><p>satisfeitas as condições básicas de normalidade, homocedasticidade e não</p><p>auto-regressão;</p><p>- o número (N) de dados de mesma natureza efetivamente usado no</p><p>tratamento inferencial é definido em função do número (K) de variáveis</p><p>(explicada e explicativas), atendendo às seguintes condições:</p><p>N ≥ 2K + 5 , e N ≥ 3K" (NBR 5676/89)</p><p>3.2 Avaliação normal</p><p>"A avaliação normal define o trabalho avaliatório desenvolvido</p><p>através de metodologia</p><p>adequada e que atende a todos os requisitos abaixo:</p><p>a) a coleta de dados deve trazer todas as informações disponíveis que permitam ao</p><p>engenheiro de avaliações formar sua convicção de valor;</p><p>b) a qualidade da amostra deve estar assegurada quanto:</p><p>- à idoneidade das fontes de informação;</p><p>- à sua atualidade, observado o prescrito no item "e";</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 25</p><p>- à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à</p><p>sua situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características</p><p>físicas;</p><p>- ao número de elementos efetivamente utilizados maior ou igual a cinco;</p><p>c) o tratamento dispensado aos elementos, para serem levados à formação do</p><p>valor, deve ser feito através de estatística descritiva, homogeneizando-se os</p><p>elementos observados, quando não perfeitamente comparáveis. O uso de</p><p>métodos estatísticos para eliminar dados supostamente discrepantes é</p><p>admissível neste nível;</p><p>d) a transformação do preço com pagamento a prazo de um elemento para o preço</p><p>à vista é feita com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e</p><p>praticada pelo mercado financeiro, à data correspondente a este elemento;</p><p>e) nos casos de exame de elementos não contemporâneos, pretéritos, a</p><p>equivalência do preço no tempo será obtida, no mínimo, através de índices</p><p>econômicos oficiais, limitados a prazo compatível com a conjuntura em vigor à</p><p>época da avaliação. Sempre que o mercado não acompanhar a evolução dos</p><p>índices econômicos, só será permitida a utilização de elementos atualizados</p><p>mediante consulta à fonte;</p><p>f) são admitidas as homogeneizações feitas através de fatores ou ponderações</p><p>empíricas, porém consagradas, que consideram as diferenças entre os</p><p>elementos ou seus atributos;</p><p>g) as características do bem avaliando devem preferencialmente estar contidas no</p><p>intervalo ou espaço amostral dos atributos de mesma natureza levantados entre</p><p>os bens observados. Sempre que isso não ocorrer, deve o engenheiro de</p><p>avaliações enfatizar e justificar a medida adotada para considerar tal</p><p>circunstância." (NBR 5676/89)</p><p>3.3 Avaliação expedita</p><p>"Aquelas que se louvam em informações e/ou na escolha arbitrária do avaliador, sem se</p><p>pautar por metodologia definida nesta Norma e sem comprovação expressa dos elementos</p><p>e métodos que levaram à convicção do valor." (NBR 5676/89)</p><p>Conforme o item 6.2.6, da NBR 8951/85, classificam-se também como expeditas as</p><p>avaliações em massa. Apesar de essa Norma referir-se à avaliação de glebas urbanizáveis,</p><p>usa-se o mesmo conceito no âmbito da SPU, em relação à avaliação em massa de imóveis</p><p>urbanos, cuja metodologia consta do CAPÍTULO III deste Manual.</p><p>3.4 Informação técnica de valor</p><p>Na impossibilidade devidamente justificada de se fazer a vistoria no imóvel avaliando, será</p><p>elaborada a Informação técnica de valor. Conforme mencionado na Orientação Normativa</p><p>de avaliações, a dispensa da vistoria deverá ser previamente autorizada pelo Gerente</p><p>Regional e, no seu impedimento legal, pelo seu substituto.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 26</p><p>CAPÍTULO II</p><p>4 AVALIAÇÕES COM NÍVEL DE RIGOR NORMAL</p><p>4.1 Introdução</p><p>Este capítulo contém recomendações metodológicas para a realização de avaliações com</p><p>maior nível de rigor, destinadas a subsidiar as operações com imóveis de propriedade ou de</p><p>interesse da União.</p><p>As informações necessárias à determinação de valores dos imóveis podem ser obtidas</p><p>pelos métodos direto (comparativo e de custo) e/ou indireto (renda, residual e involutivo) de</p><p>avaliação técnica de imóveis.</p><p>Sempre que possível devem ser utilizados os formulários constantes deste manual.</p><p>Outrossim, são admitidas alterações, acréscimo e exclusões nas planilhas disponíveis, em</p><p>função de circunstâncias especiais de cada avaliação e do método efetivamente</p><p>empregado.</p><p>A seleção dos métodos a serem adotados não é aleatória. Deve estar em consonância com</p><p>cada caso particular e sua adoção precisa ser justificada. Preferencialmente, devem ser</p><p>utilizados os métodos diretos.</p><p>O imóvel avaliando, o seu entorno e as fontes de pesquisa devem estar perfeitamente</p><p>identificados no laudo, conforme dispõe a NBR 5676.</p><p>5 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA</p><p>5.1 O método comparativo de dados de mercado</p><p>5.1.1 Conceituação</p><p>É aquele em que o valor do imóvel, ou de suas partes constitutivas, é obtido por meio da</p><p>comparação de dados de mercado relativos a outros imóveis de características similares.</p><p>5.1.2 Procedimentos gerais</p><p>A boa aplicação do método comparativo exige uma seqüência de procedimentos, tais como:</p><p>a) vistoria e caracterização do imóvel avaliando;</p><p>b) definição de uma área homogênea para a pesquisa de valores de imóveis que</p><p>servirão como referência de mercado;</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 27</p><p>c) pesquisa de uma amostra de valores;</p><p>d) tratamento preliminar dos valores pesquisados visando a obter a equivalência</p><p>financeira (valores à vista); a equivalência no tempo (referidos à data da</p><p>avaliação); e a correção devida à natureza da fonte de informações;</p><p>e) homogeneização ou inferência dos valores pesquisados;</p><p>f) tratamento estatístico dos dados homogeneizados ou inferidos, para</p><p>aceitação da amostra com determinado grau de confiança;</p><p>g) estimativa da média dos valores observados e da faixa de fixação aceitável</p><p>para o valor final estimado, dentro de um intervalo de confiança pré-definido;</p><p>h) determinação judiciosa do valor final a ser atribuído ao imóvel avaliando.</p><p>5.1.3 Homogeneização (avaliação com nível de rigor normal)</p><p>A forma mais comum de homogeneização dos valores pesquisados é aquela feita por meio</p><p>do Fator agregado simples (Fas), resultante do produto de vários fatores.</p><p>Os fatores de homogeneização utilizados devem retratar as variáveis que efetivamente</p><p>influenciam na formação do valor do bem avaliando.</p><p>Os cálculos efetuados pelas planilhas/formulários disponibilizados pela SPU para a</p><p>homogeneização dos valores pesquisados, por serem divergentes da forma usual, serão</p><p>detalhados adiante.</p><p>5.1.4 Cuidados especiais</p><p>Desde o início do processo de avaliação é fundamental a escolha de uma amostra de</p><p>elementos relativamente homogênea a fim de evitar a rejeição de elementos amostrais no</p><p>teste estatístico posterior e a necessidade de sua reposição, em razão do nível de rigor</p><p>adotado.</p><p>O método comparativo é aplicado utilizando-se informações de mesma natureza do imóvel</p><p>avaliando. Assim, aconselha-se que em cada caso sejam colhidas informações pertinentes</p><p>ao segmento de mercado no qual o bem avaliando está inserido.</p><p>A não observância deste cuidado pode levar à comparação de imóveis heterogêneos ou à</p><p>necessidade de apelo ao método residual ou de custo, para transformar os imóveis da</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 28</p><p>amostra em elementos comparáveis, o que, além de mais trabalhoso e demorado, introduz</p><p>novos fatores de percepção subjetiva, baixando a qualidade da avaliação comparativa.</p><p>5.2 O método comparativo do custo de reprodução</p><p>5.2.1 Conceituação</p><p>É aquele em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento sumário ou detalhado ou da</p><p>composição do custo de outras benfeitorias iguais ou semelhantes àquelas que são objeto</p><p>da avaliação.</p><p>5.2.2 Procedimentos gerais</p><p>Utiliza-se a informação proveniente de revistas técnicas e de sindicatos de empresas de</p><p>construção, embora o avaliador possa dispor de seus próprios orçamentos-padrão e critérios</p><p>de orçamentação. Estes órgãos acompanham e publicam dados sobre a evolução dos</p><p>custos unitários dos diferentes projetos-padrão indicados na NBR 12.721, além de outros</p><p>projetos mais modernos, adaptados à legislação de proteção contra incêndios ou projetos de</p><p>edifícios comerciais.</p><p>São adotados os</p><p>seguintes procedimentos, a partir da informação do custo unitário de um</p><p>projeto similar ao do imóvel avaliando:</p><p>a) correção do custo unitário para o custo pleno do imóvel;</p><p>b) depreciação do valor pleno do imóvel em função de sua vida econômica útil</p><p>e do seu estado de conservação;</p><p>c) aplicação do coeficiente de loja ou de áreas comerciais, onde couber;</p><p>d) aplicação do coeficiente de coisa feita, quando for o caso;</p><p>e) soma do valor da benfeitoria ao valor do terreno;</p><p>f) aplicação do Fator de comercialização (Fk).</p><p>No método do custo, o valor do terreno é conhecido mediante a atualização do custo de</p><p>aquisição do terreno em que foi construída a benfeitoria ou é estimado por meio do método</p><p>comparativo.</p><p>5.3 O método da renda</p><p>5.3.1 Conceituação</p><p>É aquele em que o valor do imóvel - ou de suas partes constitutivas - é obtido pela</p><p>capitalização da sua renda líquida, real ou prevista.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 29</p><p>5.3.2 Procedimentos Gerais</p><p>Este método de avaliação é aplicável aos imóveis suscetíveis de produzir renda, por meio</p><p>de aluguéis ou arrendamentos, da produção ou de atividade de negócio.</p><p>No caso de imóveis prediais urbanos, a renda está geralmente associada à possibilidade de</p><p>obtenção de aluguéis e como tal será aqui tratada.</p><p>Em síntese, para se obter o valor de um bem imóvel, segundo o método da renda, é preciso</p><p>definir ou estimar:</p><p>a) o valor locativo;</p><p>b) a vida economicamente útil restante ou remanescente;</p><p>c) a receita bruta esperada durante o prazo de sua vida econômica útil;</p><p>d) a provisão para vacância e outras perdas;</p><p>e) as despesas operacionais;</p><p>f) o valor de salvado;</p><p>g) a taxa de capitalização a adotar.</p><p>Com estes elementos, estima-se a capitalização da renda líquida ou dos benefícios futuros</p><p>durante a vida remanescente e acrescenta-se o valor de salvado atual.</p><p>5.3.3 Valor locativo - Vl</p><p>O valor locativo deve ser o de mercado. Para isso, o avaliador deve pesquisar valores de</p><p>contratos e/ou ofertas recentes de imóveis semelhantes, a fim de utilizar o método</p><p>comparativo para homogeneização ou inferência dos valores encontrados.</p><p>Os fatores ou variáveis a serem adotados devem ser aqueles que melhor reflitam a situação</p><p>do mercado local.</p><p>5.3.4 Receita líquida operacional - Rlo</p><p>A receita bruta resulta da estimativa do valor atual de todas as locações a serem obtidas ao</p><p>longo da vida economicamente útil do imóvel.</p><p>Em contrapartida, durante a vida útil do imóvel ocorrerão despesas operacionais, de</p><p>manutenção, de impostos, inclusive as de condomínio, caso estas não sejam transferíveis</p><p>ao locatário.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 30</p><p>Na prática estima-se uma despesa média mensal, que é deduzida do valor locativo para se</p><p>apurar uma receita operacional líquida.</p><p>Assim, tem-se o seguinte esquema de apuração:</p><p>(+) VALOR LOCATIVO</p><p>(-) DESPESA MÉDIA MENSAL</p><p>- Despesas fixas</p><p>. Imposto predial</p><p>. Seguro</p><p>. Reserva para manutenção e substituição de componentes</p><p>- Outras Despesas</p><p>. Administração</p><p>. Anúncios</p><p>. Depreciação</p><p>. Impostos diversos</p><p>______________________________________________________________________ (=)</p><p>RECEITA LÍQUIDA OPERACIONAL (Rlo)</p><p>________________________________________________________________________</p><p>5.3.5 Receita líquida efetiva - Rle</p><p>Sobre o valor apurado no item anterior há que se aplicar um prudente redutor</p><p>correspondente ao chamado coeficiente de vacância (Kv) para dar conta dos períodos em</p><p>que o imóvel permanecerá desalugado, durante a sua vida útil. Adotando-se, por exemplo,</p><p>Kv = 10% teremos uma receita líquida efetiva assim formada.</p><p>Rle = Rlo (1-Kv) = Rlo (1-0,10) = 0,90 Rlo</p><p>5.3.6 Receita líquida total - Rlt</p><p>Considerando o caso de uma locação com período de revisão de aluguel (anual, semestral,</p><p>quadrimestral etc.), a estimativa do valor atual da receita líquida pode ser obtida com a</p><p>aplicação da seguinte fórmula prática:</p><p>Rlt = [ ] </p><p></p><p></p><p></p><p></p><p></p><p>+</p><p>−+</p><p>×+++ −−</p><p>n</p><p>n</p><p>p</p><p>ii</p><p>i</p><p>ff</p><p>Rle</p><p>)1(</p><p>1)1(</p><p>)1()1(</p><p>2</p><p>1</p><p>onde:</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 31</p><p>Rle - valor líquido do pagamento no primeiro mês do contrato (ou início de um período de</p><p>reajuste);</p><p>f - taxa mensal de inflação esperada em longo prazo;</p><p>p - número de meses do período para reajuste;</p><p>i - taxa mensal de juros adequada do mercado financeiro correspondente à remuneração</p><p>do capital;</p><p>n - número de aluguéis mensais obtidos durante a vida útil do imóvel.</p><p>O valor de “i” deve ser determinado com o máximo cuidado, pois dele depende a fixação do</p><p>valor venal do imóvel.</p><p>Uma alternativa ainda mais simples (embora majorante) é considerar a renda como uma</p><p>perpetuidade, onde a renda líquida total é obtida pela divisão da Rle pela taxa "i" de juros do</p><p>mercado. Assim,</p><p>Rlt =</p><p>i</p><p>Rle</p><p>5.3.7 Valor do imóvel</p><p>O valor do imóvel resulta da agregação da receita líquida total com o valor de salvado e com</p><p>o valor do terreno (ou da fração de terreno, quando for o caso).</p><p>O valor de salvado corresponde, por sua vez, a um percentual do valor pleno de reprodução</p><p>da benfeitoria. Entretanto, adotando-se a renda perpétua, não há porque se considerar o</p><p>valor de salvado e do terreno.</p><p>5.3.8 Casos específicos</p><p>Se verificado que o método da renda melhor representa o valor de mercado de áreas</p><p>situadas na região Pantaneira, na Amazônia Legal, nas Várzeas no Pará, nas orlas marítima</p><p>e fluvial, em espelho d’água, em espaço aéreo, em gruta (casos de determinação de valor</p><p>de retribuição pela permissão de uso ou cessão onerosas que venham a ser concedidas),</p><p>essa Metodologia pode ser utilizada, observadas as peculiaridades de cada caso.</p><p>Quando admitida à avaliação com nível de rigor expedito ou a informação técnica de valor, o</p><p>método pode ser executado de forma simplificada.</p><p>5.4 O Método residual</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 32</p><p>5.4.1 Conceituação</p><p>É o método em que, do valor total do imóvel, subtrai-se o valor das benfeitorias para se</p><p>obter o valor do terreno (e vice-versa), considerando-se, conforme o caso, o Fator de</p><p>comercialização (Fk).</p><p>5.4.2 Procedimentos gerais</p><p>Para a estimativa do Valor do terreno (Vtt) pelo método residual (o caso mais comum),</p><p>pode-se:</p><p>a) estimar o Valor das benfeitorias (Vb) pelo método do custo (no valor das</p><p>benfeitorias considera-se incorporada uma parcela relativa à coisa feita);</p><p>b) deduzir o valor das benfeitorias do Valor total (conhecido) do imóvel (Vti).</p><p>Na hipótese contrária, sabido o valor do terreno pelo método comparativo, subtrai-se esta</p><p>parcela do valor total do imóvel para se estimar o valor das benfeitorias como resíduo.</p><p>5.5 O Método involutivo</p><p>5.5.1 Conceituação</p><p>“É aquele método cujo valor de um terreno é definido pelo estudo de viabilidade técnico-</p><p>econômica, alicerçado no seu melhor aproveitamento, mediante hipotético empreendimento</p><p>imobiliário compatível com as características do mesmo e as condições do mercado.</p><p>(Atuação Profissional – AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, IBAPE, 1996)</p><p>É uma técnica utilizável toda vez que não existam dados amostrais comparáveis e que o</p><p>terreno não esteja sendo usado de forma eficiente, como por exemplo:</p><p>- lotes urbanos vazios, quando no entorno não há terrenos nas mesmas</p><p>condições;</p><p>- lotes urbanos com apenas uma casa construída, em logradouro já ocupado</p><p>por edifícios de vários andares;</p><p>- glebas situadas em zona urbana ou de expansão urbana ainda não loteadas</p><p>ou subaproveitadas.</p><p>Na adoção do método involutivo, previamente à finalização do trabalho avaliatório, o</p><p>avaliador deve analisar a adequação das benfeitorias existentes no imóvel no tocante ao</p><p>uso predominante e o potencial estabelecido</p><p>para o local. Não havendo interesse comercial</p><p>nas benfeitorias na localidade onde se encontram (independente da idade e do estado de</p><p>conservação), não há porque considerá-las na avaliação.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 33</p><p>“A avaliação por este processo considera a receita provável da comercialização das</p><p>unidades hipotéticas com base em preços obtidos em pesquisas; considera todas as</p><p>despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado; prevê a</p><p>margem de lucro líquido ao empreendedor e despesas de comercialização das unidades,</p><p>mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas.“ (Atuação</p><p>Profissional – AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, IBAPE, 1996)</p><p>5.5.2 Estudo para implantação de loteamento</p><p>Um estudo de viabilidade de implantação de um loteamento pode ser efetuado, desde que o</p><p>parcelamento represente o melhor aproveitamento para o terreno, em função da vocação da</p><p>área em que se encontre e das posturas municipais que regulam o assunto.</p><p>5.5.3 Estudo para implantação de projeto com edificações</p><p>Quando o empreendimento mais indicado for uma construção, pode ser aplicado o método</p><p>do custo, conforme as explicações contidas neste manual. Nesse caso, deve-se ter o</p><p>cuidado de não considerar os coeficientes da coisa feita e de depreciação em função de</p><p>idade e estado de conservação.</p><p>O avaliador deve ter o cuidado de verificar se a vocação da área avalianda está voltada para</p><p>empreendimentos que contemplem atividades específicas, tais como hotelaria, postos,</p><p>marinas etc., situação em que é mais indicado o uso de metodologias especiais.</p><p>5.5.4 Produto geral de vendas (Pgv)</p><p>O Produto geral de vendas deve ser obtido por meio do método comparativo de dados de</p><p>mercado, onde cada unidade terá o seu valor, de acordo com a capacidade de absorção do</p><p>mercado.</p><p>5.5.5 Despesas diretas e indiretas (Mgd)</p><p>Além do custo direto de implantação do empreendimento, outras despesas, designadas</p><p>como indiretas, devem ser estimadas pelo avaliador, de forma a obter-se o Montante geral</p><p>de despesas (Mgd):</p><p>- legais e de incorporação;</p><p>- custo de financiamento;</p><p>- publicidade e comercialização (inclusive corretagem);</p><p>- seguro;</p><p>- eventuais;</p><p>- etc.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 34</p><p>5.5.6 Retorno Bruto (RB)</p><p>O retorno bruto é estimado pela diferença entre o Pgv (Receita programável) e as despesas</p><p>do empreendimento, conforme a seguinte expressão:</p><p>RB = Pgv - Mgd</p><p>Definido o valor do RB, temos condições de estabelecer uma porcentagem adequada para</p><p>remunerar o incorporador (conceito de lucro bruto) e, afinal, estabelecer o valor do terreno</p><p>pelo resíduo.</p><p>5.5.7 Lucro do incorporador (Li)</p><p>O lucro do incorporador varia de acordo com o risco do empreendimento, que é determinado</p><p>mediante os dados de mercado e de estudo de viabilidade.</p><p>Assim, o valor do terreno será determinado pela seguinte expressão:</p><p>Vt = (1 - Li) x RB onde Li é o lucro percentual sobre o retorno bruto.</p><p>Obs: o valor do terreno é igual à receita líquida.</p><p>Quando o empreendimento se estender por um período considerável, torna-se necessário</p><p>estabelecer um cronograma de receitas e despesas. Seu cálculo deve ser feito utilizando-se</p><p>a técnica de fluxo de caixa, atribuindo-se uma taxa de retorno mínima para o investimento,</p><p>em função da qual serão calculados os valores atuais das receitas líquidas parciais que,</p><p>somadas, fornecerão o valor do terreno.</p><p>6 PROCEDIMENTOS AVALIATÓRIOS PRELIMINARES</p><p>O avaliador deve, antes de iniciar o trabalho de campo, observar os seguintes</p><p>procedimentos:</p><p>a) reunir e estudar a documentação do imóvel, em especial:</p><p>- Título de transferência;</p><p>- Certidão do Registro de Imóveis;</p><p>- ficha cadastral;</p><p>- plantas.</p><p>b) analisar os documentos obtidos, ir a campo, vistoriar o imóvel avaliando e fazer</p><p>as medições que julgar necessárias. Se verificar alguma divergência, o avaliador</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 35</p><p>deve comunicar, preliminarmente, ao setor competente para as providências</p><p>cabíveis;</p><p>c) selecionar o(s) método (s) avaliatório(s) que usará e preparar um plano de ação</p><p>compatível com o(s) mesmo(s), após formada a idéia a respeito do imóvel</p><p>avaliando;</p><p>d) identificar e delimitar, se possível, a área homogênea do imóvel avaliando, na</p><p>qual será feita, preferencialmente, a pesquisa de valores, sempre com o auxílio</p><p>de profissionais que conheçam o mercado;</p><p>e) procurar obter uma planta da área homogênea, onde irá colher informações, de</p><p>preferência uma planta genérica de valores, caso disponível, para orientação</p><p>das transposições;</p><p>f) colher o máximo de informações pertinentes aos imóveis que formarão rol</p><p>amostral.</p><p>7 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS</p><p>A avaliação de imóveis urbanos pode ser feita por quaisquer dos métodos apresentados</p><p>neste manual, segundo a NBR 5676/89. Preferencialmente, deve-se optar pelos métodos</p><p>diretos.</p><p>7.1 Método comparativo de dados de mercado</p><p>Depois de realizada a pesquisa de valores imobiliários, deve-se procurar obter uma amostra</p><p>composta por valores de compra e venda ou locação de imóveis semelhantes ao avaliando.</p><p>É conveniente coletar o maior número possível de elementos.</p><p>Apesar de ser dado tratamento específico aos dados coletados, visando sua</p><p>homogeneização, convém que a amostra seja formada por imóveis que se aproximem o</p><p>máximo possível do imóvel avaliando, de preferência situados na mesma área homogênea</p><p>da planta genérica de valores, quando essa existir.</p><p>No caso da ausência de dados sobre transações imobiliárias envolvendo terrenos não</p><p>edificados, usam-se as informações referentes a imóveis edificados, obtendo-se o valor do</p><p>terreno pelo método residual.</p><p>Os valores dos imóveis colhidos devem ser, em princípio, oriundos de transações de compra</p><p>e venda ou locações efetuadas nos 6 (seis) meses anteriores à data da pesquisa, cujas</p><p>condições dos negócios realizados estejam bem caracterizadas. Observar que os valores</p><p>declarados em documentos, como a escritura de compra e venda nem sempre traduzem a</p><p>realidade.</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 36</p><p>7.2 Atualização dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff)</p><p>A atualização visa a homogeneizar informações pesquisadas sobre transações ocorridas</p><p>nos últimos 6 (seis) meses.</p><p>Quando a informação disponível tratar de venda a prazo, o valor da transação será</p><p>transformado no equivalente para venda à vista, por meio do cálculo do valor atual para a</p><p>mesma data do pagamento da entrada, de todas as demais parcelas que correspondam à</p><p>parte financiada. Nesse caso, utilizam-se as fórmulas usuais de matemática e a taxa de</p><p>juros do mercado local, ou a especificada no contrato.</p><p>Nesta etapa, o valor pesquisado é corrigido em função da natureza ou qualidade da fonte. O</p><p>cálculo empregado (por meio do fator de fonte ou de oferta - Ff), conforme será explanado</p><p>adiante, visa justamente a corrigir o valor atribuído ao imóvel pela prática comercial.</p><p>7.3 Homogeneização dos valores pesquisados</p><p>7.3.1 Homogeneização pela forma usual</p><p>Uma vez obtido o valor global à vista para cada um dos imóveis pesquisados e aplicado o</p><p>Fator de fonte ou de oferta (Ff), é feita a divisão do valor pela respectiva área</p><p>(R$valor/área), para se obter a primeira indicação do Valor unitário por m² corrigido (Vu/ m²).</p><p>O processo de homogeneização mais usual, verificado nas bibliografias especializadas, é</p><p>realizado da seguinte forma:</p><p>a) são determinados pelo avaliador os fatores de influência no valor do imóvel,</p><p>após pesquisa em campo, por estimativa e/ou, em alguns casos, por meio de</p><p>fórmulas consagradas;</p><p>b) os fatores são multiplicados entre si, obtendo-se o Fator agregado simples do</p><p>imóvel avaliando (Fasav) e dos elementos amostrais (Fas1, Fas2 etc.);</p><p>c) divide-se o Fator agregado simples do imóvel avaliando pelo Fator agregado dos</p><p>imóveis pesquisados (Fasav/Fas1, Fasav/Fas2, Fasav/Fas3 etc.) para se obter o</p><p>Fator agregado relativo (Far1, Far2 etc.);</p><p>d) este último (Far) é multiplicado pelo valor unitário de cada elemento de pesquisa,</p><p>para o posterior tratamento estatístico (OBS: Por ora, não serão mencionadas as</p><p>etapas posteriores).</p><p>De forma resumida, se um elemento de pesquisa apresenta características mais favoráveis</p><p>que as do avaliando e também um Valor unitário (Vu/m²) elevado, conclui-se que, para</p><p>“transportar” o Valor unitário (Vu/m2) à situação do avaliando, o Fator agregado simples</p><p>precisa estar num intervalo de 0 a 1 (0< Fh< 1)</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 37</p><p>7.3.2 Homogeneização nas planilhas da SPU: AVAL-R e AVAL-C</p><p>O cálculo das planilhas de avaliação adotadas pela SPU (AVAL-R e AVAL-C) para obter a</p><p>homogeneização dos dados pesquisados é inverso ao método de homogeneização usual.</p><p>O valor médio unitário e o campo de arbítrio são calculados da seguinte forma:</p><p>a) na folha de homogeneização, surgem os Valores unitários por m2 (Vu/m²) que</p><p>são multiplicados em seguida pelo Fator de fonte ou de oferta (Ff), resultando</p><p>nos Valores corrigidos (Vu/m² x Ff = R$ CORRIG.);</p><p>b) calculam-se os fatores de homogeneização (Fp, Ft, Ftr etc.) em função de um</p><p>paradigma, que pode ser o próprio avaliando (o cálculo nas planilhas não é</p><p>automático);</p><p>c) o produto dos fatores de homogeneização resulta no Fator agregado simples</p><p>(Fas) para cada elemento de pesquisa (Fas1, Fas2, Fasn...), inclusive para o</p><p>avaliando (Fasaval);</p><p>d) então, mediante a divisão do Fas de cada elemento da pesquisa pelo Fas do</p><p>imóvel avaliando (Fas1/ Fasaval, Fas2/ Fasaval ...), obtém-se o Fator agregado</p><p>relativo (Far) para cada dado amostral (Far1, Far2, Farn ...);</p><p>e) os Valores corrigidos de cada elemento ($ CORRIG) são divididos por seus</p><p>respectivos Far ($ CORRIG1/Far1, R$ CORRIG2/Far2 ...) e, a partir daí, obtém-se</p><p>os Valores homogeneizados dos imóveis pesquisados (Vuh1, Vuh2, Vuhn ...);</p><p>f) obtido os valores homogeneizados, são calculados valor médio e o campo de</p><p>arbítrio (limites máximo e mínimo por m²), que serão efetivamente utilizados no</p><p>cálculo do valor do imóvel avaliando. Além dessas informações, a planilha</p><p>permite verificar se a amostra possui uma distribuição normal, se há elementos</p><p>extremos em relação à média, bem como outros itens exigidos pela norma, para</p><p>avaliações com nível de rigor normal.</p><p>Resumindo, caso o elemento de pesquisa apresente características mais favoráveis que as</p><p>do avaliando e Valor unitário (Vu/m2) elevado, quando o imóvel avaliando for o paradigma</p><p>(Fas = 1), conclui-se que, para “transportar” os valores à situação do avaliando, o Fator</p><p>agregado simples precisa ser maior que 1 (Fh >1).</p><p>7.3.3 Fatores de homogeneização</p><p>Os fatores de homogeneização utilizados devem ser explicados por expressões</p><p>matemáticas condizentes com as reais variações do mercado imobiliário em análise.</p><p>Cada atributo considerado, seja dos elementos amostrais ou do avaliando, deve possuir um</p><p>coeficiente, proveniente da análise dos dados coletados, correspondente a sua variação</p><p>específica. Para tanto, a critério do avaliador, podem ser utilizados estudos consagrados</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 38</p><p>pela engenharia de avaliações, dados dos poderes públicos e/ou de empresas privadas,</p><p>desde que esses retratem a tendência de variação do atributo analisado.</p><p>Como exemplo, podemos sugerir os seguintes fatores:</p><p>a) No caso de terrenos:</p><p>Fp - Fator de profundidade</p><p>Ft - Fator de frente ou testada</p><p>Ftr - Fator de transposição de local</p><p>Ftm - Fator de testadas múltiplas</p><p>Fat - Fator de acidentação topográfica</p><p>Frl - Fator de restrição legal</p><p>Fpd - Fator de pedologia</p><p>Fa - Fator de área</p><p>b) No caso de apartamentos, lojas, salas comerciais, vagas de garagem, casas</p><p>etc:</p><p>Ftr - Fator de transposição de local</p><p>Fpj - Fator de projeto</p><p>Fac - Fator de acabamento</p><p>Flj - Fator de loja</p><p>Fd - Fator de depreciação física e funcional</p><p>Fa - Fator de área</p><p>Os fatores aqui sugeridos não são obrigatórios e podem ser alterados ou introduzidos outros</p><p>não citados. A escolha e adoção de fatores de homogeneização é de inteira</p><p>responsabilidade do avaliador.</p><p>7.3.3.1 Fator de área - Fa</p><p>É o fator que visa corrigir o valor unitário quando há diferença entre as áreas do imóvel</p><p>avaliando e pesquisado.</p><p>Esse fator de ajuste, adotado quando há influência das áreas em análise na formação do</p><p>valor, deve ser usado com extrema cautela, tendo em vista que sua fórmula em matérias</p><p>especializadas (tais como a apostila do Curso de Engenharia Legal e de Avaliações,</p><p>ICAPE/SC, 1994), está direcionada à homogeneização usual e não à homogeneização pelo</p><p>processo inverso, conforme o cálculo das planilhas disponibilizadas pela SPU.</p><p>Caso o avaliador resolva adotar o Fator de área, deve estar seguro que o mesmo traduz</p><p>adequadamente determinada situação em estudo. A aplicação da fórmula nas planilhas</p><p>AVAL-R, AVAL-C e similares é a seguinte:</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 39</p><p>Fa =</p><p>8/1</p><p>Apesq</p><p>Aaval</p><p>se ∆ > 30%</p><p>Fa =</p><p>4/1</p><p>Apesq</p><p>Aaval</p><p>se ∆ ≤ 30%</p><p>Onde ∆ é a diferença percentual entre as duas áreas, calculada assim:</p><p>∆ = 100×</p><p>−</p><p>Aaval</p><p>ApesqAaval</p><p>Se o avaliador não utilizar as planilhas AVAL-R e AVAL-C, ou outras similares (como a</p><p>AVAL-2.xls), deve atentar para a ordem do numerador e do denominador, ou seja, o valor do</p><p>numerador é a Área do pesquisado e o valor do denominador é a Área do avaliando.</p><p>7.3.3.2 Fator de profundidade - Fp</p><p>Diz a NBR 5676: “A influência de Profundidade (P) é levada em conta no Valor (Vt) através</p><p>derelação entre Profundidade equivalente (Pe) e a profundidade recomendada para a zona,</p><p>segundo o modelo:</p><p>Vt = At . Vu . Cp</p><p>Onde: Cp = (Pe/Pm)p para m = mi,ma</p><p>a) O expoente (p) deve ser igual a zero (p = 0), enquanto a Profundidade equivalente</p><p>ou efetiva (Pe) se mantiver entre a mínima (Pmi) e a máxima (Pma), correspondendo ao</p><p>aproveitamento eficiente para o bairro ou local de sua situação.</p><p>(Pmi ≤ Pe ≤ Pma);</p><p>b) O expoente (p) deve estar entre os limites 0 e 1 (0 < p ≤ 1), quando a Profundidade</p><p>equivalente for inferior à mínima recomendável (Pe < Pmi);</p><p>c) O expoente (p) deve estar entre os limites –1 e 0 (-1≤ p < 0), quando a</p><p>Profundidade equivalente for superior à máxima recomendável (Pe > Pma).”</p><p>Para terrenos de duas ou mais testadas, considera-se, para fins da obtenção da Pe, a frente</p><p>efetiva como sendo a testada principal (mais valorizada).</p><p>ON-GEADE-004 28/8/2002</p><p>ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 40</p><p>7.3.3.3 Fator de testada - Ft</p><p>“A influência da frente será levada em conta no valor (Vt) através da relação entre a</p><p>projetada (Fp) e a de referência (Fr), segundo o modelo</p><p>Vt = At . Vu . Cf</p><p>em que:</p><p>Cf = (Fp/Fr)f</p><p>Onde:</p><p>0 ≤ f ≤ 1 “</p><p>7.3.3.4 Fator de transposição - Ftr</p><p>As informações para estimativa de valor devem, de preferência, ser obtidas no próprio</p><p>trecho de logradouro ou em logradouros próximos. Deve ser evitado o uso de informações</p><p>fora da área homogênea em que se situa o trecho em questão.</p><p>Nas localidades em que são utilizadas Plantas de Valores, ou para as quais haja</p><p>informação confiável da valorização relativa dos logradouros elaborada pela prefeitura,</p><p>recomenda-se analisar a relação entre o indicador de valor do trecho de logradouro do</p><p>imóvel avaliando e o do imóvel pesquisado, ou a relação entre o indicador do trecho</p><p>pesquisado e o do paradigma:</p><p>.</p><p>.</p><p>aval</p><p>pesq</p><p>tr Y</p><p>Y</p><p>F =</p><p>7.3.3.5 Fator de testadas múltiplas - Ftm</p><p>É também conhecido como coeficiente de valorização de esquina.</p><p>Diz a NBR 5676, “Os lotes de</p>