Condomínio em edificações e incorporações imobiliárias

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Condomínio em edificações e incorporações
imobiliárias
É muito comum ouvirmos corretores falarem sobre incorporação imobiliária. O
mercado imobiliário está repleto de pessoas usando diariamente essa expressão.
Quando nos deparamos com um imóvel na situação de lançamento, logo
começamos a perceber que repetidas vezes o termo “incorporação imobiliária” é
mencionado.
Você sabe o que é uma incorporação imobiliária?
A lei que trata da incorporação imobiliária é a Lei 4.591/64. De modo
geral, incorporação significa ligação de algo ao corpo de outra coisa,
inclusão, união.
A incorporação imobiliária consiste em um negócio jurídico de natureza complexa,
subordinado a um regime legal especial. O legislador preocupou-se em criar
mecanismos para a defesa dos interesses dos adquirentes (clientes) de unidades
autônomas de edifícios ainda em fase de construção (vendidas na planta).
Frequentemente, o mercado imobiliário e corretores de imóveis empregam a
expressão “contrato de incorporação” para simplificar esse complexo negócio
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jurídico.
Em uma análise mais pontual, o que temos são situações jurídicas que
podem gerar vários negócios ou contratos entre o construtor, o adquirente e
outras pessoas que eventualmente façam parte da negociação, como o
proprietário do terreno, a empresa de projeto e a administradora das
vendas.
No mundo dos negócios imobiliários, a expressão “incorporação imobiliária” tem o
significado de mobilizar fatores de produção para construir e vender, total ou
parcialmente, durante a construção, unidades imobiliárias em edificações coletivas,
envolvendo o agrupamento de pessoas com o objetivo final de promover uma
construção até a sua real finalização (CHALHUB, 2010).
O artigo 28 da Lei n.º 4.591/64, em seu parágrafo único, traz a
definição de incorporação imobiliária. Veja:
Art. 28. (...).
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-
se incorporação imobiliária a atividade exercida
com o intuito de promover e realizar a construção,
para alienação total ou parcial, de edificações ou
conjunto de edificações compostas de unidades
autônomas
A atividade de incorporação imobiliária deve ser entendida como um processo pelo
qual uma pessoa física ou jurídica desenvolve um empreendimento. A empresa ou
pessoa que promoveu a construção, ou seja, que administrou o projeto,
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provavelmente será quem efetuará a venda das futuras unidades. Essa pessoa é
chamada de incorporadora.
Onde o corretor de imóveis se encaixa nesse complexo processo?
Vamos entender agora quem são os atores do processo de incorporação imobiliária.
Conforme nos ensina Orlando Gomes, a sistemática que determina o modo como
acontecem os atos de criação de uma incorporação imobiliária, regrados pela Lei n.º
4.591/64, é um encadeamento de muitos atos jurídicos. Estes devem
obrigatoriamente abranger:
Atores do processo de incorporação imobiliária
Nesse universo tão rico, temos a presença dos seguintes atores:
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Pode-se perceber que o processo todo é muito complexo. Assim, estabelecido o
regime jurídico especial da aquisição e da construção sob o mecanismo de
incorporação, o que passa a existir legalmente é algo que ultrapassa totalmente as
dimensões padronizadas de uma simples operação de compra e venda de bens.
Estabelecido então o regime especial e complexo (da construção do edifício sob
incorporação), será preciso determinar as suas diversas fases para estabelecer qual
é o negócio jurídico em que o fato gerador da pretensão ocorreu. Assim, identificado
o fato gerador, será possível apurar a responsabilidade legal do sujeito (um dos
atores do processo da incorporação imobiliária), submetendo-o a regime jurídico
específico.
Vamos exemplificar algumas situações para que você, futuro corretor de imóveis,
com postura profissional, possa orientar bem seus clientes.
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Situações que envolvam pagamento do preço de imóveis futuros ou mesmo no
tocante à sua entrega final aos consumidores adquirentes serão solucionadas
pelas regras do Código Civil.
No caso de situações legais no tocante ao desempenho do construtor durante a
execução do projeto da obra, incidirão as regras da empreitada. Elas serão
solucionadas pelas regras do Código Civil.
No caso de situações legais no tocante a problemas entre o condômino e a
comissão de representantes, devido a questionamentos envolvendo o não
recolhimento de suas cotas na forma e no tempo adequados, a regência jurídica
não se dará pelas regras do Código Civil, e, sim, pela sistemática especial da Lei
n.º 4.591/64.
Fica claro que a Lei n.º 4.591/64 é extremamente importante para a atuação dos
corretores de imóveis, especialmente daqueles que trabalham com vendas de
imóveis do tipo lançamento. É tão especial o regime da incorporação imobiliária no
tocante à venda de unidades que a lei autoriza especialmente o condomínio, em
determinados casos, a romper o contrato com o construtor e com o incorporador.
Assim, eles podem assumir as rédeas da construção, inclusive para substituir a
equipe de obra (Lei n.º 4.591/64, artigos 43, VI, e 57).
Apenas se recorrerá ao CDC para coibir abusos
praticados pelos fornecedores, seja pelo
estabelecimento de cláusulas abusivas, seja por
defeito de produto ou de serviço. Será, portanto,
fora do âmbito fixado pela Lei de Incorporação que
operarão as regras do CDC.
Registro de incorporação imobiliária
Vamos agora analisar a famosa questão do registro
da incorporação imobiliária de imóveis, o
conhecido RI.
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No mercado
imobiliário, é
comum vermos
a ansiedade dos
corretores de
imóveis e de
suas equipes
para receberem
a notícia da expedição do RI de um determinado empreendimento novo.
O que é o registro de incorporação imobiliária?
Para que a incorporação se torne legítima, o incorporador deverá fazer o seu registro junto
ao cartório de registro de imóveis. A incorporação sem o devido registro é ilegal e
juridicamente não existe. Assim, o incorporador dirigir-se-á ao registro de imóveis
competente com uma vasta e específica documentação legal e, por requerimento,
solicitará ao oficial do registro de imóveis que proceda ao registro da incorporação daquele
empreendimento. No ato de protocolo, o registrador fará a prenotação do protocolo do
pedido de registro da incorporação imobiliária.
Antecederá o registro um exame cauteloso por parte do oficial do registro, que, se
encontrar alguma irregularidade, impugnará a incorporação (apresentará uma
exigência), apontando o erro e solicitando ajuste. O erro deverá ser solucionado pelo
incorporador, e a documentação deverá novamente ser submetida ao registro deimóveis para nova apreciação.
Após isso ser sanado, o registrador procederá ao registro da incorporação com o
posterior arquivamento de toda a documentação. O RI descreverá todas as
características construtivas do empreendimento. Seu principal objetivo será informar
ao comprador como o projeto será executado. Pelo RI, é possível obter informações
referentes a áreas comuns e privativas do empreendimento, vagas de garagem e
áreas de lazer disponíveis.
E o Código de Defesa do Consumidor (CDC)? Ele poderá ser aplicado no
tocante aos imóveis vendidos em regime de incorporação? O corretor de
imóveis poderá argumentar isso se necessário?
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O registro receberá um número de ordem na sequência da matrícula do terreno, que
será sempre a referência principal de todos os atos jurídicos relacionados à
incorporação. O RI terá validade legal de 180 dias, podendo ser revalidado. Dentro
desse prazo, o incorporador poderá dar início à alienação das unidades autônomas.
É neste ponto que o RI apresenta todo o seu potencial multiplicador para o mercado
imobiliário. De posse do registro, o incorporador, auxiliado por sua equipe de vendas
(composta por inúmeros corretores de imóveis), passará a poder vender legalmente
um imóvel que não existe no mundo físico. O que antes era apenas um terreno com
um projeto aprovado passa a ser um empreendimento completo que ainda não
existe, mas que poderá já ser comercializado legalmente como se existisse.
O corretor de imóveis deverá estar muito atento a algumas situações.
Caso expire o prazo de 180 dias sem nenhuma alienação de unidade,
deverá o incorporador atualizar a documentação, solicitando a revalidação
do RI por mais 180 dias.
O corretor de imóveis deverá estar sempre atento aos prazos de
carência da incorporação para que não venha a vender um imóvel
que esteja com o registro da incorporação vencido. Peça para o
incorporador lhe mostrar a matrícula com a incorporação. Confira
você mesmo o prazo.
Caso expire o prazo de 180 dias sem nenhuma alienação de unidade sem
que a revalidação seja operada, será ilegal seguir vendendo as unidades.
Caso tenham ocorrido alienações de unidades autônomas do
empreendimento, o contrato de compra e venda gerado poderá ser
averbado à matrícula em que se encontra a incorporação. Ocorrendo isso, a
incorporação será considerada perfectibilizada, e as vendas poderão seguir
normalmente. Não haverá necessidade de renovação do prazo
anteriormente mencionado.
Caso o incorporador deseje desistir da incorporação, o que acontecerá?
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É permitido ao incorporador determinar para si um prazo para desistir da
incorporação (o prazo de carência segue o disposto no artigo 32). A desistência
deverá ser denunciada por escrito ao registro de imóveis e comunicada, também por
escrito, a cada um dos adquirentes, sob pena de o incorporador responder civil e
criminalmente.
Havendo a denúncia (pedido), o oficial do registro de imóveis procederá à averbação
da desistência, arquivando-se o respectivo instrumento. Deverá o incorporador,
então, dentro de 30 dias, devolver aos adquirentes as importâncias pagas
devidamente corrigidas, podendo estes cobrá-las mediante execução, conforme
disposto no artigo 36.
Corretor, você já viu uma matrícula com incorporação?
É importante que o corretor de imóveis saiba que a matrícula de
um imóvel, quando recebe uma incorporação imobiliária, é
acrescida de inúmeras novas folhas com as novas informações.
Assim, geralmente, um empreendimento proveniente de
incorporação imobiliária terá uma matrícula muito grande e com
valor mais elevado, devido ao número de folhas que a compõem.
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No cenário das incorporações imobiliárias, os incorporadores terão obrigações e
direitos.
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O corretor de imóveis deverá ter noção de cada uma dessas situações.
Vamos verificar!
Serão obrigações do incorporador durante todo o processo de incorporaçãoimobiliária:
O incorporador terá também direitos que deverão ser observados e de que o corretor
deverá ter conhecimento. São eles:
 
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