SIA aula-7 - 03-09

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Direito civil III - Plano de aula: 7 Tema: Compra e venda, Promessa de compra e venda e Troca
Caso Concreto 1
Germano vendeu a Juca uma chácara localizada a poucos quilômetros do centro de Curitiba. Neste contrato fixaram as partes que se Juca quiser vender o imóvel deverá oferecê-lo previamente a Germano em igualdade de condições da oferta feita a terceiros. Sobre este contrato, pergunta-se:
a)    A) Pode-se identificar algum tipo de cláusula especial neste contrato de compra e venda? Em caso afirmativo, qual é a cláusula e qual seu conceito?
Resp. Sim, existem cinco tipos de cláusulas especiais à compra e venda que são:
 a) cláusula da retrovenda, constitui um pacto acessório, pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel art 505 cc/2002; b) cláusula da venda a contento e da sujeito a prova, cláusulas que a condição de ficar desfeito se o comprador na se agradar da coisa , art.509 cc/2002; c) cláusula da preempção ou preferência, resulta de um acordo de vontades em que o comprador se obriga a oferecer ao vendendor a coisa que aquele vai vender, ou seja, direito de preferência, art. 513 cc/2002; d) cláusula da venda com reserva de domínio, é modalidade especial de coisa de venda móvel,em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço, art. 521 cc/2002; e) cláusula da venda sobre documentos, espécie de venda na qual a tradição da coisa é substituída pelo título representativo e por outros documentos exigidos pelo contrato,ou silêncio deste pelos usos art 529 cc/2002. 
No caso concreto tem como indicação a cláusula da preempção ou preferência ,é o direito de preferência resultante, de um acordo de vontades entre as partes, estipulado em contrato de compra e venda, podendo ser de bens móveis e imóveis em que o comprador da coisa decidindo vendê-la , obriga -se a oferecer primeiramente ao vendedor da coisa com as mesmas condições, tanto por tanto.
b)    B) Não havendo prazo estipulado para o exercício do direito previsto na cláusula especial, qual será o limite temporal máximo? Quando tem início a contagem desse prazo? Esses prazos podem ser alterados pela vontade das partes?
Resp.a) Em se tratando de cláusulas da preempção ou preferência, o prazo para exercer o direito de preempção não poderá exceder a cento e oitenta dias (180), se a coisa for móvel, ou dois anos, se imóvel ( cc,art. 513, parágrafo único). 
b) Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor ( CC, art. 516), podendo responder por perdas e danos o comprador,se alienar a coisa não dando ciência ao vendedor do preço e das vantagens que lhe oferecerem pela coisa.(CC, art.518). 
c) Não poderá ser alterado porque o prazo encontra-se expresso no CC,arts 513 parágrafo único,em caso de prazo estipulado e , no 516 em caso de inexistência de prazo estipulado.
c)    C) Caso a cláusula não seja observada por Juca, que medidas Germano poderá tomar ? Explique sua resposta.
Resp: A preempção é um direito pessoal e não um direito real, não podendo ser cedido a terceiros . Cabe a Germano entrar com ação de perdas e danos, em decorrência do impedimento de seu exercício. Assim, se o comprador não deu ciência ao preemptor (quem tem direito à preferência), poderá responder com a reparação do dano. O terceiro (novo adquirente) poderá também responder solidariamente com o comprador se agiu de má-fé. Destaque-se que o direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros (CC, art., 518 e 520).
Questão objetiva 1
(TJRS - Juiz Substituto - 2003) Na venda de um imóvel, foi estipulado o preço por medida de extensão, e esta não corresponde às dimensões dadas. Com base no enunciado, considere as assertivas propostas:
I.               O comprador terá direito de exigir o complemento da área.
II.              Não sendo possível o complemento da área, pode o comprador reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional do preço.
III.            Se, em vez de falta, houver excesso e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
Quais estão corretas?
a)   A- Apenas I.
b)   B- Apenas II.
c)    C- Apenas III.
d)   D- Apenas I e II.
e)    E- I, II e III. (CC, Art. 500 parágrafo 2º )
Questão objetiva 2
(OAB-DF - 2005) Analise as seguintes assertivas e depois responda:
I.               Na permuta, salvo disposição contratual em contrário, ficarão as despesas de registro e escritura a cargo do adquirente, e a cargo do alienante as da tradição.
II.              Na compra e venda não é possível que o preço seja fixado por taxa de mercado ou de bolsa, pois este deve ser certo e determinado no momento da avença.
Assinale, agora, a alternativa correta:
a)   A- As duas alternativas estão corretas.
b)   B- As duas alternativas estão incorretas.
c)    C- A primeira assertiva está correta e a segunda está incorreta.
d)   D- A primeira assertiva está incorreta e a segunda está correta
TJ-DF - Apelação Cível APL 410239619968070000 DF 0041023-96.1996.807.0000 (TJ-DF)
Data de publicação: 25/11/2010
Ementa: AÇÃO CIVIL PÚBLICA. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. COMISSÃO DE 3% SOBRE A CESSÃO DE DIREITOS (ARTIGO 51 , IV E § 1º , III , DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ) NOS CONTRATOS DE ADESÃO DENOMINADOS, RESPECTIVAMENTE, DE: "PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO COM FINANCIAMENTO", "INSTRUMENTO P ARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, COM CLÁUSULA DE NOVAÇÃO E OUTRAS AVENÇAS" E "PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO". 1. CLÁUSULAS CONTRATUAIS INSERIDAS EM UM CAMPO ESPECÍFICO DO CONTRATO SOBRE CESSÃO DE DIREITOS, CUJO TÍTULO ESTÁ DESTACADO EM NEGRITO E COM LETRAS GARRAFAIS CENTRALIZADAS E CUJA REDAÇÃO TAMBÉM NÃO IMPÕE MAIORES DIFICULDADES PARA OS CONSUMIDORES, ATENDEM À EXIGÊNCIA FORMAL DO ARTIGO 54 , §§ 3º E 4º DO CDC . 2. DO PONTO DE VISTA MATERIAL, A CLÁUSULA MERECE UM EXAME MAIS ACURADO: O INSTITUTO DA PREFERÊNCIA OU PREEMPÇÃO CONFIGURA UMA CLÁUSULA ESPECIAL DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA, QUE PODE SER PREVISTA EM OUTROS CONTRATOS COM OS QUAIS SEJA COMPATÍVEL. POR ESSA CLÁUSULA, O PROPRIETÁRIO DA COISA, AO PRETENDER VENDÊ-LA OU DAR EM PAGAMENTO, SE OBRIGA A OFERECÊ-LA AO PRIMITIVO VENDEDOR, PARA QUE ESTE, SE DESEJAR, ADQUIRA NOVAMENTE O BEM. É UM DIREITO DE RECOMPRAR A COISA, OBSERVADO O PREÇO E AS CONDIÇÕES OFERECIDAS A TERCEIROS (ART. 1.149 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 ; ART. 513 DO CÓDIGO DE 2002). NESSE CONTEXTO, OFERECIDO O BEM AO PRIMITIVO VENDEDOR, A ESTE COMPETE EXERCER O DIREITO OU RENUNCIÁ-LO. 3. NO CASO SUB JUDICE, A ANUÊNCIA DA CESSÃO DE DIREITO E A RENÚNCIA AO DIREITO DE PREFERÊNCIA FOI ATRELADA AO PAGAMENTO DE COMISSÃO DE 3% (TRÊS POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DOCONTRATO. CLÁUSULA NITIDAMENTE ABUSIVA, QUE COLOCA O CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA, ACARRETANDO LOCUPLETAMENTO ILÍCITO DA APELANTE (ARTIGO 51 , IV E § 1º , III , DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ). AO ESTIPULAR O PAGAMENTO DE COMISSÃO DE 3% PELA RENÚNCIA AO DIREITO DE PREFERÊNCIA, A ALIENANTE CRIA PARA SI...
STJ - Inteiro Teor. RECURSO ESPECIAL: REsp 1339432 MS 2012/0173718-7
Data de publicação: 23/04/2013
Decisão: DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇAO DO IMÓVEL. O DISPOSTO NO ART. 92, PAR.3. DO ESTATUTO DA TERRA APLICA-SE AO CONTRATO... ESPECIAL. DIREITO DE PREEMPÇAO NA AQUISIÇAO DO IMÓVEL RURAL (ART. 92, 3º, DO ESTATUTO DA TERRA).... na matrícula do imóvel arrendado para o exercício do direito de preferência. Precedentes. 7. Na trilha...
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Trabalho entregue: Caso Concreto 7
Data da entrega: 03/09/2013 23:08
Observações: segue aula 7
Arquivo enviado: SIA aula-7.docx
EMENTA: APELAÇÃO.AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE ÁREA RURAL COM EXTENSÃO INFERIOR À EFETIVAMENTE DEVIDA. VENDA AD MENSURAM CARACTERIZADA. As dimensões do imóvel vendido não correspondendo às constantes do contrato de compra e venda, é assegurado o direito do comprador de exigir a complementação da área por inadimplemento contratual, ou, até mesmo a resolução do contrato. Negaram provimento ao apelo. Unânime. (Apelação Cível Nº 70020028692, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alexandre Mussoi Moreira, Julgado em 08/01/2009)