1 Teoria Geral dos Direitos Reais

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DESCRIÇÃO
Análise da evolução histórica e das principais classificações dos direitos reais.
PROPÓSITO
Compreender as principais noções e classificações acerca dos direitos reais é extremamente
importante para a formação e, principalmente, na atuação profissional futura, uma vez que
essa temática está sendo revisitada sob perspectiva funcionalizante a partir da Constituição e
esses conhecimentos têm sido cada vez mais exigidos dos operadores do Direito,
independentemente da carreira que o aluno venha a abraçar.
PREPARAÇÃO
Antes de iniciar o conteúdo, tenha à mão o Código Civil (Lei nº 10.406/2002).
OBJETIVOS
MÓDULO 1
Identificar as principais noções gerais envolvendo direitos reais
MÓDULO 2
Reconhecer as principais classificações dos direitos reais
MÓDULO 3
Analisar as obrigações mistas dentro do Direito das Coisas
INTRODUÇÃO
Neste conteúdo, vamos enfrentar um dos assuntos mais tradicionais no estudo do Direito Civil:
o Direito das Coisas, que, em alguns cursos, também é chamado pelo nome geral de Direitos
Reais. Trata-se de um tema cujos institutos vêm sendo reproduzidos muitas vezes sem
grandes alterações desde o Direito Romano. No entanto, vamos perceber que uma visão mais
contemporânea, cujas bases se assentam no Direito Civil Constitucional, nos permite enxergar
que esse ramo tão tradicional também sofreu influências do fenômeno da constitucionalização
do Direito, de modo que seus institutos precisam ser relidos.
Como veremos em nosso estudo, hoje, não tutelamos mais a propriedade por si mesma:
ela precisa cumprir uma função social dentro do ordenamento para receber a sua
adequada proteção jurídica.
É assim que vamos, em primeiro lugar, esmiuçar história, natureza, constituição e objeto dos
Direitos Reais, para, em seguida, aprofundar em algumas de suas classificações. Por fim,
vamos analisar três tópicos:
Obrigações mistas
Direitos reais plenos
Direitos reais limitados
Os temas serão analisados isoladamente em módulos próprios, mas fica aqui desde já uma
questão importante que deve ser objeto de reflexão por todos nós:
Qual a importância de uma análise funcionalizante em vez de uma perspectiva meramente
estrutural dos direitos reais?
MÓDULO 1
 Identificar as principais noções gerais envolvendo direitos reais
OBJETO DE ESTUDO
Neste momento, iniciamos buscando definir o objeto da nossa análise: o Direito das Coisas.
Para isso, recorremos a uma definição clássica, replicada por praticamente todos os manuais e
que vem de Clóvis Beviláqua. Para ele, o Direito das Coisas:

(...) É O COMPLEXO DE NORMAS REGULADORAS DAS
RELAÇÕES JURÍDICAS REFERENTES ÀS COISAS
SUSCETÍVEIS DE APROPRIAÇÃO PELO HOMEM. TAIS
COISA SÃO, ORDINARIAMENTE, DO MUNDO FÍSICO,
PORQUE SOBRE ELAS É QUE É POSSÍVEL EXERCER
O PODER DE DOMÍNIO.
(BEVILÁQUA, 2003, p. 9)
Antes de prosseguirmos, no entanto, é importante delimitar conceitualmente duas noções que,
por vezes, são confundidas:
Coisas
&
Bens
Aqui, não há consenso na doutrina, nem nos ordenamentos jurídicos ao redor do mundo sobre
essa distinção conceitual, já que cada Código Civil adota uma perspectiva distinta. Vejamos,
por exemplo, o Código Civil Português, que acaba designando como coisa aquilo que aqui no
Brasil entendemos como bem.
Nesse sentido, o artigo 202 do código lusitano dispõe que:

1. DIZ-SE COISA TUDO AQUILO QUE PODE SER
OBJECTO DE RELAÇÕES JURÍDICAS. 
2. CONSIDERAM-SE, PORÉM, FORA DO COMÉRCIO
TODAS AS COISAS QUE NÃO PODEM SER OBJECTO
DE DIREITOS PRIVADOS, TAIS COMO AS QUE SE
ENCONTRAM NO DOMÍNIO PÚBLICO E AS QUE SÃO,
POR SUA NATUREZA, INSUSCEPTÍVEIS DE
APROPRIAÇÃO INDIVIDUAL.
 ATENÇÃO
No Brasil, o Código de 2002, além de não ter sido claro, é bastante assistemático. A
consequência dessa ausência de rigor terminológico é que acaba ficando a cargo da doutrina
diferenciar bens e coisas. Nesse sentido, para Gustavo Tepedino e Milena Donato Oliva: “(...)
consideram-se coisas todas as entidades do universo, algumas das quais, designadas
tecnicamente como bens, são identificadas como ponto de referência objetivo de relação
jurídica” (TEPEDINO; OLIVA, 2021, p. 184). Por esse motivo é que a doutrina somente
considera como coisas em sentido jurídico “aquelas suscetíveis de se constituir objeto de
direito, coincidindo, nesta acepção estreita, com a noção de bem, corretamente adotada pela
codificação atual (muito embora mantenha a designação “Direito das Coisas” para seu Livro
III)” (TEPEDINO; OLIVA, 2021, p. 184).
Nessa direção, vejamos:
BEM
COISA
Bem seria tudo aquilo que possa ser objeto de direito, ou seja, tudo aquilo que, direta ou
indiretamente, satisfaça um interesse ou necessidade humana e como tal possa ser tutelado
pelo Direito. Deve existir palpavelmente ou ser tangível. Assim, um carro, uma conduta e uma
criação são bens. A lua é uma coisa, embora não seja um bem. Por seu turno, a honra e os
direitos autorais são bens que não são coisas.
Dizemos que: “coisa constitui-se em gênero, que abrange todos os elementos perceptíveis,
sendo bem a espécie, a traduzir aquilo que pode consubstanciar objeto de direito, e que pode
ser considerado coisa em sentido jurídico” (TEPEDINO; OLIVA, 2021, p. 184). Ou seja, a coisa
é algo corpóreo, com existência física; e os bens, que são espécies de coisas, são tudo aquilo
que seja objeto de direito e satisfaça uma necessidade ou interesse humano.
Diante disso, sintetiza Carlos Roberto Gonçalves que “o direito das coisas resume-se em
regular o poder dos homens, no aspecto jurídico, sobre a natureza física, nas suas variadas
manifestações, mais precisamente sobre os bens e os modos de sua utilização econômica”
(GONÇALVES, 2016, p. 20).
Essa denominação também foi adotada pelos Códigos Civis de Portugal, Alemanha e Áustria.
Contudo, a maioria da doutrina e dos Códigos ao redor do mundo prefere “a expressão direitos
reais, preconizada por SAVIGNY. Ambas as expressões possuem, todavia, conceito e objetivo
idênticos, tratando da mesma matéria” (GONÇALVES, 2016, p. 20).
Como foi a evolução histórica da disciplina do Direito das Coisas ou Direitos Reais?
É inegável que “[o] direito das coisas constitui o ramo do direito civil mais influenciado pelo
direito romano e em relação ao qual, atualmente, se encontra mais homogeneidade no direito
comparado do mundo ocidental” (GONÇALVES, 2016, p. 21). Dito diversamente: por beberem
da mesma fonte romanista, os ordenamentos ao redor do mundo costumam ser homogêneos
nesta disciplina que passou a ter no Estado Moderno uma significativa influência de normas de
direito público para regular um espaço que era exclusivamente relegado ao Direito privado
(GONÇALVES, 2016, p. 21).
Não há dúvidas de que a evolução do tema se encontra diretamente ligada ao desenvolvimento
do direito à propriedade privada, cujas estruturas remontam ao Direito Romano, sendo
fortemente marcado por uma concepção altamente individualista. Com a Revolução Francesa e
a ascensão da burguesia, a liberdade foi alçada a uma posição tão central que se chegou a
considerar legítima até mesmo “a possibilidade de o proprietário abusar do seu direito de
propriedade, colocando, destarte, a propriedade num verdadeiro altar, cujo sacerdote era o
proprietário” (GONÇALVES, 2016, p. 22).
 
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Todavia, gradativamente, essa concepção egoística e individualista acabou sendo modificada:

(...) PASSANDO A SER ENFOCADO COM MAIS
FREQUÊNCIA O ASPECTO DA FUNÇÃO SOCIAL DA
PROPRIEDADE, A PARTIR DA ENCÍCLICA DO
QUADRAGÉSIMO ANO, NA QUAL PIO XI SUSTENTA A
NECESSIDADE DE O ESTADO RECONHECER A
PROPRIEDADE E DEFENDÊ-LA, PORÉM EM FUNÇÃO
DO BEM COMUM. O SOPRO DA SOCIALIZAÇÃO
ACABOU IMPREGNANDO O SÉCULO XX,
INFLUENCIANDO A CONCEPÇÃO DA PROPRIEDADE E
O DIREITO DAS COISAS. RESTRIÇÕES FORAM
IMPOSTAS À ONIPOTÊNCIA DO PROPRIETÁRIO,
PROCLAMANDO-SE O PREDOMÍNIO DO INTERESSE
PÚBLICO SOBRE O PRIVADO.
(GONÇALVES, 2016, p. 22)
Pouco a pouco foram surgindo variadas leis que impunham algum tipo de restrição aos
poderes dos proprietáriosem razão da necessidade de se atender a algum interesse público. O
ápice desse processo é o reconhecimento de que a propriedade deverá atender à sua função
social, consagrada no inciso XXIII do artigo 5º da Constituição da República. Nessa mesma
direção, o Código Civil de 2002 traz no parágrafo primeiro do seu artigo 1.228 que:
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Trata-se, portanto, de uma perspectiva funcionalizada. Não mais se tutela a propriedade por
si mesma: é preciso que ela concretize alguma função relevante para a sociedade. O não
cumprimento desse comando implica uma série de consequências gravosas para os
proprietários previstas no ordenamento, culminando até mesmo na perda da propriedade em
situações mais limítrofes.
Do ponto de vista normativo, o Direito das Coisas possui no Código Civil Brasileiro uma seção
especialmente a ele dedicada: trata-se do Livro III de sua Parte Especial. Importante
ressalvarmos, contudo, que a disciplina do Direito das Coisas não se encerra no Código,
havendo diversas outras leis igualmente importantes.
 EXEMPLO
Podemos pensar na Lei nº 13.465/2017 que, dentre outras matérias, dispõe sobre a
regularização fundiária rural e urbana. Foi essa lei, inclusive, que instituiu no Direito Brasileiro o
chamado direito real de laje, que acabou sendo por ela incluído no Código Civil, tornando-se
um dos direitos reais do ordenamento pátrio.
DEFINIÇÃO E DISTINÇÃO EM RELAÇÃO
AOS DIREITOS PESSOAIS OU DE CRÉDITO
No vídeo a seguir, o professor Filipe Medon define os direitos reais e trata das suas principais
características, as quais os diferenciam dos diretos de crédito. Vamos assistir!
Esclarecidas essas questões históricas e terminológicas, torna-se imprescindível passar à
definição de direitos reais, agora com letras minúsculas. Ou seja: não se trata mais de
compreender o alcance da disciplina, mas de delimitar o seu principal objeto de estudo, uma
vez que os direitos reais são apenas uma parte do nosso estudo, que inclui, por exemplo, a
análise da posse.
Nesse sentido, vejamos:
DIREITO REAL
DIREITO PESSOAL
Uma definição clássica, de Lafayette Rodrigues Pereira, é a de que “[o] direito real é o que
afeta a coisa direta e imediatamente, sob todos ou sob certos respeitos, e a segue em poder de
quem quer que a detenha” (PEREIRA, 2004, p. 21). Os direitos reais têm “como elementos
essenciais: o sujeito ativo, a coisa e a relação ou poder do sujeito sobre a coisa, chamado
domínio” (GONÇALVES, 2016, p. 26).
Ao direito real, costumamos contrapor o chamado direito pessoal ou de crédito, que “consiste
numa relação jurídica pela qual o sujeito ativo pode exigir do sujeito passivo determinada
prestação. Constitui uma relação de pessoa a pessoa e tem, como elementos, o sujeito ativo, o
sujeito passivo e a prestação” (GONÇALVES, 2016, p. 26).
Para percebermos a diferença, pensemos no seguinte exemplo:

A e B celebram um contrato de compra e venda por meio do qual pactuam a transferência da
propriedade de um veículo de A em troca de uma contraprestação pecuniária a ser efetuada
por B.
No momento inicial, A possui um direito real de propriedade sobre o veículo: o chamado ius in
re (“direito na coisa”).


Após a celebração do contrato e antes da entrega da coisa, B, que já efetuou o pagamento,
possui apenas um direito pessoal/de crédito, que consiste no poder de exigir que A cumpra a
sua obrigação de entregar o carro. Tem, portanto, o chamado ius ad rem (“direito à coisa”).
No entanto, após a tradição do veículo, B passará a ter, em lugar de A, um direito real de
propriedade, um ius in re.

Uma importante consequência é que o objeto de um direito real é uma coisa, enquanto nos
direitos pessoais é uma prestação. Além disso, “o objeto do direito real há de ser,
necessariamente, uma coisa determinada, enquanto a prestação do devedor, objeto da
obrigação que contraiu, pode ter por objeto coisa genérica, bastando que seja determinável”
(GONÇALVES, 2016, p. 30).
É assim que Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenvald e Felipe Braga Netto sintetizam as
três principais distinções entre os direitos reais e os direitos pessoais, a que esses autores
designam como “direitos obrigacionais”:

A) QUANTO À EFICÁCIA: ERGA OMNES NOS DIREITOS
REAIS E RELATIVA NOS DIREITOS OBRIGACIONAIS. 
B) QUANTO AO OBJETO: A COISA NOS DIREITOS
REAIS E A PRESTAÇÃO NOS DIREITOS
OBRIGACIONAIS. O DIREITO REAL REQUER A
EXISTÊNCIA ATUAL DA COISA. EM CONTRAPARTIDA,
A PRESTAÇÃO É BEM INCORPÓREO, QUE EXISTE
APENAS EM ABSTRATO, E COMO CONDUTA HUMANA
VIRTUAL SÓ TERÁ CONSISTÊNCIA NO MUNDO
FÁTICO AO TEMPO DE SEU CUMPRIMENTO. 
C) QUANTO AO EXERCÍCIO: NOS DIREITOS REAIS, O
TITULAR AGE DIRETA E IMEDIATAMENTE SOBRE O
BEM, SATISFAZENDO AS SUAS NECESSIDADES
ECONÔMICAS SEM O AUXÍLIO OU INTERVENÇÃO DE
TERCEIROS. HÁ UM DIREITO SOBRE A COISA (JUS IN
RE); JÁ NAS OBRIGAÇÕES, O TITULAR DO CRÉDITO
NECESSARIAMENTE DEPENDERÁ DA
COLABORAÇÃO DO DEVEDOR PARA A SUA
SATISFAÇÃO. O CREDOR TEM DIREITO A UMA COISA
(JUS AD REM), QUE SÓ SERÁ OBTIDA PELA
ATIVIDADE DO DEVEDOR.
(FARIAS; ROSENVALD; BRAGA NETTO, 2021, p. 969-970)
Em relação à primeira distinção, é relevante comentar que essa eficácia erga omnes, isto é,
contra todos, decorre de um atributo dos direitos reais, qual seja, o absolutismo: tais direitos
se exercem contra todos, que deverão se abster de perturbar o titular. É daí que surge,
inclusive, o chamado direito de sequela, ou seja, o direito “de perseguir a coisa e de
reivindicá-la em poder de quem quer que esteja (ação real), bem como o jus preferendi ou
direito de preferência” (GONÇALVES, 2016, p. 31).
 
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No que diz respeito à terceira distinção, é importante fazermos menção ao chamado princípio
da aderência, especialização ou inerência, que estabelece entre o titular do direito e a coisa
uma relação direta e imediata, isto é: tamanha é a relação de senhoria entre titular e coisa que
não se torna necessária a intermediação ou colaboração de ninguém para que o direito seja
exercido. Isso não ocorre, porém, com os direitos pessoais, pois, nesses, o vínculo obrigacional
que se forma entre credor e devedor só confere ao primeiro o direito de exigir, eventualmente
em juízo, a prestação prometida pelo segundo (GONÇALVES, 2016, p. 31-32).
É assim que, embora o titular de um direito real de propriedade possa exercê-lo imediata e
diretamente, para que um comodatário, que tem um direito pessoal, “possa utilizar a coisa
locada precisa que, mediante o contrato de comodato, o proprietário da coisa lhe entregue,
assegurando-lhe o direito de usá-la com a obrigação de restituí-la após o decurso de certo
tempo” (GONÇALVES, 2016, p. 31).
 
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Nada obstante, hoje, tem tido cada vez menos espaço essa distinção entre direitos reais e
pessoais. Basta pensar que, apesar de estes últimos, em princípio, serem eficazes apenas
entre as partes (relatividade), não se pode negar a projeção de efeitos também para sujeitos
que não integram aquela relação jurídica. No Direito dos Contratos, por exemplo, chega-se a
falar na chamada tutela externa do crédito. É por isso que se afirma que:

NO ESTÁGIO ATUAL DA CIÊNCIA DO DIREITO,
CONTUDO, NÃO SE PODE MAIS ENALTECER A
DICOTOMIA ENTRE DIREITOS REAIS E
OBRIGACIONAIS. HÁ UMA NECESSÁRIA MITIGAÇÃO
DA EFICÁCIA ENTRE OS DOIS GRANDES DIREITOS
SUBJETIVOS PATRIMONIAIS, A PONTO DE SE
AFIRMAR O CARÁTER UNITÁRIO DA RELAÇÃO
PATRIMONIAL, COM BASE NO PRINCÍPIO
CONSTITUCIONAL DA SOLIDARIEDADE, QUE
DEMANDA O RESPEITO POR PARTE DE TODOS ÀS
SITUAÇÕES JURÍDICAS REGULARMENTE
ESTABELECIDAS, SEJAM ELAS REAIS OU
OBRIGACIONAIS. HAVERÁ, EM QUALQUER
SITUAÇÃO, UM ESPECIAL CUIDADO EM RELAÇÃO ÀS
SITUAÇÕES JURÍDICAS EXISTENCIAIS. A
FLEXIBILIZAÇÃO DO PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE
DAS OBRIGAÇÕES E A CONSIDERAÇÃO DA
POSSIBILIDADE DE OPOSIÇÃO DO DIREITO DE
CRÉDITO EM FACE DE QUEM NÃO FOI PARTE DA
RELAÇÃO OBRIGACIONAL – A PONTO DE LHE IMPOR
UM DEVER DE ABSTENÇÃO – DEMONSTRAM A
NECESSIDADE DE UM REEXAME DO ORDENAMENTO
SOB UMAPERSPECTIVA RELACIONAL.
(FARIAS; ROSENVALD; BRAGA NETTO, 2021, p. 970)
Finalmente, antes de passarmos ao próximo módulo e nos ocuparmos das diferentes
classificações dos direitos reais, cabe-nos analisar o modo de constituição desses direitos.
Para isso, é preciso compreender o chamado sistema do numerus clausus, que se exprimiria
de dois modos: significaria, em primeiro lugar, a taxatividade das figuras típicas, quando for
“examinado do ponto de vista da reserva legal para a criação dos direitos subjetivos. Traduz-
se, ao revés, no princípio da tipicidade propriamente dito, quando analisado sob o ângulo de
seu conteúdo, significando que a estrutura do direito subjetivo responde à previsão legislativa
típica” (TEPEDINO; MONTEIRO FILHO; RENTERIA, 2020, p. 11-12).
Dito de outra forma, ao criar os direitos reais, “[a] lei os enumera de forma taxativa, não
ensejando, assim, aplicação analógica da lei. O número dos direitos reais é, pois, limitado,
taxativo, sendo assim considerados somente os elencados na lei (numerus clausus)”
(GONÇALVES, 2016, p. 32). Isso não significa, contudo, que a taxatividade seja restrita ao
Código Civil: é possível que direitos reais sejam previstos fora do rol do artigo 1.225, que previu
os seguintes em seus incisos:
Propriedade 
 
Superfície 
 
Servidões 
 
Usufruto 
 
Uso 
 
Habitação 
 
Direito do promitente comprador do imóvel
Penhor 
 
Hipoteca 
 
Anticrese 
 
Concessão de uso especial para fins de moradia
Concessão de direito real de uso 
 
Laje 
 
Para alguns autores, como Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenvald e Felipe Braga
Netto, os direitos reais não se submeteriam à tipicidade, que delimitaria o conteúdo de cada
tipo de direito real. Segundo esses autores:

SE HOUVESSE TIPICIDADE, NÃO EXISTIRIA
QUALQUER ESPAÇO PARA A AUTONOMIA PRIVADA
INOVAR DENTRO DOS DIREITOS REAIS FORJADOS
PELA NORMA. O FATO DE EXISTIREM DIREITOS
TÍPICOS NO ROL DO ART. 1.225 IMPEDE A CRIAÇÃO
DE NOVOS DIREITOS REAIS, MAS NÃO ELIMINA A
POSSIBILIDADE DE MODELAÇÃO EXPANSIVA DOS
DIREITOS REAIS JÁ EXISTENTES. (2021, P. 971)
Diante disso, a constituição dos direitos reais parece estar condicionada ao monopólio da
legislação: somente uma lei poderia dizer que um direito é real e atribuir a ele todas as
consequências que essa definição implica.
 ATENÇÃO
É preciso ressaltar a existência de vozes esparsas na doutrina as quais advogam que,
eventualmente, a autonomia privada poderia criar novos direitos reais. Essa era, por exemplo,
a discussão quanto ao chamado direito de laje, que, para alguns, já seria um direito real antes
mesmo da positivação em 2017.
Todavia, essa posição é extremamente minoritária e não conta com ampla adesão na doutrina
e muito menos na jurisprudência. Isso porque essa reserva legal é compreendida como um
princípio de ordem pública, sendo inderrogável, portanto, apesar de “que, no âmbito do
conteúdo de cada tipo real, há um vasto território em que atua a autonomia privada e que
carece de controle quanto aos limites (de ordem pública) permitidos para esta atuação”
(TEPEDINO; MONTEIRO FILHO; RENTERIA, 2020, p. 15).
Orlando Gomes, em página clássica, ainda complementa que:
 
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“Os direitos reais adquirem-se por efeito de fatos jurídicos lato sensu, que lhes servem de
causa, como característicos de sua finalidade econômica. Esses fatos são denominados, na
doutrina alemã, relação causal ou básica. Na aquisição da propriedade pela compra e venda,
este contrato é a relação jurídica básica ou a causa do direito de propriedade adquirido sobre a
coisa vendida. Na aquisição do usufruto por testamento, este negócio jurídico é a relação
causal daquele direito real limitado. Assim, a constituição de um direito real vincula-se ao fato
jurídico que informa sua destinação econômica.” (GOMES, 2012, p. 24)
Concluído este módulo introdutório, passemos, então, ao estudo das diversas classificações
dos direitos reais.
VERIFICANDO O APRENDIZADO
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1. ESTUDAMOS NESTE MÓDULO NOÇÕES INTRODUTÓRIAS SOBRE
DIREITOS REAIS. A ESSE RESPEITO É CORRETO AFIRMAR QUE:
A) A sua constituição não se submete à reserva legal.
B) São direitos reais apenas aqueles previstos no Código Civil.
C) São sinônimos de direitos pessoais.
D) Não obedecem ao sistema do numerus clausus.
E) São características o direito de sequela e preferência.
2. O PRINCÍPIO DA INERÊNCIA SIGNIFICA QUE:
A) A propriedade é inerente ao homem.
B) Direitos pessoais e reais são inerentes.
C) Há uma relação direta e imediata entre o titular do direito e a coisa.
D) O proprietário pode reaver a coisa de quem a possua injustamente.
E) Direitos reais são inerentes ao homem.
GABARITO
1. Estudamos neste módulo noções introdutórias sobre direitos reais. A esse respeito é
correto afirmar que:
A alternativa "E " está correta.
 
Trata-se de duas das principais características dos direitos reais.
2. O princípio da inerência significa que:
A alternativa "C " está correta.
 
O princípio da aderência, especialização ou inerência estabelece entre o titular do direito e a
coisa uma relação direta e imediata, isto é: tamanha é a relação de senhoria entre titular e
coisa que não se torna necessária a intermediação ou colaboração de ninguém para que o
direito seja exercido. Isso não ocorre, porém, com os direitos pessoais, pois nesses o vínculo
obrigacional que se forma entre credor e devedor só confere ao primeiro o direito de exigir,
eventualmente em juízo, a prestação prometida pelo segundo.
MÓDULO 2
 Reconhecer as principais classificações dos direitos reais
CLASSIFICAÇÕES DOS DIREITOS REAIS
No vídeo a seguir, o professor Filipe Medon faz um panorama das classificações dos direitos
reais. Vamos assistir!
 ATENÇÃO
Antes de adentrarmos propriamente no estudo das diversas classificações dos direitos reais,
precisamos fazer um alerta inicial: não há unanimidade na doutrina quanto a essas
classificações. O que existe é um consenso mínimo, que procuraremos reproduzir
didaticamente neste módulo, apesar de a nomenclatura variar entre os autores.
Essencialmente, separamos os direitos reais em dois grandes grupos:
DIREITOS REAIS NA COISA PRÓPRIA
DIREITOS REAIS NA COISA ALHEIA OU DIREITOS
LIMITADOS
Também chamados de ius in re propria.
Também chamados de ius in re aliena. Podem ser subdivididos em mais três espécies:
Direitos de gozo ou fruição;
Direitos de garantia;
Direito à coisa, também chamado por alguns de direito real à aquisição.
A chave para compreender essas classificações é o direito real de propriedade. Isso porque
é a partir do desdobramento dos poderes dominiais (usar, dispor e fruir/gozar) que se originam
os direitos de fruição, garantia e aquisição. (FARIAS; ROSENVALD; BRAGA NETTO, 2021, p.
972)
Nessa direção, precisamos inicialmente verificar o conteúdo do direito de propriedade. Para
isso, recorremos ao caput do artigo 1.228 do Código Civil, que assim dispõe: “O proprietário
tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer
que injustamente a possua ou detenha”.
 EXEMPLO
O proprietário de um imóvel pode, dentre outras coisas, habitá-lo (uso), locá-lo e fruir dos
alugueres (gozo ou fruição), aliená-lo (dispor), bem como reaver o imóvel caso alguém o
possua de forma injusta (por exemplo, locou o imóvel para alguém e o locatário, após o término
do contrato, decide não sair do imóvel).
 
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Agora vamos aprender um pouco mais a respeito dos direitos reais na coisa própria e na coisa
alheia:
DIREITOS REAIS NA COISA PRÓPRIA
Os chamados direitos reais na coisa própria (ius in re propria) se confundem, por isso, com a
própria noção de propriedade, uma vez que ela:
 
“É o único direito real originário, de manifestação obrigatória em nosso sistema jurídico. É a
expressão primária e fundamental dos direitos reais, detendo um caráter complexo em que os
atributos de uso, gozo, disposição e reivindicação reúnem-se. Emcontrapartida, os direitos
reais em coisa alheia somente se manifestam quando do desdobramento eventual das
faculdades contidas no domínio.”
(FARIAS; ROSENVALD; BRAGA NETTO, 2021, p. 972)
DIREITOS REAIS NA COISA ALHEIA
Os direitos na coisa alheia (ius in re aliena):
 
“São manifestações facultativas e derivadas dos direitos reais, pois resultam da decomposição
dos diversos poderes jurídicos contidos na esfera dominial. Assim, sua existência jamais será
exclusiva, eis que na sua vigência convivem com o direito de propriedade, mesmo estando ele
fragmentado. Exemplificando: no usufruto, o nu-proprietário vê-se despido dos poderes de uso
e gozo da coisa, porém mantém a faculdade de disposição, a despeito dos atributos dominiais
concedidos ao usufrutuário.”
(FARIAS; ROSENVALD; BRAGA NETTO, 2021, p. 972)
O que isso significa na prática?
Significa dizer que o direito de propriedade pode comportar uma restrição dessas faculdades
ou poderes dominiais de usar, gozar e dispor: o proprietário pode ceder temporariamente uma
ou mais dessas prerrogativas e isso só é possível devido à característica da elasticidade do
direito de propriedade. Tal elasticidade permite que o direito seja comprimido temporariamente
para depois retornar ao seu estado normal, tal como uma mola. Durante o período de
compressão, a faculdade dominial ainda está presente, só não pode ser exercida. Findo esse
prazo, a “mola” retorna ao seu estado natural de plenitude, reunindo mais uma vez na figura do
proprietário os poderes dominiais.
O exemplo mais comum dessa situação é o do usufruto: a partir da sua constituição, o titular do
direito de propriedade, a que designamos nu-proprietário, cede temporariamente o uso e o
gozo do objeto do seu direito a um sujeito designado usufrutuário, que poderá, pelo tempo de
duração do usufruto, exercer livremente e sem quaisquer ingerências do proprietário original
essas faculdades dominiais que lhe foram cedidas de forma temporária. Como a própria
nomenclatura “nu-proprietário” permite intuir, esse se despe de seus poderes para vestir um
terceiro. Dispõe o artigo 1.390 do Código Civil: “O usufruto pode recair em um ou mais bens,
móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em
parte, os frutos e utilidades”.
 
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Como aprofundam Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenvald e Felipe Braga Netto (2021,
p. 972):

O DOMÍNIO É SUSCETÍVEL DE DESMEMBRAMENTO
EM DIVERSOS DIREITOS FRAGMENTADOS, QUE SE
MANIFESTAM CONFORME AS VARIADAS ATIVIDADES
DESENVOLVIDAS PELO HOMEM SOBRE AS COISAS.
CADA PODER DO DOMÍNIO QUE É DESMEMBRADO
CULMINA POR CONSTITUIR UM NOVO DIREITO REAL.
ASSIM, APESAR DE NO DIREITO BRASILEIRO NÃO SE
ADMITIR PLURALIDADE DE DOMÍNIOS, PODE ELE SE
DESDOBRAR EM VÁRIAS PARCELAS, EM PROL DE
OUTRAS PESSOAS. NADA IMPEDE QUE O TITULAR
DE PROPRIEDADE FRACIONE OS PODERES DO
DOMÍNIO EM FAVOR DE UM CREDOR HIPOTECÁRIO E
DE UM USUFRUTUÁRIO, SIMULTANEAMENTE. OS
DIREITOS REAIS EM COISA ALHEIA SÃO DE
DURAÇÃO TEMPORÁRIA, POIS A LEI NÃO PERMITE
QUE A PROPRIEDADE MANTENHA-SE FRACIONADA
POR PERÍODOS INDEFINIDOS. DAÍ A VITALICIEDADE
COMO TERMO MÁXIMO DO USUFRUTO (ART. 1.410, II,
DO CC) E O PRAZO FATAL DE 30 ANOS DE DURAÇÃO
DA HIPOTECA (ART. 1.485, DO CC, COM REDAÇÃO
DADA PELA LEI Nº 10.931/04).
Ou seja, os direitos na coisa alheia ou direitos limitados, em princípio, são direitos em coisa de
propriedade de outrem. Logo, suas subespécies estão relacionadas em algum grau a esse
desmembramento do domínio de que é suscetível o direito de propriedade.
São subespécies, portanto:
DIREITOS REAIS DE GARANTIA
Penhor, anticrese e hipoteca.
DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO
Todos os demais, com exceção da propriedade. Ou seja: superfície, servidão, usufruto, uso,
habitação, concessão de uso especial para moradia, concessão de direito real de uso e laje.
DIREITO REAL À AQUISIÇÃO
Também chamado por alguns de direito à coisa, tem como exemplo a promessa de compra e
venda.
Duas observações precisam ser registradas desde logo:
OBSERVAÇÃO 1
Embora não pareça ser um entendimento majoritário na doutrina especializada, há quem
aponte que o direito real de laje seria um direito real sobre coisa própria, pois, para quem
sustenta esta noção, a laje seria uma manifestação do direito de propriedade.
OBSERVAÇÃO 2
Diz respeito à figura da enfiteuse ou aforamento, que, embora prevista no Código Civil de
1916, não foi reproduzida pelo Código atual. Nada obstante, ela seria uma espécie de direito
real limitado ou em coisa alheia e, por questões de direito intertemporal, ainda pode existir na
prática, como explica didaticamente Anderson Schreiber:
 
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“A enfiteuse, também chamada aforamento, é definida como o direito real limitado que confere
ao seu titular, perpetuamente, os poderes inerentes ao domínio de bem imóvel, com a
obrigação de pagar ao dono da coisa uma renda anual denominada foro ou cânon. Na
enfiteuse, o proprietário da coisa, chamado senhorio direto, transfere ao enfiteuta ou foreiro
todas as faculdades inerentes ao domínio. O enfiteuta tem assim o jus utendi, fruendi e
disponendi. Daí se dizer, na esteira da construção medieval, que o senhorio direito é o titular do
domínio eminente ou direto, enquanto o enfiteuta ou foreiro possui o domínio útil. Toda a
utilidade econômica da coisa é, em outras palavras, transferida ao enfiteuta. Por isso se diz
que é o mais amplo dos direitos reais sobre coisa alheia. O Código Civil de 2002 proibiu, no art.
2.038, a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses. Seu conhecimento na atualidade
conserva utilidade por apenas duas razões. Primeiro, a existência de regra de direito
intertemporal, que, contida no mesmo dispositivo, ordena a aplicação da disciplina do Código
Civil de 1916 às enfiteuses já existentes ao tempo da promulgação da nova codificação.
Segundo, o comando constitucional do art. 49, § 3º, do Ato das Disposições Constitucionais
Transitórias impôs a aplicação da enfiteuse a terrenos de marinha e seus acrescidos.”
(SCHREIBER, 2020, p. 1152)
A doutrina alude, ainda, a uma outra subdivisão dos direitos reais na coisa alheia:
Direitos principais
A enfiteuse ou aforamento, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação e a promessa de
compra e venda (GOMES, 2012, p. 18).
&
Direitos acessórios
O penhor, a hipoteca e a anticrese.
Orlando Gomes traz, finalmente, uma classificação dos direitos reais quanto ao seu objeto.

(...) DIVIDEM-SE OS DIREITOS REAIS EM MOBILIÁRIOS
E IMOBILIÁRIOS, E RECAEM, RESPECTIVAMENTE, EM
COISAS MÓVEIS OU IMÓVEIS. A DISTINÇÃO É
IMPORTANTE, PORQUE OS DIREITOS REAIS
IMOBILIÁRIOS ESTÃO SUJEITOS A REGISTRO
PÚBLICO. SOMENTE PROPRIEDADE, O USUFRUTO E
O PENHOR PODEM TER POR OBJETO BENS MÓVEIS,
SENDO QUE ESTE ÚLTIMO DIREITO REAL SÓ EM
CASOS ESPECIAIS INCIDE EM IMÓVEIS. TODOS OS
OUTROS DIREITOS REAIS SÃO ESSENCIALMENTE
IMOBILIÁRIOS. (2012, P. 18-19)
Como podemos notar, são diversas as possibilidades de arranjos classificatórios dos direitos
reais, embora nem todos possuam relevância prática para o estudo e aplicação do Direito. Em
função disso, optamos por selecionar apenas aqueles que tenham alguma utilidade, seja
didática, seja do ponto de vista dos distintos efeitos.
Analisadas, portanto, as principais classificações, passamos no módulo seguinte a nos
debruçarmos sobre o estudo de:
Obrigações mistas
Direitos reais plenos
Direitos reais limitados
VERIFICANDO O APRENDIZADO
1. ESTUDAMOS NESTE MÓDULO AS CLASSIFICAÇÕES DOS DIREITOS
REAIS. A ESSE RESPEITO, É CORRETO AFIRMAR QUE É DIREITO REAL
DE FRUIÇÃO:
A) Anticrese
B) Penhor
C) Hipoteca
D) Superfície
E) Posse
2. ACERCA DA CLASSIFICAÇÃO DOS DIREITOS REAIS, É UM DIREITO
ACESSÓRIO:
A) Aforamento
B) Enfiteuse
C) Servidão
D) Usufruto
E) Penhor
GABARITO
1. Estudamos neste módulo as classificações dos direitos reais. A esse respeito, é
correto afirmar que é direito real de fruição:
A alternativa "D " estácorreta.
 
As demais alternativas são direitos reais de garantia (a, b, c) e a posse não é um direito real.
2. Acerca da classificação dos direitos reais, é um direito acessório:
A alternativa "E " está correta.
 
O penhor, na classificação de Orlando Gomes, é um direito real acessório. Os demais são
direitos principais.
MÓDULO 3
 Analisar as obrigações mistas dentro do Direito das Coisas
OBRIGAÇÕES MISTAS, DIREITOS REAIS
PLENOS E DIREITOS REAIS LIMITADOS
No primeiro módulo, tratamos da parte introdutória do estudo do Direito das Coisas ou Direitos
Reais. Vimos a evolução histórica da disciplina e analisamos, brevemente, as principais
distinções dos direitos reais em relação aos chamados direitos de crédito, também chamados
de pessoais ou obrigacionais.
No segundo módulo, analisamos as principais chaves classificatórias que são apresentadas
pela doutrina para a organização didática do tema.
Finalmente, neste módulo, vamos aprofundar as classificações vistas no item anterior,
apresentando, ainda, a figura das obrigações mistas, cuja relevância prática é inegável.
No vídeo a seguir, o professor Filipe Medon define as obrigações mistas, as exemplifica e as
diferencia dos Direitos Reais plenos e dos limitados. Vamos assistir!
OBRIGAÇÕES MISTAS
Começamos, então, por essas obrigações mistas, que estariam no meio do caminho entre
direitos pessoais/obrigacionais/de crédito e direitos reais. Todavia, um esclarecimento prévio se
mostra necessário: a terminologia adotada aqui varia entre os autores. Explica-nos Carlos
Roberto Gonçalves a esse respeito que:

A DOUTRINA MENCIONA, COM EFEITO, A EXISTÊNCIA
DE ALGUMAS FIGURAS HÍBRIDAS OU INTERMÉDIAS,
QUE SE SITUAM ENTRE O DIREITO PESSOAL E O
DIREITO REAL. CONSTITUEM ELAS,
APARENTEMENTE, UM MISTO DE OBRIGAÇÃO E DE
DIREITO REAL E PROVOCAM ALGUMA
PERPLEXIDADE NOS JURISTAS, QUE CHEGAM A
DAR-LHES, IMPROPRIAMENTE, O NOME DE
OBRIGAÇÃO REAL. OUTROS PREFEREM A
EXPRESSÃO OBRIGAÇÃO MISTA. OS
JURISCONSULTOS ROMANOS AS DENOMINAVAM,
COM MAIS PROPRIEDADE, OBLIGATIONES OB REM
OU PROPTER REM. OS ÔNUS REAIS, UMA DAS
FIGURAS HÍBRIDAS, TEM MAIS AFINIDADE COM OS
DIREITOS REAIS DE GARANTIA. (2016, P. 39)
Feita essa ressalva de cunho terminológico, podemos ingressar no estudo das chamadas
obrigações propter rem, denominadas por alguns de obrigações ambulatórias. Esse tipo de
obrigação é aquela “que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só
existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de
determinada coisa” (GONÇALVES, 2016, p. 39).
Qualificam-se como propter rem, por exemplo, as obrigações que os condôminos têm “de
contribuir para a conservação da coisa comum e adimplir os impostos alusivos à propriedade,
bem como todos os direitos de vizinhança, referenciados no Código Civil” (FARIAS;
ROSENVALD; BRAGA NETTO, 2021, p. 972). Além disso, alude-se à obrigação constante do
artigo 1.297 do Código Civil, referente ao dever de o proprietário contribuir para as despesas
de construção e conservação de tapumes divisórios.
 
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Nada obstante, não há consenso na doutrina quanto à natureza jurídica desse tipo de
obrigação. Há, pelo menos, três correntes doutrinárias, que entendem ser:
De natureza real
Uma figura obrigacional
De natureza mista
Mais importante que definir a sua natureza jurídica é delimitar conceitualmente as principais
características das obrigações ambulatoriais, quais sejam: “(i) origina-se necessariamente de
um direito real, (ii) incorporando-se imediatamente à esfera patrimonial do seu titular, como
verdadeira e própria obrigação; e (iii) transmitem-se com o direito real, obrigando quem quer
que seja o seu titular” (TEPEDINO; SCHREIBER, 2021, p. 26).
É precisamente por tais características que se afirma que elas estão entre as relações
obrigacionais e as reais. Nessa direção, “[a] obrigação propter rem existe em função da res,
impondo-se, tal qual vínculo obrigacional, ao titular de direito real em virtude justamente desta
titularidade, e é acessória à coisa” (TEPEDINO; SCHREIBER, 2021, p. 27).
Vejamos um exemplo da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que entende que as
obrigações ambientais possuem natureza propter rem. A matéria foi pacificada e deu origem à
Súmula 623, que assim dispõe: “As obrigações ambientais possuem natureza propter rem,
sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do
credor”.
Recente decisão da Corte repetiu este entendimento, que foi assim ementado:
AMBIENTAL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO
ADMINISTRATIVO 3/STJ. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA DE DANO AMBIENTAL.
IMPRESCRITIBILIDADE. RE 654.833/AC - REPERCUSSÃO GERAL. NATUREZA "PROPTER
REM" DA OBRIGAÇÃO. LEGITIMIDADE DOS ATUAIS PROPRIETÁRIOS. SÚMULA 623/STJ.
DENUNCIAÇÃO DA LIDE DE EVENTUAIS CORRESPONSÁVEIS. CARÊNCIA DE
PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF.
 
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1. "É imprescritível a pretensão de reparação civil de dano ambiental" (RE 654.833/AC, rel.
Ministro Alexandre de Moraes).
 
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2. As obrigações ambientais possuem natureza "propter rem", sendo admissível cobrá-las tanto
do proprietário ou do possuidor atual, quanto dos anteriores, à escolha do credor. Inteligência
da Súmula 623/STJ.
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3. Não cumpre o requisito do prequestionamento o recurso especial para salvaguardar a
higidez de norma de direito federal não examinada pela origem, ainda mais quando inexistente
a prévia oposição de embargos declaratórios. Súmulas 282 e 356, do Supremo Tribunal
Federal.
 
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4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão,
negar-lhe provimento. 
(AREsp 1791545/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA,
julgado em 11/05/2021, DJe 24/05/2021)
Como esclarece a doutrina:
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Outra recente decisão da Corte também reafirmou o entendimento em relação às obrigações
tributárias relativas à cobrança de IPTU, como podemos observar da ementa que abaixo
reproduzimos:
TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IPTU. ADJUDICAÇÃO.
OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PROPTER REM. EXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE
TRIBUTÁRIA. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ.
 
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1. Em se tratando de adjudicação de bens a jurisprudência do STJ, firmada pela Primeira
Seção, em 25.11.2009, no julgamento do REsp nº 1.073.846/SP, de relatoria do Ministro Luiz
Fux, submetido ao regime previsto no art. 543-C do CPC/1973, restou pacificada no sentido de
que a obrigação tributária, quanto ao IPTU, acompanha o imóvel em todas as suas mutações
subjetivas, ainda que se refira a fatos imponíveis anteriores à alteração da titularidade do
imóvel, exegese que encontra reforço na hipótese de responsabilidade tributária por sucessão
prevista nos artigos 130 e 131, I, do CTN.
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2. Agravo interno não provido. 
(AgInt no REsp 1898562/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA,
julgado em 24/05/2021, DJe 26/05/2021)
Esses dois são apenas alguns dos exemplos que ressaltam a importância prática da
qualificação jurídica de determinada obrigação como ambulatória, pois isso irá afetar
decisivamente os sujeitos que podem vir a ser cobrados por elas.
Outra figura que está nessa zona cinzenta entre os direitos reais e os direitos obrigacionais são
os chamados ônus reais, que, embora se assemelhem em alguma medida às obrigações
propter rem, com elas não se confundem. Como explicam Gustavo Tepedino e Anderson
Schreiber:

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“OS ÔNUS REAIS SÃO TAMBÉM OBRIGAÇÕES QUE
ACOMPANHAM O DIREITO REAL SOBRE CERTA
COISA, MAS O VÍNCULO COM O DIREITO REAL É MAIS
INTENSO QUE NAS OBRIGAÇÕES PROPTER REM. O
ÔNUS REAL RECAI SOBRE A COISA COMO UM PESO
(UM ÔNUS) E COM TAL INTENSIDADE QUE, NA
ESTEIRADAS FONTES ROMANAS, ALGUNS AUTORES
CHEGARAM A AFIRMAR QUE, NOS ÔNUS REAIS,
QUEM DEVE É A COISA E NÃO O OBRIGADO. DESTA
MAIOR INTENSIDADE DO VÍNCULO COM O DIREITO
REAL RESULTA IMPORTANTE DIFERENÇA PRÁTICA:
ENQUANTO NAS OBRIGAÇÕES REAIS O TITULAR DO
DIREITO REAL SÓ ESTÁ OBRIGADO A CUMPRIR AS
PRESTAÇÕES CONSTITUÍDAS NA VIGÊNCIA DO SEU
DIREITO, NOS ÔNUS REAIS, O TITULAR DO DIREITO
REAL FICA OBRIGADO ATÉ MESMO COM RELAÇÃO
ÀS PRESTAÇÕES ANTERIORES, JÁ QUE SUCEDE O
SEU ANTECESSOR NA TITULARIDADE DE COISA A
QUE ESTÁ VISCERALMENTE UNIDA A OBRIGAÇÃO. O
ÔNUS REAL É DEVER QUE SURGE DO DIREITO REAL
E COM ESTE PERMANECE, SEM ADQUIRIR
AUTONOMIA COMO VÍNCULO OBRIGACIONAL NA
ESFERA PATRIMONIAL DO RESPECTIVO TITULAR.
EXEMPLOS DE ÔNUS REAIS NO DIREITO BRASILEIRO
SÃO O SEGURO OBRIGATÓRIO, O IMPOSTO
TERRITORIAL URBANO E RURAL, O IMPOSTO SOBRE
VEÍCULOS AUTOMOTORES, O FORO E OUTRAS
PRESTAÇÕES QUE SÃO CONSIDERADAS ESSENCIAIS
AO DIREITO REAL SOBRE A COISA.” (2021, P. 28-29)
Resta-nos, ainda, comentar brevemente o ponto relativo aos direitos reais plenos e direitos
reais limitados.
DIREITOS REAIS PLENOS E DIREITOS
REAIS LIMITADOS
A ideia aqui, como vimos no módulo anterior, é de que, em princípio, a propriedade é plena em
relação ao titular desse direito real, que, dentro de suas faculdades dominiais, é livre, desde
que obedecidos o princípio da função social da propriedade e as diversas limitações impostas
pelo ordenamento. Um exemplo são os direitos de vizinhança, que impedem o uso anormal da
propriedade.
 
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É nessa direção que dispõe o artigo 1.277 do Código Civil e seu parágrafo único:

O PROPRIETÁRIO OU O POSSUIDOR DE UM PRÉDIO
TEM O DIREITO DE FAZER CESSAR AS
INTERFERÊNCIAS PREJUDICIAIS À SEGURANÇA, AO
SOSSEGO E À SAÚDE DOS QUE O HABITAM,
PROVOCADAS PELA UTILIZAÇÃO DE PROPRIEDADE
VIZINHA. PARÁGRAFO ÚNICO. PROÍBEM-SE AS
INTERFERÊNCIAS CONSIDERANDO-SE A NATUREZA
DA UTILIZAÇÃO, A LOCALIZAÇÃO DO PRÉDIO,
ATENDIDAS AS NORMAS QUE DISTRIBUEM AS
EDIFICAÇÕES EM ZONAS, E OS LIMITES ORDINÁRIOS
DE TOLERÂNCIA DOS MORADORES DA VIZINHANÇA.
Isso significa, em outras palavras, que um proprietário não pode abusar de seu imóvel como
bem entender, pois seu direito encontra limitações impostas pelos direitos de outros
proprietários.
 EXEMPLO
Um caso clássico é aquele relativo ao sossego: por mais que um proprietário possa realizar
uma festa dentro de sua casa, o som deverá obedecer ao limite de horários e volume
estipulado tanto na convenção de eventual condomínio como em normas municipais. Ainda
que não houvesse norma municipal, a análise do caso concreto poderia limitar a exploração da
propriedade de uma pessoa que, com sua atuação, perturbasse de forma anormal o sossego, a
saúde e a segurança dos proprietários vizinhos.
 
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Vejamos o que previa o Código Civil de 1916 e o que consta no Código Civil atual a esse
respeito:
CÓDIGO CIVIL ATUAL
O Código Civil atual prevê em seu artigo 1.231, nesse sentido, uma presunção de plenitude da
propriedade: “A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário”.
CÓDIGO CIVIL DE 1916
O Código Civil de 1916 trazia em seu artigo 525 que: “É plena a propriedade, quando todos os
seus direitos elementares se acham reunidos no do proprietário; limitada, quando tem ônus
real, ou é resolúvel”. A norma não foi repetida pelo Código atual, que não possui equivalente.
Como pontua Arnaldo Rizzardo, “é desnecessária a previsão, já que ressalta a obviedade da
limitação se incidem encargos, ou se prevista a possibilidade de resolução, como no usufruto e
na compra e venda com pacto de retrovenda. Depreende-se que a propriedade limitada
decorre da atribuição a terceiros de alguns poderes incidentes sobre a coisa. Esta espécie se
enquadra no jus in re aliena” (2012, p. 14).
Orlando Gomes (2012, p. 26) arremata didaticamente:
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
O DIREITO REAL TEM DUAS MANIFESTAÇÕES, UMA
NECESSÁRIA, E A OUTRA POSSÍVEL; OU O
EXERCEMOS SOBRE NOSSAS PRÓPRIAS COISAS -
JUS IN RE PROPRIA, OU SOBRE COISAS DE OUTROS
- JUS IN RE ALIENA. JUS IN RE PROPRIA É A
PROPRIEDADE COM TODOS OS SEUS DIREITOS
ELEMENTARES. JUS IN RE ALIENA, O DIREITO REAL
QUE TEM POR OBJETO A PROPRIEDADE LIMITADA.
ASSIM, DE ACORDO COM ESSE ENSINAMENTO, A
PROPRIEDADE É A SOMA DE TODOS OS DIREITOS
POSSÍVEIS QUE PERTENCEM AO PROPRIETÁRIO
SOBRE A SUA COISA, QUAIS OS DA POSSE, USO,
GOZO E LIVRE DISPOSIÇÃO; OS OUTROS DIREITOS
REAIS SÃO PARCELAS DAQUELA SOMA, SÃO OS
PRÓPRIOS DIREITOS CONSTITUTIVOS DO DOMÍNIO,
SÃO PODERES QUE SOBRE A COISA SE ATRIBUEM A
OUTRAS PESSOAS. OS DIREITOS REAIS NA COISA
ALHEIA SERIAM O RESULTADO DA DECOMPOSIÇÃO
DOS DIVERSOS PODERES JURÍDICOS CONTIDOS NO
DIREITO DE PROPRIEDADE. O PROPRIETÁRIO
DESMEMBRARIA UM DESSES PODERES E O
ATRIBUIRIA A OUTRA PESSOA. OS DIREITOS
ELEMENTARES DO DOMÍNIO OU PODERES
JURÍDICOS DO PROPRIETÁRIO SÃO OS DIREITOS DE
USAR, GOZAR E DISPOR DA COISA (JUS UTENDI,
FRUENDI ET ABUTENDI). DESTACANDO ALGUM OU
MAIS DE UM DESSES DIREITOS ELEMENTARES, O
PROPRIETÁRIO CONSTITUI UM DIREITO REAL
LIMITADO.
 RESUMINDO
Em razão do desmembramento ou decomposição dos poderes relativos ao domínio, limita-se a
propriedade, que deixa de ser plena e estará condicionada à extensão das faculdades
disponíveis.
VERIFICANDO O APRENDIZADO
1. SÃO OBRIGAÇÕES AMBULATÓRIAS:
A) Aquelas constituídas em relações com instituições nosocomiais.
B) Espécies de obrigações naturais.
C) Sinônimo de ônus reais.
D) Aquelas que recaem sobre uma pessoa, por força de determinado direito real.
E) Espécies de obrigações ilícitas.
2. QUANTO À SUA NATUREZA, AS OBRIGAÇÕES AMBIENTAIS SÃO
TIDAS COMO:
A) Obrigações naturais
B) Obrigações pessoais
C) Obrigações decorrentes de direitos da vizinhança
D) Obrigações mistas
E) Obrigações propter rem
GABARITO
1. São obrigações ambulatórias:
A alternativa "D " está correta.
 
Trata-se precisamente da definição do instituto.
2. Quanto à sua natureza, as obrigações ambientais são tidas como:
A alternativa "E " está correta.
 
A correta qualificação das obrigações ambientais quanto à sua natureza é de propter rem ou
ambulatoriais.
CONCLUSÃO
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Como vimos, o estudo do Direito das Coisas ou Direitos Reais nos acompanha
dogmaticamente desde o Direito Romano. No entanto, ele vem atravessando significativas
mudanças, que acabam impondo um olhar mais consentâneo com os valores da Constituição
da República. Observamos isso, por exemplo, quando falamos sobre as limitações ao direito de
propriedade, que não pode mais ser exercitado de modo abusivo: deve, antes, cumprir uma
função social desenhada pelo constituinte.
Exploramos, também, as diversas peculiaridades dos direitos reais que os apartam dos direitos
pessoais/obrigacionais/de crédito, além de desbravar as principais chaves classificatórias
formuladas pela doutrina.
AVALIAÇÃO DO TEMA:
REFERÊNCIAS
BEVILÁQUA, Clóvis. Direito das coisas. Brasília: Senado Federal, Conselho Editorial, 2003.
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson; BRAGA NETTO, Felipe. Manual de
Direito Civil: volume único. 6. ed. Salvador: Juspodivm, 2021.
GOMES, Orlando. Direitos Reais. Atualizado por Luiz Edson Fachin. 21. ed. Rio de Janeiro:
Forense, 2012.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. 11. ed. São Paulo:
Saraiva, 2016.
PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das coisas. Brasília: Senado Federal, 2004.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 6. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012.
SCHREIBER, Anderson. Manual de Direito Civil Contemporâneo. 3. ed. (versão digital). São
Paulo: Saraiva Educação, 2020.
TEPEDINO, Gustavo; MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rêgo; RENTERIA, Pablo.
Fundamentos do Direito Civil: vol. 5. Rio de Janeiro: Forense, 2020.
TEPEDINO, Gustavo; OLIVA, Milena Donato. Fundamentos do Direito Civil: vol. 1. 2. ed. Rio
de Janeiro: Forense, 2021.
TEPEDINO, Gustavo; SCHREIBER, Anderson. Fundamentos do Direito Civil: vol. 2. 2. ed.
Rio de Janeiro: Forense, 2021.EXPLORE+
Para saber mais sobre os assuntos explorados neste conteúdo:
Veja a entrevista Prof. Maurício Bunazar - A obrigação "propter rem" e o direito
imobiliário, disponível no canal Blog do Direito Civil e Imobiliário no YouTube
(https://www.youtube.com/watch?v=NZfMzjRhdoY).
CONTEUDISTA
Filipe Medon