Contratos_Jurídicos

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CONTRATOS EM ESPÉCIE
POR: CAROLINA SARDENBERG SUSSEKIND
CRISTIANO CHAVES DE MELO
LAURA FRAGOMENI
ROTEIRO DE CURSO
2010.1
2ª EDIÇÃO
sumário
Contratos em Espécie
introdução .................................................................................................................................................. 03
1.1. AulA 1: clAssificAção dos contrAtos. elementos essenciAis. ........................................................................... 06
1.2. AulA 2: contrAto de comprA e VendA ............................................................................................................. 10
1.3. AulA 3: contrAto de comprA e VendA (cont.)- cláusulAs especiAis dA comprA e VendA .......................................... 26
1.4. AulA 4: trocA ou permutA. contrAto estimAtório........................................................................................... 31
1.5. AulA 5: doAção .......................................................................................................................................... 33
1.6. AulA 6: contrAto de locAção. locAção de coisAs. ............................................................................................ 38
1.7. AulA 7: contrAto de locAção (locAção de prédios urbAnos –– locAção residenciAl) ........................................... 43
1.8. AulA 8: contrAto de locAção ....................................................................................................................... 48
1.9. AulA 9: empréstimo (comodAto) ................................................................................................................... 52
1.10. AulA 10: empréstimo (mútuo)..................................................................................................................... 57
1.11. AulA 11: prestAção de serViços. empreitAdA ................................................................................................ 61
1.12. AulA 12: depósito ..................................................................................................................................... 64
1.13. AulA 13: mAndAto ..................................................................................................................................... 67
1.14. AulAs 14 e 15: comissão. AgênciA e distribuição (representAção comerciAl) ..................................................... 71
1.15. AulA 16: Análise de contrAtos ................................................................................................................... 92
1.16. AulA 17: licençA e cessão de mArcAs ............................................................................................................ 93
1.17. AulAs 18 e 19: Jogo e ApostA. seguro .......................................................................................................... 120
1.18. AulAs 20 e 21: fiAnçA. .............................................................................................................................. 125
1.19. AulA 22: trAnsAção. compromisso. ........................................................................................................... 129
1.20. AulAs 23 e 24: leAsing. ............................................................................................................................. 137
1.21. AulA 25: resultAdo dA diligênciA. ............................................................................................................. 144
1.22. AulA 26: closing! .................................................................................................................................... 147
3FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
INTROduçãO
1.1 Visão Geral
Bem-vindo ao Curso de Contratos em Espécie! Esta disciplina é de suma relevância,
pois qualquer que seja o ramo do direito que venha a ser escolhido pelo aluno no futuro, seja público ou 
privado, uma boa base em direito civil, incluindo contratos em espécie, será sempre exigida. 
Aliás, independentemente do ramo de atividade escolhido, o conhecimento de contratos em espécie é 
fundamental, tendo em vista que diariamente nos deparamos com inúmeros contratos, seja, no aluguel de um 
imóvel, em um empréstimo no banco, ou mesmo na simples compra de uma passagem de ônibus.
Veremos que o novo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) incluiu, no rol de contratos em espécie, contratos 
que anteriormente eram tratados apenas pelo Código Comercial, como o contrato de comissão, agência e dis-
tribuição. Em nossas aulas estudaremos boa parte dos contratos nominados ou típicos, ou seja, aqueles discipli-
nados no Código Civil, assim como alguns contratos inominados ou atípicos, que, embora não sejam previstos 
e disciplinados expressamente pela lei, são lícitos e parte do dia-a-dia do intérprete do Direito, como o contrato 
de leasing e o contrato de cessão de marca. 
1.2 objetiVos Gerais
O mercado exige, cada vez mais, a participação do advogado como viabilizador do negócio, auxiliando o 
executivo a negociar o contrato e atuando sempre na advocacia preventiva. Desta forma, nosso objetivo, além de 
ensinar (é claro), será o de fazer com que o aluno conheça os diversos tipos de contrato e saiba identificar seus 
requisitos necessários e seus vícios para a conclusão do negócio. 
Queremos preparar o aluno não apenas para a prova, mas principalmente, provê-lo com as ferramentas 
(objetivo do curso) que o habilite a identificar as características dos principais contratos do nosso ordenamento 
jurídico, não só com a abrangência que a matéria requer, mas também com a profundidade necessária de um 
bom enfoque acadêmico e prático, para que, com isso, ele possa ter um diferencial na sua vida profissional.
1.3 MetodoloGia
A metodologia do curso será participativa com exposição dialogada e debates sobre casos propostos. 
Na próxima aula apresentaremos o caso mestre, que será o fio condutor da disciplina. Por meio dele, os 
alunos serão convidados a integrar a equipe responsável pela análise de contratos em uma due diligence fictícia. 
Dessa forma, os alunos terão contato com as diversas espécies de contratos e com os possíveis problemas enfren-
tados no dia-a-dia de um advogado. 
Adicionalmente, em todas as aulas serão apresentadas questões, relacionadas ao tema exposto para que 
sejam debatidas em aula. Para tanto, vale lembrar que:
– como todas as aulas serão participativas, a leitura prévia do material didático e da leitura obrigatória é 
indispensável.
– a indicação da bibliografia obrigatória e da bibliografia complementar deve servir de base para o aluno. 
Espera-se, porém, que o aluno pesquise textos adicionais que possam dar enfoques diferentes ou mais 
profundos sobre o mesmo tema.
4FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
1.4 desafios 
Tendo em vista o grande número de contratos no Código Civil e a abrangência da matéria, um dos princi-
pais desafios a serem enfrentados pelos alunos nesta disciplina, é saber aplicar o conhecimento teórico, adquirido 
a partir do estudo e de pesquisa, em casos práticos. A discussão de casos em todas as aulas servirá justamente para 
estimular o aluno a pensar a teoria na prática.
1.5 Métodos de aValiação
O desempenho do aluno na disciplina Contratos em Espécie será avaliado por meio das seguintes atividades: 
(i) uma prova escrita a ser realizada no início de outubro; (ii) uma prova escrita a ser realizada na última aula do 
curso; (iii) um trabalho a ser entregue individualmente pelos alunos; e (iv) participação em sala de aula.
A primeira prova valerá de 0 (zero) a 5,0 (cinco) pontos e será somada ao trabalho que também valerá de 
0 (zero) a 5,0 (cinco) pontos.
A segunda prova valerá de 0 (zero) a 8,0 (oito) pontos.. A participação do aluno em aula valerá até 2,0 
(dois) pontos, que será somado na segunda prova.
A média do aluno seráobtida da seguinte forma:
Média final = primeira prova (5,0) + trabalho (5,0) + Segunda prova (8,0) + participação (2,0)
2
O aluno que obtiver média inferior a 7,0 (sete) e superior ou igual a 4,0 (quatro) pontos, deverá fazer uma 
prova final. O aluno que obtiver média inferior a 4,0 (quatro) estará automaticamente reprovado na disciplina. 
Para os alunos que fizerem a prova final, a média de aprovação a ser alcançada é de 6,0 (seis) pontos, a qual 
será obtida conforme fórmula constante no Manual do Aluno - Manual do Professor.
Prova escrita:
Para ambas as provas o aluno poderá consultar a legislação pertinente, sem comentários ou anotações, 
somente com remissões a artigos e súmulas dos tribunais superiores, para elaborar as respostas, salvo orientação 
distinta por parte do professor.
As provas serão compostas de até cinco questões, nas quais o aluno deverá demonstrar o domínio da ma-
téria em casos teóricos e práticos. 
A princípio, a primeira prova será realizada na primeira semana de outubro e a segunda prova será realizada 
na semana de 21/11 a 24/11. Caso haja modificação no cronograma que implique em alteração na data das 
provas, nova data e horário serão divulgados com antecedência para os alunos.
Participação em aula:
Os alunos deverão participar ativamente das aulas. A avaliação por participação será feita com base no in-
teresse demonstrado pelo aluno, leitura do material indicado, conhecimento e discussão dos casos apresentados, 
e, presença e pontualidade nas aulas.
Poderá ser atribuído até 2,0 pontos na nota da segunda prova, conforme a participação do aluno durante 
o curso. 
5FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
trabalho:
Na segunda semana de novembro, cada aluno deverá apresentar relatório apontando os problemas encon-
trados na diligência legal, conforme os casos apresentados durante as aulas, seus riscos e, quando possível, as 
formas de solucioná-los. Ao longo do curso serão fornecidas mais informações sobre como elaborar o trabalho. 
Caso haja modificação no cronograma que implique em alteração na data da entrega do trabalho, nova data e 
horário serão divulgados com antecedência para os alunos.
1.6 atiVidades CoMPleMentares
Dependendo do andamento das aulas, o professor poderá propor atividades adicionais que valerão 0,5 
(meio ponto) cada uma. Os pontos adicionais serão somados à nota da segunda prova.
6FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
1.1. AulA 1: ClASSIfICAçãO dOS CONTRATOS. ElEmENTOS ESSENCIAIS.
1.1.1. eMentário de teMas:
Introdução. Existência e validade do contrato. Classificação dos contratos. 
1.1.2. biblioGrafia obriGatória:
• RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Dos contratos e das declarações unilaterais de 
vontade. São Paulo: Ed. Saraiva, 2002, vol. 3, págs. 27 a 48.
• PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Rio de Janeiro: Fo-
rense, 2005, vol.. III, págs. 30 a 35. 
1.1.3. biblioGrafia CoMPleMentar:
• WALD, Arnoldo. A evolução do contrato no terceiro milênio e o novo Código Civil. In 
ARRUDA Alvim, Joaquim Portes de Cerqueira César e Roberto Rosas (coord). Aspectos 
Controvertidos do Novo Código Civil. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 
2003, págs 59 a 77.
• AZEVEDO, Antonio Junqueira de. Negócio Jurídico – Existência, Validade e Efi-
cácia. São Paulo: Saraiva, 2002.
1.1.4. roteiro de aula
a) introdução
No semestre passado, os alunos tiveram oportunidade de fazer o curso de Teoria Geral 
das Obrigações e dos Contratos. Dentre outros, aprenderam os seguintes tópicos: (i) princí-
pios da nova teoria contratual; (ii) interpretação dos contratos, (iii) formação dos contratos, 
(iv) revisão dos contratos; e (v) extinção dos contratos.
Nosso curso será voltado ao estudo dos contratos em espécie. Hoje, porém, analisa-
remos os elementos e requisitos para existência e validade do contrato e a classificação dos 
contratos.
b) existência e validade do contrato
Sendo o contrato um negócio jurídico, a ele são aplicáveis os mesmos elementos cons-
titutivos e os pressupostos de validade do negócio jurídico1.
São elementos constitutivos:
– vontade manifestada por meio de declaração;
– idoneidade do objeto;
– forma, quando da substância do ato.
1 Rever aula 2 do curso de Teo-
ria Geral das Obrigações e dos 
Contratos.
7FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
Caso um desses elementos não esteja presente, o negócio jurídico nem mesmo exis-
tirá.
Os requisitos de validade estão previstos no art. 104 do Código Civil:
– agente capaz;
– objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
– forma prescrita ou não defesa em lei.
Estando ausente algum desses requisitos, o contrato será nulo ou anulável
O elemento novo e inerente ao contrato é o acordo entre duas partes sobre determi-
nado assunto. 
C) Classificação dos contratos
Qual é o objetivo de classificar os contratos?
Embora haja consenso na doutrina sobre boa parte da classificação dos contratos, cada 
autor tem um enfoque diferente ao tratar dessa matéria.
Nesta aula usaremos por base a metodologia de Silvio Rodrigues, mas recomendamos 
que o livro de Caio Mario da Silva Pereira2 também seja estudado. 
Uma mesma espécie de contrato pode ser classificada de inúmeras maneiras, conforme 
o ponto de observação do estudo. 
Relacionamos abaixo alguns exemplos:
[i – classificação dos contratos quanto a sua natureza:]
– Unilaterais e bilaterais
 Afinal, o contrato em si é um ato bilateral, certo? Como podemos dizer que um 
contrato é unilateral?
 Qual é a importância de distinguir o contrato unilateral do bilateral?
– Onerosos e gratuitos
 Os contratos onerosos envolvem sacrifícios e vantagens patrimoniais a ambas as 
partes. Já os contratos gratuitos envolvem sacríficio econômico para apenas uma das 
partes e consequentemente vantagem patrimonial a apenas uma delas. O exemplo 
tradicional de contrato gratuito é a doação sem encargo. O donátario recebe algo do 
doador e nada lhe dá em retorno. 
 Qual é a importância de distinguir o contrato gratuito do oneroso?– Comutativos 
e aleatórios
 Essa distinção aplica-se apenas aos contratos bilaterais e onerosos. 
 Qual é a importância de distinguir o contrato comutativo do aleatório?
[ii – classificação dos contratos quanto ao seu aperfeiçoamento:]
– Consensuais e reais
 O contrato consensual não requer a entrega do bem para aperfeiçoamento do con-
trato, exige apenas o consentimento das partes. Exemplo: contrato de compra e ven-
da de bem móvel. Já no contrato real, o mero acordo entre as partes não é suficiente 
para constituir o contrato, no máximo, o que ocorre é uma promessa de contratar. 
2 Conforme bibliografia com-
plementar.
8FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
Isso ocorre, por exemplo, no mútuo, se o mutuante não empresta o dinheiro ao mutuário, o contrato 
não se aperfeiçoa por mais que haja um contrato entre mutuante e mutuário.
– Solenes e não solenes
 Geralmente os contratos são não solenes, ou seja, não há forma prescrita em lei para que sejam válidos. 
Há, porém, alguns casos em que o legislador achou por bem determinar forma para a validade do ato. 
É o caso do contrato de compra e venda de imóvel de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário 
mínimo vigente no país e que tem que ser feito por escritura pública (art. 108 da Lei nº 10.406/2002).
 Qual é a importância de distinguir o contrato solene do não solene?
[iii – classificação dos contratos quanto a sua sistematização:]
– Nominados e inominados
 Nominados são os contratos previstos e regulados por lei. Inominados ou atípicos são os contratos que, 
apesar de não estarem disciplinados em lei, são permitidos quando lícitos, em razão do princípio da au-
tonomia da vontade (art. 425 da Lei nº 10.406/2002).
[iv – classificação dos contratos quanto ao seu relacionamento com os demais contratos:]
– Principaise acessórios
 O contrato que independe de outro para existir é o contrato principal. O contrato acessório, por sua vez, 
existe em função de outro contrato. A fiança é um bom exemplo de contrato acessório ao contrato de 
locação.
 Como pela regra geral, o acessório segue o principal, se o contrato principal é nulo, nulo será o contrato 
acessório. A recíproca, no entanto, não é verdadeira, já que o contrato principal sobrevive sem o contrato 
acessório.
[v – classificação dos contratos quanto ao momento de sua execução]
– Execução instantânea e de execução diferida no futuro
 Qual é a importância de distinguir o contrato de execução instantânea do contrato de execução diferida 
no futuro?
[vi – classificação dos contratos quanto ao seu objeto]
– Definitivo e preliminar
 O contrato preliminar tem sempre como objeto a realização de um contrato definitivo. As peculiaridades 
do contrato preliminar estão previstas nos arts. 462 a 644 da Lei nº 10.406/2002. 
 O contrato definitivo pode ter vários objetos, conforme a espécie de contrato. Como diz o próprio nome, 
trata-se do contrato que trata do assunto definitivamente.
9FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
[vii – classificação dos contratos quanto à maneira como são formados]
– Paritários e de adesão
 Ao contrário do contrato paritário, no qual as partes discutem os termos do negócio, no contrato de ade-
são não há espaço para negociação. As regras foram previamente estipuladas por uma das partes, cabendo 
a outra parte aceitá-las ou rejeitá-las em sua totalidade. 
 Os artigos 423 e 424 mostram a preocupação do legislador em tentar preservar o aderente, ou seja, aque-
le que não pôde negociar as cláusulas do contrato. 
1.1.5. questões de ConCurso
(Prova: 10º exame de ordem - 1ª fase) o contrato real é um contrato: 
a. Em que a entrega da res é pressuposto da sua existência;
b. Formal;
c. Que tem por objeto coisas corpóreas;
d. Efetivamente existente.
1.1.6. joGo – disCussão eM sala de aula
Contrato/
Classificação
Compra e 
Venda locação doação Empréstimo fiança mandato
fornecimento 
de energia
Unilateral
Bilateral
Oneroso
Gratuito
Comutativo
Aleatório
Consensual
Real
Solene
Não solene
Nominado
Inominado
Principal
Acessório
Execução Instantânea
Execução diferida no 
futuro
Definitivo
Preliminar
Paritário
De adesão
10FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
1.2. AulA 2: CONTRATO dE COmPRA E VENdA
1.2.1. eMentário de teMas:
Introdução – Natureza Jurídica – Elementos – Despesas do Contrato e Garantia – Riscos da Coisa – Limi-
tações à Compra e Venda – Regras Especiais
1.2.2. biblioGrafia obriGatória:
• Arts. 481 a 504 da Lei nº 10.406/2002.
• RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Dos contratos e das declarações unilaterais de vontade. São Pau-
lo: Ed. Saraiva, 2002, vol. 3, págs. 137 a 169.
1.2.3. biblioGrafia CoMPleMentar:
• NEJM, Edmundo; BRUNA, Sérgio Varella. Due diligence – identificando contingências para prever riscos 
futuros. In SADDI, Jairo (org.). Fusões e aquisições: aspectos jurídicos e econômicos. São Paulo: IOB, 
2002; págs. 205-219.
• ABLA, Maristela Sabbag. Sucessão Empresarial – Declarações e Garantias – O Papel da Legal Due Diligence. 
In CASTRO, Rodrigo R. Monteiro de; ARAGÃO, Leandro Santos de (coords.). Reorganização socie-
tária. São Paulo: Quartier Latin, 2005; págs. 99-121.
1.2.4. Caso Gerador
O Sr. Eduardo e sua mulher, dona Mônica, abriram o primeiro mercadinho, na década de 80, em Brasília. 
O que começou com uma loja de conveniência, que visava atender apenas a região, rapidamente ocupou um 
lugar cativo na vizinhança e a freguesia se tornou cada vez mais fiel.
Com o passar dos anos, a pequena empresa de Eduardo e Mônica foi experimentando um contínuo suces-
so e o negócio foi crescendo junto com seus filhos gêmeos, Jeremias e Maria Lúcia.
Cerca de dez anos após o começo das atividades, a Pechincha Comércio Varejista Ltda. foi brindada com 
uma oportunidade de expansão dos seus negócios. Um velho comerciante de Brasília resolveu aposentar-se e 
voltar a morar com a filha, no interior de São Paulo, sendo que antes decidiu conferir a Eduardo e Mônica a 
condução dos seus negócios, vendendo-lhes algumas posses, alugando outras e, de uma maneira geral, transfe-
rindo o fundo de comércio para a Pechincha Ltda.
A partir de então, o senhor Eduardo ampliou seus negócios e hoje é sócio majoritário de uma sociedade 
que possui uma modesta rede de supermercados, com três lojas e um armazém. Com o passar do tempo, porém, 
o senhor Eduardo foi paulatinamente transferindo a administração de seus negócios para seus filhos.
Maria Lúcia sempre teve tino para os negócios, e sempre foi capaz de enxergar uma boa oportunidade. 
Dessa forma, quando nosso cliente a procurou para lhe fazer uma proposta de compra da Pechincha Ltda., mes-
mo diante da resistência inicial de seus pais e seu irmão, conseguiu convencê-los de que se tratava de uma chance 
de ouro para a família, e recebeu autorização deles para iniciar as conversas com o interessado.
11FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
Nosso cliente, a companhia Grana Certa Empreendimentos S/A, presidida pelo se-
nhor Odin Heiro, que é um investidor profissional, com negócios na área atacadista pre-
tende começar a atuar no segmento de distribuição alimentícia, motivo que o levou a se 
interessar pela Pechincha Ltda. Além disso, vislumbrou a possibilidade de expandir ainda 
mais os negócios, dada a fidelização da clientela do senhor Eduardo, e a escassez de bons 
supermercados na região.
Como de costume em negócios deste gênero, nosso primeiro trabalho será realizar 
uma due diligence ou diligência legal ou auditoria jurídica na companhia Pechincha Ltda.
A diligência legal tem por objetivo conhecer os aspectos jurídicos da empresa, de forma 
que os potenciais compradores saibam o que realmente estão comprando. Isso normalmen-
te se dá por meio de uma análise de todas as operações da empresa, com o exame criterioso 
de seus contratos, bem como de uma tentativa de identificação de suas dívidas ou passivos 
mais relevantes, sejam eles tributários, trabalhistas, cíveis, ambientais etc.
O resultado de uma diligência legal pode determinar o sucesso ou não da operação e 
geralmente influi no preço a ser pago.
Coube a nós, então, a tarefa de fazer a diligência legal na área de contratos da Pechin-
cha Ltda. Para tanto, deveremos solicitar todos3 os contratos da empresa a ser adquirida. 
Ao fim do processo de diligência legal, muitas vezes é elaborado um relatório des-
crevendo a situação da empresa, destacando todos os pontos e questões identificados 
durante o processo de diligência legal e que podem afetar a situação financeira e legal da 
companhia.
Esse relatório serve de instrumento para que o potencial comprador pondere se deve pros-
seguir com a aquisição do negócio, e, se o fizer, quais são os riscos a que estaria submetido.
Como você, na qualidade de advogado da Grana Certa S/A, começaria o processo 
de diligência? Quais seriam os primeiros contratos que você solicitaria ao advogado da 
Pechincha Ltda.? Quais os riscos que, considerando o negócio por ela desenvolvido, você 
concentraria mais sua atenção? Que problemas você vislumbra que ela pode ter nos contra-
tos existentes?
1.2.5. roteiro de aula
a) introdução
O contrato de compra e venda, verbal ou escrito, é a espécie mais comum dos con-
tratos. Em nosso dia-a-dia realizamos inúmeras operações de compra e venda, muitas vezes 
sem prestar atenção. Por exemplo, quando saímos para jantar, compramos um chiclete na 
barraquinha, vamos ao supermercado, estamos realizando pequenas operações de compra 
e venda.
Não é à toa que essa é a primeira espécie a ser tratada pelo Código Civil, sendo que 
outros contratos, como permuta, são regulados também pelas disposições do contrato de 
compra e venda.
O contrato decompra e venda não gera efeitos reais, ou seja, não transfere, por si só, o 
domínio do bem alienado. O contrato de compra e venda gera: para o vendedor, a obriga-
ção de transferir a coisa vendida; para o comprador, a obrigação de pagar o preço ajustado. 
Porém, a transferência do domínio só ocorre com a tradição (entrega) do bem, no caso de 
3 Dependendo do tamanho 
da empresa, os compradores 
estabelecem um valor base 
para análise dos aspectos jurí-
dicos, chamado de critério de 
materialidade. Nesses casos, a 
diligência é feita apenas nos 
processos judiciais ou admi-
nistrativos, contratos e demais 
áreas que envolvam valor igual 
ou superior ao critério de ma-
terialidade.
12FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
bem móvel, e com o registro do título de compra no Registro de Imóveis na hipótese de bem imóvel. (arts. 1.267 
e 1.245 da Lei n° 10.406/2002)
Os artigos 481 e 482 da Lei 10.406/2002 dispõem: 
“Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa 
coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
“Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acorda-
rem no objeto e no preço”.
 
A partir da leitura desses dois artigos, podemos extrair a natureza jurídica e os elementos do contrato de 
compra e venda.
b) natureza jurídica:
[consensual e (em regra) não solene]
Depende apenas da vontade das partes. Estando ambas de acordo com o objeto e o preço, o contrato 
é realizado. Não se exige, em regra, formalidade específica para o contrato de compra e venda, que só será 
obrigatória quando prevista especificamente em lei. Tanto é assim que a compra de um chiclete no baleiro 
da esquina perfaz uma compra e venda perfeita, embora não formalizada em contrato escrito. Pode-se dizer, 
sem medo de errar, que a maioria esmagadora das operações de venda é feita sem formalidades específicas 
previstas em lei. 
Todavia, não se pode esquecer que, para algumas espécies de compra e venda, a observância de determina-
das formalidades poderão alterar os efeitos do contrato. Na venda de bem imóvel de valor superior a 30 (trinta) 
vezes o maior salário mínimo vigente no país, é necessária a realização de contrato escrito mediante escritura 
pública e seu registro no RGI para que gere efeitos perante terceiros. Importante: o contrato de compra e venda 
de imóvel realizado por meio de instrumento particular é negócio jurídico existente, válido e plenamente eficaz, 
mas somente entre as partes.
Existem outros contratos que, embora não necessitem de formalidades especiais para seu aperfeiçoamento, 
necessitam de um determinado registro para que a tradição do bem – apesar de móvel – tenha sua eficácia plena, 
inclusive perante terceiros. Cite um exemplo.
[sinalagmático (ou bilateral)]
Envolve prestações recíprocas de ambas as partes. O comprador deve entregar o preço enquanto o vende-
dor deve entregar a coisa.
[oneroso]
Tanto o comprador quanto o vendedor tem prestações a cumprir, que envolvem transferência de seu patri-
mônio. A gratuidade da compra e venda, expressa na desproporção manifesta entre o valor da coisa transferida e 
o preço acordado, desfigura o contrato. O correspondente gratuito da compra e venda é a doação.
C) elementos:
Os elementos do contrato de compra e venda encontram-se destacados em negrito no artigo 482 acima, 
quais sejam:
13FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
[consentimento ]
Comprador e vendedor têm que chegar a acordo quanto ao objeto e o preço. 
[preço]
Conforme artigo 481 da Lei n° 10.406/2002, o preço deve ser pago em dinheiro. Por 
quê? 
Além disso, o preço não deve ser irrisório, pois senão pode ser considerado uma doa-
ção e não uma compra e venda. Como visto acima, deve haver uma proporcionalidade entre 
o valor da coisa e seu preço.
O preço deve ser determinado ou determinável. Ou seja, a lei permite que o preço não 
esteja determinado no contrato e que as partes indiquem: (i) terceiro para fixá-lo; ou (ii) 
taxa do mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e local; ou (iii) índices ou parâme-
tros, desde que possam ser determinados objetivamente. A fixação do preço em regra segue 
o livre consentimento das partes. Sendo assim, qualquer fórmula estipulada para fixação do 
preço é permitida. Pode o preço, inclusive, ser ajustado no tempo, ou seja, mesmo após a 
tradição do objeto o preço pode estar sujeito a ajustes posteriores.
Marvin (comprador) e Vital (vendedor) firmaram contrato de compra e venda no qual 
deixaram de definir o preço. E agora?
Não é possível, porém, estabelecer que o preço será fixado de acordo com a vontade de 
apenas uma das partes, pois nesse caso seria uma hipótese de condição potestativa4, vedada 
pela Lei n° 10.406/2002.
[coisa]
Em teoria, todas as coisas que não estejam fora do comércio podem ser objetos do 
contrato de compra e venda. 
Sua amiga, Mônica, conta que está super empolgada com o presente que ganhou do 
namorado. Imagine que Eduardo inovou desta vez: comprou-lhe a constelação das Três 
Marias!!! Ela lhe pergunta quanto vale esse presente. Um pouco constrangido (a) com a 
situação, você explica que esse presente, embora possa ter muito valor sentimental, não tem 
qualquer valor econômico. Por quê?
Isso não quer dizer, entretanto, que só podem ser objetos de venda os bens tangíveis. 
Os bens imateriais, ou intangíveis, também podem ser alienados, como as marcas e o fundo 
de comércio.
– É possível alienar algo que não existe?
Nada impede que seja contratada a alienação de um bem que ainda não existe. Como 
vimos anteriormente, no direito brasileiro, o contrato de compra e venda não transfere o 
domínio do bem. Ele representa a obrigação de transferir um bem no presente ou no futuro, 
de acordo com a combinação das partes. Tanto é assim, que é possível alienar um empreen-
dimento imobiliário, mesmo antes da construção dos prédios. Qual seria um outro exemplo 
de venda de coisa futura? 
d) despesas do contrato e garantia
Em regra, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador e as despesas 
com a tradição ficam sob responsabilidade do vendedor. As partes podem, porém, estabe-
lecer regra diversa.
4 Relembrando: Condição po-
testativa é aquela que é sujeita 
ao puro arbítrio de uma das 
partes.
14FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
No contrato de compra e venda à vista, quem tem que cumprir primeiro com sua 
obrigação: o vendedor ou o comprador?
Além disso, no caso de venda a termo, o vendedor pode deixar de entregar a coisa, se 
o comprador torna-se insolvente, até que o comprador lhe dê garantia de que efetuará os 
pagamentos no prazo ajustado. 
Essa regra do art. 495 está em consonância com a previsão da exceção de contrato não 
cumprido5 estudada anteriormente. Há uma diferença entre elas. Qual é? 
e) riscos da coisa
Res perit domino – princípio segundo o qual a coisa perece em poder de seu dono, 
sofrendo este os prejuízos.
Esse princípio foi utilizado pelo legislador ao determinar, no art. 492, que “até o mo-
mento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta 
do comprador”.
Tendo em vista que a celebração do contrato de compra e venda não é suficiente para 
transferir o domínio da coisa até o momento da tradição (para bens móveis) e do registro 
(para bens imóveis), a coisa continua a pertencer ao alienante. Por isso, até o momento de 
sua efetiva entrega ou registro, os riscos com a coisa são do vendedor.
Porém, os riscos com a coisa correm por conta do comprador quando:
– a coisa encontra-se à disposição do comprador para que ele possa contar, marcar ou 
assinalar a coisa e, em razão de caso fortuito ou força maior, a coisa se deteriora;
– o comprador solicita que a coisa seja entregue em local diverso daquele que deveriaser entregue;
– o comprador está em mora de receber a coisa, que foi posta à disposição pelo ven-
dedor no local, tempo e modo acertado. Esta hipótese é uma exceção ao princípio 
da Res perit domino, pois neste caso não houve a tradição da coisa. Não seria justo, 
entretanto, que o vendedor arcasse com os riscos da coisa, uma vez que cumpriu sua 
parte do contrato.
– houver mútuo acordo entre as partes.
f) limitações à compra e venda
A lei veda que determinadas pessoas participem de compra e venda. Essa vedação não 
resulta da incapacidade das pessoas para realizar essa operação, mas sim da posição na rela-
ção jurídica. No caso, eles não têm legitimidade para realizar determinadas operações. Isto 
ocorre nas seguintes situações:
– tutores, curadores, testamenteiros e administradores não podem comprar, ainda que 
em hasta pública, os bens confiados à sua guarda ou administração;
– servidores públicos não podem comprar, ainda que em hasta pública, os bens ou 
direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração, 
direta ou indireta;
– juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxi-
liares da Justiça não podem comprar, ainda que em hasta pública, os bens ou direitos 
sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que 
se estender a sua autoridade; 
5 Art. 477 da Lei nº 10.406/2002: 
“se, depois de concluído o con-
trato, sobrevier a uma das par-
tes contratantes diminuição em 
seu patrimônio capaz de com-
prometer ou tornar duvidosa 
a prestação pela qual se obri-
gou, pode a outra recusar-se à 
prestação que lhe incumbe, até 
que aquela satisfaça a que lhe 
comete ou dê garantia bastante 
de satisfazê-la”.
15FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
– leiloeiros e seus prepostos não podem adquirir, ainda que em hasta pública, os bens de cuja venda este-
jam encarregados.
– descendentes não podem adquirir bens do ascendente, sem consentimento expresso dos demais descen-
dentes e do cônjuge do alienante.
Quais são os motivos pelos quais o legislador resolveu restringir a aquisição pelas pessoas elencadas acima?
O condômino de coisa indivisível pode alienar sua parte a terceiros, desde que dê direito de preferência 
aos demais condôminos, ou seja, ele precisa oferecer aos demais condôminos sua parte pelo mesmo preço e 
condições pelos quais pretende vender a terceiros. O que ocorre se houver mais de um condômino interessado 
em adquirir a quota parte a ser alienada?
G) regras especiais
[venda por amostra]
Ocorre quando a venda ocorre com base em amostra exibida ao comprador. O comprador tem direito de 
receber coisa igual à amostra.
[venda ad corpus e venda ad mensuram]
Venda ad mensuram – as partes estão interessadas em uma determinada área. Exemplo: Fazendeiro tem 
interesse em adquirir mil hectares para poder plantar. O objetivo do adquirente é comprar uma coisa com de-
terminado comprimento necessário para desenvolver uma finalidade.
Venda ad corpus – as partes estão interessadas em comprar coisa certa e determinada, independentemente 
da extensão. Exemplo: Fazendeiro tem interesse em adquirir a Fazenda Boa Esperança. Nestes casos, entende-se 
que a referência à medida do terreno é meramente enunciativa.
Embora em alguns casos seja difícil determinar se a venda foi feita ad mensuram ou ad corpus, por vezes essa 
distinção se faz necessária em razão das regras peculiares a cada uma.
No caso de venda ad mensuram, o comprador tem o direito de exigir que a coisa vendida tenha as medidas 
acertadas e não o tendo pode pedir a complementação da área, ou caso isso não seja possível, rescindir o contrato 
de compra e venda. 
Já no caso de venda ad corpus, o comprador não teria esse direito, caso verifique que as medidas do imóvel 
adquirido não correspondem exatamente as medidas que constaram do contrato.
[defeito oculto nas vendas conjuntas]
“Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas”.
Esse artigo sofre críticas de importantes autores. Quais são elas e como esse artigo deve ser interpretado 
para atenuar as críticas?
1.2.6. questões de ConCurso
(Prova: 29º Exame de Ordem - 1ª fase) Quanto à classificação, o contrato de compra e venda de imóveis 
se apresenta da seguinte forma: 
a. Consensual, bilateral, oneroso e solene;
b. Consensual, bilateral, oneroso e não solene;
c. Bilateral, oneroso, formal e aleatório;
d. Oneroso, bilateral, não formal e consensual.
16FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
(Prova: 27º Exame de Ordem - 1ª fase) Com relação ao contrato de compra e venda, NÃO É CORRETO afirmar: 
a. É nula a pactuação firmada que deixa ao exclusivo arbítrio de uma das partes a fixação do preço 
b. É válida a venda de ascendente solteiro a descendente, que obtém o consentimento dos demais descen-
dentes, quando da realização de avença 
c. Na venda “ad mensuram” as referências às dimensões do imóvel são meramente enunciativas, não caben-
do demanda quanto a uma eventual diferença nas medições 
d. O condômino em coisa indivisível, ao desejar vender a sua parte no bem, deve, antes de vendê-la a um 
estranho, dar direito de preferência na aquisição, tanto por tanto, aos demais condôminos 
(Prova: 26º Exame de Ordem - 1ª fase) A quem cabem as despesas com a escritura de compra e venda de 
imóvel residencial? 
a. Necessariamente ao comprador 
b. Necessariamente ao vendedor 
c. Ao comprador, podendo haver disposição em contrário 
d. Ao vendedor, podendo haver disposição em contrário 
(Prova: 05º Exame de Ordem - 1ª fase) A proibição de venda do ascendente aos descendentes sem a con-
cordância dos demais, configura: 
a. Falta de aptidão intrínseca do agente; falta de capacidade; 
b. Falta de legitimação; incapacidade de fato; 
c. Falta de legitimação, ainda que haja capacidade; 
d. Desde que haja capacidade, não existe proibição.
(Prova: 05º Exame de Ordem - 1ª fase) Considerando-se o instituto da tradição no direito civil, podemos 
afirmar que: 
a. Executam-se as obrigações assumidas verbalmente;
b. Não se transfere o domínio dos bens móveis;
c. Transfere-se o domínio de qualquer bem imóvel;
d. Transfere-se o domínio dos bens móveis.
(Prova: 03º Exame de Ordem - 1ª fase) A compra e venda de bens móveis é contrato: 
a. Unilateral;
b. A título gratuito;
c. Formal;
d. Comutativo.
1.2.7. Modelo de lista de due diliGenCe
DILIGÊNCIA LEGAL
Durante a diligência legal serão analisadas cópias dos documentos abaixo discriminados, referentes à socie-
dade limitada a ser adquirida e, se for o caso, a todas as suas controladas e coligadas.
I - NOTA INTRODUTÓRIA:
Alguns dos documentos solicitados podem não existir ou não ser aplicáveis à sociedade objeto da diligência 
legal e, se for o caso, a suas controladas e coligadas. Neste caso, bastará que a sociedade formule declaração por 
escrito nesse sentido.
17FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
Se a sociedade mantiver filiais, as certidões a serem providenciadas deverão abranger a matriz e todas as 
filiais.
Solicitamos que os documentos sejam ordenados e/ou relacionados seguindo a ordem e numeração cons-
tante deste check list, a fim de agilizar o procedimento de sua identificação e análise.
II - ORGANIZAÇÃO E FUNCIONAMENTO DA SOCIEDADE:
1. Organograma societário da sociedade, com identificação de seus sócios, subsidiárias, coligadas, contro-
ladas e demais sociedades nas quais participe;
2. Contrato constitutivo da sociedade e respectivas alterações contratuais posteriores, bem como Atas de 
Assembléias ou Reuniões de Sócios, com comprovantes de arquivamento na Junta Comercial e respectivas pu-
blicações;
3. Certidão de Breve Relatório da Junta Comercial competente; 
4. Todos os Livros Societários da sociedade, especialmente o de Atas de Assembléias ou Reuniões de Sócios;5. Lista de endereços completos de todos os escritórios, filiais (com os respectivos números de inscrição no 
CNPJ), depósitos e quaisquer outras operações da sociedade;
6. Lista dos nomes dos sócios, membros da administração da sociedade que ocupam e/ou ocuparam tais 
cargos durante os últimos 02 (dois) anos, incluindo suas funções e responsabilidades;
7. Acordo de Sócios e Aditivos, arquivados ou não na sede da sociedade;
8. Opções, garantias, promessas de compra e venda, cauções e outros gravames, se existentes, tendo por 
objeto as quotas da sociedade; 
9. Planos de Opção de Compra de Ações/Quotas oferecidos aos seus administradores e/ou empregados;
10. Registro das ações ou quotas de outras sociedades de que participa a sociedade; 
11. Relatório indicando todas as procurações outorgadas pela sociedade (ad judicia e ad negotia), bem 
como respectivas cópias; 
12. Protocolos de cisão, incorporação e fusão em que tenha sido parte a sociedade ou tendo por objeto 
suas quotas; 
13. Em caso de cisão ou redução do capital social da sociedade, cópia das publicações exigidas em lei; 
14. Contratos de consórcio, associação ou “joint venture”;
15. Convenção de grupo de sociedades de que a sociedade participe; 
16. Demonstrações financeiras da sociedade, bem como as suas respectivas publicações; 
III - CONTRATOS: 
17. Fornecer lista elaborada pela administração da sociedade contemplando todos os contratos em vigor 
dos quais a sociedade seja parte signatária ou interveniente, informando objeto, valor, vencimentos, situação 
(adimplemento ou inadimplemento), prazo e com o fornecimento das respectivas cópias;
18. Fornecer cópias dos modelos de contratos-padrão utilizados pela sociedade;
19. Informar sobre a eventual existência de inadimplemento de cláusulas contratuais contendo obrigações 
de caráter econômico-financeiro (tais como cláusulas limitando o futuro endividamento da sociedade, cláusulas 
estabelecendo proibição de ultrapassar determinado limite entre capital próprio e capital de terceiros (“debt/
equity”) e etc.);
20. Informar sobre e fornecer cópia dos contratos de distribuição, representação comercial e de forneci-
mento (ativo ou passivo) envolvendo a sociedade; 
21. Informar sobre e fornecer cópia dos contratos de licença e/ou cessão envolvendo marcas, patentes, direito 
autoral, desenhos industriais, contratos de transferência de tecnologia, contratos de assistência técnica e/ou con-
tratos de franquia ou outros contratos envolvendo bens de propriedade intelectual eventualmente firmados pela 
sociedade, acompanhados dos respectivos certificados de averbação no INPI e de registro no Banco Central; 
18FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
22. Informar sobre e fornecer cópia dos contratos de empréstimo ou financiamento (inclusive por meio de 
emissão de valores mobiliários), e/ou outros instrumentos de natureza financeira;
23. Informar sobre e fornecer cópia de Cartas de Conforto (comfort letters) ou quaisquer instrumentos, 
correspondências, acordos laterais etc., que definam o modo de cumprimento de cláusulas contratuais, ou mo-
difiquem seus termos;
24. Informar sobre e fornecer cópia de contratos de locação, arrendamento mercantil ou comodato de bens 
imóveis ou móveis;
25. Informar sobre e fornecer cópia de documentos de constituição de garantias reais (e.g. hipoteca, pe-
nhor, caução) em favor da sociedade e respectivas certidões ou, ainda, instrumentos tendo por objeto alienação 
fiduciária e compra e venda com reserva de domínio; 
26. Informar sobre e fornecer cópia de documentos de constituição de garantia pessoal (e.g fiança, aval) em 
favor da sociedade, bem como comprovação de poderes de representação do signatário do garantidor; 
27. Informar sobre e fornecer cópia de documentos de constituição de garantias reais (e.g hipoteca, penhor, 
caução) concedidas pela sociedade em favor de terceiros ou, ainda, instrumentos tendo por objeto alienação 
fiduciária de bem da sociedade ou compra e venda com reserva de domínio;
28. Informar sobre e fornecer cópia de documento de constituição de garantias pessoais (e.g fiança, aval) 
concedidas pela sociedade em favor de terceiros;
29. Informar sobre e fornecer cópia de Notas Promissórias emitidas pela sociedade, com a informação, se 
de conhecimento da mesma, da eventual cessão pelo beneficiário das referidas notas; 
30. Fornecer todas as apólices de seguros contratados;
31. Informar sobre e fornecer cópia de contratos na área de tecnologia da informação, tais como:
31.1. Locação de hardware;
31.2. Licenciamento de software;
31.3. Manutenção de hardware;
31.4. Manutenção de software;
31.5. Serviços técnicos;
31.6. Desenvolvimento de software;
32. Informar sobre e fornecer cópia de contratos de prestação de serviços de publicidade e propaganda; 
33. Informar sobre e fornecer cópia de contratos de prestação de consultoria, assistência técnica ou serviços 
de qualquer outra natureza;
34. Informar sobre e fornecer cópia de compromissos, cartas de intenção ou entendimentos com terceiros 
em que a sociedade figure como parte, que não tenham sido previstos na presente lista.
Informamos, finalmente, que qualquer referência a contratos inclui seus aditivos e anexos, cujas cópias 
deverão ser igualmente fornecidas.
IV - PROPRIEDADE INTELECTUAL:
Solicitamos informações e cópias de todos os bens e documentos referentes à propriedade intelectual da 
sociedade no Brasil e em outros países, incluindo, mas não se limitando a:
35. Marcas, patentes e/ou desenhos industriais depositados/registrados;
36. Obras intelectuais de titularidade da sociedade;
37. Nomes de domínio registrados pela sociedade;
38. Processos administrativos e/ou judiciais envolvendo os bens de propriedade intelectual da sociedade;
39. Processos administrativos apresentados contra marcas de terceiros no Brasil e/ou no exterior;
40. Informação acerca de segredos de negócio de propriedade da sociedade;
41. Todos os softwares utilizados pela sociedade;
42. Todos os softwares criados pela sociedade;
19FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
43. Qualquer outra documentação que seja relevante e/ou que afete os bens de propriedade intelectual da 
sociedade;
V - PROPRIEDADES E ATIVOS:
44. Prova da propriedade dos bens móveis de valor individual acima de R$10.000,00 (dez mil reais) inte-
grados ao ativo da sociedade; 
Caso a sociedade possua bens imóveis:
45. Prova da propriedade dos bens imóveis da sociedade, inclusive certidões atualizadas com filiação vinte-
nária, com negativa de ônus/servidões/alienações, dos registros de imóveis competentes, bem como da ausência 
de aforamento (enfiteuse); 
46. Certidões negativas do INSS relativas aos bens imóveis da sociedade; 
47. Certidões negativas relativas ao IPTU, expedidas pelos Municípios onde se encontram os imóveis da 
sociedade;
VI – ASPECTOS FISCAIS:
48. Informações sobre aproveitamento de créditos tributários, indicando (i) forma do aproveitamento: com-
pensação com outros tributos, repetição do indébito, utilização de créditos extemporâneos, etc., (ii) valores envol-
vidos, já utilizados e a utilizar, (iii) existência ou não de medida judicial que permita a utilização dos créditos;
49. Relatório atualizado discriminando parcelamentos de tributos da sociedade e/ou participação em pro-
gramas de recuperação fiscal (“REFIS” ou “PAES” - no âmbito federal, estadual ou municipal), referente aos 
últimos 05 (cinco) anos, indicando: (i) tributo parcelado, (ii) início do parcelamento, (iii) número de parcelas, 
(iv) quantidade de parcelas pagas, (v) garantia oferecida, (vi) documentação apresentada à autoridade fiscal 
competente discriminando os débitos fiscais incluídos no REFIS e/ou PAES e (vii) prova de quitação de todos 
os pagamentos até a presente data;
50. Disponibilizar o LALUR referente ao último ano, com a indicação, já em reais, de todos os 
valores pendentesde tributação eventualmente registrados na parte B e demonstrativo do prejuízo fiscal 
acumulado e da base negativa da Contribuição Social, com a mesma data do último Balancete que será 
disponibilizado;
51. Relatório atualizado identificando todos os eventuais benefícios fiscais e/ou tratamentos fiscais (fede-
rais, estaduais ou municipais) concedidos à sociedade. Fornecer toda documentação (Instruções Normativas, 
Portarias, etc.) relacionada ao regime especial e/ou benefício fiscal concedido à sociedade até a presente data. 
Informar, ainda, a existência de eventuais requerimentos ou questionamentos pendentes quanto aos mesmos;
52. Consultas fiscais, formalmente protocoladas perante os órgãos da administração tributária, envolvendo 
a sociedade, cujas decisões foram proferidas nos últimos 5(cinco) anos, tendo por objeto matéria tributária;
53. As 3 (três) últimas demonstrações financeiras e os 3 (três) últimos Balancetes consolidados da socie-
dade;
54. Pareceres dos auditores independentes, acompanhados dos receptivos termos, declarações, cartas de 
representação e/ou outras informações formais prestadas pelos administradores aos auditores, para fins de au-
ditoria;
55. Toda e qualquer documentação relativa a penhores, garantias, direitos de retenção ou qualquer outra 
forma de restrição de qualquer natureza sobre qualquer ativo da sociedade listando tais ativos e os relacionando 
aos respectivos processos judiciais ou administrativos, nos níveis federal, estadual ou municipal.
20FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
VII - LITígIOs JUDICIAIs OU ADmINIsTRATIVOs:
Certidões:
56. Fornecer originais de Certidões atualizadas dos cartórios distribuidores de ações da Justiça Federal, Justiça 
Estadual e Justiça do Trabalho das comarcas da matriz e onde a sociedade mantém estabelecimentos ou filiais, 
abrangendo feitos Cíveis, Criminais e Fiscais, bem como Trabalhistas, e, ainda, Interdições e Tutelas, Falências 
e Concordatas (i.e., Certidões da Justiça Federal dos Distribuidores de Ações e Execuções Cíveis, Criminais e Fis-
cais e Certidões da Justiça Estadual dos Distribuidores Cíveis e Fiscais e Certidões dos Distribuidores da Justiça do 
Trabalho); 
57. Fornecer originais de Certidões atualizadas passadas por todos os Cartórios de Protestos das comarcas 
onde a sociedade mantém estabelecimentos ou filiais, cobrindo o período de 10 (dez) anos (i.e., Certidões dos 
Cartórios de Protestos de Letras e Títulos); 
58. Fornecer originais de Certidões atualizadas do INss (CND), em nome da sociedade, abrangendo 
todas as suas filiais;
59. Fornecer originais de Certidões de quitação de Tributos e Contribuições Federais – “CQTF” (IR, 
IPI, CSLL, COFINS, PIS), Certidões de quitação de Tributos Estaduais (ICms) (Certidão de quitação de 
Tributos Estaduais) e Certidões de quitação de Tributos municipais (ISS) (Certidão de quitação de Tributos 
Municipais), passadas em nome da sociedade, com relação a cada um de seus estabelecimentos ou filiais, e re-
ferentes a processos administrativos, inclusive parcelamentos em andamento; bem como de relatório emitido 
pela Secretaria da Receita Federal, Secretaria Estadual de Fazenda e Secretaria Municipal de Fazenda indicando 
os processos administrativos, relativamente a tributos federais, estaduais e municipais, em curso em nome da 
sociedade, ainda não inscritos em dívida ativa; 
60. Fornecer originais de Certidões de Dívida Ativa – (CDA) em nome da sociedade, expedidas pela Pro-
curadoria da Fazenda Nacional, Estadual e municipal, as duas últimas para cada estado ou município onde 
a sociedade possui estabelecimentos; 
61. Certidão de Quitação do FgTs;
Caso tenha havido alteração de sede nos últimos 05 (cinco) anos, favor solicitar as certidões aplicáveis 
também em relação ao(s) antigo(s) endereço(s). 
Relatórios:
62. Fornecer Relatório elaborado pelos advogados responsáveis pelos respectivos casos, identificando todos 
os eventuais processos fiscais, judiciais e administrativos, pendentes (nos quais a sociedade figure como autora, 
ré ou terceira interessada) ou em vias de ser iniciados, com a indicação de: (i) tributo envolvido; (ii) foro; (iii) 
objeto e fundamentos do pedido; (iv) andamento (status) atualizado; (v) valores envolvidos (atualizados ou em 
UFIR); (vi) valor da causa; (vii) chances de êxito e respectivo critério utilizado; (viii) provisões e/ou depósitos 
judiciais e (ix) quaisquer informações relevantes com respeito a tais processos;
63. Composição analítica das principais contas que compõem depósitos judiciais e provisões para contin-
gências fiscais e suas correlações com os processos fiscais administrativos e judiciais em andamento;
64. Disponibilizar cópias das peças fundamentais dos processos fiscais, judiciais e administrativos em que a 
sociedade seja parte ou tenha interesse, pendentes de julgamento, execução ou cumprimento, tais como, inicial, 
contestação, despachos, sentenças, recursos e acórdãos;
65. Fornecer Relatório contendo informações sobre eventuais intimações, notificações, inspeções ou inves-
tigações realizadas, instauradas por órgãos governamentais ou terceiros; 
66. Fornecer Relatório contendo informações sobre eventuais processos de desapropriação em que a socie-
dade figure como autora, com a estimativa de valores envolvidos; 
21FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
67. Fornecer Documentos e relatórios (inclusive os Termos de início e encerramento de fiscalização tri-
butária) contendo informações sobre eventuais intimações, notificações, inspeções ou investigações realizadas, 
instauradas por órgãos governamentais ou terceiros;
68. Fornecer Relatório contendo informações sobre eventuais reclamações baseadas em defeitos constata-
dos nos produtos fabricados pela sociedade (“product liability”) ou em garantias concedidas pela sociedade na 
venda dos produtos; 
69. Fornecer Relatório contendo informações sobre processos administrativos que envolvam as sociedades 
controladas ou coligadas; 
70. Fornecer Cartas encaminhadas pelos advogados externos aos auditores independentes sobre processos 
judiciais e administrativos;
VIII – AsPECTOs TRABALHIsTAs:
71. Relatório identificando todos os empregados, contendo (i) data de admissão; (ii) local de trabalho; (iii) 
cargo ou função; e (iv) salário atual (partes fixas e variáveis);
72. Cópia dos modelos de contrato de trabalho (contrato de experiência, contrato por prazo determinado 
etc.) e do regulamento interno ou regulamento de pessoal da sociedade;
73. Relativamente à jornada de trabalho, relatório informando:
73.1. Horário de trabalho, horário de intervalo e dia de folga semanal dos empregados. Informar eventuais 
horários de trabalho diferenciados por setor ou sistemas de revezamento. Como é feito o controle de horário? A 
anotação é feita pelo próprio empregado ou por pessoa específica? Onde são feitas tais anotações? Os emprega-
dos assinam tal registro?
73.2. Relação dos empregados não subordinados a controle de horário, com indicação das respectivas 
funções e salários;
73.3. Relação dos empregados que utilizam telefone celular ou equipamento similar, ficando à disposição 
da sociedade. Informar a forma de remuneração das horas à disposição;
73.4. Acordos de compensação e de prorrogação da jornada de trabalho, inclusive banco de horas, se hou-
ver. Informar o saldo atual de horas trabalhadas e ainda não compensadas pelo “banco de horas”;
74. Relativamente à remuneração, relatório informando:
74.1. Quais as verbas percebidas além do salário fixo e horas extras? Há empregados recebendo comis-
sões, prêmios, gratificações, bonificações ou ajudas de custo? Quais funções recebem as ditas parcelas? 
Qual o critério de pagamento?
74.2. Há empregados recebendo benefícios tais como, uso de automóvel, auxílio moradia, auxílio edu-
cação, despesas de representação, planos de saúde, previdência privada, auxílio alimentaçãoetc.? Qual o 
critério de pagamento de cada benefício? É efetuado desconto no salário? Caso haja desconto, informar 
se: (i) os empregados podem optar por tais benefícios; (ii) existem empregados que optaram pelo não 
recebimento; (iii) existe autorização dos empregados para o desconto. Caso afirmativo, cópia do modelo 
de autorização de desconto salarial relativo aos benefícios concedidos; (vi) o benefício integra o salário 
para efeito de cálculo do FGTS, Previdência Social, Imposto de Renda, férias e décimo terceiro salário;
75. Relativamente à alimentação, relatório informando:
75.1. A alimentação é fornecida pela própria sociedade ou são concedidos vales-refeição? Há desconto 
no salário ou é fornecida gratuitamente?
75.2. A sociedade participa do PAT – Programa de Alimentação do Trabalhador? Caso positivo, apre-
sentar cópia dos comprovantes anuais de inscrição. 
76. Cópia do plano de cargos e salários, se existente. Indicar se houve homologação do plano pelo Minis-
tério do Trabalho, Conselho Nacional de Política Salarial ou norma coletiva;
22FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
77. Cópia do Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO) e Programa de Prevenção 
de Riscos Ambientais (PPRA);
78. A sociedade tem organizada a CIPA – Comissão Interna de Prevenção de Acidentes? Caso positivo, 
apresentar relação dos atuais integrantes e cópias das atas de reunião dos últimos 02 (dois) anos;
79. Relatório identificando todos os empregados com estabilidade permanente ou temporária (CIPA, 
empregados com cargo de direção em sindicatos ou associações profissionais, empregadas grávidas, empregados 
acidentados, etc.);
80. Cópia do plano de opção de compra de ações, do programa de opção de compra de ações e a relação 
dos empregados e executivos elegíveis a tal plano;
81. Cópia de Plano de Participação nos Lucros e/ou Resultados, se houver. Informar o valor despendido 
pela sociedade com o pagamento de tal participação;
82. A sociedade instituiu, nos últimos 05 (cinco) anos, plano de demissão incentivada? Caso afirmativo, 
esclarecer os critérios do plano, bem como fornecer respectivos documentos, acaso existentes. Foram ajuizadas 
reclamações trabalhistas em razão do plano de demissão?
83. Cópia das convenções coletivas, acordos coletivos, decisões judiciais proferidas em dissídio coletivo, 
inclusive termos aditivos. Informar se são observadas convenções, acordos, ou dissídios próprios para categorias 
diferenciadas (secretárias, telefonistas, motoristas e profissionais liberais);
84. Relação dos empregados desligados da sociedade nos últimos 02 (dois) anos, bem como cópias, por 
amostragem, das respectivas rescisões do contrato de trabalho e homologação pelo Sindicato ou pela DRT;
85. Há serviços terceirizados na sociedade? Apresentar cópia dos contratos de prestação de serviços firma-
dos com empresas prestadoras de serviços; cooperativas; empresas de mão-de-obra temporária ou trabalhado-
res autônomos e relatório informando: (i) se os empregados alocados para atender a sociedade são sempre os 
mesmos; (ii) se trabalham diariamente nas dependências da sociedade; (iii) quem controla os serviços de tais 
empregados (a sociedade ou a prestadora de serviços); (iv) a quem estão subordinados; (v) período dos serviços; 
(vi) número de trabalhadores envolvido; (vi) valores mensais pagos e se a sociedade exige mensalmente os com-
provantes de recolhimento previdenciário e do FGTS;
86. Relatório identificando todas as reclamações trabalhistas e procedimentos administrativos (DRT e 
MPT) em curso contra a sociedade, contendo (i) partes envolvidas; (ii) foro; (iii) pedidos; (vi) estimativa dos 
valores envolvidos; (vii) estimativa de êxito; e (v) situação atual;
87. Cópia dos Autos de Infração lavrados contra a sociedade nos últimos 02 (dois) anos e respectiva defe-
sa/decisão administrativa/recurso ou guia comprovando pagamento da multa administrativa;
88. Cópia das principais peças de todas as ações trabalhistas em curso contra a sociedade, tais como petição ini-
cial, decisões proferidas em todas as instâncias, cálculos de liquidação, cálculos homologados e depósitos efetuados;
89. Cópia do Livro de Inspeção do Trabalho de todos os estabelecimentos da sociedade;
90. Cópia dos termos de ajustamento de conduta, inquéritos administrativos, autos de infração, ações civis 
públicas ou outras ações de natureza trabalhista;
91. Informar o valor da provisão com relação aos processos judiciais e administrativos em andamento, 
explicitando os critérios de tal provisão.
IX - APROVAÇÕEs gOVERNAmENTAIs E LICENÇAs:
92. Registros e inscrições da sociedade junto às autoridades fiscais federais, estaduais e municipais (tais 
como CNPJ, INSS, ISS, alvará da prefeitura etc.);
X – AsPECTOs AmBIENTAIs:
93. Licenças Ambientais: Licenças Prévias, de Instalação e Funcionamento emitidas pelo órgão ambiental 
competente; 
23FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
94. Certidão de Uso do Solo;
95. Outorgas do Uso da Água; 
96. Inscrição no Cadastro Técnico Federal das Atividades Potencialmente Poluidoras; 
97. Comprovante de pagamento do TCFA - Taxa de Controle de Fiscalização Ambiental; 
98. Certificado de Licença de Funcionamento emitido pelo Ministério da Justiça; 
99. Licença de substâncias sujeitas a controle especial emitida pelo Departamento de Polícia Federal; 
100. Alvará do Corpo de Bombeiros; 
101. Alvará de Licença e Localização emitido pela Prefeitura; 
102. Habite-se; 
103. Licença de Funcionamento emitida pela Vigilância Sanitária; 
104. Licença do órgão sanitário competente para ambulatórios e refeitórios; 
105. Listagem das ações judiciais e processos administrativos de cunho ambiental e seus respectivos anda-
mentos;
106. Relatório informando a respeito de atividades passadas desenvolvidas nos imóveis onde a sociedade 
desenvolve suas atividades.
1.2.8. Modelo de Contrato de CoMPra e Venda de quotas
Além da alteração do contrato social necessária para transferir quotas, que deve ser arquivada no registro compe-
tente, as partes podem celebrar adicionalmente um contrato de compra e venda de quotas, conforme modelo abaixo.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE QUOTAS 
[NOmE E QUALIFICAÇÃO], doravante denominado simplesmente “Comprador”; e
[NOmE E QUALIFICAÇÃO], doravante denominado simplesmente “Vendedor”;
e, ainda, na qualidade de interveniente-anuente:
[NOmE E QUALIFICAÇÃO DA sOCIEDADE CUJAs QUOTAs EsTÃO sENDO ALIENADAs], 
doravante denominada simplesmente “sociedade”;
CONSIDERANDO QUE:
(i) O Vendedor é legítimo possuidor e proprietário de 15.000 (quinze mil) quotas representativas de 50% 
(cinqüenta por cento) do capital social da sociedade (“Quotas”); e
(ii) O Vendedor deseja alienar as Quotas, e que o Comprador deseja adquiri-las, nos termos ajustados 
pelo presente instrumento,
O Vendedor e o Comprador (doravante referidos simplesmente como “Partes”) têm, entre si, justa e 
contratada a celebração do presente Contrato de Compra e Venda de Quotas (“Contrato”), de acordo com as 
seguintes cláusulas e condições:
CLÁUSULA PRIMEIRA - DA COMPRA E VENDA DAS QUOTAS
1.1. Pelo presente Contrato e na melhor forma de direito, o Vendedor cede e transfere, com todos os 
respectivos direitos e obrigações, a totalidade de suas Quotas representativas do capital social da sociedade ao 
Comprador, pelo preço certo e ajustado estabelecido na Cláusula 2.1 abaixo.
1.2. O Vendedor, neste ato, declara que as Quotas foram regularmente integralizadas e se encontram 
inteiramente livres e desembaraçadas de ônus, gravames, encargos, turbações, usufrutos ou qualquer outra res-
trição à posse e/ou a qualquer outro direito inerente a tais Quotas.
24FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
CLÁUSULA SEGUNDA - FORMA DE PAGAMENTO
2.1. O preço certo, total e ajustado para a aquisição das Quotas é de R$ 100.000,00 (cem mil reais) (“Pre-
ço”), a ser pagopelo Comprador ao Vendedor da seguinte forma:
a) R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) pagos neste ato, por meio da entrega pelo Vendedor ao Compra-
dor do cheque administrativo nº [...] da conta-corrente nº [...] da agência [...] do Banco [...]; e
b) R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais) a serem pagos em até 90 dias a contar desta data, mediante 
depósito na conta-corrente nº [...] da agência [...] do Banco [...];
2.1.1. Uma vez creditado na conta-corrente do Vendedor, o pagamento das parcelas que perfazem o Preço, 
constantes do item 2.1 acima, o Vendedor outorgará ao Comprador, plena, rasa e geral quitação com relação 
ao valor pago.
CLÁUSULA TERCEIRA – TRANSFERÊNCIA DAS QUOTAS
3.1. A transferência das Quotas será formalizada no ato do pagamento pelo Comprador, da totalidade do 
Preço devido ao Vendedor, mencionado na Cláusula Segunda, mediante a assinatura da competente alteração 
do contrato social da sociedade.
CLÁUSULA QUARTA - DISPOSIÇÕES GERAIS
4.1. O presente Contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável e obriga e aproveita às Partes e 
à sociedade, seus sucessores, herdeiros, cessionários e representantes legais, a qualquer título, e somente poderá 
ser alterado por instrumento escrito devidamente assinado por todas as Partes.
4.2. O não exercício ou atraso por qualquer das Partes e/ou da sociedade, no exercício de qualquer direito 
previsto neste Contrato deverá ser interpretado individualmente e não poderá ser considerado como renúncia 
por qualquer das Partes ou novação de qualquer obrigação contida neste Contrato, sendo considerada como 
mero ato de liberalidade.
4.3. Na hipótese de qualquer disposição ou parte de qualquer disposição deste Contrato ser tida como 
nula, anulada ou inexeqüível, por qualquer motivo, essa disposição será suprimida e não terá nenhuma força 
e efeito. Entretanto, se essa disposição suprimida prejudicar a execução deste Contrato, as demais disposições 
serão modificadas para preservar sua exeqüibilidade.
4.4. Fica ajustado entre as Partes que as despesas decorrentes do arquivamento da alteração contratual 
referida na cláusula 3.1 do presente Contrato será de exclusiva responsabilidade do Comprador, inclusive 
quaisquer despesas decorrentes de serviços profissionais por ele contratados. 
4.5. Toda e qualquer alteração das disposições do presente Contrato somente será válida e exeqüível, e so-
mente produzirá efeitos, se formalizada mediante instrumento escrito assinado pelas Partes e pela sociedade.
4.6. O presente Contrato constitui o acordo final, cabal e exclusivo entre as Partes com relação à compra 
e venda das Quotas, substituindo todos os acordos, entendimentos e declarações anteriores, orais ou escritos, a 
esse respeito.
4.7. O presente Contrato ou quaisquer direitos e/ou obrigações dele oriundos não poderão ser cedidos 
sem o prévio e expresso consentimento das Partes e da sociedade.
4.8. Todas as notificações e comunicações a serem feitas com relação ao presente Contrato serão elaboradas 
por escrito e serão enviadas para os endereços constantes do preâmbulo deste Contrato (i) por meio de Cartório de 
Títulos e Documentos, (ii) através de carta registrada, ou (iii) com outra comprovação inequívoca de recebimento.
4.8.1. Quaisquer dos endereços constantes do preâmbulo poderão ser alterados, a qualquer tempo, me-
diante comunicação dada na forma prevista acima, entretanto a respectiva comunicação de alteração de endere-
ço só tornar-se-á efetiva após o recebimento pela outra Parte e/ou pela sociedade, conforme o caso.
4.9. As Partes declaram e reconhecem que o presente Contrato, assinado por 02 (duas) testemunhas, 
constitui título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 585, inciso II, do Código de Processo Civil, assim 
25FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
como as obrigações de fazer aqui contidas comportam execução específica, nos termos dos artigos 461, 632, 639 
e seguintes do Código de Processo Civil.
4.10. Fica eleito o foro da Comarca do Rio de Janeiro, para dirimir quaisquer questões oriundas deste 
Contrato, à exclusão de qualquer outro, por mais privilegiado que possa ser.
E por estarem certas e ajustadas, as Partes assinam este Contrato em 03 (três) vias de igual teor e efeito, 
na presença de 02 (duas) testemunhas.
Rio de Janeiro, [dia] de [mês] de [ano].
Assinatura das Partes e da Sociedade
Testemunhas:
1. 2.
Nome: Nome:
CPF/MF: CPF/MF:
 
26FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
1.3. AulA 3: CONTRATO dE COmPRA E VENdA (CONT.)- CláuSulAS ESPECIAIS dA COmPRA E VENdA
1.3.1. eMentário de teMas:
Retrovenda - Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova – Preempção ou Preferência - Venda com reserva 
de domínio – Da venda sobre documentos
1.3.2. biblioGrafia obriGatória: 
• Arts. 505 a 532 da Lei nº 10.406/2002.
• RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Dos contratos e das declarações unilaterais de vontade. São 
Paulo: Ed. Saraiva, 2002, vol. 3, págs. 174 a 182 e 183 a 194.
• PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil - Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2005 
- vol. III, págs. 223 a 225.
1.3.3. biblioGrafia CoMPleMentar:
• Parecer Jurídico DNRC/ COJUR/ n° 217/03 – direito de preferência na cessão de quotas.
• LÔBO, Paulo Luiz Netto. Parte Especial. Das várias espécies de contratos. In: AZEVEDO, Antônio Junqueira 
de. (coord.). Comentários ao Código Civil. São Paulo: Saraiva, 2003, vol.. 6, págs. 215 a 225.
1.3.4. Caso Gerador:
Jeremias encontra você trabalhando na diligência legal e aproveita para lhe fazer uma consulta “informal”. 
Ele conta que, apesar de morar em Brasília, sempre gostou muito do Rio de Janeiro e que os cariocas têm muita 
sorte de conviver com uma paisagem tão privilegiada... Após alguns minutos enaltecendo a beleza da cidade, 
ele diz que pelo menos uma vez por ano vai ao Rio e que há alguns anos atrás decidiu parar de se hospedar em 
hotéis e comprou um loft na Barra da senhora Ermelinda Silva. Ele diz que está surpreso porque agora recebeu 
uma notificação de um tal de Olavo Evolto, informando que exerceu o direito de retrovenda do imóvel em face 
da senhora Ermelinda, e que, portanto, Jeremias deve devolvê-lo. Ele diz que nunca ouviu falar em retrovenda e 
lhe pergunta o que fazer. Embora não seja advogado do senhor Jeremias, quais são as duas principais perguntas 
que você deve fazer a ele para poder dar uma orientação inicial sobre o caso?
 
1.3.5. roteiro de aula
a) retrovenda
Direito de recobrar = Direito de retrato = direito de resgate = vendedor tem direito de exigir que o com-
prador lhe revenda o imóvel.
27FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
Muitos entendem que a retrovenda caiu em desuso em razão do compromisso de 
compra e venda. “...o compromisso de venda e compra preenche, com muito mais eficácia 
e maior economia, o papel que durante algum tempo a retrovenda desempenhou. Daí ser 
ela, hoje, instituto superado”6. 
Para que tenha efeito erga omnes7, o direito de retrovenda deve ser registrado no regis-
tro de imóveis, juntamente com a escritura pública de compra e venda.
Analisando o artigo 505 da Lei 10.406/2002, podemos extrair alguns requisitos da retro-
venda. Quais são eles?
“Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo 
máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas 
do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuarem com a sua autori-
zação escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias”.
Por que você acha que o legislador restringiu o instituto da retrovenda apenas aos bens 
imóveis?
O prazo para recobrar o imóvel é decadencial. Relembrando, quais são as conseqüên-
cias de ser um prazo decadencial e não prescricional?
b) da Venda a Contento e da sujeita a Prova
A venda a contento é cada vez mais rara atualmente emrazão da “padronização de 
mercadorias, a difusão dos preços fixos, a despersonalização das relações entre as partes...”8.
Apesar de ser mais rara, ela ainda pode ocorrer. Dona Mônica, por exemplo, compra 
roupas da boutique Charmosa há mais de dez anos. Dona Mônica é uma cliente muito queri-
da e conhecida por todas as vendedoras da loja. Ela sempre é atendida pela dona Marli. Dona 
Marli acompanhou em todos esses anos a vida da família Russo. Assim, sempre que chegam 
novas peças que Marli acha que são do gosto de Mônica, ela manda para a casa da senhora 
Russo as novas peças para que ela possa experimentar e decidir se vai comprá-las ou não.
Esse exemplo nos mostra que, no caso da venda a contento, embora haja a tradição do 
bem móvel, o domínio do bem não é transferido. Somente com a concordância do com-
prador, o domínio é transferido. A concordância do comprador é, portanto, uma condição 
suspensiva para a alienação.
Tendo em vista o que aprendemos nas aulas anteriores, quais são as conseqüências do 
domínio não ser transferido pela tradição da coisa móvel?
Duas semanas se passaram e dona Mônica ainda não deu retorno a dona Marli sobre 
as roupas. Está demorando mais do que o normal para ela se manifestar. A gerente da loja 
já está pressionando Marli, pois vai querer vender as peças a outras clientes. E agora? O que 
dona Marli deve fazer?
C) Preempção ou preferência
Ao vender um bem, o vendedor pode vir a resguardar seu direito de preempção ou 
direito de preferência. Assim, caso o comprador queira vender esse bem a terceiros, ele estará 
obrigado a oferecer o bem ao vendedor, que se pagar o mesmo valor oferecido pelo terceiro, 
terá preferência sobre ele.
6 RODRIGUEs, silvio. Direito 
Civil. dos contratos e das 
declarações unilaterais de 
vontade. são Paulo: Ed. sarai-
va, vol. 3; pág. 187.
7 Oponível a terceiros.
8 RODRIGUEs, silvio. Direito 
Civil. dos contratos e das 
declarações unilaterais de 
vontade. são Paulo: Ed. sarai-
va, vol. 3; pág. 189.
28FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
Para que esse direito exista são necessários os seguintes requisitos:
– o comprador tem que querer vender o bem adquirido;
– o vendedor tem que querer recomprar o bem, estando disposto a pagar ao compra-
dor o preço que ele tiver conseguido com terceiros;
– o vendedor tem que exercer o direito no prazo.
O prazo para exercer o direito de preferência não poderá ser superior a 180 dias se o 
bem for móvel, ou a 2 (dois) anos, se o bem for imóvel. Se o prazo não for estipulado, o 
direito de preferência caducará em 3 (três) dias, no caso de bem móvel, e em 60 (sessenta) 
dias, no caso de bem imóvel. O prazo começa a contar a partir da notificação do proprietá-
rio (comprador) ao vendedor informando sobre seu interesse em vender o bem.
Quais são as diferenças entre a preempção e o direito de retrovenda?
O direito de preferência é um negócio acessório, geralmente vinculado à compra e venda. 
Porém, não é raro vermos a estipulação de direito de preferência em outros contratos. A cláu-
sula de direito de preferência é muito comum, por exemplo, em acordos de acionistas9. Tanto 
é assim que a Lei nº 6.404/197610, que dispõe sobre as sociedades por ações, reconheceu que 
o direito de preferência é um dos tópicos que pode ser tratado em acordo de acionistas. Deste 
modo, por meio de acordo de acionistas, os contratantes podem convencionar que se um deles 
desejar vender sua participação a terceiro será obrigado a oferecer as suas ações primeiro aos de-
mais acionistas, que poderão comprá-las pelo mesmo preço e condições oferecidos ao terceiro. 
Vamos supor que, após a realização da diligência legal e da celebração do contrato de 
compra e venda das quotas da Pechincha Ltda., nosso cliente seja procurado pelo senhor 
Oportunista, sócio detentor de apenas 1% das quotas da Pechincha Ltda., que lhe afirma que 
a venda das quotas não foi válida, uma vez que há três anos atrás fez um acordo de quotistas 
com o senhor Eduardo, no qual, entre outros acertos, o senhor Eduardo se comprometia a 
oferecer direito de preferência a esse outro sócio no caso de alienação de suas quotas. 
Tendo em vista que esse acordo de quotistas nunca foi divulgado e nem sequer men-
cionado na diligência legal, como se resolveria esta situação utilizando-se apenas as regras 
previstas no Código Civil?
d) Venda com reserva de domínio
A venda com reserva de domínio popularizou-se com o aumento das vendas com 
pagamento em prestações.
No caso de venda com reserva de domínio, assim como na venda a contento, embora 
o bem seja entregue ao potencial comprador, o domínio permanece com o vendedor até que 
a última prestação seja paga pelo comprador.
A venda com reserva de domínio é uma venda condicional que se aperfeiçoa na ocor-
rência de um evento futuro e incerto: o pagamento do preço.
A venda com reserva de domínio restringe-se aos bens móveis e exige forma escrita. 
Afinal, se não há previsão expressa da reserva de domínio, aplica-se a regra geral de que a 
propriedade do bem móvel transfere-se com a tradição do bem. Além disso, para que seja 
oponível a terceiros, o contrato deve ser registrado no Registro de Títulos e Documentos.
A venda com reserva de domínio pode trazer insegurança jurídica uma vez que, ao 
contrário do que ocorre com os bens imóveis que exigem solenidade para sua transferência, 
é comum que pessoas realizem operações de venda de bem móvel sem consultar registros ou 
sem exigir a prova da propriedade do vendedor. Silvio Rodrigues comenta:
9 “Destina-se o acordo de 
acionistas a regrar o compor-
tamento dos contratantes em 
relação à sociedade de que 
participam, funcionando, basi-
camente, como instrumento de 
composição de grupos. sendo 
um contrato, a ele se aplicam 
os preceitos gerais, concernen-
tes a essa categoria jurídica. 
Assim, e como contrato atípi-
co, vinha sendo celebrado no 
período anterior à atual lei das 
sociedades anônimas” (Borba, 
José Edwaldo Tavares. Direito 
societário – 7 ed. rev. aum. e 
atual. – Rio de Janeiro: Reno-
var, 2001, pág. 322). 
10 “Art. 118. Os acordos de acio-
nistas, sobre compra e venda 
de suas ações, preferência para 
adquiri-las, exercício do direito 
a voto, ou do poder de controle 
deverão ser observados pela 
companhia quando arquivados 
na sua sede”.
29FGV DIREITO RIO
CONTRATOs Em EsPÉCIE
“Teoricamente tal sistema é perfeito. Apenas ele não funciona na prática, principal-
mente nos grandes centros e tendo em vista a quantidade fantástica de bens móveis duráveis 
vendidos, diariamente, com reserva de domínio”11.
Se o comprador está em mora, o vendedor tem duas opções: mover ação de cobrança das 
prestações vencidas e vincendas e o que mais lhe for devido ou reaver a posse da coisa vendida.
e) da venda sobre documentos
O Código Civil de 1916 não previa essa modalidade de venda.
“A venda sobre (ou contra) documentos tem por finalidade dar mais agilidade às tran-
sações mercantis que envolvam venda de mercadorias. Por sua natureza, apenas pode ter 
por objeto coisa móvel. A obrigatoriedade da tradição da coisa é satisfeita com a entrega ao 
comprador de documento representativo, para que seja exigível o pagamento do preço. O 
vendedor se libera da obrigação de entregar a coisa remetendo ou entregando ao comprador 
o título representativo da mercadoria”12. 
1.3.6. questões de ConCurso
(Prova: 18º Exame de Ordem - 1ª fase) Ajustado que se desfaça a venda, não se pagan-
do o preço até certo dia, poderá o vendedor, não pago, desfazer o contrato ou pedir o 
preço. Essa cláusula especial à compra e venda é denominada: 
a. Venda a contento; 
b. Retrovenda; 
c. Preempção; 
d. Pacto comissório. 
1.3.7. Modelo
Exemplo de cláusula de direito de preferência em Acordo de Acionistas:
“VI – ALIENAÇÃO OU ONERAÇÃO DE AÇÕEs
6.1. Cada uma das Partes se obriga, neste ato, em caráter irrevogável