apostila 10 compra e venda para envio (1)

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CENTRO UNIVERSITÁRIO DE JOÃO PESSOA – UNIPÊ – COORDENADOR – Prof. OSWALDO TRIGUEIRO DO VALLE
DIREITO CIVIL III – Prof. Alexandre Jorge do Amaral Nóbrega
APOSTILA Nº 10 		matéria relativa a terceira verificação
DOS CONTRATOS EM ESPÉCIE
COMPRA E VENDA (atualizada)
GENERALIDADES
 - Compra e venda, por definição, é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa à outra, recebendo, em contraprestação, determinada soma de dinheiro ou valor fiduciário equivalente, tendo como finalidade específica promover a alienação de um bem. Assim, as pessoas que o celebram têm a intenção, respectivamente, de transferir e adquirir a propriedade. Tal inferência pode ser extraída do art.481, do Código Civil, que possui a seguinte redação: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”.	
- Consoante visto, defluem obrigações recíprocas para cada uma das partes. Para o vendedor a obrigação de transferir o domínio da coisa; para o comprador a de entregar o preço.
CARACTERIZAÇÃO ( Natureza Jurídica)
A compra e venda é um contrato consensual, sinalagmático, oneroso, em regra comutativo, em alguns casos sujeitos à forma prescrita em lei, porém, no mais das vezes, independendo de qualquer solenidade.
Sua bilateralidade não comporta dúvida. Do acordo de vontades nascem obrigações recíprocas: para o vendedor, fundamentalmente, obrigação de entregar a coisa com o ânimo de transferir-lhe a propriedade, para o comprador, a de pagar o preço.
É contrato consensual porque basta o acordo de vontades sobre a coisa e o preço para se tornar perfeita e acabada a negociação. Não é necessária, em outras palavras, a entrega da coisa para que haja o seu aperfeiçoamento. Do contrato deriva apenas a obrigação de entregá-la.
A compra e venda pertence, por definição, 	à categoria dos contratos onerosos. Tanto o vendedor como o comprador têm em mira a obtenção de uma vantagem patrimonial. De regra, há equivalência entre o sacrifício e o proveito. Mas como a equivalência é subjetiva, não basta para caracterizar a comutatividade do contrato. Necessário, ainda, que haja certeza quanto às prestações. Se à prestação do vendedor corresponde a do comprador, sem que qualquer das duas possa falhar, o contrato será comutativo, pouco importando que não se eqüivalham objetivamente. No entanto, se o preço for irrisório, não haverá venda, mas sim, doação.
Será aleatória quando uma das prestações puder falhar, havendo, para cada uma das partes, a chance de ganho ou perda (álea). Apresenta-se sob duas modalidades já conhecidas: a emptio spei e a emptio rei speratae.
Tal avença, em regra, independe de forma determinada. Nas compras e vendas de bens imóveis reclama a lei a forma da escritura pública. Nestes casos o contrato é solene. Nos demais casos não. 
DISTINÇÕES
Malgrado tenha o contrato de compra e venda uma estrutura inconfundível, em algumas situações apresenta semelhanças com outros tipos de contratos. Nessa quadra, mister se faz distinguir o predito negócio jurídico dos contratos abaixo delineados.
A compra e venda pode confundir-se com a locação em duas hipóteses: a) quando a transferência do domínio é diferida para data afastada, depois que o preço tenha sido pago por anuidade; b) quando a transferência do domínio recai numa coisa que é furto ou produto de outra. No primeiro caso, muito embora a aparência seja a de locação, cuida-se, na verdade, de venda, pois naquela (locação) não há intenção de transferir a propriedade da coisa, ao contrário do que ocorre na compra e venda. Trata-se, in casu, do contrato de compra e venda com reserva de domínio. No segundo caso, tendo como paradigma o exemplo de uma pedreira, assegura-se o direito de extrair produtos de um determinado lugar. In specie, muito embora a utilização da coisa tenha sido concedida mediante locação, cuida-se de venda, eis que o escopo do contrato é o de permitir a extração de um produto (minerais) de um proprietário para o outro, mediante o pagamento de uma outra contraprestação de ordem econômica a ser desembolsada pela outra parte.
De outro lado, a troca ou a permuta é o contrato que mais se aproxima da compra e venda, dela se distinguindo porque a contraprestação não é em dinheiro, mas em outro bem. 
EFICÁCIA DO CONTRATO
O Direito pátrio, seguindo a orientação romana, atribuiu ao contrato de compra e venda efeitos meramente obrigacionais e não reais. Assim, o contrato de compra e venda, uma vez perfeito e acabado, funciona com um titulus adquirendi da coisa negociada que, por sua vez, não se confunde, nem de longe, com os modos de transmissão da propriedade que, conforme o caso, poderá operar-se pela tradição ( bem móvel) ou pela transcrição do bem no Cartório de Registro Imobiliário ( bem imóvel ). Contudo, tal orientação não é pacífica no campo doutrinário, onde uma pequena minoria entende que o acordo de vontade em testilha possui efeitos reais.
CAPACIDADE E LEGITIMAÇÃO
A compra e venda destina-se à transferência do domínio de uma coisa, conquanto se limite a originar a obrigação de transferir, mas como sua execução pressupõe o poder de disposição do vendedor, necessário é, em tese, que seja capaz de alienar. Quanto ao comprador, basta a capacidade de obrigar-se. Assim, os absolutamente incapazes não podem celebrar contrato de compra e venda mas, na prática, a proibição não é estritamente observada; a cada momento, por exemplo, menores impúberes realizam validamente compras de pequeno valor.
Por outro lado, existe, ainda, a questão da legitimação. Nesse passo, convém remarcar que, em alguns casos, a capacidade genérica para contratar não é suficiente para imprimir valia a certo e determinado ato negocial. Assim, por exemplo, são partes ilegítimas para figurar num contrato de compra e venda como vendedores: a) o ascendente; b) o falido; c) o condômino de coisa indivisível; d) marido sem outorga uxória, na venda de imóveis, e a mulher sem autorização do marido. Assim o ascendente não pode vender ao descendente, salvo se os outros descendentes expressamente consentirem, e o condômino não pode vender a estranho sua parte se outro consorte a quiser tanto por tanto.
Do mesmo modo que há pessoas proibidas de vender, outras não podem comprar, ainda, que em hasta pública. Falta-lhes, igualmente, a necessária legitimação. Os tutores, curadores, testamenteiros e administradores não podem comprar os bens confiados a sua guarda e administração; estão no mesmo caso os mandatários encarregados da administração ou alienação de certos bens; os juízes, os auxiliares da justiça, em relação a determinados bens.
Obs: pelo Código de 1916 a venda de ascendente a descendente, com infração do art.1132, do Código Civil, era nula e não simplesmente anulável conforme entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal ( STF, RE 83.176, Rel. Ministro Bilac Pinto. Ac.de 09.11.76). 
Atualmente, o art.496 do novo Código Civil passa a estipular expressamente a anulabilidade dessa modalidade de venda, pondo fim à celeuma anterior, e amplia a falta de legitimidade para a ausência de consentimento do cônjuge: “ É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”. Acrescentou o novo dispositivo a exigência da concordância do cônjuge, agora com status de herdeiro necessário. Pelo novo texto a dispensa do consentimento do cônjuge somente ocorrerá se o regime de bens for o da separação obrigatória( inovação face à legislação de 1916).
Pelo novo Código Civil, sendo negócio anulável, pode ser confirmado pelas partes, com o consentimento outorgado posteriormente ( arts.172 e 176). O prazo para essa anulação será de dois anos, a contar da conclusão do negócio ( art.179).
Quando os descendentes forem menores e incapazes a cautela recomenda que se recorra à autorização judicial e à nomeação de curador especial,
já que o art.1.692� determina a nomeação de curador especial sempre que alguém, no exercício do pátrio poder, necessitar participar de negócio jurídico com interesse colidente com o do filho.
Também os descendentes adotivos ao tempo do negócio devem manifestar o consentimento, pois a lei atual confere-lhes os mesmos direitos( art.227, § 6º, da CF). 
A venda de quota do bem comum indivisível, com desrespeito à preferência do condômino, não é negócio nulo. Gera, porém, o direito potestativo para o titular da preferência de adjudicar para si o bem alienado, mediante reposição do preço pago pelo estranho (C. Civil, 504�).
ELEMENTOS ESSENCIAIS
Três são os elementos essenciais da compra e venda: res (coisa); pretium (preço); consensus (consentimento).
A coisa – constitui o elemento básico do negócio. Em tese, podem ser objeto de compra e venda todas as coisas que não estejam fora do comércio. Assim, escapam ao campo da compra e venda as coisas insuscetíveis de apropriação e as legalmente inalienáveis. 
- Em tese, a venda de coisa alheia é nula, pois ninguém pode alienar o que é seu; de outro lado, a venda de coisa futura é negócio lícito.
O preço - é o segundo elemento estrutural do negócio. Ele deve ser em dinheiro, ou, em sendo em dinheiro mais uma coisa, que o primeiro possua valor superior, pois, do contrário, haveria troca, e não compra e venda. O preço, em regra, não pode ser fixado em moeda estrangeira ou em ouro, sob pena de nulidade (art.318, CC). Exceção à precitada regra existe nas venda internacionais, de acordo com o Decreto-lei 857/1969.
Ademais deve ser sério, pois se for irrisório ou fictício não haverá compra e venda, mas talvez doação. Mister se faz, ainda, que o preço seja determinado ou determinável de maneira precisa. Assim, a lei permite que a fixação do preço fique a arbítrio de um terceiro, contanto que os contratantes o designem desde logo, ou prometam designá-lo ( C.Civil, art.485�); como também permite que se deixe tal fixação à taxa do mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e lugar ( CC, art.486�). Nessa hipótese, caso ocorra oscilação da taxa no dia estabelecido para a determinação do preço, este deverá ser firmado com base não média verificada para a respectiva data. O que não se possibilita, entretanto, é que se deixe ao arbítrio exclusivo de uma das partes a taxação do preço (art.489�).
3- O consentimento – o consentimento deve recair sobre o objeto e sobre o preço, com a deliberação de alcançar o resultado que o contrato oferece: a aquisição da coisa e a transferência do preço. Daí o mister de distinguir a compra e venda do contrato preliminar de compromisso de compra e venda. O Compromisso – por isso que é contrato preliminar – tem por objeto um futuro contrato de compra e venda; enquanto, neste último contrato, as partes se obrigam: uma, a transferir o domínio da coisa; outra, o preço ajustado.
Modalidades especiais de venda
Conforme venha a ser a venda, isto é, tendo como objeto imóveis ou móveis, está poderá particularizar-se em modalidades sujeitas a regras próprias.
Assim, destacando como principais balizas as vendas imobiliárias, importante distinção faz-se entre venda ad corpus e venda ad mensuram.
A venda ad corpus� é a se realiza sem determinação da área, do imóvel, ou estipulação do preço por medida de extensão. O bem é vendido como um corpo certo, individualizado por suas características e confrontações, e, também, por sua denominação, quando rural. Na venda ad corpus a referência as dimensões do bem, objeto do ajuste, não a caracteriza e nem possui a função de condicionar o preço. O todo unitário é que é levado em conta para se ter a sua real avaliação.
Já na venda ad mensuram a determinação da área do imóvel constitui elemento determinante da fixação do preço, explícita ou implicitamente. A área é expressamente tida como condição do preço quando este se estipula por medida de extensão, como, por exemplo, quando alguém compra um terreno à razão de tantos reais por metro quadrado. Nesse tipo de negócio jurídico a correlação entre as dimensões do imóvel e o preço de sua venda existe implicitamente quando a área é determinada. Assim, a título exemplificativo, quando alguém vem a adquirir um apartamento que foi anunciado tendo um certo número de cômodos, muito embora não se tenha estipulado o valor de cada metro quadrado do imóvel, presume-se que o comprador, ao efetuar o pagamento, contava com o número de recintos que o vendedor noticiou, como também com a dimensão final da referida edificação, que deverá ser certa e determinada.
Particularidades da venda ad mensuram e ad corpus.
Na venda ad mensuram, quando não há equivalência entre área real e as dimensões indicadas, o comprador pode exigir do vendedor que a complete�. Quando, porém, não seja possível fazê-lo, como, por exemplo, se o vendedor não possui área contínua, a lei assegura ao comprador direito alternativo a promover a resolução do contrato ou pedir abatimento proporcional do preço. A pretensão do complemento de área se exerce pela ação ex empto, que não se confunde com a redibitória, nem com a quanti minoris. Em regra, quando o imóvel alienado tiver dimensões maiores do que as declaradas, ao comprador aproveita o excesso, pois ao vendedor não se permite que, por essa razão, pleiteie a resolução do contrato, nem que pretenda suplementação do preço. Todavia, o novo Código Civil, prevê a possibilidade do vendedor ser indenizado na hipótese timbrada no art.500, §2º que diz: “Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso”.
- Por outro lado, se a venda for ad corpus, isto é, se o vendedor alienar o imóvel como corpo certo e determinado, não há que se exigir o implemento da área ( C.Civil, art.500, §3º, do Código Civil), pois, se o bem é individuado, o comprador adquiriu pelo conjunto e não em atenção à área declarada, que assume caráter meramente enunciativo. Assim, pouco importará para o negócio jurídico se tem maior ou menor número de hectares, visto que não foi uma área o objeto do contrato, mas uma gleba caracterizada por suas confrontações, divisas, localização, área, denominação, como, por exemplo, O Rancho “Pedra Molhada”, a Fazenda “Pote-de-barro”, etc.
- A propósito, dispõe o §3º, do art.500, do novo Código Civil que: “Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus”.
De outro giro, o parágrafo único, do art.500, do Código Civil, restringe o direito do comprador na venda ad mensuram, quando a diferença entre as extensões da propriedade e o valor anunciado não exceder a um vigésimo da extensão total. Assim, se o adquirente comprar um terreno que, segundo a escritura, possua mil hectares, não poderá propor a ação ex empto caso a propriedade adquirida venha a contar com 980 hectares, pois, neste caso, a diferença sendo inferior a 5% do total transmitido, subtende-se, por inferência legal, que era tolerável.
Outrossim, calha remarcar que o art.500, do C.Civil não terá aplicação se a compra foi feita em hasta pública ou mediante arrematação em praça ou leilão. Todavia, o autor Sílvio de Salvo Venosa, citando Agostinho Alvim, faz o seguinte registro: “A hipótese do art.1136 não é de vício redibitório, porque dar menos não é dar coisa defeituosa. E o Código trata da diferença de área no capítulo da compra e venda, e não no dos vícios redibitórios, sendo de acrescentar que os autores, em geral, entendem que a prescrição da ação do comprador é a ordinária, e não a especial, do vício redibitório” ( Alvim, 1961:102).
Segundo alguns autores, nas relações de consumo, a venda será sempre ad mensuram, consoante preconizado no art.30, do Código de Defesa do Consumidor,
pois exige que nos contratos haja informações precisas sobre o bem que está sendo negociado, principalmente no que toca a sua quantidade.
Compromisso de compra e venda.
Tal instituto costuma ser definido como o contrato pelo qual as partes contraíram a obrigação de estipular contrato definitivo de compra e venda. Seria, em suma, a obrigação firmada pelos contraentes que consentiram na realização de novo contrato. Visam com esse tipo de ajuste criar a obrigação de um futuro contrato. Com semelhante contextura, seria contrato autônomo, distinguindo-se do contrato definitivo de compra e venda pela peculiaridade de seu conteúdo, isto é, tendo como norte uma futura estipulação contratual.
Promessa unilateral 
A promessa de venda pode ser unilateral ou bilateral. Será unilateral ou ex uno latere, quando produz obrigações somente para uma das partes. Na formação, como não poderia deixar de ser, é negócio jurídico bilateral, nos efeitos, contrato unilateral. Tanto pode ser contraída pela parte que pretende vender, como pela que quer comprar, tendo caráter vinculante para um ou para o outro contraente, conforme o caso. Assim, teremos a promessa de compra, como ato unilateral, no momento em que uma das partes se obriga a comprar, em certo prazo, determinado bem. Uma vez que desse contrato, por ser unilateral, não nasce para a outra parte a obrigação de vender, sua eficácia fica na dependência do exercício do direito de exigir da outra que compre a coisa.
Já na promessa de vender sem a correlata promessa de comprar, daí a sua natureza também unilateral, é o negócio jurídico pelo qual uma das partes se obriga a vender determinado bem, em certo prazo. Depende sua eficácia do exercício do direito de comprar, contratualmente assegurado, com independência, à outra parte. 
Compromisso preliminar de compra e venda e a sua distinção do Compromisso de venda
O Contrato preliminar de compra e venda é aquele que gera, para ambas as partes, a obrigação de contrair o contrato definitivo. Contém, implicitamente, a faculdade de arrependimento, segundo a qual expõe o contratante inadimplente ao pagamento de perdas e danos como forma de indenizar os prejuízos suportados pelo outro contraente. Esse tipo de contrato, em sua base principiológica, não comporta a execução compulsória sob forma específica. Por outro lado, se contém expressamente a cláusula de arrependimento, certificada pela existência de arras penitenciais, sujeita-se, quem se arrependeu, às conseqüências previstas na lei, isto é: quem as deu, perde-as em proveito da outra parte. Quando, porém, a faculdade de arrependimento encontra-se inserida na avença, mas sem a estipulação de arras penitenciais, a parte que usa dessa faculdade não está sujeita a qualquer sanção, nem pode ser compelida a cumprir a obrigação contratual ou submeter-se a seus efeitos.
De outra margem, convém salientar que o contrato preliminar de compra e venda propriamente dito desapareceu praticamente do comércio jurídico devido à superioridade manifesta do outro negócio jurídico que, muito embora tenha recebido a mesma nominação, apresenta efeitos práticos distintos. Referimo-nos ao compromisso de venda, assim nominado para que não haja confusão com o primeiro instituto, apesar da maior parte da doutrina e jurisprudência não fazer qualquer distinção entre os mencionados negócios jurídicos. Costuma-se também chamá-lo de “promessa irrevogável de venda”, funcionando tal locução como nota distintiva, muito embora não retrate, com perfeição, a sua verdadeira natureza jurídica. Com efeito, nesse tipo de contrato ( Compromisso de venda ) não pode qualquer das partes arrepender-se. Ele é irretratável. Levando-o ao registro de imóveis, impede-se que o bem seja alienado a terceiro. Nesse ato negocial, preenchidas as condições que o habilitam a pedir o título translativo de propriedade, obtém-se, através de sentença, caso a outra parte não quiser ou não puder firmá-lo. Admite-se a execução coativa sob forma específica, ocorrendo, nesse caso, a adjudicação compulsória.
Compromisso de venda arts.1417 e 1418, do Código Civil�
O perfil desse negócio jurídico, segundo Orlando Gomes, desenha-se nitidamente na promessa bilateral de venda, irrevogável e quitada. Todos os elementos do contrato de compra e venda constam do compromisso assumido pelas partes, que, entretanto, por uma questão de oportunidade ou de conveniência, não efetuam imediatamente, pela forma prescrita na lei, o chamado definitivo, não tornando, assim, efetivada a venda. É , pois, o compromisso de venda o contrato típico pelo qual as partes se obrigam reciprocamente a tornar eficaz a compra e venda de um bem imóvel, mediante a reprodução do consentimento no título hábil.
Capacidade das partes e forma
Firmado o compromisso de vender certo bem, irrevogavelmente, seu proprietário assume, desde logo, a obrigação de aliená-lo. Assim, é nesse momento que exerce o poder de disposição, embora somente adquira forma idônea com a prática do ato solene a que se obrigou. Consequentemente, se ele é incapaz quando concluiu o contrato de compromisso, a invalidade do chamado contrato definitivo tem de ser admitida, já que se subentende que o contrato definitivo constitui uma simples reprodução de vontades do ato negocial anterior. Desta feita, quem se compromete a vender mediante promessa irretratável de venda deve ter sobre a coisa pleno poder de disposição a ser plenamente capaz. Se a pessoa é casada, precisa da outorga do cônjuge, manifestamente indispensável em todo negócio jurídico que implique disposição de bem imóvel. De outro turno, as mesmas limitações subjetivas e objetivas existentes para a conclusão de um contrato de compra e venda valem igualmente para a promessa irrevogável de venda ( Compromisso de venda ), não podendo o ascendente estipulá-la com descendente sem a expressa concordância dos outros, nem se admitindo o compromisso de vender coisas que se encontrem fora do comércio ou inalienáveis. 
De outro giro, entende a melhor doutrina que a incapacidade superveniente à celebração do Compromisso de venda não induz à invalidação do negócio jurídico em testilha, cabendo a parte interessada obter do judiciário a adjudicação compulsória do imóvel.
Entrementes, a forma do contrato de compromisso de venda não acompanha, entre nós, a do contrato de compra e venda em caráter definitivo. Para a conclusão deste, exige a lei a escritura pública, se o bem é imóvel e tem valor superior a determinação monetária. 
A execução do contrato de promessa irrevogável de venda efetiva-se de dois modos: 1 pela escritura pública definitiva de compra e venda; 2 pela sentença de adjudicação compulsória�.
A extinção do compromisso de venda se opera pelos seguintes modos: 1) execução voluntária; 2) execução coativa; 3) resolução e 4) dissolução por mútuo consentimento.
Pactos adjetos à compra e venda.
Cláusulas especiais.
Generalidades – O contrato de compra e venda, desde que as partes o consintam, vem, muitas vezes, acompanhado de cláusulas especiais que, embora não lhe retirem seus caracteres essenciais, alteram sua fisionomia, exigindo a observância de normas particulares, visto que esses pactos subordinam os efeitos do contrato a evento futuro e incerto, tornando condicional o negócio. Feitas essas considerações preambulares, passemos à análise das principais espécies de pactos adjetos à compra e venda.
Retrovenda – A retrovenda ou pactum de retrovendendo é a cláusula adjeta à compra e venda, pela qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço, mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em melhoramentos do imóvel ( C. Civil, art.505�). Assim, por exemplo, A, não querendo perder sua propriedade , ante o fato de se encontrar em dificuldade financeira transitória, vende seu imóvel a B sob a condição de recobrá-lo no prazo pactuado ou legal, mediante restituição do preço e de todos os
dispêndios feitos pelo comprador.
O pacto de retrovenda, apenas admissível nas vendas de imóveis, torna a propriedade resolúvel, já que tem o condão de reconduzir as partes contratantes ao status quo, pois o imóvel vendido retornará ao patrimônio do alienante, que restituirá ao adquirente não só o preço, mas também todas as despesas efetuadas com a escritura, imposto de transmissão, emolumentos do registro, reembolsando-o, ainda, dos dispêndios realizados com melhoramentos do imóvel, até o valor acrescentado à propriedade por esses melhoramentos. Cuida-se de aquisição condicional, caracterizando-se o exercício da cláusula de retrovenda como a condição resolutiva do contrato. 
O prazo máximo para o exercício da retrovenda será o de 3 anos, permitindo, todavia, às partes acordarem pela redução do referido lapso temporal, mas nunca ampliá-lo além de três anos. 
O direito de resgate é intransmissível , não sendo suscetível de cessão por ato inter vivos, por ser personalíssimo do vendedor. Todavia, pela redação do novo Código Civil, restou explícita a possibilidade de cessão ou transmissão desse direito aos herdeiros ou legatário do titular em razão de sua morte ou por testamento. Art.507(novo) “ O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente”.
Se a coisa vier a perecer em virtude de caso fortuito ou força maior extingue-se o direito de resgate, uma vez que houve perda do bem para o comprador, sem que ele esteja obrigado a pagar o seu valor, e do direito para o vendedor.
O comprador, enquanto detiver a propriedade resolúvel, terá direitos aos furtos e rendimentos do imóvel, não respondendo pelas deteriorações surgidas dentro do prazo reservado para o resgate, salvo se tiver agido com dolo. De outro lado, a nulidade da cláusula de retrovenda não implica na invalidação do contrato principal.
Na retrovenda, como exemplo típico de exceção ao princípio da relatividade dos efeitos do contrato quanto às partes, o vendedor conserva a sua ação contra os terceiros adquirentes da coisa retrovendida, ainda que eles não conhecessem a cláusula de retrato ( art.507�).
Todavia, adverte o autor Sílvio de Salvo Venosa que: “Sem o registro imobiliário, a cláusula não poderá operar contra terceiros”.
Obs: A condição opera, ainda que se trate de aquisição por terceiro em hasta pública, que também não pode ignorar a cláusula.
Só cabe em bens imóveis.
O valor do bem a ser restituído pelo vendedor ao comprador, quando quiser exercer o direito de reverter, terá como norte o preço pago à época do contrato, devidamente corrigido e, não, o valor venal do imóvel. A propósito, trazemos à lume os seguintes arestos:
Venda a contento – É a cláusula pela qual o comprador se reserva no direito de desfazer o contrato caso a coisa adquirida não lhe venha a agradar. É, portanto, a que se realiza sob a condição de só se tornar perfeita e obrigatória se o comprador declarar que a coisa adquirida lhe satisfaz. Enquanto não se realizar a condição, o contrato existe, porém seus efeitos ficarão paralisados, até que o comprador aceite o bem alienado�. 
O novo Código Civil, em seus arts.509 e 510, faz distinção entre a venda a contento sob a modalidade de venda ad gustum propriamente dita, que depende unicamente do agrado do comprador, com aquela na qual se submete a coisa a ensaio ou experimentação. A diferença prática realçada pelos dispositivos citados é a de que na venda com a cláusula ad gustum (art.509 novo), o comprador exerce um direito potestativo, possuindo uma ampla discricionaridade em avaliar a mercadoria, podendo recusa-la mesmo sendo ela de boa qualidade e que possa atender a finalidade do contrato( avaliação unicamente subjetiva por parte do comprador). Já na venda sob condição de prova (art.510 novo) não se constitui em condição potestativa, salvo expressa menção no contrato, visto que, possuindo a coisa as qualidades asseguradas pelo vendedor e sendo idônea para o fim a que se destina, a rejeição por parte do experimentador, ao contrário da hipótese anterior, não pode ser injustificada. 
- sua natureza é controvertida. Segundo alguns, é venda sob condição suspensiva, conforme outros, venda sob condição resolutiva. A questão reveste de importância quanto à determinação da eficácia. Sendo a venda sob condição suspensiva, só se perfaz quando o comprador declara que a coisa é do seu gosto. Do contrário, sendo venda sob condição resolutiva, esta se torna perfeita e acabada desde logo, submetendo-se, todavia, à manifestação de vontade do comprador.
O direito do comprador há de ser exercido em certo prazo. Esse prazo não é fixado pela lei. Fica na dependência da vontade das partes. No caso de o estipularem, o silêncio do comprador, até se esgotar, interpreta-se como consentimento, considerando-se perfeita a venda. Na ausência de estipulação de prazo, o vendedor deve intimar judicialmente o comprador para que se manifeste em prazo improrrogável, sob pena de se considerar a venda perfeita�.
O direito do comprador é intransmissível, inter vivos ou mortis causa. Motivo: Sua natureza é personalíssima, impedindo, assim, a cessão desse direito aos sucessores do comprador por ato inter vivos ou causa mortis. 
A venda a contento, muito embora possua pontos de contato com a disposição inserida no art.49, do Código de Defesa do Consumidor que, por sua vez, faculta a possibilidade de desistência do negócio nas compras feitas fora do estabelecimento do fornecedor, com ela não se confunde. É que o direito de desistência timbrado pelo Código de Defesa do Consumidor, estando fuclrado no direito de arrependimento, é mais amplo do que a cláusula em estudo, em virtude de albergar todo e qualquer produto adquirido nas circunstâncias previstas pelo injuntivo legal, não se limitando, portanto, as coisas que se costumam provar ou experimentar. 
Preempção 
A preempção ou preferência é o pacto adjeto ao contrato de compra e venda pelo qual o comprador se obriga a oferecer ao vendedor da coisa que lhe comprou, quando queira vendê-la, para que este, a quem foi reservado o direito de preferência, preço por preço, o exerça em relação a eventuais adquirentes. Na preempção há, pois, dupla condição: a) que o comprador queira vender a coisa; b) que o vendedor queira exercer o direito de preferência.
Preempção significa o direito de ser preferido como comprador.
Caso não seja facultado ao vendedor o direito de preferência ou prelação, este deverá ser indenizado com o pagamento de perdas e danos.
O objeto da preempção pode ser tanto bens imóveis como móveis.
A preempção poderá ser legal ou convencional
Será legal nos casos de desapropriação em que o Poder público, caso não venha a empregar o bem desapropriado conforme as finalidades condensadas no processo expropriatório, será obrigado a oferecer o bem ao ex-proprietário, pelo preço da desapropriação. Esse fenômeno recebe o nome de retrocessão, ou seja, a volta do bem ao patrimônio do ex-proprietário quando ocorre pelo exercício desse direito. Nesse tipo de preempção ( legal ), o proprietário tem o direito de exigir que o bem lhe seja oferecido, cabendo, inclusive, acionar o terceiro que tenha adquirido o referido bem.
O prazo para o exercício da preempção varia de acordo com a natureza do objeto. Assim, em se tratando de bem móvel, o prazo será de três dias; caso recaia sobre bem imóvel, sessenta dias.�
Obs: o novo Código estende o prazo para 60 dias, no tocante aos imóveis, já que no Código de 1916 esse prazo era de apenas 30 dias.
Distingue-se da retrovenda, porque se aplica tanto a móveis como a imóveis, criando apenas direito obrigacional, sem qualquer reflexo no direito real. A retrovenda, no entanto, depende única e exclusivamente da iniciativa do vendedor em reaver o imóvel vendido, enquanto que na preempção é necessário que o comprador queira revender a coisa. Uma outra nota distintiva é a de que na retrovenda, a reaquisição é feita pelo preço pago anteriormente
como os acréscimos especificados na lei já examinados; na preempção, o preço da venda é aquele aposto pelo titular oferecido a terceiros. Por fim, na retrovenda, há uma venda que se resolve; a preempção dá origem a novo contrato.
Venda com reserva de domínio
A reserva de domínio é o pacto adjeto ao contrato de compra e venda pelo qual o comprador só adquire a propriedade da coisa ao integralizar o pagamento do preço, não obstante investir-se em sua posse desde o momento da celebração do contrato.
Trata-se de modalidade especial de venda a crédito, no qual o preço é devido em prestações, a serem satisfeitas em determinado prazo. 
É muito comum esse pacto nas vendas a crédito ou a prestação, como investidura do adquirente, desde logo, na posse do objeto alienado, subordinando-se a aquisição do domínio à solução da última prestação. Trata-se de condição suspensiva, em que o evento futuro e incerto é o pagamento integral do preço; 
Esse pacto dá plena garantia ao vendedor, por permitir que ele retenha o domínio da coisa alienada até o pagamento total do preço, de tal sorte que, se o preço não for pago integralmente, o comprador não adquirirá o domínio, e o vendedor terá a opção de reclamar o preço ou de recuperar a própria coisa, por meio da ação de reintegração de posse.
A maioria dos civilistas entende que o comprador deverá suportar os riscos da coisa, como na reserva de Domínio, pois, embora o vendedor conserve a propriedade, desde a celebração do contrato dá-se a tradição ao comprador, que usa e goza do bem, como mero possuidor, podendo não só praticar os atos apropriados à conservação de seus direitos, socorrendo-se, inclusive, se for necessário, dos interditos possessórios para defender a coisa contra turbações de terceiros ou do próprio vendedor.
Cuida-se de instituto a ser aplicado aos bens móveis, onde, segundo boa parte da doutrina, haveria incompatibilidade de sua incidência quanto aos bens imóveis.
No novo Código Civil o seu disciplinamento encontra-se entalhado nos arts.521 a 528. 
O art524 do novo estatuto dispõe que a transferência de propriedade ao comprador ocorre no momento em que o preço esteja totalmente pago e que pelos riscos da coisa responde o comprador a partir da tradição, confirmando, nesse ponto, a posição da doutrina relativamente aos riscos da coisa pela visão da legislação de 1916. 
�	 Art. 1.692. Sempre que no exercício do poder familiar colidir o interesse dos pais com o do filho, a requerimento deste ou do Ministério Público o juiz lhe dará curador especial.
�	 Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. 
	Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
�	 Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
�	 Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. 
�	 Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
�	 Art.500, §3º1 Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus .
�	 Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 
�	 Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. 
	Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. 
�	 “a promessa de venda gera pretensões de direito pessoal, não dependendo para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento púbico. A obligatio faciendi assumida pelo promitente vendedor pode dar ensejo a adjudicação compulsória. O registro imobiliário somente é necessário para produção de efeitos relativamente a terceiros” ( STJ – RESP 9.945/SP – 4ª Turma, Rel. Min. Athos Carneiro, DJU, 30/09/1991).
�	 Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. 
�	 Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente. 
�	 Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
�	 Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.
�	 Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.