Trabalhos e aulas Direito

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Escola Superior de Agricultura “Luiz de Queiroz” Universidade de São Paulo 
LES – 0611 INSTITUIÇÕES DE DIREITO Prof.: Paulo S. Millan Aula 3: DIREITOS REAIS 
Piracicaba – São Paulo
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2. DIREITO DAS COISAS
 
 
2.1. Objeto do Direito das Coisas
 
“O direito das coisas abrange o conjunto de normas que regulam as relações jurídicas referentes às coisas suscetíveis de apropriação, estabelecendo um vínculo imediato e direto entre o sujeito ativo ou titular do direito e a coisa sobre a qual o direito recai e criando um dever jurídico para todos os membros da sociedade” (Arnoldo Wald).
 
 
 
 
 
 
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2.2. Posse 
 
 
Conceito: posse é uma situação de fato, em que uma pessoa, independentemente de ser ou não proprietária, exerce, em nome próprio, sobre uma coisa algum dos poderes inerentes à propriedade.
 
 
 
2.2.1. Efeitos da Posse
 
 
a) Proteção Possessória
 
a1) Ação de reintegração de posse. Cabe quando ocorre esbulho da posse (perda da posse). Sendo a posse daquele que causa o esbulho posse nova (posse que data de menos de um ano e um dia), poderá ser concedida medida liminar de reintegração de posse.
 
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a2) Ação de manutenção de posse. Cabe quando ocorre turbação da posse (tentativa de esbulho). Quando proposta a ação dentro de menos de ano e dia da turbação, caberá medida liminar de manutenção de posse.
 
a3) Interdito proibitório. É a ação intentada pelo possuidor receoso de ser molestado, devendo o requerente provar a sua posse, a ameaça de turbação ou de esbulho e o justo receio de que venha ser violada sua posse. Acolhido o interdito possessório pelo juiz, impõe-se ao réu um veto (um preceito de não fazer) e uma cominação de multa pecuniária caso seja desrespeitada a ordem judicial.
 
a4) Ação de nunciação de obra nova. Pode ser proposta pelo possuidor ou proprietário para impedir que o prédio que possui ou lhe pertence, seja prejudicado por obra nova realizada em prédio vizinho. O autor da ação poderá requerer o embargo da obra nova, e a modificação ou a demolição da mesma.
 
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a5) Ação de dano infecto. É aquela intentada pelo possuidor ou proprietário, que tenha justo receio de sofrer algum dano proveniente das obras, do uso nocivo e da ruína do prédio vizinho, para que o proprietário do mesmo dê as garantias necessárias para a indenização dos prejuízos eventuais.
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b) Possibilidade de Gerar Usucapião
 
Conceito de usucapião. É um modo de adquirir a propriedade de um bem que independe da vontade do proprietário anterior deste bem.
 
Usucapião de bens imóveis.
 
(i) Usucapião Extraordinário. 
 
Art. 1.238 do CC: “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
 
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.” 
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Boa-fé: tem boa-fé aquele que ignora o vício, ou obstáculo, que lhe impede a aquisição da coisa possuída.
 
Justo título: documento capaz de transferir a propriedade se proviesse do verdadeiro dono. (Silvio Rodrigues)
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(ii) Usucapião Ordinário. 
 
Art. 1.242 do CC: “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
 
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.” 
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(iii) Usucapião especial Rural. 
 
Art. 1.239 do CC. “Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.”
 
 
(iv) Usucapião Especial Urbano.
 
Art. 1.240 do CC. “Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”
 
 
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(v) Usucapião especial Urbano Residencial Familiar 
 
Art. 1.240-A do CC. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
vi) Usucapião Especial Urbano Coletivo.
 
Art. 10 da Lei nº 10.257/2011. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
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2.3. Propriedade
Conceito: Propriedade é o direito de usar, gozar, dispor da coisa, e reivindicá-la de quem injustamente a detenha.
Direito de usar: implica a possibilidade de usar a coisa de acordo com a vontade do proprietário e a de excluir estranhos de igual uso.
 
Direito de gozar: envolve o poder de colher os frutos naturais e civis da coisa.
Direito de dispor: compreende o direito de alienar (vender, trocar, doar) a coisa, abrangendo o poder de consumi-la e o de gravá-la de ônus reais.
Direito de reaver a coisa: consiste no direito de reivindicar a coisa das mãos de quem injustamente a detenha. Este direito é exercido por meio da ação reivindicatória.
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Obs.: O exercício do direito de propriedade é relativo e não absoluto (ver Art. 1.228, §§ 1º, 2º e 3º do CC). Exemplos: respeito aos direitos de vizinhança, lei de zoneamento urbano, desapropriação etc.
 
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2.3.1. Aquisição da Propriedade Imóvel
 
Adquiri-se a propriedade imóvel:
 
I. Pelo Registro do Título de Transferência no cartório do Registro de Imóvel. São exemplos de títulos de transferência: o contrato de compra e venda, o contrato de permuta, e o contrato de doação. Tais contratos devem ser feitos por instrumento público (escritura pública).
 
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II. Pela Acessão. É o acréscimo natural ou artificial que se efetua numa coisa 
imóvel. Dá-se a acessão:
pela formação de ilhas - somente em rios particulares;
b) por aluvião - é o acréscimo paulatino de terrenos às margens de um rio;
c) por avulsão - é a violenta desagregação de um pedaço de terra por força natural, que se vai acrescentar a outra terra, transportado pela correnteza;
d) por abandono de álveo - álveo é o leito de um rio;
e) por plantações ou construções - construção é a edificação feita em um imóvel e a plantação o resultado da semeadura.
 
III. Pelo Usucapião. Ver item 2.2.1. b.
 
IV. Pelo Direito Hereditário.
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2.3.2. Perda da Propriedade Imóvel
 
 
Perde-se a propriedade imóvel:
 
I. Pela Alienação. Exs.: venda, troca, doação, etc.
 
II. Pela Renúncia. A renúncia é o ato unilateral do titular que, através de manifestação formal e expressa, abre mão de seu direito. Ex.: renúncia da herança.
 
III. Pelo abandono. O titular abre mão do seu direito, sem qualquer formalidade, pois apenas procede à derelição da coisa. Ex.: prédios sobrecarregados por ônus fiscais excessivamente pesados.
 
IV. Pelo Perecimento do Imóvel. Ex.: desaparecimento de ilha.
 
V. Desapropriação. Arts 5º, XXIV,
184. 243 da CF.
 
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2.4. Direitos Reais de Garantia
 
 
2.4.1. Hipoteca.
 
 
Conceito. Hipoteca é a limitação da propriedade que consiste na vinculação de um bem imóvel com a finalidade de prestar garantia ao pagamento de uma obrigação, permanecendo o proprietário do bem na sua posse.
 
 
Classificação. A hipoteca pode ser convencional (Instituída por convenção entre as partes. Ex.: fazenda dada em hipoteca para garantir empréstimo) ou legal (Estabelecida por lei. Ex.: hipoteca de bens pertencentes a tutores e curadores).
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Formalidades. A hipoteca convencional deve ser formalizada por escritura pública que deverá ser registrada no registro de imóveis da circunscrição a que pertença o imóvel dado em garantia.
 
 
Efeitos da hipoteca em relação a terceiros. O adquirente de imóvel hipotecado não pode , alegando ignorância do fato, impedir que o prédio seja objeto de execução. A hipoteca, uma vez registrada, cria um vínculo real entre o credor e a coisa, vínculo que é oponível erga omnes.
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2.4.2. Penhor
 
 
Conceito. Penhor é uma limitação da propriedade que consiste na vinculação de um bem móvel, cuja tradição se faz ao credor, com a finalidade de prestar garantia ao pagamento de uma obrigação.
 
 
Classificação.
 
a) Penhor convencional: é o que decorre da vontade das partes. 
 
b) Penhor legal: é o estabelecido em lei. Ex.: penhor, em favor de donos de hotéis e pensões, sobre as bagagens e outros bens dos hospedes, como garantia do pagamento da hospedagem.
 
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c) Modalidades especiais de penhor:
 
Penhor rural (agrícola e pecuário): aperfeiçoa-se independentemente da tradição efetiva do objeto. Ex.: penhor de colheitas pendentes, instrumentos agrícolas, e animais.
 
Penhor mercantil: aperfeiçoa-se independentemente da tradição efetiva do objeto. Ex.:máquinas, matérias-primas e produtos industrializados.
 
d) Penhor de direitos e títulos de crédito.
 
Formalidades: Pode ser provado por instrumento público ou particular. Deve ser registrado no registro de títulos e documentos, ou no registro de imóveis, dependendo do caso.
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2.4.3. Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel
 
Base legal: Lei nº 9.514, de 24 de novembro de 1997.
 
● A alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
 
 ● Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
  
 ● Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
 
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● Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel.
 
● Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
 
● Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
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Fiança (não é uma garantia real sobre coisa alheia)
 
 
Conceito. É o contrato pelo qual uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra (art. 818 do CC). 
 
Formalidades. a) A fiança é dada por escrito. b) exceto no regime da separação absoluta de bens, nenhum dos cônjuges pode, sem a autorização do outro, prestar fiança. 
 
Benefício de Ordem. Em virtude deste benefício, o fiador, quando solicitado a pagar a dívida, tem o direito de exigir que sejam executados primeiro os bens do devedor. O fiador pode abrir mão deste benefício (devedor renuncia o benefício de ordem, ou se obriga como devedor solidário)
 
 
Direito de sub-rogação. Pagando integralmente o débito do devedor, o fiador sub-roga-se nos direitos do credor (assume os direitos do credor, podendo cobrar o que pagou ao credor do devedor).
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2.5. Direitos Reais de Fruição.
 
 
2.5.1. Usufruto
 
 
Conceito. Usufruto é o desmembramento da propriedade, de caráter temporário, em que o titular tem o direito de usar e perceber os frutos da coisa, sem afetar-lhe a substância. (Limongi França)
 
 
O usufrutuário tem, portanto, o direito de uso (utilização pessoal da coisa pelo usufrutuário ou seus representantes) e o direito de gozo (representa a prerrogativa de retirar e fazer seus os frutos naturais e civis da coisa).
Coisas objeto de usufruto. Coisas imóveis e coisas móveis.
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Modo de constituição. O usufruto pode ter origem em um negócio jurídico (exs.: a) doação com reserva de usufruto; b) usufruto instituído por testamento) ou na lei (ex.: o pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar, são usufrutuários dos bens dos filhos). 
 
Direitos do usufrutuário. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.
 
Obrigações do usufrutuário: a) conservar a coisa recebida, b) restituição da coisa ao fim do usufruto, c) inventariar as suas custas os bens a receber, determinando o estado em que se encontram, e d) prestar caução, real ou fidejussória, com a finalidade de garantir o nu proprietário dos prejuízos resultantes da deterioração da coisa, e de garantir a devolução da coisa tempestivamente.
 
Formalidade. O usufruto sobre bem imóvel deve ser registrado no registro de imóveis.
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2.5.2. Uso e Habitação
 
Uso. É o desmembramento da propriedade que atribui ao usufrutuário o direito de fruir as utilidades da coisa, dentro dos limites das necessidades pessoais suas e de sua família. É uma espécie de usufruto de abrangência limitada.
  
Habitação. Consiste na faculdade do titular do direito residir num prédio com sua família.
 
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2.5.3. Servidão 
 
Conceito. Art. 1.378 do CC: “A servidão propicia utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis”.
Principais modos de aquisição. a) por meio de um negócio jurídico (contrato oneroso, normalmente); b) por usucapião.
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