MODELODELAUDOEXERCÍCIO3

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LAUDO DE AVALIAÇÃO
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
RUA XXXXXXXXXXX 
TAQUARA - RJ
2022
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE:
Proprietário : XXXXXXXXXXXXXX
2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO:
O objetivo deste trabalho é estabelecer o valor de mercado do imóvel localizado na RUA XXXXXXXXXXXN. 66, , TAQUARA, RIO DE JANEIRO, conforme descrito na inscrição imobiliária n. 698-2, totalizando 301,00m² e área de terreno igual a 250,00m2
3. FINALIDADE DO LAUDO:
Valor de Mercado, Laudo de Avaliação em Conformidade com a LEI N.º 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990; 
SEÇÃO IV;
Das Práticas Abusivas;
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas;
VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);
4. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO:
Área Urbana, no Município do Rio de Janeiro, Bairro Taquara, em região com infraestrutura urbana completa, com edificações de padrão médio. A unidade avalianda está inserida em condomínio fechado, com facilidade de acesso pela Rua Meringuava. Região com amplo comercio, acesso a transporte e diversos condomínios residenciais no entoro
 Terreno de topografia plana, formato regular. 
COLOCAR A FOTO GOOGLE LOCALIZAÇÃO
5. DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA PARA AVALIAÇÃO:
Certidão de Elementos Cadastrais Secretaria Municipal de Fazenda
Certidão de Habite-se n. XXXXXXXXX, processo XXXXXXXXXXXXX
6. NORMAS OBSERVADAS NAS AVALIAÇÕES:
As normas utilizadas na elaboração deste laudo estão abaixo relacionadas. A classificação do laudo quanto à fundamentação e precisão são orientadas pelas normas da ABNT:
· ABNT NBR 14.653-1:2019, Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais. 
· ABNT NBR 14.653-3:2019, Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos e seus componentes 
· ABNT NBR 12.721:2006 Versão corrigida 2:2007.
· IBAPE – Instituto Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias.
7. METODOLOGIA:
A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliado, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.
A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nas partes que compõem a NBR 14.653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.
Conforme estabelecido na NBR-14.653 da ABNT, os métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, são os seguintes:
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO:
· Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Método Involutivo:
· Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
Método da renda:
· Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se, cenários viáveis.
Método Evolutivo:
· Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso, a finalidade seja a identificação do valor de mercado deve ser considerado o fator de comercialização.
Método da Quantificação de Custo:
· Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.
7.1.  METODO UTILIZADO NA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL:
Dentre os métodos de avaliação determinados pela Norma Brasileira - NBR 14.453 da Associação Brasileira de Normas Técnicas, adotaremos o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO.
O valor do imóvel deverá ser obtido pela comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares, comparados por Inferência Estatística no modelo de Regressão Linear Múltipla.
A utilização dessa metodologia se deve, por entendermos ser a que melhor reflita a realidade do mercado imobiliário para o objeto em questão, com menor subjetividade, e, além de ser a metodologia indicada, existiam dados suficientes na região geoeconômica do avaliando.
8. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:
XXXXXXXX DESCREVER QUALQUER TIPO DE RESSALVA OU FATOR LIMITANTE COMO POR EXEMPLO ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL NÃO MENSURADO NO MODELO, IMPOSSIBILIDADE DE VISTORIA INTERNA, ETC
8.1. VALOR MÉDIO ENCONTRADO
Sobre o VALOR Ofertado, NÃO significa que será o valor de Negócio Realizado, uma vez que – no mercado imobiliário – a elasticidade de Oferta está diretamente associada à necessidade do vendedor e oportunidade do comprador.
Para cálculo do PREÇO, utilizar Intervalo de Predição.
8.2. USO
Este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o solicitante e o responsável pela elaboração deste documento, portanto NÃO tem validade para OUTROS USOS OU TERCEIROS.
SOMENTE PARA USOS RELECIONADOS AO FIM QUE SE DESTINA.
9. VALIDADE DO LAUDO:
O valor de determinado bem sofre continuamente a influência de fatores macroeconômicos, cambiais, sócio mercadológicos, políticos, commodities ou quaisquer outros, próprios da evolução ou involução de valores imobiliários.
Os valores aqui projetados apresentados referem-se a um determinado momento e, sendo assim, a sua validade é para a data de sua elaboração.
Porém, permanecendo as condições do momento da elaboração do laudo, nas quais SE observam mudanças SIGNIFICATIVAS, CONSTANTES E COM VELOCIDADE CONSIDERÁVEL na conjuntura do mercado, o valor da avaliação NÃO pode permanecer conforme juízo do interessado. Quanto maior o tempo transcorrido desde a data de sua elaboração, maior será a necessidade de uma nova avaliação.
10. LOCALIZAÇÃO:
Conforme já relatado, o imóvel está localizado na Zona Norte do Rio de Janeiro, Bairro Taquara, em condomínio residencial fechado, com acesso pela Rua Meringuava.
COLOCAR MAPA GOOGLE
10. DATA DA VISTORIA:
Data: 24/07/04/2021.
11. DIAGNÓSTICO DE MERCADO:
O mercado imobiliário se encontra aquecido, aparentemente com destaque, com nível de ofertas no segmento médio e liquidez média. Existem ofertas na região de imóveis com áreas menores e maiores, sendo o avaliando, uma edificação diferenciada, com construção predominante em madeira, bom padrão de acabamento e estado de conservação.
12. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS:
Procuramos na fase de pesquisa, buscar elementos os mais semelhantes possíveis ao imóvel avaliando. 
Após o término da pesquisa, foram testadas as hipóteses levantadas quanto às variáveis presentes que seriam importantes na variação dos preços dos imóveis pesquisados.
Para tratamento dos dados pesquisados foi utilizada a Metodologia Cientifica, com uso da Estatística Inferencial e Regressão Linear Múltipla.
Data da coleta de dados 01/03/2022 à 20/04/2022.
13. IDENTIFICAÇÃO DO VALOR DO BEM:
O modelo de Regressão Múltipla obtido para o laudo foi:
COLOCAR A EQUAÇÃO DE REGRESSÃO ESCOLHIDA
Equação de regressão:
Descrição das Variáveis:
 
Intervalo de Confiança: 80 %
COLOCAR AQUI RECORTE DO PROJETAR DO SISDEA
	Limite Inferior R$/m²
	Valor Médio R$/m²
	Limite Superior R$/m²
	R$ 
	R$ 
	R$ 
	1,85%
	
	1,88%
CONCLUSÃO:
Diante do exposto o imóvel localizado à RUA N. 66, COM NUMERAÇÃO SUPLEMENTAR PELA RUA , TAQUARA, RIO DE JANEIRO, já descritos no corpo do presente trabalho, com área de 301,00m² é avaliado para pagamento à vista, tendo como referência a presente data em:
	Limite Inferior R$/ha
	Valor Médio R$/ha
	Limite Superior R$/ha
	R$ 
	R$ 
	R$ 
	R$ 
	R$ 
	R$ 
Sendo que a base adotada para sua determinação foi o valor de mercado,
com análises de acordo com aspectos de Área, Localização, Topografia e Renda local.
ABNT NBR 14.653-1 Procedimentos Gerais
3.1.9 CAMPO DE ARBÍTRIO
Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo.
14. VALOR DE MERCADO DA ÁREA.
R$ XXXXXX,00 – XXXXX MIL, XXXXXXXXXXXXREAIS.
ABNT NBR 14.653-1 Procedimentos Gerais
6.8 Resultado da avaliação
6.8.1 Arredondamento
Permite-se arredondar o resultado da avaliação, bem como os limites do intervalo de confiança e do campo de arbítrio, em até 1 %.
CONSIDERAÇÕES:
· Não faz parte deste trabalho a análise pormenorizada da documentação do imóvel, principalmente quanto a possibilidade de área não averbada.
· Para efeito desta avaliação, considerou-se o imóvel livre de hipotecas, arrestos, usufruto, penhores, desapropriação e quaisquer ônus ou problemas que impeçam sua utilização ou livre comercialização;
· Não foi relatado e nem analisado embargos; Condições de alagamento (vistoria em época de “secas”); Não foram analisadas questões estruturais da edificação 
· O valor encontrado neste laudo representa uma situação única e particular, inserida no contexto do presente momento da elaboração. 
Rio de Janeiro, 06 de maio de 2022.
AZENIL DE CARVALHO FILHO
Eng.º Civil e de Segurança do Trabalho
CREA – XXXXXX-RJ
Anexo I: Planilhas do modelo de inferência estatística 
Relatório Estatístico – Regressão Linear
1) Modelo:
· RUA XXXXXXXX - TAQUARA
2) Data de referência:
· terça-feira, 15 de fevereiro de 2022
3) Informações Complementares:
	Variáveis e dados do modelo
	Quant.
	Total de variáveis:
	 5
	Variáveis utilizadas no modelo:
	 5
	Total de dados:
	 51
	Dados utilizados no modelo:
	 50
1) Estatísticas:
	Estatísticas do modelo
	Valor
	Coeficiente de correlação:
	0,9673294 / 0,9659635
	Coeficiente de determinação:
	0,9357262
	Fisher - Snedecor:
	163,78 
	Significância do modelo (%):
	0,01
1) Normalidade dos resíduos:
	Distribuição dos resíduos
	Curva Normal
	Modelo
	Resíduos situados entre -1 e + 1
	68%
	 66%
	Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64
	90%
	 90%
	Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96
	95%
	100%
1) Outliers do modelo de regressão:
	Quantidade de outliers:
	0 
	% de outliers:
	0,00%
1) 
Análise da variância:
	Fonte de variação
	Soma dos Quadrados
	Graus de Liberdade
	Quadrado Médio
	F
	Explicada
	0,936
	 4
	0,234
	163,782
	Não Explicada
	0,064
	 45
	0,001
	Total
	1,001
	 49
1) Equação de regressão:
ln (Valor unitário) = +8,01554683 -0,02531774233 * Area total½ +0,08058501577 * Padrão construtivo -248994,2926 / VAC - 2021² +0,1081478116 * Condomínio
· Função estimativa (moda):
Valor unitário = +3023,339961 * e^( -0,02531774233 * Area total½) * e^( +0,08058501577 * Padrão construtivo) * e^( -248994,2926 / VAC - 2021²) * e^( +0,1081478116 * Condomínio)
· Função estimativa (mediana):
Valor unitário = +3027,664564 * e^( -0,02531774233 * Area total½) * e^( +0,08058501577 * Padrão construtivo) * e^( -248994,2926 / VAC - 2021²) * e^( +0,1081478116 * Condomínio)
· Função estimativa (média):
Valor unitário = +3029,829185 * e^( -0,02531774233 * Area total½) * e^( +0,08058501577 * Padrão construtivo) * e^( -248994,2926 / VAC - 2021²) * e^( +0,1081478116 * Condomínio)
9) Testes de Hipóteses:
	Variáveis
	Transf.
	t Obs.
	Sig.(%)
	Area total
	x½
	 -12,28
	 0,01
	Padrão construtivo
	x
	 8,41
	 0,01
	VAC - 2021
	1/x²
	 -4,35
	 0,01
	Condomínio
	x
	 13,94
	 0,01
	Valor unitário
	ln(y)
	 124,23
	 0,01
10) Correlações Parciais:
	Correlações parciais para Area total
	Isoladas
	Influência
	Padrão construtivo
	0,08
	0,70
	VAC - 2021
	-0,56
	0,70
	Condomínio
	0,05
	0,78
	Valor unitário
	-0,39
	0,88
	Correlações parciais para Padrão construtivo
	Isoladas
	Influência
	VAC - 2021
	-0,11
	0,43
	Condomínio
	0,49
	0,57
	Valor unitário
	0,64
	0,78
	Correlações parciais para VAC - 2021
	Isoladas
	Influência
	Condomínio
	-0,15
	0,44
	Valor unitário
	-0,02
	0,54
	Correlações parciais para Condomínio
	Isoladas
	Influência
	Valor unitário
	0,79
	0,90
Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2
	Item
	Descrição
	Grau
	Grau
	Grau
	Pontos obtidos
	
	
	III
	II
	I
	
	1
	Caracterização do imóvel avaliando
	Completa quanto a todas as variáveis analisadas
	Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo
	Adoção de situação paradigma
	 
	2
	Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados
	6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes
	4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes
	3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes
	III
	3
	Identificação dos dados de mercado
	Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características conferidas pelo autor do laudo
	Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem
	Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo
	 
	4
	Extrapolação
	Não admitida
	Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior, b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável
	Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado não ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente, e em módulo
	 
	5
	Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
	10%
	20%
	30%
	III
	6
	Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor
	1%
	2%
	5%
	III
Gráfico de Aderência - Regressão Linear
Gráfico de resíduos - Regressão Linear
	
	
	
	
	
	
	
Relatório Fotográfico do Avaliando
 
 
 
Referências Bibliográficas
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR n.º 14.653:1 (2019); n.º 14.653:3 (2019) e n.º 14.653:6 (2006).
IBAPE-SP, Perícias de Engenharia. Pini: São Paulo/SP, 2008.
INMET – Instituto Nacional de Meteorologia. Disponível em http://inmet.gov.br
FILKER, J. Linguagem do Laudo Pericial. Editora Leud: São Paulo/SP, 2010.
FILKER, J. Manual de Redação de Laudos. Pini: São Paulo/SP, 2010.
FILKER, J. Perícias e Avaliações de Engenharia. Editora Leud: São Paulo/SP, 2011.
MOLINA, M. G. A., Manual de Avaliação de Bens Imóveis. Editora Leud: São Paulo/SP, 2017.
Lei Federal n.º 5.194, de 21/12/1966, que regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo e dá outras providências.
Lei Federal n.º 6.496/77, que institui a “Anotação de Responsabilidade Técnica” (ART) na prestação de serviços de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia; autoriza a criação pelo CONFEA de uma Mútua Assistência Profissional e dá outras providências.
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