Contratos - Plano de aula 14 - Compra e Venda (continuação)

Prévia do material em texto

CURSO DE DIREITO
DIREITO DOS CONTRATOS
PROFESSOR: LAURICIO ALVES CARVALHO PEDROSA
Plano de aula 14 – Contrato de Compra e Venda
(Vendas Especiais e Cláusulas Especiais à Compra e Venda)
Vendas especiais
Venda mediante amostra (CC, art. 484)
A amostra representa uma reprodução integral da coisa vendida, com suas qualidades e características.
Na venda por amostras, entende-se que o vendedor assegura a qualidade da coisa correspondente.
O comprador pode enjeitar a coisa que não se identifica com a amostragem, argüindo o inadimplemento contratual.
Desenhos, fotografias ou qualquer representação deve possuir a mesma qualidade da coisa vendida.
Para o CDC, toda oferta ou publicidade obriga o fornecedor e integra o contrato.
Se não foi fixado prazo entre os contratantes, a verificação e a reclamação devem ser imediatas.
Venda ad corpus e ad mensuram
Venda ad corpus
Venda de imóvel com corpo certo e determinado, independentemente das medidas especificadas no instrumento.
Em regra, são utilizadas as expressões “aproximadamente”, “mais ou menos” junto ao valor da área ou são mencionados apenas os confinantes.
Não se admite reclamação quanto à falta de área.
Presume-se que o comprador conhecia o imóvel em sua dimensão e extensão.
Venda ad mensuram
Se na venda imobiliária o preço é fixado por medida de extensão ou se determina a respectiva área, o vendedor está a garantir as dimensões Ex “X” reais por alqueire.
O comprador pode exigir complementação da área, ou, de forma subsidiária, o abatimento proporcional do preço ou resolução do contrato.
O prazo decadencial para a ação de complementação (ex empto ou ex vendito), resolução do contrato ou abatimento do preço é de um ano contado do registro do título (CC, art. 501).
Há uma presunção relativa de venda ad copus se a diferença não exceder um vigésimo (CC, art. 500, §1º)
Se houver área excedente e o vendedor justificar seu desconhecimento, caberá ao comprador complementar o preço ou devolver o excesso.
Não haverá complemento de área, se a menção às dimensões tenha sido meramente enunciativa.
Cláusulas Especiais da compra e venda
Retrovenda (CC, art. 505 a 508)
Por esta cláusula, o vendedor de coisa imóvel reserva-se o direito de recobrá-la, no prazo decadencial de três anos, restituindo ao comprador o preço e as despesas por ela realizadas.
Aplica-se unicamente aos imóveis.
Utilizava-se no passado como forma de garantir o pagamento, por parte do vendedor, nas vendas a prazo.
É considerada inconveniente pela doutrina
Deve constar no mesmo instrumento da venda
As partes devem especificar quais despesas são passíveis de reembolso.
Trata-se de condição resolutiva: as partes retornam ao status quo ante.
O vendedor é titular de um direito potestativo, que pode ser exercido contra terceiro adquirente (CC, art. 507).
O novo CC proibiu a cessão desse direito por ato inter vivos
Mesmo se o direito pertencer a mais de uma pessoa, só se realiza em sua integralidade (CC, art. 508).
Venda a contento.Venda sujeita a prova(CC, art. 509/512)
Por essa cláusula, o comprador reserva-se o direito de enjeitar a coisa, se não lhe aprouver.
Trata-se de condição suspensiva.
O art. 49 do CDC confere ao consumidor o direito de desistir da compra realizada fora do estabelecimento no prazo de sete dias, sem precisar justificar a recusa.
O vendedor deve estipular prazo para prova ou experimentação. Se não o fizer, deverá intimar judicialmente o comprador para obter a declaração.
Na venda sujeita à prova, a recusa do comprador não pode ser injustificada.
Até que manifeste a aceitação, o comprador que recebeu sob condição suspensiva atua como comodatário (CC, art. 511).
A perda ou deterioração decorrente de caso fortuito ou força maior será suportada pelo vendedor.
Trata-se de direito personalíssimo do comprador.
Preempção ou preferência (CC, art. 513 a 518)
Impõe ao comprador a obrigação de, ao vender ou dar em pagamento a coisa adquirida, oferecê-la ao primitivo vendedor, para que este a adquira, caso queira, tanto por tanto (CC, art. 513)
Trata-se de direito pessoal, intransmissível (CC, art. 520), indivisível (CC, art. 517)
Prazo máximo para exercer o direito: Bem móvel – 180 dias; Imóvel – 2 anos; contados da alienação
O aviso ou intimação deve ser realizado de forma idônea a provar a sua realização
Prazo para manifestação do vendedor: Bem móvel 3 dias; imóvel 60 dias; contados da data da notificação
Desrespeitado o pacto, cabe ao comprador exigir, caso existam, perdas e danos (CC, art. 518).
Em razão do que dispõe o art. 461 do CPC e seus parágrafos, questiona-se acerca da efetividade do direito de preferência, em razão da anacrônica previsão do Código Civil em convertê-lo em perdas e danos.
Contudo, o STJ mantém entendimento conservador que o desrespeito ao direito de preferência gera apenas a possibilidade de se exigir perdas e danos�.
Se a coisa foi expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública e o Poder Público não lhe deu a devida destinação, terá o expropriado direito de preferência (CC, art. 519)
Venda com reserva de domínio (CC, art. 521 a 528)
O alienante reserva para si o domínio da coisa vendida até o momento em que todo o preço for pago (CC, art. 521)
Trata-se de contrato definitivo em que se estabelece uma condição suspensiva para aquisição da propriedade
Os riscos pela perda ou deterioração da coisa correm por conta do comprador (CC, art. 524)
É utilizada para bens duráveis e não fungíveis (CC, art. 523)
Depende de registro no domicílio do comprador para valer perante terceiros (CC, art. 522)
Em caso de mora do comprador, poderá ser proposta ação de cobrança e/ou reintegração de posse (CC, art. 526)
Se a instituição financeira paga a dívida, sub-roga-se nos direitos do vendedor
Arnaldo Rizzardo defende que os imóveis não constituem objeto deste tipo de contrato, apesar de não haver vedação expressa
Venda sobre documentos (CC, art. 529 a 532)
Consiste em um contrato em que a aquisição do objeto é feita através do documento que representa a coisa. Trata-se de uma espécie de venda em que ocorre uma tradição simbólica� (para alguns autores, há uma tradição ficta�), pois a entrega da coisa é substituída pela entrega do título representativo (ex: conhecimento de transporte, conhecimento de depósito e warrant) ou de outros documentos exigidos pelo contrato ou pelos usos (Ex: fatura, duplicata, apólice de seguro, certificado de origem, licença de importação e exportação, dentre outros).
Foi uma inovação trazida pelo Código Civil de 2002. Apesar de o Código silenciar, entende-se que essa modalidade de venda é aplicável aos bens móveis�.
Uma vez entregue a documentação em ordem, deverá o comprador efetuar o pagamento. O comprador não pode recusar o pagamento alegando defeito na coisa vendida, salvo se este já estiver comprovado (CC, art. 529, p. único).
Nessa modalidade de venda, há, portanto, uma redução da abrangência da teoria dos vícios redibitórios�.
O pagamento é efetuado mediante apresentação dos documentos (CC, art. 530).
Os riscos do transporte da mercadoria correm por conta do vendedor, salvo se este entregar ao comprador apólice de seguros que cubra os riscos do transporte, quando os riscos passam a correm por conta do comprador (CC, art. 531).
Mantém-se ainda a responsabilidade do vendedor caso este já soubesse no momento da celebração do contrato, acerca da existência de perda ou avaria da coisa (CC, art. 531, in fine). 
Se o banco atuar como intermediário, não tem a obrigação de verificar a coisa vendida, cabendo-lhe apenas analisar os documentos (CC, art. 532).
Essa intermediação é feita através do contrato denominado crédito documentário, em que o banco analisa a regularidade da documentação, comprometendo-se a entregá-la ao comprador e, em seguida realizar a transferência do preço ao vendedor.
Havendo recusa do estabelecimento bancário em efetuar o pagamento, o vendedor poderá pretender o preço diretamente do comprador (CC, art. 532, p. único).
� AÇÃO. DESPEJO. LOCADOR. VENDA. DESISTÊNCIA.
A Turma entendeu não ser possível discutir,em ação de despejo por denúncia vazia, questões relativas à conduta do locador que, após a aceitação pelo locatário da proposta de venda do imóvel locado (direito de preferência), desiste de realizar o negócio, resilindo unilateralmente o contrato. Segundo a Min. Relatora, o arrependimento do locador é irrelevante para a defesa do réu da ação de despejo e não inviabiliza a tutela do direito nela buscado, porquanto, nessas situações, a Lei n. 8.245/1991 não confere ao locatário o poder de forçar a realização da venda, mas apenas a possibilidade de ser ressarcido pelos danos sofridos. Na espécie, os locadores recorrentes ajuizaram, na origem, ação de despejo por denúncia vazia em desfavor do recorrido nos termos do art. 57 da referida lei. � HYPERLINK "http://www.stj.gov.br/webstj/processo/justica/jurisprudencia.asp?tipo=num_pro&valor=REsp%201193992" \t "_blank" �REsp 1.193.992-MG�, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 2/6/2011.
� GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. 2 ed. São Paulo: Saraiva, 2006, p. 243.FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 745,
� Veja a respeito: PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito civil. Vol. III: Contratos. 13 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 189.
� Nesse sentido: GOMES, Orlando. Contratos. 26 ed. Rio de janeiro: Forense, 2009, p.322. TARTUCE, Flávio. Direito Civil. 3 ed. São Paulo: Método, 2008, p. 272.FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direito dos Contratos. Rio de janeiro: Lumen Juris, 2011, p. 745.
� FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 746.
�PAGE �
�PAGE �8�