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resumo-Parametros urbanísticos

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03/09/2015
1
Conceitos Básicos sobre
Legislação Urbanística e Uso e 
Ocupação
Profs. Letícia Miguel Teixeira
CONTRIBUIÇÕES: profs. Ricardo B. Bitencourt e Ramon Fortunato
As Leis básicas dos Municípios
• Lei Orgânica do Município
• Plano Diretor Participativo (previsto na Constituição de 1988 e 
Estatuto da Cidade de 2001 - contém o mapa de Macrozoneamento
• Lei de Uso e Ocupação do Solo ou Zoneamento -
contém os parâmetros urbanísticos
• Lei de Parcelamento - matéria prevista em lei federal
• Código de Obras e Código de Posturas e demais 
leis...
03/09/2015
2
PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO
instrumento básico da política urbana municipal
É uma lei que deve ser elaborada de modo participativo e 
aprovada na Câmara de Vereadores.
Deve Conter:
NORMAS e MAPAS básicos do Desenvolvimento Urbano 
INSTRUMENTOS Tributários, Jurídicos, Urbanísticos
Planos Diretores devem definir os objetivos da política urbana e 
de qual maneira a propriedade urbana cumprirá sua Função Social
Parcelamento do Solo Urbano 
Licenciamento Urbanístico
Regulamentado pela lei 
federal 6766/79:
“o parcelamento do solo urbano visa "a 
urbanificação de uma gleba, mediante sua 
divisão ou redivisão em parcelas destinadas 
ao exercício das funções elementares 
urbanísticas." professor José Afonso da Silva
03/09/2015
3
Parcelamento do Solo Urbano 
Com a alteração da Lei 6.766/79, pela Lei nº 9.785/99, 
"as áreas destinadas a sistema de circulação, a 
implantação de equipamento urbano e comunitário, bem 
como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à 
densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou 
aprovada por lei municipal para a zona em que se situem". 
Em razão dessa modificação, o percentual antes determinado pela lei 6.766/79 para 
parcelamentos (35% da área da gleba), já não vigora mais. 
Os municípios definem o percentual de área pública de cada 
parcelamento, bem como determinam as áreas mínimas e 
máximas dos lotes, e os coeficientes máximos de 
aproveitamento. 
Parcelamento do Solo Urbano 
São consideradas áreas livres de uso público aquelas destinadas
a sistema de circulação, à implantação de equipamento urbano
(abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica,
coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado) e de
equipamento comunitário (educação, saúde, lazer e similares e
as áreas verdes).
03/09/2015
4
Macrozoneamento
O que é macrozoneamento?
O macrozoneamento é o primeiro nível de definição
das diretrizes espaciais do Plano Diretor, estabelecendo
“um referencial espacial para o uso e a ocupação do
solo na cidade, em concordância com as estratégias de
política urbana” (BRASIL, 2002, p. 41).
Ë o mapa de um referencial geral para o Município.
Antecedendo o zoneamento disposto na lei de uso e
ocupação do solo.
• Fonte: http://urbanidades.arq.br/2009/02/macrozoneamento/
• By Renato Saboya
Macrozoneamento
03/09/2015
5
Macrozoneamento
O macrozoneamento
deve ao menos
demonstrar uma
classificação básica de uso
do solo: as áreas urbanas,
rurais, de expansão e
especiais (de interesse
cultural, social e
ambiental)
Macrozoneamento de Porto Alegre
Macrozoneamento
Mas alguns municípios 
adotam outras 
denominações para suas 
“macroáreas”
03/09/2015
6
Macrozoneamento
CF 88: Art. 182. A política de
desenvolvimento urbano,
executada pelo Poder Público
municipal, conforme diretrizes
gerais fixadas em lei, tem por
objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funções
sociais da cidade e garantir o
bem- estar de seus habitantes.
§ 1º O plano diretor, aprovado
pela Câmara Municipal,
obrigatório para cidades com
mais de vinte mil habitantes, é o
instrumento básico da política de
desenvolvimento e de expansão
urbana.
... E alguns municípios adotam denominações para suas “macroáreas” que não dizem 
muito sobre a classificação básica do uso do solo... Entretanto a Constituição de 1988 é 
clara quanto ao fato de que o município é o responsável pela Política de Desenvolvimento 
Urbano.
Zoneamento
03/09/2015
7
Zoneamento
03/09/2015
8
Mapa de Zoneamento ≠ Mapa Uso Real
Em teoria não pode ter !!! Revela a deficiência do controle urbanístico, mas pode ser utilizado
como diagnostico (leitura tecnica da cidade )do processo de planejamento
Os zoneamentos são conjuntos de território
mesclando coeficientes urbanístiscos iguais e 
diferentes.
Nas ZEIS, zonas de especial interesse social, há
alguns coeficientes urbanísticos incalculáveis. 
Nas Zonas de Especial Interesse Cultural são
previstos usos e coeficientes para manutenção
dos tecidos urbanos originais
Zoneamento
03/09/2015
9
Salvador
Zona de Especial Interesse Social
ZEIS
Santorini
Especial Interesse Cultural
03/09/2015
10
Belo Horizonte
Zona de Especial Interesse Social - ZEIS
As comunidades informais tais como vilas e favelas se formaram sem 
licenciamento formal, de modo espontâneo.
A delimitação de uma área como ZEIS define parâmetros próprios de 
modo a incorporar estas áreas na cidade formal.
Os parâmetros urbanísticos em geral estão 
definidos em Leis de Uso e Ocupação do Solo e 
Parcelamento (pode ser conhecidas como lei de 
zoneamento e lei de licenciamento urbanístico 
também).
03/09/2015
11
CONTINUANDO.... E O QUE SÃO 
PARÂMETROS URBANÍSTICOS???
03/09/2015
12
Parâmetros urbanísticos são
índices mensuráveis observados
na conformação das paisagens
urbanas que nos dão a noção de
espaço e volume das cidades .
Dubai
03/09/2015
13
Amsterdã
Parâmetros urbanísticos são
índices, relações, taxas, grandezas,
medidas, que mensuram
aspectos relevantes do uso e
ocupação do solo quanto à
densidade, altura, ocupação do
solo, permeabilidade, entre
outros.
03/09/2015
14
Barcelona
New York
03/09/2015
15
Paris
São Paulo
03/09/2015
16
• Parâmetros urbanísticos são em grande parte responsáveis pelos modelos de cidades
formais que estamos construindo;
• Induzem e parametrizam formas de ocupação do território, na construção da paisagem
urbana, devendo se harmonizar diretamente no sítio implantado;
• Induzem à maiores ou menores densidades urbanas em função da melhor utilização de
infraestrutura instalada;
• Variam conforme os usos do território;
• Promovem a presevação do ambiente natural de proteção;
• Ajudam na boa convivência das comunidades;
• Favorecem o conforto climático ambiental das cidades;
• Promovem a infiltração de águas fluviais nos lençois freáticos,
• Favorecem a prevenção de grandes enchentes e deslizamentos após longos periodos de
chuvas;
• Fortalecem a identidade estética de conjuntos homogêneos e heterogêneos, possibilitam a
aplicação de instrumentos urbanísticos do Estatuto da Cidade e o cumprimento da função
social da propiedade urbana e da cidade.
Os Parâmetros Urbanísticos
Coeficiente de aproveitamento
A soma das áreas de 
todos pisos
construídos
é igual a
Área total 
construída. 
Área total construída
Dividida pela
Área do lote
é igual ao
COEFICIENTE DE 
APROVEITAMENTO
03/09/2015
17
Coeficiente de aproveitamento
Coeficiente de aproveitamento
É o coeficiente que relaciona o tamanho do lote à área construida. 
Seu uso básico um (1) é 100 % do terreno.*
*Recomendado pela Resolução 148 do Conselho das Cidades.
03/09/2015
18
Coeficiente de aproveitamento
• Existem três tipos: Básico, mínimo e máximo.
• Recomendação de que o Básico seja 1, ou seja, que a área construída equivalha a 
área do terreno (princípio do Solo Criado, Carta de Embú e resolução 148 do Conselho das Cidades).
• Máximo é até onde pode ser utilizado em conformidade à capacidade da 
infraestrutura do local. (importante se definir para utilização deinstrumentos como a Outorga
Onerosa do Direito de Construir :artigos 28 a 31 do Estatuto da Cidade)
• Mínimo é o patamar de referência a abaixo do qual se define que o imóvel não está
cumprindo sua função social. (A caracterização dos imóveis subutilizados é necessária para 
utilização do instrumento do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsório onde se define limite 
abaixo do qual o terreno é considerado subutilizado (Art. 5º, parágrafo 1º, inciso I, Estatuto da Cidade).
Coeficiente de aproveitamento- CA
CA máximo
CA mínimo
= 1
03/09/2015
19
Taxa de ocupação
Se relaciona à àrea ocupada
no terreno da construção e
suas projeções.
0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6
Taxa de ocupação
03/09/2015
20
Afastamentos
Testada de lote e tamanho
03/09/2015
21
Código de Obras
Conjunto de leis e posturas municipais que disciplinam 
as construções. 
Abordam aspectos de conforto, acessibilidade, tipo de 
materiais, estilo arquitetônico, tipo de cerca, calçadas, 
cobertura, tamanho de ambientes, altura de pé direito, 
relação entre tamanho de cômodo e abertura
para luz natural, atendimento 
à normas de desempenho, 
outros aspectos....
Código de Posturas
Conjunto de leis e posturas municipais que disciplinam o 
uso dos espaços públicos, ao funcionamento de 
estabelecimentos, e outros aspectos de convívio do 
espaço da cidade não relacionados em outras leis 
urbanas
03/09/2015
22
Taxa de permeabilidade
Taxa de permeabilidade
03/09/2015
23
Áreas de Proteção Ambiental -APAs
LEI Nº 12.651, DE 25 DE MAIO DE 2012. Dispõe sobre a proteção da vegetação nativa
“NOVO CÓDIGO FLORESTAL”
Atenção:
APAs não são
parâmetros
urbanísticos, mas
retringem a
ocupação!
Toda APP é APA,
mas nem toda APA
é APP
Áreas de Proteção Ambiental – APAs 
definem índices de Área Verde Natural do Terreno
Pode ser um % de terreno do particular que deve ter área intacta, preservada, por
se tratar de área de proteção ambiental APA, Instrumento para conecção de áreas
de preservação urbana entre lotes, para acompanhar os corpos dàgua das bacias.
A Área de Proteção Ambiental (APA) é uma unidade
sustentável cuja base legal encontra-se na Lei Federal
9.985/00 (Lei do SNUC). “área em geral extensa, com certo grau de
ocupação humana, dotada de atributos abióticos, bióticos, estéticos ou
culturais especialmente importantes para a qualidade de vida e o bem-
estar das populações humanas, e tem como objetivos básicos proteger a
diversidade biológica, disciplinar o processo de ocupação e assegurar a
sustentabilidade do uso dos recursos naturais” (art. 15).
A APA pode ser constituída de terras públicas ou privadas, sendo que nestas
podem ser estabelecidas normas e restrições para a utilização de uma
propriedade privada, respeitados os limites constitucionais.
(pode ser aplicado o instrumento Urbanístico da Transferência do Direito
de Construir – artigo 35 do Estatuto da Cidade)
03/09/2015
24
Gabarito
Cota máxima da “região”.
# de número de pavimentos, 
a cota da altura máxima é o que importa.
03/09/2015
25
Gabarito, assim como outros parametros, é 
diferenciado por zonas limitrofes
Gabarito & Densidade
Curitiba
03/09/2015
26
Densidade
MAIOR
MENOR
Gabarito & Afastamentos
Recife
03/09/2015
27
Exemplos de como alguns municípios
definiram seus parametros urbanísticos
Lei de Uso e Ocupação do Solo de Belo Horizonte - MG
Exemplos de como alguns municípios
definiram seus parâametros urbanísticos
Lei de Uso e Ocupação do Solo de Belo Horizonte - MG
03/09/2015
28
Há situações de alguns
aglomerados urbanos onde
esses parâmetros são
imensuráveis.
Rio de Janeiro
03/09/2015
29
BRASÍLIA
Zoneamento – mapa atualizado em 2011
“Plano Diretor de Ordenamento Territorial – PDOT 1997”
BRASÍLIA
Zoneamento - PDOT 2011
PDOT
ÁREAS DE PLANEJAMENTO
NGB – NORMA DE 
GABARITO
PPCUB
ÁREAS DE PLANEJAMENTO
LUOS – LEIS DE USO E 
OCUPAÇÃO DO SOLO
Projeto que prevê a alteração do plano urbanístico. Conhecido como Plano de
Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília (PPCUB) em pauta desde 2009 para
decidir para onde a cidade vai crescer. Outro projeto também está em pauta, o da Lei
de Uso e Ocupação do Solo (Luos).
http://www.soubrasilia.com/brasilia/
PROJETO EM ANDAMENTO
03/09/2015
30
BRASÍLIA
NGB
NORMAS DE GABARITOS DÃO OS 
PARAMETROS URBANÍSTICOS EM BRASILIA
03/09/2015
31
03/09/2015
32
fontes
www.airpano.com
http://www.urbanidades.arq.br/docs/saboya_2007_guia_parametros.pdf
Parametros Urbanisticos de Uso e Ocupação do Solo. Professor: João Carmo Instituto Federal De
Educação, Ciência E Tecnologia Do Rio Grande Do Norte
http://docente.ifrn.edu.br/joaocarmo/disciplinas/aulas/projeto-arquitetonico/parametros-
urbanisticos-de-uso-e-ocupacao-do-solo

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