MODOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

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USUCAPIÃO1)
CONCEITOa)
"A usucapião é também chamada de prescrição aquisitiva, em confronto com a prescrição extintiva, que é 
disciplinada nos arts. 205 e 206 do Código Civil. Em ambas, aparece o elemento tempo influindo na aquisição 
e na extinção de direitos. A primeira, regulada no direito das coisas, é modo originário de aquisição da 
propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado (entre eles, as servidões e o 
usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei. "
Carlos Roberto Gonçalves
"Usucapião é, no conceito clássico de Modestino, o modo de adquirir a propriedade pela posse continuada 
durante certo lapso de tempo, com os requisitos estabelecidos na lei: usucapio est adjectio dominii per 
continuationem
possessionis temporis lege definit."
Orlando Gomes
"Usucapião é modo de aquisição do domínio, não só de bens imóveis como também de móveis. De grande 
importância quanto à aquisição da propriedade imobiliária, reduzida é, em contraste, sua projeção no âmbito 
da propriedade móvel."
Washington de Barros Monteiro
"A usucapião é modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos
reais, pela posse prolongada da coisa, acrescida de demais requisitos legais."
Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald
REQUISITOSb)
Os requisitos se dividem em I) pessoais, II) reais e III) formais. Veremos cada um deles de forma singular.
Requisitos pessoaisI)
Diz respeito à qualidade pessoal do sujeito que pretende usucapir o imóvel ou que terá o imóvel tomado em 
razão dela. Dessa forma, o art. 1244 adverte que as mesmas causas de inocorrência da prescrição (art. 197 a 201 
do CC) se aplicam à usucapião. 
Portanto, não se conta o prazo da usucapião entre cônjuges, entre ascendentes e descendentes, durante o 
poder familiar, entre tutelados e curatelados e seus tutores ou curadores enquanto durar a tutela ou curatela, 
bem como contra os incapazes, contra os ausentes em razão de prestação de serviço público a qualquer dos 
entes federativos e contra os militares em tempo de guerra. 
Requisitos reaisII)
Diferentemente dos requisitos pessoais, os reais recaem sobre à qualidade real do imóvel usucapiendo. 
Os bens que não são usucapíveis são:
Públicos (arts. 183, § 3º c/c 191, parágrafo único da CRFB/88); 
Com cláusula de inalienabilidade, apenas na modalidade ordinária, em razão da não formação do justo título;
Terras ocupadas por indígenas, na forma do art. 231, § 2º da CRFB/88).
Requisitos formaisIII)
Luiz Freaza em 16/10/2015 16:12
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
sexta-feira, 16 de outubro de 2015 16:12
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Requisitos formaisIII)
Dentre os requisitos formais, existem aqueles exigíveis para todo e qualquer tipo de usucapião, são eles: 
decurso do tempo; a posse mansa e pacífica; o animus domini. 
Ademais, existem os requisitos suplementares, como o justo título e boa fé, no caso de usucapião ordinária. Na 
usucapião urbana, exige-se a moradia, enquanto na rural exige-se o trabalho.
DECURSO DO TEMPO•
É o lapso temporal que o requerente da ação de usucapião deve satisfazer estando na posse do imóvel. 
Ressalte-se este é o único requisito que quando não satisfeito após constatação mediante ajuizamento de ação 
de usucapião, permite que o requerente continue exercendo a posse e, posteriormente, ajuíze nova ação, ou 
seja, quando completar o prazo exigido pelo ordenamento jurídico. NESSE CASO, NÃO HÁ COISA JULGADA 
MATERIAL E SIM FORMAL. 
Pode também, conforme o caso, o prazo para usucapião ser completado no curso da ação. É o que diz o 
Enunciado n. 497 do Conselho de Justiça Federal: "O prazo, na ação de usucapião, pode ser completado no 
curso do processo, ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor". 
Caso o autor da ação, apesar de satisfeito o requisito decurso de tempo, abandone o imóvel no curso do 
processo, deverá o juiz julgar conforme o estado atual dos fatos, ou seja, dar improcedência ante o abandono da 
posse exercida pelo autor. 
POSSE•
Só poderão obter a usucapião os possuidores e não detentores. Deve o possuidor demonstrar que exercia poder 
sobre todo o imóvel. A posse deverá ser mansa e pacífica, ou seja, sem qualquer oposição. Ressalte-se que tal 
oposição só pode ser exercida mediante propositura de ação reivindicatória, a qual, se julgada improcedente, 
conduz à recontagem do prazo para prescrição aquisitiva. Entende-se que a mera notificação não encerra a 
interrupção do aludido prazo. 
Deve também a posse ser contínua, ou seja, o autor não pode em nenhum momento perder a posse do imóvel. 
ANIMUS DOMINI•
O usucapiente deve possuir a coisa como se lhe pertencesse. Os locatários, comodatário e usufrutuários não 
possuem o animus domini, uma vez que recebem o imóvel em razão de direito pessoal. 
JUSTO TÍTULO•
É o instrumento formalmente idôneo a transferir a propriedade, apesar de apresentar algum defeito que 
impeça a sua aquisição. Em outros termos, o ato translativo inapto a transferira a propriedade por padecer de 
vícios de natureza formal ou substancial. 
Dessa forma, podem ser justo título uma escritura de compra e venda, formal de partilha e carta de 
arrematação, entre outros. Não se admite como justo título documento que importe a compra e venda de 
posse, ou seja, a posse imobiliária, já que esta não é objeto de registro. 
Os casos mais comuns de vício são a venda a non domino e o título com vício que gera invalidade. Na primeira, o 
alienante não é dono da coisa, mas o adquirente acredita que seja. Na segunda, é o caso do relativamente 
incapaz que aliena o imóvel e da pessoa que esconde seu estado civil e vende o imóvel sem anuência do 
cônjuge. 
BOA-FÉ•
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A boa-fé é o estado subjetivo de ignorância do possuidor quanto ao vício ou obstáculo que lhe impede a 
aquisição da coisa. A boa-fé abrange o animus domini, ou seja, há pessoas que tem o ânimo de dono mas sabem 
que a coisa não é sua, enquanto que quem tem boa-fé presumidamente tem animus domini e inclusive acredita 
ser sua a coisa. 
Nelson Rosenvald faz uma comparação peculiar mas interessante, ele alega que o animus domini está para o 
neurótico assim como a boa-fé está para o psicótico: o primeiro busca a coisa para si obsessivamente; já o 
segundo acredita piamente que ela já lhe pertence. 
Só pode alegar boa-fé quem tem justo título. Assim, instaura-se a presunção de boa-fé para quem apresenta o 
justo título, cabendo à parte contrária provar a sua ausência, visto tratar-se de presunção iuris tantum. 
USUCAPIÃO 
EXTRAORDINÁRIA
Art. 1.238, caput, CC.
Tempo: 15 anos.
Não é necessário haver boa-fé e nem justo título. Os principais requisitos a se provar é 
a posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo lapso temporal referido, qual seja, quinze 
anos.
USUCAPIÃO EXT. 
REDUZIDA
Art. 1.238, § único, 
CC.
Tempo: 10 anos. Por ser subespécie da extraordinária, também não há necessidade de 
haver justo título nem boa-fé. Entretanto, para o autor conseguir a redução de cinco 
anos é necessário que tenha feito no imóvel obras ou serviços de caráter produtivo, 
aumentando a utilidade daquele.
USUCAPIÃO ESPECIAL 
RURAL
OU pró-labore, 
constitucional.
Art. 1.239, CC.
Tempo: 5 anos. Imóvel até 50 hect. O possuidor deve comprovar que fez da 
propriedade um bem produtivo, estabelecendo ali sua morada. O usucapiente não 
pode ser proprietário ou possuidor direto de outro imóvel, seja urbano ou rural.
USUCAPIÃO ESPECIAL 
URBANA
OU pró-misero, pró-
moradia, pró-
habitatione, habitaci
onal.
Art. 1.240, CC.
Tempo: 5 anos. Não é necessário justo título nem boa-fé. O imóvel deve ser de até 
250m2. Aqui também o possuidor não pode ser proprietário ou possuidor direto de 
outro imóvel, seja urbano ou rural.
USUCAPIÃO 
FAMILIAR
OU conjugal
Art. 1.240-A, CC.
Tempo: 2anos, a contar do abandono do imóvel pelo cônjuge. O imóvel o qual 
pertencia ao casal ou de um deles, deve ser de até 250m2. Importante mencionar que o 
consorte possuidor do imóvel não pode, para efeitos dessa usucapião, ser possuidor de 
outro imóvel, seja na zona urbana ou rural.
USUCAPIÃO 
ORDINÁRIA
Art. 1.242, caput
Tempo: 10 anos. Difere da extraordinária reduzida porque, neste caso, o possuidor 
deve estar de boa-fé, ou seja, ignora qualquer obstáculo impeditivo. O possuidor deve 
ter, ainda, justo título.
USUCAPIÃO ORD. 
REDUZIDA
Art. 1.242, § único, 
CC.
Tempo: 5 anos. Bem adquirido onerosamente e teve registro cancelado, mas havia 
boa-fé do possuidor. Para valer-se dessa espécie, deve comprovar que mantém no 
imóvel sua morada ou realizou investimentos de interesse social ou econômico.
USUCAPIÃO 
COLETIVA
Art. 1.228, §4.º, CC e 
art. 10, Lei 10.257/01, 
Estatuto da Cidade.
Tempo: 5 anos. Caberá esta espécie quando se tratar de áreas urbanas com mais de 
250m2, ocupadas por população de baixa renda, não se sabendo precisar a delimitação 
de cada um. Referido prazo deve ser sem interrupção e nem oposição. Neste caso, é 
rito é sumário, sendo obrigatória a intervenção do MP.
De <http://www.blogladodireito.com.br/2012/11/as-diferentes-especies-de-usucapiao.html#.ViFTE36rTIU> 
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REGISTRO2)
CONCEITOa)
"Para a aquisição da propriedade imóvel não basta simples acordo de vontades entre adquirente e 
transmitente. O
contrato de compra e venda, por exemplo, não basta, por si só, para transferir o domínio. Essa transferência
somente se opera com o registro do título no cartório de registro de imóveis."
Washington de Barros Monteiro
"O registro é um modo singular de aquisição de propriedade justamente por implicar um fenômeno de 
circulação de bens dentro do tráfico jurídico. Nos modos aquisitivos originários da usucapião e acessão, o 
câmbio do domínio não implica qualquer transmissão de direito que relacione o antigo ao novo proprietário. 
Na sucessão, a passagem de patrimônio não resulta da contratualidade, mas do fato jurídico stricto sensu da 
morte. Inexiste circulação na sucessão, pois ela demanda a coexistência das partes na passagem do 
patrimônio."
Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves de Farias
No conceito de Alexander: "é a tradição solene para aquisição do bem imóvel".
ATRIBUTOSb)
CONSTITUTIVIDADE (1245, CC)I)
É o efeito básico do registro imobiliário. É traduzido como princípio da inscrição. O registro do título é 
indispensável à aquisição da propeidade imobiliária inter vivos. 
PRIORIEDADE OU PREFERÊNCIA (1246, CC) II)
A prioridade é a proteção concedida àquele que prenota o título constitutivo em primeiro lugar no Livro de 
Protocolo do Registro Imobiliário. 
FORÇA PROBANTEIII)
Induz presunção juris tantum de propriedade, produzindo ele todos os efeitos legais, enquanto não cancelado. 
Pode ser retificado ou anulado, em carro de erro, incumbindo ao prejudicado o ônus probatório de sua 
falsidade. 
CONTINUIDADE IV)
O registro de um título prende-se ao registro anterior em uma sequência de atos, perfazendo um perfeito 
encandeamento. Não há registro isolado, ele deve manter uma efetiva conexão com os diversos negócios que 
lhe precederam. Em suma, haverá cadeia de antigos proprietários. 
PUBLICIDADEV)
Sendo os direitos reais oponíveis em caráter erga omnes, há a necessidade de cientificar a sociedade sobre a 
situação jurídica dos bens imóveis, tornando conhecidas por quem tenha interesse, toda e qualquer mutação no 
cadastro imobiliário.
Para o adquirente, a publicidade é o meio de obtenção de informanções precisas acerca da idoneidade do título 
e da eventual existência de limitações que incidam sobre o imóvel. 
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LEGALIDADE VI)
Consiste na atribuição outorgada ao registrador de qualificar o título cujo registro lhe foi solicitado, a fim de 
estabelecer um equlíbrio entre a situação jurídica pretendida e a publicidade registral, conduzindo a sociedade a 
confiar no registro. É o elo entre o título e o registro, atuando a função social qualificativa do registrador como 
passaporte de ingresso de títulos no mundo da segurança jurídica. A legalidade reside na compatibilização do 
título com todos os demais princípios registrários. 
ESPECIALIDADE VII)
É a individuação do imóvel objeto do título no registro. Ele deve estar precisamente descrito e caracterizado 
como corpo certo, individual e autônomo. Assim, preceitua o art. 1.247 do CC que "se o teor do registro não 
exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule".
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