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PROPRIEDADE - 1ª parte

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PROPRIEDADE
sábado, 29 de agosto de 2015
14:44
CONCEITO
 "É o poder jurídico atribuído a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, em sua plenitude e dentro dos limites estabelecidos na lei, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha." Carlos Roberto Gonçalves.
 "O direito de propriedade é o mais importante dos direitos reais. Todos os demais institutos desse ramo do direito civil se definem como exteriorização (posse), desdobramento (usufruto, uso etc.) ou limitação (servidão e direitos reais de garantia) do direito de propriedade." Fábio Ulhôa Coelho.
 Disposição legal: art. 1228, Código Civil. 
 
CARACTERÍSTICAS
 É o direito absoluto, perpétuo e exclusivo do proprietário, podendo este exercer todos os poderes inerente à coisa, bem como há para todos o dever geral de respeito (obrigação de não fazer). 
 Embora a propriedade plena seja também considerada ilimitada, tal expressão há de ser corretamente entendida, “tendo-se presentes os limites dentro dos quais a ordem jurídica define a própria existência possível do direito de propriedade, como adverte Arruda Alvim. É de ressaltar que o caráter absoluto e ilimitado da propriedade tem, ao longo dos anos, sofrido limitações e restrições, importando uma incessante redução dos direitos do proprietário.
 O segundo atributo do direito de propriedade é ser exclusivo. A mesma coisa não pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou mais pessoas. O direito de um sobre determinada coisa exclui o direito de outro sobre essa mesma coisa (duorum vel plurium dominium in solidum esse non potest). O termo é empregado no sentido de poder o seu titular afastar da coisa quem quer que dela queira utilizar-se.
 Também se diz que a propriedade é irrevogável ou perpétua, porque não se extingue pelo não uso. Não estará perdida enquanto o proprietário não a alienar ou enquanto não ocorrer nenhum dos modos de perda previstos em lei, como a desapropriação, o perecimento, a usucapião etc.
 Por fim, há de se mencionar a elasticidade da propriedade. Tal característica significa que a mesma pode ser desdobrada em frações, por exemplo, no caso de usufruto em que o proprietário cede o direito de uso e gozo para o usufrutuário. 
 
ASPECTO ESTRUTURAL - art. 1.228/CC
 Também classificado como elementos constitutivos da propriedade. O conteúdo positivo do direito de propriedade é enunciado no art. 1.228 do Código Civil, ao enumerar os poderes elementares do proprietário: usar, gozar e dispor dos bens, bem como reavê-los de quem injustamente os possua. 
 ■ Direito de usar
O primeiro elemento constitutivo da propriedade é o direito de usar (jus utendi), que consiste na faculdade de o dono servir-se da coisa e de utilizá-la da maneira que entender mais conveniente, sem, no entanto, alterar-lhe a substância, podendo excluir terceiros de igual uso. A utilização deve ser feita, porém, dentro dos limites legais e de acordo com a função social da propriedade.
Preceitua a propósito o § 1º do mesmo art. 1.228 do Código Civil que “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais...”. A faculdade em apreço permite também que o dominus deixe de usar a coisa, mantendo-a simplesmente inerte em seu poder, em condições de servi-lo quando lhe convier.
 ■ Direito de gozar
O direito de gozar ou usufruir (jus fruendi) compreende o poder de perceber os frutos naturais e civis da coisa e de aproveitar economicamente os seus produtos.
 ■ Direito de dispor da coisa
O direito de dispor da coisa (jus abutendi) consiste no poder de transferir a coisa, de gravá-la de ônus e de aliená-la a outrem a qualquer título. Não significa, todavia, prerrogativa de abusar da coisa, destruindo-a gratuitamente, pois a própria Constituição Federal prescreve que o uso da propriedade deve ser condicionado ao bem-estar social.
Nem sempre, portanto, é lícito ao dominus destruir a coisa que lhe pertence, mas somente quando não caracterizar um ato antissocial. Tal direito é considerado o mais importante dos três já enunciados, porque mais se revela dono quem dispõe da coisa do que aquele que a usa ou frui.
 ■ Direito de reaver a coisa
O quarto elemento constitutivo é o direito de reaver a coisa (rei vindicatio), de reivindicá-la das mãos de quem injustamente a possua ou detenha, como corolário de seu direito de sequela, que é uma das características do direito real. Envolve a proteção específica da propriedade, que se perfaz pela ação reivindicatória.
 
FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE - art. 1.228, § 1º/CC
 A atual Constituição Federal dispõe que a propriedade atenderá a sua função social (art. 5º, XXIII). Também determina que a ordem econômica observará a função da propriedade, impondo freios à atividade empresarial (art. 170, III).
 O princípio da função social da propriedade tem controvertida origem. Teria sido, segundo alguns, formulado por Augusto Comte e postulado por Léon Duguit, no começo do aludido século. Em virtude da influência que a sua obra exerceu nos autores latinos, Duguit é considerado o precursor da ideia de que “a propriedade deixou de ser o direito subjetivo do indivíduo e tende a se tornar a função social do detentor da riqueza mobiliária e imobiliária; a propriedade implica para todo detentor de uma riqueza a obrigação de empregá-la para o crescimento da riqueza social e para a interdependência social. 
 Nessa ordem, o Código Civil de 2002 proclama que “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas” (art. 1.228, § 1º).
 
O ABUSO DO DIREITO DE PROPRIEDADE - art. 1.228, § 2º/CC
 É um ato que embora aparentemente lícito, desvia da sua finalidade. Assim, dispõe o art. 1228, § 2º do Código Civil que “são defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem”.
 
A POSSE-TRABALHO - art. 1.228, § 3º e 4º/CC
 O diploma civil criou uma nova espécie, determinada pelo Poder Judiciário na hipótese de “o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante” (§ 4º). Nesse caso, “o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário” (§ 5º).
 
Trata-se de inovação de elevado alcance, inspirada no sentido social do direito de propriedade e também no novo conceito de posse, qualificada como posse-trabalho.
 
Quanto à sua natureza jurídica, Farias, Rosenvald e Venosa a classificam como uma desapropriação judicial indireta. Reale entende ser usucapião expropriatório. Por fim, entende Orlando Gomes tratar-se de intervenção judicial expropriatória. 
 
Pelo que o Prof. Alexander falou em sala, "não é usucapião, pois requer indenização; não é desapropriação, é então uma posse que instrumentaliza uma função social da propriedade".
 
A EXTENSÃO DA PROPRIEDADE - art. 1.229 e 1.230/CC
 
Até onde se extende a propriedade? Até onde vai o poder do dono sobre a coisa? Se a coisa é móvel, é mais fácil responder pois o poder varia de acordo com o tamanho da coisa (ex: uma caneta, um carro, uma lancha, o dono sabe perfeitamente onde começa e termina seu bem, é fácil de identificá-lo no espaço).
 
Mas se a coisa é imóvel surgem alguns problemas quanto ao limite vertical. O limite horizontal do terreno/fazenda será o muro, a cerca, o rio, etc. E o limite vertical? Até que altura e profundidade do solo o proprietário é dono? 
 
Diziam os romanos “qui dominus est soli dominus est usque ad caelum et usque ad inferos” (quem é dono do solo é dono até o céu e até o inferior). Mas com a aviação e a importânciaestratégica dos minerais, o espaço aéreo e o subsolo passaram a pertencer ao Estado, assim o dono não pode impedir que um avião passe bem alto por cima de seu terreno, e nem pode explorar os recursos minerais do subsolo (ver 1230 CC e 176 CF).
 
 No final, predomina a razoabilidade/bom senso/utilidade prática do art. 1229 que usa as expressões “úteis ao exercício” e “interesse em impedir”, de modo que o proprietário não pode impedir que o metrô passe por baixo de seu terreno, mas pode impedir que o vizinho construa uma garagem por baixo de sua casa; o proprietário não pode impedir o sobrevoo de um avião lá no alto, mas pode impedir voos rasantes sobre sua casa.
 
LIMITAÇÃO DA PROPRIEDADE
 
Como sabemos, a lei limita o direito de propriedade  que não é mais tão absoluto. O código velho no art. 527 considerava a propriedade um direito ilimitado. Mas atualmente já vimos que a propriedade precisa cumprir uma função social; já vimos que os minerais do subsolo pertencem à União. Há também outros limites ao direito real de propriedade:
 
 limitação legal, em respeito ao interesse da sociedade:  tal limitação legal se dá por força de leis de direito privado (são os direitos de vizinhança) e por força de leis de direito público  (ex: desapropriação, requisição para as eleições, segurança nacional, tombamento, urbanização,  leis ambientais, a questão da função social e da exploração dos minerais, etc). Nas limitações privadas existe reciprocidade (um vizinho tem que respeitar os limites do outro e vice-versa), já nas limitações públicas não há reciprocidade (o particular não pode desapropriar bens do Estado), mas sempre se pode exigir indenização e brigar na Justiça contra abusos dos governantes.
 
limitação jurídica, em respeito ao direito natural, em respeito ao que é justo para viver honestamente, não enganar os outros e dar a cada um o que é seu. Exemplos de limitações jurídicas: o abuso de direito do § 2º do 1228 c/c 187; a desapropriação privada do 1258 e 1259.
 
limitação voluntária, em respeito à autonomia privada: tal limitação decorre da vontade do dono, ou seja, é o dono da coisa que resolve limitá-la em troca de alguma vantagem financeira, por exemplo: servidão de não construir mais alto  para garantir vista e ventilação para o terreno de trás, se dispondo os donos do terreno de trás a pagar por essa vantagem;  o dono da coisa pode também limitar a propriedade por motivo de ordem pessoal (ex: herança com inalienabilidade do 1911; o pai deixa para o filho uma casa proibindo o filho de vendê-la porque sabe que o filho é descontrolado e gasta tudo).

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