D. vizinhaça

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FACULDADES INTEGRADAS DE CARATINGA
VICTOR HENRIQUE DE ALMEIDA
DIREITO CIVIL V:
DIREITO DE VIZINHANÇA
CARATINGA
2015
	INTRODUÇÃO	
O Código Civil de 2002 trata em seu capítulo V sobre o direito de vizinhança, que vem regular as relações entre proprietários de prédios adjacentes ou próximos com o intuito de evitar conflitos entre os mesmos. Com isso, pode-se dizer que a finalidade dessas normas é a manutenção de um relacionamento pacífico entre moradores de propriedades vizinhas, bem como a solução dos conflitos que possam vir a surgir. Os direitos de vizinhança são classificados como obrigações propter rem, ou seja, acompanham a coisa onde quer que ela esteja. A obrigação propter rem decorrente do direito de vizinhança é também chamada de ambulatória devido ao fato de poder ser transferida a eventuais novos ocupantes do imóvel (ambulat cum domino).
Não se deve confundir o direito de vizinhança com as servidões. O direito de vizinhança está previsto em lei, vem limitar o domínio e não exige registro. As servidões surgem da vontade das partes ou excepcionalmente por usucapião, constituem direitos reais sobre a coisa alheia e exigem registro em cartório. Posto isso, pode-se diferenciar uma espécie da outra.
Do direito de vizinhança decorrem regras que podem determinar a permissão sobre a prática de certos atos ou que podem determinar a abstenção da prática de certos atos.
USO ANORMAL DA PROPRIEDADE
A utilização de propriedade vizinha que causa interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que habitam prédio adjacente dá o direito ao proprietário prejudicado de fazer cessá-las. Segundo Maria Helena Diniz, o uso anormal da propriedade se dá quando o direito é exercido de forma incorreta, causando assim danos aos vizinhos, mesmo que não seja intencional, surgindo daí o direito da parte prejudicada de fazer cessar o ato prejudicial. Ainda, segundo o parágrafo único do art. 1277 do CC: “Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”. Essas interferências ou atos prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde capazes de causar conflitos de vizinhança são classificados em ilegais, abusivos ou lesivos. 
Os atos ilegais são os atos ilícitos, aqueles que violam as regras e causam dano, gerando assim a obrigação de reparar os danos por meio de indenização. Um exemplo é o vizinho que ateia fogo no quintal do outro, pois dessa forma prejudica a segurança, sossego e saúde dos que ali habitam, devendo ressarci-los dos danos causados. 
Os atos abusivos são aqueles em que o causador do incômodo não ultrapassa os limites de sua propriedade, mas mesmo assim perturba o vizinho. O exemplo mais comum é o excesso de barulho. Os atos abusivos são entendidos também como aqueles que surgem do exercício irregular de um direito, ou seja, o titular ultrapassa o limite de seu direito desrespeitando a finalidade social que dele decorre.
Os atos lesivos, por sua vez, são aqueles lícitos e regulares, mas que mesmo assim causam prejuízo ao vizinho. Por exemplo, uma indústria é autorizada pelo Estado a manter funcionamento em determinado local, porém verifica-se que a mesma emana gases poluentes que prejudicam os moradores vizinhos.
Existem critérios para se verificar se o uso de um imóvel é normal ou anormal. Tais critérios são os seguintes:
Verificar a extensão do dano ou do incômodo causado, sendo que se estiver nas margens da tolerância não há que reprimi-lo, pois certos atos devem ser tolerados desde que não ultrapasse o limite razoável.
Examinar a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais. O parágrafo único do art. 1.277 determina que se considere “a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”. Assim, tratando-se de zona mista (residencial, comercial e industrial), as residências têm que suportar o rumor da indústria e do comércio, nas horas normais dessas atividades, mas esses ruídos não poderão exceder o limite razoável da tolerância, nem se estender aos dias e horas reservados ao repouso humano.
Considerar a anterioridade da posse, pois segundo a teoria da pré-ocupação aquele que primeiramente se instala em determinado local acaba, de certo modo, estabelecendo a sua destinação. Essa teoria, porém, não deve ser aplicada indistintamente, há exceções quanto à sua aplicabilidade. Se, por exemplo, o barulho é excessivo ou se a lei proíbe o incômodo, o proprietário não pode valer-se da anterioridade de seu estabelecimento para continuar molestando o próximo.
A jurisprudência e a doutrina se encarregam de trazer soluções para a composição dos conflitos de vizinhança. Como mencionado anteriormente, se o incômodo é tolerável não deve ser reprimido, pois será utilizado o critério do homo medius, ou seja, só serão atendidas reclamações relativas a danos considerados insuportáveis ao homem normal. Se o dano for intolerável, o juiz, primeiramente, deve determinar que seja adequado à proporções normais. Pode o juiz, por exemplo, fixar horários de funcionamento da atividade considerada nociva (somente durante o dia, p. ex.), exigindo a colocação de aparelhos de controle da poluição, levantando barreiras de proteção etc. Preceitua, com efeito, o art. 1.279 do Código Civil: “Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis”. Quando nem mediante o emprego de medidas adequadas conseguir-se reduzir o incômodo a níveis suportáveis, ou quando a ordem judicial para que sejam adotadas não for cumprida, o juiz determinará o fechamento da indústria ou do estabelecimento, a cessação da atividade ou até a demolição de obra, se forem de interesse particular. Caso a indústria ou estabelecimento causador do incômodo exercer atividade de interesse social, não será possível fazer cessá-lo devido à supremacia do interesse público sobre o particular. Nessa hipótese será devida indenização cabal ao prejudicado, ou seja, aquela que é impossível não ser reconhecida pelo juiz.
MEDIDAS JUDICIAIS CABÍVEIS
Existem medidas judiciais cabíveis para solucionar esses conflitos envolvendo perturbação e prejuízos a vizinhos. Dentre elas estão:
Ação cominatória: imporá ao réu a obrigação de se abster da prática dos atos prejudiciais ao vizinho, ou a de tomar as medidas adequadas para a redução do incômodo, sob pena de pagamento de multa diária.
Ação demolitória: segundo o art. 1280 do CC, “o proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente”. 
Caução de dano infecto: se refere ao dano iminente, tem caráter preventivo e cominatório, como o interdito proibitório, e pode ser oposta quando haja fundado receio de dano iminente, em razão de ruína do prédio vizinho ou vício na sua construção.
Ação indenizatória: tem a finalidade de ressarcir o prejudicado pelos danos causados a ele por terceiros.
Garantias que podem ser exigidas da pessoa autorizada a realizar obras em propriedade alheia: Segundo o art. 1.281 do CC, “o proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual”.
ÁRVORES LIMÍTROFES
A árvore que não tem seu tronco na linha divisória pertence ao dono do prédio em que ele estiver. Sendo comum a árvore, os frutos e o tronco pertencem a ambos os proprietários. Do mesmo modo, se for cortada ou arrancada, deve ser repartida entre os donos. Não pode um deles arrancá-la sem o consentimento do outro. Se a sua presença estiver causando prejuízo e não obtiver o consentimento do vizinho, deverá recorrer ao PoderJudiciário.
Os frutos que caírem naturalmente pertencem ao dono do solo onde tombarem, se a propriedade for particular. Segundo Silvio Rodrigues, o dono da árvore pode apanhar os frutos antes de caírem naturalmente. No caso de propriedade pública, os frutos continuam sendo do proprietário, incorrendo em furto quem tentar apanha-los.
 Quanto às raízes e ramos que ultrapassarem a divisa do prédio, o dono da árvore tem o dever de mantê-la de forma que não prejudique a propriedade vizinha, as vias públicas e os fios condutores de alta tensão. Desse modo, o corte das raízes e ramos pelo prejudicado não gera indenização. Esse direito só pode ser exercido pelo proprietário, cabendo ao inquilino no máximo solicitar as medidas cabíveis.
PASSAGEM FORÇADA
O vizinho que tiver passagem para via pública, nascente ou porto obstruída pode forçar o vizinho a cedê-la, sendo necessário o pagamento de uma indenização cabal. O direito de exigir passagem forçada não pode ser provocado pelo proprietário, só existe quando o encravamento é natural e absoluto. O proprietário não pode vender a parte do terreno que lhe dava acesso à via pública e, depois, pretender que outro vizinho lhe dê passagem. Dessa forma, poderá voltar-se somente contra o adquirente do terreno em que existia a passagem. Se ocorrer alienação parcial do prédio, ocasionando obstrução de passagem, o proprietário da outra deve tolerar a passagem. Na hipótese de imóvel com saída difícil e penosa não existe o direito de forçar a passagem, uma vez que razões de comodidade não são atendidas, só é encravado o imóvel que tem a passagem completamente impossibilitada. Se o proprietário do prédio encravado perder, por culpa sua (não uso), o direito de trânsito pelos prédios contíguos, terá de novamente pleiteá-lo, sujeitando-se a arbitramento novo e atual da retribuição pecuniária. Não havendo acordo entre os interessados, a fixação da passagem, em qualquer caso, será feita judicialmente. O juiz deve impor o menor ônus possível ao prédio serviente. Havendo vários imóveis, escolherá aquele que menor dano sofrerá com a imposição do encargo.
A limitação imposta ao prédio serviente só se justifica, efetivamente, em função da necessidade imperiosa de seu vizinho. Cessada tal necessidade, desaparece a razão para a permanência do ônus.
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
O proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública (luz, água, esgoto etc.), em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa. Para tanto, o proprietário forçado a tolerar a passagem deve receber indenização condizente com a desvalorização da área remanescente.
Se, após a realização das obras, o dono do prédio onerado entender que a remoção das instalações para outro local no imóvel lhe seja mais conveniente, poderá fazê-lo, mas pagando as respectivas despesas. O proprietário onerado pode ainda exigir obras de segurança, caso as instalações ofereçam grave risco.
ÁGUAS
O direito à servidão de aqueduto permite a todos canalizar pelo prédio de outrem as águas a que tenham direito, mediante prévia indenização a seu proprietário, não só para as primeiras necessidades da vida como também para os serviços da agricultura ou da indústria, escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos. Esse instituto impõe uma restrição ao direito de propriedade, em favor do vizinho, que em muito se assemelha a uma expropriação feita no interesse particular. Ao mesmo tempo incentiva, indiretamente, a produção, proporcionando a quem por ela se interessa os meios necessários para alcançá-la.
Através da servidão das águas supérfluas, o prédio inferior pode adquirir sobre as sobras uma servidão destinada a usos domésticos, bebedouro de gado e a outras finalidades, especialmente as agrícolas. Os prédios inferiores são obrigados a receber as águas que correm naturalmente dos superiores. Se o dono ou possuidor do prédio superior fizer obras de arte para facilitar o escoamento, procederá de modo que não piore a condição natural e inferior do outro. Todavia, não se pode forçá-lo a fazer obras de canalização. A lei não lhe impõe obrigação de fazer obras de escoamento ou canalização de águas de chuva.
O proprietário ou possuidor pode recolher ou levar ao seu imóvel, de modo artificial, a água de que necessita. Porém, o proprietário do prédio inferior não está obrigado a suportar as interferências decorrentes de seu escoamento, podendo exigir que se desvie o fluxo ou optar pela indenização dos prejuízos que venha a sofrer.
Segundo o art. 1.291 do CC o possuidor do imóvel superior não pode poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores. Se ocorrer poluição, deverá recuperar, ressarcindo os danos gerados, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.
O proprietário tem o direito de construir obras para represamento de água em seu prédio, sob qualquer modalidade. Se houver invasão de prédio alheio, surge a obrigação de indenizar o prejudicado, deduzindo-se do valor da indenização o benefício obtido pelo prédio alheio.
LIMITES ENTRE PRÉDIOS E O DIREITO DE TAPAGEM
Segundo o art. 1297 do CC: “O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.”
A ação demarcatória é a ação apropriada nos casos mencionados no artigo referido. A demarcação é caracterizada como direito de vizinhança, pois ocorre repartimento proporcional das respectivas despesas entre os interessados. Somente se admite a ação demarcatória quando há confusão de limites na linha divisória. Se existem limites há longo tempo respeitados, ainda que não correspondam aos títulos dominiais, ou muro divisório construído fora da linha, não cabe a referida ação, que não se confunde com a reivindicatória nem com as ações possessórias. Pode haver cumulação entre ação possessória e reivindicatória. 
Se forem confusos, os limites serão determinados em conformidade com a posse justa. Se a posse justa não for provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro. A presunção referida no art. 1297, § 1º, é juris tantum e admite prova em contrário. Por força de tal presunção relativa configura-se o condomínio forçado em cercas, muros e valas. Todavia, tal presunção legal cede se o dono de um dos prédios confinantes logra provar seu domínio.
O proprietário só pode impor ao vizinho a construção de tapume comum, ou seja, destinado a passagem de animais de grande porte, sendo que não deve ser muito dispendioso. Os tapumes especiais, destinados à vedação de animais de pequeno porte ou a adorno da propriedade ou sua preservação, tem a sua construção, conservação e utilização sob responsabilidade do interessado, que provocou a necessidade deles, ou seja, o dono desses animais, que poderá ser responsabilizado se não os construir e os animais causarem danos.
DIREITO DE CONSTRUIR
O direito de propriedade não é absoluto, pois se condiciona a valores, protegidos por lei, seja no interesse dos vizinhos ou no bem-estar da coletividade. O direito de construir deriva do direito de propriedade, sofrendo, portanto, limitações de ordem pública e também de direito privado. As limitações de ordem pública são impostas pelos regulamentos administrativos e geralmente integram os códigos de posturas municipais. Já as limitações de direito privado constituem as restrições de vizinhança, consignadas em normas civis ou resultantes de convenções particulares.
As ações demolitória e indenizatória são bastante comuns no direito de vizinhança,podendo inclusive ser cumuladas. Quanto à ação demolitória, o juiz determina a demolição da obra, somente quando esta apresenta vícios insanáveis. Se, no entanto, puder, mediante os devidos reparos, ser colocada em condições de uso e adaptada aos regulamentos edilícios, poderá permanecer ilesa. A demolição pode ocorrer por dois motivos: o prédio estar em ruína, oferecendo perigo para os confrontantes; ou ocorrer alguma violação das regras de vizinhança. 
Quanto à ação indenizatória, basta a prova do dano e da relação de causalidade entre o dano e a construção vizinha, sendo desnecessária a demonstração de culpa do agente. A responsabilidade pelos danos causados a vizinhos em virtude de construção é objetiva, independentemente de culpa de quem quer que seja, decorrendo exclusivamente da lesividade ou da nocividade da construção ou de seus atos preparatórios.
Os construtores respondem solidariamente em conjunto com o proprietário pelos danos causados a vizinhos pela construção. O proprietário que pagar a indenização sozinho pode ainda mover ação regressiva contra o construtor, se os danos decorreram de imperícia ou de negligência de sua parte.
Com o propósito de impedir que a propriedade particular seja devassada pelo vizinho, proíbe a lei que este construa de modo a perturbar o recato e a privacidade familiar do confrontante. Conta-se a distância de metro e meio da linha divisória, e não do edifício vizinho. Em caso de desrespeito à norma legal, o proprietário lesado pode embargar a construção, mediante o embargo de obra nova.
O estilicídio, ou seja, o despejo de águas por gotas, é vedado pelo art. 1302 do CC, uma vez que ao proprietário sobre o qual deitem goteiras é facultado o direito de embargar a construção da obra. Não pode o proprietário, portanto, construir de modo que o beiral de seu telhado despeje sobre o vizinho. Embora esteja este obrigado a receber as águas que correm naturalmente para o seu prédio, não pode ser compelido a suportar as que ali fluam artificialmente, por meio de calhas ou beirais.
O Código Civil regula os assuntos referentes a paredes divisórias, que são as que integram a estrutura do edifício, na linha de divisa. Distinguem-se dos muros divisórios, que são regidos pelas disposições concernentes aos tapumes. Muro é elemento de vedação, enquanto parede é elemento de sustentação e vedação. 
O proprietário que primeiro edificar pode assentar parede divisória somente no seu terreno, ou assentá-la, até meia espessura, no terreno vizinho. Na primeira hipótese, a parede pertencer-lhe-á, inteiramente; na segunda, será de ambos. Nas duas hipóteses, os vizinhos podem usá-la livremente. Para que o condômino de parede-meia possa utilizá-la, é preciso que, com isso, não ponha em risco a segurança ou a separação dos dois prédios e avise previamente o outro comunheiro.
As disposições sobre madeiramento e travejamento na parede divisória são hoje obsoletas, uma vez que a multiplicação e diversidade de construções, muitas de grande porte, não permitem, do ponto de vista técnico, a utilização da parede anteriormente construída. O mais lógico e correto será a não utilização da faculdade de assentar a parede divisória até meia espessura no terreno do vizinho, levantando cada qual a sua construção exclusivamente em seu terreno.
O art. 1313 do Código Civil prevê que o proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante aviso prévio, para:
I — dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
II — apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
O rol apresentado pelo artigo acima referido é exemplificativo, ou seja, admitem-se outras hipóteses desde que fique comprovada a necessidade temporária de ingresso no prédio vizinho. O exercício desse direito pode gerar a obrigação de indenizar caso dele decorra dano, e ainda pode sofrer restrição de horário pelo dono do imóvel. 
REFERÊNCIAS
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Esquematizado 2: Contratos em Espécie e Direito das Coisas. 2a edição. São Paulo: Saraiva, 2014.
DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. 11ª edição. São Paulo: Saraiva, 2005.
RODRIGUES, Silvio. Direito civil. 27. edição. São Paulo: Saraiva, 2002.