16-Contratos em Espécie

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�LFG – CIVIL – Aula 16 – Prof. Cristiano Chaves – Intensivo II – 17/12/2009
Contratos em Espécie
DOS CONTRATOS EM ESPÉCIE
1.	CONTRATO DE COMPRA E VENDA
	Vamos começar o estudo dos contratos em espécie pela compra e venda, dos contratos, talvez o mais comum, o mais habitual. Vamos analisar a compra e venda sob o aspecto material e processual, uma análise ampla e completa. Hoje eu vou falar da compra e venda porque já falei da promessa de compra e venda quando estudávamos os direitos reais na coisa alheia. Vamos começar pelos arts. 481 e 842, do Código Civil.
	O direito brasileiro acolhe a compra e venda com natureza puramente obrigacional. Diferentemente de outros sistemas jurídicos como, por exemplo, o francês, a compra e venda tem natureza essencialmente negocial, essencialmente contratual. Leiam comigo o que diz o art. 481:
	Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
	Pela simples leitura você já percebe o caráter eminentemente negocial, obrigacional do contrato de compra e venda. O contrato de compra e venda não implica aquisição de propriedade. É uma relação apenas obrigacional, que se restringe, apenas e tão-somente a assunção de obrigações. Isso é importante porque ao dizer que a compra e venda é uma relação estritamente obrigacional, o código está deixando muito clara uma opção ideológica clara no sentido de que a aquisição de propriedade no direito brasileiro não se dá pelo contrato de compra e venda, mas pelo registro, para os imóveis e pela tradição, para os móveis. É assim que se adquire propriedade. Mas uma coisa é certa: o contrato de compra e venda não implica em transmissão de propriedade.
	O adquirente (comprador) na compra e venda apenas adquire a propriedade pela tradição ou pelo registro, se móvel ou imóvel, respectivamente, mas o contrato de compra e venda, por si só, não gera a transferência de propriedade porque gera, apenas e tão-somente obrigações recíprocas: para um, a obrigação de pagar o preço; para outro a obrigação de transferir o domínio, de transferir a coisa.
	Por que isso é importante? Pessoalmente, acho que o direito brasileiro acertou, que a opção do código é a melhor possível. Acertou porque ao deixar claro que a compra e venda é uma relação obrigacional e não implica aquisição de propriedade, o código está, de certo modo, protegendo os interesses do adquirente. Para que se demonstre isso, bastaria pensar nos riscos da coisa. Lembra de direito obrigacional? Dos riscos do perecimento da coisa? 
	Exemplo simplório: imagine que você foi adquirir um automóvel. Foi à concessionária, ajustou o preço e pagou pelo automóvel. A concessionária diz que não vai entregar na hora porque precisa emplacar, lavar e combina de entregar dali a três dias. Na noite em que você celebrou a compra e venda, mas não levou o carro para casa, caiu uma chuva e desabou o teto da concessionária exatamente em cima do seu carro, que está destruído. Eu pergunto: esse carro se perdeu sem culpa e se se perdeu sem culpa, extinguiu-se a obrigação de entregar. Extinguiu para quem? Para o vendedor ou para o comprador? A concessionária vai ter que te entregar o dinheiro ou devolver outro carro, ou é você que arca com o prejuízo? Pense: a compra e venda, por si só, não gera aquisição de propriedade. Especificamente, implica apenas e tão-somente em relações obrigacionais. Ou seja, se é assim, significa que se o carro pereceu, sem culpa, extinguiu-se para o proprietário, ou seja, para a concessionária. Ou ela agora te devolve o dinheiro ou ela te entrega outro carro.
	Imagine que a concessionária já te entregou o carro. Você recebeu, mas não fez seguro. No caminho de casa, descobriu que havia um barulho no ar-condicionado. A concessionária disse para você deixar o carro lá, mas não seria possível devolver no mesmo dia porque a oficina está cheia. Ficou de devolver em dois dias. Naquele dia, o teto caiu. A coisa pereceu para quem? Para o proprietário que já é você. Você já recebeu o carro através da tradição e a tradição implica em aquisição de propriedade. Veja, portanto, que no direito brasileiro, a compra e venda é relação puramente obrigacional, não implicando aquisição de propriedade. A aquisição de propriedade se dá pela tradição, para os bens móveis e pelo registro, para os bens imóveis. Portanto, compra e venda é relação tipicamente obrigacional. 
	Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
	Eu sei que dizer que está na lei é argumento pobre, mas está na lei. A compra e venda considera-se obrigatória e perfeita, desde que as partes acordam o objeto e o preço. Ou seja, o art. 482 está assinalando de forma evidente que o aperfeiçoamento do contrato de compra e venda se dá pela vontade das partes, independentemente da entrega da coisa. 	A compra e venda é relação obrigacional. A aquisição de propriedade se dá pela tradição ou pelo registro.
	1.1.	Compra e venda e Leasing
	Não confundir na prática a compra e venda com um contrato extremamente comum no mundo moderno, que é o contrato de leasing. Isso porque não há dúvida que o leasing é espécie de compra e venda de uso. Nós estamos acostumados a falar da compra e venda de bens. Mas o leasing hoje ocupa um espaço muito interessante no direito brasileiro, que é o da compra e venda de uso. 
	Por que o leasing é uma compra e venda de uso? O leasing, chamado no Brasil de arrendamento mercantil, é uma mistura de três figuras contratuais: compra e venda, locação e arrendamento. E isso porque no leasing o arrendatário recebe um bem de consumo pertencente ao arrendante. O arrendante, normalmente uma instituição financeira, proprietário de um bem de consumo como automóvel, aeronave, embarcações, máquinas industriais e entrega ao arrendatário a posse desse bem de consumo, para que ele faça uso da coisa. Significa, portanto, que o arrendatário pode ter a coisa consigo, dando a ela a destinação que quiser, mediante o pagamento de rendas mensais. Ele vai pagar pelo uso. Você aqui está pensando que isso é locação, regida pelo Código Civil. Só que ao final do contrato, que tem prazo mínimo de 36 meses (exceto o de automóvel que tem prazo mínimo de 24 meses), o arrendatário terá três diferentes opções: 
Renovar o contrato por igual período
Restituir o bem e extinguir o contrato
Exercer o direito e compra
	Para exercer o direito de compra, ele vai ter que pagar uma diferença entre o valor que ele pagou mensalmente a título de renda pelo uso da coisa e o valor da propriedade adquirida. Essa diferença tem um nome: VRG (valor residual de garantia). O VRG corresponde a essa diferença entre o valor das rendas mensais e o valor da coisa em si. Para o banco, a melhor opção é a terceira porque ele vai embutir os encargos financeiros e vai vender o automóvel. Por isso que todos os bancos do Brasil procedem do mesmo modo: embutem no valor mensal pago pelo arrendatário a título de venda o VRG. O arrendatário vai pagando o valor da venda junto com o VRG. Essa prática bancária termina por retirar do arrendatário o direito de opção ao final do contrato. 
	A toda evidência, embutir o valor da venda, embutir o VRG no preço mensal é prática atentatória contra a essência do leasing. Ao cobrar a renda mensal com o VRG embutido, o banco está desnaturando o leasing e caracterizando que contrato? Compra e venda a prazo! E você acabou de ver que na compra e venda a aquisição propriedade se dá pela tradição. E se a aquisição se deu pela tradição, no momento em que o banco embute o VRG no preço das vendas, está caracterizada uma compra e venda e se o arrendatário não mais pagar o banco tem direito de recuperar a coisa? Não, porque é uma compra e venda. O que ele tem que fazer agora é executar, mas, de nenhum modo se pode dizer que ele teria direito de reintegração de posse. Isso porque aquelebem não mais é seu. Já houve a aquisição de propriedade pela tradição.
	Incorporando essas ideias, o STJ editou a Súmula 263 que, coerentemente, estabeleceu que a cobrança antecipada do VRG descaracteriza o leasing e caracteriza a compra e venda a prazo. Veja:
	STJ Súmula nº 263 - 27/08/2003 - A cobrança antecipada do valor residual (VRG) descaracteriza o contrato de arrendamento mercantil, transformando-o em compra e venda a prestação.
	Mas olha o que aconteceu: os bancos pararam de celebrar contrato de leasing. Reagiram dizendo que, já que não iam ter mais direito à reintegração de posse, não iam mais celebrar contrato de leasing. Se o banco faz isso, o problema não reside no pequeno adquirente do carro popular, mas vai ter efeito sobre a TAM, a Gol, a Varig, por motivo simples: avião custa muito caro. De igual forma, máquinas industriais. E as empresas aéreas, ao invés de comprar o avião, celebram leasing de 10, 15 anos. As grandes indústrias foram ao STJ e reclamaram: “como é que você vai impedir que se celebre um contrato de leasing desse jeito?” E o STJ se comoveu e editou a Súmula 293 que diz assim:
	STJ Súmula nº 293 - 05/05/2004 - A cobrança antecipada do valor residual garantido (VRG) não descaracteriza o contrato de arrendamento mercantil.
	Vai entender! Ou seja, claro que a Súmula 293 esvaziou o objeto da Súmula 263 e o que prevalece no Brasil hoje é que a cobrança antecipada do VRG não descaracteriza o leasing. E essa é a lição que fica para nós da jurisprudência do STJ.
	Com isso, sob o ponto de vista prático, dois efeitos:
1º Efeito – Retirou-se do arrendatário o direito de opção – hoje o arrendatário perdeu o direito de opção porque, mensalmente, ele já estará adquirindo o bem.
2º Efeito – Caso ele resolva não adquirir o bem (ele não queria comprar, mas só arrendar), ele vai ter que ajuizar uma ação contra o banco para requerer do banco a restituição dos valores.
	A toda evidência o arrendatário foi prejudicado pela Súmula 293. Isso quando se tratar de pequeno arrendatário. Para as grandes empresas é muito melhor porque ela negocia com o banco, retira o VRG, enfim. De qualquer modo, a grande empresa continua beneficiada, mas o pequeno adquirente perdeu. Ou seja, quando o leasing envolve relação de consumo, há evidente prejuízo.
	Mas uma coisa é certa, nós podemos chamar o leasing, como faz o direito argentino, de compra e venda de uso. Podemos fazer isso sem nenhum problema. O leasing é, efetivamente, uma compra e venda de uso. É um contrato de compra e venda diferenciado, através do qual o arrendatário estará usando a coisa, é uma compra e venda de uso com a possibilidade de cobrança do VRG antecipadamente.
	1.2.	Classificação do contrato de compra e venda
É contrato bilateral – gera obrigações para ambas as partes. 
É contrato consensual – é uma das características mais proeminentes da compra e venda. Falar que é consensual, é dizer que a compra e venda se aperfeiçoa pela simples manifestação de vontade das partes.
Não solene – A compra e venda não é solene, significando que a forma não integra a substância desse contrato, exceto nos casos previstos em lei. É um contrato não solene. Fora as exceções previstas no sistema, a compra e venda é contrato consensual, não solene. Exceção:
Compra e venda de bem imóvel tem que ser por escritura pública e registrada no Registro de Imóveis. 
Caso da compra e venda acima de 10 salários mínimos – Art. 401, do CPC:
	Art. 401 - A prova exclusivamente testemunhal só se admite nos contratos cujo valor não exceda o décuplo do maior salário mínimo vigente no país, ao tempo em que foram celebrados.
	
	Poderíamos dizer que, com base nesse art. 401, do CPC, os contratos que superem o valor de 10 salários mínimos seriam contratos formais e solenes? Não. De jeito nenhum. Este artigo não está, de maneira alguma exigindo forma solene para o contrato de compra e venda. Ele está apenas falando de prova da existência do contrato. E uma coisa é uma coisa e outra coisa é outra coisa. Prova não se confunde com forma. O art. 401 está dizendo que não se admite prova meramente testemunhal para evidenciar a existência de um contrato cujo valor exceda 10 vezes um salário mínimo. Logo, se a compra e venda tem como objeto algo que vale mais do que 10 salários mínimos, a sua prova não poderá ser meramente testemunhal.
	É bem verdade que o STJ vai mitigando a natureza do art. 401. O STJ vem entendendo que o art. 401 não pode ser levado em caráter absoluto. O STJ vai dizer que, a depender dos usos e costumes, é perfeitamente possível provar a existência de um contrato cujo valor exceda dez vezes um salário mínimo de modo testemunhal. Coerentemente, o STJ vai admitindo prova meramente testemunhal para inúmeros contratos cujo valor exceda 10 vezes o salário mínimo, dependendo dos costumes do lugar. Exemplo: prestação de serviço, empreitada. É comum sua formação verbal e o STJ, sensível a isso, vai admitindo prova meramente testemunhal cujo contrato exceda dez vezes o salário mínimo quando os usos e costumes do lugar não indicam a sua celebração por escrito. O STJ já flexibiliza o art. 401, do CPC e não está falando de forma, mas de prova, mecanismos de prova da existência de contratos. Só isso. 
	Conclusão: Mesmo quando o contrato exceder o décuplo do salário mínimo, a compra e venda, por essência continua sendo um contrato consensual porque a sua forma não é solene. Malgrado a sua prova não possa ser meramente testemunhal, na forma do art. 401, do CPC. Não esqueça que a substancia do ato somente exigirá a solenidade quando houver expressa previsão de lei. Nesse sentido, o art. 109, do CC:
	Art. 109. No negócio jurídico celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento público, este é da substância do ato.
	Se ainda havia dúvidas na sua mente, os arts. 481 e 482 confirmam de uma vez por todas o caráter consensual do contrato de compra e venda. 
	Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
	Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
Oneroso – Gera vantagens econômicas para ambas as partes.
Comutativo – As vantagens são previamente conhecidas pelas partes. Significa que o contrato de compra e venda não é aleatório. Mas atenção para as exceções. Em alguns casos, a compra e venda será aleatória. São três exceções: compra e venda de coisa incerta, compra e venda a contento e compra e venda de coisa futura.
	1.3.	Compra e venda aleatória
	A compra e venda, excepcionalmente, será aleatória em três casos:
Compra e venda de coisa incerta 
Compra e venda a contento – venda que depende do agrado do comprador
Compra e venda de coisa futura – que é a compra e venda de esperança e você vai encontrar a compra e venda de coisa futura com esses simpáticos nomes:
Emptio spei – É a compra e venda da esperança propriamente dita. Essa primeira figura diz respeito à esperança quanto à existência da coisa. Se há esperança da coisa existir ou não, alguém está assumindo o risco. A assunção do risco, nessa primeira figura, diz respeito à existência do bem.
Emptio rei speratae – Diz respeito a uma esperança, não da existência da coisa, mas da quantidade da coisa adquirida. A assunção de riscos é maior na primeira figura. O volume de riscos assumido pelo comprador é maior na primeira figura porque, na segunda figura, a alea (sorte, v.g., alea jacta est) se restringe à quantidade e não à existência em si do bem.
	
	Excepcionalmente, nessas duas figuras, haverá a natureza aleatória do contrato de compra e venda, escapando à regra geral, que é a natureza comutativa (as vantagens são previamente conhecidas pelas partes). A essência da compra e venda é comutativa porque as vantagens, normalmente, são conhecidas.
	1.4.	Elementos essenciais da compra e vendaSão três: consentimento, forma, objeto.
	A forma não é elemento da compra e venda. A forma não integra a substancia da compra e venda. Os elementos componentes da compra e venda são apenas esses três.
	a)	Consentimento 
	 É a vontade das partes. E é lógico que as partes precisam ser capazes de manifestar a vontade livre e desembaraçada. O contrato de compra e venda vai exigir isso: 
Capacidade e 
Manifestação de vontade livre e desembaraçada. 
	Havendo vício na manifestação de vontade, o contrato se torna anulável. E que vício é esse? Erro, dolo, coação, enfim! Não esqueça: em determinadas hipóteses, o ordenamento exige, além da capacidade, um requisito extra, um requisito específico: 
Legitimação (em alguns casos)
	Orlando Gomes dizia que a legitimação é um plus na capacidade. É algo a mais exigido das pessoas capazes. Em determinados casos, além da capacidade, é imprescindível um requisito específico para a prática do contrato de compra e venda. É legitimação o nome disso. Vou dar dois exemplos de legitimação: consentimento do cônjuge, se o vendedor for pessoa casada (exceto se for casado no regime de separação) e a venda de imóvel pertencente ao tutelado ou curatelado. Para vender imóvel de incapaz precisa de autorização judicial. O pai, o tutor, o curador não podem, simplesmente representar o assistido menor. Exige-se autorização judicial.
	Eu vou fazer um parêntese e depois continuo falando do consentimento. Ao longo desse semestre, várias vezes falamos disso. Daí vou sintetizar: há três diferentes conceitos jurídicos (só para a gente não se perder):
Personalidade jurídica – É para as relações existenciais
Capacidade jurídica – É para as relações patrimoniais
Legitimação – É requisito específico para atos patrimoniais (plus na capacidade)
	Diante disso, eu diria, quem tem personalidade pode titularizar relações existenciais. Quem tem capacidade, pode titularizar relações patrimoniais. Quem tem legitimação preenche o requisito específico para prática de atos patrimoniais.
	Entes despersonalizados têm personalidade? Não. Entes despersonalizados: condomínio, massa falida, herança jacente e vacante, etc. O condomínio edilício não tem personalidade, portanto, não titulariza relações existenciais. Dessa maneira, o condomínio edilício não pode sofrer dano moral. Quem pode sofrer são os condôminos. O condomínio, nunca, porque não tem personalidade. Relação existencial só para quem tem personalidade e os entes despersonalizados não têm. Mas o condomínio pode ser contratante, contratante, contribuinte, consumidor. Pode até ser parte no processo. Então, o condomínio tem capacidade e dispondo de capacidade, pode titularizar relações patrimoniais. Apesar de não ter personalidade, os entes despersonalizados têm capacidade e podem titularizar relações patrimoniais.
	Inverta o exemplo: o nascituro tem personalidade, ou seja, já titulariza relações existenciais. Tem direito à imagem, tem direito à sepultura, a um nome. A própria Lei 11.804/08 reconhece ao nascituro o direito aos alimentos, são os chamados alimentos gravídicos. Tem personalidade, mas sua capacidade está condicionada ao nascimento com vida. Por exemplo, se faço uma doação para o nascituro, ele não a recebe imediatamente. Fica condicionada ao seu nascimento com vida porque ele não tem capacidade, malgrado tenha personalidade. Para tirar toda e qualquer dúvida sobre o nascituro, pense no natimorto. Ele tem direito a relações existenciais? Tem direito a imagem, a nome? Tem. Mas não tem direito a relações patrimoniais.
	E a legitimação é um requisito específico exigido das pessoas capazes. Das pessoas capazes, para praticar certos atos, exige-se requisitos específicos, como o consentimento do cônjuge ou do juiz.
	Situações especiais envolvendo o consentimento na compra e venda
Compra e venda de ascendente para descendente – Art. 496, do Código Civil. 
	Nos termos do art. 496, a compra e venda de ascendente para descendente é anulável. É anulável pelo risco potencial de prejuízo para os demais herdeiros, de prejuízo para a legítima (o pai pode estar vendendo por 50 um bem que vale 500). Isso porque o pai pode estar vendendo ao filho a preço vil. E bem por isso, é anulável a venda feita de ascendente para descendentes. Se o pai está vendendo ao filho, este ato é anulável, salvo se houver expresso consentimento dos demais interessados. E quem são os demais interessados? Os outros filhos e o cônjuge ou companheiro. Atenção! Não será exigido o consentimento do cônjuge se o casamento estiver sob o regime de separação. Olhando para o art. 496, na parte que está grifada, é ratificação. É o típico exemplo de ratificação. O código diz que é anulável, salvo se os demais interessados ratificaram. É ratificação. Por isso a consequência não pode ser nulidade. É por isso que a consequência é anulabilidade. 
	Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
	Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
	Eu tenho umas coisas para contar sobre isso. Curiosamente, a recíproca não é verdadeira. Não é anulável a compra e venda de descendente para ascendente. É válida. Se o filho vendeu para o pai o negócio é válido, salvo a existência de vício por outro motivo (fraude, coação...). Não se existe o consentimento dos demais interessados. E a jurisprudência vem entendendo que é válida a venda de avô para neto. Também não se exige o consentimento dos demais se a venda é de avô para neto. Veja, nesse sentido, o Enunciado 177 da Jornada, tratando da matéria:
	Enunciado 177 – Art. 496: Por erro de tramitação, que retirou a segunda hipótese de anulação de venda entre parentes (venda de descendente para ascendente), deve ser desconsiderada a expressão “em ambos os casos”, no parágrafo único do art. 496. 
	
	Não se esqueça que o prazo para que se proponha a ação anulatória feita de pai para filho sem o consentimento dos demais não é mais aquele que está indicado na Súmula 494, do Supremo. Essa súmula perdeu o objeto e dizia que o prazo para anulação de ascendente para descendente era de 20 anos. E essa súmula era gravemente equivocada porque, além de dizer que o prazo era de 20 anos, falava que era prazo de prescrição. Nós sabemos que se trata de ação constitutiva e em se tratando de ação constitutiva, o prazo não é de prescrição, mas sim, de decadência.
	STF Súmula nº 494 - DJ de 12/12/1969 - A ação para anular venda de ascendente a descendente, sem consentimento dos demais, prescreve em vinte anos, contados da data do ato, revogada a Súmula 152.
	Corrigindo a Súmula 494, o art. 179, do Código Civil, é de clareza meridiana, ao reconhecer que o prazo de anulação de compra e venda de pai para filho é de 2 anos (não é de 20) e não é de prescrição e sim de decadência. É prazo decadencial de 2 anos:
	Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.
	Com isso, resta esvaziado o objeto da Súmula 494, do STF. Este esvaziamento do objeto da súmula foi reconhecido pelo Enunciado 368 da Jornada;
	Enunciado 368 – Art. 496. O prazo para anular venda de ascendente para descendente é decadencial de dois anos (art. 179 do Código Civil).
	Está aí a primeira situação especial de consentimento, que é a compra e venda feita de ascendente para descendente.
Compra e venda entre cônjuges e companheiros – Art. 499, do Código Civil. 
	Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
	O art. 499 reconhece a validade da compra e venda entre cônjuges e companheiros. Entre pessoas casadas entre si ou em união estável. É válida, só que tem um detalhe. É possível a compra e venda de bens entre pessoas casadas no que tangeaos bens excluídos da meação. O motivo é simples: somente será possível a compra e venda entre pessoas casadas envolvendo apenas os bens excluídos da meação porque ninguém pode comprar o que já é seu. Veja, portanto, que quem é casado no regime de comunhão universal, de ordinário, não pode comprar de seu cônjuge porque tudo já lhe pertence. Em compensação, quem é casado no regime de separação convencional está liberado. Pode comprar livremente porque não existem bens comuns no regime de separação. 
Compra e venda celebrada por pessoa casada – Art. 1.647, I, do Código Civil. 
	Se o comprador é casado, o fato é irrelevante porque tudo o que ele vier a adquirir entrará ou não na comunhão a depender do seu regime de bens. Releva o fato de o vendedor ser casado. Se o vendedor é casado e o bem integra a comunhão (bem que pertence aos dois, bem comum), claro, exige-se o consentimento de ambos. Qualquer bem. Independentemente que seja móvel ou imóvel. 
	No entanto, em se tratando de bem imóvel, pouco interessa se o bem pertence ou não ao outro, pouco importa se o bem integra ou não a comunhão. Isso porque o art. 1.627, I, expressamente exige o consentimento do cônjuge sob pena de anulabilidade do ato. Será chamada de outorga uxória, quando for da esposa e outorga marital, quando for do marido.
	Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
	I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
	II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;
	III - prestar fiança ou aval;
	IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.
	O art. 1.647 exige expressamente a autorização do outro cônjuge para venda de bens imóveis, integrem ou não a comunhão. Se se trata de bem imóvel, integre ou não a comunhão, exige-se o consentimento do outro cônjuge. Fico pensando no seguinte: Flávio casou com uma moça que já tinha patrimônio. Ela tinha um terreno. Depois de casar, ela quer vender aquele terreno. O terreno pertence a Flávio, supondo que ele casou no regime de comunhão parcial? Não. Mas precisa do consentimento dele? Sim. Qual o sentido disso? Apesar de o bem não integrar a comunhão, Flávio tem direito aos frutos desse bem e tem também direito à herança sobre esse bem. Por isso é que se exige o consentimento na forma do art. 1.647, mesmo que o bem não integre a comunhão. O art. 1.649 estabelece a anulabilidade do ato para a preterição do consentimento:
	Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.
	
	A falta de outorga do cônjuge implica anulabilidade. É anulável no prazo de 2 anos contados do término do casamento. Isso me preocupa por conta do venire contra factum proprium. Imagine que o marido vendeu o imóvel sem o consentimento da esposa. Ela descobriu, continuou o casamento por mais 10 anos. Depois de 10 anos, acabou o casamento. Agora começa a fluir o prazo de 2? Mas ela já sabia há 10! Não é venire contra factum proprium? Para mim, é. De qualquer sorte é prazo extremamente polêmico. Se esse prazo começa a fluir do término da data da sociedade, aí eu perguntaria: e se ela somente descobrir depois? Aí eu aplicaria a tese da actio nata. O prazo só começa a fluir da data do conhecimento. Por isso, esse prazo de 2 anos contado do término do casamento é extremamente criticado. 
	Não se esqueça que o consentimento do cônjuge pode ser suprido pelo juiz. Se o cônjuge se recusou imotivadamente, o juiz pode suprir esse consentimento.
Compra e venda de bem condominial – Art. 504, do Código Civil. 
	Aqui eu não estou falando do condomínio edilício. Estou falando do condomínio tradicional, do condomínio comum, que você já estudou comigo. Para a venda de bem condominial, o art. 504, do Código Civil, estabelece a seguinte regra:
	Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
	Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
	Se o que se pretende vender é o bem condominial como um todo, exige-se o consentimento de todos os condôminos. Há muito tempo eu disse que se um condômino se recusa imotivadamente, admite-se o consentimento judicial (abuso do direito). Mas se o que se pretende vender é a cota-parte do condômino (não o bem condominial como um todo), que se chama fração ideal, não se exige o consentimento dos demais. Esse consentimento só é exigido para a venda do bem condominial como um todo. Para a venda da fração ideal, não se pode exigir. O que se exige, nesse caso, é o direito de preferência. E o direito de preferência se materializa por meio de notificação judicial ou extrajudicial com prazo mínimo de 30 dias. A venda da fração ideal exige o respeito ao direito de preferência que se dá por notificação (judicial ou extrajudicial) com prazo mínimo de 30 dias.
	Se o condômino vender sem respeitar o direito de preferência, é caso de adjudicação compulsória no prazo de 180 dias. O condômino preterido, prejudicado, terá direito a promover a ação de adjudicação compulsória no prazo de 180 dias contados do conhecimento. Nesse caso, não há nem nulidade e nem anulabilidade. É caso de mera ineficácia do ato em relação ao condômino preterido. Portanto, o condômino preterido dispõe do prazo de 180 dias para promover a ação de adjudicação compulsória. E essa ação tem um litisconsórcio passivo necessário entre o alienante e o adquirente. E esse litisconsórcio é unitário porque a decisão a ser dada na ação é a mesma para os litisconsortes. 
	E não esquece que se mais deu um condômino resolve exercer o direito de preferência, quem vai ter preferência? Aquele que tiver o maior número de benfeitorias (função social da propriedade). E se nenhum tem benfeitorias, ou se tiver as mesmas, quem tiver a maior cota. E se todos tiverem a mesma cota, quem oferecer o melhor preço.
	Essas são as regras da compra e venda de bem condominial.
Compra e venda de bem sujeito à administração de terceiros 
	
	Eu já lembro de duas situações: tutela e curatela. Mas se você quiser, lembre do poder familiar. São exemplos de bens administrados por terceiros. O Código Civil diz que a venda de bens administrados por terceiros sem prévia autorização judicial é nula. 
	Tudo isso serviu para analisarmos o primeiro elemento da compra e venda que foi o consentimento.
	b)	Preço 
	O preço, na compra e venda, deve ser sério, idôneo e mais, deve ser principalmente determinado ou determinável. Se é assim, a indeterminabilidade absoluta gera nulidade do contrato. Bem como será nulo o contrato se o preço estiver submetido ao arbítrio exclusivo de uma das partes. É o art. 489:
	Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
	
	“Eu vou lhe vender e cobrar quanto eu quiser.” “Quanto eu quiser” é arbítrio exclusivo da parte. E o arbítrio exclusivo da parte implica nulidade do preço. O preço deve ser:
Sério
Idôneo
Determinado ou determinável
	A indeterminabilidade absoluta do preço ou o arbítrio exclusivo de uma das partes na sua fixação implica em nulidade. Será nulo o contrato.
	Por outro lado, admite o código que o preço esteja submetido a taxa de mercado, bolsa de valores ou índices econômicos. É o art. 487:
	Art. 487. É lícito às partesfixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.
	E mais: o preço também pode ser indicado por terceiro. As partes podem convencionar que o preço será indicado por um terceiro que funciona como espécie de mandatário das partes. E isso não é arbitragem, mesmo porque não há conflito. Não se pode falar em arbitragem quando não há conflito. Aqui estamos falando de outra coisa. Estamos falando de mandatário. Exemplo: corretor de imóveis. Eu vou lhe vender meu imóvel e ofereço o preço indicado pelo corretor. Preço de mercado, etc. 
	Na forma da lei que instituiu o real, o preço deve ser indicado em moeda brasileira, que é o real. Só há dois casos em que o preço pode ser fixado em moeda estrangeira:
Produtos e serviços originados de importação
Compra e venda realizada no exterior
	Lembro que no direito obrigacional brasileiro todo preço submete-se ao princípio do nominalismo. Art. 315: 
	Art. 315. As dívidas em dinheiro deverão ser pagas no vencimento, em moeda corrente e pelo valor nominal, salvo o disposto nos artigos subseqüentes.
	E eu lhe chamo a atenção (em especial de quem vai fazer concurso para o MP) para duas coisas importantes: 
	
Na relação de consumo, o preço deve garantir o direito de informação. Exemplo dos supermercados. Dever de informação do fornecedor em relação ao preço, preço tem que estar fixado nas gôndolas. 
E não esquece que o direito do consumidor e o direito concorrencial (Lei 8.884/94 – Lei Antitruste) reconhecem a nulidade do preço cartelizado. Qual o fundamento disso? É o art. 489: arbítrio exclusivo da parte. Por violar o que diz o art. 489, que diz ser nulo o preço quando se submeter ao arbítrio exclusivo da parte. É nulo, portanto, o preço decorrente de formação de cartel.
	O preço deve ser sério. Idôneo. Eu disse isso. E sobre isso, um último comentário. Uma das grandes industrias de geladeira no Brasil resolveu anunciar uma geladeira de última geração na internet com desconto. Colocou o anúncio. Só que o funcionário da empresa, na hora de digitar, errou o preço. Ao invés de R$ 1.999,00; colocou R$ 199,00. E o consumidor pelo Brasil afora imprimiu 6 boletos e comprou 6 geladeiras. Quando a empresa se deu conta, corrigiu o erro, fez contato com a criatura para dizer que estava devolvendo o dinheiro, a não ser que ela complementasse o preço. O cara foi para justiça, querendo as 6 geladeiras. É lógico que esse consumidor perdeu a demanda porque aquele preço não era sério, idôneo porque todo mundo sabe que uma geladeira não pode custar 199 reais. Se a empresa tivesse colocado mil reais, por exemplo, aí sim, seria problema da empresa. Mas 199 reais é preço completamente inidôneo para uma geladeira. Eu quero dizer com isso que o preço tem que ser sério, idôneo, para que o contrato se forme.
	E agora uma pergunta: e se o preço for injusto? Se o preço não for sério, não for idôneo, o contrato não se forma. Não haverá formação do contrato. Mas se o preço é sério, é idôneo, mas não é justo, o que acontece? O contrato se formou, mas não se formou validamente. Aí será caso de anulabilidade se a relação é comum ou de nulidade, se a relação for de consumo.
	Será caso de nulidade ou anulabilidade se a injustiça desse preço estiver presente no momento da contratação. Mas, se no momento da contratação o preço era sério e justo, o contrato se formou e se formou validamente, mas é que o preço pode somente ter se tornado injusto depois da formação do contrato. E aí ele não afetou mais a validade. Agora ele afetou a eficácia. Agora é caso ou de revisão ou de resolução.
	Se o preço é injusto – pode afetar a validade ou a eficácia do contrato, a depender do momento em que se descobriu que esse preço é injusto. Afetará a validade se se descobriu a injustiça no momento de formação do contrato. E será caso de nulidade, se a relação for de consumo ou de anulabilidade, se a relação for privada, comum. Se o preço se tornou injusto posteriormente à formação do contrato, aí já não afeta a validade, mas a eficácia. E aí será caso ou de revisão ou de resolução. Mas uma coisa é certa, se o preço for injusto, o contrato se formou. A dúvida é saber se ele se formou validamente ou não.
	Repetindo:
	O preço precisa ser sério – se não é sério e não é idôneo, afeta a formação do contrato.
	O preço sério precisa ser justo – se não for justo, a dúvida é saber se ele se formou validamente ou não. Se ele é sério, mas é injusto, aí você vai ter que analisar em que momento ele se tornou injusto. Se ele já era injusto desde o momento da formação, esse contrato é inválido: nulo ou anulável. Será nulo se a relação for de consumo e anulável se a relação for comum. Se o contrato se formou com preço justo, mas o preço se tornou injusto posteriormente, aí será caso de afetação da eficácia. Aí é caso de resolução ou revisão. Não será mais caso de anulabilidade.
(Intervalo – 01:30:30)
	c)	Objeto ou Coisa
	A coisa que serve de objeto da compra e venda pode ser: bem móvel, imóvel, corpóreo, incorpóreo, singular, coletivo, pode até ser coisa incerta e coisa alternativa. Tudo isso serve como objeto para o contrato de compra e venda.
	O Código Civil permite até mesmo a venda de coisa futura. E é chamada de venda a non domino. É a venda de coisa futura. É quando alguém vende alguma coisa que ainda não é sua. Eu vendo alguém que pertence a outra pessoa. E é lógico que na venda a non domino a eficácia do negócio fica submetida à aquisição superveniente da coisa, como diz o § 1º, do art. 1.268.
	Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.
	§ 1º Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição.
	A venda a non domino, ou seja, a venda de coisa futura, tem a sua eficácia submetida à aquisição superveniente da coisa. 
	Há um caso especial de compra e venda, relacionada ao objeto: venda de coisa litigiosa. Isso é possível, mas nesse caso não incidem os riscos da evicção. Art. 42, do CPC e art. 457, do Código Civil:
	Art. 42 - A alienação da coisa ou do direito litigioso, a título particular, por ato entre vivos, não altera a legitimidade das partes.
	Art. 457. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.
	Claro que essa venda é possível, desde que o adquirente tenha ciência da natureza litigiosa do bem. Se ele não tem ciência, é lógico que incidem normalmente os riscos da evicção. 
	O objeto da compra e venda, como se pode perceber, é o mais amplo possível. No entanto, não podem ser objeto da compra e venda:
Bens personalíssimos – Aqui, uma advertência: bens personalíssimos não podem ser objeto de compra e venda. Eu não posso vender bens que compõem a minha personalidade. Valores personalíssimos: honra, imagem, privacidade. Nada disso pode ser objeto de venda, mas pode ser objeto de cessão. Eu não posso vender minha honra, minha imagem, mas eu posso cedê-las. Esta cessão é sempre limitada no tempo e específica. Ou seja, eu não posso ceder direitos personalíssimos para sempre e nem genericamente. Exemplo: reality shows. Há uma cessão de direitos da personalidade. E além disso: é sempre de bens específicos. Não podem ser vendidos, mas podem ser cedidos, a título oneroso ou gratuito. Tanto faz. Isso é disciplina dos direitos da personalidade.
Coisas fora do comércio (são aquelas gravadas por lei ou pela vontade das partes com cláusulas restritivas: inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade) e 
Herança de pessoa vida (vedação do art. 426 – que não permite que nenhum contrato tenha por objeto herança de pessoa vida. É o chamado pacta corvina. Proibiçãoao pacta corvina, ao pacto sucessório)
	
	1.5.	Efeitos da compra e venda
	Falar sobre os efeitos da compra e venda é algo muito simples. Quais são os efeitos da compra e venda? Responsabilidade. É a responsabilidade civil que decorre da formação desse contrato. Responsabilidade de quem?
	O efeito natural da compra e venda é a responsabilidade do vendedor. O vendedor responde. Ele tem de garantir o objeto da compra e venda. Mas o vendedor responde pelo quê? Qual é o âmbito da responsabilidade do vendedor? Ela alcança quatro diferentes situações. 
	Responsabilidade do vendedor - O vendedor responde por:
	a)	Vícios redibitórios
	O vendedor responde por vícios redibitórios sob pena de ação edilícia, que é gênero do qual decorrem algumas espécies. Ações edilícias podem ser de três diferentes naturezas. Podem ser:
Ação redibitória – É ação para devolver o bem. Comprou uma coisa defeituosa. Vício redibitório é defeito oculto. Caio Mário dá o exemplo do touro reprodutor estéril. Devolvo o touro, recebo meu dinheiro de volta. Ação redibitória é ação para enjeitar a coisa.
Ação estimatória – Também chamada de quanti minoris. Essa ação é para ficar com o bem e obter abatimento do preço. O touro não serve para reprodução, mas pode servir para o corte. Eu fico com o bem e peço abatimento no preço.
Ação ex empto – É a ação para a complementação de área. Logicamente só se fala em ação ex empto quando se tratar de compra e venda de bem imóvel que permita a complementação de área. Caiu isso para o TJ/SE. É lógico que nem toda compra e venda de imóvel admite ação ex empto. Basta lembrar da compra e venda de um apartamento.
	Essas são as três edilícias previstas no Código Civil. Mas há uma quarta possibilidade, que é a ação edilício do âmbito do CDC, que é:
Ação para substituição do produto e do serviço (CDC)
	E quem define a ação edilícia? É o comprador. Ele vai decidir sobre qual ação edilícia ele vai se valer. Outro detalhe importante para quem vai fazer concurso. É que as ações edilícias precisam ser promovidas no prazo previsto no art. 445, do Código Civil. Olhe para o art. 445!
	Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
	§ 1º Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.
	§ 2º Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto no parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a matéria.
	São três tipos de prazo! Não é um prazo só. Por isso vive caindo em concurso. São três critérios para definir o prazo para promover a ação edilícia. Ação edilícia é para reclamar vício redibitório. Qual é a sua natureza? Ela é visivelmente constitutiva negativa. Ela quer desconstituir o negócio: devolver o bem, obter abatimento, enfim! O critério do art. 445 é criticável, mas eu não vou fazer crítica nenhuma. Só vou ensinar. 
	O vício redibitório, por essência, é de difícil constatação. O art. 445 diz que:
1ª Regra (caput): 	Se o vício é de fácil constatação, o prazo para a propositura é de 30 dias se o bem for móvel e 1 ano se for imóvel, contados da data da tradição, da efetiva entrega da coisa. Se o adquirente já estava na posse do bem, exemplo, se ele já era comodatário, locatário, etc, o prazo é reduzido pela metade e começa a fluir da celebração do negócio.
2ª Regra (§ 1º): 	Se o vício é de difícil constatação, o prazo é de 180 dias, se móvel e 1 ano, se imóvel, contados da data do conhecimento do vício. Vício de difícil constatação é redundância porque, por essência, esse vício é de difícil constatação. Mudou o prazo e mudou o critério de contagem. Esse é um caso patológico porque o que vai ser aplicado não é o caput, mas o § 1º.
3ª Regra (§ 2º): 	Se o vício redibitório é sobre animal (v.g., touro reprodutor estéril), o prazo será regido por lei especial. Direito civil é competência privativa da União. Legislar sobre direito civil é competência privativa da União. Essa lei, portanto, tem que ser federal. Mas essa lei não existe. E aí o Código diz: enquanto a lei não existir, os prazos serão regidos pelos usos e costumes do lugar. E se naquele lugar não tiver usos e costumes? Aplicam-se as regras dos vícios de difícil constatação do parágrafo antecedente, ou seja, 180 dias contados da data do conhecimento do vício.
	Eu falei sobre o seguinte na primeira aula: diálogo das fontes. Vou falar disso de novo: diálogo das fontes ou diálogo de complementaridade, ou ainda, diálogo de conexão. Eu disse que diálogo das fontes é a aplicação conjunta da norma geral e da norma especial em situações regidas por lei especial. Os dois grandes exemplos de diálogos das fontes é o direito do consumidor e o direito do trabalho. São os dois campos de maior incidência para o diálogo das fontes porque através do diálogo das fontes, estaremos em um campo regido por lei especial, mas aplicando a lei geral quando ela se mostrar mais benéfica. É lógico que não se pode falar em diálogo das fontes para aplicar uma lei que não seja mais benéfica. O diálogo das fontes somente existe para que se busque a lei genérica mais favorável. O diálogo das fontes, portanto, relativiza o princípio da especialidade na aplicação da norma porque deixa de aplicar a lei especial para aplicar a lei geral quando ela for mais favorável. 
	Olhando para o art. 445 você notará que ele é um excelente exemplo de diálogo das fontes. Maravilhoso exemplo porque ele estabelece prazos para a propositura de ação edilícia mais favoráveis do que o CDC. O art. 445, portanto, se mostra mais favorável ao consumidor do que o art. 26, do CDC. O art. 26, do CDC, é um artigo que falava sobre 30 ou 90 dias para reclamar defeito quando o bem é durável e quando o bem não é durável. 30 ou 90, claro, dependendo do caso, pode ser que o Código Civil se mostre mais favorável. E por diálogo das fontes, aplica-se o Código Civil no âmbito das relações de consumo. A mentora da tese do diálogo das fontes é a professora Claudia Lima Marques, do RS. Ela é a grande mentora dessa belíssima tese do diálogo das fontes.
	Eu tomei coragem para falar de mais uma coisa. É muito assunto para esse art. 445. Observe: olhando para o art. 445 você fica com a sensação de que, descoberto o vício redibitório, os prazos das ações edilícias seriam prazos extintivos para reclamar direitos. Nada disso! Esses prazos são prazos para propositura de ação edilícia. Eu descobri que o meu imóvel tem um vício redibitório. Comprei um imóvel pensando que ele tivesse 100 m² e descobri que faltam 10 m². Eu tenho todos aqueles prazos para propor a ação edilícia. Eu não proponho ação nenhuma, até porque gosto de morar ali. Já se foram 2 anos. Eu tenho como promover alguma ação? Sim. Ação indenizatória. Ação de reparação de dano. Os prazos para a propositura das ações edilícias não obstam a propositura de ação indenizatória no prazo comum. E o prazo comum no direito civil é de 3 anos. Se é relação de consumo, 5 anos. Os prazos comuns, para ações reparatórias, 3 anos, se a relação é civil e 5 anos se a relação é de consumo, é possível a propositura de ação condenatória, de reparação de perdas e danos. Ou seja, não há um esvaziamento da possibilidade da propositura de ação condenatória. Os prazos são somente para a propositura de ação edilícia: desconstituição do negócio.
	Eu disse que eram 4 efeitos da responsabilidade do vendedor. O primeiro é a responsabilidade por vicio redibitório. O segundo efeito jurídico da responsabilidade do vendedor é:
	b)	Evicção
	A evicção é a perda da coisa. O vendedor respondepela evicção. Quando se trata de evicção o comprador vai ter que se valer de denunciação da lide. Curiosamente, é o único caso de denunciação da lide obrigatória. É o art. 456, do Código Civil:
	Art. 456. Para poder exercitar o direito que da evicção lhe resulta, o adquirente notificará do litígio o alienante imediato, ou qualquer dos anteriores, quando e como lhe determinarem as leis do processo.
	Parágrafo único. Não atendendo o alienante à denunciação da lide, e sendo manifesta a procedência da evicção, pode o adquirente deixar de oferecer contestação, ou usar de recursos.
	Para o comprador reclamar a evicção, ele precisa denunciar a lide. Se ele não denunciar a lide, ele perde o direito de reclamar a evicção.
	Um detalhe muito importante e poucos autores atentam para isso: a obrigatoriedade para a denunciação da lide incide no direito de reclamar perdas e danos. Ou seja, se o comprador não denunciar à lide, perde o direito às perdas e danos. Mas, independentemente de denunciada a lide, ele conserva o direito de regresso. O direito de ser ressarcido do valor. Olha a diferença: se ele denunciou à lide, tem o direito de ser ressarcido e mais as perdas e danos. Se ele não denunciou à lide, ele perde as perdas e danos, embora não tenha o direito ao ressarcimento sob pena de enriquecimento sem causa. Se ele perdesse o direito de ser ressarcido, haveria enriquecimento sem causa, pois o vendedor estaria enriquecendo indevidamente. Logicamente, portanto, o direito ao ressarcimento independe da denunciação da lide, ficando submetido à denunciação da lide apenas o direito a perdas e danos. Essa é a posição que deve prevalecer.
	Outra coisa: o STJ reconhece que a denunciação da lide deixa de ser obrigatória se o procedimento não admite intervenção de terceiros. Procedimento sumário em regra (art. 280, do CPC), juizados especiais (art. 10, da Lei 9.099), são exemplos de procedimentos que não admitem intervenção de terceiros. E se o procedimento não admite a intervenção de terceiros, a denunciação da lide deixa de ser obrigatória e o interessado que promova ação autônoma de regresso.
	No procedimento sumário podem ocorrer hipóteses de intervenção de terceiros: casos de assistência, de recurso do terceiro prejudicado e de intervenções fundadas em contrato de seguro. As intervenções em contrato de seguro podem ter denunciação ou chamamento ao processo, a depender da hipótese. Então, haverá uma possibilidade de denunciação da lide no procedimento sumário quando decorrente de contrato de seguro. De qualquer sorte, não cabe a denunciação pela evicção. Pela evicção está fora. Mas caberia a denunciação, sim, quando decorrente de contrato de seguro.
	Não posso perder a oportunidade de lembrar que o Código Civil de 2002 permitiu a denunciação da lide per salto. Lembra dela? Ou se você preferir, por saltos. É que a denunciação da lide pode ser feita ao vendedor ou a qualquer outra pessoa que conste da cadeia sucessória do bem. Ou seja, eu posso denunciar à lide a quem me vendeu ou para qualquer um que conste da cadeia sucessória. Não há dúvidas de que a denunciação da lide per salto é um maravilhoso exemplo da aplicação da função social do contrato.
	c)	Riscos do perecimento da coisa
	O vendedor responde por vício redibitório, por evicção e também responde pelos riscos do perecimento da coisa. É a simpática e famosa regra: res perit domino. A coisa perece para o dono. Significa que o vendedor se responsabiliza pela perda da coisa. A coisa, perecendo, quem responde é o culpado. Lógico. Mas não é disso que quero falar. Quero falar pela responsabilidade pela perda não culposa da coisa. Se a perda é culposa, está lá no direito obrigacional. Quem responde é o culpado. Mas, em se tratando de perda ou deterioração não culposa, aplica-se a regra do res perit domino. Com isso, o vendedor somente assume a responsabilidade pelo perecimento da coisa antes da tradição. Se já houve a tradição, a responsabilidade passa a ser do comprador. Lógico porque é o comprador quem assume a propriedade pela tradição.
	Falando desse assunto, vou repetir e estabelecer uma conexão com o início da aula de hoje quando falei que a compra e venda é puramente obrigacional, não gerando aquisição de propriedade. Taí a prova: res perit domino. 
	d)	Despesas
	A responsabilidade pelas despesas da coisa. É o art. 490. E você vai aprender: correm por conta do vendedor as despesas da tradição e por conta do vendedor, as despesas do registro, salvo disposição em contrário. As partes podem dispor em sentido contrário.
	Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
	Com isso, você acabou de descobrir que aquela propaganda que fala em “frete grátis” é redundância porque, de ordinário, o frete é grátis, salvo disposição em contrário. Para dizer “frete grátis” é desnecessário porque o art. 490 fala que as despesas da tradição ficam a cargo do vendedor. E as do registro a cargo do comprador, salvo disposição em contrário.
	Essas são as responsabilidades do vendedor. Esses são os casos em que a compra e venda produz efeitos no âmbito da responsabilidade civil.
	Agora vou falar de duas situações especiais de compra e venda. São duas relações jurídicas diferenciadas, específicas: compra e venda por amostra e compra e venda ad corpus e ad mensuram.
	1.6.	Compra e venda por amostra
	Todo brasileiro já comprou: Avon, Natura. Compra e venda por amostra é compra e venda por catálogo. É o art. 484, do Código Civil:
	Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
	Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
	O art. 484 estabelece duas regras na compra e venda por amostra:
	a)	O vendedor se responsabiliza pela qualidade da coisa – o vendedor se responsabiliza pela qualidade do objeto, que deve ser correspondente à amostra, protótipo, modelo, etc.
	b)	Havendo divergência entre a amostra e a coisa entregue, prevalece a amostra
	
	1.7.	Compra e venda ad corpus e ad mensuram
	a)	Ad corpus – É a compra e venda de uma coisa tomada pelo todo, considerada em sua inteireza. Uma fazenda. Estou comprando a Fazenda São Paulo.
	b)	Ad mensuram – É a compra e venda por medida. Não é por metragem. Não precisa ser expressa em metros. Na compra e venda ad mensuram, haverá uma aquisição por medida de extensão. O que se está adquirindo é uma medida de extensão (metros, alqueires, o que você quiser). Se a venda é ad mensuram, o vendedor se responsabiliza pela medida de extensão, pela medida da coisa. 
	Nas ações edilícias eu falei que a ação podia ser redibitória, estimatória ou ex empto. Aqui, a ação ex empto (ação de complementação de área) somente será possível na venda ad mensuram. Não se pode falar, não se tem a possibilidade de ação ex empto numa venda ad corpus. A ação de complementação de área só é possível numa venda ad mensuram. Se não é ad mensuram, não se pode cogitar de complementação de área porque não há como complementar uma área que foi comprada pelo todo e não por medida. Então, a ação ex empto é exclusiva na venda ad mensuram, não na ad corpus.
	E agora o detalhe: o art. 500, § 1º, do Código Civil, diz que não cabe ação edilícia para reclamar a medida (se estou falando em reclamar medida, estou falando da venda ad mensuram) quanto à diferença encontrada não for superior a 1/20 da área total enunciada. 1/20 é 5%.
	Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcionalao preço.
	§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
	O §1º está dizendo que se na venda ad mensuram a diferença não supera 5% da área total, não cabe ação edilícia. Fui comprar um imóvel de 100m² e descobri que só tem 97m². Não cabe ação edilícia. Significa que todo vendedor pode roubar 5%? Não, porque não cabe ação edilícia, mas cabe ação indenizatória. Reparação por perdas e danos. Assim, o comprador, quando a diferença não superar 5% da área total enunciada, o comprador não pode promover ação edilícia, mas pode promover a ação de reparação de perdas e danos. Pode promover ação indenizatória para cobrar a diferença.
	O STJ, a partir do REsp 436853/DF, firmou o entendimento de que é nula toda e qualquer cláusula contratual pela qual o comprador renuncia ao direito de indenização pela diferença encontrada na área. Se ele renunciar ao direito de indenização pela diferença encontrada, ele fica sem nada e, nesse caso, literalmente, o vendedor pode roubar no limite de 5%. É nula a cláusula de renúncia ao direito de reclamar indenização, perdas e danos, pela área encontrada. E tem de ser nula por um motivo simples: sob pena de prejuízo do comprador. 
	1.8.	Cláusulas acessórias do contrato de compra e venda
	O contrato de compra e venda admite algumas cláusulas especiais. Vamos ver quais são:
	a)	Retrovenda – Art. 505, do Código Civil:
	Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
	Retrovenda significa recompra. Retrovenda é a clausula acessória adjeta pela qual o vendedor reserva a si o direito de comprar o imóvel de volta no prazo máximo de 3 anos. É o direito de recompra. Claro, pagando o preço tanto por tanto. O que significa a expressão “tanto por tanto”? Significa o valor do negócio mais as despesas do registro. Pagando o preço “tanto por tanto”, o vendedor tem o direito de comprar o imóvel de volta. 
	A Retrovenda estabelece um caso típico de propriedade resolúvel porque durante o prazo máximo de 3 anos, a qualquer momento a propriedade do comprador pode se extinguir quando o comprador exercer o direito de retrovenda.
	Também quero lembrar que o direito de retrovenda é direito potestativo do vendedor. Ele exerce no momento que quiser.
	Falando de retrovenda, me vem à mente uma situação muito curiosa: apesar de a cláusula de retrovenda ter natureza obrigacional, ela produz efeitos com relação a terceiros. Suponha que vendi um imóvel a Flávio e gravei com cláusula de retrovenda. Ou seja, durante o prazo máximo de 3 anos (salvo tempo menor estipulado pelas partes), a qualquer momento, posso comprar meu imóvel de volta. Flávio comprou e vendeu o imóvel para Aline. Eu não travei nenhuma relação jurídica com ela. Eu vendi para Flávio. Dentro deste prazo de 3 anos eu posso exercer o meu direito de retrovenda contra Aline? Posso porque apesar da natureza obrigacional, a retrovenda permite que se produzam efeitos em relação a terceiros. É possível. Por isso, toda cláusula de retrovenda tem que ser expressa.
	b)	Cláusula de Preferência ou Preempção ou Prelação – Art. 513, do Código Civil:
	Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
	É a clausula que obriga o comprador de ofertar o bem primeiramente a quem lhe vendeu na hipótese de perda do bem. Se ele resolver vender esse bem, ele se obriga a ofertar primeiro a quem lhe vendeu. É o que significa preferência, preempção ou prelação.
	Atenção! A natureza desse direito de preferência é obrigacional. Portanto, se o comprador que assumiu a obrigação de preferência, vendeu o bem diretamente ao terceiro sem ofertar primeiramente a quem lhe vendeu, ao primitivo vendedor não é reconhecido o direito de adjudicação compulsória porque a cláusula de preferência é meramente obrigacional. Caberá perdas e danos. Só. Não caberá adjudicação compulsória.
	Não se confunde direito de preferência legal com direito de preferência contratual. Curiosamente, na aula de hoje, eu falei do direito de preferência legal. E falei sobre isso na venda de cota-parte de condômino (em que há direito de preferência legal). Outro exemplo: relação locatícia. Locação de imóveis urbanos. Na locação de imóveis urbanos também há direito de preferência legal. Por isso que se o locatário registrar o contrato de locação em cartório, ele tem direito à adjudicação compulsória. Portanto, não se confunde direito de preferência legal com direito de preferência contratual. O direito de preferência contratual (art. 513, do CC) se resolve em perdas e danos.
	Quero lembrar que o § único do art. 513 diz que o prazo máximo para o direito de preferência é de 180 dias se móvel, 2 anos se imóvel. O prazo máximo para o exercício do direito de preferência é esse.
	c)	Cláusula de Reserva de Domínio – Art. 521, do Código Civil:
	É a terceira clausula adjeta na compra e venda. É a clausula que estabelece condição suspensiva: é aquela pela qual o vendedor reserva para si a propriedade do bem enquanto o preço não for integralmente pago. Enquanto o preço não for integralmente pago, a propriedade fica em mãos do vendedor.
	Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
	Essa cláusula me lembra muito a alienação fiduciária. Lembra demais. Eu poderia, inclusive perguntar: qual a diferença prática entre a cláusula de reserva de domínio e a alienação fiduciária? A cláusula de reserva de domínio não é outra coisa senão uma alienação fiduciária inserida no contrato de compra e venda. A cláusula de reserva de domínio não é outra coisa senão uma alienação fiduciária inserido na compra e venda. A diferença é que o contrato de alienação fiduciária é um contrato de garantia. A cláusula de reserva de domínio é uma garantia no contrato de compra e venda. É uma garantia embutida da compra e venda, enquanto que a alienação fiduciária é uma garantia em si mesma.
	Economia. Celeridade. Ao invés de as partes terem de celebrar um contrato de compra e venda e um contrato de alienação, o código permite que elas celebrem um contrato só, de compra e venda, com uma cláusula de reserva de domínio, como forma de garantia fiduciária.
	O art. 521 diz que a cláusula de reserva de domínio seria exclusiva na venda de coisa móvel. Então, cláusula de reserva de domínio, que estabelece condição suspensiva é exclusiva para venda de coisa móvel. Porém, isso não é verdade porque você viu na aula de direitos reais sobre coisa alheia que a Lei 9.514/97 expressamente permite alienação fiduciária sobre bem imóvel, razão pela qual é absolutamente possível a clausula de reserva de domínio em contrato de compra e venda de bem móvel. Isso porque se você interpretasse o código restritivamente, iria obrigar as partes a celebrarem dois contratos e não um só. Para que as partes não tenham de celebrar dois contratos, permite-se a cláusula de reserva de domínio em compra e venda de bem imóvel. Essa é, inclusive, uma posição pacífica na doutrina. Até mesmo o professor Sinopse concorda com isso. Carlos Roberto Gonçalves concorda com a possibilidade de cláusula de reserva de domínio em compra e venda de bem imóvel. 
	Agora, todo cuidado para quem faz concurso é pouco. Se o examinador te perguntar em prova de marca, marque do jeito que está no art. 521: cláusula de reserva de domínio é somente para bens móveis. Mas, fazendouma interpretação sistêmica, do sistema como um todo, ela é possível também para bens imóveis por conta da Lei 9.514/97, que permite a alienação fiduciária em bens imóveis.
	d)	Venda a contento e venda sujeita à prova – Arts. 509 e 510, do Código Civil:
	Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
	Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
	Não há quem não tenha celebrado um dia uma venda a contento ou uma venda sujeita a provas. A venda a contento ou venda sujeita a provas é uma venda que submete os efeitos do negócio a uma condição suspensiva. Subordina os efeitos do negócio a uma condição suspensiva: o agrado do comprador, o gosto do comprador. Nesse caso, a compra e venda somente surte efeitos depois de o comprador ter se agradado da coisa. 
	A diferença entre venda contento e venda sujeita à prova é muito sutil, muito tênue. A linha divisória entre uma coisa e outra é muito tênue. Vou lhe dar uma dica de professor de cursinho: 
Na venda a contento o comprador não conhece o bem. Ele receberá o bem e aí dirá se lhe agradou ou não.
Na venda sujeita a prova, ele já conhece o bem, mas precisa aprovar suas qualidades. Precisa verificar as suas qualidades.
	É certo que sob o ponto de vista prática uma e outra estabelecem condição suspensiva. Elas deságuam no mesmo lugar. Não esqueça que no âmbito do CDC há o prazo de 7 dias para arrependimento imotivado das compras feitas fora do estabelecimento. Nas hipóteses de venda a contento e venda sujeita a prova, no CDC, há o prazo de 7 dias para o arrependimento imotivado (art. 49, do CDC). 
	Essas são as 4 clausulas acessórias que estão no Código Civil. Mas além dessa a doutrina também prevê uma cláusula chamada: 
	e)	Pacto de melhor comprador
	O pacto de melhor comprador é uma clausula acessória que torna o negócio resolúvel. Por que torna o negócio resolúvel? Porque permite ao vendedor desfazer o negócio no prazo máximo de 1 ano se encontrar uma proposta mais vantajosa. É evidente que o pacto de melhor comprador, embora não esteja previsto no código, é permitido com base na autonomia privada. Com base na autonomia da vontade, é plenamente possível o pacto de melhor comprador e a doutrina também alude ao pacto comissório. 
	f)	Pacto comissório
	É a cláusula que permite o desfazimento do negócio pelo descumprimento do dever de pagar o preço pelo comprador. Se o comprador não pagar o preço desfaz-se o negócio. Essa clausula é hoje praticamente inócua em razão do art. 475, do CC, que esvaziou o pacto comissório, ao reconhecer expressamente à parte lesada o direito potestativo à resolução do contrato.
	Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
	
	Assim, em razão da superveniência do art. 475, do Código Civil, que permite ao prejudicado requerer a resolução do contrato a qualquer tempo na hipótese de descumprimento das obrigações por parte do outro contratante, ficou esvaziada a necessidade de pacto comissório.
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