Apostila - DIREITO CIVIL III
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Apostila - DIREITO CIVIL III


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Regras especiais
Venda por amostra
Ocorre quando a venda ocorre com base em amostra exibida ao comprador. O comprador tem direito de receber coisa igual à amostra.
Venda ad corpus e venda ad mensuram
Venda ad mensuram \u2013 as partes estão interessadas em uma determinada área. 
Ex: Fazendeiro tem interesse em adquirir mil hectares para poder plantar. O objetivo do adquirente é comprar uma coisa com determinado comprimento necessário para desenvolver uma finalidade.
Venda ad corpus \u2013 as partes estão interessadas em comprar coisa certa e determinada, independentemente da extensão. 
Ex: Fazendeiro tem interesse em adquirir a Fazenda Boa Esperança. Nestes casos, entende-se que a referência à medida do terreno é meramente enunciativa.
Embora em alguns casos seja difícil determinar se a venda foi feita ad mensuram ou ad corpus, por vezes essa distinção se faz necessária em razão das regras peculiares a cada uma.
No caso de venda ad mensuram, o comprador tem o direito de exigir que a coisa vendida tenha as medidas acertadas e não o tendo pode pedir a complementação da área, ou caso isso não seja possível, rescindir o contrato de compra e venda.
Já no caso de venda ad corpus, o comprador não teria esse direito, caso verifique que as medidas do imóvel adquirido não correspondem exatamente as medidas que constaram do contrato.
Defeito oculto nas vendas conjuntas
\u201cArt. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas\u201d.
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.
Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.
PROMESSA OU COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Contrato preliminar que tem como objeto um contrato futuro de Compra e Venda.
Não há aqui o intuito de transferir-se o domínio, mas de gera
aquisição do mesmo através da celebração do contrato principal de venda e compra, ou seja, após a quitação integral do preço.
Assim, uma vez quitado o preço o promitente/compromissário comprador poderá exigir a execução do contrato, ou seja, a celebração do contrato principal de compra e venda, podendo requerer a adjudicação compulsória da coisa, em caso de recusa do promitente/compromissário vendedor.
 Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Assim, podemos observar que a promessa de compra e venda não se trata de um contrato preliminar comum, pois como bem observa Orlando Gomes\ufffd há aqui uma verdadeira promessa bilateral sui generis, criando para o promitente comprador eficácia real de aquisição da coisa, capaz de gerar a execução específica do contrato através da adjudicação compulsória.
Lembrando que o contrato preliminar visa a celebração de um contrato definitivo, assim, após integralizado o preço pelo promitente comprador, adquire este o direito de exigir do vendedor a celebração do contrato definitivo, ou seja, o contrato de compra e venda. Porém, a lei prevê expressamente a eficácia real da promessa de compra e venda ao garantir ao promitente comprador o direito de adjudicação compulsória em caso de inexecução voluntária do promitente vendedor.
Por outro lado, o promitente comprador perderá o direito à posse da coisa se deixar de cumprir a sua obrigação e ser constituído em mora, através da resolução do contrato preliminar.
FORMA
Pública ou particular.
NATUREZA JURÍDICA
Direito real ad rem, ou seja, o direito de adquirir a coisa.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
A promessa irretratável de compra e venda apenas irá gerar direito real se não houver cláusula de arrependimento e se for devidamente registrada no cartório do Registro de Imóveis competente, garantindo ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória da coisa, conforme previa o art. 16 do DL 58/1937.
Tratar do inadimplemento da promessa de compra e venda como obrigação de fazer, impondo ao inadimplente apenas o dever de ressarcir o credor através do pagamento de perdas e danos contraria os princípios da função social da propriedade e os princípios da boa-fé objetiva, além do princípio da obrigatoriedade dos contratos.
Neste sentido, visando conter os efeitos da especulação imobiliária e garantir aos promitentes compradores, o STJ, através da Súmula 239, garantiu ao promitente comprador o direito de adjudicação, mesmo que o contrato de promessa de compra e venda não tenha sido registrado, podendo o credor (promitente comprador) ingressar judicialmente com pedido de EXECUÇÃO ESPECÍFICA, fundada do direito pessoal adquirido por meio do contrato de promessa de compra e venda, compelindo o devedor a cumprir a sua parte, outorgando a escritura definitiva ou obtendo sentença favorável, surtirá esta o mesmo efeito da escritura definitiva, qual seja, a transferência do domínio (art. 639 CPC).
OBS: Caso haja cláusula de arrependimento, previstas as arras penitenciais, aplica-se o disposto na Súm. 412 STF. 
CLÁUSULAS ESPECIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA OU PACTOS ACESSÓRIOS
Consistem em elementos acidentais do contrato de compra e venda que, a princípio, não afetam a existência ou validade do contrato principal, apenas subordinando a eficácia do mesmo a eventos futuros e incertos, em geral.
A Retrovenda
Direito de recobrar, direito de resgate ou direito de retrato prevista em cláusula especial ou pacto acessório, que estabelece a prerrogativa do vendedor resolver o negócio jurídico, restituindo o valor pago ao comprador e reembolsando as despesas realizadas pelo mesmo.
A retrovenda nada mais é do que o exercício de um direito potestativo.
A retrovenda apresenta-se como condição resolutiva expressa, submetendo o contrato a um evento futuro e incerto, conforme o interesse do vendedor e ao reembolso do valor pago e demais despesas, além do reembolso das benfeitorias necessárias.
Tendo em vista a possibilidade de resolução do contrato pelo exercício deste direito potestativo, entende-se que o comprador não deverá realizar benfeitorias úteis e voluptuárias no imóvel enquanto vigente a
Priscilla
Priscilla fez um comentário
MAterial excelente. Ajudou muito.!!
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karine
karine fez um comentário
apareceu na hora certa, valeu
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Alisson
Alisson fez um comentário
Material completo! Show para quem está pagando ou vai pagar Contratos.
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