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DIREITO das COISAS 
AULA N. 9. 
PROF. MARIÂNGELA MILHORANZA 
1 
8. CONDOMÍNIO GERAL 
• 8.1. Conceito e Classificação 
• No condomínio comum existem 
multiproprietários onde todos detêm a 
propriedade em comum, sem 
individualizações. O condomínio geral pode 
ser classificado em voluntário e necessário. 
2 
8. CONDOMÍNIO GERAL 
• Segundo Caio Mário da Silva Pereira, ter-se-á 
condomínio"quando a mesma coisa pertence 
a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma 
delas igual direito, idealmente, sobre o todo e 
cada uma das partes". 
3 
8. CONDOMÍNIO GERAL 
• 8.2. Condomínio Voluntário 
• No que se refere ao condomínio voluntário, 
podemos dizer que é aquele no qual duas ou 
mais pessoas adquirem um mesmo bem. 
Deve, então, ser baseado na vontade das 
partes. 
4 
8. CONDOMÍNIO GERAL 
• Condomínio necessário ou forçado é o que a 
lei estabelece em relação a certos bens cuja 
divisão deve ser permanentemente mantida. 
Por ser forçado, esse condomínio não é 
necessariamente obrigatório. Com essa 
qualificação, significa-se que não admite 
partilha. 
5 
8. CONDOMÍNIO GERAL 
• Além disso, releva notar que as partes ideais 
dos diversos condôminos não podem ser 
transferidas isoladamente. Por fim, 
importante assinalar que os direitos dos 
proprietários da coisa comum têm extensão 
maior do que os dos condôminos voluntários, 
no que toca ao bem sob condomínio. 
 
6 
8. CONDOMÍNIO GERAL 
• O condomínio forçado, segundo Orlando 
Gomes "verifica-se em relação às paredes, 
cercas valas, muros divisórios e às pastagens. 
Também ocorre em certas situações criadas 
pela comistão, confusão e adjunção." 
7 
8. CONDOMÍNIO GERAL 
• DIREITO E DEVERES DOS CONDÔMINOS – 
CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO DA 
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO (Art. 
1.323 a 1.326 Código Civil vigente. 
 Nosso diploma legal pertinente, nos seus artigos 1.314 a 
1.322, elenca os direitos e deveres dos condôminos. Dentre 
eles, poder fazer uso da coisa consoante a sua destinação, 
exercendo todos os direitos compatíveis com a 
indivisão concorrendo para as despesas de conservação na 
proporção da sua parte, e demais cominações legais expressas 
nos referidos artigos. 
 8 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• 9.1. Noções Gerais 
• O condomínio edilício caracteriza-se pela 
coexistência de áreas de propriedade 
particular autônomas e áreas comuns 
titularizadas por mais de um co-proprietário. 
• O Condomínios edilício (arts. 1331 a 1358) se 
diferencia do condomínio comum (arts. 1314 
a 1330). 
 
9 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• É facultado ao condômino dispor da sua 
unidade e das áreas comuns, sem infringir as 
normas do Regulamento Interno, da 
Convenção e da legislação vigente. Artigo 
1335 
 
10 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• - Desde que esteja quite com as despesas 
condominiais, votar em assembléias, 
participar de suas deliberações, candidatar-se 
a cargos administrativos e a eles ser eleito. O 
voto tem peso proporcional à fração ideal da 
unidade, salvo disposição diversa da 
Convenção. Artigos 1335 e 1352. 
 
11 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• - Participar da decisão do que é feito com o dinheiro 
comum, em assembléia. A previsão orçamentária 
anual deve ser aprovada em assembléia ordinária, e 
alterações (aumentos de condomínio) devem ser 
submetidas a assembléia extraordinária. A prestação 
de contas do ano anterior também é obrigatória. E 
obras devem ser pré-aprovadas pela assembléia, 
com o quórum previsto no novo Código Civil. Artigos 
1341 e 1350 
12 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• - 1/4 (um quarto) dos condôminos, juntos, podem 
convocar uma assembléia, sem intermédio do 
síndico. Artigo 1355 
- A maioria absoluta (metade mais um) dos 
condôminos pode destituir o síndico, em assembléia 
especificamente convocada. Artigo 1349 
- Votar sobre alterações nas áreas comuns do 
condomínio, na Convenção e no Regimento Interno. 
Artigos 1341, 1342, 1343 e 1351 
13 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• - Pagar as despesas de condomínio na 
proporção de sua fração ideal, e apenas no 
que diz respeito aos gastos de que desfrute. 
Por exemplo: um condômino que não tem 
vaga na garagem não paga pela manutenção 
do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340 
 
14 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• - Alugar sua vaga na garagem, de acordo com 
o critério previsto no Código Civil: têm 
preferência os proprietários, em seguida os 
inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao 
condomínio. Artigo 1338 
 
15 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• - Vender a vaga de garagem a outro 
condômino. A comercialização só pode ser 
feita com não-condôminos se assim o permitir 
a Convenção do condomínio. Artigo 1339 
 
16 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• Deveres do Condômino 
- Contribuir em dia para as despesas do condomínio, 
na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335 
- Respeitar as disposições do Regulamento Interno, 
da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1333 
- Não realizar obras em sua unidade que 
comprometam a segurança da edificação ou alterem 
sua fachada. Artigo 1336 
17 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• - Pagar as multas e os juros previstos no 
Código Civil, na Convenção e no Regulamento 
Interno, no que diz respeito a atrasos no 
pagamento de despesas, e a infração de 
normas de convivência. Artigos 1334, 1336 e 
1337 
 
 
18 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• Inquilinos 
Segundo o Código , o inquilino é um tipo 
especial de condômino, que tem direitos e 
deveres relacionados às despesas ordinárias 
do condomínio como: - Dispor da unidade 
alugada e das áreas comuns como qualquer 
condômino, sem infringir as normas do 
Regulamento Interno, da Convenção e da 
legislação vigente. Artigo 1335 
19 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• - Desde que esteja quite com as despesas 
condominiais, pode votar e participar em 
assembléias nos assuntos que não estejam 
relacionados a despesas extraordinárias. O 
voto tem peso proporcional à fração ideal da 
unidade, salvo disposição diversa da 
Convenção. Artigos 1335 do Código Civil e 24 
da Lei dos Condomínios 
- Pode ser eleito síndico. Artigo 1352 
20 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• - Participar da decisão do que é feito com o dinheiro 
destinado a despesas ordinárias, em assembléia. A 
previsão orçamentária anual deve ser aprovada em 
assembléia ordinária, e alterações (aumentos de 
condomínio) devem ser submetidas a assembléia 
extraordinária. A prestação de contas do ano anterior 
também é obrigatória. Inquilinos não votam em 
questões relativas a despesas extraordinárias, como 
obras. Artigos 1341 e 1350 
21 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• - Pagar as despesas ordinárias de condomínio 
na proporção de sua fração ideal, e apenas no 
que diz respeito aos gastos de que desfrute. 
Por exemplo: um condômino que não tem 
vaga na garagem não paga pela manutenção 
do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340 
22 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• - No aluguel de vaga de outra unidade na 
garagem, de acordo com o critério previsto no 
Código Civil, têm preferência os proprietários, 
em seguida os inquilinos, e finalmente 
pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338 
 
23 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• Deveres do Inquilino 
- Contribuir em dia para as despesas do 
condomínio, na proporção de sua fração ideal. 
Artigo 1335 
- Respeitar as disposições do Regulamento 
Interno, da Convenção e da legislação vigente. 
Artigo 1333 
 
24 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• - Não realizar obras em sua unidade que 
comprometam a segurança da edificação ou 
alterem sua fachada. Artigo 1336 
• - Pagar as multas e os juros previstos no 
Código Civil, na Convenção e no Regulamento 
Interno, no que diz respeito a atrasos no 
pagamento de despesas, e a infração de 
normasde convivência. Artigos 1334, 1336 e 
1337. 
 
25 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• Loteamentos fechados: 
• Caracterizam-se pela formação de lotes 
autônomos com áreas de utilização exclusiva 
de seus proprietários, confinando-se com 
outras de utilização comum dos condôminos, 
o terreno, assim ‘loteado’, não perde sua 
individualidade objetiva, conquanto sofra 
profunda transformação jurídica. 
26 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• O denominado ‘loteamento fechado’ 
constitui modalidade especial de 
aproveitamento condominial de espaço para 
fins de construção de casas residenciais 
térreas ou assobradadas ou edifícios. 
 
27 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• "EMENTA: CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS 
CONDOMINIAIS.CONVENÇÃO DE 
CONDOMÍNIO NÃO 
REGISTRADA.LOTEAMENTO.CONDOMÍNIO 
HORIZONTAL. 
I - O Registro da Convenção de Condomínio 
tem por finalidade precípua imprimir-lhe 
validade contra terceiros, não sendo requisito 
"inter partes". 
28 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• Por isso não pode o condômino sob este fundamento 
recusar-se a cumprir os seus termos ou a pagar as 
taxas para sua manutenção. 
II - Um condomínio, ainda que atípico, caracteriza 
uma comunhão e não se afigura justo, nem jurídico, 
em tal circunstância que um participante, 
aproveitando-se do "esforço" dessa comunhão e 
beneficiando-se dos serviços e das benfeitorias 
realizadas e suportadas pelos outros condôminos, 
dela não participe contributivamente. 
 
29 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• III - Recurso conhecido e provido“. 
Diante desses elementos, e considerando que o 
apelante não negou a inadimplência, tampouco 
impugnou os valores apresentados pela apelada, na 
planilha acostada à inicial, correta a r. sentença ao 
condená-lo ao pagamento da quantia de R$ 2.378,11 
(dois mil, trezentos e setenta e oito reais e onze 
centavos). Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO 
RECURSO DE APELAÇÃO. 
 
 
30 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• 9.2. Administração do Condomínio 
• A administração do condomínio é feita por 
pessoa eleita – o síndico, pelo prazo de dois 
anos, podendo ser reconduzido. 
31 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO 
• Como administrador, é de sua competência: 
• 1.convocar assembléia; 
• 2.representar ativa e passivamente, em 
qualquer juízo ou fora dele, em qualquer 
instância e repartição, praticando os atos em 
defesa dos interesses comuns; 
32 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• 3.comunicar imediatamente à assembléia a 
existência de a existência de qualquer 
procedimento, seja administrativo ou judicial; 
• 4.cumprir e exigir o cumprimento à 
convenção, ao regimento interno e às 
deliberações assembleares; 
• 5.zelar pelas partes comuns e prover os 
condôminos dos serviços necessários; 
33 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• 6.cuidar do orçamento anual da receita e 
despesa; 
• 7.cobrar a taxa condominial e as multas 
devidas; 
• 8.prestar contas à assembléia anualmente, ou 
sempre que necessário; 
• 9.contratar o seguro da edificação; 
34 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• COLABORADORES DO SÍNDICO 
• Em assembléia, pode ser investidos terceira 
pessoa com poderes de representação para 
substituir o Síndico em seus impedimentos. 
• Pode o Síndico, com autorização assemblear e 
desde que permitido pela convenção, delegar 
total ou parcialmente os poderes de 
representação e de certas funções 
administrativas. 
35 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO 
• A assembléia em convocação especial, pelo 
voto da maioria absoluta, poderá destituir o 
síndico que praticar irregularidades, não 
prestar contas, ou não administrar 
convenientemente o condomínio. 
36 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• CASOS QUE EXIGEM APROVAÇÃO DE 2/3 DOS 
VOTOS 
• A alteração em convenção ou no regimento interno 
depende da aprovação de 2/3 dos votos dos 
condôminos. 
• APROVAÇÃO UNÂNIME 
• A mudança de destinação do edifício ou da unidade 
imobiliária, assim como, de novas construções 
depende da aprovação unânime dos condôminos. 
 
 37 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• 9.2. Extinção Do Condomínio 
• Nos casos de destruição total do prédio e por 
ameaça de ruína, haverá a extinção do 
condomínio, por assembléia, em que os 
condôminos deliberaram por votos que 
representem a metade mais um das frações 
ideais. Nessa assembléia, podem os 
condôminos por deliberação, votar pela 
reconstrução ou venda. 
38 
9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
• RECONSTRUÇÃO 
• Deliberando-se pela reconstrução do edifício, 
o condômino que não se interessar, poderá 
alienar a sua cota-parte a outro condômino, 
mediante avaliação judicial. 
 
39

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