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DIREITO das COISAS AULA N. 9. PROF. MARIÂNGELA MILHORANZA 1 8. CONDOMÍNIO GERAL • 8.1. Conceito e Classificação • No condomínio comum existem multiproprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações. O condomínio geral pode ser classificado em voluntário e necessário. 2 8. CONDOMÍNIO GERAL • Segundo Caio Mário da Silva Pereira, ter-se-á condomínio"quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes". 3 8. CONDOMÍNIO GERAL • 8.2. Condomínio Voluntário • No que se refere ao condomínio voluntário, podemos dizer que é aquele no qual duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem. Deve, então, ser baseado na vontade das partes. 4 8. CONDOMÍNIO GERAL • Condomínio necessário ou forçado é o que a lei estabelece em relação a certos bens cuja divisão deve ser permanentemente mantida. Por ser forçado, esse condomínio não é necessariamente obrigatório. Com essa qualificação, significa-se que não admite partilha. 5 8. CONDOMÍNIO GERAL • Além disso, releva notar que as partes ideais dos diversos condôminos não podem ser transferidas isoladamente. Por fim, importante assinalar que os direitos dos proprietários da coisa comum têm extensão maior do que os dos condôminos voluntários, no que toca ao bem sob condomínio. 6 8. CONDOMÍNIO GERAL • O condomínio forçado, segundo Orlando Gomes "verifica-se em relação às paredes, cercas valas, muros divisórios e às pastagens. Também ocorre em certas situações criadas pela comistão, confusão e adjunção." 7 8. CONDOMÍNIO GERAL • DIREITO E DEVERES DOS CONDÔMINOS – CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO (Art. 1.323 a 1.326 Código Civil vigente. Nosso diploma legal pertinente, nos seus artigos 1.314 a 1.322, elenca os direitos e deveres dos condôminos. Dentre eles, poder fazer uso da coisa consoante a sua destinação, exercendo todos os direitos compatíveis com a indivisão concorrendo para as despesas de conservação na proporção da sua parte, e demais cominações legais expressas nos referidos artigos. 8 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • 9.1. Noções Gerais • O condomínio edilício caracteriza-se pela coexistência de áreas de propriedade particular autônomas e áreas comuns titularizadas por mais de um co-proprietário. • O Condomínios edilício (arts. 1331 a 1358) se diferencia do condomínio comum (arts. 1314 a 1330). 9 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • É facultado ao condômino dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335 10 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • - Desde que esteja quite com as despesas condominiais, votar em assembléias, participar de suas deliberações, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção. Artigos 1335 e 1352. 11 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • - Participar da decisão do que é feito com o dinheiro comum, em assembléia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembléia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembléia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. E obras devem ser pré-aprovadas pela assembléia, com o quórum previsto no novo Código Civil. Artigos 1341 e 1350 12 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • - 1/4 (um quarto) dos condôminos, juntos, podem convocar uma assembléia, sem intermédio do síndico. Artigo 1355 - A maioria absoluta (metade mais um) dos condôminos pode destituir o síndico, em assembléia especificamente convocada. Artigo 1349 - Votar sobre alterações nas áreas comuns do condomínio, na Convenção e no Regimento Interno. Artigos 1341, 1342, 1343 e 1351 13 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • - Pagar as despesas de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340 14 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • - Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil: têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338 15 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • - Vender a vaga de garagem a outro condômino. A comercialização só pode ser feita com não-condôminos se assim o permitir a Convenção do condomínio. Artigo 1339 16 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • Deveres do Condômino - Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335 - Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1333 - Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336 17 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • - Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência. Artigos 1334, 1336 e 1337 18 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • Inquilinos Segundo o Código , o inquilino é um tipo especial de condômino, que tem direitos e deveres relacionados às despesas ordinárias do condomínio como: - Dispor da unidade alugada e das áreas comuns como qualquer condômino, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335 19 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • - Desde que esteja quite com as despesas condominiais, pode votar e participar em assembléias nos assuntos que não estejam relacionados a despesas extraordinárias. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção. Artigos 1335 do Código Civil e 24 da Lei dos Condomínios - Pode ser eleito síndico. Artigo 1352 20 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • - Participar da decisão do que é feito com o dinheiro destinado a despesas ordinárias, em assembléia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembléia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembléia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. Inquilinos não votam em questões relativas a despesas extraordinárias, como obras. Artigos 1341 e 1350 21 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • - Pagar as despesas ordinárias de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340 22 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • - No aluguel de vaga de outra unidade na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil, têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338 23 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • Deveres do Inquilino - Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335 - Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1333 24 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • - Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336 • - Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normasde convivência. Artigos 1334, 1336 e 1337. 25 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • Loteamentos fechados: • Caracterizam-se pela formação de lotes autônomos com áreas de utilização exclusiva de seus proprietários, confinando-se com outras de utilização comum dos condôminos, o terreno, assim ‘loteado’, não perde sua individualidade objetiva, conquanto sofra profunda transformação jurídica. 26 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • O denominado ‘loteamento fechado’ constitui modalidade especial de aproveitamento condominial de espaço para fins de construção de casas residenciais térreas ou assobradadas ou edifícios. 27 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • "EMENTA: CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS.CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NÃO REGISTRADA.LOTEAMENTO.CONDOMÍNIO HORIZONTAL. I - O Registro da Convenção de Condomínio tem por finalidade precípua imprimir-lhe validade contra terceiros, não sendo requisito "inter partes". 28 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • Por isso não pode o condômino sob este fundamento recusar-se a cumprir os seus termos ou a pagar as taxas para sua manutenção. II - Um condomínio, ainda que atípico, caracteriza uma comunhão e não se afigura justo, nem jurídico, em tal circunstância que um participante, aproveitando-se do "esforço" dessa comunhão e beneficiando-se dos serviços e das benfeitorias realizadas e suportadas pelos outros condôminos, dela não participe contributivamente. 29 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • III - Recurso conhecido e provido“. Diante desses elementos, e considerando que o apelante não negou a inadimplência, tampouco impugnou os valores apresentados pela apelada, na planilha acostada à inicial, correta a r. sentença ao condená-lo ao pagamento da quantia de R$ 2.378,11 (dois mil, trezentos e setenta e oito reais e onze centavos). Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. 30 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • 9.2. Administração do Condomínio • A administração do condomínio é feita por pessoa eleita – o síndico, pelo prazo de dois anos, podendo ser reconduzido. 31 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO • Como administrador, é de sua competência: • 1.convocar assembléia; • 2.representar ativa e passivamente, em qualquer juízo ou fora dele, em qualquer instância e repartição, praticando os atos em defesa dos interesses comuns; 32 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • 3.comunicar imediatamente à assembléia a existência de a existência de qualquer procedimento, seja administrativo ou judicial; • 4.cumprir e exigir o cumprimento à convenção, ao regimento interno e às deliberações assembleares; • 5.zelar pelas partes comuns e prover os condôminos dos serviços necessários; 33 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • 6.cuidar do orçamento anual da receita e despesa; • 7.cobrar a taxa condominial e as multas devidas; • 8.prestar contas à assembléia anualmente, ou sempre que necessário; • 9.contratar o seguro da edificação; 34 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • COLABORADORES DO SÍNDICO • Em assembléia, pode ser investidos terceira pessoa com poderes de representação para substituir o Síndico em seus impedimentos. • Pode o Síndico, com autorização assemblear e desde que permitido pela convenção, delegar total ou parcialmente os poderes de representação e de certas funções administrativas. 35 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO • A assembléia em convocação especial, pelo voto da maioria absoluta, poderá destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. 36 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • CASOS QUE EXIGEM APROVAÇÃO DE 2/3 DOS VOTOS • A alteração em convenção ou no regimento interno depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. • APROVAÇÃO UNÂNIME • A mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária, assim como, de novas construções depende da aprovação unânime dos condôminos. 37 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • 9.2. Extinção Do Condomínio • Nos casos de destruição total do prédio e por ameaça de ruína, haverá a extinção do condomínio, por assembléia, em que os condôminos deliberaram por votos que representem a metade mais um das frações ideais. Nessa assembléia, podem os condôminos por deliberação, votar pela reconstrução ou venda. 38 9. CONDOMÍNIO EDILÍCIO • RECONSTRUÇÃO • Deliberando-se pela reconstrução do edifício, o condômino que não se interessar, poderá alienar a sua cota-parte a outro condômino, mediante avaliação judicial. 39
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