Direito ImobiliaI-rio - Unidade 7

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Núcleo de Educação a Distância
O assunto estudado por você nessa disciplina foi planejado pelo 
professor conteudista, que é o responsável pela produção de conteúdo 
didático, e foi desenvolvido e implementado por uma equipe composta 
por profissionais de diversas áreas, com o objetivo de apoiar e facilitar o 
processo ensino-aprendizagem.
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Coordenação do Núcleo de Educação a Distância: Lana Paula 
Crivelaro Monteiro de Almeida Supervisão Administrativa: 
Denise de Castro Gomes Produção de Conteúdo Didático: Darlene 
Braga Araújo Monteiro Design Instrucional: Andrea Chagas 
Alves de Almeida Projeto Instrucional: Amália Campos Farias 
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de Áudio e Vídeo: José Moreira de Sousa Identidade Visual/
Arte: Diego Silveira Maia Cordeiro da Silva, Sérgio Oliveira Eugênio 
de Souza, Viviane Cláudia Paiva Programação/Implementação: 
Jorge Augusto Fortes Moura Editoração: Régis da Silva Pereira 
Revisão Gramatical: Luís Carlos de Oliveira Sousa
Créditos
DIREITO IMOBILIÁRIO
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DIREITO IMOBILIÁRIO
Unidade 7: Incorporações Imobiliárias e Loteamentos
Para uma melhor compreensão do conteúdo, o objetivo da unidade será apresentado a seguir:
Chegamos à Unidade 7 da disciplina Direito Imobiliário. E agora vamos 
tratar temas como as Incorporações Imobiliárias e Loteamentos. 
Bons estudos!
Objetivo
A Unidade 7 tem como objetivo analisar a importância do procedimento de 
incorporação para a garantia das transações imobiliárias feitas sobre unidades 
futuras, assim como a importância do procedimento de registro de loteamento nas 
transações feitas sobre terrenos loteados, à luz dos requisitos legais para registro de 
memorial de incorporação e de loteamento.
Para que você possa assimilar melhor este conteúdo, conheça o objetivo desenvolvido para esta unidade:
1 Incorporações Imobiliárias – Conceito, Finalidade, Requisitos
Considerações Iniciais
Podemos conceituar Incorporação Imobiliária como sendo a atividade exercida com a 
finalidade de realização de construção para alienação de unidades autônomas ou de fração ideal, 
vinculada à unidade habitacional. O referido instituto é regulamentado pela Lei 4.591/64, segunda 
parte. O título I, que tratava do condomínio, fora derrogado pelo Código Civil de 2002, o qual passou 
a disciplinar o condomínio edilício, nos artigos 1.331 a 1.358 (Parte Especial – Livro III – Título III 
Capítulo VII – Do Condomínio Edilício).
Sumário: 1. Incorporações ImobIlIárIas – conceIto, FInalIdade, requIsItos (3) 2. documentos necessárIos ao regIstro da Incorporação (5) 2.1. 
título de proprIedade (6) 2.2. certIdão VIntenárIa atualIzada e HIstórIco de proprIedade (6) 2.3. projeto de construção (7) 2.4 aValIação de 
custos (8) 2.5. cálculo de áreas e Frações IdeaIs (8) 2.6. memorIal descrItIVo das especIFIcações do projeto (8) 2.7. mInuta de conVenção de 
condomínIos (9) 2.8. declaração da parcela sub-rogada (9) 2.9. mandatos (9) 2.10. prazo de carêncIa (9) 2.11. atestado de IdoneIdade 
(10) 2.12. certIdões do Incorporador (10) 2.13. Vagas de garagem (11) 2.14. memorIal de Incorporação (11) 2.15. requerImento de 
Incorporação (11) 3. patrImônIo de aFetação (12) 4. loteamento – Fundamentação legal, conceIto e requIsItos para o regIstros (14) 4.1. 
área onde será possíVel realIzar um loteamento (15) 4.2. projeto de loteamentos (15) 4.3. requIsItos dos loteamentos (17) 4.4. documentos 
necessárIos para a aproVação do projeto na preFeItura munIcIpal (17) 4.5. aproVação munIcIpal e estadual (18) 4.6. destInação das áreas no 
loteamento (19) 4.7. o cancelamento do loteamento (19) 4.8. o procedImento no regIstro ImobIlIárIo (20) 4.9. o regIstro do loteamento (22) 
 4.10. destInação das áreas públIcas do loteamento (23) 4.11. loteamentos não aproVados (23) 5. documentos a serem arquIVados no regIstro 
de ImóVeIs para loteamentos (24) 5.1. o contrato de Venda de lotes (26) 6. responsabIlIdade do regIstrador, do loteador e do Incorporador 
(27) 6.1. a responsabIlIdade do regIstrador (27) 6.2. responsabIlIdades penaIs no loteamento (28) 6.3. responsabIlIdade na Incorporação 
(29) 6.4. responsabIlIdade do Incorporador e dos adquIrentes (29) 7. usucapIão admInIstratIVo (32) 7.1. a urbanIzação da população e o 
crescImento desordenado das cIdades (32) 7.2. Instrumentos da polítIca urbana (36) 7.3. procedImentos de usucapIão admInIstratIVo (41) 
 reFerêncIas (43) anotações (47)
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Antes dos comentários, vamos dar uma olhada na Lei 4.591\64, Título II: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm
A requerimento do incorporador e mediante a apresentação da documentação, é feito o registro 
da Incorporação. Se dentro de 180 dias do registro, não se iniciar o registro de venda das frações 
ideais, o incorporador terá que revalidar toda a documentação, para maior segurança do comprador. 
Falando em incorporador, é necessário apresentar a definição de incorporador trazida pela Lei nº 
4.591/64, no Art. 29:
Lei
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, 
embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de 
terreno, objetivando a vinculação de tais frações ideais a unidades autônomas, em edificações 
a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite 
propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação 
e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preço e em 
determinadas condições, das obras concluídas.
Unidades autônomas podem ser apartamentos, casas, lojas, salas, flats, garagens, ou seja, tudo 
que poderá configurar um condomínio, após a conclusão da obra. Antes do término da construção, o 
que é negociado são frações ideais que futuramente corresponderão às unidades autônomas descritas 
no projeto de incorporação registrado.
A fundamentação legal deste instituto encontra guarida na Lei 4.591, de 16 de dezembro de 
1964. A citada norma tem como finalidade dar notícia de construção sobre referido imóvel, tornar 
público o projeto, dar maior segurança ao comprador e garantir a caracterização física e jurídica do 
empreendimento.
Importante
Requisitos Essenciais para o Registro da Incorporação:
• Que o terreno esteja apto a receber a construção;
• Que o terreno esteja registrado no nome do incorporador ou que este tenha 
autorização para efetuar a incorporação em terreno de terceiro;
• Que os adquirentes possam, após a construção, registrar suas unidades 
autônomas.
Sobre a possibilidade de cancelamento da incorporação, lembre-se o disposto no artigo 255, 
da Lei 6.015/73, segundo o qual, a incorporação somente pode ser “cancelada a requerimento do 
incorporador, enquanto nenhuma unidade ou lote for objeto de transação averbada ou mediante o 
consentimento de todos os compromissários ou cessionários”.
Sobre o procedimento registral para publicitar a incorporação, cumpre destacar que toda a 
documentação da incorporação é apresentada em duas vias, uma das quais ficará arquivada no registro 
imobiliário. A outra, será devolvida ao incorporador que utilizará, normalmente, no stand de vendas do 
empreendimento e reproduzirá alguns de seus elementos nos contratos de alienação das frações ideais.
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Apresentada a documentação, o registrador analisará se cumpre todos os requisitos legais. 
Não cumprindo, indicará as exigências no prazo de 15 dias da apresentação da documentação. Neste 
prazo, o registrador realizará o exame da legalidade do título, verificando a titularidade do terreno 
onde será edificado o empreendimento projetado; a validade do alvará de construção; a validade das 
certidões apresentadas; a uniformidade dos dados técnicos em todos os documentos.Lembrando-se 
que o registrador não tem nenhuma responsabilidade sobre a regularidade técnica da obra.
Estando toda a documentação regular, o registrador procederá a um ato de registro na matrícula do 
imóvel, mencionando que naquele terreno será edificado o empreendimento e descrevendo o empreendimento. 
A partir do registro da incorporação, todas as vendas efetivadas das frações ideais que 
corresponderão às unidades autônomas serão registradas na matrícula do imóvel de maneira sucessiva, 
conforme sejam apresentadas ao registro de imóveis. Sem o registro da incorporação, estas vendas 
ficam no limbo jurídico e geram apenas relações obrigacionais e não reais.
Após a conclusão da obra, o incorporador deverá promover a averbação de construção do 
edifício junto ao registro de imóveis, apresentando a regularidade do empreendimento junto ao INSS e 
à Prefeitura da localidade do imóvel. Com a realização da averbação de construção, o empreendimento 
deixa de ser projeto e passa a ser um imóvel composto de várias unidades autônomas, perfeitamente 
identificadas, as quais deverão ser regidas por normas condominiais, razão pela qual, o próximo passo 
jurídico é apresentar a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno para registro. Somente 
após completar este procedimento, poderão ser abertas matrículas individualizadas para cada unidade 
autônoma, a partir de então, elas passam a configurar imóveis independentes com vida jurídica própria.
2 Documentos Necessários ao Registro da Incorporação
Para registrar a incorporação, devem ser apresentados os documentos elencados no artigo 
32, da Lei de Incorporação (Lei 4.591/64), são eles: Ofício ao Cartório competente solicitando o 
Registro da Incorporação; Contrato Social; Último Aditivo; Declaração de Firma Individual; Certidão 
Simplificada da JUCEC; Procurações; Memorial de Incorporação; Escritura Original de aquisição do 
terreno; Registro do Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis; Certidão de Quitação IPTU; Certidão 
de Tributos Federais; Certidão da Fazenda Nacional; Certidão de Dívida Ativa do Estado; Certidão 
Distribuição da justiça Federal; Certidão de Distribuição da Justiça Comum; Certidão de Distribuição 
de Protesto; Certidões de Protesto; Histórico do Título de Propriedade do Imóvel; Certidão Vintenária; 
CND do INSS da proprietária pessoa jurídica; Cópia autenticada do Alvará de Construção; Declaração 
Divergência entre Área Construída do Alvará e Quadro da NBR 12.721, antiga NB 140; Declaração 
das Áreas e Frações Ideais; Declaração do Custo Total da Obra e por Unidade; Declaração das Vagas 
de Estacionamento; Declaração sobre o Regime de Carência; Declaração de Parcela Sub-rogada; 
Memorial Descritivo e Especificações Técnicas; Quadros da NBR 12.721, antiga NB 140 (I ao VIII); 
Minuta da Futura Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio; Atestado de Idoneidade 
Financeira, com Procuração anexa e firma reconhecida; Certidão de Quitação do CREA do Engenheiro 
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Responsável, e ART do CREA da obra e do Engenheiro Responsável pela obra e pela elaboração dos 
quadros; Jogo de Planta Arquitetônico aprovado pelo órgão da Prefeitura competente.
Estando toda a documentação regular, o registrador procederá a um ato de registro na matrícula 
do imóvel, mencionando que naquele terreno será edificado o empreendimento descrito no projeto 
apresentado. e descrevendo o empreendimento. A partir do registro da incorporação*, todas as vendas 
efetivadas das frações ideais que corresponderão às unidades autônomas, serão registradas na matrícula 
do imóvel de maneira sucessiva, conforme sejam apresentadas ao registro de imóveis. Sem o registro da 
incorporação, estas vendas ficam no limbo jurídico e geram apenas relações obrigacionais e não reais.
Vejamos, então, a importância e a finalidade de cada um dos documentos indicados na Lei de 
Incorporação (Lei 4.591/64).
2.1 Título de Propriedade
Título de Propriedade é o registro do imóvel a ser incorporado, que pode ser Transcrição, 
Inscrição ou Matrícula, os dois primeiros poderão ser verificados em registros antigos, realizados 
antes do advento da Lei 6.015/73.
Atenção
É importante lembrar que o procedimento do registro da incorporação é burocrático, 
mas não é complexo. O que o dificulta, muitas vezes, é a preparação do registro do 
imóvel para recebê-la. Desta forma, não se pode perder de vista a necessidade de 
observação do Princípio da Continuidade; a realização de averbações e registros 
precedentes, tais como: demolição de prédios, unificação de terrenos; e, ainda, 
a adequação do registro aos requisitos da Lei 6.015/73, sobretudo, ao Princípio 
da Especialidade, por exemplo, examinando a dimensão do imóvel constante no 
registro e o mencionado no projeto aprovado, tendo em vista que a divergência 
de informações culminará em uma retificação de registro que atrapalhará o 
procedimento da incorporação, protelando-o até culminar a retificação.
2.2 Certidão Vintenária Atualizada e Histórico de Propriedade
A certidão vintenária conta a história do imóvel em vinte anos retroativos, contados da data de 
sua expedição. Deverá ser apresentada no original e cópia autenticada para a 2ª via. Como é expedida 
pelo registro de imóveis, normalmente tem prazo de validade. A Lei 4.591/64 é omissa quanto ao prazo 
Glossário: Registro da Incorporação - O registro da incorporação deve ser anterior ao lançamento do empreendimento, 
sob pena de configurar um crime ou contravenção contra a economia popular, tendo em vista a proibição legal de 
negociar as frações ideais do terreno antes de cumprir os requisitos previstos na legislação e a vedação de fazer falsa 
publicidade sobre a construção. O crime será punido com pena de reclusão de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o 
maior salário-mínimo legal vigente no país. A contravenção será punida com pena de multa de 5 a 20 vezes o maior 
salário-mínimo legal vigente no país. O crime ou a contravenção serão configurados de acordo com a ação do agente, 
como estabelecem os Arts. 65, 66, da Lei nº 4.591/64. Lembrando-se que incorrem nestas penas, corretor, incorporador, 
construtor, registrador, advogado, ou seja, quem estiver envolvido na publicidade sem o registro.
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de validade da certidão expedida pelo registro de imóveis para fins de incorporação e a Lei 7.433/85, 
artigo 1º, inciso IV, menciona a necessidade de apresentação da certidão do registro de imóveis para 
fins de lavratura de escritura pública, fixando o seguinte: “IV – a certidão de ações reais e pessoais 
reipersecutórias*, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, 
cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias”. Desta forma, algumas localidades 
aplicam, por analogia, a citada regra para conferir o prazo de 30 dias para todas as certidões emitidas 
pelo registro de imóveis. No entanto, podem existir localidades no país que não aplicam tal analogia 
e fixam prazos diferenciados, como no Ceará, onde existe um Provimento emitido pela Corregedoria 
Geral da Justiça, estabelecendo 90 dias como prazo de validade das certidões emitidas pelo registro 
imobiliário, para fins de loteamento e incorporação.
2.3 Projeto de Construção
Trata-se do desenho técnico da edificação que será submetido à aprovação da autoridade 
municipal competente. Ao ser encaminhado para a publicidade registral deverá estar aprovado e o 
registrador deve analisar o prazo de validade do projeto consignado pelo órgão municipal competente 
por sua análise. A aprovação municipal corresponde à análise da adequação do projeto às normas do 
município, tais como: a obediência a recuos obrigatórios, destinação da edificação conforme o local 
onde será construído, índice de aproveitamento fixado para a localidade, quantidade de pavimentos 
autorizados por região, taxa de ocupação do solo; taxa deimpermeabilidade do solo (tipo de solo, o qual 
influencia no cálculo das fundações); espécies de obras por região – Código de Obras do Município, 
Lei de Uso e Ocupação do Solo e Estatuto da Cidade; regularidade dos responsáveis técnicos pela 
edificação, junto ao CREA; etc.
Normalmente o Projeto Arquitetônico compreende a Planta de Situação (situação do terreno 
em relação às ruas); Planta de Locação (situação do prédio em relação ao próprio terreno, observando 
os recuos determinados pelo órgão municipal); Planta de Fachada (incluindo as quatro fachadas 
da edificação); Planta de Detalhes (aspectos da obra não visíveis na planta baixa); Planta Baixa dos 
diversos pavimentos (subsolo, mezanino, cobertura, tipo, térreo, etc. - contendo a divisão interna dos 
pavimentos); Planta de Cortes (Longitudinal e Transversal); Planta de Coberta (telhado). 
O mesmo projeto será submetido ao registro junto ao CREA, onde é exigida a apresentação de projetos 
complementares (ex.: cálculo de estrutura, instalações hidrossanitárias, elétricas, de gás e incêndio, etc.).
As Plantas deverão conter o carimbo de aprovação da autoridade municipal e alguns ofícios 
imobiliários exigem o reconhecimento de firma de todos os representantes do município que assinarem as 
plantas. Ademais, o jogo de plantas deverá ser apresentado em duas vias: original e cópia autenticada, caso 
Glossário: Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias - Ações pessoais que podem recair sobre o imóvel. O histórico 
vintenário configura a narração da certidão vintenária, tornando mais fácil para o leitor, perceber os acontecimentos 
jurídicos sobre o imóvel, afinal nem toda pessoa que manuseará a incorporação compreende o registro e como ele se 
apresenta formalmente.
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o incorporador não queira arquivar o original no registro de imóveis, poderá autenticar uma via e submetê-
la à assinatura do engenheiro responsável, reconhecendo a firma deste. Lembrando-se que junto com as 
plantas deverão seguir duas cópias autenticadas do alvará de construção e duas vias da ART da obra.
2.4 Avaliação dos Custos
O custo da obra poderá ser real ou presumido, sendo este último calculado com a utilização do 
CUB (Custo Unitário Básico). O CUB é calculado mensalmente pelos sindicatos estaduais da construção 
civil (SINDUSCON). Assim, pelo custo estimativo, o cálculo do valor da obra é obtido multiplicando-
se a área construída pelo valor do metro quadrado (CUB), de acordo com o tipo do empreendimento 
(padrão, baixo e elevado). O custo real nunca é utilizado para as incorporações, pois estas são feitas antes 
da conclusão da obra, razão pela qual se utiliza a estimativa das despesas com a mesma.
Atenção
Deverá ser apresentada Declaração do Custo Unitário e do Custo Global, em duas 
vias, as quais deverão ser assinadas pelo Engenheiro responsável e pelo Incorporador, 
com firma reconhecida de ambos.
2.5 Cálculo de Áreas e Frações Ideais
Cálculo de Áreas e Frações Ideais deverá ser realizado por meio da elaboração de oito quadros 
regulados pela NBR 12.721, de 01/01/93 – 1ª edição, com 2ª edição em 28/08/2006, válida a partir de 
01/02/2007, com versão corrigida em 29/01/2007. Os quadros são os seguintes: Quadro de Informações 
Preliminares; I – Cálculo das áreas nos pavimentos e nas áreas globais; II – Cálculo das áreas das 
unidades autônomas; III –  Avaliação do custo global da construção e do preço por metro quadrado 
da construção; IV-A – Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma; IV-B- Resumo 
das áreas reais para os atos de registro e escrituração; IV-B1 – Resumo das áreas reais para os atos de 
registro e escrituração; V – Informações Gerais; VI – Memorial Descritivo dos equipamentos; VII – 
Memorial Descritivo dos acabamentos das dependências de uso privativo; VIII – Memorial Descritivo 
dos acabamentos das dependências de uso comum. 
2.6 Memorial Descritivo das Especificações do Projeto
É do Memorial Descritivo das Especificações do Projeto que se extrai os elementos para 
elaboração dos Quadros VI, VII e VIII. Nestes quadros constam as especificações dos materiais que 
serão utilizados no prédio.
Ademais, deverá ser apresentada Declaração de Áreas e Frações Ideais, além do já mencionado 
Memorial Descritivo das Especificações do Projeto e do Memorial de Incorporação, todos em duas 
vias, os quais deverão ser assinados pelo Engenheiro responsável e pelo Incorporador, com firma 
reconhecida de ambos. Deverão ainda, ser apresentadas duas vias da ART do engenheiro responsável 
pela elaboração dos quadros da NBR. 
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Todas as declarações são feitas com base nos quadros confeccionados e os quadros 
confeccionados com base nos projetos. Todas as informações contidas nos quadros, no projeto e nas 
declarações devem coincidir, o que será analisado pelo registrador.
2.7 Minuta da Convenção de Condomínio
A Minuta da Convenção de Condomínio contém normas legais e cláusulas que as partes 
estipularem para regular o condomínio. Na sua confecção devem ser observados os artigos 1.331 a 
1.358 do Código Civil e Lei 4.591/64. Esta minuta servirá de base para o registro da instituição do 
condomínio após a conclusão da obra.
A minuta da futura Convenção de Condomínio deverá ser apresentada em duas vias, as quais 
deverão ser assinadas pelo Incorporador, com firma reconhecida deste.
2.8 Declaração da Parcela Sub-rogada
Consideram-se parcelas sub-rogadas as unidades do empreendimento que serão dadas em 
pagamento pelo terreno onde será edificado o prédio. Assim, a declaração sobre a parcela do preço 
de que trata a Lei de Incorporação é imperiosa quando o incorporador promete permutar com o 
proprietário do terreno uma área ideal deste por unidades autônomas do edifício projetado. Com ela, 
ficam os adquirentes cientes do encargo que vão suportar, correspondente ao custo da construção 
das unidades que afinal serão transmitidas ao dono do terreno. A referida declaração discriminará 
a parcela em dinheiro que eventualmente tiver que ser paga ao proprietário, além da entrega das 
unidades permutadas pelo terreno, e esclarecerá se o alienante do terreno ficou, ou não, sujeito a 
qualquer prestação ou encargo. Ademais, dever-se-á consignar a cota-parte ideal do terreno, expressa 
em metros quadrados, que será atribuída às unidades autônomas entregues em pagamento do terreno, 
bem como a especificação dessas unidades. Vale lembrar que nem toda obra possui parcela sub-rogada.
A Declaração de área sub-rogada deverá ser apresentada em duas vias, as quais deverão ser 
assinadas pelo Incorporador e engenheiro responsável, com firma reconhecida de ambos.
2.9 Mandatos
Caso a incorporação seja autorizada pelo titular do terreno, este outorgará ao incorporador, 
poderes bastantes para todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais correspondentes 
as unidades autônomas. Tal procuração poderá ser pública ou particular e deverá acompanhar os 
documentos no processo de incorporação junto ao registro de imóveis.
2.10 Prazo de Carência
É o termo dentro do qual se faculta ao incorporador desistir do empreendimento, denunciando 
o fato aos interessados e restituindo as importâncias recebidas. O prazo de carência não poderá ser 
superior a 180 dias e é improrrogável. Não sendo fixado o prazo de carência, a incorporação torna-se 
irretratável desde o momento em que o incorporador negocie qualquer unidade do edifício. Havendo 
declaração de prazo de carência, nela deverá conter o seguinte: a) prazo dentro do qual o declarante 
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poderá desistir da incorporação; b) obrigação de comunicar o fato aos adquirentes, restituindo-lhes, 
dentro de 30 dias, as quantias que deles houver recebido, sob pena de sujeitar-se a cobrança por via 
executiva; c) os fatos que justifiquem a desistência, tais como aumento do custo do material e mão de 
obra, greve,calamidade pública, retração do mercado e etc. 
Caso não seja fixado prazo de carência na incorporação, este não poderá ser fincado em nenhum 
outro documento entre o incorporador e o adquirente de unidades autônomas.  A comunicação da 
desistência é feita aos interessados, depois de averbada no ofício registral imobiliário.
A Declaração de prazo de carência deverá ser apresentada em duas vias, as quais deverão ser 
assinadas pelo Engenheiro responsável e pelo Incorporador, com firma reconhecida de ambos. 
2.11 Atestado de Idoneidade
O Atestado de Idoneidade deve ser expedido por estabelecimento de crédito que opere no 
Brasil há mais de cinco anos. 
Comentário
Entendem os doutrinadores que este documento é desprovido de qualquer 
importância, pois se trata de documento meramente gracioso que não obriga 
nem vincula o Banco declarante. Ocorre, porém, que nenhum estabelecimento 
de crédito idôneo expede uma declaração desta natureza: dando por abonada e 
moralmente credenciada pessoa que não o seja.
É certo que o Banco não afiança, nem se torna avalista do incorporador, no cumprimento 
de suas obrigações assumidas perante os interessados na incorporação. Mas nem por isso o atestado 
deixa de constituir valiosa informação sobre o conceito econômico do incorporador, sua tradição no 
ramo, exprimindo, outrossim, a lisura com que até então atuou no mundo dos negócios.
O Atestado de Idoneidade também deverá ser apresentado em duas vias, as quais deverão ser 
assinadas pelo representante do Banco, com firma reconhecida deste. Vale destacar que alguns ofícios 
imobiliários exigem a cópia autenticada da procuração do representante do Banco. Outros solicitam a 
assinatura do incorporador e seu reconhecimento de firma. 
2.12 Certidões do Incorporador
O processo de incorporação será composto de vários documentos que instruirão o processo. 
Dentre estes documentos, deverão ser apresentadas certidões fiscais, de protesto, de distribuição de 
protesto e de Distribuição da Justiça Comum e Federal em nome do incorporador e do proprietário 
do terreno, caso sejam pessoas distintas, as quais fornecem um retrato da situação do incorporador 
em relação às suas obrigações. A apresentação de certidões positivas não impede o registro da 
Incorporação, apenas geram uma averbação para que os futuros adquirentes das unidades tenham 
ciência de como anda a situação do incorporador na sociedade. Lembre-se que todas deverão estar 
dentro do prazo de validade quando apresentadas ao registro de imóveis. 
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Caso alguma certidão de Distribuição da Justiça seja positiva, providenciar a certidão narrativa 
correspondente ao(s) processo(s) encontrado(s). Observar que o prazo de validade das certidões 
narrativas também é de trinta dias. Estas certidões demonstrarão a natureza e a fase em que se encontra 
o processo judicial. Assim, o interessado no empreendimento poderá concluir se a demanda judicial 
que tramita poderá interferir no regular fluxo da obra ou da incorporação.
O prazo de validade das certidões apresentadas será examinado pelo registrador. Normalmente, 
as certidões são a última providência a ser tomada para registro de uma incorporação. Ademais, o 
incorporador deverá apresentar as certidões em original e uma cópia autenticada de cada uma delas. 
2.13 Vagas de Garagem
As vagas de garagem devem ser especificadas numericamente ou alfabeticamente, não 
podendo ser globalizadas. Seu uso não pode ser restringido pela necessidade de manobristas, se assim 
o for, deverá ser consignado na minuta da convenção de condomínio quem arcará com as despesas de 
manutenção do serviço e como o mesmo será fornecido aos condôminos.
A indicação do número de veículos que a garagem do empreendimento comporta e os locais 
destinados à guarda dos mesmos, deverão constar na declaração de vagas de garagem. Devendo 
constar ainda, se as vagas são, ou não, unidades autônomas.
A Declaração de Vagas de Garagem deverá ser apresentada em duas vias, as quais deverão ser 
assinadas pelo engenheiro responsável e pelo Incorporador, com firma reconhecida de ambos.
2.14 Memorial de Incorporação
Memorial de Incorporação é o resumo de todas as características físicas e jurídicas do 
empreendimento objeto da Incorporação Imobiliária a ser registrada. Resume todo o conteúdo 
contido nas demais declarações.
Lembre-se que se houver ônus sobre o imóvel onde será construído o empreendimento, será 
necessário constar no Memorial de Incorporação tal ônus, indicando o registro onde foi efetuado. Tal 
gravame deverá constar em todas as declarações também.
O memorial de incorporação deverá ser apresentado em duas vias, assinadas pelo Engenheiro 
responsável e pelo Incorporador, com firma reconhecida de ambos.
2.15 Requerimento de Incorporação
O Requerimento de Incorporação é a primeira peça do processo de Incorporação, onde se fixa 
a solicitação do registro da mesma. Neste documento poderá ser incluída a relação dos documentos 
anexos, como uma espécie de índice do processo de Incorporação apresentado para registro. Vale 
lembrar, que não se trata de uma exigência legal, mas decorrente do Princípio da Instância, ou seja, o 
registrador precisa ser provocado para a realização de todo ato registral. O Requerimento deverá ser 
apresentado em duas vias, assinadas pelo Incorporador, com firma reconhecida.
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3 Patrimônio de Afetação
Um aspecto que merece destaque no procedimento da Incorporação Imobiliária é a 
possibilidade de instituir o Patrimônio de Afetação, conforme previsão contida no artigo 30 da Lei 
4.591/64, o qual é constituído pelo objeto da incorporação, e os bens e direito a ele vinculados, que 
se mantêm separados do patrimônio do incorporador, destinando-se a consecução da incorporação 
correspondente à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Atenção
O patrimônio de afetação é constituído por meio de averbação no Registro de 
Imóveis, mediante requerimento do incorporador e, quando for o caso, também 
pelos proprietários do terreno. Podendo ser instituída a qualquer tempo, ou seja, no 
momento do registro da incorporação ou em qualquer momento no curso da obra.
Cabe destacar que mesmo existindo ônus reais constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação 
para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o 
empreendimento, não haverá impedimento para a constituição do patrimônio de afetação.
Não é demais lembrar que fica a critério do incorporador, submeter a incorporação ao regime 
da afetação. Assim sendo, somente após ação do incorporador junto ao registro de imóveis, o terreno 
e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, 
manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, 
destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos 
respectivos adquirentes.
Desta forma, após a instituição do patrimônio de afetação, este não se comunica com os demais 
bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação 
por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva, e o 
incorporador assume a responsabilidade pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. 
Atenção
Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser 
objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente 
destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades 
imobiliárias aos respectivos adquirentes. No caso de cessão, plena ou fiduciária, 
de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias 
componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o 
patrimôniode afetação. Assim sendo, pode-se concluir que os recursos financeiros 
integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou 
reembolso das despesas inerentes à incorporação.
É importante frisar que, conforme dispõe o § 8º do Art. 31-A da Lei nº 4.591/64, ficam excluídos 
do patrimônio de afetação, o seguinte:
Direito Imobiliário
13
I – os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra 
(art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos 
necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e
II – o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, 
no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada 
(art. 55) ou por administração (art. 58).
Caberá à comissão de representantes e à instituição financiadora da construção, nomear, às 
suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação.
No que tange às obrigações do incorporador relacionadas ao patrimônio de afetação, o Art. 
31-D, da Lei de Incorporação estabelece o seguinte:
Lei
I – promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de 
afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;
II – manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; 
III – diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma 
prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;
IV – entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do 
estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros 
que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais 
habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela 
Comissão de Representantes;
V – manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de 
depósito aberta especificamente para tal fim;
VI – entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, 
relativos a cada patrimônio de afetação;
VII – assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como 
aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste 
artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e 
VIII – manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.
Da mesma forma que sua instituição é feita por meio de averbação, o patrimônio de afetação 
extinguir-se-á também por averbação quando for efetuada a averbação da construção; em razão da 
desistência da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas ou ainda, 
quando da liquidação deliberada pela assembleia geral nos casos de falência ou insolvência civil do 
incorporador. Todavia, não se pode olvidar que os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil 
do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal 
o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação. 
Nesse sentido, é bom saber que nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência 
ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua 
Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, 
por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembleia geral, na qual, por maioria simples, 
Direito Imobiliário
14
ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira 
convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria 
absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, 
e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação. 
Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos 
direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato 
de financiamento da obra, se houver. 
Portanto, o patrimônio de afetação, trata-se, de uma garantia a mais para os adquirentes de 
imóveis em construção. Uma inovação legal de aprimoramento do sistema de registro de imóveis para 
conferir ainda mais segurança às transações imobiliárias dessa natureza.
4 Loteamento – Fundamentação Legal, Conceito e Requisitos para o Registro
Considerações Gerais
O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento e 
está regulado na Lei nº 6.766/79, sobre a qual passaremos a nos debruçar: 
Lei do parcelamento do solo urbano, Nº 6.766\79: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm
Conforme disposição do artigo 2º da lei em comento, o parcelamento do solo urbano poderá 
ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das 
legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ 1º – Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de 
novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2º- Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, 
com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e 
logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
§ 4º Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos 
índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.      
§ 5º A infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de 
escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água 
potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.
Considera-se, portanto, como sendo loteamento, dividir terrenos em pequenas partes denominadas 
de lotes, que serão destinados à construção, ou seja, edificação. Esta divisão provocará a abertura de 
novas vias de circulação, ou seja, ruas (logradouros públicos), podendo ainda, gerar prolongamento de 
vias públicas já existentes e, ainda, modificação ou ampliação das vias anteriormente existentes. 
Diferentemente do loteamento, o desmembramento diz respeito à subdivisão de terreno, na qual 
não implica o aparecimento de novas vias de circulação ou alteração das já existentes, sendo realizado 
mediante o aproveitamento do sistema viário já instalado na localidade onde o parcelamento será realizado. 
Direito Imobiliário
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4.1 Área Onde Será Possível Realizar Um Loteamento
Destaca-se que cabe à lei municipal estabelecer as áreas onde será possível realizar um Loteamento.
Devendo, portanto, a lei municipal estabelecer onde será admitido o parcelamento do solo 
para fins urbanos. Desta forma, o parcelamento deverá ocorrer em zonas urbanas ou de expansão 
urbana na forma como ficar definido na legislação de cada município. Assim, os interessados em 
obter autorização para promover um parcelamento do solo deverão analisar as condições fixadas no 
município onde se localiza o terreno ou gleba que será subdividido.
Neste sentido, é importante destacar a previsão contida no Art. 3º, parágrafo único, da Lei de 
Parcelamento do Solo, Lei nº 6.766/79, que define onde não será permitido o parcelamento do solo: 
Lei
Art. 3º Não será permitido o parcelamento do solo: 
I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para 
asseguraro escoamento das águas; 
II – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que 
sejam previamente saneados; 
III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas 
exigências específicas das autoridades competentes; 
IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; 
V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições 
sanitárias suportáveis, até a sua correção.
4.2 Projeto de Loteamento
Sobre o projeto de Loteamento, é importante lembrar que o interessado deverá observar a 
legislação municipal antes de elaborar o projeto, no intuito de atender aos requisitos municipais 
já na sua fase de confecção. Desta forma, o interessado no parcelamento do solo deverá solicitar à 
autoridade competente que especifique as diretrizes para o uso do solo, assim como, a forma como 
os lotes deverão ser delimitados, além do traçado do sistema viário e dos espaços livres e das áreas 
reservadas para equipamento urbano e comunitário.
Desta forma, o interessado deverá apresentar à autoridade competente um requerimento 
solicitando tais informações. Este requerimento deverá ser acompanhado de uma planta do imóvel 
contendo as divisas do terreno a ser loteado. 
Direito Imobiliário
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Lei
Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à 
Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para 
o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas 
para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta 
do imóvel contendo, pelo menos:
I – as divisas da gleba a ser loteada;
II – As curvas de nível a distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal; 
III – a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes; 
IV – a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de 
comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local 
ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada; 
V – o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina; 
VI – as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.
Acrescente-se ainda que a Lei de Parcelamento do Solo, no Art. 4º, parágrafo 2º, considera 
como sendo comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.
Resta destacar que de acordo com os incisos e o parágrafo único do Art. 7º da Lei nº 6.766/79, 
a autoridade competente deverá indicar nos documentos apresentados pelo interessado na aprovação 
do projeto de parcelamento do solo, o seguinte:
I – as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compõem o sistema viário da cidade e do 
município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas; 
II – o traçado básico do sistema viário principal; a localização aproximada dos terrenos 
destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público; 
III – as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas 
não edificáveis; 
IV – a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis. 
Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de 4 (quatro) anos.
Direito Imobiliário
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4.3 Requisitos dos Loteamentos
O loteador deverá atender aos requisitos fixados na Lei de Parcelamento do Solo para obter a 
aprovação do projeto de Loteamento. Estes requisitos estão fixados no Art. 4º, a saber:
Lei
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: 
I – as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de equipamento urbano e 
comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de 
ocupação prevista para a gleba; 
II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente 
mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar à urbanização específica 
ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos 
órgãos públicos competentes; 
III – ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias, 
ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa non aedificandi de 15 (quinze) metros 
de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica; 
IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou 
projetadas, e harmonizar-se com a topografia local. 
Além dos requisitos acima indicados, é importante destacar que existe um percentual mínimo de 
área que os projetos de loteamento devem reservar para figurar como áreas públicas. Este percentual não 
poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) do terreno objeto do loteamento. Todavia, não se pode 
esquecer que caso o loteamento seja destinado ao uso industrial e se os lotes forem maiores do que 15.000 
m² (quinze mil metros quadrados), este percentual poderá ser reduzido pelas diretrizes municipais.
A aprovação de um projeto de loteamento é uma atitude que interfere no crescimento da 
cidade, por tal razão, as diretrizes municipais poderão prever faixas de terra onde não será permitida 
a edificação, consoante disposto no Art. 5º, da lei ora enfocada:
Lei
Art. 5º. O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada loteamento, 
a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos. 
Parágrafo único. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, 
serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado. 
Esta previsão de área não edificável garante a instalação dos serviços básicos necessários à 
população que irá se residir nos lotes que compõem o loteamento.
4.4 Documentos Necessários para a Aprovação do Projeto na Prefeitura Municipal
Feita a consulta ao Município sobre as diretrizes que deverão ser obedecidas na elaboração do 
projeto de loteamento, o loteador submeterá o projeto à aprovação municipal. Para tanto, o projeto 
deverá conter as plantas do loteamento com a demarcação dos lotes, das quadras e das áreas públicas, 
acompanhadas do memorial descritivo de cada uma das áreas.
Direito Imobiliário
18
Juntamente com a documentação técnica (plantas e memoriais), o loteador deverá apresentar 
o título de propriedade (documento que comprova a aquisição do terreno objeto do loteamento), bem 
como, o registro do imóvel, comprovado através de certidão atualizada.
Acrescente-se ainda, que o loteador deverá juntar no pedido de aprovação do projeto uma certidão 
de quitação de tributos municipais relativa ao imóvel que será objeto do parcelamento do solo urbano.
Sobre os desenhos das plantas que serão submetidos à aprovação municipal, é importante 
destacar que conter: a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração; o 
sistema de vias com a respectiva hierarquia; as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, 
cordas, arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias; os perfis longitudinais e transversais de 
todas as vias de circulação e praças; a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados 
nos ângulos de curvas e vias projetadas; a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento 
das águas pluviais.
Acerca do Memorial Descritivo que acompanhará as plantas, deve ser encaminhado à 
autoridade municipal com a finalidade de obter aprovação do projeto de loteamento, é necessário 
lembrar o que estabelece o De acordo com o parágrafo 3º, do Decreto Lei 5.372/82:
Lei
Art. 9º. Parágrafo 2º. O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:I. a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas 
de uso predominante; 
II. As condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas 
construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas; 
III. A indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro 
do loteamento; 
IV. A enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de 
utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.
4.5 Aprovação Municipal e Estadual
Fixadas as diretrizes a serem seguidas pelo projeto de parcelamento do solo (loteamento ou 
desmembramento), este projeto deverá ser aprovado pela autoridade municipal, para que possa ser 
apresentado ao registro de imóvel e, finalmente, exposto à venda no Mercado Imobiliário. 
Todavia, é necessário lembrar que em alguns casos, caberão aos Estados o exame e a anuência 
prévia para que somente após a aprovação Estadual os Municípios possam apreciar o projeto de 
Loteamento. Nestes casos, a aprovação Estadual é requisito do projeto de loteamento, ou seja, antes de 
submeter à apreciação municipal, o interessado deverá colher a aprovação estadual.
Assim, será necessária a apreciação estadual nos projeto de loteamento e desmembramento 
nas condições estabelecidas nos incisos do Art. 13 da lei ora examinada: 
Direito Imobiliário
19
Lei
Art. 13. 
I – quando localizados em áreas de interesse especial, definidas por decreto estadual, tais 
como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e 
arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal; 
II – quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do município, 
ou que pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações 
urbanas, definidas em lei estadual ou federal; 
III – quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m². 
Parágrafo Único. No caso de loteamento ou desmembramento localizado em área de 
município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação do 
projeto caberão à autoridade metropolitana.
4.6 Destinação das Áreas no Loteamento
Como se percebe, no projeto de loteamento, ou seja, nas plantas e memoriais descritivos, existe 
a caracterização individualizada das áreas que serão destinadas à negociação (lotes), das ruas (sistema 
viários), das áreas verdes, das áreas institucionais, das áreas não edificáveis, enfim, de todas as áreas 
que perfazem a totalidade do terreno objeto do loteamento.
Diante de tal especificação, é bom salientar que após a aprovação do projeto, as áreas públicas 
não podem ser alteradas pelo loteador.
Lei
Art. 17. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios 
públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não 
poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as 
hipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas 
as exigências do art. 23 desta lei.
4.7 O Cancelamento do Loteamento
O Loteamento poderá ser cancelado, no entanto, deverá observar as diretrizes legais para que 
este cancelamento não seja prejudicial à sociedade. Desta forma, pode-se frisar  que as regras para o 
cancelamento do Loteamento são dispostas no Art. 23, da Lei nº 6.766/79 que dispõe da seguinte forma:
Lei
Art. 23. O registro do loteamento só poderá ser cancelado: 
I – por decisão judicial; 
II – a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando 
for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato; 
III – a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência 
da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.
Direito Imobiliário
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É necessário destacar ainda, que a prefeitura e o Estado poderão se opor ao pedido de 
cancelamento do loteamento, no caso do cancelamento resultar em comprovado inconveniente para 
o desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer melhoramento na área loteada ou 
adjacências”, assim como prevê o parágrafo 1º, do Art. 23, da Lei de Parcelamento do Solo. 
Diante da hipótese de possibilidade de cancelamento de loteamento já enfocadas, cumpre 
destacar que quando o cancelamento não for motivado por determinação judicial, o Oficial do Registro 
de Imóveis fará publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento. 
Publicado o Edital de pedido de cancelamento, este poderá ser impugnado por quem se julgar 
prejudicado com tal ato, que poderá ser um particular ou a autoridade pública.
As possíveis impugnações serão aceitas no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da última 
publicação. Ao final do prazo de 30 (trinta) dias, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz 
competente para homologação do pedido de cancelamento. No processo de pedido de cancelamento do 
loteamento será necessariamente ouvido o Ministério Público, o qual atua como defensor da sociedade. 
Antes da homologação do cancelamento do loteamento, o juiz mandará que seja realizada uma 
vistoria judicial, a qual tem a finalidade de comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área 
loteada. Afinal, os lotes podem ter sido vendidos e as vendas podem não ter sido registradas, mas no 
local as pessoas podem até mesmo já ter edificado suas moradias.
4.8 O Procedimento no Registro Imobiliário
Após aprovação do projeto de loteamento no órgão municipal competente, o loteador 
submeterá o projeto aprovado ao registro imobiliário para que seja feita a publicidade da aprovação e 
toda a sociedade possa tomar conhecimento da regularidade do empreendimento imobiliário.
A apresentação do projeto aprovado ao serviço registral deverá ser feita no prazo de 180 (cento 
e oitenta) dias após a aprovação municipal. Não sendo feita a apresentação neste prazo, a aprovação 
poderá caducar, ou seja, perder a validade. 
O projeto do loteamento aprovado deverá ser apresentado ao registro imobiliário juntamente 
aos documentos a seguir relacionados: título de propriedade do imóvel; histórico dos títulos de 
propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos 
comprovantes; certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o 
imóvel; certidões negativas de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos; certidões 
negativas de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública; 
certidões dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos; 
certidões de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos; certidões de ônus reais 
relativos ao imóvel; certidões de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos, nos 
termos dos incisos I a III do Art. 18 da Lei nº 6.766/79.
Direito Imobiliário
21
Além dos documentos retromencionados, o loteador deverá apresentar também cópia do ato de 
aprovação do loteamento e, ainda, o comprovante do termo de verificação pela Prefeitura da execução 
das obras exigidas por legislação municipal. Estas obras estão relacionadas com a infraestrutura do 
loteamento, portanto, o termo de verificação deverá conter, pelo menos, a execução das vias de circulação 
do loteamento, ou seja, a previsão de execução das obras relacionadas com o arruamento do loteamento. 
Ademais, o termo de verificação municipal deverá conter a demarcação dos lotes, para que possam 
ser identificados pelos futuros compradores, bem como das quadras e dos logradouros que fornecerão 
aos interessados no loteamento a precisão de identificação do imóvel que será por eles adquirido.
Todavia, o termo de verificação nãoconterá somente a identificação dos lotes, quadras e 
logradouros, mas deverá mencionar a execução das obras de escoamento das águas pluviais. 
Resta destacar que caso as obras de demarcação dos lotes, das quadras, dos logradouros e de 
escoamento pluviais ainda não tenham sido realizadas pelo loteador no momento de aprovação do 
projeto, o loteador poderá apresentar um cronograma de execução de tais obras, que deverá ter a duração 
máxima de 2 (dois) anos. Tal cronograma deve ser igualmente aprovado pela Prefeitura Municipal e será 
acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras. Desta forma, caso 
as obras não sejam realizadas no prazo programado, a Prefeitura poderá executar a garantia e com o 
numerário arrecadado providenciar a execução das obras necessárias à implantação do loteamento. 
Acrescenta-se ainda, como exigência legal para o registro do loteamento disposto nos incisos 
VI e VII, do Art. 18, da Lei nº 6.766/79, respectivamente: “exemplar do contrato padrão de promessa 
de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão” e “a declaração do cônjuge do requerente de que 
consente no registro do loteamento”.
Também deverá ser encaminhada ao registrador de imóveis, juntamente aos demais 
documentos já relacionados. Lembre-se, contudo que a declaração não dispensará o consentimento do 
declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, 
que venham a ser praticados pelo seu cônjuge. 
Vale destacar que as certidões emitidas em nome do loteador podem ser positivas, nos termos 
do Art. 18, parágrafo 2º da Lei nº 6.766/79, a saber:
Lei
Art. 18, § 2º. A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as 
referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do 
loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar 
os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação 
feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.
O registrador receberá toda a documentação apresentada pelo loteador e fará o necessário exame 
da legalidade do título. Neste caso, entende-se como sendo título o processo de loteamento formado 
pelos documentos indicados na Lei de loteamento. Sobre o procedimento adotado pelo registrador, 
convém destacar o que estabelece o “caput” e os parágrafos 1º e 2º do Art. 19 da Lei nº 6.766/79:
Direito Imobiliário
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Lei
Art. 19. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de Imóveis 
encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho 
de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo 
este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação. 
Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de 
circulação diária. Nos demais municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais locais, 
se houver, ou, não havendo, em jornal da região.
§ 1º. Findo o referido prazo consignado no edital sem impugnação, será feito imediatamente 
o registro. Se houver impugnação de terceiros, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o 
requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre 
ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com 
tais manifestações o processo será enviado ao juiz competente para decisão. 
§ 2º. Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após instrução 
sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação.
Por fim, cumpre lembrar que toda a documentação apresentada e registrada na Serventia 
Imobiliária ficará arquivada e poderá ser consultada por qualquer pessoa mediante pagamento prévio 
dos emolumentos relativos à consulta. No entanto, dada a natureza social do registro do loteamento, o 
legislador julgou por bem tornar ainda mais público o registro do loteamento, permitindo a consulta 
do processo de loteamento independente do pagamento de emolumentos, assim como prevê o Art. 24 
da Lei de Loteamento: “O processo de loteamento e os contratos de depositados em Cartório poderão 
ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas 
ou emolumentos, ainda que a título de busca”. 
4.9 O Registro do Loteamento
Curiosidade
Estando toda a documentação apta ao registro, será o Loteamento aprovado 
na municipalidade tornado público e após a publicidade registral, o registrador 
expedirá uma certidão e a enviará para a Prefeitura, no intuito de comunicar a 
realização do registro.
A Lei de Loteamento prevê que o registro do loteamento será feito em livro próprio, 
mediante extrato. Todavia, atualmente o registro é feito na própria matrícula do 
imóvel, obedecendo à sequência dos atos registrais.
Destaca-se ademais, que no registro do loteamento deverá haver o resumo da descrição 
do empreendimento, com a individualização dos lotes, quadras, áreas livres, áreas institucionais, 
logradouros, áreas verdes e praças.
É bom lembrar que pode acontecer de uma área loteada estar situada em mais de uma 
circunscrição imobiliária. Neste caso, o loteador deverá observar a prescrição constante no Art. 21 da 
Lei de Loteamento abaixo transcrito:
Direito Imobiliário
23
Lei
Art. 21. Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária, 
o registro será requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior 
parte da área loteada. Procedido ao registro nessa circunscrição, o interessado requererá, 
sucessivamente, o registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante 
cada qual o registro efetuado na anterior, até que o loteamento seja registrado em todas. 
Denegado registro em qualquer das circunscrições, essa decisão será comunicada, pelo Oficial 
do Registro de Imóveis, às demais para efeito de cancelamento dos registros feitos, salvo se 
ocorrer a hipótese prevista no § 4º deste artigo. 
§ 1º. Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição.
§ 2º. É defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscrições, pedidos 
de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infração a esta norma.
§ 3º. Enquanto não procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-se-á o 
loteamento como não registrado para os efeitos desta lei.
§ 4º. O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrição não determinará o 
cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela não 
se estender à área situada sob a competência desta, e desde que o interessado requeira a 
manutenção do registro obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovação 
prévia perante a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.
4.10 Destinação das Áreas Públicas do Loteamento
No projeto de loteamento constam as áreas públicas, tais como as vias de circulação, praças, áreas 
verdes e áreas institucionais. Tais áreas terão destinação pública a partir do registro do Loteamento. 
Desta forma, não há necessidade de nenhuma formalidade para que estas áreas sejam consideradas 
públicas, assim como estabelece o Art. 22 da Lei nº 6.766/79:
Lei
Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as 
vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos 
urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.
4.11 Loteamentos Não Aprovados
Existem parcelamentos do solo que não obedecem aos ditames legais para aprovação na 
autoridade municipal e publicidade registral. Tais parcelamentos (loteamentos ou desmembramentos) 
são irregularese por tal razão não podem ser vendidos e nem dados em promessa de venda. No 
entanto, caso o proprietário de um terreno faça a subdivisão de terra em total descumprimento da 
Lei de Loteamento e alguém adquira um imóvel em um parcelamento irregular, deverá suspender o 
pagamento das prestações vincendas (ainda não vencidas) logo que descobrir a falta de registro ou da 
aprovação da autoridade municipal.
Após suspender o pagamento das prestações restantes, o adquirentes deverá notificar o loteador 
para regularizar a situação do parcelamento do solo, ou seja, submeter o projeto à aprovação municipal 
e providenciar o registro do loteamento aprovado, observando todas as prescrições da Lei nº 6.766/79. 
Direito Imobiliário
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No caso de suspensão do pagamento das prestações restantes para a quitação do lote, o 
adquirente deverá efetuar o pagamento do seu débito na Serventia de Registro de Imóveis competente, 
ou seja, junto ao Ofício Imobiliário da zona onde se localiza o imóvel objeto do parcelamento irregular, 
na forma prevista no parágrafo 1º do Art. 38, Lei nº 6.766/79:
Lei
Art.38, § 1º. Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na forma do 
caput deste artigo, o adquirente efetuará o depósito das prestações devidas junto ao Registro 
de Imóveis competente, que as depositará em estabelecimento de crédito, segundo a ordem 
prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros 
e correção monetária, cuja movimentação dependerá de prévia autorização judicial.
Quando o loteamento for regularizado pelo loteador é necessário que ele promova uma ação judicial 
para solicitar o recebimento das prestações que foram pagas junto ao registro imobiliário. O levantamento 
das prestações depositadas será feito com os devidos acréscimos legais, ou seja, com a correção monetária e 
juros que incidirem sobre o depósito efetuado pelo registrador, “sendo necessária a citação da Prefeitura, ou 
do Distrito Federal quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audiência 
do Ministério Público”, conforme estabelece a parte final do § 3º do Art. 38, da Lei nº 6.766/79. 
Finda a ação judicial e se esta reconhecer a regularidade do loteamento, caberá ao loteador 
notificar “os adquirentes dos lotes, por intermédio do Registro de Imóveis competente, para que 
passem a pagar diretamente as prestações restantes, a contar da data da notificação”, consoante se 
depreende da leitura do § 4º do Art. 38, da Lei nº 6.766/79. 
5 Documentos a Serem Arquivados no Registro de Imóveis para 
Loteamentos
Os artigos 18 e 24, da Lei 6.766/79, estabelecem os documentos necessários para a publicidade 
registral do loteamento. Desta forma, no registro de imóveis deverão ser apresentados o título de 
propriedade; histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos, 
acompanhado dos respectivos comprovantes; as certidões negativas de Tributos e Contribuições 
Federais, Estaduais, Municipais incidentes sobre o imóvel; Ações Reais referentes ao imóvel, pelo 
período de 10 (dez) anos (Justiça comum e Justiça Federal); Ações Penais relativas aos crimes contra o 
patrimônio e a administração pública – Distribuição da Justiça Comum e da Justiça Federal; Certidões 
dos Ofícios de protesto de títulos em nome do Loteador, pelo período de 10 (dez) anos: Ações pessoais, 
em relação ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos; Ônus Reais incidentes sobre o imóvel (incluída 
na vintenária); Sentenças penais condenatórias do loteador qualificadas pela coisa julgada; Cópia do 
ato de aprovação do Loteamento dentro do prazo de validade (plantas e memorial descritivo dos lotes, 
quadras, área institucional, etc.). 
Direito Imobiliário
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Deverá, ainda, ser apresentado ao registrador, o comprovante do termo de verificação, fornecido 
pelo município da realização das obras exigidas pela legislação municipal, a incluírem, no mínimo, 
a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das 
obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com duração máxima 
de 02 (dois) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a consecução das obras; 
Exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, de cessão ou de promessa de cessão; Declaração 
do cônjuge do requerente, consentindo no registro do loteamento; Aprovação pela SEMACE; 
Aprovação pelo INCRA – loteamentos realizados em terrenos rurais; Declaração do Loteador, sob as 
penas da Lei, que assume a responsabilidade com relação ao imóvel objeto da alienação, respondendo 
por eventuais danos causados aos futuros compradores, promitentes compradores ou cedentes. Esta 
declaração deverá conter a firma reconhecida do signatário e substituir as certidões dos alienantes que 
tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel objeto do loteamento, pelo período de 20 (vinte) 
anos, tudo isso com base no que estabelecem os artigos 18 e 24, da Lei 6.766/79.
Ressalte-se, por oportuno, que a declaração do cônjuge não dispensará o seu consentimento para 
os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes ou direitos a eles relativos, a serem praticados.
É de bom alvitre esclarecer que a existência de protestos noticiada nas certidões de distribuição 
de protesto; e ainda, a existência de ações civis ou de ações penais em nome do loteador, constante em 
certidões de distribuição do Fórum, não impedirão o registro do loteamento. Todavia, o loteador terá 
que comprovar, inequivocamente, que não acarretarão quaisquer prejuízos aos adquirentes. Caso o 
Oficial, do ofício de registro de imóveis competente para o registro do Loteamento, julgar insuficiente 
a comprovação, suscitará dúvida.
Importante
Relativamente à necessidade de aprovação do projeto de Loteamento na Prefeitura, 
SEMACE e INCRA, vale ressaltar que a exigência de tais aprovações deve-se ao fato 
do dever institucional de tais instituições para como o meio ambiente, e ainda, à 
obrigação estatal de preservação da natureza em benefício da humanidade. A ausência 
destas aprovações impedem registro do loteamento de pleno direito. Estes órgãos são 
responsáveis pela execução de estudos de risco e impacto ambiental que o loteamento 
possa vir a causar na região.
Examinada a documentação pelo registrador e encontrada em ordem, o oficial de registro 
de imóveis encaminhará comunicado à PMF e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de 
localização da área, edital do pedido de registro. Esta publicação será feita por um período de 03 (três) 
dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias constados da data da 
última publicação. Destacando-se que os custos com a publicação são de exclusiva responsabilidade do 
Loteador. Na capital, a publicação é feita no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de circulação 
diária. Nos demais municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais locais, se houver. Não 
havendo, em jornal da região.
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Por fim, não se pode olvidar que para registro do loteamento o registrador de imóveis observará: 
se todos os documentos exigidos por lei foram apresentados; se todas as certidões, autorizações e projetos 
estão dentro dos prazos de validade; o reconhecimento de firma em todos os documentos assinados 
pelo loteador e, se todas as características técnicas do empreendimento estão uniformes em todos os 
documentos apresentados (áreas, medidas, localização dos lotes, quantidade dos mesmos, etc.)
5.1 O Contrato de Venda de Lotes
Sobre o contrato de compromisso de compra e venda de lotes integrantes de loteamento 
regularizado, pode-se afirmar que são irretratáveis, assim como também são as cessões e promessas 
de cessão, desde que atribuam direito à adjudicação compulsória. Ademais, estando registrados tais 
contratos, eles atribuemdireito real oponível a terceiros. 
Quanto aos requisitos contratuais, o Art. 26 da Lei nº 6.766/79 relaciona os requisitos 
mínimos que devem constar nos contratos relacionados com o Loteamento, lembrando-se que estes 
mesmos requisitos devem estar presentes na minuta de contrato que deve ser apresentada no Ofício 
Imobiliário juntamente aos demais documentos necessários ao registro do Loteamento. Sobre o 
assunto, vale trazer ao foco a redação literal do Art. 26 da Lei nº 6.766/79, a saber:
Lei
Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão 
ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo como modelo 
depositado na forma do inciso VI do Art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações: 
I – nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil 
e residência dos contratantes; 
II – denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição; 
III – descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e 
outras características;
IV – preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal; 
V – taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não 
pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só 
exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses; 
VI – indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o 
lote compromissado; 
VII – declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da 
legislação pertinente. 
Ao ser elaborado o contrato, este deverá ser reproduzido em 3 (três) vias. Uma via será para 
comprador, outra para o vendedor e a terceira para arquivo no registro imobiliário. Desta forma, cada uma 
das partes envolvidas no contrato ficará com sua via e outra será arquivada após o registro. Se uma das 
partes estiver representada por procuração, esta deverá ser apresentada em original, a qual será arquivada 
na serventia de registro de imóveis juntamente com a via do contrato destinada a publicidade registral. 
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Cumpre lembrar agora que o Loteamento poderá sofrer alteração do projeto. Tal alteração 
deverá ser aprovada pela autoridade municipal e se for o caso de autorização estadual, esta também 
deverá ser concedida para a alteração proposta pelo Loteador. Neste caso, havendo contratos 
registrados no registro imobiliário, os compradores dos lotes porventura envolvidos na alteração, 
deverão ser ouvidos para anuir ou não com a mudança pretendida. Destaca-se ainda, que o mesmo 
procedimento deverá ser adotado em caso de cancelamento do Loteamento, ou seja, aprovação das 
autoridades responsáveis e anuência dos adquirentes dos lotes atingidos.
Aprovada a alteração ou o cancelamento, com a devida anuência das partes interessadas, será 
encaminhado ao registro imobiliário o pedido de averbação da alteração ou do cancelamento para que 
seja averbado e seja tornado público para toda sociedade. 
Ainda tratando sobre o contrato de loteamento, ressalte-se que pode ocorrer a rescisão por falta 
de pagamento das prestações por parte do comprador, neste caso “as benfeitorias necessárias ou úteis 
por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição 
contratual em contrário”, conforme estabelece a parte final do Art. 34, da Lei de Loteamento. Ademais, 
o parágrafo único do mesmo dispositivo legal dispõe que “Não serão indenizadas as benfeitorias feitas 
em desconformidade com o contrato ou com a lei”. 
Todavia, pode ocorrer o inadimplemento após o pagamento de um terço do contrato. Nesta 
hipótese, aplica-se o disposto no Art. 35, da Lei nº 6.766/79:
Lei
Art. 35. Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo 
havido o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o Oficial do Registro de 
Imóveis mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente será efetuado 
novo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo 
vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição 
junto ao Registro de Imóveis.
Por fim, o Art. 36 em seus incisos da Lei de Loteamento prevê as formas de cancelamento do 
registro do compromisso, cessão ou promessa de cessão,  quais sejam: “I - por decisão judicial; II - a 
requerimento conjunto das partes contratantes; III - quando houver rescisão comprovada do contrato”. 
6 Responsabilidade do Registrador, do Loteador e do Incorporador
6.1 A Responsabilidade do Registrador
A norma legal que regulamentou o procedimento de aprovação e publicidade registral do 
Loteamento visa trazer o máximo de segurança para o adquirente de lotes e nem mesmo o registrador de 
imóveis, delegado do poder público, escapa das previsões legais. Desta forma, a Lei de Loteamento estabelece 
uma punição para o registrador de imóveis que efetuar o registro em desacordo com as exigências fixadas 
pela citada Lei, ficando “sujeito à multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados 
para o registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo 
das sanções penais e administrativas cabíveis”, nos termos do Art. 19, § 4º da Lei nº 6.766/79.
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6.2 Responsabilidade Penal e o Loteamento
O legislador da Lei de Loteamento não atribuiu responsabilidade somente para o registrador de 
imóveis, mas para toda pessoa que descumprir as prescrições da citada norma jurídica, a qual está em vigor 
desde 1979 e até os dias atuais ainda se encontra, espalhados por todo o país, parcelamentos de solo irregulares. 
Lei
Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública: 
I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins 
urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições 
desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios; 
II – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para 
fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença; 
III – fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a 
interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo 
para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Verificado o crime em uma das hipóteses acima, a pena será de “reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, 
e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário-mínimo vigente no País, conforme parte final do 
artigo retromencionado”. Acrescenta-se ainda, que o crime será qualificado, conforme elencam os incisos do 
parágrafo único do mesmo dispositivo legal acima indicado, caso o crime seja cometido da seguinte forma: 
Lei
I – por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos 
que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado 
no Registro de Imóveis competente; 
II – com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, 
ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave.
Sendo qualificado o crime, a pena será de “reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 
100 (cem) vezes o maior salário-mínimo vigente no País”, conforme parte final do parágrafo único do Art. 50.
A Lei estabelece ainda no Art. 51, que quem, de qualquer modo, “concorra para a prática 
dos crimes antes mencionados incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos 
praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade”.