Direito Imobiliario - Unidade 2

Prévia do material em texto

Núcleo de Educação a Distância
O assunto estudado por você nessa disciplina foi planejado pelo 
professor conteudista, que é o responsável pela produção de conteúdo 
didático, e foi desenvolvido e implementado por uma equipe composta 
por profissionais de diversas áreas, com o objetivo de apoiar e facilitar o 
processo ensino-aprendizagem.
2
Coordenação do Núcleo de Educação a Distância: Lana Paula 
Crivelaro Monteiro de Almeida Supervisão Administrativa: 
Denise de Castro Gomes Produção de Conteúdo Didático: Darlene 
Braga Araújo Monteiro Design Instrucional: Andrea Chagas 
Alves de Almeida Projeto Instrucional: Amália Campos Farias 
Roteiro de Áudio e Vídeo: Glauber Peixoto Rocha Produção 
de Áudio e Vídeo: José Moreira de Sousa Identidade Visual/
Arte: Diego Silveira Maia Cordeiro da Silva, Sérgio Oliveira Eugênio 
de Souza, Viviane Cláudia Paiva Programação/Implementação: 
Jorge Augusto Fortes Moura Editoração: Régis da Silva Pereira 
Revisão Gramatical: Luís Carlos de Oliveira Sousa
Créditos
DIREITO IMOBILIÁRIO
3
DIREITO IMOBILIÁRIO
Unidade 2: O Serviço Registral e Notarial
Olá, esta é a Unidade 2 da disciplina de Direito Imobiliário.
Nesse material você encontra o texto produzido pelo professor 
conteudista, além de outras fontes de pesquisa. Não esqueça de 
complementar seus estudos acompanhando à web-aula, que é o 
complemento direto desse material.
Bons estudos!
Para que você compreenda melhor este estudo, conheça a seguir o objetivo que foi defi nido 
para esta unidade:
Objetivo
Esta unidade de estudo tem como meta levá-lo a conhecer a atividade notarial e 
de registro, cuja normatização tem nascedouro no art. 236 da CF\88. Para melhor 
entendimento desta atividade híbrida, recomendo a leitura integral dos dispositivos 
da Lei 8.935\94, que veio regulamentar o referido dispositivo constitucional no link 
a seguir: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm
1 Natureza Jurídica dos Serviços Notariais e de Registro
Segundo o entendimento de Tatiana Passos (2005, p. 20): “Os serviços de registro de imóveis 
têm natureza jurídica controvertida, debatendo-se os doutrinadores e a jurisprudência entre a natureza 
privada e pública”.
Comentário
É pacífi co o entendimento que considera híbrida a natureza jurídica dos serviços 
notariais e de registro, assim como a do Direito Imobiliário, tendo em vista 
tratar-se de serviço público prestado por um particular delegado. Entende-
se por delegação a transferência de atribuições eminentemente estatais para 
particulares, no intuito de uma melhor prestação dos serviços aos administrados. 
A delegação atribui a realização do serviço ao particular, por conta e risco deste. O que signifi ca 
que o particular não recebe nenhum incentivo fi nanceiro do Estado para o exercício da atividade. 
SUMÁRIO: 1. NATUREZA JURÍDICA DOS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO (3) 2. FINALIDADE DOS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO (4) 2.1. 
COMPETÊNCIAS NOS REGISTRADORES E NOTÁRIOS (4) 3. INVESTIDURA DOS TITULARES DAS SERVENTIAS (5) 4. FÉ PÚBLICA ORIUNDA DA DELEGAÇÃO DOS 
SERVIÇOS REGISTRAIS E NOTARIAIS (6) 5. FISCALIZAÇÃO DAS SERVENTIAS (8) 5.1. INFRAÇÕES QUE PODEM SER COMETIDAS PELOS DELEGADOS (9) 5.2. 
PENALIDADES APLICADAS AOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES (9) 6. HIERARQUIA FUNCIONAL DAS SERVENTIAS (10) 7. REMUNERAÇÃO PELA PRÁTICA DOS SERVIÇOS 
DELEGADOS (10) 8. RESPONSABILIDADE DE NOTÁRIOS E REGISTRADORES (11) 8.1. EVOLUÇÃO DA TEORIA DA RESPONSABILIDADE CIVIL DOS NOTÁRIOS E 
REGISTRADORES (12) 8.2. RESPONSABILIDADE PENAL DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES (13) 8.3. RESPONSABILIDADE FISCAL DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES 
(13) 9. DIREITOS E DEVERES DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES (13) 10. EXTINÇÃO DA DELEGAÇÃO (15) REFERÊNCIAS (17) ANOTAÇÕES (19)
Direito Imobiliário
4
Ele próprio tem que arcar com o custo de instalação e funcionamento do serviço, utilizando a receita 
advinda do pagamento dos usuários pelos serviços solicitados. 
Trata-se, portanto, de uma atividade pública, mas exercida em caráter privado, o que caracteriza 
sua natureza jurídica mista de Direito Público e Privado. Acrescenta-se ainda, que tais serviços são de 
natureza técnica e administrativa. A técnica que deve ser aplicada aos serviços deve ser a do Direito, 
razão pela qual a lei exige que o candidato ao concurso de titular da serventia, seja bacharel em Direito.
Já o qualifi cativo “administrativo”, relacionado com os serviços delegados, está 
diretamente ligado com a gerência dos serviços, ou seja, fi ca a critério do titular 
a fi xação das tarefas dos seus auxiliares, a escolha da melhor forma para prestar 
o serviço, como efetuar as compras de material de expediente, enfi m, tudo que for 
relativo à prestação efi ciente do serviço delegado.
Dica
Sobre o assunto da atribuição administrativa de notários e registradores, Walter Ceneviva 
(2002, p. 24) assim se posiciona:
O trabalho efi ciente dos notários e registradores transpõe a regra constitucional para o nível da 
operacionalidade em face de sua clientela. Requerer desenvolvimento harmônico que impeça 
ou restrinja o desperdício (método), em atuação conjunta de seus agentes (coordenação 
técnica), com vistas à consecução do fi m comum.
Percebe-se, claramente que os serviços notariais e de registro possuem natureza jurídica mista 
e que sua organização privada vincula a atividade à gestão administrativa da serventia. Para fi xar este 
entendimento é conveniente destacar o que prevê o Art. 21 da Lei nº 8.935/94, a saber:
Lei
Art. 21. O gerenciamento administrativo e fi nanceiro dos serviços notariais e de registro é 
de responsabilidade exclusiva do respectivo titular, inclusive no que diz respeito às despesas 
de custeio, investimento e pessoal, cabendo-lhe estabelecer normas, condições e obrigações 
relativas à atribuição de funções e remuneração de seus prepostos de modo a obter a melhor 
qualidade na prestação dos serviços.
2 Finalidade dos Serviços Notariais e de Registro
O Art. 1º, da Lei nº 8.935/94 estabelece que, os serviços notariais e de registro são destinados a 
garantir a publicidade, autenticidade, segurança e efi cácia dos atos e fatos jurídicos. 
No intuito de atingir os fi ns defi nidos pela norma legal, os referidos serviços devem ser 
prestados, de modo efi ciente e adequado, em dias e horários estabelecidos pelo juízo competente, em 
local de fácil acesso ao público e que ofereça segurança para o arquivamento de livros e documentos.
2.1 Competências nos Registradores e Notários
Notário ou Tabelião, Ofi cial de Registro ou Registrador são terminologias utilizadas pelo 
legislador para designar os titulares das serventias delegadas, os quais vão diferir em suas atribuições 
Direito Imobiliário
5
através do exercício das competências em razão das matérias delegadas ao Tabelião de Notas nos Arts. 
6º e 7º da Lei nº 8.935/94 e para os Registradores no Art. 12, Lei nº 8.935/94.
Conforme previsão legal compete aos tabeliães de notas com exclusividade: lavrar escrituras 
e procurações públicas, lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados, lavrar atas notariais, 
reconhecer fi rmas e autenticar cópias. Aos registradores compete praticar todos os atos elencados na 
Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). 
Notários e registradores somente podem praticar os atos relacionados às atribuições que 
receberam em delegação e devem realizar suas atividades em um só local, sem a possibilidade de 
instalação de fi liais ou sucursais.
Não se pode deixar de lembrar que é livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o 
domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objetos do ato ou negócio. Desta forma, podemos 
lavrar uma escritura pública de doação no Rio de Janeiro, de um imóvel situado em Brasília. No 
entanto, o que não pode ocorrer é o titular da serventia de notassair do Rio de Janeiro e praticar atos 
fora da comarca para a qual recebeu a delegação.
No que tange ao ofi cial de registro, sua competência territorial é fi xada com fundamento no 
Princípio da Territorialidade. Dessa forma, o exercício das funções delegadas ao ofi cial de registro 
de imóveis fi ca circunscrito à área territorial defi nida em lei, normalmente no Código de Divisão e 
Organização Judiciária do Estado. Tendo em vista o exemplo dado, pode-se concluir que a escritura 
do imóvel situado em Brasília poderá ser lavrada em qualquer cidade, mas o registro da escritura, 
somente poderá ser realizado em Brasília e, caso haja mais de uma serventia própria de registro de 
imóveis, a publicidade da escritura deverá ser feita na zona imobiliária da circunscrição do imóvel.
3 Investidura dos Titulares das Serventias
A Carta Magna estabeleceu em seu Art. 236, caput, “os Serviços Registrais são exercidos em 
caráter privado, por delegação do Poder Público” e, ainda, no seu § 3º, “o ingresso na referida atividade 
depende de concurso de provas e títulos”. O referido dispositivo encontra regulamentação na Lei n° 
8.935/94, que dispõe sobre a atividade notarial e de registro.
Atenção
Resta lembrar que o fato do ingresso na atividade se dar por meio de concurso 
público não quer dizer que os titulares da serventia sejam funcionários públicos. 
Mesmo após o ingresso, continuam sendo entes privados que exercem atividade 
pública por delegação. Serão apenas equiparados a funcionários públicos para fi ns 
penais e perante a Receita Federal.
Vale destacar ainda que, atualmente, existem titulares no exercício da atribuição 
que ingressaram sem concurso público, antes do advento da Constituição Federal 
de 1988. Estes possuem direito adquirido, podendo continuar na titularidade do 
serviço enquanto não ocorrer nenhuma hipótese de extinção da delegação prevista 
na Lei nº 8.935/94.
Direito Imobiliário
6
Os que desejam ingressar na atividade deverão preencher os seguintes requisitos:
 ◆ Habilitação em concurso público de provas e títulos;
 ◆ Nacionalidade brasileira; 
 ◆ Capacidade civil; 
 ◆ Quitação com as obrigações eleitorais e militares; 
 ◆ Diploma de bacharel em Direito; 
 ◆ Verificação de conduta condigna para o exercício da profissão.
Lembrando que ao concurso poderão concorrer candidatos não bacharéis em Direito, que 
tenham completado até a data da primeira publicação do edital do concurso de provas e títulos, além 
de 10 (dez) anos de exercício em serviço notarial e registral. 
O concurso é realizado pelo Poder Judiciário com a participação em todas as fases da Ordem 
dos Advogados do Brasil (OAB), do Ministério Público (MP), de um notário e de um registrador. As 
normas do concurso deverão constar em lei estadual e o edital deverá observar os critérios contidos 
na norma estadual, devendo os candidatos serem declarados habilitados na rigorosa ordem de 
classificação do concurso.
A lei estabelece duas modalidades de concurso: remoção e provimento. Ao primeiro, somente 
poderão concorrer titulares que exerçam a atividade por mais de 2 (dois) anos. As vagas serão 
preenchidas alternadamente, duas terças partes por concurso público de provas e títulos e uma terça 
parte por meio de remoção, mediante concurso de títulos.
Acrescente-se que as serventias não poderão ficar vagas, sem abertura de concurso inicial ou 
de remoção, por mais de seis meses, em razão da natureza pública do serviço, o qual não pode sofrer 
solução de continuidade.
4 Fé Pública Oriunda da Delegação dos Serviços Registrais e Notariais
O Estado consagrou a propriedade privada como Princípio da Ordem Econômica e como 
Direito Fundamental, razão pela qual deve crias normas para garantir sua concretização, tendo em 
vista que de nada adianta um princípio ou um direito somente normativo, sem a direta correlação 
com a realidade. Neste contexto, se insere o sistema registral e notarial, ferramenta de concretização 
da propriedade privada, onde os principais protagonistas são os titulares das serventias.
Esses titulares são particulares que atuam em nome do Estado, por sua conta e risco*, realizando 
atividade eminentemente pública, investidos na função após prestarem concurso público de provas 
e títulos, previsto na Constituição Federal. Também respondem pessoalmente, por si e por seus 
prepostos, pelos atos que praticam no exercício de suas atividades delegadas (Art. 236, Constituição 
Federal e Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994).
Glossário: Essa expressão significa que o titular arca com todas as despesas de manutenção da atividade por ele 
exercida, sem contar com nenhum tipo de remuneração feita pelo Estado.
Direito Imobiliário
7
A previsão constitucional da delegação dos serviços notariais e de registro encontra guarida 
no Art. 236 a seguir transcrito:
Lei
Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação 
do Poder Público. 
§ 1º – Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos 
ofi ciais de registro e de seus prepostos, e defi nirá a fi scalização de seus atos pelo Poder Judiciário.
§ 2º – Lei federal estabelecerá normas gerais para fi xação de emolumentos relativos aos atos 
praticados pelos serviços notariais e de registro.
§ 3º – O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas 
e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fi que vaga, sem abertura de concurso de 
provimento ou de remoção, por mais de seis meses.
Exercer a atividade em nome do Estado signifi ca ser delegado estatal. É como se o delegado 
fosse a extensão do Estado. Para uma melhor compreensão, podemos imaginar o Estado como o corpo 
humano, um tronco cheio de órgãos que o mantém funcionando, e os delegados seriam seus braços, 
por meio do qual o Estado toda a sociedade, no que concerne aos serviços notariais e registrais.
Não é demais destacar o conceito de delegação que nos empresta o 
administrativista José Cretella Júnior (1994, p. 612): “Delegação é a transferência 
de atribuição de uma entidade a outra”.
Dica
Portanto, podemos concluir que os serviços notariais e de registros fazem de seus titulares 
delegados do poder público, daí porque a responsabilidade do registrador é inerente ao próprio 
exercício de suas atribuições. Pode-se dizer ainda que tal responsabilidade, se funda no dever de 
garantir a publicidade, conferir autenticidade, segurança e efi cácia dos atos jurídicos, em decorrência 
da confi ança que lhe é depositada, tanto pelo poder público como pelos particulares que confi am em 
suas funções e muitas vezes são forçados por lei a submeter-se a elas.
Importante
Assim sendo, o registrador imobiliário, por desempenhar função pública e ser 
delegado do Estado, é detentor de fé pública*, possuindo seus atos presunção 
de veracidade, o que legitima sua atuação para publicizar informações em 
seus livros, agindo em conjunto com a Administração Pública. Evidentemente, 
uma das maiores vantagens do registro de imóveis é sua organização, porque 
facilita a obtenção da informação para a benefi ciária direta: a população local. 
Praticamente todas as comarcas do país possuem um cartório de Registro de 
Imóveis, o que permite um acesso fácil à informação registral.
Glossário: A fé pública registral permite eliminar a incerteza que, para o mercado, implicaria o fato de que um vício 
não-publicado de uma titularidade anterior pudesse afetar o direito de um adquirente, fosse ele um comprador ou um 
mutuário com garantia hipotecária.
Direito Imobiliário
8
Desse modo, constata-se que a informação registral está presente por todo o território 
nacional, o que corrobora com a ideia de facilidade da utilização da estrutura do Registro de Imóveis. 
Nesse contexto, percebe-se claramente que a informatização é a base para disponibilizar o acessoaos dados de forma mais rápida e efi caz. Portanto, quando todos os registros de propriedade do país 
estiverem ligados em rede de dados informatizada e disponibilizada via Intranet, utilizando soft wares 
de visualização das propriedades imóveis*, o mercado poderá contar com informações precisas e 
rápidas, assim como a rapidez das negociações exige.
Nesse ângulo, torna-se necessário que o registrador brasileiro tenha noção da importância da 
informatização do cartório (serventias ou ofícios), a qual servirá como forma efi caz de divulgação 
do serviço disponibilizado pelos registros imobiliários do país. Segundo Sérgio Jacomino (2010), o 
registro é o guardião do direito de propriedade, dos detentores do referido direito, sua extensão e 
efeitos. No Brasil, é constitutivo de direitos que nascem dentro do Registro de Imóveis que exerce a 
função de controle de tráfi co imobiliário.
No parecer de Ana Fiúza (2008, p. 45) “o Registro Imobiliário espelha a evolução do 
sistema econômico porque a fi nalidade é a proteção do direito de propriedade nas transferências e 
negociações imobiliárias confi áveis”. Assim, a propriedade imobiliária é o termômetro que mede o 
progresso econômico da sociedade, consequentemente, o registro imobiliário é fator preponderante 
na sistematização dos negócios imobiliários.
Atenção
O sistema de registro de imóveis pode ser visto como uma âncora jurídica da 
estabilidade econômica e social do país, uma vez que oferece um conjunto 
de ferramentas efi cazes na defesa do direito constitucional de propriedade, 
favorecedoras do crédito imobiliário, garantindo a credibilidade e o 
desenvolvimento da economia de mercado interno e externo. 
Dessa forma, o conhecimento jurídico aliado à tecnologia da informação pode ser 
considerado como um pressuposto do adequado desempenho da atividade jurídica 
outorgada aos delegados de notas e registros, mostrando-se fundamental para a 
efetiva implantação em todo o Brasil do regime jurídico previsto na Constituição 
Federal, com o aperfeiçoamento e a possibilidade da mais ampla e responsável 
atuação jurídica desse profi ssional do direito.
5 Fiscalização das Serventias
O artigo 37 da Lei nº 8.935/94 estabelece que a fi scalização judiciária dos atos notariais e de 
registro será exercida pelo juízo competente assim defi nido na órbita estadual e do Distrito Federal 
sempre que necessário ou mediante representação de qualquer interessado, quando da inobservância 
de obrigação legal por parte de notário ou de ofi cial de registro ou seus prepostos. Esta fi scalização 
pode ser periódica ou mediante provocação de algum usuário que se julgar prejudicado pela prática 
registral ou notarial.
Direito Imobiliário
9
Durante a fi scalização, normalmente denominada de correição, pode ser verifi cada a prática 
de algum crime de ação pública. Caso isto ocorra, o Juiz remeterá ao Ministério Público as cópias e os 
documentos necessários ao oferecimento da denúncia.
Ademais, o juízo competente zelará para que os serviços notariais e de registro sejam prestados 
com rapidez, qualidade satisfatória e de modo efi ciente, podendo sugerir à autoridade competente a 
elaboração de planos de adequada e melhor prestação desses serviços, observados, também, critérios 
populacionais e socioeconômicos, publicados regularmente pela Fundação Instituto Brasileiro de 
Geografi a e Estatística.
Em cada comarca em que os serviços são realizados, o juízo competente para a fi scalização das 
atividades notariais e de registro será aquele previsto no Código de Organização e Divisão Judiciária 
do Estado. Na maioria dos Estados, esta fi scalização compete à Corregedoria Geral da Justiça, órgão 
do Tribunal de Justiça do Estado.
Lembre-se que o juízo competente para a fi scalização, também é responsável 
pela organização do serviço. A ele compete fi xar o horário de funcionamento das 
serventias para a prestação dos serviços, receber denúncias, reclamações e sugestões 
sobre a prática registral e notarial.
Lembrete
5.1 Infrações que Podem ser Cometidas pelos Delegados
Conforme disposto no Art. 31 da Lei de Notários e Registradores, são infrações disciplinares 
que sujeitam os notários e os ofi ciais de registro às penalidades previstas na Lei nº 8.935/94, o seguinte:
 ◆ A inobservância das prescrições legais ou normativas; 
 ◆ A conduta atentatória às instituições notariais e de registro; 
 ◆ A cobrança indevida ou excessiva de emolumentos, ainda que sob a alegação de urgência; 
 ◆ Violação do sigilo profi ssional; 
 ◆ Descumprimento de quaisquer dos deveres descritos no art. 30 da mesma norma.
5.2 Penalidades Aplicadas aos Notários e Registradores
Temos no artigo 32, Lei nº 8.935/94, a previsão de que os notários e os ofi ciais de registro 
estão sujeitos, pelas infrações que praticarem, assegurado amplo direito de defesa, às seguintes penas: 
repreensão, multa, suspensão por noventa dias, prorrogável por mais trinta e perda da delegação.
As penas serão aplicadas da seguinte forma:
 ◆ A de repreensão, no caso de falta leve; 
 ◆ A de multa, em caso de reincidência ou de infração que não confi gure falta mais grave;
 ◆ A de suspensão, em caso de reiterado descumprimento dos deveres ou de falta grave.
Direito Imobiliário
10
Tais penalidades serão impostas pelo juízo competente, independentemente da ordem de 
gradação, conforme a gravidade do fato, fi cando a critério subjetivo deste fi xar no caso concreto a 
gravidade da infração verifi cada.
6 Hierarquia Funcional nas Serventias
Importante
O ofi cial de registro, assim como o notário, é o titular da serventia, o qual foi 
nomeado e recebeu a delegação estatal. Ofi ciais são profi ssionais do direito, 
dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade e respondem 
pessoalmente por todos os atos praticados no exercício da atividade e podem contar 
para o desempenho de suas funções com prepostos, empregados com remuneração 
livremente ajustada e sob o regime da legislação do trabalho.
Dentre os prepostos, poderão escolher substitutos e auxiliares. Lembrando que, em cada serviço 
há tantos substitutos e auxiliares quantos forem necessários, a critério de cada titular, no exercício de 
sua função administrativa. Os substitutos podem, simultaneamente com o titular, praticar todos os 
atos que lhe sejam próprios e os auxiliares poderão praticar somente os atos autorizados pelo titular. 
Cada titular deve encaminhar ao juízo competente os nomes dos substitutos.
Lembramos que os prepostos são livremente admitidos e demitidos pelo titular da serventia, o 
qual estabelece suas atribuições, seu salário e seu horário de trabalho.
7 Remuneração pela Prática dos Serviços Delegados
Importante
Emolumentos diz respeito a remuneração dos titulares das serventias, pelos atos 
que praticarem. São pagos diretamente pelo interessado, no ato de requerimento 
ou de apresentação do título e são fi xados no Regimento de Custas do Estado. Com 
relação ao Registrador de imóveis, assim estabelece o Art. 14 da Lei nº 6.015/73: 
Lei nº 6.015/73. Art. 14. Pelos atos que praticarem, em decorrência desta Lei, os Ofi ciais do 
Registro terão direito, a título de remuneração, aos emolumentos fi xados nos Regimentos 
de Custas do Distrito Federal, dos Estados e dos Territórios, os quais serão pagos, pelo 
interessado que os requerer, no ato de requerimento ou no da apresentação do título.
Portanto, não é o titular quem fi xa o valor do serviço que pratica. Este, apenas aplica o valor 
constante em uma tabela, igual para todas as serventias do estado. A referida tabela é aprovada 
na Assembleia Legislativa de cada estado, consoante vontade da maioria dos deputados estaduais, 
conforme processo legislativo constitucionalmente previsto. Assim, os valores dos emolumentos 
variam de estado para estado, mas nunca dentro do mesmo estado.
Direito Imobiliário
11Percebe-se que o titular não tem receita fi xa, tendo em vista que sua remuneração depende 
da demanda dos serviços em cada mês. Ademais, com o valor recebido dos emolumentos, o titular 
deve arcar com as despesas de custeio e pagar seus empregados, INSS, aluguel, condomínio, IPTU do 
imóvel onde funciona a serventia, efetuar o recolhimento de FGTS dos empregados, pagar as contas 
de luz e água e compra de material de expediente. Isto quer dizer que o titular deve arcar com todas as 
despesas para o pleno funcionamento da serventia. O que restar, após o adimplemento das despesas, 
constitui a remuneração do titular.
Curiosidade
No registro de imóveis, caso o requerente desista do pleito, a legislação prevê 
a devolução dos emolumentos, deduzida a importância relativa às buscas e a 
prenotação, nos termos do Art. 206, Lei n° 6.015/73. É bom lembrar também que 
há previsão de apresentação de título apenas para cálculo de emolumentos. Neste 
caso, o título não é lançado no Protocolo, por conseguinte, não é prenotado e não 
goza do direito de preferência.
8 Responsabilidade de Notários e Registradores
Do verbo latino “respondere”, o instituto da responsabilidade visa o restabelecimento de uma 
hierarquia quebrada. Todo prejuízo reclama por uma reparação. Assim, pode-se dizer que a fonte 
geradora da responsabilidade é o interesse de restabelecer o equilíbrio violado pelo dano. Trata-se de 
uma necessidade moral, social e jurídica de garantir a segurança da vítima do prejuízo. Assemelha-se 
a uma sanção compensatória e pressupõe uma relação jurídica.
A responsabilidade civil origina-se da infração de uma norma ou da obrigação do agente que 
não executou o seu dever. Já na seara penal, verifi ca-se a ocorrência da turbação social ou lesão aos 
deveres de cidadão para com a ordem da sociedade. O registrador de imóveis possui responsabilidade 
contratual quando assume obrigação de resultado, inerente a prática de seus deveres funcionais e 
ainda, extracontratual, que atinge terceiros interessados em razão da oponibilidade dos registros.
Exemplo
Exemplos de descumprimento de dever funcional do registrador: 
1) Art. 9º, Lei nº 6.015/73, realizar ato registral fora do horário estabelecido;
2) Art. 21, Lei nº 6.015/73, omissão dos requisitos da certidão;
3) Art. 52, Lei nº 6.766/79, registrar loteamento não aprovado
Para que se confi gure a responsabilidade do notário ou registrador, é necessário que seja 
verifi cado o ato danoso, se realmente houve o dano, quem foi o agente que praticou o dano, se o agente 
estava agindo no exercício de atos próprios da atividade notarial ou de registro e se existe o chamado 
nexo de causalidade entre a atividade do agente e o dano verifi cado.
Direito Imobiliário
12
8.1 Evolução Da Teoria da Responsabilidade Civil dos Notários e Registradores
Quando do advento da Lei de Notários e Registradores não havia previsão legal para a 
responsabilidade Civil dos Notários, aplicava-se, por analogia, a Lei nº 6.015/73. Nesta época, 
prevalecia a Teoria Subjetiva da Responsabilidade dos delegados, como se observa no dispositivo legal 
abaixo transcrito:
Lei
Art. 28. Além dos casos expressamente consignados, os ofi ciais são civilmente responsáveis 
por todos os prejuízos que, pessoalmente, ou pelos prepostos ou substitutos que indicarem, 
causarem, por culpa ou dolo, aos interessados no registro.
Com a entrada em vigor da Constituição Federal de 1988, passou a prevalecer a Teoria da 
Responsabilidade Objetiva* para as pessoas de direito privado prestadoras de serviço público. Todavia, 
como ainda não havia regulamentação para o § 1º do Art. 236, da Constituição Federal, ainda se 
aplicava aos delegados das serventias registrais e notariais a previsão legal contida no artigo 28 da Lei 
nº 6.015/73, antes retratado. Observe abaixo os dispositivos constitucionais ora mencionados:
Lei
Art. 37. § 6º – As pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de 
serviços públicos responderão pelos danos que seus agentes, nessa qualidade, causarem a 
terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa. 
Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação 
do Poder Público. 
§ 1º – Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos 
ofi ciais de registro e de seus prepostos, e defi nirá a fi scalização de seus atos pelo Poder Judiciário.
Com a regulamentação do § 1º do Art. 236, através de Lei nº 8.935/94, não é mais tecnicamente 
correto aplicar a previsão legal contida no art. 28 da Lei nº 6.015/73, tendo em vista a existência de 
lei posterior e mais específi ca que regulamenta a matéria. Desta forma, a partir de 1994 passou a ser 
aplicada a teoria da responsabilidade objetiva para os atos praticados por notários e registradores, 
como se pode observar no texto legal a seguir:
Lei
Art. 22. Os notários e ofi ciais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos 
causem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, assegurado aos primeiros direitos 
de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos.
Para os prepostos, prevalece a Teoria da Responsabilidade Subjetiva, ou seja, para condená-los, 
há a necessidade de comprovação do dolo ou da culpa do preposto na prática do ato que causou o dano.
Glossário: Teoria aplicada ao Estado e seus agentes, segundo a qual não há necessidade de comprovação de dolo ou 
culpa de quem comete a ação ou omissão danosa. Bastando a comprovação do nexo de causalidade entre a conduta e 
o dano, para gerar a obrigação de indenizar.
Direito Imobiliário
13
Percebe-se ainda o direito de regresso do titular. Caso seja condenado e efetue o pagamento 
da indenização, poderá acionar o preposto para pagar o valor correspondente à indenização, mas terá 
que comprovar o dolo ou a culpa do mesmo.
8.2 Responsabilidade Penal dos Notários e Registradores
A respeito da responsabilidade penal de notários e registradores, é importante destacar que a 
responsabilidade civil independe da criminal. Desta forma, pode haver condenação penal e absolvição 
na seara cível e vice-versa.
Importante
A responsabilidade criminal será individualizada, aplicando-se, no que 
couber, a legislação relativa aos crimes contra a administração pública. Esta 
individualização signifi ca que a pena não pode ser aplicada à pessoa diversa do 
criminoso. Desta forma, o titular da serventia não responde penalmente pelos 
atos praticados por seus prepostos, embora seja civilmente responsável pelos 
atos praticados na atividade. Portanto, a individualização penal não exime os 
notários e os ofi ciais de registro de sua responsabilidade civil.
8.3 Responsabilidade Fiscal dos Notários e Registradores
Notários e registradores possuem também responsabilidade fi scal, assim como estabelecem o 
Art. 30, Lei nº 8.935/94, Art. 289, Lei nº 6.015/73 e Art. 134, VI, Código Tributário Nacional.
O legislador indicou como dever de notário e registradores fi scalizar o recolhimento dos 
impostos incidentes sobre os atos que devem praticar. Desta forma, no exercício de suas funções, 
cumpre aos ofi ciais de registro fazer rigorosa fi scalização do pagamento dos impostos devidos por 
força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.
Em decorrência de tal obrigação, nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da 
obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem 
ou pelas omissões de que forem responsáveis os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, 
pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício.
9 Direitos e Deveres dos Notários e Registradores
Os direitos dos titulares da serventia são: organizar associações ou sindicatos de classe edeles participar; exercer opção*, nos casos de desmembramento ou desdobramento de sua serventia. 
Entende-se por desmembramento, quando uma determinada circunscrição imobiliária* é dividida e 
cria-se uma nova zona imobiliária, e o desdobramento quando a serventia acumula várias espécies de 
delegações e, em razão do crescimento da demanda, o Estado vislumbra a necessidade de criação de 
serventias específi cas para cada uma das competências delegadas. Por exemplo, ocorre quando uma 
comarca acumula as atribuições de notas e de registro de imóveis. No caso de desdobramento, cabe ao 
titular que exercia as funções cumuladas escolher aquele que deseja realizar a partir de então.
Direito Imobiliário
14
Ademais, os notários e ofi ciais de registro gozam de independência no exercício de suas 
atribuições, o que está relacionado com a sua função administrativa. Eles têm direito à percepção 
dos emolumentos integrais pelos atos que praticarem na serventia, ou seja, assim como o Estado 
não subsidia fi nanceiramente o exercício da atividade, também não recebe nenhuma parcela dos 
emolumentos, e somente perderão a delegação nas hipóteses previstas em lei.
Atenção
Notários e registradores possuem muitos deveres em razão da delegação da 
atividade pública que recebem do ente Estatal, um destes deveres é manter em 
ordem os livros, papéis e documentos de sua serventia, guardando-os em locais 
seguros. Este dever refl ete a necessidade de organização do objeto de trabalho 
dos delegados. Tudo deve ser organizado de tal forma, que qualquer pessoa possa 
localizá-los, como no caso de uma fi scalização. 
Por todos os meios, notários e registradores devem também facilitar o acesso à 
documentação existente às pessoas legalmente habilitadas. Assim, estando em 
ordem toda a documentação e livros, fi ca muito mais fácil para a realização de 
fi scalização. No entanto, não é qualquer pessoa que pode examinar o acervo da 
serventia, mas tão somente, quem tiver autorização para tanto.
Atender prioritariamente as requisições de papéis, documentos, informações ou providências 
que lhes forem solicitadas pelas autoridades judiciárias ou administrativas para a defesa das pessoas 
jurídicas de direito público em juízo também confi gura um dever dos notários e registradores. Não 
signifi ca dizer que as requisições públicas devem ser realizadas em detrimento das demais requisições 
que tramitam na serventia, mas sim, que devem ser respondidas com prioridade, mantendo a 
regularidade do serviço. Afi nal, não podem deixar de observar os prazos legais fi xados para a prática 
dos atos do seu ofício.
Devem ainda manter em arquivo as leis, regulamentos, resoluções, provimentos, regimentos, 
ordens de serviço e quaisquer outros atos que digam respeito à sua atividade. Tal obrigação refl ete 
a adoção do Princípio da legalidade, tendo em vista que a atividade notarial e de registro mantém 
estreita observância à técnica do Direito. Devendo também, observar as normas técnicas estabelecidas 
pelo juízo competente.
Proceder de forma a dignifi car a função exercida, tanto nas atividades profi ssionais como na 
vida privada, é um dever antes previsto como requisito para ingresso na atividade. Desta forma, como 
o titular representa o Estado, no exercício de suas atribuições, deve manter conduta condigna, assim 
como o Estado.
Glossário: Circunscrição Imobiliária é a zona imobiliária defi nida em lei estadual: perímetro no qual todos os imóveis 
são da competência territorial de um determinado registrador de imóveis. Também conhecido como Princípio da 
Territorialidade.
Glossário: Exercer opção é o direito de optar, fazer opção, escolher.
Direito Imobiliário
15
Curiosidade
Notários e registradores tem acesso a muitas informações pessoais dos usuários 
dos serviços que realizam. Ademais, existem muitos processos judiciais que 
tramitam em segredo de justiça e no curso destes são requisitadas informações 
aos notários e registradores e estes acabam tendo conhecimento do conteúdo dos 
referidos processos. Diante destas situações, o legislador também atribuiu como 
dever para os notários e registradores guardar sigilo sobre a documentação e 
os assuntos de natureza reservada de que tenham conhecimento em razão do 
exercício de sua profi ssão.
Relativamente aos emolumentos, devem tais profi ssionais afi xar em local visível, de fácil leitura 
e acesso ao público, as tabelas de emolumentos em vigor; observar os emolumentos fi xados para a 
prática dos atos do seu ofício e dar recibo dos emolumentos percebidos. 
No exercício da função delegada, devem fi scalizar o recolhimento dos impostos incidentes 
sobre os atos que devem praticar. No cumprimento de tal dever, notários e registradores, assumem 
função de fi scais do Estado, o que é muito lucrativo para o fi sco, uma vez que não tem nenhum 
custo com a execução desta fi scalização. Desta forma, nenhum ato registral ou notarial pode ser 
realizado sem o recolhimento do imposto devido sobre a transação realizada, sob pena do titular ser 
responsabilizado pelo não recolhimento do tributo e de seus acessórios.
Devem ainda os titulares das serventias, atender as partes com efi ciência, urbanidade e presteza, 
refl exo do Princípio da Efi ciência, constitucionalmente previsto.
Por fi m, notários e registradores devem encaminhar ao juízo competente as dúvidas levantadas pelos 
interessados, uma vez obedecido a sistemática processual fi xada pela legislação respectiva. O procedimento 
de suscitação de dúvida está previsto na Lei nº 6.015/73 e trata-se de um remédio jurídico a favor dos 
usuários os registros públicos contra titulares da serventia que estejam exorbitando do dever legal.
10 Extinção da Delegação
Extinguir-se-á a delegação a notário ou a ofi cial de registro, consoante disposição do Art. 
39 da Lei de Notários e Registradores: por morte; aposentadoria facultativa; invalidez; renúncia; 
descumprimento comprovado da gratuidade estabelecida na Lei nº 9.534, de 10 de dezembro de 1997 
(registro civil de nascimento e assentamento de óbito, bem como a primeira certidão respectiva – 
Artigo 30, Lei nº 6.015/73) e, por fi m, perda por falta administrativa, observado o procedimento 
administrativo da intervenção, nos termos do art. 35, da Lei nº 8.935/94.
Importante
A perda da delegação depende de sentença judicial transitada em julgado; ou de 
decisão decorrente de processo administrativo, instaurado pelo juízo competente, 
assegurado amplo direito de defesa. Quando o caso confi gurar a perda da 
delegação, o juízo competente suspenderá o notário ou o ofi cial de registro, até a 
decisão fi nal, e designará interventor: é o chamado processo de intervenção.
Direito Imobiliário
16
No processo de intervenção, quando, para a apuração de faltas imputadas a notários ou a ofi ciais 
de registro, for necessário o afastamento do titular do serviço, poderá ele ser suspenso preventivamente 
pelo prazo de noventa dias, prorrogável por mais trinta. Isso quer dizer, que a intervenção deverá 
durar, no máximo, cento e vinte dias.
O interventor será nomeado pelo juízo competente para responder pela serventia quando o 
substituto também for acusado das faltas ou quando a medida se revelar conveniente para o serviço. 
Normalmente, o substituto é afastado pelo juízo competente uma vez que se trata de pessoa da 
confi ança do titular, por ele contratado e nomeado.
Durante o período da intervenção, o titular perceberá a metade da renda líquida da serventia; 
outra metade será depositada em conta bancária especial com correção monetária. Absolvido o 
titular, receberá o montante dessa conta; condenado, caberá esse montante ao interventor. Conclui-
se, portanto, que o interventor somente será remunerado pelos serviços prestados no caso do titular 
ser condenado, caso contrário ele terá trabalhado até cento e vinte dias sem remuneração, o que é umabsurdo e uma grande falha de previsão legal. 
Lembre-se que a aposentadoria facultativa ou por invalidez dar-se-á nos termos da legislação 
previdenciária federal e que não cabe aposentadoria compulsória para notários e registradores, uma 
vez que não há previsão legal sobre a mesma.
Extinta a delegação a notário ou a ofi cial de registro, a autoridade competente declarará vago 
o respectivo serviço, designará o substituto mais antigo para responder pelo expediente e abrirá 
concurso.
As leituras sugeridas a seguir contemplam o conteúdo abordado nesta Unidade. 
O primeiro livro sugerido é o mais completo sobre o assunto abordado. O autor 
comenta todos os artigos da Lei nº 8.935/94, minuciosamente e de forma clara e 
didática. A segunda obra traz um aprofundamento sobre a responsabilidade do 
Estado face aos atos notariais e de registro.
1) CENEVIVA, Walter. Lei dos Notários e Registradores Comentada. 4. ed. São 
Paulo: Ed. Saraiva, 2002.
2) BENÍCIO, Alexandre da Costa. Responsabilidade Civil do Estado decorrente 
de atos notariais e de registro. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2005.
Leitura Complementar
Concluímos a Unidade 2 do estudo do Direito Imobiliário. Lembre-se 
de acompanhar as web aulas da disciplina para complementar o tema 
estudado nesta Nota de Aula.
Direito Imobiliário
17
Referências Bibliográficas
AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 2001.
ALENCAR, José de. A propriedade. Rio de Janeiro: Garnier, 1883. 
BERCOVICI, Gilberto. Constituição econômica e desenvolvimento: Uma leitura a partir 
da constituição de 1988. São Paulo: Malheiros, 2005.
BREY, Enrique Rajoy. A importância sócio-econômica dos sistemas registrais: Boletim 
Eletrônico do IRIB. São Paulo: n. 313, 2003. Disponível em: http://www.irib.org.br/html/
boletim/boletim-iframe.php?be=2760
CAMPOS, Antônio Macedo. Comentários à Lei de Registros Públicos. São Paulo: Ed. 
Javoli, 1977.
CENEVIVA, Walter. Lei dos Notários e Registradores Comentada. 4 ed. São Paulo: Ed. 
Saraiva, 2002.
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 5 ed. São Paulo: Ed. Saraiva, 2003.
CHERON, Newton Cláudio. Registros Públicos: A dúvida registrária à Luz da Lei nº. 
6.015/73. Curitiba: Juruá, 2006.
COMASSETTO, Miriam Saccol. A Função Notarial como forma de prevenção de 
litígios. Porto Alegre: Ed. Norton, 2002.
COSTA, Sebastião Rodrigues da. Registro de Imóveis: Comentários à Lei 6.015/73 – 
roteiro registral imobiliário. Belo Horizonte: Del Rey, 2008.
CRETELLA JÚNIOR, José. Comentários à Constituição Brasileira de 1988. 2 ed. Rio de 
Janeiro: Forense, 1994, v. IX. 
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 4 ed. São Paulo: Ed. Saraiva, 2003.
ENGELS, Friedrich. A origem da família, da propriedade privada e do estado. Tradução: 
Ciro Mioranza. São Paulo: Escala, 1999. 
FIÚZA, Ana Teresa Araújo Mello. Sistemas registrais: Breve histórico do sistema 
brasileiro e sua importância para o crescimento econômico. In: ARAÚJO, Maria Darlene 
Braga (Org.) Direito imobiliário em debate – Volume I: Principais assuntos enfocados 
durante os 30 anos de vigência da lei de Registros Públicos. Florianópolis: Conselho 
Editorial, 2008.
Direito Imobiliário
18
JACOMINO, Sérgio; MELO, Marcelo Augusto Santana de; CRIADO, Francisco de Asis 
Palacios. Registro de imóveis e meio ambiente. São Paulo: Saraiva, 2010.
JUNQUEIRA, Gabriel J. P. Teoria e Prática do direito imobiliário: Aquisição, perda, 
defesa, ações: de acordo com o novo Código Civil, Lei nº. 10.406 de 10 de janeiro de 2002. 
3 ed. São Paulo: EDIPRO, 2002.
KOLLET, Ricardo Guimarães. Tabelionato de Notas. Porto Alegre: Ed. Norton, 2003.
KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis: Teoria e prática. São Paulo: Memória Jurídica, 2007.
MELO JR. Regnoberto Marques. Lei de Registros Públicos. Rio de Janeiro: Ed. Freitas 
Bastos, 2003.
MIRANDA, Gladson Rogério de Oliveira. Registro de Imóveis: Perguntas e respostas. 
Porto Alegre: Norton Editor, 2005.
ORLANDI NETO, Narciso. Registro de Imóveis: Herói ou vilão? In: DIP, Ricardo Henry Marques 
(Org.) Registros Públicos e Segurança Jurídica. Porto Alegre: Sérgio Antônio Fabris Editor, 1998. 
PASSOS, Tatiana. Registro de Imóveis para profissionais do Direito: Guia prático para o 
cotidiano jurídico-imobiliário-registral. Campinas: Russell Editores, 2005.
PEDROTTI, Irineu Antônio, CÉSAR, José Maria de Almeida. Serviços notariais e de 
registro. São Paulo. Ed. Universitária de Direito, 1996.
PINHEIRO, Armando Castelar. Direito, economia e mercados. Rio de Janeiro: Elsevier, 2005.
REZENDE, Afonso Celso. Tabelionato de notas e o notariado perfeito. 3 ed. São Paulo: 
Millennium, 2004.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. 11 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1992.
RIBEIRO, Juliana de Oliveira Xavier. Direito notarial e registral. Rio de Janeiro: Elsevier, 2008.
RIOS, Arthur. Manual de Direito Imobiliário. 3 ed. Curitiba: Juruá, 2006.
SALLES, Venicio Antonio de Paula. Direito Registral Imobiliário. São Paulo: Saraiva, 2006.
SANTOS, Flauzilino Araújo dos. Registro de imóveis: Sua contribuição para o 
desenvolvimento jurídico, econômico e social do Brasil. São Paulo: IRIB, 2008.
SWENSSON, Walter Cruz, SWENSSON NETO, Renato, SILVA, Afonso Celso, 
SWENSSON, Alessandra Seino Granja. Lei dos Registros Públicos Anotada. São Paulo: 
Ed. Juarez de Oliveira, 2003.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. 3 ed. São Paulo: Atlas, 2003, vol. 5.
Direito Imobiliário
19
Anotações